Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 13/08/26 11:08

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Creo que la enjundia no está en si se ha hecho votación o no, sino en esto:"Tras comunicarles oficialmente la denuncia, la plataforma me ha respondido hoy mismo admitiendo que el proceso de votación carece de un acta formalizada y que "están revisando la posibilidad" de enviarme ahora la documentación anonimizada que demuestre la trazabilidad, además de escudarse en un supuesto Contrato de Mandato para diluir mi derecho de cobro individual. No considero de recibo que las plataformas jueguen con los plazos de vencimiento basándose en métricas opacas que actúan como juez y parte.Si se salen con la suya, ¿qué puede ya impedirles que repitan indefinidamente la operación hasta el fin de los tiempos?Cuando me refiero a actas legítimas me refiero a actas de fedatario que legitime no sólo el resultado sino la propia votación, ya que el contrato o mandato con/a Civislend es individual, a título privada y no como integrante de colectividad alguna." No es de recibo que hagan una votación sin que la rubrique un fedatario público (notario) y que ni siquiera haya un acta, me parece que se le viene a Civislend otra sanción por falta muy grave de la CNMV.

Sparrow In Jail 13/08/26 11:00

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Increíble, hace tiempo solicitaron prórroga de 3 meses y ésta vencía el día 29 de este mes, no el 29/07 como dice el correo, ni en eso han sido cuidadosos: Estimado inversor, Nos ponemos en contacto contigo en relación con el proyecto Residencial Ribalta, en el que has invertido. El promotor nos ha comunicado la necesidad de una ampliación del plazo de amortización del préstamo respecto a la fecha inicialmente prevista, el 29 de julio de 2026. Según se venía informando en los distintos informes trimestrales, la licencia de obras, presentada el 16 de octubre de 2024, continúa pendiente de concesión, habiéndose estimado inicialmente su obtención durante el mes de julio de 2026. No obstante, a fecha actual dicha licencia todavía no ha sido otorgada, lo que ha supuesto un retraso en el calendario previsto para la entrada de la financiación bancaria y, en consecuencia, en los plazos inicialmente estimados para la amortización del préstamo. Con el objetivo de agilizar el reembolso a los inversores, sin necesidad de supeditarlo a la obtención de la licencia de obras y a la posterior entrada del préstamo promotor bancario. El promotor ha iniciado, de forma paralela, la búsqueda de alternativas de refinanciación que permitan proceder a la amortización íntegra del préstamo. El promotor estima que durante el mes de octubre podría quedar cerrada dicha refinanciación, y con ello realizar la amortización total del préstamo. No obstante, atendiendo a nuestra experiencia en este tipo de procesos y a los plazos habituales de análisis, aprobación y formalización de este tipo de operaciones, consideramos prudente contemplar que el proceso pueda extenderse hasta un plazo aproximado de tres meses. Durante este periodo adicional, el préstamo continuará devengando, además del tipo de interés ordinario pactado, un 5% anual adicional en concepto de intereses de demora, conforme a lo establecido en el contrato. Ante esta situación, y con el objetivo de proteger los intereses de los inversores, desde Civislend procederemos al envío de un burofax de requerimiento de pago en la fecha de vencimiento, iniciándose de forma preventiva los trámites necesarios para la eventual ejecución de las garantías. Desde Civislend continuaremos realizando un seguimiento estrecho tanto del proceso de obtención de la licencia como de las gestiones de refinanciación iniciadas por el promotor, con el objetivo de que la amortización del préstamo se produzca a la mayor brevedad posible.Para cualquier duda o consulta, no dudes en escribirnos a contacto@civislend.com o llamarnos al 911 178 048. Muchas gracias, Equipo de Civislend. Creo que la ejecución de la hipoteca se debe iniciar ya, no de forma preventiva, sino directamente, el promotor siempre puede detener la ejecución si paga, a este proyecto ya se le concedió una prórroga, de octubre no es más que una declaración de intenciones sin base sólida que la ampare.A mi me vencen además este mes CALETA FUERTEVENTURA el día 20/08, AVINTIA SAN LORENZO, que también pidió prórroga y vence el día 27/08, Además del citado RESIDENCIAL RIBALTA que vence el día 29/08, no el 29/07 como dice el correo.Me temo lo peor, que no paguen ninguno.

Sparrow In Jail 12/08/26 22:12

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Menuda castaña de respuesta me han dado sobre el proyecto Terra Calma, y eso que las preguntas eran especificas, os la copio:Buenos días Sparrow En el caso del proyecto de Terra Calma nos encontramos actualmente en conversaciones con el promotor del proyecto quien nos ha trasladado que está en proceso de gestionar la cancelación de la deuda a través de otra empresa financiera. Dicha empresa estaría dispuesta a cancelar la deuda existente con wecity y a aportar la financiación necesaria para completar el proyecto. En este momento no existe todavía una respuesta en firme por parte de dicha empresa, tratándose de una manifestación preliminar de interés. Se espera contar con información más concreta en las próximas semanas, y os mantendremos informados en cuanto haya novedades relevantes. Si en ese plazo no tenemos la resolución definitiva os propondremos el comienzo de la ejecución de la garantía hipotecaria que, como te indiqué en el anterior mail, no repercutirá gasto alguno sobre los inversores ya que los gastos los asume el promotor puesto que en la provisión de fondos se le detrae una fianza de ejecución hipotecaria. Un saludo Me temo lo peor, no contesta nada especifico.

Sparrow In Jail 11/08/26 20:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Este es el correo que opino que debemos enviar, yo ya lo he hecho: Estimado equipo de Urbanitae, Agradezco la respuesta detallada y el esfuerzo por unificar las preguntas de los inversores. No obstante, para poder tomar una decisión fundada, necesito que me aclaren cuatro puntos concretos que considero esenciales y que, en mi opinión, no han quedado suficientemente resueltos. 1. Aportación del promotor: ¿qué garantía existe de que se realice? Ustedes indican que la aportación adicional de 662.373,50 € del promotor es un "compromiso" y no un desembolso realizado. Además, la estructura prevé que esos fondos deben aportarse antes de disponer de los 330.000 € del Tramo C ampliado. Pregunta: ¿Qué mecanismo contractual garantiza que el promotor cumplirá con esa aportación? ¿Existe alguna penalización, garantía o aval que respalde ese compromiso? ¿Qué ocurre si el promotor no realiza esa aportación en el plazo previsto? 2. Precio mínimo de venta (breakeven) Entiendo que el cálculo depende de la fecha de venta y de los intereses devengados, pero con los datos que ustedes tienen (deuda total, tipos de interés, costes estimados de comercialización, impuestos y gastos de ejecución) debería ser posible ofrecer una estimación razonable para diferentes escenarios de venta (por ejemplo, venta en el Q3 2027, venta con extensión de 9 meses, etc.). Pregunta: ¿Pueden facilitar una horquilla estimada del precio mínimo de venta necesario para no perder capital? No pido una cifra exacta, sino un rango basado en las proyecciones actuales. 3. POA al 75%: aclaración sobre la tasación de referencia Ustedes confirman que el Poder Irrevocable de Venta se mantiene en las mismas condiciones, pero no aclaran si el 75% se calcula sobre la tasación original (17.843.143 €) o sobre una tasación actualizada en el momento de la ejecución. Pregunta: ¿Pueden confirmar expresamente si el POA se ejecutaría al 75% de la tasación de marzo de 2026 o si se tomaría una nueva tasación en el momento de la ejecución? Esta es una diferencia sustancial para evaluar el colchón de seguridad. 4. Plan B si no se aprueba la novación: ¿quién asume el riesgo? Ustedes indican que, si no se aprueba la novación, será necesario buscar financiación alternativa, pero no concretan quién la aportaría ni en qué condiciones. También mencionan que el promotor podría asumirla, pero no lo aseguran. Pregunta: Si la novación no es aprobada, ¿tiene el promotor la obligación contractual de cubrir los 330.000 € adicionales con fondos propios? Si no es así, ¿quién asume el riesgo de que la obra no se complete por falta de financiación? 5. Confirmación de la fecha límite de votación Según el correo que recibí el pasado 31 de julio, el plazo de votación es de quince (15) días naturales desde su notificación. Por tanto, el plazo finaliza el 15 de agosto de 2026. Les agradecería que pudieran responder a estas preguntas con la misma claridad y detalle con que han respondido a las anteriores, y con la suficiente antelación a esa fecha para que pueda ejercer mi voto con conocimiento de causa. En caso de no recibir una respuesta clara a estas preguntas antes del cierre del plazo, me veré obligado a votar en contra de la novación propuesta, ya que no puedo aprobar un cambio en las condiciones de mi inversión sin comprender plenamente sus implicaciones. Quedo a la espera de su respuesta. Atentamente,

Sparrow In Jail 11/08/26 20:06

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Os paso lo que he deducido de la respuesta que me han dado, supongo que los que les escribieron han recibido lo mismo. Título: Análisis de la respuesta de Urbanitae sobre la novación del Tramo C – Hills 14 (lo que han dicho y lo que no han dicho) Buenas a todos, He recibido respuesta de Urbanitae a las preguntas que varios inversores planteamos sobre la novación del Tramo C del Proyecto Hills 14. Supongo que el resto que preguntó ha recibido lo mismo, os hago un resumen ejecutivo de lo que han contestado y, sobre todo, de lo que implica para nosotros como inversores del Tramo B. Lo que han aclarado correctamente: El error del 64,8% de LTV era nuestro: la deuda total después de la novación es de 8.515.000 €, no 11.565.000 €. El Tramo C pasa de 3.050.000 € a 3.405.000 €, no se suma uno nuevo. Por tanto, con la tasación de marzo de 2026 (17.843.143 €), el LTV se queda en el 47,7% (≈48%), dentro del límite contractual del 50%.Los tipos de interés se mantienen: Tramo A al 10% y Tramos B y C al 9,50% anual. La fecha de vencimiento sigue siendo el 5 de septiembre de 2027 (con posibilidad de extensión de 9 meses ya prevista en el contrato original).La prelación de cobro y el rango de las garantías no cambian. El POA al 75% se mantiene "en las mismas condiciones contractuales".El grado de avance de la obra es del 67,55% (≈68%) y la previsión es que finalice a finales de 2026.No hay ofertas, reservas ni contratos de compraventa firmados actualmente. La comercialización se iniciará cuando la villa esté terminada.Esto es lo que han dicho que debería haceros reflexionar: El sobrecoste total es de 1.464.882,18 €. De ese importe, 472.508,68 € ya estaban previstos como contingencia en el Plan de Negocio. Los 992.373,50 € restantes son desviaciones no previstas (órdenes de cambio, mejoras de calidades, excesos de medición y zona deportiva).Del sobrecoste no previsto (992.373,50 €), el promotor asume 662.373,50 € (67%) y los inversores financiamos los 330.000 € restantes mediante la ampliación del Tramo C. Pero si miramos el sobrecoste total, el promotor asume aproximadamente el 55% y los inversores el 45% (entre la contingencia ya financiada y la ampliación). El reparto no es tan favorable como parece a primera vista.La aportación de 662.373,50 € del promotor NO está desembolsada. Es un "compromiso". La estructura dice que los fondos del Tramo C ampliado solo podrán usarse después de que el promotor haya hecho esa aportación, pero no se especifica qué ocurre si no cumple.El Plan B si no se aprueba la novación es incierto. Urbanitae dice que los 330.000 € seguirían siendo necesarios, que habría que buscar financiación alternativa, pero no concretan quién la aportaría. No descartan que el promotor la asuma, pero tampoco lo garantizan. Tampoco afirman que la obra se paralice, pero sí reconocen que podría retrasarse.Sobre el precio mínimo de venta para no perder capital, no han dado una cifra. Alegan que depende de los intereses devengados y de la fecha de venta. Sin embargo, entiendo que deberían poder ofrecer una horquilla estimada con los datos que tienen. No darla es, como mínimo, una carencia relevante.Sobre el POA al 75%, confirman que se mantiene, pero no aclaran si se aplica sobre la tasación de marzo de 2026 (17,8 M€) o sobre una tasación actualizada en el momento de la ejecución. Han sido evasivos, diciendo que "no incorporan una interpretación adicional específica". Esto es clave, porque la diferencia en el colchón de seguridad es sustancial.Y esto es lo que NO han respondido y que creo que debemos volver a preguntar, os adjuntaré correo que yo voy a enviar: ¿Qué mecanismo contractual garantiza que el promotor cumplirá con su aportación de 662.373,50 €? ¿Hay penalización, aval o garantía real¿Pueden ofrecer una horquilla estimada del precio mínimo de venta (breakeven) para diferentes escenarios de venta? No pido una cifra exacta, sino un rango razonable.¿El POA al 75% se ejecuta sobre la tasación de marzo de 2026 o sobre una nueva tasación en el momento de la ejecución? Esto es determinante para evaluar nuestro colchón de seguridad.Si no se aprueba la novación, ¿tiene el promotor la obligación contractual de cubrir los 330.000 € adicionales con fondos propios, o es potestativo?Mi conclusión personal: Urbanitae ha dado una respuesta formal y detallada, pero no completa. Han dejado en el aire cuestiones esenciales que afectan directamente a nuestra evaluación del riesgo. La ampliación del Tramo C es una modificación del contrato que, aunque no cambie nuestros intereses ni nuestra prelación, sí cambia el perfil de riesgo del proyecto porque aumenta la deuda total y la exposición del inversor. El plazo para votar finaliza el 15 de agosto de 2026 (15 días naturales desde el 31 de julio). Si antes de esa fecha no recibo respuestas claras y documentadas a estas cuatro preguntas, ejerceré mi voto en contra de la novación. No se trata de ser obstruccionista, sino de no aceptar un cambio en las reglas del juego sin tener toda la información necesaria para valorar su impacto real. Espero que este análisis os sea útil para tomar vuestra propia decisión. Un saludo a todos.A continuación os pondré el correo que he enviado.

Sparrow In Jail 11/08/26 18:20

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, He analizado las respuestas, no solo de mis preguntas sino que también las del resto de inversores.ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY 1. Sobre el desglose económico (Pregunta 1) Respuesta de wecity: "El detalle está desglosado de diferentes maneras, el del dossier incluye lo ya aportado por el promotor, pero el rating se enfoca únicamente en los costes desglosados y beneficio sin incluir a wecity. Toma como referencia el rating de Moore." Análisis: No responden a la discrepancia de 1,15 M€ entre el PEM de la licencia (376.563 €) y el coste real del dossier (1.530.137 €). Tampoco explican por qué el dossier incluye una cifra tan diferente. Desvían la atención al rating de Moore sin resolver la incoherencia. El inversor sigue sin saber cuál es el coste real de la obra. 2. Sobre la fecha de firma e intereses (Pregunta 2) Respuesta de wecity: "Los intereses comienzan a calcularse una vez firmada la operación. Además, existe un plazo límite para formalizar la firma, con el objetivo de evitar desviaciones en los retornos previstos." Análisis: No concretan la fecha de firma ni el plazo límite. La respuesta es vaga y no proporciona seguridad sobre la rentabilidad anunciada. Si la firma se retrasa, el inversor no sabe si la rentabilidad del 7,5% se mantendrá. 3. Sobre el importe abonado por los compradores (Pregunta 3) Respuesta de wecity: "Ya han aportado en torno al 20 % del precio de venta, por lo que se consideran ventas y no reservas." Análisis: Dato nuevo y relevante. Si es cierto, los compradores tienen un compromiso económico fuerte (20% del precio). Sin embargo, no se han aportado los contratos, por lo que sigue siendo una declaración sin verificar. Además, un 20% de arras no es una "venta" en sentido legal hasta que no se firma la compraventa ante notario. 4. Sobre el inicio de la obra (Pregunta 4) Respuesta de wecity: "El promotor ha llevado a cabo la segregación de las parcelas y las obras se encuentran correctamente iniciadas." Análisis: Contradicción con la licencia. La licencia de obras (24/10/2025) dice textualmente que NO autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo, Alineaciones y Rasantes. La tasación (29/07/2026) indica que la obra está al 48,46%. Si el acta no se ha firmado, la obra se ha ejecutado sin el requisito legal. Si se ha firmado, wecity no lo confirma ni aporta el documento. Evasión total. 5. Sobre los contratos de compra/arras (Pregunta 5) Respuesta de wecity: "Se considera poco probable, dada la cantidad de capital aportado por cada comprador. La penalización supondría la pérdida del capital sustancial que ya han comprometido." Análisis: No responden. Preguntan por la posibilidad de que los compradores se echen atrás y la penalización, y responden con una opinión subjetiva ("poco probable") sin aportar los contratos. No confirman si las arras son penitenciales o confirmatorias. Evasión. 6. Sobre los compradores (Pregunta 6) Respuesta de wecity: "Extranjeros." Análisis: Dato relevante. Añade riesgo de tipo de cambio y dependencia del mercado internacional, pero es una información coherente con la zona (Costa Blanca). 7. Sobre el inicio y fin de las obras (Preguntas 7 y 8) Respuesta de wecity: "Las obras se iniciaron a finales de 2025 y se prevé que finalicen en abril de 2027." Análisis: Dato coherente. Estamos en agosto de 2026, el préstamo vence en 9 meses (mayo 2027) con prórroga hasta agosto 2027. La obra finaliza dentro del plazo. 8. Sobre los sobrecostes (Pregunta 9) Respuesta de wecity: "No se prevén sobrecostes en la obra, aunque se han contemplado contingencias para hacer frente a posibles desviaciones." Análisis: Ingenuo o falso. En cualquier obra de construcción hay imprevistos. El margen del promotor es del 15,3%, y un sobrecoste del 18% lo deja en pérdidas. Que no se prevean es una declaración de intenciones, no una garantía. Las "contingencias" no están cuantificadas. Riesgo no gestionado. 9. Sobre el suministro eléctrico (Pregunta 10) Respuesta de wecity: "No. La solicitud de suministro eléctrico se realizó y abonó a Iberdrola en enero de 2026." Análisis: Dato positivo y verificable. Coherente con el avance de la obra. 10. Sobre el LTV vivo (Pregunta 11) Respuesta de wecity: "Correcto." Análisis: Contradicción numérica. El LTV total sobre el valor actual (ECO2) es del 104,20% (1.400.000 / 1.343.484). wecity se refiere al LTV de la primera disposición (67,39%), pero la pregunta se refiere al LTV vivo total. Tergiversación. 11. Sobre los gastos de comercialización (Pregunta 12) Respuesta de wecity: "Son elevados porque el promotor trabaja con asesores de alto nivel y con buen acceso a clientes internacionales, con el objetivo de asegurar las ventas." Análisis: No responden a la pregunta. Si las viviendas ya están vendidas al 100%, ¿por qué hay 334.000 € en gastos de comercialización? wecity justifica un coste elevado para un servicio que, según ellos, ya no es necesario porque las ventas están cerradas. Incoherencia y evasión. 12. Sobre la suma de aportaciones (Pregunta 13) Respuesta de wecity: "Porque la financiación quiere cubrir todos los costes de la promoción y asegurar la entrega correcta de las viviendas a los compradores." Análisis: Respuesta genérica sin explicar por qué la suma de aportaciones supera los costes del rating. Evasión. 13. Sobre la discrepancia Catastro/Registro (Pregunta 14) Respuesta de wecity: "Se debe a los plazos de actualización del Catastro y del Registro. La obra se encuentra actualmente ejecutada al 48,46 %." Análisis: Evasión. No responden si se ha presentado la Declaración de Obra Nueva (DON). La tasación advierte que la DON está pendiente. En una obra al 48,46%, la DON debería estar en trámite para reflejar la construcción en el Registro. No hay respuesta clara. Evasión. 14. Sobre los contratos de los compradores (Pregunta 15) Respuesta de wecity: "Son contratos de compraventa, con entregas a cuenta." Análisis: Contradicción con el dossier. El dossier dice "ventas", no "contratos de compraventa". Una "venta" puede ser una reserva. Para que sea un contrato de compraventa, debe formalizarse ante notario y pagar el ITP. Si no, es un contrato de arras. No se han aportado los contratos. 15. Sobre el contrato de compra del suelo (Pregunta 16) Respuesta de wecity: "El precio es el que figura en el dossier 503.889 € (inc. IVA), la compra se completa el día de la firma para asegurar la garantía en primer rango sobre el activo. No es probable que lo venda a un tercero considerando que tiene el activo ya 100% vendido y solo hace falta completar el proyecto y entregar las viviendas." Análisis: Confirmación de que NO hay contrato de compraventa firme. La compra se hará el día de la firma del préstamo. El promotor NO tiene un contrato de compraventa firmado. Tiene un compromiso del vendedor, pero no un contrato que garantice la compra. Si el propietario vende a un tercero durante el proceso de captación de fondos (aunque wecity lo considere poco probable), los inversores pierden la garantía. Riesgo no gestionado. 16. Sobre el contrato de préstamo y arras (Pregunta 17) Respuesta de wecity: "Pueden consultar los importes en el rating. Tanto este documento como el contrato de préstamo pueden descargarlo en el apartado de Documentos de la oportunidad." Análisis: No responden. No facilitan el contrato de préstamo ni los contratos de arras de los compradores. Remiten a otros documentos. Evasión. 17. Sobre la licencia y el Acta de Replanteo (Pregunta 18) Respuesta de wecity: "La licencia está subsanada y todo está correcto para ejecutar la compra e iniciar la obra. La discrepancia son los honorarios de comercialización." Análisis: Contradicción con la documentación oficial. La licencia dice que NO autoriza el inicio hasta que se firme el Acta de Replanteo. La respuesta de wecity dice que está subsanada, pero no lo confirma documentalmente. No se ha aportado el acta. Además, atribuir la discrepancia del PEM a "honorarios de comercialización" no es creíble. Tergiversación. 18. Sobre el LTV total real (Pregunta 19) Respuesta de wecity: "Como es un proyecto de obra, el valor del activo no es fijo: cambia según avanza la construcción, por ello se calcula tanto el LTV de 1era disposición como el LTV HET." Análisis: Verdad a medias. Es cierto que el valor cambia, pero hoy el valor actual es inferior al préstamo. wecity evita reconocer que el LTV total real es del 104,20% y que, en caso de impago hoy, los inversores perderían dinero. Evasión y tergiversación. 19. Sobre la compra del suelo y la DON (Pregunta 20) Respuesta de wecity: "Las viviendas están 100% vendidas, la compra y la hipoteca se hacen en unidad de acto para que wecity pueda entrar a financiar." Análisis: No responden sobre la DON. La compra y la hipoteca se harán simultáneamente, pero no se ha aportado el contrato de compraventa ni la fecha prevista. Tampoco responden si la DON se inscribirá antes de la venta de las viviendas. Evasión. 20. Sobre la estructuración del préstamo (Pregunta 21) Respuesta de wecity: "Estructuración del préstamo incluye: AJD, honorarios notaría, gestoría, registro de la propiedad, pago de escrituras etc. No hay más costes que detraigan del préstamo." Análisis: Dato útil. Se detalla en qué consiste la estructuración. Es información nueva y relevante. 21. Sobre los intereses y la prórroga (Pregunta 22) Respuesta de wecity: "El 10 % se calcula sobre los 1,4 M€ (la totalidad del préstamo). En caso de que se produzca un retraso, se abrirá una votación para que los inversores decidan entre las opciones recomendadas por wecity." Análisis: Los intereses se calculan sobre la totalidad del préstamo desde el primer día, aunque el dinero no se haya dispuesto. Esto encarece el coste para el promotor y reduce su margen. Además, "se abrirá una votación" es una respuesta abierta que no garantiza nada al inversor. Si el proyecto se retrasa, los inversores tendrán que decidir entre opciones que wecity les presentará, sin saber cuáles son. Riesgo no gestionado y trasladado al inversor. 22. Sobre el error de "Turín" (Pregunta 23) Respuesta de wecity: "Ya está corregido. Disculpe las molestias." Análisis: Respuesta insuficiente. No explican cómo se produjo el error ni qué medidas han tomado para evitar que vuelva a ocurrir. La respuesta es una disculpa protocolaria. Falta de transparencia. RESUMEN DE LAS RESPUESTAS DE WECITY Respondidas satisfactoriamente: 3 (compradores extranjeros, suministro eléctrico, estructuración del préstamo)Respondidas con evasión o ambigüedad: 10Contradicción con la documentación oficial: 6No respondidas (derivación a otros documentos):3 IMPACTO EN EL ANÁLISIS DE RIESGOS 1. Contrato de compraventa del suelo (Riesgo confirmado)Situación anterior: Desconocido.Situación tras las respuestas: El promotor no puede tener un contrato de compraventa firme porque aún no ha pagado el precio. Lo que debe tener es un compromiso previo (opción de compra, arras o contrato privado). wecity dice que la compra se hará el día de la firma del préstamo, pero no confirma si existe ese compromiso previo ni lo documenta. Sin ese compromiso, el vendedor podría vender el suelo a un tercero durante el proceso de captación de fondos.2. Contratos de arras de compradores (Riesgo no verificado)Situación anterior: Desconocido.Situación tras las respuestas: No verificados. wecity dice que son contratos de compraventa y que los compradores han pagado el 20%, pero no los ha aportado.3. Estado de la licencia de obras (Riesgo confirmado)Situación anterior: Desconocido.Situación tras las respuestas: No verificado. wecity dice que está subsanada, pero la documentación oficial (licencia) dice que NO autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo. No se ha aportado el acta.4. LTV total real (Riesgo confirmado)Situación anterior: 104,20%.Situación tras las respuestas: Confirmado: 104,20%. wecity evita reconocerlo y se refiere al LTV de la primera disposición (67,39%) y al LTV HET (54,17%).5. Plazo de finalización de la obra (Riesgo descartado)Situación anterior: Estimado.Situación tras las respuestas: Coherente. La obra finaliza en abril de 2027, dentro del plazo del préstamo (9 meses + 3 de prórroga).6. Sobrecostes (Riesgo no gestionado)Situación anterior: Probables.Situación tras las respuestas: No previstos. wecity dice que "no se prevén sobrecostes", pero en cualquier obra de construcción hay imprevistos. El margen del promotor es del 15,3%, y un sobrecoste del 18% lo deja en pérdidas. No se cuantifican las contingencias.7. Error de "Turín" (Riesgo de credibilidad)Situación anterior: Preocupante.Situación tras las respuestas: Despachado sin explicación. No hay medidas correctivas ni explicación de cómo se produjo el error. VALORACIÓN ACTUALIZADALas respuestas de wecity NO cambian la valoración inicial. La confirman. La inversión sigue siendo de alto riesgo por las siguientes razones:El promotor no tiene un contrato de compraventa firme del suelo. Es normal que no lo tenga porque la compra se formalizará con el dinero del préstamo, pero lo que debería tener es un compromiso previo (opción de compra, arras o contrato privado) que le garantice la adquisición. wecity no ha confirmado la existencia de ese compromiso ni lo ha documentado. Sin él, el vendedor podría vender el suelo a un tercero durante el proceso de captación de fondos.No hay contratos de arras de compradores verificados. wecity dice que los compradores han pagado el 20% y que son contratos de compraventa, pero no los ha aportado. Sin esa documentación, el 100% de ventas sigue siendo una declaración sin respaldo.El LTV total real sobre el valor actual es del 104,20%. El inversor confía en que la obra se complete para que el valor aumente hasta el HET. Si la obra se retrasa o se para, el inversor pierde dinero.El estado de la licencia y el Acta de Replanteo no están verificados. wecity dice que está subsanada, pero la documentación oficial (licencia) indica que el inicio de las obras requiere el Acta de Replanteo. No se ha aportado ese documento.Los sobrecostes no están gestionados. wecity dice que "no se prevén", pero en cualquier obra de construcción hay imprevistos. No se cuantifican las contingencias.Las respuestas de wecity son evasivas y, en algunos casos, contradictorias con la documentación oficial. La falta de transparencia es preocupante.El error de "Turín" se despacha con una disculpa protocolaria. No hay explicación ni medidas correctivas. Conclusión final tras las respuestas: Yo no invertiría. Las respuestas de wecity no despejan las dudas clave y confirman que el inversor está asumiendo un riesgo significativo sin una compensación adecuada (7,5% en 9 meses). La salvedad del LTV actual >100% sigue siendo aplicable en cualquier escenario.

Sparrow In Jail 11/08/26 17:54

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Respecto a Terra Calma Lee mi post:https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/5231069-wecity?page=85#respuesta_7435060Convendría que todos los que estamos implicados en el proyecto enviáramos el correo para hacer más fuerza.

Sparrow In Jail 11/08/26 14:50

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Este es el correo que al final he enviado, por si estáis interesados en reproducirlo, si no estabáis en Premia Dalt basta con que quitéis el primer párrafo. Buenas tardes, En primer lugar, quiero agradecer la gestión del Proyecto Premia Dalt, cuyo pago ha sido recibido, según he podido comprobar. No obstante, el motivo principal de este correo es el Proyecto Terra Calma, sobre el que escribí el pasado día 10 y, hasta la fecha, no he recibido respuesta. Agradecería que me confirmaran la recepción de ese correo y me dieran respuesta a las cuestiones que ya les planteé: ¿En qué punto se encuentran las conversaciones con el promotor? ¿Ha habido avances o ha comunicado alguna novedad?En relación con la votación para iniciar la ejecución que mencionas ¿A qué está esperando para convocarla? El promotor ha incumplido el plazo de un mes que él mismo comunicó y la plataforma no nos ha informado a los inversores sobre los pasos a seguir.En el caso de Terra Calma, ¿existe una fianza de ejecución hipotecaria constituida que cubra la totalidad de los gastos (abogado, procurador, tasación, edictos, etc.)? ¿Pueden confirmar que su cuantía es suficiente?Quedo a la espera de respuesta. Un cordial saludo,

Sparrow In Jail 11/08/26 14:45

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Basta que pongas en el buscador de Telegram "wecity oficial"

Sparrow In Jail 11/08/26 14:22

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes,Pues menos mal que me has avisado, ya iba a enviar el correo de respuesta, ahora tendré que modificar el correo, en un rato lo subo.