Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 10/06/26 17:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Cómo sacan pocos proyectos quieren ampliar, la madre que me parió, ahora vamos a ser comerciales de Urbanitae.

Sparrow In Jail 10/06/26 14:40

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Esa es la pregunta, en teoría pagan segun vayan pagando los compradores, si hay problemas... no pagan y habría que ejecutar la hipoteca, es decir un paisaje desastroso.Pero si quieres se lo preguntas a civislend en el chat, a ver que te dicen, yo no puedo me tienen vetado.

Sparrow In Jail 10/06/26 06:05

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso preguntas básicas para el chat con Civislend por si estáis interesados en el proyecto. La Nota Simple muestra que el promotor tiene dos hipotecas sobre su propia finca (1,1M€ + 200.000€). Es decir, es deudor y acreedor de sí mismo. ¿Cómo pueden ofrecer una garantía hipotecaria de primer rango a los inversores si el primer rango ya lo ocupa el propio promotor? La información publicada en la plataforma dice que el préstamo es para “liberar fondos del promotor” (que él recupere su inversión). La FDF dice que es para “financiar la construcción”. ¿Cuál de las dos es la verdad? ¿El promotor va a retirar dinero o va a pagar la obra? Si el préstamo es para liberar fondos, el promotor recupera su capital y se queda sin “piel en el juego”. Si es para la obra, el dinero debe ir a los proveedores. ¿Cómo garantizan que el dinero no acabe en el bolsillo del promotor? El promotor dice que compró el suelo por 820.000 €, pero la Nota Simple indica dación en pago, sin coste. ¿Pueden acreditar la compra? Si no, ¿por qué inflan su aportación? La tasación dice “obras 0%” en marzo, pero el contrato de febrero dice movimiento de tierras terminado. Las fotos muestran excavación. ¿Es falsa la tasación o es falso el contrato? El LTV del 58% se calcula sobre suelo virgen, pero las obras ya habían empezado. ¿Por qué no actualizaron la tasación? El balance del promotor muestra patrimonio neto de 1.686 €, deudas de 1,1M€ e ingresos 0 €. ¿Con qué dinero devolverá el préstamo si hay problemas? El estudio económico fija el inicio de obra en mayo 2026, pero el contrato dice que ya estaba terminado el movimiento de tierras en febrero. ¿Por qué esta discrepancia? ¿Los compradores de las 16 viviendas tienen seguro de entregas a cuenta? ¿Qué pasa con su dinero si la obra se paraliza? El conflicto Irán-Israel y el bloqueo de Ormuz elevan el petróleo y los tipos de interés. ¿Han evaluado el riesgo de que los compradores no obtengan hipoteca o los costes se disparen? Por último, ¿pueden enviarme una nota simple actualizada que acredite que las hipotecas a favor del promotor han sido canceladas y que los inversores tienen primer rango? Sin eso, la garantía es inexistente.

Sparrow In Jail 10/06/26 06:02

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Residencial Nerja. INFORME DE INVERSIÓN – RESIDENCIAL NERJA (CIVISLEND) Fecha del análisis: Junio 2026 Inversión analizada: Préstamo puente de 925.000 € para el proyecto "Residencial Nerja" en calle Ingenio, 12, Nerja (Málaga) – promotor DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL 1. RESUMEN DE LA OFERTA SEGÚN CIVISLEND Importe a financiar: 925.000 €Rentabilidad total (TIR): 15%Tipo de interés nominal (TIN): 10% anualPlazo: 18 meses (prorrogable 6 meses más)Pago de intereses: bullet (al vencimiento)Garantías ofrecidas: Hipoteca de primer rango sobre la finca registral 14.712 (Torrox) y prenda sobre participaciones sociales de la SPV.LTV (loan to value) declarado: 58% (préstamo / valor tasación actual de 1.585.837 €)LTV H.E.T. declarado: 17% (préstamo / valor en hipótesis de edificio terminado de 5.544.922 €)Objeto del préstamo según ficha web: "liberar parte de los fondos aportados por el promotor"Objeto del préstamo según Ficha de Datos Fundamentales (FDF): "financiación para parte de los costes de construcción"Estado de las obras según ficha web: "movimientos de tierras y cimentación ya iniciados"Porcentaje de viviendas vendidas: 100% según contratos privados. 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO (según el “Estudio Económico” aportado por el promotor) Ingresos totales previstos: 5.109.200 € Viviendas (16 uds.): 4.267.000 € (3.390 €/m²)Garajes y trasteros: 666.200 €Local comercial: 176.000 €Costes totales previstos: 4.288.159 €Beneficio antes de impuestos (EBT): 821.041 € (margen 16,07%)Estructura de financiación del proyecto: Entregas a cuenta de compradores: 2.043.680 € (48%)Aportación del promotor (declarada): 1.069.732 € (25%) – incluye supuesta compra del sueloPréstamo Civislend: 925.000 € (22%)Gastos pagados directamente con ventas: 249.747 € (6%)Coste financiero del préstamo Civislend para el promotor: 189.625€Comisión de apertura (5,5%): 50.875 €Intereses devengados: 138.750 €Observación clave: Las entregas a cuenta de los compradores (2 millones de €) son la principal fuente de financiación de la obra. El préstamo de Civislend se destina a “liberar fondos del promotor”, es decir, el promotor recupera su inversión ficticia mientras los compradores particulares pagan la construcción. El inversor minorista asume un riesgo enorme para una rentabilidad limitada. 3. CONTRADICCIONES DOCUMENTALES GRAVES 3.1. La “locura” de las hipotecas a favor del propio promotor La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Torrox (9 de marzo de 2026) muestra que sobre la finca registral 14.712 pesan dos hipotecas: una de 1.100.000 € y otra de 200.000 €. El titular de ambas hipotecas es la propia empresa promotora (DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL). Es decir, el promotor es deudor y acreedor de sí mismo. Esta situación es insólita y convierte la “garantía hipotecaria de primer rango” que ofrece Civislend en una ficción absoluta. No se puede inscribir nada a favor de los inversores sin cancelar de esas hipotecas internas. 3.2. El promotor no tiene “piel en el juego”: aporta ficticiamente para luego retirar fondos La ficha web afirma que el préstamo sirve para “liberar parte de los fondos aportados por el promotor”. Eso significa que el promotor pone dinero (supuestamente 295.191 €) para, acto seguido, recuperarlo con el préstamo de Civislend. El resultado neto es que el promotor no arriesga capital real. Si el proyecto fracasa, el promotor no pierde nada (incluso puede haber salido ganando si retiró más de lo que aportó). Todo el riesgo recae sobre los inversores y sobre una garantía hipotecaria inexistente. 3.3. La compra del suelo por 820.000 € es ficticia (fue una dación en pago) La ficha comercial dice que el promotor compró el suelo con fondos propios por 820.000 €. La Nota Simple demuestra que es falso: la finca fue adquirida por “dación en pago de deudas” el 30 de julio de 2024. No hubo compraventa. El promotor no desembolsó ni un euro por el suelo. La cifra de 820.000 € es inventada y se utiliza para inflar artificialmente la aportación del promotor, aparentar solvencia y justificar un LTV más bajo. 3.4. El objeto del préstamo es contradictorio (liberar fondos vs. financiar construcción) Ficha web: “Préstamo puente con garantía hipotecaria para liberar parte de los fondos aportados por el promotor”.Ficha de Datos Fundamentales (FDF, 11 de junio de 2026): “Finalidad del préstamo: financiación para parte de los costes de construcción”.Son dos objetos incompatibles. Uno de los dos documentos es falso o engañoso. Esto vicia el consentimiento del inversor. 3.5. La tasación es errónea (dice “obras 0%” cuando ya había movimiento de tierras) Contrato de obra (10 de febrero de 2026): “en la fecha del presente acuerdo se encuentra totalmente terminada y ejecutada la excavación y el movimiento de tierras”.Fotografías del anexo de la tasación (marzo de 2026): muestran el solar vallado, cartel de obra colocado, terreno excavado, desescombro y desniveles.Tasación de THIRSA (visita el 6 de marzo de 2026, emitida el 12 de marzo): declara “obras sin comenzar” y todos los capítulos al 0,00%.La tasación es manifiestamente falsa o errónea. El valor de tasación de 1.585.837 € corresponde al suelo virgen, pero en marzo de 2026 la obra ya había comenzado. Por tanto, el LTV del 58% se ha calculado sobre una base incorrecta. 3.6. El LTV sobre suelo (58%) y el LTV H.E.T. (17%): lo que no se dice:LTV 58%: Préstamo / valor tasación actual (1.585.837 €). Ese valor corresponde al suelo sin edificar, pero como la obra ya había empezado, la tasación es errónea. El LTV real sería menor si se incluyera la obra ejecutada, pero la falsedad de la tasación invalida el cálculo.LTV H.E.T. 17%: Préstamo / valor en hipótesis de edificio terminado (5.544.922 €). Este ratio es irrelevante para el inversor porque el préstamo vence en 18 meses y el valor terminado solo se alcanzará cuando el edificio esté completamente acabado y vendido (previsto para diciembre de 2027, 21 meses después). Durante la vida del préstamo, el inversor no dispone de ese valor como garantía. 4. DEBILIDADES ESTRUCTURALES Y RIESGOS 4.1. Riesgo del promotor (MUY ALTO) Según el balance de situación a 31 de diciembre de 2024 incluido en la FDF: Patrimonio neto: 1.686,40 €Deuda total (pasivo): 1.137.111,62 €Ingresos (cifra de negocios) en 2024: 0 €La empresa promotora no tiene solvencia. Su capital social es de 3.000 €. No puede responder ante ninguna desviación del proyecto. 4.2. Riesgo sobre la garantía hipotecaria (MUY ALTO) El Registro de la Propiedad no muestra ninguna hipoteca a favor de los inversores ni de la plataforma. Las únicas hipotecas existentes están a favor del propio promotor. La garantía ofrecida es inexistente. 4.3. Riesgo sobre el objeto del préstamo y la retirada de fondos por el promotor El préstamo se destina a liberar fondos que el promotor nunca llegó a aportar realmente (dación en pago del suelo, aportación ficticia). El promotor puede retirar el dinero y dejar el proyecto sin financiación suficiente, ya que la construcción se financia con las entregas a cuenta de los compradores (2 M€), que son las que realmente están en riesgo. 4.4. Riesgo sobre el estado de las obras y el calendario La tasación dice que no hay obra, pero el contrato y las fotos demuestran lo contrario. Esta inconsistencia refleja una gestión documental caótica. El “Estudio Económico” sitúa el inicio de la construcción en mayo de 2026, lo que contradice el contrato de febrero de 2026. El riesgo de retrasos y sobrecostes es elevado. 4.5. Riesgo geopolítico: guerra Irán‑Israel y bloqueo del estrecho de Ormuz El conflicto sigue activo en junio de 2026 con ataques e intercambios de misiles.El estrecho de Ormuz está bloqueado parcial o totalmente desde febrero de 2026.El precio del petróleo se ha disparado (Brent cerca de 100 USD/barril, WTI 87,4 USD/barril), con riesgo de llegar a 150 USD/barril.España es un país importador de energía. Cada subida del 10% del petróleo añade 0,2‑0,4 puntos a la inflación. El BCE se ve obligado a mantener o incluso subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas de los compradores finales.Esto puede dificultar la ejecución del plan de salida (entrega de llaves a compradores que necesitan financiación bancaria) y encarecer los materiales de construcción. 5. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO (las pocas que existen) La ubicación en Nerja es buena y el estudio de mercado sitúa el precio de venta (3.390 €/m²) en línea con la zona.Existe licencia de obras concedida por el Ayuntamiento (Expte. SL 75/2024, de 4 de diciembre de 2025).El 100% de las viviendas figuran como vendidas mediante contratos privados.Las obras han comenzado (movimiento de tierras terminado, según contrato y fotos), lo que reduce el riesgo de que el solar esté vacío.Pero ninguna de estas fortalezas compensa los riesgos estructurales y las falsedades documentales. 6. CONCLUSIONES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA El proyecto “Residencial Nerja” de Civislend presenta múltiples contradicciones documentales que afectan a elementos esenciales de la inversión: lLa garantía hipotecaria (inexistente), El objeto del préstamo (contradictorio), La compra del suelo (ficticia), La aportación del promotor (nula) La tasación (errónea). El promotor carece de solvencia (patrimonio neto de 1.686 €, deudas de 1,1 M€, ingresos 0 €). Además, el contexto geopolítico (guerra en Oriente Próximo y bloqueo de Ormuz) eleva los costes de construcción y los tipos de interés, poniendo en riesgo la venta final de las viviendas a los compradores que necesitan hipotecaRentabilidad ofrecida: 10% TIN (15% TIR). Riesgo real: pérdida total del capital invertido por garantía inexistente y promotor sin recursos. RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este informe ha sido elaborado por un asistente de inteligencia artificial a partir de la documentación proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propia investigación y consultar con profesionales colegiados antes de tomar cualquier decisión. El autor no se hace responsable de las pérdidas o perjuicios derivados del uso de este análisis.

Sparrow In Jail 09/06/26 14:13

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Yo lo de Botánico no lo entiendo, no sé como no se han puesto de acuerdo y han ido hace mucho al juzgado. Con que se junten unos cuantos cualquier despacho de abogados se lo lleva, pero mientras sigan esperando el tiempo corre, ni siquiera sé si estás cosas prescriben.

Sparrow In Jail 09/06/26 10:46

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Lo he estado mirando y no es el mismo modelo de negocio, aunque se pueden parecer.

Sparrow In Jail 08/06/26 15:22

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, No des ideas que, con el Papa en España, lo mismo algún inversor le pide el milagro.

Sparrow In Jail 08/06/26 12:13

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,Es una cuestión de practica, se va subiendo la info que proporciona la plataforma y los documentos, cada cosa que subes va modificando la visión, lees cada una de las respuestas y vas haciendo preguntas de lo que te suena extraño para que te lo explique. Estas preguntas son las que te da la práctica.Verás que cuando subes sólo la información suele poner que la inversión es buena, no son tontos y te lo pintan muy bonito, pero al ir haciendo preguntas e introduciendo documentos,vas descubriendo cosas que la información inicial no decía, al final tienes mucha información y le pides que te haga un resumen, ese resumen es lo que subo.

Sparrow In Jail 08/06/26 04:07

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Preguntas para el chat, por si a alguien le interesan:¿Pueden explicar por qué la tasación de GESVALT que se utiliza para calcular el LTV del 72% caducó el 16 de enero de 2026 y a día de hoy no se ha actualizado?El propio tasador advierte que su informe no cumple la normativa bancaria (Orden ECO/805/2003). ¿Cómo pretenden que un banco acepte esta tasación para conceder la refinanciación prevista?El tasador dice literalmente que "la demanda es baja", "el tiempo de comercialización es muy largo (más de doce meses)" y "las perspectivas de revalorización son casi nulas". ¿Por qué la campaña habla de "alta demanda" y "zona consolidada con alta demanda de vivienda"?La licencia de obras no está ni solicitada. Las cuatro fincas no están coordinadas con Catastro. La agrupación registral no está hecha. La exención de garajes no está concedida. ¿Cómo pueden estimar la licencia en diciembre de 2027 con todos estos trámites pendientes? ¿Qué pasa si uno solo de ellos se retrasa?El préstamo vence en diciembre de 2027, exactamente cuando esperan tener la licencia. ¿Qué banco concede un préstamo de obra el mismo día que se otorga la licencia, sin preventas, con un margen del 12,94% y con una tasación caducada?¿Existe algún compromiso escrito de algún banco para refinanciar este proyecto? Si no existe, ¿por qué la campaña presenta la refinanciación bancaria como la salida asegurada?Los bancos exigen entre un 30% y un 50% de las viviendas preventadas para financiar una promoción. La comercialización no ha comenzado. ¿Cómo van a cumplir ese requisito para diciembre de 2027?El margen del promotor es del 12,94% sobre ventas. Los bancos suelen exigir márgenes superiores al 20% para financiar promociones. ¿Qué banco ha aceptado ya financiar un proyecto con este margen?El precio de venta objetivo es de 4.509 euros por metro cuadrado. Los cierres reales que el propio promotor presenta en su estudio de mercado tienen una media de 4.202 euros. ¿Por qué creen que el mercado va a pagar un 7,3% por encima de la media?La vendedora del suelo (NEOCAPITAL) es socia de la SPV compradora (TRANSFORSUR) con un 9,09%. El precio de venta (1.750.000€) supera la tasación (1.588.646€) en 161.354€. Ese sobreprecio beneficia directamente a NEOCAPITAL. ¿Por qué este conflicto de interés no se ha revelado en la campaña?TRANSFORSUR tiene un capital social de solo 3.300 euros y se constituyó en noviembre de 2025. ¿Qué activos tiene esta sociedad para responder ante los inversores además de la garantía hipotecaria?En el proyecto anterior de Sanlúcar, la matriz TRANS FOR ESTATE avaló con sus 16,5 millones de euros de fondos propios. En este proyecto no consta ese aval. ¿Por qué no se ha exigido la misma garantía?El promotor recibe un importe neto de aproximadamente 1.037.000 euros (después de comisión de apertura, AJD y gastos). ¿Cómo van a financiar el resto de la compra del suelo (600.000 euros adicionales) y la totalidad de la construcción (2,6 millones de euros) si el banco no concede la refinanciación en plazo?Si el banco no concede la refinanciación en diciembre de 2027, ¿qué plan B tiene el promotor? ¿Van a solicitar la prórroga de 6 meses? ¿Y si después de esos 6 meses siguen sin banco?Un conflicto bélico en el estrecho de Ormuz podría disparar los costes de construcción y los tipos de interés. ¿Han incluido este riesgo en su plan de negocio?¿Pueden compartir el contrato de préstamo y la escritura de hipoteca antes de que los inversores comprometan su dinero?En caso de ejecución hipotecaria, ¿quién se encarga de la venta del suelo? ¿Cuánto tiempo estiman que duraría el proceso? ¿Qué garantía tienen los inversores de recuperar el importe total prestado?¿Podrían facilitar el contacto de algún banco con el que ya hayan mantenido conversaciones para la refinanciación? ¿Pueden compartir alguna carta de intención?¿Qué porcentaje de las viviendas necesitan tener preventadas para que un banco acepte financiar la obra? ¿En qué mes del cronograma esperan alcanzar ese porcentaje?La aportación del promotor es de 712.763 euros. De ellos, 600.000 son para la compra del suelo. ¿Dónde se emplean los 112.763 euros restantes? ¿Se quedan en la sociedad como liquidez?El 38% de 1.862.763 euros son 707.850 euros, pero la campaña dice que el promotor aporta 712.763 euros. ¿De dónde salen los 4.913 euros de diferencia?

Sparrow In Jail 08/06/26 04:03

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Residencial Getafe. RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO RESIDENCIAL GETAFE 1. DATOS DE LA OFERTA (LO QUE LA CAMPAÑA DICE) Promotor/deudor: TRANSFORSUR, S.L. (sociedad constituida el 4 de noviembre de 2025, con 3.300 euros de capital social). Objeto: Financiar parte de la compra del suelo de cuatro fincas en calle Egido 35-41 de Getafe para demoler y construir 12 viviendas, garajes y un local comercial. Importe: 1.150.000 euros. Plazo: 18 meses (+6 meses de prórroga). TIN: 11,00%. Rentabilidad total a 18 meses: 16,50%. Pago de intereses: bullet (al vencimiento). Comisión de apertura: 5,00% (la paga el promotor, reduciendo el importe neto que recibe a 1.037.238 euros). Garantías: Hipoteca de primer rango sobre las cuatro fincas. Prenda de participaciones de la SPV. Valor de tasación (GESVALT, julio 2025): 1.588.646 euros (caducada desde enero 2026). LTV declarado: 72% (calculado sobre una tasación caducada). Aportación del promotor en la firma: 712.763 euros (38%). Precio de compra del suelo: 1.750.000 euros (161.354 euros por encima de la tasación). Margen del promotor: 12,94% sobre ventas. 2. LAS TRES VERDADES QUE LA CAMPAÑA NO DICE Verdad número 1: La licencia de obras no está ni solicitada y los trámites previos están todos pendientes El promotor estima la licencia para diciembre de 2027, pero antes necesita: Coordinar catastralmente las cuatro fincas (actualmente: "No coordinadas").Agrupar las cuatro fincas en una sola parcela (no inscrito).Obtener cédula urbanística del Ayuntamiento de Getafe.Conseguir la exención de plazas de garaje (no garantizada, el tasador advierte que hay que solicitarla).Cualquier retraso en un solo trámite ya desbarata el cronograma. El préstamo vence exactamente cuando el promotor espera tener la licencia. No hay margen. Ni un mes. Cero. Verdad número 2: El tasador independiente (GESVALT) contradice el relato de "alta demanda" El tasador afirma literalmente: "La demanda de inmuebles similares al valorado es baja.""Previsión tiempo de comercialización: Muy largo (más de doce meses).""Las perspectivas de revalorización se consideran casi nulas, con incrementos interanuales inferiores al IPC."La campaña habla de "zona con alta demanda". No es una opinión menor. Es una contradicción frontal entre un perito independiente (el tasador) y el promotor. Verdad número 3: La devolución del dinero no está garantizada por ningún compromiso bancario La campaña dice: "La salida de Civislend coincidirá con la refinanciación bancaria una vez se obtenga la licencia." No hay ni una carta de intención de ningún banco. No hay un compromiso. No hay una oferta vinculante. Todo es una hipótesis del promotor. 3. EL PROBLEMA CRONOLÓGICO INSALVABLE (EL "DISPARATE") El préstamo se formaliza en junio/julio de 2026. Vence en diciembre de 2027 o enero de 2028. La licencia se estima para diciembre de 2027. El mismo mes. ¿Qué tiene que ocurrir para que el inversor cobre en plazo? Que en diciembre de 2027, simultáneamente: El Ayuntamiento conceda la licencia.Un banco, sin haberlo estudiado antes (porque no se puede estudiar sin licencia), analice el proyecto, lo apruebe en comité, formalice la escritura y desembolse el dinero.El promotor tenga preventas (los bancos exigen 30-50% de las viviendas vendidas antes de financiar, y la comercialización no ha comenzado).La tasación del banco (propia, no la de GESVALT) sea igual o superior a la de 2025.El margen del promotor (12,94%) sea aceptable para el banco (los bancos suelen exigir >20%).Esto no ocurre en la banca real. Ni un solo banco concede un préstamo de obra el mismo día que se otorga la licencia. El proceso bancario lleva semanas o meses. Y sin preventas, ningún banco financia. Conclusión: El escenario de devolución en 18 meses es, siendo generosos, altamente improbable. En términos prácticos, es inviable. 4. EL CONFLICTO DE INTERÉS EN LA COMPRA DEL SUELO La SPV TRANSFORSUR está participada por: 90,91%: TRANS FOR ESTATE (promotora).9,09%: NEOCAPITAL INVESTMENTS ESTATES (propietaria del suelo).NEOCAPITAL vende el suelo a TRANSFORSUR por 1.750.000 euros. El tasador independiente lo ha valorado en 1.588.646 euros. La diferencia es de 161.354 euros. Ese sobreprecio beneficia directamente a NEOCAPITAL como vendedora. Y NEOCAPITAL es socia de la propia compradora. Es decir, la vendedora fija un precio superior al valor de mercado, cobra ese sobreprecio, y sigue dentro de la sociedad que ha pagado de más. Este conflicto de interés no se menciona en ningún documento de la campaña. El inversor está financiando, sin saberlo, un sobreprecio que no está respaldado por valor de garantía. 5. PROBABILIDADES ESTIMADAS (BASADAS EN LA DOCUMENTACIÓN) A continuación, las probabilidades estimadas a partir de los documentos analizados. No son certezas, pero son una calibración del riesgo. Sobre la licencia y los trámites urbanísticos: Probabilidad de licencia en diciembre 2027 (plazo original): 10-15%.Probabilidad de licencia entre diciembre 2027 y junio 2028 (dentro de la prórroga de 6 meses): 35-40%.Probabilidad de licencia después de junio 2028 (más allá de la prórroga): 30-35%.Probabilidad de que el proyecto se paralice por denegación de exención de garajes: 10-15%.Probabilidad combinada de empantanamiento grave (retraso >6 meses o abandono): 45-50%. Sobre la demanda y el tasador: Probabilidad de que el tasador tuviera razón (demanda baja, ventas >12 meses): 40-50%.Probabilidad de que el tasador se equivocara parcialmente (demanda media, ventas 6-12 meses): 30-40%.Probabilidad de que el tasador se equivocara totalmente (demanda alta, ventas <6 meses): 10-20%.Sobre la refinanciación bancaria (el dato central): Condiciones necesarias para que el banco conceda el crédito en plazo. Probabilidad de que el banco diga "no" por cada una: Licencia concedida a tiempo: 50-60% de incumplimiento.Tasación bancaria no inferior: 30-40% de incumplimiento.Preventas suficientes (30-50%): 60-70% de incumplimiento.Margen aceptable (>20%): 70-80% de incumplimiento.Apetito bancario por Getafe: 20-30% de incumplimiento.Sin crisis geopolítica: 20-30% de incumplimiento.Probabilidad combinada de que el banco NO conceda la refinanciación en las condiciones previstas: aproximadamente 80%. Es decir, hay un 80% de probabilidades de que el banco no conceda el crédito en el plazo y en las condiciones que el promotor necesita. 6. LO QUE SUCEDE SI EL BANCO NO CONCEDE EL CRÉDITO (EL 80% PROBABLE) Escenario 1: El banco dice "no" pero la licencia ya está concedida. El promotor puede buscar otro prestamista (fondo privado) o pedir más tiempo. Pero si ningún banco quiere financiar, el préstamo de Civislend no se paga. Se ejecuta la hipoteca. Recuperación del inversor: 12-24 meses adicionales, con posible pérdida de capital si el suelo se subasta por debajo de 1.150.000 euros. Escenario 2: El banco dice "no" porque no hay preventas (el tasador tenía razón: demanda baja, ventas lentas). Este es el escenario más peligroso. Si el tasador tenía razón y la demanda es baja, el promotor no conseguirá las preventas que el banco exige. Entonces el banco nunca concederá la financiación, ni a los 18 meses ni a los 24 ni a los 36. El proyecto se convierte en inviable comercialmente. La única salida es ejecutar la hipoteca y vender el suelo, probablemente con pérdidas porque el suelo vale menos de lo que se pagó por él (recordemos: se pagó 1.750.000 euros, tasado en 1.588.646 euros). Conclusión: Si el tasador tenía razón sobre la baja demanda, el banco no concederá el crédito nunca. No es un problema de plazo, es un problema de fondo. El proyecto no es viable comercialmente a los precios que necesita. 7. LO QUE EL INVERSOR DEBE SABER ANTES DE DECIDIR El dinero no estará disponible en 18 meses. La probabilidad de que eso ocurra es inferior al 10%. El escenario más probable es que el inversor recupere su dinero a los 24 meses (con prórroga) o más tarde (con ejecución). Existe una probabilidad significativa (20-30%) de pérdida parcial del capital. Si el banco no concede el crédito y el suelo se subasta por debajo de 1.150.000 euros (lo que es probable, dado que el suelo se compró por encima de la tasación), los inversores no recuperarán todo su dinero. Existe una probabilidad no despreciable (40-50%) de que el tasador tuviera razón sobre la baja demanda. Si es así, el proyecto no se sostiene económicamente y el banco nunca financiará. El inversor está financiando un sobreprecio del suelo. De los 1.150.000 euros del préstamo, una parte (aproximadamente 161.000 euros) corresponde al exceso sobre la tasación que beneficia directamente a la vendedora del suelo, que además es socia de la SPV. Ese dinero no está respaldado por valor real. No hay ningún compromiso bancario previo. Toda la salida del préstamo depende de que un banco, en el futuro, quiera financiar un proyecto con margen bajo, sin preventas y con un suelo pagado por encima de su valor de tasación. 8. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto tiene una estructura jurídica de garantías que es correcta sobre el papel. Las notas simples están limpias. La hipoteca de primer rango es posible. Sin embargo, los riesgos sustantivos son numerosos, graves y están infravalorados por la campaña. La campaña presenta como escenario base lo que la documentación demuestra que es el escenario menos probable: licencia en plazo, refinanciación bancaria inmediata, devolución en 18 meses. La realidad, según los documentos, es que hay una probabilidad muy alta (80%) de que el banco no conceda la refinanciación en las condiciones previstas. Y si el tasador tenía razón sobre la baja demanda (40-50% de probabilidad), el banco nunca concederá la financiación porque las preventas no llegarán. El inversor que entre en este proyecto debe asumir que su dinero estará bloqueado probablemente más de 24 meses, que existe un riesgo real de pérdida parcial de capital, y que la salida más probable no es la refinanciación bancaria ordenada sino la ejecución hipotecaria en condiciones adversas. En opinión de quien suscribe, el perfil de riesgo del proyecto es significativamente más elevado de lo que la campaña transmite. La inversión solo es aconsejable para perfiles con muy alta tolerancia al riesgo que estén dispuestos a asumir una probabilidad no despreciable de pérdida parcial de capital y un horizonte de recuperación incierto. 9. CONCLUSIÓN FINAL El proyecto Residencial Getafe no es un fraude, pero tampoco es la oportunidad de inversión de bajo riesgo que la campaña sugiere. Es una operación con múltiples puntos débiles: tasación caducada, licencia sin solicitar, trámites urbanísticos pendientes, margen muy bajo del promotor, conflicto de interés en la compra del suelo, ausencia de compromiso bancario, y un cronograma que es matemáticamente imposible de cumplir según los estándares bancarios reales. Un inversor conservador debería rechazar esta oferta. Un inversor con experiencia que quiera asumir riesgos altos debe hacerlo sabiendo que lo más probable no es cobrar a los 18 meses, sino entrar en un proceso de recuperación largo y con incertidumbre sobre el capital final recuperado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa en la documentación facilitada por el usuario y en las estimaciones de probabilidad derivadas de la misma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Las probabilidades son estimaciones subjetivas, no garantías. Cada inversor debe realizar su propia due diligence y evaluar su tolerancia al riesgo. El autor no se responsabiliza de las pérdidas derivadas de decisiones adoptadas sobre la base de este análisis.