Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 09/05/26 07:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, ¿Estamos seguros de que se trata de Equity -Plusvalía-? si es así el valor de adquisición son 500€ y el de transmisión de 581€, aunque no entiendo el concepto de los 50€Si se tratara de préstamo serían 181€ pero serían intereses no valor de transmisión y el de adquisición no sería tal pues no compras nada.

Sparrow In Jail 09/05/26 06:24

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Os paso el correo que he enviado a Urbanitae:Asunto: Venta anticipada de Buenos Aires 25 – preguntas antes de votar la dispensaEquipo de Urbanitae,Soy inversor en el Proyecto La Seda (Tramo A). El desembolso del capital por parte de los inversores fue el 26 de febrero de 2026. A fecha de hoy, han transcurrido 72 días y el promotor ya ha aceptado una oferta de compra sobre Buenos Aires 25, solicitando quedarse con el sobrante de la venta.Antes de votar la dispensa, agradecería aclarar los siguientes puntos:Precio y plusvalía de la venta: ¿Cuál es el importe exacto de la venta de Buenos Aires 25? ¿Es superior, igual o inferior a su valor de tasación (2.319.303 € según tasación GESVALT de febrero de 2026)? En caso de plusvalía, ¿por qué el sobrante se destina a necesidades operativas del promotor en lugar de amortizar principal?Base de cálculo del make-whole: ¿Los intereses mínimos garantizados de 12 meses se calcularán sobre la totalidad de mi principal pendiente (1.000 €) o exclusivamente sobre la parte del principal vinculada a Buenos Aires 25? En este último caso, ¿qué porcentaje exacto del préstamo correspondía a dicho activo?Discrepancia entre tasación y plataforma (aún no resuelta): En su momento se detectó una discrepancia entre el 0% de avance de la tasación y el 6% que figuraba en la plataforma para Buenos Aires 25. Esta diferencia no se llegó a resolver documentalmente. ¿Ha influido esta discrepancia en la decisión de vender el activo tan pronto?Garantías hipotecarias tras la venta (punto crítico): Una vez vendido Buenos Aires 25 y levantada su hipoteca, las garantías reales del préstamo quedarán reducidas a los otros dos activos: Conde Trénor y Joan Mercader. ¿Podrían confirmar, con notas simples actualizadas, que el valor de tasación de estos dos activos restantes cubre íntegramente el saldo vivo del préstamo? ¿Se mantiene el primer rango hipotecario sobre ambos sin cargas previas? Destino del sobrante: El sobrante que el promotor solicita para "necesidades operativas y financieras", ¿se debe a un desfase de tesorería en los otros dos activos? ¿Pueden concretar en qué partidas se aplicará exactamente?Impacto en la viabilidad del proyecto: Mi análisis post-webinar concluía que el proyecto era sólido, pero con la incógnita del menor avance de Buenos Aires. Con su venta anticipada, ¿cómo afecta esto al calendario y viabilidad de Conde Trénor y Joan Mercader?Riesgo de venta anticipada de los otros activos: ¿Existe previsión de que el promotor solicite dispensas similares para vender Conde Trénor o Joan Mercader en los próximos meses?Pregunta clave sobre la venta (sin dispensa): Entiendo que la venta aún no se ha escriturado ni se ha levantado la hipoteca. Si los inversores no aprobamos la dispensa, ¿puede el promotor vender igualmente el activo aplicando íntegramente el importe a amortización del préstamo, tal como exige la Cláusula 7.3? ¿O necesita sí o sí la dispensa para poder escriturar?Agradeceré una respuesta clara y por escrito. Sin respuestas a estas preguntas, no podré tomar una decisión informada sobre la dispensa.Atentamente,4. CIERRE Y LLAMADA A LA ACCIÓNPara los compañeros que hayan invertido en este proyecto:Recordad dos cosas fundamentales:El plazo para oponerse es de 15 días naturales desde la notificación (8-9 de mayo de 2026).El silencio se entiende como ACEPTACIÓN de la dispensa. Si no hacéis nada, estáis permitiendo que el promotor se quede con el sobrante de la venta.Os animo a:Hacer vuestras propias preguntas a UrbanitaeVotar expresamente (NO aceptar por silencio)Compartir cualquier respuesta que recibáisEntre todos podemos fiscalizar la operación y exigir transparencia.

Sparrow In Jail 09/05/26 06:15

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Esto no me gusta nada, os paso mi análisis:1. RESUMEN EJECUTIVO ACTUALIZADO (9 de mayo de 2026)Inversor: Sparrow in Jail (Tramo A, 1.000 €)Basado en: Due diligence propia + webinar post-inversión + comunicación de Urbanitae de 8-9/05/2026DATOS BÁSICOS (sin cambios)Proyecto: La SedaUbicación: Valencia (Ciutat Vella, El Cabañal, El Ensanche)Prestatario: SUECA 45 2022, S.L.Importe Tramo A: 1.660.000 €Importe total Urbanitae: 4.870.000 €Plazo original: 24 meses + 6 meses extensiónInterés anual: 10,25% simpleRetorno mínimo garantizado: 12 meses de interesesNOVEDAD CRÍTICA (9 de mayo de 2026)Fecha desembolso inversores: 26 de febrero de 2026Fecha comunicación venta: 8-9 de mayo de 2026Tiempo transcurrido: 72 días (2,5 meses)Activo vendido: Buenos Aires 25 (El Ensanche)Avance declarado en plataforma: 6%Avance según tasación: 0% ("en proyecto")Lo que cobra el inversor: 12 meses de intereses SOLO sobre la parte del principal vinculada a ese activo + devolución de esa parte del capitalLo que pide el promotor: Quedarse con el sobrante de la venta (dispensa Cláusula 7.3)Consecuencia si se aprueba: Las garantías hipotecarias quedan reducidas a 2 activos (Conde Trénor y Joan Mercader)SITUACIÓN DE LAS GARANTÍAS (comparativa)ANTES de la venta: 3 activos en garantía. Valor terminado total: 9.143.628 €. Préstamo total: 4.870.000 €. Cobertura: 188%DESPUÉS de la venta (si se aprueba dispensa): 2 activos restantes. Valor terminado: 4.715.694 €. Préstamo pendiente: 4.870.000 € (sin amortizar más allá de la parte de Buenos Aires). Cobertura: inferior al 100% (depende de cuánto se amortice realmente)PREGUNTAS CLAVE PENDIENTES (a la espera de respuesta de Urbanitae)Precio de venta. ¿Hay plusvalía? ¿Por qué el sobrante no amortiza deuda?Make-whole: ¿sobre total del principal o solo parte de Buenos Aires?Discrepancia 0% vs 6%: ¿Influyó en la decisión de vender?Garantías restantes: ¿Valor de los dos activos cubre el saldo vivo? ¿Notas simples actualizadas?Destino del sobrante: ¿Qué "necesidades operativas" exactamente?Viabilidad: ¿El calendario de los otros dos activos sigue igual?Futuras ventas: ¿Habrá más dispensas para vender los otros activos?Pregunta clave: Si no se aprueba la dispensa, ¿puede el promotor vender igualmente aplicando TODO a amortizar (Cláusula 7.3)? ¿O necesita sí o sí la dispensa para escriturar?OPINIÓN ACTUALIZADAEl análisis post-webinar concluía que el proyecto era fundamentalmente sólido, con riesgos propios de cualquier promoción (retrasos, burocracia). Ningún riesgo propio de una promoción inmobiliaria incluye "vender un activo a los 2,5 meses y pedir quedarse con el dinero". La venta en sí podría ser razonable si el precio es bueno. La dispensa es el problema: permite al promotor reducir las garantías del préstamo (al desaparecer un activo) y quedarse con plusvalías que deberían redundar en amortización de deuda.RECOMENDACIÓN: No aceptar por silencio. Exigir respuestas por escrito antes de votar.2. DUE DILIGENCE COMPLETA (post-webinar)INFORME EJECUTIVO FINAL - PROYECTO LA SEDA (VALENCIA)Análisis para inversores de crowdlending (Tramo A - Urbanitae)DATOS BÁSICOS DE LA INVERSIÓNProyecto: La SedaUbicación: Valencia (Ciutat Vella, El Cabañal, El Ensanche)Tipo de operación: Préstamo crowdlendingPrestatario: SUECA 45 2022, S.L.Importe Tramo A: 1.660.000 €Importe total Urbanitae: 4.870.000 € (Tramos A+B+C)Plazo: 24 meses + 6 meses de extensiónInterés anual: 10,25% simpleRentabilidad total estimada: 20,5% (24 meses)Retorno mínimo garantizado: 12 meses de interesesActivos en garantía: 3 promociones de apartamentos turísticos (39 aptos, 2.400 m²)DESCRIPCIÓN DE LOS ACTIVOSTrénor (Ciutat Vella): 10 unidades, 829 m², avance 25%Joan Mercader (El Cabañal): 8 unidades, 469 m², avance 20%Buenos Aires (Ensanche): 21 unidades, 1.103 m², avance 6% (según plataforma) / 0% (según tasación)ESTRUCTURA FINANCIERACapital del promotor:Equity desembolsado hasta fecha: 2.423.702 €Recapitalización con cargo al préstamo: 400.000 €Equity neto final: 2.173.702 € (31% del total)Financiación Urbanitae: 4.870.000 € (69% del total)Destino del Tramo A (1.660.000 €):Refinanciación hipoteca: 350.000 € (21%)Costes de obra (primeros 4 meses): 689.583 € (42%)Recapitalización promotor: 400.000 € (24%)Costes de estructuración: 220.417 € (13%)Ratios:LTV sin intereses: 49,0%LTV con intereses: 57,3%LTC sin intereses: 69,1%LTC con intereses: 80,9%SITUACIÓN REGISTRAL DE LOS ACTIVOSLas notas simples completas de Conde Trénor confirman que GLENROCK TRADING S.L. es titular del 100% de las seis fincas que componen el edificio.La única carga hipotecaria existente es de aproximadamente 350.000 euros con CaixaBank, importe que coincide con la partida prevista para refinanciación.Esta hipoteca se cancelará en unidad de acto con la firma del préstamo, garantizando que la nueva hipoteca de Urbanitae quede inscrita en primer rango. Los activos de Buenos Aires y Joan Mercader no tienen cargas hipotecarias, solo afecciones fiscales menores.ESTRUCTURA SOCIETARIA Y PROPIETARIOSLos titulares registrales de los activos son:GLENROCK TRADING S.L. (Conde Trénor)BUENOS AIRES HOME S.L. (Buenos Aires)LA TERRETA S.L. (Joan Mercader)La estructura societaria es la siguiente:SUECA 45 2022 S.L. tiene el 100% de GLENROCK TRADE S.L. y BUENOS AIRES HOME S.L.LA TERRETA S.L. es 50% propiedad de ADENZO PROMOCIONES 2018 S.L. y 50% de RODRIPEÑA S.L.SUECA 45 2022 S.L. está participada por RODRIPEÑA S.L. (50%) y ADENZO PROMOCIONES 2018 S.L. (50%)El control último recae en los mismos socios, que son Juan Carlos Carrasco (Juanzo Construcciones S.L.) y Gregorio Rodríguez (Estructuras Alero S.L.). Las participaciones de todas estas sociedades están incluidas en la prenda de participaciones ofrecida como garantía.LICENCIAS Y SITUACIÓN URBANÍSTICALas licencias de obras fueron concedidas en las siguientes fechas:Buenos Aires: febrero 2020Joan Mercader: julio 2023Conde Trénor: febrero 2024Todas ellas son anteriores a la moratoria de mayo 2024 por la que el Ayuntamiento de Valencia suspendió la concesión de nuevas licencias para apartamentos turísticos.Las licencias son firmes y están en vigor, aunque debido a retrasos en las obras se han solicitado prórrogas. Las obras han recibido visitas del Ayuntamiento que mantienen su conformidad.En el improbable caso de que surgieran problemas con la licencia de cambio de uso, se contempla la venta de los activos como residenciales, lo que ofrece una vía de salida alternativa.FORTALEZAS DEL PROYECTOUbicaciones prime en Valencia con alta demanda turística consolidada.Licencias de obras concedidas con anterioridad a la moratoria de mayo 2024, lo que reduce significativamente el riesgo regulatorio.Tres activos en construcción con avances declarados y obras iniciadas.Equity del promotor desembolsado de 2,4 M€, lo que demuestra compromiso real.Ratios financieros conservadores con LTV del 49% sin intereses, ofreciendo un colchón amplio.Garantías sólidas: hipoteca primer rango sobre los tres activos con responsabilidad del 140%, prenda de participaciones, prenda de cuentas y barrido de caja del 100%.Resolución de las discrepancias registrales mediante la aportación de notas simples completas que confirman la hipoteca de 350.000 € con CaixaBank.Cancelación en unidad de acto que garantiza el primer rango.Estructura societaria con control claro de los socios principales.Plan alternativo de venta como residencial en caso de problemas con la licencia turística.Project Monitor para control de certificaciones de obra.Retorno mínimo garantizado de 12 meses de intereses.DEBILIDADES Y RIESGOS PERSISTENTESRetrasos en las obras reconocidos, con licencias pendientes de prórroga, lo que afecta al cronograma inicial.Discrepancia no explicada en Buenos Aires entre la tasación (0%) y la plataforma (6%), sin evidencia documental del inicio real.Riesgo de demora en la obtención de la licencia de actividad final por posibles subsanaciones tras la visita municipal obligatoria.Recapitalización del promotor por 400.000 € que reduce su exposición neta.Dependencia del cronograma de Buenos Aires, con menor avance, para el plazo total de 24 meses.Falta de documentación oficial sobre las licencias, solo referencias verbales.Información de última hora sobre prórrogas conocida por comentarios en webinar, no por documentación.CONCLUSIÓN Y OPINIÓN FUNDAMENTADA (post-webinar)El proyecto La Seda presentaba fundamentos sólidos que lo situaban en una posición favorable dentro del segmento de crowdlending inmobiliario. Las principales incertidumbres documentales se resolvieron con la aportación de las notas simples completas de Conde Trénor, que confirmaban la existencia de una única hipoteca de 350.000 euros con CaixaBank, coincidente con la partida prevista para refinanciación.La cancelación en unidad de acto garantizaba el primer rango de la nueva hipoteca.La estructura societaria, aunque compleja en apariencia, respondía a una lógica de coinversión entre los dos socios principales, que mantienen el control último a través de sus respectivas sociedades. El equity desembolsado de 2,4 millones de euros acreditaba su compromiso.El principal activo del proyecto era la situación de las licencias, todas ellas concedidas antes de la moratoria de mayo 2024 en Valencia, blindando al proyecto frente al endurecimiento regulatorio.El plan alternativo de venta como residencial en caso de problemas con la licencia turística añadía una capa adicional de seguridad, aunque presumiblemente con menor rentabilidad.Los ratios financieros eran conservadores, con un LTV del 49% que ofrecía un colchón amplio ante correcciones de mercado. Las garantías eran robustas y estaban correctamente articuladas.Los riesgos principales eran los propios de cualquier promoción inmobiliaria: posibles nuevos retrasos en las obras, especialmente en Buenos Aires que partía con menor avance, y el riesgo de demora en la obtención de la licencia de actividad final por cuestiones burocráticas.En conjunto, la operación ofrecía un perfil de riesgo-rentabilidad equilibrado y atractivo para inversores de crowdlending, con unas garantías que proporcionaban una protección significativa al capital invertido.AHORA LA SITUACIÓN CAMBIA POR COMPLETODESCARGO DE RESPONSABILIDADEste análisis se basa en documentación del promotor, Urbanitae, webinar y comunicación del 8-9/05/2026. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Invertir en crowdlending implica riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital. El autor (Sparrow in Jail) no se responsabiliza de decisiones de terceros basadas en este documento. Cada inversor debe hacer su propia due diligence.

Sparrow In Jail 08/05/26 16:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes,Por lo que dices es un proyecto de plusvalía y no de préstamo, el precio de adquisición serán los 500€, y el de transmisión los 500 euros más el beneficio que has obtenido, es decir 681€, porque los 500€ también te los habrán devuelto, digo yo.Lo que no sé es que es eso del 10% de la sociedad que son 50 euros, ya dirás, pero el precio de venta tienen que ser los 500 euros y el beneficio.

Sparrow In Jail 08/05/26 05:41

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, No sé que te hace pensar que me ha molestado tu comentario, nunca puede molestar la confrontación de opiniones fundamentadas, es más, siempre me parece fecunda porque me permite aprender.Un saludo

Sparrow In Jail 08/05/26 05:38

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Yo no voy a entrar en este proyecto, os dejo las preguntas que yo considero básicas y que Civislend debería resolver positivamente y sin "escaparse" con respuestas evasivas, yo ya sabéis que no las puedo hacer porque me vetaron por incomodo:1) Sabemos que el suelo no está inscrito a nombre de la promotora. ¿Qué garantías existen para los inversores si el vendedor se retracta o si el promotor no llega a comprar el suelo? 2) El tasador advierte que falta la Declaración de Obra Nueva. Sin ella, la obra ejecutada al 49% no tiene existencia registral y no sirve como garantía. ¿La DON ya está inscrita en el Registro o al menos ha sido presentada? ¿Cómo justifican el LTV del 44% sobre suelo y obra si la obra no es ejecutable registralmente? 3) El tasador advierte que no se ha aportado el seguro decenal, obligatorio por ley para viviendas de nueva construcción. ¿Por qué no se contrató antes del inicio de las obras y cómo afecta esto a la futura obtención de la Licencia de Primera Ocupación? 4) Dado que ya han comenzado las obras y el suelo no está inscrito a nombre del promotor, ¿qué figura jurídica permite construir en un terreno que aún no es suyo? ¿Qué ocurre con lo construido si el vendedor se retracta o el promotor no paga el suelo? 5) Independientemente de la figura jurídica utilizada, ¿pueden aportar el documento que acredita la relación contractual entre los propietarios actuales y la promotora? ¿Ese documento está elevado a escritura pública? ¿Tiene alguna condición resolutoria o suspensiva que pueda dejar sin efecto el derecho del promotor a construir o a adquirir el suelo? 6) El Ayuntamiento detectó que el presupuesto declarado de 573.354 euros estaba infravalorado y exigió un mínimo de referencia de 904.438 euros, además de una liquidación complementaria del ICIO. ¿A qué se debe esta diferencia? ¿El coste real de construcción es el que aparece en el estudio económico (1.651.370 euros)? ¿La liquidación complementaria ya está pagada? 7) ¿Pueden aportar el contrato de ejecución de obra firmado con BICOSTA? En ese contrato, ¿quién figura como propietario del suelo o como es la parte que autoriza la construcción? ¿La autorización del propietario actual está documentada por escrito? 8) Las 11 viviendas están vendidas al 100% con aportaciones medias de 140.000 euros por comprador, lo que suma aproximadamente 1,54 millones de euros en arras o pagos anticipados. ¿Este dinero ya lo ha recibido el promotor y puede usarlo para la construcción? ¿Está depositado en una cuenta garantizada o avalizado? ¿Qué tipo de contrato de arras se ha firmado (penitenciales o confirmatorias)? 9) Si el proyecto se parase después de comprar el suelo pero antes de inscribir la Declaración de Obra Nueva, la única garantía ejecutable sería el suelo, tasado en 748.203 euros. Descontando las rebajas típicas de una subasta judicial (30% a 50%) y los costes de demolición de las obras ya ejecutadas, ¿cuál es su estimación de recuperación líquida para los inversores? ¿Existe algún seguro o mecanismo adicional que cubra el déficit entre el préstamo de 1,2 millones de euros y ese valor líquido recuperable? 10) El conflicto en Irán o un bloqueo en el estrecho de Ormuz está disparando el precio del petróleo y derivados, encareciendo materiales de construcción (cerámica, aluminio, acero, plásticos) y el transporte. ¿Han contemplado este escenario en sus previsiones de costes? ¿Cómo garantizan que una subida significativa de los costes de construcción no ponen en riesgo la viabilidad del proyecto?

Sparrow In Jail 08/05/26 03:00

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Mi due dilligence sobre el proyecto Alba Salina V RESUMEN EJECUTIVO: ALBA SALINA FASE V (CIVISLEND) El siguiente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el inversor y en las fuentes públicas registrales y técnicas vinculadas al proyecto. No constituye una recomendación de inversión, sino una herramienta para la toma de decisiones informada. 1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA La plataforma Civislend ofrece la participación en un préstamo de 1.200.000 euros para financiar parte de la compra de un suelo y parte de los costes de construcción de 11 viviendas unifamiliares adosadas con piscina en Los Montesinos (Alicante). La operación se estructura como un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango. El préstamo tiene un plazo de 15 meses, prorrogable por 6 meses adicionales, con un tipo de interés nominal (TIN) del 10% y una rentabilidad total anunciada del 12,50%. Los intereses se pagan al vencimiento (bullet). El promotor es PROYECTOS ALBA-SALINA S.L., vinculado al GRUPO SOLIMAR, con más de 40 años de trayectoria y proyectos previos financiados con Civislend (uno ya devuelto y otro en curso con una amortización parcial del 14,29%). 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO Según el estudio económico aportado, el proyecto presenta las siguientes cifras: Ingresos totales por ventas: 3.595.900 euros (11 viviendas a un precio medio de 326.900 euros). Costes totales del proyecto: 2.992.815 euros. Beneficio antes de impuestos: 603.085 euros (margen bruto del 16,77% sobre ingresos).La estructura de costes se desglosa en: Compra de suelo y asociados: 564.508 euros. Costes de construcción: 1.651.370 euros. Dirección facultativa y seguros: 87.129 euros. Licencias, tasas y otros tributos: 53.027 euros. Comercialización: 312.672 euros. Gastos legales: 61.000 euros. Gastos financieros: 207.000 euros (que incluyen 150.000 euros de intereses a los inversores y 57.000 euros de comisión de apertura para Civislend). Otros gastos: 56.028 euros. El 49% de la obra está ejecutado a fecha de tasación (abril 2026), con un valor de tasación actual de 1.822.499 euros y un valor en hipótesis de edificio terminado (HET) de 3.842.837 euros. 3. FORTALEZAS El proyecto es física y urbanísticamente real. Existe licencia de obras concedida y acta de replanteo firmada, lo que acredita el inicio legal de los trabajos. La obra está ejecutada al 49%, según certifica el tasador con mediciones in situ y fotografías. No se trata de un proyecto ficticio o en fase inicial. El promotor tiene un historial contrastado. Ha devuelto un préstamo anterior a Civislend y mantiene otro en plazo. Su experiencia en la zona es de larga data. El estudio económico es coherente. Los ingresos, costes y el margen bruto estimado (16,77%) cuadran sin incoherencias matemáticas aparentes. El estudio de mercado es favorable. Los precios de venta del proyecto se alinean con las ofertas de obra nueva de la competencia, aunque basadas en ofertas no en cierres. La comercialización está al 100%. Las 11 viviendas figuran como vendidas con contratos de compraventa y aportaciones medias de los compradores de 140.000 euros. La certificación energética es de calificación A (máxima eficiencia), un valor añadido para la reventa. El propio análisis de riesgos interno de Civislend califica todos los riesgos (promotor, fondos, licencia, obra, financiación, costes, comercialización) como BAJOS para este proyecto. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS 4.1. Riesgo registral central (no mitigado) La Nota Simple del Registro de la Propiedad, con fecha 8 de abril de 2026, muestra que el suelo sigue siendo propiedad de personas físicas (DON JUAN MIGUEL GOMEZ PAREDES), NO de la promotora PROYECTOS ALBA-SALINA S.L. El promotor no es dueño del suelo. Consecuencia: Sin suelo a nombre del promotor, no puede constituirse la garantía hipotecaria de primer rango que anuncia Civislend. El inversor presta dinero para que el promotor compre el suelo, pero hasta que esa compra no se escriture e inscriba, no existe garantía real. 4.2. Declaración de Obra Nueva (DON) El tasador advierte expresamente que no consta la Declaración de Obra Nueva (DON). Sin la DON inscrita, la obra física ejecutada (49%) NO tiene existencia registral. Consecuencia: En un escenario de parada de obra antes de la DON, la única garantía ejecutable sería el suelo (valorado en 748.203 euros). El LTV real sobre garantía ejecutable pasaría a ser del 160% (1.200.000 / 748.203). Adicionalmente, cualquier subasta judicial aplicaría rebajas (primera subasta: 50%-70% del valor) y habría que descontar costes de demolición, situando la recuperación líquida estimada entre el 25% y el 40% del capital invertido. 4.3. Discrepancia entre el PEM declarado y el coste de construcción El Ayuntamiento detectó que el presupuesto de ejecución material (PEM) declarado (573.355 euros) era inferior al presupuesto mínimo de referencia (904.439 euros) según su ordenanza. Exigió una liquidación complementaria del ICIO. Consecuencia: Indica una práctica de infravaloración del PEM para reducir impuestos municipales. Aunque no invalida el proyecto, es un indicador de comportamiento fiscal agresivo por parte del promotor. 4.4. Estudio de mercado basado en ofertas El estudio de mercado compara los precios del proyecto con ofertas de la competencia (listados de venta), no con cierres reales. Las ofertas suelen estar infladas entre un 15% y un 20%. Consecuencia: La validación del precio de venta medio (326.900 euros) es menos sólida de lo que aparenta. Aunque el proyecto ya tiene compradores reales, la referencia externa no es robusta. 4.5. Falta de documentación contractual clave No se ha aportado: el contrato de compraventa del suelo, el contrato de ejecución de obra con la constructora BICOSTA, el seguro decenal (obligatorio por ley) ni la Declaración de Obra Nueva. Consecuencia: El inversor no puede verificar la existencia de compromisos vinculantes que garanticen la transmisión del suelo ni la correcta ejecución de la obra. 5. RIESGO GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ Aunque parezca un riesgo lejano para una promoción de viviendas en Alicante, el sector de la construcción en España es muy sensible a las crisis energéticas y de suministros. 5.1. Encarecimiento de materiales Un bloqueo del estrecho de Ormuz provocaría un aumento drástico del precio del petróleo y derivados. La construcción depende intensivamente de energía para maquinaria, transporte de materiales y fabricación de productos como cerámica, aluminio, acero y plásticos. Un sobrecoste energético prolongado podría erosionar el margen del promotor (603.085 euros) y, en casos extremos, paralizar obras por falta de rentabilidad. 5.2. Inflación y presión en los salarios La subida del combustible impacta en el coste de la vida, lo que genera presiones inflacionistas y demandas de incrementos salariales en los convenios de la construcción. 5.3. Riesgo en el calendario Un conflicto prolongado podría desencadenar disrupciones logísticas en las cadenas de suministro de materiales importados (como el aluminio o ciertos acabados). En un préstamo bullet a 15 + 6 meses, cualquier retraso grave por causas externas podría forzar la prórroga y retrasar el retorno del capital. Valoración: El riesgo es bajo en un escenario de conflicto localizado y breve, pero se eleva a medio en caso de conflicto abierto y sostenido. A diferencia de los riesgos registrales (que son ciertos y actuales), el riesgo geopolítico es probable pero incierto en su magnitud. 6. DISCREPANCIAS E INCONSISTENCIAS La Nota Simple muestra al promotor como no propietario del suelo, mientras que Civislend ofrece garantía hipotecaria de primer rango. Es la discrepancia más grave. El tasador advierte que faltan la DON y el seguro decenal, pero Civislend los obvia en su matriz de riesgos. El Ayuntamiento detectó que el PEM declarado era bajo y exigió un pago complementario, lo que contrasta con la afirmación implícita de que el presupuesto presentado era suficiente. Consecuencia global: La documentación registral y la comercial no coinciden. El inversor confía en una garantía que, jurídicamente, no puede existir en el momento de la inversión. 7. CONSIDERACIONES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA El proyecto es real, viable y bien ejecutado desde el punto de vista constructivo y comercial. El promotor tiene experiencia y el mercado local responde. Sin embargo, el sistema financiero del crowdfunding inmobiliario exige que la garantía hipotecaria esté asegurada desde el primer momento. En este caso, no lo está. El inversor está financiando la compra de un suelo que aún no pertenece al promotor, confiando en que todo saldrá bien. Si todo sale según lo previsto, el inversor recuperará su capital con el 10% de interés. Si el proyecto se descarrila antes de la compra del suelo, la garantía es inexistente. 8. CONCLUSIÓN No se recomienda invertir en ALBA SALINA FASE V a menos que Civislend presente, ANTES del desembolso de los fondos: El contrato de compraventa del suelo firmado por el propietario actual y la promotora. La Declaración de Obra Nueva inscrita o, como mínimo, presentada en el Registro. FUNDAMENTALEl seguro decenal contratado. El contrato de ejecución de obra con BICOSTA. Sin estos documentos, la garantía hipotecaria de primer rango no es una realidad jurídica, sino una promesa de futuro. El riesgo de pérdida parcial o total del capital en caso de impago temprano es significativamente superior al que refleja el LTV anunciado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis es exclusivamente informativo y se basa en la documentación aportada. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. El inversor es el único responsable de sus decisiones y debe consultar con profesionales cualificados antes de invertir.

Sparrow In Jail 07/05/26 15:50

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos tardes, No te preocupes, a lo mejor llevas razón, pero a mi ya me satura estar leyendo todos los días lo mismo. Lo resuelvo por mi cuenta.Un saludo

Sparrow In Jail 07/05/26 15:22

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Sobre la licencia: Creo que tú ya lo has dicho "en ciertos casos", no se trata de una licencia que "va a caducar" y se pide una prorroga, sino caducada hace muchos años, es decir a mi juicio "no hay licencia", intenta dar por valida, por un silencio administrativo, y construir un edificio bajo una licencia, caducada hace años, que estuvo en vigor bajo la normativa de la Nota Técnica de la Edificación y que no cumpla el actual CTE.Además al parecer ni siquiera han pedido una prorroga, sino que pidió el cambio de titularidad de una licencia caducada.Llevas razón en que lo que dice la IA hay que corroborarlo sobretodo en temas de normativa, yo he encontrado en muchas ocasiones que cita normativa, no ya equivocada, sino que directamente no existe.En todo caso, aunque el silencio administrativo al final fuera positivo ¿tú vas a invertir en un proyecto con esa incertidumbre, máxime cuando el tasador, salvando su responsabilidad en la tasación oficial, avisa que no cumple con la normativa? Te deseo mucha suerte, ya nos contarás si te sale bien.

Sparrow In Jail 07/05/26 14:00

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Sin acritud ¿no te cansas nunca? cada día das la novedad de que no hay novedad con Botánico y Civitas, ya lo sabemos, yo comentaría cuando haya alguna noticia nueva, pero decir todos los días que todo sigue igual y que Urbanitae no da respuesta, no tiene mucho sentido ¿no te parece?