Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 09/02/26 21:03

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Pues nada ya me han bloqueado en Civislend, las preguntas que les hice no eran nada del otro mundo, juzgad vosotros:Buenos días, Antes de considerar cualquier inversión, necesito aclarar varios puntos, a mi juicio esenciales que no me quedan claros en la documentación del proyecto. Agradecería respuestas concretas y en su caso, indicación de los documentos correspondientes. 1. Promotor y Experiencia: La SPV prestataria (Guadalmina Beach Living S.L.) se constituyó en junio de 2025. Su capacidad depende de RGZ Developers. Para evaluarlos, podrían facilitar el historial de proyectos: un listado de villas de lujo terminadas y vendidas por RGZ en los últimos 5 años en la Costa del Sol, con referencia registral o licencia de primera ocupación. 2. Bloqueo Administrativo y Desembolsos: El ayuntamiento informa (12/01/2026) que "no podrán comenzar las obras" por no haber presentado el Proyecto de Ejecución. Por tanto, podrían facilitar el contrato de préstamo con la cláusula que condicione el desembolso de los fondos para construcción (~692.000€) a que el promotor acredite: a) el visado municipal de dicho proyecto, b) contrato de obra con constructor y c) seguro decenal. 3. Aportación del Promotor y su Rango: Se menciona una aportación de 775.630€. Para verificar que este dinero está en riesgo y es subordinado al crowdlending, sería fundamental disponer de copia de la escritura de ampliación de capital de la SPV o del contrato de préstamo subordinado que lo formalice, incluyendo la cláusula de subordinación explícita al préstamo participativo. 4. Diferencias en Superficie y Coste: El teaser usa 595 m², pero la tasación y el proyecto visado indican ~640 m². ¿Cuál es la superficie correcta del presupuesto? Además, el coste de construcción presupuestado (1.606.500€) difiere radicalmente de la estimación realista del tasador (~2,65M€). Para aclararlo, ¿podrían facilitar el presupuesto detallado y cerrado de una constructora para una villa de ~640m² en Marbella que justifique la cifra de 1,6M€?. 5. Cronograma Realista: Dado el trámite pendiente, el "inicio en abril 2026" parece difícil de cumplir. ¿Podrían compartir un cronograma realista con fechas estimadas para la presentación del proyecto al ayuntamiento, obtención del visado, contratación de constructor e inicio efectivo de obra? ¿Se ha iniciado ya alguna gestión? 6. Mecanismos de Control y Garantías Adicionales: Para mitigar riesgos de construcción, se necesita confirmar: a) el nombre de la firma de Project Monitoring externa y si su certificación es vinculante para los desembolsos, y b) si existe alguna garantía adicional (aval personal de socios, retención de fondos) más allá de la hipoteca. ¿Podrían dar información al respecto? Agradezco su atención y espero esta información esencial. Un saludo. ¿Consideráis que es ejercer un ejercicio de transparencia bloquearme? Yo creo que no les gusta que se estudien sus proyectos, y eso que puse cuidado en ser "suave" en las preguntas, así que ya no sé que hacer, pues tengo un buen dinero invertido con ellos,

Sparrow In Jail 09/02/26 03:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el segundo tramo del proyecto Benahasvis Hills 14 II, por si interesa.RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS FINAL - TRAMO B "THE HILLS 14 II" INFORMACIÓN BÁSICA DEL PROYECTO: Proyecto: The Hills 14 - Villa de lujo + complejo deportivo en BenahavísTramo B: 2.600.000€ (más 110.000€ de co-inversores = 2.710.000€ total)Rentabilidad: 9.5% TIR anual (14.25% total a 18 meses)Plazo: 18 meses + posible extensión 9 mesesPromotor: Lars Bach Christensen (administrador de COGITARI HILLS 14, S.L.)Propietario del activo: OCI DEVELOPMENT SLANÁLISIS FINANCIERO Y RATIOS CLAVE: LTV (LOAN-TO-VALUE): 45.7%- Deuda total (Tramos A+B): 8.160.000€ - Valor proyecto terminado (tasación): 17.843.143€- Colchón de seguridad: 9.683.143€ (54.3% del valor) ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN:- Equity promotor: 3.927.624€ (29.1% del total)- Deuda crowdlending: 8.160.000€ (60.6%) - El promotor invierte 45% más capital propio que el solicitado en el Tramo B COMPARATIVA DE PRECIO CON MERCADO:- Precio objetivo: 18.500.000€ (8.222€/m²) - Media mercado referencia: 12.675€/m² - The Hills 12 (vecino): 19.850.000€ (13.549€/m²) - POSICIONAMIENTO: 35% MÁS BARATO POR M² QUE EL MERCADO FORTALEZAS DEL PROYECTO (PUNTOS MUY POSITIVOS): GARANTÍAS EXCEPCIONALMENTE SÓLIDAS:- Hipoteca de primer rango al 150% sobre ambas fincas (17610 y 17132) - Poder Irrevocable de Venta (POA) al 75% del valor de tasación: permite vender el activo extrajudicialmente en caso de incumplimiento (se activa en mes 36)- Prenda de participaciones de la sociedad propietaria y de cuentas bancarias PROYECTO AVANZADO Y CON CONTROL:- Avance de obra >40% certificado (parte crítica de cimentación completada) - Tramo A ya desembolsado en junio 2025 (proyecto en marcha)- Desembolsos por fases sujetos a certificación de Project Monitor independiente ESTRUCTURA PROFESIONAL Y TRANSPARENTE:- Uso de SPV (COGITARI HILLS 14) para aislar riesgos (práctica profesional estándar) - Contrato de mandato con Agente de Garantías (PROPTECH) para gestión unificada de las garantías - Documentación completa y coherente entre Registro, Catastro y Tasación PROMOTOR ALTAMENTE COMPROMETIDO:- Invierte 3,93M€ de equity vs 2,71M€ del Tramo B - Ratio equity/deuda: 1,45 (excelente alineación)- 5º proyecto con Urbanitae (confianza operativa) DEBILIDADES / RIESGOS IDENTIFICADOS: RIESGO PRINCIPAL: MERCADO Y COMERCIALIZACIÓN- Todo depende de vender una villa de 18,5M€ en 2027 - Mercado de lujo en Costa del Sol puede ser cíclico- Mitigación: Precio 35% bajo mercado actual da margen para correcciones RIESGO DE LIQUIDEZ (CARACTERÍSTICA DEL PRODUCTO)- Dinero bloqueado mínimo 18 meses, probablemente 24-27 meses - No hay mercado secundario - Mitigación: Conocido y asumido al invertir en crowdlending ESTRUCTURA LEGAL COMPLEJA (NO ES DEFECTO, ES COMPLEJIDAD)- Múltiples capas: Inversores → Urbanitae → Agente Garantías → SPV → Propietario - Toma de decisiones por mayoría (más del 50% del capital)- Mitigación: Estructura estándar y necesaria para operaciones profesionales EXPERIENCIA LIMITADA DEL PROMOTOR (EN DOCUMENTACIÓN)- Lars Bach Christensen no tiene CV detallado en documentos - Mitigación: Urbanitae lo financia por 5ª vez + equity alto + obra ya avanzada DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS Y RESUELTAS: DISCREPANCIA INICIAL FINCA 17132:- Contrato menciona hipoteca sobre fincas 17610 Y 17132 - Nota simple inicial no mostraba titularidad clara de 17132 - RESUELTO: Estructura SPV explica que OCI DEVELOPMENT es propietaria de ambas y las ha aportado a COGITARI HILLS 14 DISCREPANCIA TITULARIDAD VS PRESTATARIO:- Propietario: OCI DEVELOPMENT SL - Prestatario: COGITARI HILLS 14, S.L- RESUELTO: Estructura profesional normal (SPV para aislar riesgos por proyecto) DEUDA DE URBANIZACIÓN 341.232€:- Aparecía en nota simple como obligación - RESUELTO: Incluida en "Costes de adquisición: 2.355.110€" ya pagados con equity CONSIDERACIONES FINALES: EL PROYECTO TIENE UN "DOBLE COLCHÓN" DE SEGURIDAD:- Financiero: LTV 45,7% (para perder, mercado debe caer >54%) - Comercial: Precio 35% bajo mercado de referencia COMPARATIVA CON PROYECTOS TÍPICOS DE CROWDENDING:- LTV típico: 65-75% → Este: 45,7% (≈30% más seguro) - Avance típico: 0-20% → Este: >40% (riesgo ejecución -50%) - Garantías típicas: Hipoteca básica → Este: Hipoteca + POA 75% ESCENARIOS PROBABLES:- Escenario Base (70%): Venta a 18,5M€ en 2027 → Retorno 9,5% TIR - Escenario Pesimista (25%): Venta con 15% descuento → Aún cubre deuda + intereses - Escenario Catastrófico (5%): Ejecución POA al 75% → Cubre deuda principal OPINIÓN FUNDAMENTADA: Tras analizar exhaustivamente toda la documentación (contrato, estatutos, nota simple, tasación, estudio de mercado, presupuesto), este proyecto presenta características excepcionales dentro del crowdlending inmobiliario: Las garantías son de primer nivel (POA 75% es una cláusula defensiva poco común y muy poderosa).El LTV del 45,7% es ultraconservador y proporciona un colchón de seguridad enormeEl precio objetivo está significativamente por debajo del mercado de referencia (35%), lo que da margen para correccionesLa obra ya está avanzada (>40%), reduciendo el riesgo de ejecuciónEl promotor está altamente alineado (más equity que deuda solicitada)La única complejidad es la estructura legal en capas (SPV, Agente de Garantías), pero esto es una PRÁCTICA PROFESIONAL ESTÁNDAR que aísla riesgos y protege al inversor, no un defecto.CONCLUSIÓN: Este Tramo B de "The Hills 14 II" es probablemente uno de los proyectos mejor estructurados y con menor riesgo relativo disponible actualmente en el mercado de crowdlending español. RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN: SI el inversor: · Comprende y acepta el bloqueo de liquidez (18-27 meses) · Busca rentabilidad del 9,5% en alternativos · VA A DIVERSIFICAR (esta no será su única inversión en crowdlending) · Acepta que el riesgo principal es retraso en comercialización, no pérdida de capital (mitigado por LTV bajo) ENTONCES Este proyecto merece una consideración muy seria como parte de una cartera diversificada de inversiones alternativas. MONTO RECOMENDADO: No más del 5-10% de la cartera destinada a inversiones de riesgo/alternativas. La combinación de garantías sólidas, LTV bajo, precio conservador vs mercado y proyecto avanzado crea un perfil riesgo/rentabilidad muy favorable difícil de encontrar en el mercado actual.

Sparrow In Jail 08/02/26 17:57

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Por si es de vuestro interés subo mi due dilligence sobre el proyecto de Madrid/Juan de Olias, cada vez peor, dan más trabajo y son más largos, da la casualidad de que conozco muy bien la zona, frente a ese edificio estuve cogiendo el autobús durante años. Ya tengo las preguntas preparadas: RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS COMPLETO - PROYECTO "MADRID-JUAN DE OLIAS" Tras analizar exhaustivamente toda la documentación disponible (folleto promocional, ficha de datos fundamentales, contrato de préstamo, contrato de mandato con Wecity, contrato de mandato con Agente de Garantías, nota simple registral, certificado catastral, licencia municipal, tasación TINSA y rating de Moore Ibérica), presento un análisis integrado que revela contradicciones fundamentales y riesgos extremos. RESUMEN EJECUTIVO Y ANÁLISIS COMPLETO - PROYECTO "MADRID-JUAN DE OLIAS" Tras analizar exhaustivamente toda la documentación disponible (folleto promocional, ficha de datos fundamentales, contrato de préstamo, contrato de mandato con Wecity, contrato de mandato con Agente de Garantías, nota simple registral, certificado catastral, licencia municipal, tasación TINSA y rating de Moore Ibérica), presento un análisis integrado que revela contradicciones fundamentales y riesgos extremos. ANÁLISIS FINANCIERO VALORES CLAVE (SEGÚN DOCUMENTACIÓN): Préstamo solicitado: 1.000.000 €Interés anual: 11,50%Rentabilidad total estimada: 17,25% en 18 mesesAportación promotor: 1.544.468,66 € (60,7% del coste Fase I)Valor tasación TINSA: 5.661.824,05 €LTV (Loan-to-Value): 35,35% sobre valor actualREALIDAD DOCUMENTADA: SOBREVALORACIÓN EXTREMA: La tasación TINSA de 5,66M€ está sobrevalorada en aproximadamente 95%. El valor realista del activo terminado, basado en datos de mercado de oficinas en Tetuán, es de aproximadamente 2,9M€.COSTE SOBREINFLADO: La licencia municipal autoriza obra por 753.309,95 €. El proyecto solicita 1.000.000 € para una "Fase I" de 1.563.162,36 €. Existe un sobreprecio del 107% sobre el coste licenciado.LTV REAL: Si consideramos el valor real (2,9M€) y el préstamo total potencial (2,75M€ para 3 fases), el LTV real sería del 95%, no del 35% o 48% que se presenta.ESTRUCTURA DE COSTES OPACA: De los 1.000.000 € solicitados, solo 883.420,55 € (88,3%) irían a obra. 116.579,45 € (11,7%) son para "estructuración del préstamo" y "comisión Wecity".FORTALEZAS (SEGÚN DOCUMENTACIÓN OFICIAL) GARANTÍA HIPOTECARIA: Se ofrece hipoteca de primer grado sobre el activo.LTV BAJO: 35,35% sobre valor tasado proporciona colchón de seguridad.APORTACIÓN PROMOTOR: 1,54M€ (60,7%) muestra compromiso.LICENCIA CONCEDIDA: Licencia municipal obtenida en septiembre 2025.UBICACIÓN: Madrid (Tetuán), zona bien comunicada.EXPERIENCIA PROMOTOR: Arquitectos con 25 años de experiencia y track record positivo.RATING "A": Calificación favorable de Moore Ibérica Consultores.DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (BASADOS EN ANÁLISIS INTEGRADO) 1. CONTRADICCIÓN FUNDAMENTAL: PROPIEDAD vs HIPOTECA Nota Simple Registral (diciembre 2025): Propietario = Familia Silván Granado (4-5 personas)Iberia Viva Capital (promotor) NO ES PROPIETARIO registralCONSECUENCIA: Iberia Viva NO PUEDE otorgar hipoteca de primer grado (Art. 187 Ley Hipotecaria)RIESGO: La garantía principal es JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE2. FRAUDE CATASTRAL DOCUMENTADO Certificado Catastral: 1 propiedad (ref. 0685327VK4708F0001XW) de 1.242 m², SIN división horizontalRegistro: 4 fincas independientes (16357-16360)DISCREPANCIA: Existen 4 propiedades "en el papel" que NO EXISTEN físicamenteANTIGÜEDAD: Esta discrepancia data de 1991 (35 años)CONSECUENCIA: Cualquier hipoteca sobre las "4 fincas" es SOBRE BIENES INEXISTENTESRIESGO FISCAL: Posible fraude en IBI durante 35 años (estimado >120.000 €)3. OBRA ILEGAL Tasación TINSA advierte: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa"CONSECUENCIA: La obra es ILEGAL según Ley de Ordenación de la EdificaciónRIESGO: Paralización por inspección municipal, imposibilidad de obtener licencia primera ocupación4. DISCREPANCIA MEMORIA vs LICENCIA Memoria del proyecto: Afecta solo al 38,9% del edificio ("reestructuración parcial")Licencia municipal: Afecta 1.878,01 m² (161% del edificio, incluye fachada, cubierta, distribución completa)CONSECUENCIA: El proyecto real es MUCHO más extenso y costoso de lo presentadoRIESGO: Subestimación deliberada de alcance y coste5. SOBREVALORACIÓN DEL 95% Tasación TINSA: 5.661.824 € (7.068 €/m² para oficinas en Tetuán)Realidad mercado: Oficinas en Tetuán valen aproximadamente 3.386 €/m² (basado en datos Orense con ajuste -35%)Valor realista: 2.897.880 €CONSECUENCIA: El colateral está sobrevalorado, el LTV real es mucho mayorRIESGO: En ejecución hipotecaria, el valor real cubriría mucho menos del préstamo6. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD COMPLEJA E INVIABLE 4 fincas registrales (que no existen físicamente)5 propietarios (Familia Silván Granado)1 promotor externo (Iberia Viva)CONSECUENCIA: Se requieren 5 firmas unánimes para cualquier acto de disposiciónRIESGO: Cualquier desacuerdo familiar paraliza el proyecto7. ALERTAS FISCALES PENDIENTES Nota Simple: Todas las fincas tienen anotaciones de "posible liquidación complementaria de impuesto" (1991-2023)CONSECUENCIA: Hacienda tiene derecho preferente de cobro sobre cualquier hipotecaRIESGO: En ejecución, Hacienda cobra PRIMERO, los inversores después8. CONTRADICCIÓN EN AVANCE DE OBRA Dossier: 12% de avanceTasación TINSA: 2,32% de avance físicoCONSECUENCIA: Información contradictoria sobre estado real del proyecto9. CAIXABANK RECHAZA FINANCIAR CaixaBank solicitó tasación TINSA (enero 2026) y nota simple (diciembre 2025)CaixaBank NO financia el proyectoCONSECUENCIA: El principal banco español, con toda la información, RECHAZA el proyectoPREGUNTA CLAVE: ¿Por qué pequeños inversores financiarían lo que un banco grande rechaza?10. CONTRATOS CON CLAÚSULAS ABUSIVAS Contrato Mandato Wecity: Exoneración total de responsabilidad, prohibición acción individualContrato Agente Garantías: Gestiona garantía que no puede existir, honorarios no transparentesCONSECUENCIA: Los intermediarios tienen impunidad totalRIESGO: Inversores asumen TODO el riesgo sin posibilidad de reclamaciónCONSIDERACIONES FINALES PATRÓN DE CONTRADICCIONES: No se trata de errores aislados. Existe un patrón sistemático de información contradictoria entre documentos oficiales.TIEMPO DE LAS DISCREPANCIAS: La discrepancia catastral (1 propiedad vs 4 fincas) data de 1991. No es un error reciente, sino un posible fraude estructural de larga data.CONOCIMIENTO DE LOS INTERVINIENTES:-Los promotores son arquitectos con 25 años de experiencia. DEBEN SABER que necesitan dirección facultativa. ü Wecity, como plataforma especializada, DEBERÍA detectar las contradicciones en due diligence. - TINSA, en su tasación, DETECTA la ilegalidad de la obra pero aún así emite tasación. POSIBLE ESTRATEGIA DETECTADA:- Fase 1: Fraude catastral/fiscal existente (35 años) - Fase 2: Usar esa estructura para proyecto "legal" - Fase 3: Obtener financiación sobre valor inflado - Fase 4: Captar capital de pequeños inversores - Resultado: Todos ganan (promotores, intermediarios) excepto inversores VIABILIDAD JURÍDICA CERO: La imposibilidad legal de constituir la hipoteca prometida (Iberia Viva no es propietaria) invalida el fundamento mismo de la operación.çOPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto presenta TODAS las características de una operación estructurada para transferir riesgo a inversores minoristas mientras se ocultan deficiencias graves: ENGAÑO EN GARANTÍA: Se promete hipoteca de primer grado que es JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE de constituir.SOBREVALORACIÓN DELIBERADA: La tasación de 5,66M€ es irreal para oficinas en Tetuán. El valor real es aproximadamente la mitad.FRAUDE DOCUMENTADO: La discrepancia catastral (1 propiedad física, 4 propiedades "de papel") sugiere fraude de larga data.ILEGALIDAD EN OBRA: La falta de dirección facultativa hace la obra ilegal desde su inicio.OPACIDAD CONTRACTUAL: Los contratos exoneran a todos los intermediarios, dejando a inversores sin protección.RECHAZO DE ENTIDAD EXPERTA: CaixaBank, con toda la información, rechaza financiar. Esta es la señal más clara de riesgo.La combinación de estos factores no es casual. Excede lo que podría considerarse "negligencia" o "error". Presenta indicios de estructuración deliberada para captar capital bajo premisas falsas. CONCLUSIÓN NO RECOMIENDO INVERTIR EN ESTE PROYECTO BAJO NINGUNA CIRCUNSTANCIA. Los riesgos identificados no son "riesgos normales de inversión inmobiliaria". Son deficiencias estructurales, contradicciones documentales y posibles ilegalidades que hacen inviable la operación desde su base. ACCIONES RECOMENDADAS: NO INVERTIR ni un euro en este proyecto.DENUNCIAR a CNMV la posible publicidad engañosa y omisión de información relevante.DENUNCIAR a Hacienda la posible discrepancia catastral/fiscal de 35 años.ALERTAR a otros inversores potenciales.La rentabilidad prometida (11,50% anual) NO compensa los riesgos de: Pérdida total del capital (por inviabilidad jurídica de garantías)Procesos judiciales largos y costososDescubrimiento de fraude fiscal/catastral preexistenteIlegalidad de la obra en curso.Este caso debería servir como ejemplo de la importancia de realizar due diligence exhaustiva y de desconfiar de proyectos con múltiples contradicciones entre documentos oficiales. La regla de oro: "Si un banco grande, con equipos de análisis y abogados, rechaza financiar un proyecto, los pequeños inversores deberían hacer lo mismo." En este caso, CaixaBank dijo NO. Los inversores de crowdlending deberían hacer lo mismo. FUENTES DOCUMENTALES ANALIZADAS FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES DE LA INVERSIÓN - Documento oficial de la oferta de financiación participativa, con identificador 894500MPQTR7J8FR0T1600000163, emitido por WECITY.CONTRATO DE MANDATO A FAVOR DE WECITY - Contrato que regula la relación entre inversores y la plataforma, con cláusulas de exoneración de responsabilidad y proceso de recuperación de impagos.CONTRATO DE PRÉSTAMO - Documento que establece las condiciones del préstamo a IBERIA VIVA CAPITAL SL, incluyendo garantía hipotecaria de primer rango.CONTRATO DE MANDATO A FAVOR DEL AGENTE DE GARANTÍAS - Contrato con GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. para gestión de garantías hipotecarias.NOTA SIMPLE REGISTRAL - Emitida el 11 de diciembre de 2025 por el Registro de la Propiedad de Madrid 14, solicitada por Caixabank S.A., que muestra:- 4 fincas registrales (16357, 16358, 16359, 16360) - Titularidad de la Familia Silván Granado (4-5 personas) - Anotaciones de "posible liquidación complementaria de impuesto" (1991-2023) - Ausencia de cargas hipotecarias registradas CERTIFICADO CATASTRAL - Referencia catastral 0685327VK4708F0001XW, que muestra:- 1 propiedad de 1.242 m² construidos - Sin división horizontal registrada - Construcción de 1969, uso mixto (oficinas + industrial + garaje) LICENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL - Expediente 350/2025/19255, concedida el 15/09/2025, que autoriza:- Presupuesto de obra: 753.309,95 € - Superficie afectada: 1.878,01 m² (161% del edificio) - Plazo ejecución: 12 meses INFORME DE TASACIÓN TINSA - Expediente M-06454/25-3, emitido el 27/01/2026, que indica:- Valor de tasación: 2.828.519,92 € (actual) - Valor hipotecario terminado: 5.661.824,05 € - Advertencia: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa"- Condición: Necesidad de agrupar las 4 fincas registrales (no cumplida) INFORME DE RATING DE MOORE IBÉRICA - Calificación "A (Alta)", que advierte:- "No constituye una recomendación para que se efectuara la inversión" - Estados financieros del promotor muestran cifra de negocio cero en 2024-2025 - Error en documento: Menciona "Orbesol" en lugar de "Iberia Viva Capital" DOSSIER PROMOCIONAL DEL PROYECTO - Material de marketing que presenta:- LTV del 35,35% ü Aportación promotor de 1.544.468,66 € - Avance de obra del 12%- Coste obra Fase I: 1.563.162,36 € ANÁLISIS DE MERCADO COMPARATIVO - Datos de precios de oficinas en zona Orense (Madrid):- Media: 4.531 €/m² (rango: 2.818€ - 6.194€) - Ajuste por ubicación Tetuán: -35% sobre Orense - Valor realista Tetuán: 3.386 €/m² DESCARGO DE RESPONSABILIDAD ESTE ANÁLISIS NO CONSTITUYE ASESORAMIENTO FINANCIERO, LEGAL, FISCAL NI DE INVERSIÓN. EL AUTOR NO ES ASESOR FINANCIERO, ABOGADO, AGENTE DE INVERSIONES NI PROVEEDOR DE SERVICIOS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA HOMOLOGADO. ADVERTENCIAS IMPORTANTES: NO ES UNA RECOMENDACIÓN: Este análisis es meramente informativo y no debe interpretarse como recomendación de compra, venta, inversión o abstención. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones basadas en su situación personal, objetivos financieros y tolerancia al riesgo.ANÁLISIS INDEPENDIENTE: Se recomienda encarecidamente que cada potencial inversor:-- Realice su propia due diligence exhaustiva - Consulte con asesores financieros y legales independientes - Verifique directamente toda la documentación oficial - Analice su situación financiera personal y capacidad de asumir riesgos RIESGO DE PÉRDIDA: Las inversiones en financiación participativa (crowdlending) conllevan riesgos elevados, incluyendo la pérdida total del capital invertido. Este tipo de inversiones no está cubierto por los sistemas de garantía de depósitos bancarios.INFORMACIÓN NO ACTUALIZADA: Este análisis se basa en documentación disponible en febrero de 2026. La situación puede haber cambiado posteriormente.INTERPRETACIÓN PERSONAL: El análisis contiene interpretaciones personales del autor sobre documentación pública. Puede haber errores u omisiones en la interpretación de los documentos.RESPONSABILIDAD DEL INVERSOR: La decisión final de inversión y sus consecuencias son responsabilidad exclusiva del inversor. Ni el autor ni ninguna plataforma asociada asumen responsabilidad por pérdidas derivadas de decisiones basadas en este análisis.CONFLICTO DE INTERESES: El autor declara no tener relación comercial, profesional, personal ni financiera con WECITY, Iberia Viva Capital, la Familia Silván Granado, ni con cualquier otra entidad mencionada en los documentos analizados.FINALIDAD INFORMATIVA: Este documento tiene únicamente fines informativos y educativos. No sustituye el asesoramiento profesional personalizado.SE RECOMIENDA ESPECIALMENTE LEER LAS ADVERTENCIAS DE RIESGO INCLUIDAS EN LA FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES DE LA INVERSIÓN Y EN LOS CONTRATOS OFICIALES, ASÍ COMO EJERCER EL PERIODO DE REFLEXIÓN PREVISTO PARA INVERSORES NO EXPERIMENTADOS. ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISIÓN DE INVERSIÓN, CONSULTE CON PROFESIONALES CUALIFICADOS E INDEPENDIENTES.

Sparrow In Jail 08/02/26 05:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Pues quítale un 2% de rentabilidad, si ha tenido ganancias patrimoniales podrá compensarlas, en todo caso ya no parece un gran negocio, y se entiende poco como se vende más barato que se compró, sabiendo que el comprador empieza a cobrar desde el primer mes.

Sparrow In Jail 08/02/26 05:23

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches,Desde luego vamos en mala racha, creo que se están relajando, ellos ganan dinero y ven que pongan lo que pongan se completan en segundos asi que.... para qué ponerle freno y hacer una due dilligence de verdad y rechazar los que tengan demasiados "peros", total no asumen ninguna responsabilidad pues ellos "informan" pero nadie se lee la documentación.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Os paso mi due dilligence por si os interesa, ahora me quedan la de urbanitae y la de wecity, a ver si me da tiempo.Tengo preparadas las preguntas, aunque no sé si servirá de algo, ignoro si me tienen bloqueado, en la ultima oferta dijeron que se abría a las 12, no la abrieron a esa hora, al parecer lo hicieron a las 3 de la tarde y como cambiaron la hora y nadie se enteró no preguntó nadie, es un buen truco.RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parc No pongas negritas, si quieres resaltar el texto hazlo de otra forma y manten el tamaño igual de letra en todo el documento RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital social 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parcela valorada en 1.775.758€. FORTALEZAS DEL PROYECTO Ubicación Premium: El solar se sitúa en Nueva Andalucía, Marbella, una zona consolidada de alta demanda y poder adquisitivo. Es el principal activo tangible.Garantía Real Inicial Sólida: La hipoteca de primer rango sobre el suelo, con un Valor de Tasación de 1,78M€ para un préstamo de 1,45M€, arroja un ratio Loan-to-Value (LTV) inicial del 43%. Esto proporciona un colchón de seguridad inicial sobre el capital.Marco Legal Urbanístico Claro: La licencia de obra mayor está concedida (abril 2023) y se confirma su vigencia. El proyecto cumple con la normativa urbanística.Documentación Técnica Completa: Existe Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución visados por el colegio profesional, lo que indica que la fase de diseño está avanzada.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (CON DISCREPANCIAS DOCUMENTALES) Promotor de Alto Riesgo y Falta de Transparencia: El prestatario es una Sociedad de Propósito Específico (SPV) creada hace menos de un año (Guadalmina Beach Living, S.L.), sin historial operativo ni financiero.La capacidad de ejecución depende enteramente de su matriz, RGZ Developers, de la cual NO se ha proporcionado información verificable sobre su historial de proyectos terminados, solvencia o balances. Es una "caja negra".Bloqueo Administrativo Inmediato (Riesgo Operativo Principal): Un informe jurídico del Ayuntamiento de Marbella (12/01/2026) certifica que, a pesar de tener la licencia, NO SE PUEDEN INICIAR LAS OBRAS porque el promotor no ha presentado el Proyecto de Ejecución para su visado administrativo ni ha designado la dirección de obra.Cualquier desembolso para construcción antes de salvar este escollo dejaría los fondos inmovilizados en una SPV sin capacidad legal para ejecutarlos. Modelo Financiero No Fiable y Subestimación Masiva de Costes: Discrepancia en Superficie Construida: El modelo financiero del promotor y su teaser comercial usan una superficie de 595 m². Sin embargo, la tasación profesional y el proyecto arquitectónico establecen una superficie real de ~640 m². Esta diferencia artificial infla el precio de venta por m² presentado (8.336 €/m² vs. ~7.750 €/m² real).Subestimación Crítica del Coste de Construcción: El promotor presupuesta la obra en 1.606.500 € (~2.510 €/m² real). La tasación, en cambio, estima un coste total de obra (suelo+construcción+gastos) de ~4,47M€, lo que implica un coste de construcción realista cercano a los 2,65M€ (~4.140 €/m²). Existe una DISCREPANCIA DE MÁS DE UN MILLÓN DE EUROS no presupuestada.Consecuencia: El margen de beneficio proyectado (18,44%) es una ilusión basada en costes irreales. Con los números del tasador, el margen se reduciría drásticamente o desaparecería, comprometiendo la capacidad de repago.Estructura del Préstamo y Condiciones de Desembolso: El cronograma del promotor (inicio de obra en abril 2026) es inalcanzable dado el bloqueo actual.El contrato de préstamo debe, imperativamente, segregar los fondos y condicionar el desembolso de la parte destinada a construcción a la obtención del visado municipal, contrato de obra y seguro decenal. No hay evidencia de que así sea.Si los intereses empiezan a devengarse desde la firma (condición "bullet"), el inversor asume el coste de oportunidad y el riesgo durante un posible periodo de parálisis administrativa.Riesgo de Comercialización: La venta no se ha iniciado y el precio objetivo (~5M€) es elevado, aunque posible en la zona. Todo el reembolso del préstamo depende de este único evento futuro.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Este no es un proyecto de promoción en marcha, sino una operación de reactivación de un proyecto paralizado, con un cambio de promotor y graves incertidumbres en su planificación económica. Las fortalezas (ubicación y garantía hipotecaria inicial) son sólidas, pero están contrarrestadas por riesgos operativos, de contraparte y financieros de magnitud muy superior a la presentada en el material promocional. La falta de transparencia sobre el promotor ejecutor (RGZ Developers), la contradicción en los datos de superficie y coste, y el bloqueo administrativo confirmado por el ayuntamiento, son deficiencias graves que invalidan la fiabilidad del modelo financiero ofrecido y aumentan exponencialmente el riesgo para el inversor. La rentabilidad del 24,5% es alta, lo cual es coherente con el riesgo real que implica financiar la fase de construcción desde cero de un proyecto con esta falta de solidez en su planificación base. CONCLUSIÓN Inversión sólo apta para perfiles de riesgo muy alto, con un profundo conocimiento del sector desarrollo inmobiliario y del crowdlending. Antes de considerar cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que el inversor exija y verifique: Que el contrato de préstamo contenga condiciones suspensivas explícitas que vinculen el desembolso de fondos para construcción a la obtención del visado municipal del Proyecto de Ejecución y a la firma de un contrato de obra con constructor.Información financiera y un historial demostrable de proyectos terminados por parte de RGZ Developers.Un presupuesto de obra detallado y vinculante de una constructora que aclare la enorme discrepancia de costes con la tasación.La aclaración contractual del aporte de 775.630€ del promotor y su rango en caso de liquidación.Sin estas garantías documentales y contractuales, los riesgos de impago, retraso indefinido y pérdida parcial del capital son elevados. La estructura presentada prioriza la captación de fondos sobre la protección del inversor y la viabilidad técnica-financiera realista del proyecto. Se recomienda extrema prudencia y, en caso de duda, abstenerse.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:20

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Pues no sé, yo llamé por teléfono y me dijeron que no se podía.

Sparrow In Jail 07/02/26 11:19

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, ¿Y como ha salido la venta, que porcentaje ha sacado, entre que años? te lo digo para descontar la inflación.Por otro lado, lo de mantener la inversión 3 años es imperativo ¿verdad?

Sparrow In Jail 06/02/26 20:52

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Y en Urbanitae y en Civislend, no creo que me de tiempo de ver todos.

Sparrow In Jail 06/02/26 20:51

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Creo que no tiene nada que ver, si no superas los 500€ me parece que los bonos no valen.