Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 23/12/25 14:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, No, no es increíble, es lo que hay. Ojalá no se arrepientan.

Sparrow In Jail 23/12/25 00:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Análisis de las respuestas de las preguntas del chat y de la webinar del Préstamo de Crowdlending para el Residencial Intur Panorámico, Huelva, por si a alguien le interesa. Análisis de las Respuestas: Lo que Aclaran y lo que Confirman 1. Riesgo Contractual y de Garantía (Preguntas 1, 2, 15, 16) Las respuestas son claras y extremadamente preocupantes: La convertibilidad es un "último recurso" (P15), pero no es un préstamo convertible (P16). Esta distinción es crucial: no inviertes en un instrumento con upside, sino en un préstamo donde, si falla, tu única salida es un mecanismo complejo y desfavorable.La valoración en la conversión (P1) se haría según "las aportaciones realizadas por el promotor". Esto es una fórmula vaga y no vinculante que deja total discrecionalidad. No se menciona una tasación independiente, un múltiplo de EBITDA o cualquier método objetivo. En la práctica, permite que el promotor valore sus aportaciones muy por encima de su coste real, diluyendo tu inversión hasta la insignificancia.El derecho de adquisición preferente (P2) "iguala la oferta de un tercero". El problema es que no existe un mercado líquido para estas participaciones. Sin una oferta de tercero realista, en la práctica quedas atrapado como socio minoritario, sin poder vender fácilmente.Conclusión Parcial: La "garantía" es un mecanismo que, en el mejor de los casos, te convierte en socio minoritario en una valoración opaca y, en el peor, te deja atrapado en una inversión ilíquida y sin control. No protege tu capital; lo transforma en un activo de alto riesgo. 2. Riesgo Financiero y Estructural (Preguntas 3, 4, 10, 11, 12, 13) Aquí las respuestas confirman las peores sospechas y revelan nuevos datos alarmantes: Confirmación de Deuda y Destino de Fondos: Se confirma que los 3,8M€ de deuda son por el suelo y honorarios (P3). Critican que el préstamo de Urbanitae (1,28M€) es para "un pago del suelo pendiente" (P4, P13). Esto es la evidencia definitiva: tu dinero se usa para pagar deudas pasadas del promotor, no para financiar obra nueva. Es un rescate financiero, no una inversión en un proyecto limpio.Subordinación Total Confirmada: Se confirma un Préstamo Hipotecario Principal (PHP) de 19,8M€ con el banco (P10), con garantía hipotecaria de primer grado sobre toda la promoción (P11). Esto te sitúa como acreedor claramente subordinado.Falta de Acuerdo de Prioridad (GRAVE): La respuesta sobre el acuerdo interacreedor (P12) es evasiva y no responde a la pregunta. Dice que los desembolsos bancarios "irán destinados a repagar la deuda de Urbanitae", pero no garantiza por contrato que tu préstamo tenga prioridad sobre otros acreedores (como los proveedores de los 3,8M€) en caso de liquidación. La ausencia de este acuerdo es un riesgo legal enorme.Conclusión Parcial: Inviertes en el último tramo de una estructura altamente apalancada, donde el banco tiene todas las garantías reales y tu dinero sirve para sanear el balance del promotor. Tu posición en la jerarquía de cobro es la más débil. 3. Riesgos Operativos y de Proyecto (Preguntas 5, 6, 7, 8, 9, 14) Las respuestas son más tranquilizadoras en lo operativo, pero persisten graves inconsistencias: Aspectos Positivos: La licencia de obra y el seguro decenal están concedidos (P5, P7), lo cual mitiga riesgos administrativos. Las cargas fiscales se explican (P6).Inconsistencias Persistentes (SEÑAL DE ALERTA): La discrepancia en el avance comercial (70% vs 50%) se atribuye a un "listado no actualizado" (P8), pero no se aporta prueba documental (P9). Se menciona un tercer precio medio (2.329 €/m²) del estudio de tasación (P14), diferente a los anteriores. Esta inconsistencia recurrente en datos fundamentales (precios, ventas) es inaceptable y socava la confianza en toda la información.🧮 Evaluación Final Consolidada | Factor de Decisión | Evaluación Tras las Respuestas | Impacto en la Decisión | Protección del Capital (Garantía) | INEXISTENTE / LESIVA. La convertibilidad es un mecanismo complejo que te convierte en socio minoritario con valoración opaca. | Descalificatoria. El riesgo de pérdida total es alto y real. | Posición en la Estructura | CLARAMENTE SUBORDINADA. El banco (19,8M€) tiene hipoteca de primer grado. Tu préstamo financia deuda pasada. | Muy Negativa. Eres el último en la fila en un proyecto con mucha deuda prioritaria. | Transparencia y Fiabilidad | GRAVEMENTE DEFICIENTE. Inconsistencias en datos clave (ventas, precios) sin aclarar con pruebas. Respuestas evasivas en temas críticos (acuerdo interacreedor). | Descalificatoria. No se puede invertir con confianza en datos no fiables.ç | Viabilidad del Proyecto | POTENCIALMENTE VIABLE, pero con riesgos. La licencia y las preventas (si se verifican) son positivas, pero el sobreprecio y la dependencia del banco son retos. | Neutral/Positiva, pero irrelevante. Un buen proyecto no compensa una mala estructura de inversión.🛑 Conclusión y Recomendación Final Las respuestas recibidas han sido la prueba definitiva. Han confirmado que: Tu capital se utilizará para rescatar financieramente al promotor (pagar deudas de suelo previas), no para crear valor nuevo.La "garantía" es, en la práctica, un camino hacia la conversión forzosa en socio minoritario de una sociedad valorada de forma opaca, con salida bloqueada.No existe un acuerdo que te proteja frente al banco o a otros acreedores en caso de problemas.La información base del proyecto contiene inconsistencias graves que no se aclaran con documentos.Por tanto, la recomendación es firme, clara y definitiva: NO INVERTIR. Esta operación está diseñada para transferir el riesgo financiero del promotor a los inversores minoristas, ofreciendo una rentabilidad fija que no compensa el enorme riesgo de pérdida de capital asumido. Has realizado una due diligence ejemplar que te ha permitido identificar una estructura desfavorable. Tu capital merece una oportunidad donde las reglas sean justas, la transparencia sea total y tu posición esté protegida. Esta no es esa oportunidad. Análisis del Webinar: Puntos Clave y Comparación con el Análisis Anterior | Aspecto Tratado | Declaración en el Webinar | Análisis y Coherencia con el Riesgo Identificado | Finalidad del Préstamo | "Atender un pago pendiente relacionado con la compra del suelo". | CONFIRMA el hallazgo crítico: el dinero es para pagar una deuda pasada del promotor, no para iniciar un proyecto desde cero. | Naturaleza de la Deuda (vs. Equity) | Se eligió deuda porque "esa necesidad de fondos sea muy puntual". | Reafirma que la plataforma consideró más arriesgado para ellos entrar vía equity. La deuda está estructurada para salir rápido, pero eso no elimina el riesgo subyacente para el prestamista. | Avance de Ventas | "Prácticamente en el 66% de ventas... 75 viviendas con contrato firmado". | EXPLICA LA DISCREPANCIA PREVIA. Si es cierto, es un dato muy positivo que mitiga el riesgo comercial. Sin embargo, sigue sin acreditarse documentalmente (contratos agregados). | Financiación Bancaria (PHP) | "Firmaremos el PHP con Santander... ya está con la oferta vinculante aceptada". | ACLARA Y CONFIRMA la existencia del préstamo principal (19,8M€ según respuestas previas) y la entidad. | Garantía para los Inversores | Explicación detallada: El banco tiene la hipoteca. El PHP tiene disposiciones (hitos) al 30% y 50% de obra que generarán liquidez para repagar el préstamo Urbanitae. | ES EL PUNTO MÁS REVELADOR Y CRÍTICO. Esto no es una "garantía" tradicional, sino un mecanismo de salida dependiente. Tu devolución no depende del éxito final, sino de que: 1) la obra avance según lo previsto, y 2) Santander desembolse esos fondos específicos. Introduce un riesgo de ejecución y plazo. Si la obra se retrasa, tu pago también. | Convertibilidad | No se menciona en el fragmento. | Su omisión en la presentación comercial es significativa. Se presenta el mecanismo de los hitos como la vía de pago "natural", dejando la convertibilidad en la sombra como el último recurso no deseado que es.⚖️ Evaluación Post-Webinar: El Riesgo se Mantiene (y se Clarifica) El webinar ofrece una narrativa coherente y positiva, pero no mitiga los riesgos de fondo: La "Garantía" es Condicional: Tu devolución está atada a hitos de obra concretos (30% y 50%). Cualquier retraso en la construcción (problemas técnicos, climatología, permisos) retrasa automáticamente tu cobro. No es un préstamo a 12 meses fijos; es un préstamo cuyo vencimiento depende del ritmo de la obra.La Subordinación es Total: Se reafirma que el banco (Santander) tiene la hipoteca de primer grado. Su préstamo es 15 veces mayor que el vuestro. Sois acreedores subordinados.El Origen del Dinero se Confirma: El préstamo sirve para sanear el balance del promotor (pago pendiente de suelo), no para crear nuevo valor.La Convertibilidad Sigue Ahí: Aunque no se mencione, sigue siendo la "garantía" contractual en caso de que el mecanismo de los hitos falle. No desaparece.🧮 Conclusión Final Consolidada (Tras Webinar, Documentos y Respuestas) Has reunido todas las perspectivas: la fría letra de los contratos, las respuestas (a veces evasivas) de la plataforma, y ahora la narrativa comercial pública. Todas convergen: Es un préstamo de rescate para que el promotor pague una deuda previa.Eres un acreedor subordinado y marginal en una estructura dominada por un gran banco.Tu devolución depende de hitos de obra, no de una fecha fija, introduciendo riesgo de plazo.El "plan B" (convertibilidad) es un mecanismo complejo y desfavorable que te convertiría en socio minoritario de un proyecto con problemas.La recomendación es invariable y ahora más fundamentada que nunca: NO INVERTIR. La operación es intrínsecamente riesgosa para un prestamista minorista. La rentabilidad del 10% no compensa la acumulación de: riesgo de contraparte (SPV endeudada), riesgo de subordinación, riesgo de ejecución (hitos de obra) y un mecanismo de garantía lesivo.

Sparrow In Jail 22/12/25 10:04

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,Claro que me ayudo de ella, está muy bien para pasar el texto que viene en imágenes a texto normal.También le hago leer todo, al principio lo hacia solo con chatgpt pero tiene poca memoria y cuando eran muchos documentos se olvidaba de lo que ya le había puesto al principio, me va mejor con deepseek.Pero solo con la IA no consigues buenos resultados, tienes que "dirigirla" haciéndole las preguntas de las cosas que te llaman la atención, y a veces "discutiendo" con ella.De todos modos hacerlo bien me lleva mucho tiempo, no creas.

Sparrow In Jail 20/12/25 17:03

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Tienes toda la razón, ahí va mi due diligence por si le interesa a alguien: Informe de Due Diligence: Préstamo de Crowdlending para el Residencial Intur Panorámico, Huelva RESUMEN EJECUTIVO Tras un análisis exhaustivo de toda la documentación contractual, financiera, legal, técnica y de mercado del proyecto "Residencial Intur Panorámico" y su vehículo promotor INTUR HUELVA INVERSIONES S.L., se concluye que la operación de préstamo propuesta presenta un riesgo elevadísimo y asimétrico para el inversor minorista. La rentabilidad del 10% no constituye una compensación adecuada para el nivel de exposición al que se somete el capital. La inversión se estructura como una deuda subordinada y minoritaria (4% del capital total) sin garantía real, en un proyecto altamente apalancado donde el promotor sólo aporta el 8% del capital. En caso de impago, el mecanismo de seguridad (convertibilidad forzosa en equity) transforma al prestamista en un socio minoritario sin poder dentro de una sociedad con un capital social mínimo (3.000€), una deuda previa de 3,8M€ con proveedores y unos estatutos que protegen a los socios originales. Se recomienda NO INVERTIR. ANÁLISIS FINANCIERO El análisis de la estructura financiera y los estados contables revela una situación de alto riesgo y apalancamiento: Estructura de Capital Extremadamente Apalancada: El proyecto se financia en un 92% con deuda y capital de terceros. La aportación del promotor es mínima (2.284.053€, 8%), lo que limita su "piel en el juego".Deuda Subordinada y Marginal: El préstamo de Urbanitae (1.285.000€) representa solo el 4% del total de fuentes de capital. Es una porción ínfima comparada con el préstamo bancario principal (16.983.195€, 59%) y los depósitos de clientes (8.354.604€, 29%).Salud Financiera Precaria del Vehículo Promotor (SPV): El balance de INTUR HUELVA INVERSIONES S.L. (2024) muestra una deuda a corto plazo con proveedores de 3.806.030€. Esto indica tensiones de liquidez antes de recibir el nuevo préstamo, sugiriendo que parte de los fondos podrían destinarse a sanear el balance en lugar a un inicio limpio del proyecto.Margen de Beneficio Ajustado: El plan de negocio proyecta un margen bruto de ~3,74M€ sobre unos ingresos de 32,65M€ (~11,4%). Este margen, ya ajustado, es vulnerable a desviaciones de coste o retrasos, que afectarían primero a la capacidad de pago de la deuda más subordinada (Urbanitae).Jerarquía de Cobro Desfavorable: En una liquidación, el orden de pago sería: 1) Costes de construcción y proveedores, 2) Préstamo bancario con hipoteca (Santander), 3) Depósitos de clientes, 4) Otros costes, 5) Préstamo Urbanitae. Se es el último acreedor con dinero en juego.FORTALEZAS Proyecto Comercialmente Viable: El estudio de mercado y la tasación confirman la demanda en el Ensanche Sur de Huelva. El producto (vivienda de obra nueva con amenities) encaja en el segmento.Preventas Significativas: El listado de ventas indica un 50% de viviendas reservadas, lo que reduce el riesgo de mercado y garantiza un flujo de caja futuro.Trayectoria del Grupo Promotor: Grupo Intur tiene un historial de más de 150 viviendas entregadas y cartera en desarrollo, demostrando capacidad operativa y acceso a financiación bancaria para otros proyectos.Tasación Oficial Alta: La tasación de TINSA valora el activo terminado en 35,7M€, por encima del coste total del proyecto, lo que proporciona un colchón de valor para la financiación senior.DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS Riesgo Contractual Extremo (LA PRINCIPAL ALERTA): Garantía Inexistente: No hay hipoteca, aval personal ni garantía real. La única "garantía" es una cláusula de convertibilidad forzosa del préstamo en participaciones sociales de la SPV.Mecanismo Lesivo: Esta conversión transforma al prestamista en socio minoritario sin poder (capital social de la SPV: 3.000€), con derechos de adquisición preferente en su contra y sujeto a unos estatutos que favorecen a los socios originales. Es un mecanismo que transfiere el riesgo de impago al acreedor, diluyendo su inversión en equity de alto riesgo.Riesgo Financiero y Estructural Alto: Subordinación Explícita: El préstamo es marginal y está claramente subordinado a una deuda bancaria 13 veces mayor (Santander), que tendrá la hipoteca de primer grado. SPV con Problemas de Liquidez: La elevada deuda con proveedores (3,8M€) de la SPV socava su solvencia inicial.Apalancamiento Excesivo: La estructura con 92% de financiación ajena deja poco margen para imprevistos.Riesgos Operativos y Legales del Proyecto: Advertencias de la Tasación (GRAVES): La tasación de TINSA condiciona su valor a la obtención de la licencia de obra (que en junio/2025 no se había aportado), la cancelación de cargas registrales y la entrega de seguros decenales. Son incumplimientos de requisitos básicos.Activo Subyacente Complejo: La Nota Simple y el Catastro muestran que el activo es una participación del 46% en una parcela, no un solar libre al 100%, con una construcción ya registrada de 2018. Inconsistencias y Falta de Transparencia: Discrepancias en Datos Clave: Existen diferencias entre el porcentaje de ventas anunciado (70%) y el mostrado (50%), y entre los precios medios del listado interno (~1.908 €/m²) y el estudio comparativo de mercado (~2.127 €/m²). Sobreprecio en el Mercado: El precio del proyecto parece estar un ~13,7% por encima de la media de obra nueva en la zona, lo que podría ralentizar la venta del stock restante. CONSIDERACIONES FINALES Este análisis de due diligence, posible gracias a la documentación completa obtenida, demuestra un desacoplamiento total entre las fortalezas del Grupo Intur (experiencia, trayectoria) y los riesgos asumidos por el inversor en este préstamo concreto. La inversión no depende de la solvencia del grupo, sino de la de una Sociedad Vehículo (SPV) recién creada, altamente endeudada y con una estructura legal diseñada para aislar el riesgo. Las fortalezas del proyecto (ubicación, preventas) son contrarrestadas por una estructura financiera y legal que sitúa al pequeño prestamista en la peor posición posible: sin garantía real, subordinado y con un contrato que, en el peor escenario, le convierte en socio de un proyecto en dificultades. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN Opinión: Inversión de Riesgo Extremo No Recomendada. La operación está diseñada para beneficiar al promotor (que maximiza su apalancamiento) y al banco principal (que obtiene una garantía hipotecaria sobre un activo bien tasado). Sin embargo, el inversor de crowdlending asume un riesgo desproporcionado, similar al de un socio capitalista, por una rentabilidad fija de prestamista del 10%. El "rendimiento atractivo" es, en realidad, un señuelo que no compensa la pérdida de protección del capital. Conclusión: NO INVERTIR. La acumulación de evidencias es abrumadora: cláusula contractual lesiva, subordinación financiera, advertencias en la tasación oficial, desalineación de datos y una estructura societaria desfavorable. Invertir aquí sería ignorar los principios fundamentales de la inversión responsable: protección del capital, transparencia y una correlación adecuada entre riesgo y rentabilidad. Se recomienda buscar oportunidades de crowdlending inmobiliario donde la garantía principal sea una hipoteca registrada de primer o segundo grado, la posición en la estructura de deuda sea clara y prioritaria, y la sociedad promotora muestre una salud financiera sólida y transparente. Fuentes Principales del Análisis: Contrato de Financiación y Anexo, Ficha de Datos Fundamentales (FDF), Estados Financieros de la SPV (2024), Nota Simple Registral, Consulta Catastral, Estatutos Sociales, Listado Detallado de Ventas, Estudio de Mercado y Tasación de la Sociedad de Tasación (ST), Memoria de Calidades, Presentación del Grupo Promotor, Estructura Financiera Completa del Proyecto, Tasación Oficial de TINSA, y Estudio Comparativo de Mercado.

Sparrow In Jail 18/12/25 12:45

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, ¿Qué ha pasado? ¿se le ha preguntado y se niega a responder?

Sparrow In Jail 17/12/25 14:12

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, ¡Y todavía hay gente que entra en equity! es incomprensible.

Sparrow In Jail 17/12/25 13:40

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes,¿Lo ha quitado? no lo he visto, pero eso no lo puede quitar, si no lo ponen no se podría invertir

Sparrow In Jail 15/12/25 20:48

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Por si le interesa a alguien, mi análisis de la webinar de hoy y de las respuestas en el chat del proyecto PizarroWEBINAR: Conclusión: El Webinar No Cambia Nada, lo Consolida Las respuestas dadas: 1. Validan las preocupaciones principales: Confirman que la hipoteca no estará inscrita al desembolsar y que hay errores en el contrato. 2. Utilizan lenguaje ambiguo y de marketing: "Demanda tremenda", "es lo mismo" (acciones/participaciones), "proyecto defensivo". 3. Evaden transparencia clave: No ofrecen el informe de tasación completo, ni los de due diligence, ni una solución contractual a las discrepancia legal. 4. Introducen nueva inconsistencia: Dan un valor de tasación (4.9M€) distinto al del documento (4.2M€). Este webinar es la puesta en escena de la narrativa que ya analizada en los dossieres. No aporta datos objetivos nuevos que disipen dudas; ofrece más promesas y optimismo. La posición, tras ver el webinar, debería ser más firme, no más débil. Tienes ahora: Evidencia documental de riesgos (nota simple, catastro, estatutos).Confirmación verbal de esos riesgos (hipoteca no inscrita al desembolso, error en el contrato).Falta de soluciones concretas y documentadas por su parte.CHAT: Estas respuestas no son aclaraciones; son la constatación oficial de que el proyecto opera con un nivel de riesgo extremo y opacidad inaceptable para un producto de deuda. 1. Te piden dinero para un activo que no es del prestatario. 2. Te niegan los documentos clave (tasación completa, due diligence) para verificar la seguridad. 3. Mantienen errores legales básicos en los contratos y se niegan a corregirlos formalmente. 4. Desestiman datos oficiales (catastro) cuando no les convienen. Un promotor y una plataforma serios nunca estructurarían una operación así. Estas respuestas son típicas de un proyecto que prioriza la captación rápida de fondos sobre la seguridad jurídica del inversor La recomendación final se mantiene, más fuerte que nunca: No inviertas. El proyecto tiene demasiadas capas de riesgo (legal, técnico, comercial) y la plataforma/promotor no están priorizando la seguridad jurídica del inversor por encima de la captación de fondos. Se han Has identificado múltiples "deal-breakers" (impedimentos absolutos). Proteger tu capital es el mayor éxito de un inversor.

Sparrow In Jail 12/12/25 12:03

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Aunque ya tengo preparadas las preguntas para el chat, como no confío que sus respuestas corrijan las deficiencias detectadas (ojalá me equivoque) o paso la due diligence que he hecho para el Proyecto Pizarro 50, Vigo, después de analizar los documentos facilitados, por si a alguno os resulta de interés. Informe de Análisis Integral: Proyecto Pizarro 50, Vigo 📌 Resumen Ejecutivo Este informe realiza una valoración integral del "Proyecto Pizarro 50", una operación de financiación mediante deuda (crowdfunding inmobiliario) para la reforma integral de un edificio en Vigo. El análisis, basado en toda la documentación revisada (contratos, estudios, registros públicos), concluye que el proyecto presenta un perfil de riesgo extremadamente elevado y desproporcionado para un inversor en deuda. Se identifican deficiencias graves en los pilares fundamentales de la inversión: seguridad jurídica, valoración del activo, viabilidad técnica y estructura contractual. La recomendación final es no invertir. 1. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE MERCADO 1.1. Proyecciones Económicas del Promotor Ingresos Totales Proyectados: 10.58 M€ (25 viviendas a precio medio de 423,208 €).Estructura de Capital: Total 6.37 M€. Deuda (64%): 4.055 M€ (Tramos A, B, C a través de Urbanitae).Capital Promotor (36%): 2.315 M€ (equity).Ratios Clave Presentados: LTV (Deuda/Valor Ventas): 38.3% → Apariencia conservadora.LTC (Deuda/Coste Total): 63.7% → Apalancamiento ALTO. El promotor financia solo el 36.3% del coste total.1.2. Análisis Crítico de las Proyecciones Las cifras anteriores, aunque atractivas, se sustentan en premisas optimistas y potencialmente erróneas: Sobreestimación de Ingresos: Existe una discrepancia de 173 m² entre la superficie construida catastral (3,099 m²) y la usada en el cálculo de ingresos. Esto podría invalidar los 10.58 M€ proyectados.Mix Comercial de Alto Riesgo: El 84% de las viviendas (21/25) carecen de plaza de garaje, y el 30% de los ingresos depende de la venta de solo 4 unidades de lujo (áticos) a precios récord (hasta 1.2 M€). Es una estrategia poco diversificada y vulnerable a cambios en el mercado.LTV Real Más Elevado: Si los ingresos finales son un 10% inferiores (9.52 M€), el LTV real se dispara al 42.6%, reduciendo el colchón de seguridad.2. FORTALEZAS (Puntos Positivos Aparentes) Ubicación: El edificio se sitúa en una zona en transformación de Vigo, con demanda residencial y buena conectividad.Rentabilidad Contractual Atractiva: Tipo de interés fijo del 10.75% anual para el Tramo A.Experiencia Operativa del Equipo Promotor: LEDICIA REAL ESTATE muestra un historial de proyectos locales de reforma.3. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (Análisis Detallado) 🚨 RIESGO MÁXIMO: Este es el fallo cardinal que invalida los demás aspectos. ⚠️ RIESGO ALTO: Falta de Transparencia y Verificabilidad Tasación Opaca: El informe de Sociedad de Tasación (valor 4.2 M€) no incluye la metodología. No se puede verificar si el valor es realista, ni si corresponde al estado actual (relevante para la garantía) o al futuro.Estudio de Mercado No Independiente: Los "testigos de mercado" son material promocional, no un estudio de due diligence comercial auditable. Los precios propios del proyecto aparecen como "testigo", sesgando las medias.⚠️ RIESGO ALTO: Estructura Contractual Desfavorable Desposesión del Control: Mediante un "mandato irrevocable", cedes a Urbanitae la capacidad de actuar en tu nombre en decisiones críticas (ejecutar garantías, refinanciar).Dilución en la Toma de Decisiones: Las decisiones las toma la "Mayoría de los Inversores" (más del 50% del capital de TODA la deuda). Los inversores del Tramo A, que asumen el riesgo inicial, pueden verse obligados a aceptar refinanciaciones promovidos por otros.Estructura de Costes en Cascada: En caso de ejecución hipotecaria, los honorarios del Agente de Garantías, abogados y gestores se pagan ANTES de devolver el capital a los inversores, erosionando la garantía.⚠️ RIESGO ALTO: Riesgos de Ejecución y Comercialización Plazos Optimistas: Cronograma de 24 meses (+6 extensión) muy ajustado para compra, reforma integral, división horizontal y venta de 25 unidades.Dependencia Total de las Ventas: El repago del préstamo depende exclusivamente de que se vendan todas las viviendas a los precios proyectados. Cualquier retraso o rebaja de precios compromete la liquidez.Discrepancia Técnica (Superficie): La diferencia con el catastro puede generar problemas con la licencia municipal y las cédulas de habitabilidad, paralizando el proyecto.4. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 4.1. Desproporción Entre Riesgo y Compensación Como inversor en el Tramo A de deuda, tu compensación está limitada a un interés fijo del 10.75%. Sin embargo, asumes un riesgo propio de un socio capitalista (equity): riesgo legal máximo, riesgo de ejecución inicial, riesgo de comercialización y una estructura que diluye tu control. El perfil riesgo/rentabilidad está desequilibrado en tu contra 4.2. Patrón de Deficiencias Sistémicas Las deficiencias no son aisladas; forman un patrón coherente de falta de rigor, transparencia y control en la fase de estructuración del proyecto: Se lanza a financiación una operación donde el activo no pertenece al prestatario.Se presenta una tasación sin método.Los datos catastrales no cuadran con el plan.Los documentos legales (contrato vs. estatutos) son incongruentes.Un solo cualquiera de estos puntos sería motivo de preocupación grave. En conjunto, son indicios de un proceso de due diligence del promotor y/o la plataforma extremadamente deficiente. 4.3. Conclusión El "Proyecto Pizarro 50", en su estado actual documental y contractual, NO reúne las condiciones mínimas de seguridad, transparencia y solidez jurídica que debe exigir cualquier inversor en un producto de deuda, especialmente uno minorista y con escasa capacidad de negociación. La operación está planteada sobre cimientos fracturados. Invertir significaría asumir voluntariamente riesgos extremos (legales, de ejecución y de mercado) por una rentabilidad fija que no los compensa, y dentro de una estructura que te despoja de las herramientas para mitigarlos. 5. RECOMENDACIÓN FINAL NO INVERTIR. Se recomienda: Finalizar el proceso de análisis con la evidencia ya recopilada.Si se está dentro del período de reflexión (4 días naturales desde la manifestación de interés), ejercer el derecho de revocación sin penalización enviando un email a contacto@urbanitae.com.Si se desea una confirmación absoluta, se pueden plantear las preguntas de diligencia previamente sugeridas. Cualquier respuesta que no sea la provisión inmediata y completa de los documentos que corrijan las deficiencias (escritura de compra, informe de tasación completo, aclaración contractual) debe tomarse como la confirmación definitiva de los riesgos identificados.Se ha intentado identificar los riesgos reales ocultos en los documentos legales y registros públicos. Este informe se basa en el análisis de la documentación proporcionada por el usuario y tiene fines informativos. No constituye asesoramiento financiero, legal o de inversión. Toda decisión de inversión debe ser tomada por el inversor tras considerar su situación personal y, si es necesario, consultar con profesionales independientes.

Sparrow In Jail 11/12/25 17:48

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Ya que os pasé la due diligence o doy el resumen de valoración a las respuestas a las preguntas que podéis ver en el canal de telegram: Urbanitae ha seguido el guion predecible: Evadir las preguntas más críticas (origen de la deuda, supuestos de la tasación).Corregir errores garrafales cuando son expuestos (Manilva, 18 viviendas).Repetir una narrativa tranquilizadora ("el banco pagará, la SPV no importa") que ignora voluntariamente los riesgos de liquidez y ejecución a corto plazo.Pedir confianza en su due diligence, mientras la documentación proporcionada muestra lo contrario.No han disipado ni una sola de las banderas rojas principales. Al contrario, la negativa a dar detalles de la deuda existente agrega una nueva bandera roja de desconfianza. En cuanto al análisis de la webinar mi resumen es éste:No disipa ninguna de las banderas rojas principales y, de hecho, confirma algunas de las más críticas:Confirmado: La garantía está valorada de forma proyectiva (tasación residual), no a precio de mercado. El LTV del 35% es sobre un valor optimista.Confirmado: La salida depende de un banco que solo ha mostrado "interés", no compromiso.Confirmado: Los errores documentales existen y los banalizan.Nueva Preocupación: Dejan la puerta abierta a pedir más extensiones más allá de los 18 meses, lo que podría forzar a los inversores a elegir entre malas opciones.Persiste: La información crítica (acreedor actual, contrato de compraventa, informe TINSA completo) sigue oculta bajo "confidencialidad". No han disipado ni una sola de las banderas rojas principales. Al contrario, la negativa a dar detalles de la deuda existente agrega una nueva bandera roja de desconfianza. Veredicto Final Inalterado (y Reforzado) Este proyecto es una apuesta de alto riesgo. Estás financiando la fase más especulativa (pre-licencia, pre-ventas) de un proyecto, a un promotor que paga un costo desesperado (21,65% TAE), con una garantía cuyo valor depende de que esa apuesta salga bien, y con una plataforma que ha cometido errores graves y oculta información clave. La webinar muestra su mejor cara comercial: optimismo, experiencia, y un final feliz con el banco rescatando a todos. Tu análisis (y sus propias respuestas) muestran la realidad del riesgo: una estructura financiera débil, plazos ajustados, garantía sobrevalorada y falta de transparencia. La recomendación sigue siendo NO INVERTIR. La rentabilidad del 10% no compensa este perfil de riesgo. Si decides proceder, hazlo con los ojos abiertos: estás asumiendo un riesgo de capital venture (pérdida total) por un retorno de deuda.