Buenos días, Mi due dilligence sobre el proyecto Sevilla Rioja II, ahora voy a redactar las preguntas para el chat.RESUMEN EJECUTIVO El proyecto Sevilla-Rioja, promovido por VALELA ASSET MANAGEMENT SL (gestionado por Roalgest) y ofertado a través de la plataforma wecity, consiste en la concesión de un préstamo para financiar la adquisición y rehabilitación de un edificio situado en la calle Rioja 22 / José de Velilla 9, en pleno centro histórico de Sevilla. El inmueble, con una superficie total según registro de 716 m2 (aunque en la oferta se mencionan 962 m2, dato que corresponde a la superficie catastral errónea), será transformado en 10 apartamentos turísticos con piscina comunitaria, manteniéndose sin obras un local comercial en planta baja de aproximadamente 199 m2. La operación se estructura en dos fases de financiación participativa. La Fase I, por importe de 1.700.000 €, ya ha sido completada y sus fondos se destinaron a la adquisición del edificio. La Fase II, que es la que ahora se ofrece a los inversores, asciende a 550.000 € y se destinará íntegramente a la ejecución de las obras de rehabilitación. El promotor ha realizado una aportación de fondos propios de 1.102.500 €, también aplicados a la compra del inmueble. El préstamo total, sumando ambas fases, alcanza los 2.250.000 €. DATOS CLAVE DE LA INVERSIÓN Importe solicitado en esta fase (Fase II): 550.000 €. Préstamo total (Fase I + Fase II): 2.250.000 €. Aportación del promotor: 1.102.500 €. Tipo de interés nominal anual: 11,25%. Rentabilidad neta estimada para el inversor: 10,31% (una vez descontados los gastos de wecity). Plazo estimado: 11 meses. Posible prórroga: hasta 6 meses adicionales. Obligado cumplimiento (período de carencia): 6 meses. Pago de intereses: a vencimiento (pago único al final del préstamo). Garantía: Hipoteca de primer grado. Loan to Value (LTV) según oferta: 69,20% sobre tasación actual (2.314.965 €) y 53,21% sobre tasación futura (2.982.468 €). Rating asignado por Moore Ibérica: AAA (Óptima). Inversión mínima: 250 €. Inversión máxima inicial: 500 € durante la primera media hora. DOCUMENTACIÓN APORTADA Y ANALIZADA o Se han examinado los siguientes documentos: Certificado resumen de tasación de TINSA (expediente SE-03962/25, fecha 22/09/2025). Informe de tasación completo de TINSA (mismo expediente). Nota Simple del Registro de la Propiedad de Sevilla nº 8 (fecha 20/08/2025). Informe de la Comisión Local de Patrimonio Histórico (fecha 23/06/2025). Licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla (fecha 29/07/2025). Proyecto Básico visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla (fecha 07/08/2025). Informe de rating de Moore Ibérica (fecha estimada octubre 2025). Dossier descriptivo de la oferta en wecity. Contrato de Mandato con wecity. Contrato de Mandato Indirecto con el Agente de Garantías (Global Security Partners). o No se han aportado los siguientes documentos, que serían necesarios para un análisis completo: Escritura de compraventa o nota simple actualizada que acredite la propiedad del promotor sobre el 100% del inmueble. Documento que acredite la extinción del derecho de usufructo que figura en la nota simple. Segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que, según el certificado, es complementario y probablemente valora el local comercial. Contrato de préstamo. Ficha de datos fundamentales de la inversión. ANÁLISIS DE FORTALEZAS · Ubicación del activo: El edificio se encuentra en una zona privilegiada del centro histórico de Sevilla, en la confluencia de las calles Rioja y José de Velilla, a escasos metros de las calles Tetuán y Sierpes, principales arterias comerciales de la ciudad. El entorno dispone de todos los servicios y equipamientos, y la demanda turística en la ciudad es muy elevada y creciente. · Viabilidad urbanística plenamente acreditada: El proyecto cuenta con licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Sevilla en julio de 2025. Previamente, obtuvo informe favorable de la Comisión Local de Patrimonio Histórico, que autorizó el cambio de uso de residencial a hotelero (apartamentos turísticos). Las condiciones impuestas (ocultar unidades de climatización y mantener los recercados de las ventanas) son asumibles y no comprometen la viabilidad del proyecto. · Proyecto técnico definido y visado: Existe un proyecto básico, visado por el Colegio de Arquitectos de Sevilla en agosto de 2025, que describe con detalle las obras a realizar: refuerzos estructurales, redistribución interior, instalación de ascensor, ejecución de piscina en azotea, tratamiento de humedades, y un plan de desamiantado para la cubierta de fibrocemento. La existencia de un proyecto visado reduce el riesgo de improvisaciones o modificaciones sustanciales durante la obra. · Presupuesto de obra coherente: El presupuesto de ejecución material del proyecto es de 238.945 €. La partida destinada a obra en la Fase II (493.420 €) es coherente con ese PEM una vez añadidos gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos, licencias e IVA. La estimación de TINSA (602.439 €) es superior, lo que proporciona un colchón frente a posibles desviaciones. · Tasación realizada por entidad homologada: TINSA es una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España, lo que otorga fiabilidad técnica al informe. El método de valoración (residual y actualización de rentas) es el adecuado para este tipo de proyectos. · Experiencia del promotor: Roalgest, la sociedad gestora, se presenta como especializada en gestión integral de inversiones y desarrollo de promociones inmobiliarias. Aunque la sociedad instrumental VALELA ASSET MANAGEMENT es de reciente constitución, el equipo gestor tiene experiencia declarada. · Estructura de garantía: El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer grado, lo que en teoría sitúa a los inversores en una posición preferente frente a otros acreedores. La existencia de un agente de garantías independiente (Global Security Partners) es una práctica habitual y correcta para operaciones de crowdlending. · Compromiso del promotor: La aportación de fondos propios de 1.102.500 € (destinados a la compra) demuestra un compromiso real con el proyecto y alinea sus intereses con los de los inversores. DEBILIDADES Y RIESGOS - Riesgo de titularidad y usufructo: Es el riesgo más grave y no está resuelto en la documentación aportada. La nota simple del registro de agosto de 2025 muestra que la finca pertenece a nueve personas físicas diferentes, con un complejo entramado de herencias, y que existe un derecho de usufructo del 20% a nombre de Rafael Miranda Canton. La tasación de TINSA advierte expresamente de que este usufructo no ha sido tenido en cuenta en la valoración. Si el promotor no ha adquirido la totalidad de las participaciones y extinguido el usufructo, la garantía hipotecaria podría ser de menor valor o incluso estar viciada. El hecho de que la licencia de obras esté concedida a nombre del promotor sugiere que ha acreditado algún derecho, pero no demuestra la propiedad plena y libre de cargas. La ausencia de la escritura de compraventa o de una nota simple actualizada es una carencia documental crítica. - Discrepancia de superficies y valoración del local comercial: La oferta utiliza una superficie de 962 m2, que no se corresponde con la realidad registral (716 m2) ni con la superficie efectivamente rehabilitable (517 m2 para los apartamentos). La tasación de TINSA que hemos analizado valora únicamente los apartamentos en 1,43 M€. Las cifras de la oferta (2,31 M€ y 2,98 M€) son muy superiores y probablemente incluyen una valoración del local comercial (los 199 m2 restantes) que no hemos podido verificar al no disponer del segundo informe de tasación (SE-04040/25). Esta falta de transparencia impide conocer el valor real de la garantía en su conjunto. - Loan to Value real muy elevado: Si el valor real del inmueble (apartamentos + local) ronda los 2,3 M€ (sumando las dos tasaciones), el préstamo total de 2,25 M€ arroja un LTV cercano al 98%. Esto significa que, en caso de ejecución hipotecaria y venta forzosa, es probable que los ingresos no alcancen para cubrir la totalidad de la deuda, especialmente después de descontar los gastos de ejecución. El LTV que se publicita (69%-75%) es engañoso, pues se calcula sobre unas tasaciones que no se han acreditado documentalmente. - Falta de plan de negocio y fuente de repago: El informe de rating de Moore Ibérica indica que no aplica el plan de negocio porque la devolución del préstamo se hará con fondos propios del promotor o refinanciación bancaria. No se explica cuál es la capacidad real del promotor para generar esos fondos propios ni se aportan garantías adicionales sobre la obtención de la refinanciación. Esta falta de concreción sobre la fuente de repago es una debilidad. - Riesgo de licencia turística (actividad): La licencia de obras está concedida y el cambio de uso a hotelero está aprobado por el Ayuntamiento y por Patrimonio. Sin embargo, la licencia turística (la autorización para explotar los apartamentos como alojamiento turístico) es un trámite independiente que se otorga al final de las obras, una vez que el edificio esté terminado y se pueda acreditar que cumple todos los requisitos de habitabilidad, equipamiento y seguridad. En Andalucía, este trámite se realiza mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo. En la documentación aportada no consta que esta licencia esté concedida, lo cual es lógico porque las obras no han comenzado. No obstante, es un riesgo a tener en cuenta: si al finalizar la obra el edificio no cumple los estándares exigidos (por ejemplo, en materia de accesibilidad, climatización, equipamiento), la licencia turística podría denegarse o retrasarse, afectando a la generación de ingresos y, por tanto, a la capacidad de repago del préstamo o a la valoración del activo. Además, el contexto normativo actual es restrictivo con las viviendas turísticas en centros históricos, aunque este proyecto, por tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada y ya tiene el cambio de uso aprobado, lo que reduce significativamente este riesgo. - Rating AAA no justificado: Moore Ibérica otorga la calificación máxima (AAA) al proyecto, calificando como "óptima" la experiencia del promotor, la situación de la licencia y el loan to cost, y como "muy alta" la propiedad del suelo y el LTV. Sin embargo, el propio informe reconoce que el promotor es de reciente constitución y que no se han analizado estados financieros. La calificación de "propiedad del suelo" como AA contradice la información de la nota simple, a menos que hayan tenido acceso a documentación no pública (escrituras) que no se ha compartido con los inversores. Esta discrepancia entre el rating y la información disponible genera desconfianza. - Riesgo de ejecución de obra: Aunque el presupuesto es coherente, las obras de rehabilitación en edificios antiguos y protegidos (nivel C) conllevan siempre un riesgo de aparición de patologías ocultas (estructura, instalaciones, humedades) que pueden generar sobrecostes y retrasos. El plazo estimado de 11 meses es ajustado para una rehabilitación integral con protección patrimonial. - Riesgo normativo: Aunque el proyecto ya tiene licencia de obras y cambio de uso aprobado, el contexto normativo en España es cada vez más restrictivo con las viviendas turísticas. Sevilla ha limitado las nuevas licencias en el casco histórico. Este proyecto, al tratarse de un edificio completo con uso hotelero, no es una vivienda de uso turístico aislada, pero no se puede descartar que futuras regulaciones afecten a la explotación. - Falta de documentación contractual esencial: No se ha aportado el contrato de préstamo ni la ficha de datos fundamentales de la inversión, que son documentos preceptivos y deben contener información clave sobre las condiciones, comisiones, vencimiento anticipado, y procedimientos en caso de impago. CONSIDERACIONES FINALES El proyecto Sevilla-Rioja presenta, sobre el papel, numerosos atractivos: una ubicación excelente, todos los permisos urbanísticos en regla, un proyecto técnico definido, una tasación de una entidad homologada y un promotor con aparente experiencia. Sin embargo, el análisis detallado de la documentación revela sombras muy preocupantes que cualquier inversor debe conocer antes de tomar una decisión. El núcleo del problema reside en la falta de transparencia y en la contradicción entre los datos de la oferta y los documentos que hemos podido examinar. La oferta publica unas tasaciones muy superiores a las del informe TINSA disponible, utiliza una superficie inflada, y no aclara la situación de la propiedad ni del usufructo. El rating AAA, en este contexto de opacidad, resulta inverosímil y genera más dudas que certezas. Es posible que todas estas discrepancias tengan una explicación razonable: que exista un segundo informe de tasación que valore el local comercial en 884.000 €, que el promotor haya adquirido ya todas las participaciones y extinguido el usufructo, y que disponga de liquidez o acuerdos bancarios para refinanciar. El problema es que ninguna de esas explicaciones se ha documentado ni puesto a disposición de los inversores. Invertir en crowdlending implica asumir riesgos, pero también exige que la información sea completa, veraz y comprensible. En este caso, la información disponible es incompleta y, en algunos puntos, contradictoria. Un inversor prudente no debería basar su decisión en promesas o en informes de rating que no puede contrastar con documentos fehacientes. OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación tiene una base técnico-urbanística sólida, lo que reduce el riesgo de que el proyecto no pueda ejecutarse por problemas con las administraciones. Sin embargo, el riesgo jurídico-patrimonial (propiedad y usufructo) y el riesgo financiero derivado de la sobrevaloración del activo y el elevado LTV real son de una magnitud tal que desaconsejan la inversión en las condiciones actuales de información. No se trata de que el proyecto sea necesariamente una estafa o vaya a fracasar. Se trata de que el inversor no dispone de los elementos de juicio necesarios para evaluar correctamente el riesgo. Y en ausencia de esos elementos, la decisión más prudente es abstenerse. CONCLUSIÓN No invierta en este proyecto hasta que el promotor y wecity aporten la documentación que falta y aclaren las contradicciones detectadas. Concretamente, exija: La escritura de compraventa o una nota simple actualizada que acredite que el promotor es propietario del 100% del inmueble (incluido el local comercial) y que el derecho de usufructo está extinguido. El segundo informe de tasación de TINSA (expediente SE-04040/25) que justifique el valor asignado al local comercial y, por tanto, las cifras de 2,31 M€ y 2,98 M€. Una explicación detallada de la fuente de repago del préstamo, más allá de la genérica referencia a "fondos propios o refinanciación bancaria". El contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, para conocer las condiciones contractuales exactas. Sin estos documentos, cualquier inversión en este proyecto se basa en información incompleta y potencialmente engañosa. El riesgo no es asumible. Si se aportan y aclaran todos los extremos, la operación podría ser reconsiderada, pero con la información actual, la recomendación es clara: no invertir. NOTA DE DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El análisis contenido en este documento se basa exclusivamente en la documentación que el inversor ha puesto a disposición y que ha sido listada en el apartado correspondiente. No se ha tenido acceso a información privilegiada, a los gestores del proyecto, ni a la totalidad de los documentos contractuales (contrato de préstamo, ficha de datos fundamentales, escrituras de propiedad, segundo informe de tasación). Por tanto, este análisis no constituye una auditoría ni una verificación independiente de los datos aportados por el promotor o por la plataforma. Este documento se ofrece únicamente con fines informativos y de debate entre inversores, y no debe ser interpretado como un asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propio análisis, considerando su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Las opiniones expresadas son las de la persona que realiza el análisis y pueden no ser compartidas por otros inversores o por la plataforma. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la posible pérdida total o parcial del capital invertido, la iliquidez de la inversión (dificultad para deshacer la posición antes del vencimiento), y la falta de garantías públicas (como el Fondo de Garantía de Depósitos). La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras. Cualquier decisión de invertir en este proyecto debe tomarse después de leer detenidamente toda la documentación legal y contractual, y de haber comprendido los riesgos asociados.
