Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 22/06/26 16:32

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, No sé porqué dices eso, Urbanitae tiene una acrisolada fama de cumplir puntualmente con todos los cierres de las inversiones ¿ o no?

Sparrow In Jail 20/06/26 04:10

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Adjunto les indico las preguntas que considero básicas realizar, por si alguno de vosotros quiere tenerlas en cuenta: Dado que la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS) es un documento obligatorio por el Reglamento Europeo (UE) 2020/1503, y tampoco se han publicado los anexos completos de la tasación (como el proyecto ejecutivo, el presupuesto de obra desglosado y los comparables de mercado), ¿por qué esta documentación esencial no está disponible para los inversores y cuándo se va a publicar para que podamos tomar una decisión informada? ¿Darán tiempo para analizarla?¿Cuándo se va a publicar el Contrato de Préstamo en su totalidad? Sin conocer el contrato, es imposible conocer las condiciones exactas del préstamo que vamos a firmar, como los eventos de impago o el orden de pago en caso de ejecución de la garantía. Es un documento que debería estar disponible antes de invertir. ¿Cuáles son las condiciones exactas para la activación de la Fase II? ¿Los inversores de la Fase I tenemos poder de veto o derecho a ser informados antes de que se active? La Nota Simple confirma que el Registro ha emitido una "calificación desfavorable" para la obra nueva, por lo que no está inscrita. El propio tasador advierte que "los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal". Esto supone que la hipoteca recaería sobre el suelo y no sobre las viviendas construidas. ¿Cuál es el motivo exacto de la calificación desfavorable, se ha subsanado ya el defecto, en caso afirmativo cuándo se prevé la inscripción definitiva y qué garantías existen para que la hipoteca se constituya sobre las viviendas y no solo sobre el suelo? El valor del suelo según la tasación es de 682.345,55 euros. El préstamo de la Fase I es de 740.000 euros, lo que supone un LTV sobre el valor del suelo del 108,44%, es decir, la deuda ya supera el valor del suelo en un 8,44%. Si se activa la Fase II, el préstamo total sería de 1.480.000 euros, lo que supone un LTV sobre el valor del suelo del 216,89%, más del doble. ¿Por qué no se publica este dato en la oferta y cómo se justifica que la deuda total duplique el valor del suelo? El LTV del 41,23% que anuncia wecity se calcula sobre el valor HET, que no es válido como garantía porque la obra nueva no está inscrita. Con solo una reserva del 11%, ¿cuál es el plan de comercialización detallado para vender el 89% de las viviendas restantes en el plazo de 18 meses, qué ocurre si las ventas no se producen al ritmo esperado y cuál es el plan B para la devolución del préstamo? El tasador señala como "punto débil" que hay 6 plazas de aparcamiento para 9 viviendas. ¿Cómo afecta esto a la viabilidad comercial del proyecto y qué estrategia se ha previsto para mitigar este hándicap? ¿Pueden aportar la escritura de compra del suelo y las facturas que acrediten la inversión declarada del promotor de 1.231.920 euros? Esta cifra no está documentada y no es posible verificarla con la información disponible. El tasador advierte que "no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra", solo de un presupuesto "no firmado" de 1.838.775,93 euros. ¿Por qué no hay un contrato firmado con una constructora y cuándo se va a firmar? El tasador advierte que "no se ha dispuesto de póliza de seguro decenal" y que es obligatorio para inscribir la obra nueva. ¿Se ha contratado ya o cuándo se va a contratar? La finca "no está coordinada gráficamente con el Catastro", según el tasador. ¿Cómo afecta esto a la inscripción de la obra nueva y qué se está haciendo para resolverlo? En un contexto de alta volatilidad geopolítica, con las tensiones en el Estrecho de Ormuz y los posibles incrementos en el coste de los materiales de construcción, ¿qué medidas de contingencia se han previsto para hacer frente a una posible desviación del presupuesto de obra y qué impacto tendría en el calendario y en la viabilidad del proyecto?

Sparrow In Jail 20/06/26 04:04

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Respecto a la oferta de Barcelona-Pallejá no sé que está haciendo wecity pero hasta parece una falta de respeto al inversor, sé que se llenará pero es increíble lo que se deduce y la total falta de documentos imprescindibles para poder aquilatar la oferta, de verdad algo está ocurriendo con las plataformas que ya sacan cualquier cosa, no sé como la gente invierte.Mi due dilligence: RESUMEN EJECUTIVO Inversión en Préstamo Hipotecario – Pallejà (Barcelona) 1. DATOS DE LA OFERTA El promotor MAGAR HOME PROMOCIONES SL solicita financiación a través de wecity para finalizar la ejecución de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en la calle Mare de Déu de Loreto, 47, Pallejà (Barcelona). El importe de esta oportunidad es de 740.000 euros, que corresponde a la Fase I del préstamo. El importe total del préstamo en dos fases asciende a 1.480.000 euros. El tipo de interés es del 11% anual, con una rentabilidad total estimada del 16,50% a 18 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales. El pago de intereses es a vencimiento. La garantía es hipotecaria de primer grado. La inversión mínima es de 500 euros. El estado de obra es del 24,51% según tasación de Gloval Valuation de 08/04/2026. La comercialización cuenta con 1 reserva de 9 viviendas, lo que representa un 11%. 2. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OPERACIÓN (CON DATOS REALES) El valor de tasación actual (ECO) es de 1.360.705,29 euros e incluye el suelo y la obra ejecutada al 24,51%. Sin embargo, este valor no es válido como garantía porque la obra nueva no está inscrita en el Registro.El valor del suelo según el desglose de la propia tasación es de 682.345,55 euros. Este es el único valor que realmente importa para evaluar el riesgo de la inversión, porque es el valor real de la garantía en caso de que la obra se paralice.El promotor declara haber aportado 1.231.920 euros en fondos propios, aunque esta cifra no está documentada ni verificada.El desglose económico que presenta el dossier es el siguiente: la adquisición del inmueble asciende a 525.000 euros, los costes de construcción a 1.270.631,57 euros, los gastos técnicos a 83.756,23 euros, la estructuración del préstamo a 44.770 euros y los honorarios de wecity a 51.485,50 euros.La suma total declarada es de 1.975.643,30 euros, de los cuales el promotor aporta 1.231.920 euros y el préstamo de wecity 743.723,30 euros. El préstamo de wecity suma 743.723,30 euros en el desglose, pero la oferta anuncia 740.000 euros, una diferencia de 3.723,30 euros que no se explica.Los honorarios de wecity de 51.485,50 euros suponen una comisión de aproximadamente el 6,96% sobre el préstamo, que no se explicita como tal en la oferta.3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN El activo está libre de hipotecas y embargos según la Nota Simple, lo que permite que la hipoteca de wecity pueda constituirse como de primer grado sobre el suelo.Según el informe de tasación, se ha dispuesto de licencia de obras otorgada en octubre de 2025 y de proyecto ejecutivo visado por el Colegio de Arquitectos. Esto es positivo, pero debe ser matizado porque no se han publicado estos documentos para que los inversores puedan verificarlos directamente.El promotor ha realizado una aportación declarada de fondos propios del 62,48%, por encima de la media del sector (aunque no está documentada).Existe un Agente de Garantías externo a wecity, Global Security Partners, que actúa como titular fiduciario de la hipoteca, facilitando la ejecución sin que los inversores aparezcan directamente en la escritura.La inversión mínima es de 500 euros, lo que permite diversificar.4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS 4.1 Falta de documentación esencial Ni la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIIS), que es obligatoria por el Reglamento Europeo de Crowdfunding (UE 2020/1503), ni el Contrato de Préstamo ni el Estudio Económico completo se han publicado. Tampoco se han subido los anexos de la tasación, ni el proyecto ejecutivo ni el presupuesto desglosado. Sin estos documentos, no es posible conocer las condiciones exactas del préstamo, ni los honorarios reales del Agente de Garantías ni el orden de pago en caso de ejecución hipotecaria. Esto obliga al inversor a confiar en información incompleta y genera un problema de transparencia grave. 4.2 La calificación desfavorable del Registro: el riesgo más grave La Nota Simple confirma que la obra nueva ha sido presentada pero el Registro ha emitido una "calificación desfavorable", por lo que no está inscrita. El propio tasador advierte que "los datos registrales corresponden al terreno y no se ha dispuesto de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal". Esto significa que, a día de hoy, la hipoteca que se constituya recaerá exclusivamente sobre el suelo, no sobre las viviendas terminadas. 4.3 El valor HET no es válido como garantía El valor HET de 3,59 millones de euros es una hipótesis que solo se materializa si el proyecto se completa y la obra nueva se inscribe en el Registro. No es válido para evaluar el riesgo de la inversión. El único valor que realmente importa para evaluar la garantía es el valor del suelo: 682.345,55 euros. 4.4 Escenario de paralización: el LTV real es del 108,44% o del 216,89% Si la obra se paraliza (por falta de financiación, impago del promotor, problemas constructivos, encarecimiento de materiales o conflicto geopolítico), la garantía hipotecaria recae sobre el suelo, cuyo valor es de 682.345,55 euros. Si hay que demoler, hay que restar los costes de demolición y gestión de residuos, por lo que el valor neto sería inferior. LTV que anuncia wecity sobre HET (Fase I + II): 41,23%. Este LTV no es válido porque se calcula sobre un valor hipotético (HET) que no se ha materializado registralmente.LTV sobre el valor del suelo (solo Fase I): 740.000 / 682.345,55 = 108,44%. Con la Fase I, la deuda ya supera el valor del suelo en un 8,44%.LTV sobre el valor del suelo (Fase I + II): 1.480.000 / 682.345,55 = 216,89%. Con ambas fases, la deuda es más del doble del valor del suelo.El LTV que realmente importa es el que se calcula sobre el valor del suelo (682.345,55 euros), porque es el único valor que tiene la garantía en caso de que la obra se paralice. Ese LTV es del 216,89% con ambas fases. En una ejecución hipotecaria, el activo subastado sería el suelo. El precio de subasta se basa en el valor del suelo, restando los costes de demolición. Si la subasta se declara desierta, el activo podría adjudicarse por un valor aún menor. Dado que la deuda total con ambas fases es de 1.480.000 euros y el valor del suelo es de 682.345 euros, los inversores no recuperarían su capital. 4.5 Discrepancia en la superficie de suelo El dossier de wecity afirma que la superficie del suelo es de 294 m², pero la Nota Simple y el Catastro indican 390 m². Los planos de la tasación revelan que 294 m² es la superficie de la huella del edificio, no de la parcela. Esta presentación induce a error sobre el tamaño real de la garantía. Aunque en este caso el error es favorable al inversor (la garantía real es mayor), el hecho de que la oferta publique un dato incorrecto genera dudas sobre la fiabilidad del resto de la información. 4.6 Uso industrial y edificio de 1920 El Catastro clasifica el inmueble como "Industrial" y el año de construcción es 1920. Aunque la licencia de obras ha sido concedida (lo que implica que el cambio de uso ha sido aprobado), ni la antigüedad ni el uso industrial se mencionan en la oferta, ocultando riesgos de protección patrimonial, problemas estructurales y complejidad administrativa. 4.7 Riesgo de concentración en la Fase II El préstamo total es de 1,48 millones en dos fases. Esta oportunidad financia solo la Fase I (740.000 euros). Si se activa la Fase II, la deuda total aumenta hasta el 216,89% del valor del suelo. No se especifican las condiciones de activación de la Fase II ni el orden de prelación entre inversores de ambas fases. Si el valor del activo no aumenta en paralelo con la obra, los inversores de la Fase I asumen un riesgo adicional sin saberlo. 4.8 Riesgo comercial: devolución prevista con ventas La devolución del préstamo está prevista con la formalización de los contratos de compraventa. El promotor solo cuenta con 1 reserva de 9 viviendas, un 11% de comercialización. El edificio tiene solo 6 plazas de aparcamiento para 9 viviendas, lo que supone un hándicap comercial reconocido por el propio tasador. Si las ventas se retrasan, el reembolso se demora y el capital queda bloqueado. 4.9 Sin contrato de obra firmado El tasador advierte que "no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra", solo un "presupuesto de contrata no firmado" de 1.838.775,93 euros. No hay un compromiso formal de ejecución con una constructora, lo que genera incertidumbre sobre la viabilidad del calendario y los costes reales. 4.10 Riesgos derivados de la situación geopolítica y de los costes El conflicto en Oriente Medio y las tensiones en el Estrecho de Ormuz, por donde transita aproximadamente el 30% del petróleo marítimo mundial, pueden afectar directamente a este proyecto. Aunque el presidente de Estados Unidos ha afirmado que la situación está resuelta, no se conocen las condiciones reales del acuerdo. Un bloqueo o encarecimiento del transporte marítimo elevaría el precio del acero, el cemento, los plásticos y el combustible para maquinaria. Esto podría encarecer el presupuesto de obra en porcentajes significativos, reduciendo el margen del promotor y aumentando el riesgo de que el proyecto necesite más financiación o se paralice. 4.11 Ausencia de liquidez No existe mercado secundario para vender la participación. El inversor no puede ceder su posición contractual, según el Contrato de Mandato. El dinero queda bloqueado hasta el final del proyecto. 4.12 Proceso de reclamación complejo En caso de impago del promotor, el proceso es largo: contacto amistoso, burofax, votación para dar 10 días al promotor para presentar propuesta, votación para aceptar propuesta o ir a recobro, nueva votación si no se regulariza, empresa de recobro que decide si merece la pena reclamar judicialmente. Las votaciones tienen plazo de 5 días y se realizan a través de la plataforma. 4.13 Orden de pago desfavorable en caso de ejecución En caso de ejecución hipotecaria, el orden de pago es: primero honorarios del Agente de Garantías (Global Security Partners), segundo honorarios de notarios, abogados, procuradores y gestores, tercero capital pendiente, y cuarto intereses. Si la subasta produce menos valor del necesario, los inversores pueden no recuperar su capital. 4.14 Cláusulas desfavorables en los contratos El Contrato de Mandato de wecity contiene mandato irrevocable (no puedes revocarlo), obligación de medios no de resultado (wecity no garantiza que cobres), cesión de derechos por wecity sin tu consentimiento, y prohibición de ceder tu posición. El Contrato del Agente de Garantías establece que no puedes destituir al Agente, que el Agente no asume responsabilidad por casi nada, y que actúa en su propio nombre sin representación. 4.15 Ausencia de verificación de la aportación del promotor La aportación declarada de 1.231.920 euros no está documentada. Según la tasación, el valor del suelo es de 682.345 euros, por lo que no es posible verificar en qué se han gastado exactamente los 549.574 euros restantes. 4.16 Sin seguro decenal contratado El tasador advierte que "no se ha dispuesto de póliza de seguro decenal" y que "la obra terminada deberá tener contratada el Seguro Decenal para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la Declaración de Obra Nueva". Es obligatorio por ley y no está contratado. 4.17 Coordinación catastral pendiente La finca "no está coordinada gráficamente con el Catastro", según el propio tasador, lo que puede generar problemas al inscribir la obra nueva. 4.18 Discrepancia en el importe del préstamo El desglose económico suma el préstamo de wecity en 743.723,30 euros, pero la oferta anuncia 740.000 euros. La diferencia de 3.723,30 euros no se explica. 5. LA CLAVE DE TODO EL ANÁLISIS El valor HET de 3,59 millones de euros no es válido como garantía. Es una hipótesis que solo se materializa si el proyecto se completa, la obra nueva se inscribe en el Registro y se venden las viviendas. El único valor válido para evaluar el riesgo real de la inversión es el valor del suelo: 682.345,55 euros. LTV que anuncia wecity sobre HET: 41,23%. NO ES VÁLIDO.LTV sobre el valor del suelo (solo Fase I): 108,44%. La deuda de 740.000 euros ya supera el valor del suelo en un 8,44%.LTV sobre el valor del suelo (Fase I + II): 216,89%. La deuda de 1.480.000 euros es más del doble del valor del suelo.Este es el LTV que realmente importa: el que se calcula sobre el valor del suelo (682.345,55 euros). Porque si la obra se paraliza, la garantía hipotecaria solo cubre el suelo. Y con ambas fases, la deuda es más del doble del valor de esa garantía. Los inversores no recuperarían su capital. 6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta oportunidad presenta una paradoja: los datos publicados de forma más superficial son atractivos (11% de interés, 16,50% de rentabilidad, garantía hipotecaria). Sin embargo, los documentos oficiales revelan que el proyecto tiene problemas estructurales que la oferta comercial no menciona. El riesgo más grave es que la obra nueva no está inscrita en el Registro porque ha recibido una calificación desfavorable. Esto significa que la hipoteca recae sobre el suelo, cuyo valor es de 682.345,55 euros. Con la Fase I, la deuda de 740.000 euros ya supera el valor del suelo en un 8,44%. Con ambas fases, la deuda de 1.480.000 euros es más del doble del valor del suelo (216,89%). El horizonte temporal de 18 meses, con una obra al 24,5% y un 89% de las viviendas sin vender, es ajustado. El promotor no tiene contrato firmado con constructora ni seguro decenal contratado. La situación geopolítica añade incertidumbre adicional. Un encarecimiento de los materiales de construcción podría afectar al presupuesto y al calendario de obra. La falta de transparencia documental (KIIS, Contrato de Préstamo, anexos de la tasación) es una señal de alerta que no debe ignorarse. El LTV del 41,23% que anuncia wecity es una ilusión porque se calcula sobre un valor que no es válido como garantía. El LTV real en caso de paralización es del 216,89% con ambas fases. 7. CONCLUSIÓN Esta inversión es mucho más arriesgada de lo que la plataforma presenta. La garantía hipotecaria es real pero recae sobre un suelo cuyo valor es de 682.345,55 euros, no sobre las viviendas. El LTV real en caso de paralización es del 108,44% solo con la Fase I, y del 216,89% con ambas fases. El valor HET de 3,59 millones no sirve para evaluar el riesgo de pérdida. La falta de transparencia documental y la calificación desfavorable del Registro son señales de alerta muy graves. Mi recomendación es no invertir en esta oportunidad. Si a pesar de todo se decide invertir, debe ser con una cantidad que se pueda permitir perder o tener bloqueada durante al menos 24-36 meses, y asumiendo que el capital no está garantizado. 8. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. El autor no asume responsabilidad por las decisiones de inversión que se adopten. Toda inversión en crowdfunding conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital. Se recomienda consultar con un asesor financiero cualificado antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Sparrow In Jail 19/06/26 17:08

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Me malicio que la comisión de éxito es si el proyecto se financia, no creo que sea porque el proyecto se pague en plazo, o sólo se pague.

Sparrow In Jail 19/06/26 15:22

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes, Es que ya estoy fatal, llevas razón me refería a Alba Salina II, y ya he cobrado tambien la parte de amortización, al final acabaré cazando moscas.

Sparrow In Jail 19/06/26 15:20

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Lo que cobran es muy muy muy jugoso sin arriesgar nada, nada, nada:https://www.wecity.com/tarifas/

Sparrow In Jail 19/06/26 11:14

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Hacen una amortización parcial de Santa Rosalia Lake II, me aparece que han pagado los intereses pero del principal no me han ingresado nada, tremendo buen hacer de Civislend.¿A alguien más le pasa?

Sparrow In Jail 19/06/26 08:35

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, A lo primero llevas razón, crei que lo había borrado, lo ví y lo quité, al parecer copié la versión antigua,.A lo segundo discrepamos, es cierto que el valor de tasación aumenta a medida que avanza la obra, pero, desde un punto conservador es, a mi juicio, una falacia que emplean las plataformas, ese valor no sirve para nada, si todo va bien me da igual la LTV del momento y la LTV HET, si la obra se para nadie va a dar ese valor por la obra, calcula un valor un 50% inferior al de tasación del momento de la detención, en el mejor de los casos, que es el que perdería si encuentras comprador (nadie quiere una obra parada y los gastos se disparan), e incluso más si hay que ejecutar la hipoteca, y en el peor sería el valor del suelo menos el coste de demolición.Mira los precios de compra que ponen en los proyectos donde se continúan obras paradas, si la obra se para cuando ya han entrado los diferentes tramos prácticamente NUNCA vas a recuperar lo invertido, aunque el valor de tasación haya subido respecto al inicial a medida que la obra haya ido avanzando.Me pasa igual con la LTV HET, si el edificio se termina el riesgo se diluye, solo queda el de comercialización, es decir que si todo va bien me da igual cual sea, lo que tenemos que analizar es que pasa si la obra va mal y ver que colchón tenemos en ese caso.De todos modos es mi opinión, si tu estás cómodo con lo que dicen las plataformas y yo considero falaz pues adelante, invierte, si todo sale bien no tendrás problemas, si algo se tuerce empezarás a verlo como yo.

Sparrow In Jail 19/06/26 02:19

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Yo no voy a invertir en este proyecto, si alguno está interesado les indico las preguntas que yo haría antes de decidir invertir: Cómo se va a cancelar la totalidad de la hipoteca existente de 1.228.150 € si el préstamo de la Fase I es de solo 1.000.000 €, y quién aporta los 228.150 € que faltan?Si los fondos de la Fase I no cancelan la hipoteca en su totalidad, ¿qué ocurre con el remanente? ¿Queda como deuda de primer grado que compite con el préstamo de wecity o el préstamo de wecity se subroga en la hipoteca existente?El contrato de préstamo prevé una financiación global de hasta 3.000.000 € en tres fases, todas con la misma garantía hipotecaria de primer grado. Si el promotor solicita las fases II y III, la deuda total ascendería a 4,228M €, lo que representa un LTV del 98,59% sobre el valor de tasación actual. ¿Cómo se protege a los inversores de la Fase I de esta dilución de la garantía y existe un límite máximo de LTV que no se pueda superar?¿Existe un compromiso del promotor de no solicitar las fases II y III hasta que el valor de la garantía haya aumentado lo suficiente para mantener un LTV razonable, y en caso de que se soliciten, los inversores de la Fase I tendrán que votar su aprobación?El promotor tiene otros proyectos activos en la plataforma, como Santa Rosalía Lake II, donde el pago final se retrasó y se solicitó una prórroga de 6 meses, y a 16 de junio aún quedaba un 13,5% del préstamo por pagar. ¿Cómo afecta esta situación a la confianza en la capacidad del promotor para cumplir con el plazo de 9 meses de la Fase I y existe un plan de contingencia si el promotor solicita una prórroga similar en este proyecto?¿Cuáles son los mecanismos para que los inversores puedan votar una reestructuración del préstamo en caso de que el promotor necesite más tiempo?La tasación utiliza el método de Actualización de Rentas con una renta ficticia de 10.058 €/mes por vivienda, cuando las muestras de alquiler del propio informe indican una renta de mercado de unos 931 €/mes, lo que supone una diferencia de 10,8 veces superior que infla artificialmente el valor HET. Dado que el proyecto es una promoción en venta, ¿por qué se ha utilizado este método y no otros más fiables como el de Comparación o el Residual?¿No debería el valor de garantía basarse en el valor actual de 4,28M €, que es el único que importaría en caso de ejecución, en lugar de un valor HET inflado?El promotor tiene un patrimonio neto de solo 147.107 € y un endeudamiento del 94,5%, según la FDFI. ¿Cómo garantiza wecity que el promotor tiene la solvencia necesaria para completar la obra y devolver el préstamo en caso de que surjan imprevistos o retrasos?¿Qué ocurre si el Agente de Garantías, Global Security Partners, no puede ejecutar el Poder Irrevocable de Venta por algún motivo legal o registral, y cuál es el plan B en ese caso?¿Los inversores de la Fase I tienen garantizado que su voto será determinante para aprobar cualquier reestructuración del préstamo o solicitud de las fases II y III, o su voto se diluye con el de los inversores de fases posteriores?

Sparrow In Jail 19/06/26 02:16

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Ya no sé de dónde sacar tiempo, os paso mi due dilligence sobre el proyecto Murcia-Santa Rosalía Apartamentos (Fase I).En este proyecto el riesgo se acrecienta por la estrategia del promotor que actualmente tiene ya en marcha al menos 3 proyectos en la plataforma, se ve que ha establecido una escalera de proyectos donde el crowlending es su modus operandi.A mi entender son demasiados para la estructura que tiene y esto dispara el riesgo, yo mismo he invertido en 2 de ellos porque consideré que la relación rentabilidad/riesgo era adecuada, cosa que no habría hecho si hubiera sabido que iba a sacar tantos que se solapan, de tal forma que un proyecto con problemas puede contaminar al resto, Además esta primera fase acumula todos los riesgos de las fases 2 y 3, haciendo que la LTV se disparé por encima de cualquier valor admisible. RESUMEN EJECUTIVO Oportunidad de Inversión: Murcia-Santa Rosalía Apartamentos (Fase I) 1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA La operación consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado por importe de 1.000.000 € (Fase I de un total de 3.000.000 €) para financiar la cancelación de una carga hipotecaria existente y el pago de obras de una promoción de 40 apartamentos turísticos en Santa Rosalía (Torre Pacheco, Murcia). El plazo es de 9 meses con posible prórroga de 3 meses, al 11% de interés anual (rentabilidad total estimada del 8,25%), con pago de intereses a vencimiento. El activo tiene 6.784 m² y la promoción cuenta con 5 edificios, piscina, zonas comunes y un edificio de recepción con cafetería y gimnasio. El promotor ha vendido 30 de las 40 unidades (75%) a un precio aproximado de 293.000 € cada una. La licencia de obra fue concedida el 30/09/2025 y las obras se encuentran al 27,42% de avance según la tasación de TasaSur. El promotor ha aportado 500.000 € en fondos propios y los compradores han aportado 3.358.158,12 € en entregas a cuenta con seguros de afianzamiento. La inversión mínima es de 500 €. 2. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN Valor de Tasación Valor actual (ECO): 4.288.735,87 €Valor HET (Hipótesis de Edificio Terminado): 10.655.771,40 €Deuda Total del Proyecto Hipoteca existente (Nota Simple): 1.228.150,00 €Préstamo wecity Fase I: 1.000.000,00 €Préstamo wecity Fase II: 1.000.000,00 €Préstamo wecity Fase III: 1.000.000,00 €LTV por Escenario Solo hipoteca existente: 28,63%Hipoteca + Fase I: 51,95%Hipoteca + Fase I + II: 75,27%Hipoteca + Fase I + II + III: 98,59%Responsabilidad Hipotecaria 162% del principal (cubre principal, intereses y costes de ejecución).Poder Irrevocable de Venta El promotor otorgará un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners) en caso de impago, permitiendo la venta directa del activo sin necesidad de ejecución judicial.Tasador TasaSur, Sociedad de Tasaciones S.A. (nº 4494 del Banco de España).Agente de Garantías Global Security Partners, S.L.U. (servicios fiduciarios profesionales, no puede renunciar al cargo). 3. FORTALEZAS Preventas sólidas. El 75% de las unidades ya están vendidas (30 de 40), con aportaciones de compradores por 3,35M €. Esto reduce el riesgo de comercialización y asegura un flujo de caja previsible. Garantía hipotecaria de primer grado. Con responsabilidad del 162% del principal, cubriendo intereses y costes de ejecución. Es una garantía real sobre un activo tangible. Poder Irrevocable de Venta. Permite la venta directa del activo sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria. Esto acelera la recuperación del capital en caso de impago. LTV inicial bajo. La Fase I aislada presenta un LTV muy bajo del 23,31% (o 51,95% considerando la hipoteca existente), lo que ofrece un amplio colchón de seguridad. Obra avanzada y proyecto viable. La obra está al 27,42% de avance, con licencia concedida y pagada, y el proyecto cumple con toda la normativa (CTE, eficiencia energética A, etc.). Las fotografías del reportaje de tasación confirman que la estructura está ejecutada y hay actividad en la obra. Promotor con historial en la plataforma. Orbesol tiene experiencia en promociones similares en la misma zona (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, etc.) y ha demostrado capacidad de generar liquidez a corto plazo, realizando pagos anticipados en otros proyectos. Contratos robustos. La estructura legal (Préstamo + Mandato Agente de Garantías + Mandato WECITY) protege al inversor: las decisiones sobre reestructuración las toman los inversores, los inversores cobran antes que WECITY en caso de impago, y el Agente de Garantías no puede renunciar a su cargo. Responsabilidad hipotecaria del 162%. La hipoteca cubre no solo el principal, sino también intereses, costes de ejecución y gastos asociados. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS Riesgo Estructural: El LTV se Dispara con las Fases II y III. Si el promotor solicita las fases II y III (2M € adicionales), la deuda total garantizada será de 4,228M € (hipoteca existente + 3 fases), lo que representa un LTV del 98,59% sobre el valor actual. En una subasta judicial (que suele ser al 50-60% del valor de tasación), la garantía no cubriría la deuda total. Su inversión en la Fase I comparte la misma hipoteca con las fases II y III. Si se dispone el préstamo total, su colchón de garantía se diluye por completo. Riesgo de Plazo y Reestructuración. El historial del promotor en otros proyectos (Santa Rosalía Lake II) muestra que, aunque realiza pagos anticipados al principio, se retrasa al final. En Lake II, el promotor pidió una prórroga de 6 meses (del 8 de abril al 20 de julio). A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Es probable que el plazo de 9 meses se alargue a 15-18 meses. La rentabilidad anualizada caería del 11% al 6-7%. Riesgo de Liquidez del Promotor. Según la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI), el patrimonio neto del promotor es de solo 147.107 €, con un pasivo corriente de 2,539M € y un endeudamiento del 94,5%. Si la obra se retrasa o las ventas se ralentizan, el promotor no tiene colchón financiero propio para absorber el impacto. Riesgo de Concentración. Orbesol tiene al menos 4 proyectos activos en la misma plataforma (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, San Pedro del Pinatar, etc.). Un retraso en uno puede afectar a todos. Su inversión depende de la salud financiera global del promotor, no solo de este proyecto. Riesgo Geopolítico (Guerra Irán y Bloqueo en el Estrecho de Ormuz). Aunque el 25 de junio Trump declaró que el conflicto estaba "resuelto", las condiciones reales del acuerdo son inciertas. El Estrecho de Ormuz es un punto crítico para el transporte de petróleo (alrededor del 20% del suministro mundial). Un bloqueo o escalada del conflicto podría provocar inflación y subida de tipos de interés, impactando la demanda de vivienda y la capacidad de los compradores para obtener financiación. También podría generar un frenazo económico global, afectando a la demanda de apartamentos turísticos en la Región de Murcia, especialmente de compradores internacionales (que representan una parte significativa de la demanda en Santa Rosalía). Además, podría aumentar los costes de construcción debido al encarecimiento de los materiales y la energía. Su inversión en crowdlending inmobiliario está sujeta a la estabilidad del mercado y la demanda. Un shock externo podría retrasar las ventas y la devolución del préstamo. Riesgo de Tasación Inflada. La tasación utiliza el método de "Actualización de Rentas" con una renta ficticia de 10.058 €/mes por vivienda (cuando el mercado real en la zona es de unos 931 €/mes). El valor HET (10,65M €) está inflado por esta ficción matemática. Si la obra se para y hay que ejecutar la garantía, el valor real de subasta será sobre el valor actual (4,28M €), no sobre el HET inflado. Riesgo de la Hipoteca Existente. La Nota Simple muestra una hipoteca de 1.228.150 € ya constituida sobre el activo. El préstamo de 1M € no es suficiente para cancelarla totalmente (faltan 228.150 €). No está claro si el promotor aportará esos fondos adicionales. Si la hipoteca no se cancela totalmente, la deuda total garantizada será mayor y el LTV se disparará aún más. Riesgo de Incumplimiento Contractual. El Agente de Garantías (Global Security Partners) no garantiza la validez de la hipoteca. Si hay un error en la inscripción, la responsabilidad recae en el promotor y los inversores. 5. DISCREPANCIAS IDENTIFICADAS Se han detectado varias discrepancias entre la información publicada por wecity y la realidad documental. En primer lugar, el LTV declarado para la Fase I es del 23,31%, pero esta cifra no considera la hipoteca existente de 1.228.150 € que figura en la Nota Simple. Si se incluye esta carga, el LTV real asciende al 51,95%. La oferta no menciona esta hipoteca previa ni explica cómo se va a cancelar con un préstamo de solo 1.000.000 € cuando la deuda existente es de 1.228.150 €, lo que deja un déficit de 228.150 € que no está claro quién lo cubrirá. En segundo lugar, la oferta no menciona que el préstamo total aprobado es de 3.000.000 € en tres fases. Si el promotor solicita las fases II y III, la deuda total garantizada (incluyendo la hipoteca existente) ascendería a 4.228.150 €, lo que representa un LTV del 98,59% sobre el valor actual. Esto significa que la garantía se diluye casi por completo. La oferta presenta el LTV bajo de la Fase I como un colchón de seguridad, pero omite que ese colchón desaparece si se activan el resto de fases. En tercer lugar, el plazo de 9 meses es optimista. El historial del promotor en otros proyectos de la misma plataforma (Santa Rosalía Lake II) muestra que pidió una prórroga de 6 meses, pasando del 8 de abril al 20 de julio. A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Es razonable esperar que este proyecto también necesite una prórroga. En cuarto lugar, la tasación HET de 10,65M € se ha calculado utilizando el método de Actualización de Rentas con una renta ficticia de 10.058 €/mes por vivienda, cuando el mercado real en la zona ofrece rentas de unos 931 €/mes. El valor HET está inflado por esta ficción matemática. Si la obra se para y hay que ejecutar la garantía, el valor de subasta se calculará sobre el valor actual de 4,28M €, no sobre el HET inflado. En quinto lugar, la aportación del promotor de 500.000 € es real, pero su situación financiera es frágil. Según la FDFI, su patrimonio neto es de solo 147.107 €, con un pasivo corriente de 2,539M € y un endeudamiento del 94,5%. Esto significa que el promotor tiene poco colchón financiero propio para absorber retrasos o imprevistos. Por último, la oferta omite que el promotor tiene al menos cuatro proyectos activos en la misma plataforma (Santa Rosalía Lake, Santa Rosalía Lake II, San Pedro del Pinatar, etc.). Esto crea un riesgo de concentración: un retraso en uno de ellos puede afectar a todos. Consecuencia de estas discrepancias: La inversión en la Fase I presenta un riesgo mayor al declarado. El colchón de garantía es real para la Fase I aislada, pero se diluye si se activan las fases II y III. El inversor debe ser consciente de que su dinero puede estar inmovilizado más de 12 meses y que el promotor tiene una situación financiera ajustada. La transparencia de wecity en la presentación de la oferta es insuficiente. 6. PROYECTOS ANTERIORES EN MARCHA DEL MISMO PROMOTOR El promotor, Orbesol Luxury Homes S.L., tiene al menos cuatro proyectos activos en la misma plataforma wecity. En primer lugar, Santa Rosalía Lake (proyecto anterior de 42 viviendas) está finalizado o en fase final, lo que demuestra que el promotor tiene experiencia en promociones similares en la misma zona. En segundo lugar, Santa Rosalía Lake II es el proyecto en el que usted ha invertido 500 €. Este proyecto ha mostrado un patrón de comportamiento: pagos anticipados al principio (13 pagos entre marzo y mayo) pero un retraso final que ha requerido una prórroga de 6 meses (del 8 de abril al 20 de julio). A 16 de junio, aún debía el 13,5% del préstamo. Esta es una señal de alarma sobre la capacidad del promotor para cumplir con los plazos. En tercer lugar, Santa Rosalía Lake es otro proyecto en curso en la misma urbanización. En cuarto lugar, San Pedro del Pinatar Fase II es un proyecto de 57 viviendas con un préstamo de 2M €. Conclusión sobre el promotor: Orbesol tiene experiencia y genera liquidez a corto plazo, pero no es fiable con los plazos finales. El retraso en Lake II (6 meses) es una señal de alarma que debe ser tenida en cuenta al evaluar esta inversión. El hecho de que el promotor tenga múltiples proyectos activos en la misma zona crea un riesgo de concentración: un retraso en uno puede afectar a todos. 7. CONSIDERACIONES FINALES La Fase I aislada es una inversión razonable: LTV bajo, garantía sólida, proyecto viable. Sin embargo, el riesgo principal es la activación de las fases II y III. Si el promotor solicita los 2M € adicionales, el LTV se dispara al 98,59% y la garantía se diluye. El inversor de la Fase I no tiene control sobre esta decisión. El historial del promotor es mixto: paga anticipadamente al principio, pero necesita prórrogas al final. Es probable que este proyecto también necesite una prórroga, en un caso normal el plazo se alarga a 15-18 meses. El riesgo geopolítico es un factor externo a considerar. Un conflicto en Oriente Medio podría afectar a la demanda de apartamentos turísticos y a los costes de construcción. No invierta si no se aclaran: la cancelación total de la hipoteca existente (los 228.150 € que faltan) y el límite máximo de endeudamiento sobre el valor del activo en las fases II y III. 8. OPINIÓN FUNDAMENTADA Esta inversión NO es para un perfil conservador ni para la mayor parte de su cartera. La rentabilidad es atractiva (11% anual, 8,25% total), pero el riesgo de plazo, la dilución de la garantía con las fases II y III, y la fragilidad financiera del promotor son factores que exigen precaución. Si decide invertir, debe hacerlo con la mentalidad de que su dinero podría estar bloqueado 15-18 meses y que el LTV real podría ser mucho mayor si el promotor solicita las fases II y III. Limite su inversión a un pequeño porcentaje de su cartera. Exija una aclaración formal y por escrito a WECITY sobre: cómo se cancelará la hipoteca de 1.228.150 € (origen de los 228.150 € que faltan), si existe un compromiso de no disponer las fases II y III por encima del 50% del LTV, y cuál es el plan de contingencia si la obra no se termina en 9 meses. La transparencia de wecity en la presentación de esta oferta es insuficiente. Se omiten datos clave como la hipoteca existente, el préstamo total de 3M y el historial de retrasos del promotor. El inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo mayor al que la oferta sugiere. 9. CONCLUSIÓN La operación es viable y la garantía es sólida para la Fase I aislada, pero el riesgo de dilución de la garantía por la activación de las fases II y III, el retraso en los plazos y la fragilidad financiera del promotor son factores que deben sopesarse cuidadosamente. Solo para inversores con alta tolerancia al riesgo y que puedan permitirse tener el capital bloqueado 15-18 meses. No recomendada para inversores conservadores o que necesiten liquidez a corto plazo. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa en la documentación facilitada por el promotor y la plataforma wecity, así como en información pública disponible. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propio análisis y evaluación de riesgos antes de tomar una decisión de inversión. La inversión en crowdlending conlleva el riesgo de pérdida parcial o total del capital invertido. Esta respuesta es generada por AI, solo como referencia.