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Sparrow In Jail 27/01/26 10:23
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días,,Acaban de llegar las respuestas del chat casí sin tiempo, ni análsis tras ellas:CONFIRMACIONES CRÍTICAS OBTENIDAS: LOS 1,22M€ "APORTADOS" SON DEUDA - No hay skin in the game real.HAY VILLA SIMILAR SIN VENDER desde promoción anterior.YA RECIBEN OFERTAS INFERIORES al precio objetivo.WECITY YA FINANCIÓ OTRO PROYECTO de este promotor (en reestructuración).MÚLTIPLES ERRORES en documentos oficiales.SIN GARANTÍAS ADICIONALES pese a insolvencia promotor.(ver nota al final)NUEVAS SEÑALES DE ALERTA: EL PROMOTOR GESTIONA RETENCIONES - Riesgo fiscal adicional."SE SOLICITÓ CORRECCIÓN" de errores - Due diligence deficiente.OBRA "PARADA DESDE HACE TIEMPO" - Riesgo reactivación.PUNTOS POSITIVOS CONFIRMADOS: Monitorización externa por equipo independiente.Poder de venta agiliza ejecución garantía.Informes periódicos a inversores.RECOMENDACIÓN FINAL (ACTUALIZADA): RIESGO INCREMENTADO TRAS RESPUESTAS Las respuestas CONFIRMAN los principales riesgos identificados y AÑADEN NUEVOS: PROMOTOR CON DEUDA, NO FONDOS PROPIOSMERCADO NO PAGA PRECIO OBJETIVO (ofertas inferiores ya recibidas)PRODUCTO SIMILAR NO SE VENDE (villa A2)ERRORES MULTIPLES EN DOCUMENTACIÓNRIESGO FISCAL ADICIONAL (gestión por promotor insolvente)DECISIÓN: NO INVERTIR Fundamentación: Rentabilidad (12%) NO compensa riesgos confirmados.Promotor está técnicamente quebrado (deuda >> patrimonio).Producto no tiene demanda al precio necesario (ofertas inferiores).Hay deficiencias en due diligence (errores documentales).Alternativas mejores disponibles en crowdlending.SI AÚN SE CONSIDERA INVERTIR: Exigir respuesta por email sobre estados financieros completos.Exigir copia de las "correcciones" solicitadas al informe Moore.Exigir detalles de "equipo externo" de monitorización.YA NO HAY TIEMPO Máximo 0,5% de cartera (no 1%).Considerar que el 12% podría reducirse a ~9% neto tras impuestos y gestión.ESTE PROYECTO ES PARA INVERSORES ESPECULATIVOS que aceptan alto riesgo por posible alta rentabilidad, no para inversión conservadora o moderada. Por otro lado, me parece que debido a las preguntas me ha llegado por correo: Actualización Tras las últimas negociaciones con el promotor, se añaden como garantías adicionales a las indicadas inicialmente: 1) El administrador único de la sociedad, responderá personal y solidariamente, junto con la Sociedad Promotora, del importe del préstamo, los intereses ordinarios y los intereses de demora que, en su caso, se devenguen. 2) La Sociedad “DISTRICTHIVE, LDA”, controlada por el administrador único de la sociedad promotora, constituirá hipoteca sobre un inmueble adicional en garantía del préstamo. Parecen brindis al sol, sin saber la solvencia del promotor no se puede saber que vale el punto 1 y sin saber cual es el inmueble adicional, su valor y si tiene cargas previas tampoco se puede valorar esa aportación  Pero bueno, vemos que al menos las preguntas han servido para algo.Yo no voy a entrar.
Sparrow In Jail 26/01/26 20:47
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Me temo lo peor, puse las preguntas a las 12h en el chat y aún no han respondido nada, será que no les han gustado.Ya me lo hicieron una vez que me respondieron una vez se había cerrado el proyecto, por lo que si no responden con tiempo me huele muy mal.Desde luego es un síntoma más para no entrar.
Sparrow In Jail 26/01/26 20:44
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas tardes, Pero si acaba de salir, no ha habido tiempo para estudiarlo, hasta que no lo estudie no me parece nada.
Sparrow In Jail 26/01/26 04:50
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Aurora 2 de Madeira, del martes, las preguntas son el lunes a las 12, ya las tengo preparadas, espero que no me pase lo mismo que en Civilend.  RESUMEN EJECUTIVOEl proyecto "Madeira-Aurora" es una oportunidad de crowdlending ofrecida por WeCity para financiar la construcción de una nueva villa de lujo en Arco da Calheta, Madeira. Se solicitan 1.000.000€ (primera fase de 1.650.000€ totales) a un interés del 12% anual, con plazo de 18 meses y posibilidad de prórroga de 6 meses. La garantía es una hipoteca de primer grado sobre la propiedad.IMPORTANTE: Este proyecto (Aurora II) es la CUARTA villa del desarrollo Aurora. Las tres primeras (Aurora I) se terminaron en 2024. De ellas, DOS se vendieron y UNA (la Villa A2) lleva MÁS DE DOS AÑOS SIN VENDER.Tras analizar toda la documentación disponible, se concluye que el proyecto presenta RIESGOS EXTREMOS. El principal problema es la DEMOSTRADA INCAPACIDAD DEL PROMOTOR PARA VENDER sus propiedades, combinada con su insolvencia técnica y omisiones graves de información en la documentación ofrecida a inversores.ANÁLISIS FINANCIERODATOS CLAVE CONFIRMADOS:Terreno: 522,18 m², propiedad de PROMUGAL UNIPESSOAL LDAEstado obra: 38% completada (estructura terminada)Coste total proyecto: ~2.220.000€Aportación promotor (declarada): 1.220.000€Préstamo WeCity total: 1.650.000€ (1.000.000€ en esta fase)Proyecto anterior (Aurora I): 3 villas terminadas 2024, 2 vendidas, 1 SIN VENDER desde 2024ESTADOS FINANCIEROS DEL PROMOTOR (PROMUGAL) 2025:Patrimonio Neto: 358.570€ (SOLO 3% del activo total)Deuda total: 11.539.254€ (97% deuda a corto plazo)Ratio Deuda/Patrimonio: 32:1 (APALANCAMIENTO EXTREMO)Historial: Pérdidas en 2023 y 2024, beneficio simbólico en 2025VALORACIONES Y RATIOS:Valor actual tasado ("as is"): 1.287.000€Valor futuro tasado (HET): 3.000.000€ (CONDICIONAL a legalizar ampliación)LTV REAL ACTUAL con préstamo total: 1.650.000€ / 1.287.000€ = 128%LTV Fase 1 actual: 1.000.000€ / 1.287.000€ = 77,7%LTV promocionado (sobre 3M€): 33% (TEÓRICO, no actual)INCONSISTENCIAS FINANCIERAS:La "aportación" de 1.220.000€ es matemáticamente incompatible con un patrimonio neto de 358.570€Discrepancias entre documentos: 1.220.000€ vs 1.122.000€, 18 vs 15 meses plazoEl promotor necesita financiación al 12% pese a tener una villa terminada sin vender desde 2024FORTALEZASACTIVO TANGIBLE Y LEGAL: El terreno existe, está registrado a nombre del promotor y no tiene cargas previas. La licencia de obra está renovada hasta junio 2026.GARANTÍA HIPOTECARIA FORMAL: Hipoteca de primer grado registrable. Incluye "poder irrevocable de venta" a los 24 meses por 2,3 millones de euros.TASACIÓN PROFESIONAL: Realizada por PVW TINSA, empresa registrada en CMVM, con metodología transparente.CAPACIDAD CONSTRUCTIVA DEMOSTRADA: El promotor terminó 3 villas (Aurora I) en 2024.PLATAFORMA REGULADA: WeCity está autorizada por la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa.DEBILIDADES Y RIESGOSINCAPACIDAD DEMOSTRADA DE VENTA (CRÍTICO)HECHO: Villa A2 de Aurora I (522m², similar a esta) lleva MÁS DE 2 AÑOS SIN VENDERPRECIO INICIAL 2021: 4.900.000€ - hoy probablemente menosIMPLICACIÓN: Si no venden una villa TERMINADA, ¿cómo venderán una EN CONSTRUCCIÓN en 18 meses?RIESGO DE INVENTARIO ATASCADO: Tienen capital inmovilizado en propiedad no vendidaRIESGO EXTREMO DEL PROMOTORINSOLVENCIA TÉCNICA: Patrimonio neto de solo 358.570€ para un proyecto de 2,2M€INCAPACIDAD DE RESCATE: Si la obra necesita más dinero, el promotor no puede inyectar capitalESTRUCTURA OPACA: Opera desde dirección de gestoría (Madeira Corporate Services)OMISIONES DE INFORMACIÓN MATERIAL (GRAVE)ANTECEDENTES NO DIVULGADOS: Proyecto "Aurora" en Housers (2021) con problemas gravesVILLA SIN VENDER NO MENCIONADA: No informan que tienen propiedad similar sin venderDECLARACIÓN POSIBLEMENTE FALSA: "No ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años"ESTADOS FINANCIEROS OCULTADOS: La FDF dice "no se dispone" cuando SÍ existenVALORACIONES ENGAÑOSASLTV PUBLICITADO (33%) vs LTV REAL (77-128%)VALOR 3M€ ES CONDICIONAL: Depende de legalizar 44m² subterráneosSOBREVALORACIÓN: Precio implícito de 14.600€/m² es optimistaMERCADO ENFRIADOANÁLISIS TASACIÓN: Caída demanda (-30%) y precios (-3%) en MadeiraOFERTA SIMILAR SIN VENDER: Villa A2 compite directamente con esta nuevaDEMANDA REAL: ¿Hay compradores para villas de 3M€ en Arco da Calheta?CONTRADICCIONES DOCUMENTALESDIRECCIONES DIFERENTES: 2 direcciones distintas en documentos oficialesCIFRAS INCONSISTENTES: Aportación, plazos y costes varían entre documentosRATING "A" INEXPLICABLE: Asignan rating alto pese a ratios del promotor "muy cuestionables"CONSIDERACIONESCONTEXTO REAL DEL DESARROLLO AURORA:AURORA I (2021-2024): 3 villas terminadas. 2 vendidas, 1 (A2) sin vender tras 2+ añosAURORA II (2026): Villa NUEVA (la 4ª), mismo promotor, misma zonaPREGUNTA FUNDAMENTAL: ¿Por qué construir la 4ª villa si la 3ª no se vende?MODELO DE NEGOCIO CUESTIONABLE:El promotor parece atrapado en un círculo vicioso:Construye villas de lujoNo las vende al precio esperadoNecesita más financiación para nuevos proyectosRepite el cicloEl dinero de los inversores de WeCity podría estar financiando este ciclo, no un proyecto viable.POR QUÉ EL 12% DE INTERÉS ES TAN ALTO:Interés normal para garantía hipotecaria sólida: 5-8%Interés ofrecido aquí: 12%Diferencia explicada por:Promotor insolventeIncapacidad demostrada para venderMercado en enfriamientoObra en curso con riesgoPREGUNTAS SIN RESPONDER (CRÍTICAS):¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1? ¿Sigue en venta? ¿A qué precio?¿Por qué construir Aurora II si A2 no se vende?¿Tienen algún comprador interesado en Aurora II?¿Cómo piensan vender en 18 meses lo que no han vendido en 2+ años?OPINIÓN FUNDAMENTADAEste proyecto presenta múltiples señales de alerta que lo hacen NO RECOMENDABLE:EL PROMOTOR NO VENDE: Tener una villa terminada sin vender durante 2+ años demuestra incapacidad comercial. Para un préstamo que se devuelve con la VENTA, esto es un defecto fatal.EL PROMOTOR ES INSOLVENTE: Patrimonio de 358.570€ no respalda préstamo de 1.000.000€. Cualquier imprevisto lo hunde.INFORMACIÓN OCULTADA: No mencionar el proyecto Housers 2021 ni la villa sin vender es grave. Los inversores toman decisiones con información incompleta.VALORACIONES OPTIMISTAS: El LTV real es 77-128%, no 33%. El valor de 3M€ es condicional.CONTRADICCIONES Y FALTA DE RIGOR: Múltiples inconsistencias en documentos muestran falta de profesionalidad.Lo más preocupante es que se ofrezca esta operación con estas características. Se debería proteger a los inversores, no exponerlos a riesgos tan evidentes.La combinación de: promotor insolvente + incapacidad de venta demostrada + mercado en enfriamiento + omisiones de información = RIESGO EXTREMO.CONCLUSIÓNNO RECOMENDABLE PARA INVERSIÓN.RIESGO ESTIMADO: 8/10 (Muy Alto)PROBABILIDAD DE PROBLEMAS: 70-80%PROBABILIDAD DE PÉRDIDA TOTAL/PARCIAL: 50-60%RENTABILIDAD OFRECIDA: 12% anual (18% total a 18 meses)La rentabilidad NO compensa el riesgo. Existen alternativas en crowdlending con mejor perfil riesgo/reward.ANÁLISIS DE ESCENARIOS PROBABLES:Escenario Optimista (20%): Venden Aurora II en 18 meses, devuelven préstamo con interés.Escenario Realista (50%): No venden en plazo, piden prórroga, intereses se acumulan.Escenario Pesimista (30%): No venden, promotor quiebra, ejecutan hipoteca (proceso largo, recuperas 70-90% tras años).RECOMENDACIONES PARA INVERSORES:NO invertir en esta oferta.Exigir a WeCity explicaciones por las omisiones (villa sin vender, proyecto Housers).Preguntar específicamente: "¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1 valorada en 4,9M€ en 2021?"Considerar reportar a CNMV si WeCity no corrige deficiencias.PARA QUIENES DECIDAN INVERTIR (NO RECOMENDADO):Límite máximo: 1% de carteraConsiderarlo "dinero de aprendizaje"Exigir garantías adicionales por escritoPrepararse para posible impago o retrasoINVERSIÓN SÓLO PARA: Inversores que comprendan plenamente el riesgo extremo, confirmen explicaciones de WeCity, y estén dispuestos a posible pérdida total.Documento elaborado tras análisis integral de toda la documentación disponible, incluyendo el hecho crítico de que el promotor tiene una villa terminada sin vender desde 2024, información no divulgada en la oferta actual.
Sparrow In Jail 24/01/26 20:13
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas tardes, Yo creo que porque no son (eramos) conscientes de lo que significa el crowdfunding y su diferencia con el crowdlending.
Sparrow In Jail 24/01/26 14:59
Ha respondido al tema Civislend
Buenos días, Solo puedo responder en lo que tengo experiencia y leo en otros lados. Yo he entrado en proyectos de Urbanitae, Wecity, BDKapital, Segorealstate y Civislend, comento mis impresiones: Urbanitae es la más grande y la que más dinero mueve, tiene proyectos de préstamo y plusvalía, los de préstamo vuelan, los de plusvalía volaban también, ahora no tanto, creo que se están dispersando, ahora venden viviendas directamente ellos e incluso se han convertido en comercializadora de fondos, supongo que se trata de fondos inmobiliarios (lo que ahora de forma impropia y por desconocimiento llaman “fondos buitre” que en realidad son otra cosa). Creo que las ofertas de préstamos están muy bien, con algunos retrasos, pero los de plusvalía parece que son un truño la mayoría, con retrasos inasumibles. Si entras en su foro verás que tienen un marrón muy importante con una promoción que se llama Botánico Homes con un retraso de más de 4 años y sin empezar a hacer nada, y ahora, por lo que he entendido, les han descubierto una trampa para mi grave, han escondido que en una promoción en realidad son ellos los promotores y han ocultado que la propiedad tiene una hipoteca, es decir que se están financiando con ellos mismos con el dinero de los inversores. De todos modos, se puede entrar en su foro y ver si yo lo he entendido bien Tengo bastante metido en prestamos y en plusvalías, antes de tener información sobre éstas últimas, ahora no entraría en plusvalías ni loco. Ni siquiera las estudio. , desde luego es la que da una documentación mucho más completa que el resto, en esto son los más transparentes. En resumen, creo que para préstamos tiene algunos buenos, pero en plusvalía no aconsejo que se entre nunca. Como dato es en la única que en el poco tiempo que llevo ha acabado una promoción y han pagado la semana pasada, la promoción se prorrogó 3 meses. Wecity es la que muchas veces oferta proyectos de préstamo de menos dinero y con plazos mas cortos, es más pequeña que Urbanitae. Sus proyectos también suelen volar. Casi todos sus proyectos están respaldados por hipotecas de 1º rango (en Urbanitae en ocasiones no es así), generalmente en algunos proyectos inicialmente suben menos documentación que Urbanitae, p.e. en algunos faltan los contratos con el inversor, con el agente de garantías y con el promotor. Yo les he pedido algunos. Una cosa que no me gusta de ellos es su app, cuando llega el segundo de invertir la app se cierra y hay que volver a meter las claves y volver a entrar y además, aunque tengas la huella digital no la reconoce. He invertido en bastantes proyectos con ellos, de momento ninguno ha finalizado, pero en dos de ellos han amortizado bastante por anticipado, aunque no se ha llegado al final, a mí me gusta. BDKapital, es pequeña y suele dar un 0,5% menos de rentabilidad que el resto, su mercado se basa fundamentalmente en Canarias, tiene una ventaja es que no hay prisas, puedes estudiar bien los proyectos pues da tiempo, no se cierran en minutos o segundos, pueden estar días. Saca pocos proyectos al año, suelen tener LTVs muy bajos lo que da seguridad, no tienen chat, las preguntas las haces en la web y te responden en el día o al día siguiente, yo en ella tengo una ventaja que supongo que lo hacen a cualquiera, tengo el teléfono del director y si hay algo en lo que dudo le llamo para que me explique o me mande algún documento. Desde que los conozco han sacado solo 4 proyectos y yo he entrado en 3, uno no me gustaba, al vivir en Canarias tengo la ventaja de que conozco las islas y me da un punto de conocimiento adicional al tener información sobre la zona y el mercado. Resumen: Me gusta mucho, pero siempre con cuidado. Sego Realestate, los conocí porque a través de MyInvestor descubrí Segofactoring, que se dedican al descuento de facturas, ahí descubrí que tenían un apartado llamado Segofinance que se dedican a crowdfunding, y dentro de Segofinance tienen un departamento de Real Estate. Son pequeños, también dan mucho tiempo para invertir, es en la que he visto bastantes proyectos sin hipoteca y que me parecían bastante malos, pero si tiene alguno interesante, no tiene chat, adolece de falta de documentos generalmente, yo los pido por correo o whatsaap a una de las comerciales que tienen. Civislend, se me parecía mucho a Wecity, he invertido en bastantes proyectos, que también vuelan, para mi son los que, presentando suficientes documentos, veo más “descuidados” en ellos, en el sentido de que suben documentos caducados, a veces dicen cosas distintas unos de otros, hay que mirarlos con lupa (como en el resto de plataformas) pues en ocasiones aparecen riesgos que si no estás atento no descubres. Resumen: Me parece una plataforma que en ocasiones tiene buenos proyectos. Teniendo en cuenta que todos los proyectos de Crowdlending son proyectos de riesgo (no son depósitos bancarios), creo que hay que hacer análisis de due dilligence concienzudos para tratar de evitar en la medida de lo posible los riesgos, evidentemente uso IA, pues no tengo capacidad ni tiempo para leer cientos de paginas en el tiempo que dan para analizarlos, y a veces entenderlos, y más si están en idiomas extranjeros.Lo que no me había pasado nunca con ninguna plataforma es la actitud que han tomado en Civislend ante mis preguntas, y las hago iguales en todas, lo podéis comprobar en los chats de Urbanitae y Wecity que son públicos, me parece que dice muy poco de su profesionalidad y transparencia, solo he hecho preguntas en 2 proyectos en el chat de Civislend porque no sabía que existía, y en el segundo ya veis cómo reaccionan cuando les preguntas cosas que no les gustan y que se sacan de su propia documentación. No comprendo que eso pueda molestar a una plataforma cuando por el contrario deberían, en aras de la transparencia, animar a los inversores a estudiar los proyectos.  
Sparrow In Jail 23/01/26 01:10
Ha respondido al tema Urbanitae
 Buenas noches, Yo tb. entré en plusvalías hasta conocer por aquí todos los retrasos con la consiguiente pérdida de intereses que conlleva.En cuanto lo supe deje de meterme en equity, de momento no me ha vencido ninguno, pero estoy intranquilo, y si ya lees cosas como la de  Botánico Homes pues nunca más entraré.
Sparrow In Jail 23/01/26 01:06
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Gracias, sí, ya había visto lo del 11,35%, por eso pregunto por el 0,15% restante, eso es independiente de las fechas de contrato y cierre.Menos mal, me había asustado con lo de Embajadores.
Sparrow In Jail 22/01/26 23:26
Ha respondido al tema Civislend
 Buenas noches, Civislend se ha enfadado conmigo por las preguntas que hago, las podéis ver en el chat, mi opinión al respecto es que han tenido una reacción es defensiva y descalificadora. En lugar de agradecer las preguntas que mejoran la transparencia, me acusan de usar IA y generar confusión. Varias de mis "supuestas" incongruencias SÍ ERAN REALES: El cronograma estaba obsoleto, la certificación registral estaba caducada, la estructura societaria no estaba clara. Precisamente por las preguntas, han tenido que actualizar la certificación y dar una fecha de inicio real. La amenaza de expulsión del Telegram me parece inaceptable para una plataforma que se dice transparente. Las preguntas incómodas son parte de la debida diligencia de cualquier inversor serio. Os paso mi análisis después de las respuestas: NFORME DE ANÁLISIS ACTUALIZADO - PASSEIO ALEGRE OPORTO TRAMO II FECHA DEL ANÁLISIS: 21 de enero de 2026 ESTADO: Tras respuesta oficial de Civislend a preguntas específicas. RESUMEN EJECUTIVO ACTUALIZADO Tras las respuestas de Civislend, se han aclarado algunas incógnitas y corregido un error grave (certificación registral caducada). Sin embargo, las respuestas confirman los riesgos operativos y comerciales principales del proyecto, y revelan una actitud defensiva por parte de la plataforma ante preguntas de debida diligencia. El proyecto mantiene una base sólida en el activo, pero la ejecución depende de factores aún no asegurados. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDAD (Con nueva información) Coherencia en Nº de Viviendas: Se confirma que el proyecto es de 6 viviendas, tanto en la licencia como en el estudio económico. Error anterior, cometido por mí, corregido.Cronograma Realista (Parcial): Civislend ha proporcionado una nueva fecha de inicio realista: febrero de 2026, tras la formalización del préstamo. Esto invalida el cronograma antiguo del estudio económico (inicio dic-2025), que no ha sido corregido y por tanto sus fechas de finalización (jun-2027) ya no son fiables.Estimación de Ingresos (Punto de Duda): Persiste la discrepancia en superficie. El estudio económico calcula ingresos basándose en 1.052 m², mientras la licencia autoriza 996 m² totales / 766 m² para vivienda. Civislend alega que es por "elementos no computables". El riesgo es que los ingresos proyectados puedan estar sobredimensionados si la superficie vendible es menor.Costes No Cerrados (Riesgo Confirmado): Civislend confirma que NO existe un contrato de obra firmado con un constructor. El coste de construcción (1.788.400 €) es una estimación sujeta a variación en la licitación final. Esto es un riesgo de desviación de costes no mitigado.Rentabilidad Estimada: Los cálculos de margen (12.91%) y rentabilidad para el inversor (17.5%) dependen críticamente de que no haya desviaciones en los puntos 3 y 4, y de que se cumpla el precio de venta objetivo.FORTALEZAS (Confirmadas o Mejoradas) Licencia Definitiva en Regla: Concedida en octubre 2025, con condicionantes técnicos detallados (barrera inundaciones).Garantía Real Sólida y Actualizada: Se ha proporcionado una Certificación Permanente del Registro actualizada (dic-2025). Confirma que el titular es ahora Rosa Orbital S.A. y, crucialmente, que no hay cargas registradas aparte de las propias del proyecto. La garantía hipotecaria de primer rango recae sobre este activo.LTV Conservador: El préstamo total (3.8M€) representa un ~58% del valor de mercado actual del suelo (6.55M€). Es un colchón de seguridad amplio.Fecha de Inicio Clara: Febrero 2026, supeditada al cierre de la financiación.DEBILIDADES Y RIESGOS (Confirmados o Aclarados) Riesgo Comercial ALTO (Confirmado): No existen pre-ventas o reservas. La comercialización no ha comenzado. El éxito del proyecto depende por completo de vender 6 viviendas de lujo a un precio superior al mercado (~24% más caro que la media de obra nueva en la zona) en el futuro.Riesgo de Costes (Confirmado): No hay presupuesto de construcción vinculante firmado. El coste es una estimación y podría aumentar.Estructura de Riesgo Concentrado: El prestatario es Rosa Orbital S.A., una Sociedad de Propósito Específico (SPV) constituida en octubre de 2025 (3 meses de vida). Su único activo es este proyecto. En caso de problemas, la sociedad se liquida. La "experiencia de 25 años" es de su matriz (Alquimaison), pero la responsabilidad contractual recae en la SPV sin historial.Documentación Interna: Civislend mantiene en su carpeta el "Estudio Económico" con un cronograma anticuado,a pesar de haber comunicado una nueva fecha (feb-2026). Muestra falta de rigor en la documentación facilitada inicialmenteActitud de la Plataforma: La respuesta de Civislend que me dieron creo que fue defensiva y descalificadora, incluyendo una advertencia de expulsarme por hacer preguntas incómodas. Juzgad vosotros acerca de su compromiso con la transparencia y la gestión de conflictos futuros.CONSIDERACIONES FINALES ACTUALIZADAS Las preguntas forzaron la corrección de un documento clave (certificación registral) y obtuvieron aclaraciones necesarias. Fueron útiles.El proyecto es, en esencia, una apuesta sobre la capacidad de ejecución de Alquimaison y el apetito del mercado de lujo de Oporto en 2027-2028.A mi juicio La plataforma Civislend ha demostrado: Capacidad para corregir errores graves bajo presión.Una actitud poco profesional hacia la crítica constructiva.Un estándar de presentación de documentos mejorable (cronograma obsoleto no corregido).OPINIÓN Y CONCLUSIÓN FINAL El proyecto ha mejorado su perfil de riesgo legal con la certificación registral actualizada. Sin embargo, los riesgos operativos y comerciales siguen siendo ALTOS y no mitigados (sin pre-ventas, sin presupuesto cerrado). Decisión de Inversión: Para un inversor CONSERVADOR: NO RECOMENDADO. Los riesgos de comercialización y ejecución son demasiado altos y la rentabilidad (17.5%) no los compensa suficientemente.Para un inversor con BASTANTE TOLERANCIA AL RIESGO y fe en el mercado de lujo de Oporto: Podría considerarse una inversión ESPECULATIVA con una asignación recomendable pequeña de la cartera (<2-3%). Se está apostando por la habilidad del promotor y la fortaleza del mercado futuro.Mi juicio: La combinación de riesgos altos del proyecto y la mala actitud mostrada por la plataforma (amenazar a un inversor por hacer preguntas) es una señal de alerta mayor. Hay otras oportunidades de crowdlending con plataformas más transparentes y proyectos con riesgos más controlados (pre-ventas, presupuestos cerrados). Para mi, los aspectos negativos (riesgo comercial, riesgo de costes, actitud de la plataforma) superan a los positivos (buen colateral, licencia en regla).  
Sparrow In Jail 22/01/26 13:55
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Mi pregunta es, si la rentabilidad del préstamo era el 11,5% ¿por qué ahora sale un TIR de 11,35? ¿qué pasa con ese 0,15%?Por otro lado, ¿que proyecto Madrid-Embajadores se ha cancelado? yo entré en el proyecto Madrid-Embajadores199 que era de plusvalía (entonces no sabía lo que sé ahora) y a mi nadie me ha dicho nada y en las comunicaciones del proyecto, la ultima del 01/01 dice:Entregado el Proyecto Básico con los requerimientos.Se ha entregado el Proyecto Básico tras realizar las modificaciones para ajustarlo a los requerimientos establecidos. Adicionalmente, se ha formalizado la financiación del tramo suelo con una entidad de reconocido prestigio, obteniendo de esta forma fondos suficientes para llevar a cabo una primera distribución parcial a lo largo del mes de enero, en concepto de prima de emisión. Los trabajos de demolición han estado paralizados durante el mes de diciembre y se retomarán durante las primeras semanas de enero una vez se activen los fondos del préstamo. La comercialización comenzará una vez sea definitivo el Proyecto Básico.