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Sparrow In Jail 28/05/26 17:23
Ha respondido al tema Wecity
Buenas tardes, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Madrid-Aranjuez, preguntas no he redactado porque cada vez dan menos tiempo para ver los proyectos antes de las preguntas, ya he escrito en el grupo de Telegram al respecto.RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO WECITY MADRID-ARANJUEZ I 1. DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA Importe del préstamo (Fase I): 1.000.000 €. Importe total previsto (Fase I + II): 2.000.000 €. Aportación del promotor hasta la fecha: 673.835 € (suelo y costes técnicos). Interés anual: 10,50 %. Rentabilidad total estimada (18 meses): 15,75 %. Plazo: 18 meses + 6 meses de prórroga opcional. Pago de intereses y devolución del capital: a vencimiento (bullet). Inversión mínima: 500 €. 2. GARANTÍA Y COBERTURA Garantía: Hipoteca de primer grado sobre la finca registral 18.939 de Aranjuez. Tasación actual (suelo + ruina declarada): 1.509.594,74 €. LTV sobre valor actual: 66,24 %. Tasación HET (Edificio Terminado): 6.556.248,36 €. LTV sobre HET: 30,50 %. Responsabilidad hipotecaria máxima: 171 % del principal del préstamo total previsto (2.000.000 €) = 3.420.000 €. 3. ANÁLISIS DE FORTALEZAS Primera fortaleza. La garantía hipotecaria es de primer grado y la finca está actualmente libre de cargas, según la nota simple registral aportada. Segunda fortaleza. El LTV sobre el valor del edificio terminado (30,50 %) es muy conservador, lo que en un escenario de obra finalizada ofrece un colchón elevado frente a caídas de precios. Tercera fortaleza. El contrato de préstamo y los contratos de mandato (con wecity y con Global Security Partners como Agente de Garantías) están bien estructurados jurídicamente y son estándares en el sector. Cuarta fortaleza. Existe un Agente de Garantías profesional (Global Security Partners, S.L.U.) que actúa como titular fiduciario de la hipoteca en nombre de los inversores, lo que permite la ejecución de la garantía sin necesidad de que cientos de pequeños inversores aparezcan directamente en la escritura. Quinta fortaleza. Los inversores tienen derecho de voto (mayoría simple del 50 % para decisiones clave, como la ejecución de la hipoteca o la reestructuración del préstamo), y wecity no puede tomar esas decisiones sin su autorización. Sexta fortaleza. La tasación ha sido realizada por una sociedad inscrita en el Banco de España (Gloval Valuation, nº 4311), con fecha de caducidad el 30 de octubre de 2026, y sus cifras coinciden con las publicadas por wecity. Séptima fortaleza. El promotor tiene concedidas tanto la licencia de derribo como la licencia de obra para el nuevo edificio, según consta en la tasación. Octava fortaleza. La localización es buena (Aranjuez, cerca del Palacio Real, el río Tajo y con buenas conexiones de Cercanías con Madrid), y la oferta de obra nueva con garaje en el casco histórico es escasa, lo que puede favorecer la comercialización. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS Primer riesgo (crítico). LTV real sobre valor actual. Aunque el LTV sobre HET es del 30,50 %, el LTV sobre el valor actual de la garantía (suelo + ruina) es del 66,24 % para la Fase I. Si se activa la Fase II (segundo tramo de 1.000.000 €), la deuda total garantizada ascenderá a 2.000.000 €, mientras que el valor actual del activo es de solo 1.509.595 €. Esto arroja un LTV conjunto sobre valor actual del 132,48 %, lo que significa que la deuda es superior al valor real de la garantía en caso de que la obra se paralice antes de tiempo. Segundo riesgo (comercial). Solo 3 de las 25 viviendas (12 %) están reservadas mediante contrato privado con una entrada del 10 %. La comercialización comenzó en abril de 2026, pero el proyecto no ha validado su demanda real. La devolución del préstamo depende íntegramente de la venta de las 25 viviendas en un plazo de 18 a 24 meses. El riesgo de que las ventas no se produzcan al ritmo esperado es muy elevado. Tercer riesgo (ejecución de obra). El edificio existente está en situación legal de ruina (declarada por el Ayuntamiento en 2022), y la obra se encuentra al 0,92 % de ejecución según la tasación. No se ha aportado un cronograma detallado de obra. Además, al estar en el Conjunto Histórico de Aranjuez (declarado BIC), es obligatorio conservar parte del muro de fachada, lo que añade complejidad y riesgo de sobrecostes o retrasos. Cuarto riesgo (financiero del promotor). Según los estados financieros no auditados proporcionados por el propio promotor en la FDI, el endeudamiento del promotor al cierre de 2025 era del 87,3 % (pasivo de 1.385.969 € frente a un activo de 1.587.342 €). El patrimonio neto ha disminuido de 237.781 € en 2024 a 201.373 € en 2025. La empresa opera con un margen de maniobra muy ajustado (apenas 115.552 € de diferencia entre activo corriente y pasivo corriente). Si la obra se retrasa o los costes aumentan, el promotor tiene una capacidad muy limitada para absorber imprevistos. Quinto riesgo (control sobre la Fase II). El contrato de préstamo permite al promotor solicitar un segundo tramo de 1.000.000 € para completar la financiación global de 2.000.000 €. Aunque wecity debe autorizar este segundo tramo (Cláusula 13.3.1) y los inversores pueden votar decisiones clave, el promotor sigue siendo el propietario de la finca. No existe en el contrato una obligación expresa de que los inversores de la Fase I deban consentir individualmente la ampliación de la hipoteca para cubrir la Fase II. Esto introduce un riesgo de dilución de la garantía si el segundo tramo se activa sin que el valor del activo haya aumentado lo suficiente. Sexto riesgo (iliquidez). No existe un mercado secundario para vender la participación en el préstamo. El inversor debe mantener la inversión hasta el vencimiento (18 a 24 meses) salvo que encuentre a un tercero dispuesto a comprar su crédito, lo cual es muy difícil en la práctica. Séptimo riesgo (costes de ejecución hipotecaria). En caso de ejecución de la garantía, el orden de pago establece que primero se pagan los honorarios del Agente de Garantías, notarios, abogados y procuradores, y solo después se destina el resto a intereses moratorios, intereses ordinarios y principal. Si el activo se subasta por un precio bajo, el inversor podría recuperar menos de lo invertido o incluso nada después de deducir los costes. Octavo riesgo (falta de documentación clave). No se ha aportado la licencia de obra para su verificación independiente, ni el cronograma detallado de la construcción, ni un plan de comercialización con previsiones de ventas. El dossier comercial no incluye los estados financieros completos del promotor, sino solo un resumen no auditado. Noveno riesgo (geopolítico). Aunque el proyecto es local, cualquier escalada del conflicto entre Irán e Israel podría afectar a la economía española a través del precio de la energía. Si Irán bloquea o amenaza el estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20 % del petróleo mundial), los precios del petróleo y el gas se dispararían. España es un país altamente dependiente de las importaciones energéticas. Un aumento sostenido de los costes energéticos elevaría los precios de los materiales de construcción (acero, cemento, aluminio, plásticos) y del transporte, lo que podría generar sobrecostes imprevistos para el promotor. Además, una subida generalizada de los tipos de interés por parte del BCE para contener la inflación encarecería las hipotecas de los compradores finales, reduciendo la demanda de vivienda y dificultando aún más la venta de las 25 viviendas en el plazo previsto. Aunque este riesgo es sistémico y afecta a todo el sector inmobiliario, no está contemplado en la documentación de la oferta y debe ser considerado como un factor externo de posible impacto significativo. 5. DISCREPANCIAS Y SUS CONSECUENCIAS Primera discrepancia. El dossier comercial presenta el LTV sobre HET (30,50 %) como indicador principal de seguridad, pero omite el LTV conjunto sobre valor actual una vez activada la Fase II (132,48 %). Consecuencia: un inversor que solo lea el dossier puede creer que la garantía es mucho más sólida de lo que realmente es durante la fase de construcción. Segunda discrepancia. La FDI establece que la responsabilidad hipotecaria será el 171 % del principal del préstamo, pero no especifica si ese principal se refiere solo a la Fase I (1.710.000 €) o al total de la financiación global (3.420.000 €). El contrato de préstamo sugiere que el segundo tramo estará cubierto por las mismas condiciones generales, pero no hay una declaración expresa e inequívoca de que la responsabilidad hipotecaria inscrita desde el primer momento sea de 3.420.000 €. Consecuencia: incertidumbre jurídica sobre si la garantía cubrirá totalmente el segundo tramo o si será necesario modificar la escritura de hipoteca con el consiguiente riesgo de que los inversores de la Fase I pierdan control sobre la ampliación. Tercera discrepancia. El dossier afirma que el promotor "tiene la Licencia de Obra concedida", pero este documento no se ha subido a la plataforma para su verificación. Consecuencia: el inversor no puede comprobar si la licencia está en vigor, si tiene condiciones especiales o si ha sido recurrida. Cuarta discrepancia. Los estados financieros del promotor proporcionados en la FDI no están auditados, y el propio documento advierte que el rating puede basarse en cuentas no auditadas. Consecuencia: el inversor no tiene garantía de que los datos financieros reflejen fielmente la situación real del promotor. 6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto presenta una estructura de garantía hipotecaria jurídicamente correcta y un Agente de Garantías profesional. La tasación es reciente y fiable, y el interés del 10,50 % anual es atractivo en el contexto actual. Sin embargo, los riesgos superan con creces las fortalezas. El riesgo principal no es jurídico, sino comercial y de ejecución. El promotor tiene un nivel de endeudamiento muy elevado (87 %), apenas ha vendido 3 de 25 viviendas, la obra está al 0,92 % de ejecución y la garantía real vale hoy menos que la deuda prevista si se activa la Fase II. La escasa tracción comercial es el indicador más preocupante: con solo 12 % de reservas, el proyecto no ha validado su demanda real, y el plazo de 18 meses es ajustado para construir y vender 25 viviendas desde cero. La discrepancia sobre la responsabilidad hipotecaria (si cubre 1,71 M€ o 3,42 M€) es un factor de incertidumbre jurídica que debería aclararse antes de invertir. Un inversor prudente exigiría una confirmación por escrito de que la hipoteca que se inscriba en el Registro tendrá una responsabilidad máxima de 3.420.000 € desde el primer momento, sin necesidad de modificaciones posteriores que requieran el consentimiento del promotor. La posible escalada del conflicto en Oriente Medio y el bloqueo del estrecho de Ormuz añaden un riesgo sistémico no contemplado en la oferta. Un aumento de los precios energéticos encarecería la construcción y, si el BCE sube los tipos de interés, encarecería las hipotecas de los compradores, dificultando las ventas. Este riesgo afecta a todo el mercado, pero en un proyecto con márgenes tan ajustados y tan pocas reservas, el impacto podría ser desproporcionado. 7. CONCLUSIÓN La inversión es de alto riesgo. El inversor no debe confiar en el LTV sobre HET (30,50 %) como indicador de seguridad, porque ese dato solo es relevante si el edificio está terminado. El riesgo real está en lo que sucede antes: que la obra se retrase, que los costes aumenten o que las viviendas no se vendan al ritmo necesario. La garantía hipotecaria es una protección, pero no es un seguro. En un escenario de paralización temprana de la obra, el valor de la garantía es insuficiente para cubrir la deuda prevista. La decisión de invertir depende de la confianza que el inversor tenga en la capacidad del promotor para terminar la obra y vender 25 viviendas en un plazo de 18 a 24 meses partiendo de solo 3 reservas. La recomendación, desde un punto de vista prudente, es no invertir hasta que se aclare por escrito la responsabilidad hipotecaria total y se aporten la licencia de obra, un cronograma detallado y un plan de comercialización con previsiones realistas. Si a pesar de todo se decide invertir, debe hacerse con la absoluta certeza de que se puede perder la totalidad del capital invertido y que la rentabilidad prometida solo se materializará si todo sale perfectamente. 8. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública proporcionada por wecity y el promotor. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor es el único responsable de su decisión y debe formular su propio juicio crítico antes de invertir.  
Sparrow In Jail 28/05/26 11:51
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Salió hace unos días pero lo acabo de ver, era lo esperado, aqui todo el mundo vota que "sí"  a cualquier cosa:Aceptada propuesta de Novación del contrato de préstamo.Tras la conclusión del plazo establecido para la consulta realizada a los prestamistas sobre la solicitud de dispensa puntual (waiver) del Contrato de Préstamo del Proyecto La Seda, esta ha sido aprobada con los siguientes resultados, calculados sobre la participación: 88,90% de votos a favor, 3,25% de votos en contra y 0,06% de abstenciones.La dispensa aprobada contempla autorizar una excepción puntual a la obligación de destinar íntegramente los ingresos derivados de la venta del activo Buenos Aires 25 (El Ensanche) a la amortización del préstamo. Como contraprestación a esta modificación y con el objetivo de mantener la protección económica de los inversores, el promotor abonará la totalidad de los intereses mínimos garantizados correspondientes a doce meses (make-whole) para la totalidad de la financiación otorgada y amortizará parcialmente el principal correspondiente a dicho activo.Tras realizar dichos pagos, el importe remanente derivado de la venta podrá destinarse a necesidades operativas y financieras de la sociedad promotora, manteniéndose plenamente vigentes el resto de términos, garantías y obligaciones previstos en el Contrato de Préstamo.La hipoteca de  Buenos Aires 25  era la mejor garantía, ahora la perdemos.
Sparrow In Jail 27/05/26 10:45
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días, Para gustos colores, me parece muy bien, en mi caso, si no controlo bien la normativa española como para invertir en países de los que no sé nada de su legislación, y como tenga que reclamar allí no sabría ni por donde empezar y encima en un idioma distinto, donde también hay matices en las traducciones.Me llama la atención que ofrezcan proyectos en Francia o Italia por ejemplo, cuando los posibles inversores en los países originales son más que en España ¿Por qié prefieren inversores españoles a los nativos? pues no lo sé.Solo son reflexiones mías, pero que cada uno con su dinero haga lo que quiera.
Sparrow In Jail 26/05/26 20:34
Ha respondido al tema Wecity
Buenas tardes, Otra promoción Madeira Aurora II, ni lo voy a estudiar, bastante tengo con proyectos en España como para meterme en líos en el extranjero.No entiendo ese afán de las plataformas por internacionalizarse.
Sparrow In Jail 26/05/26 14:48
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas tardes,Análisis de las respuestas dadas por la plataforma:Pregunta 1: ¿Por qué se retoma ahora la obra y no antes? Respuesta de la plataforma: SAREB iba a desarrollar el proyecto, lo sacó a concurso y lo ganó SUBA, que opcionó la compra. Mi análisis: Esta respuesta es plausible. No hay evidencia documental que la contradiga. Sin embargo, no explica por qué SAREB no actuó antes (es propietaria desde 2018) ni por qué el concurso se ganó ahora. La opción de compra es un derecho, no una obligación. Si SUBA no ejecuta la compra, el proyecto no avanza. Valoración: Respuesta aceptable pero incompleta. Pregunta 2: LTV sobre valor ECO terminado con 4,32 M€. Respuesta de la plataforma: 58,9%. Mi análisis: Coincide con la tasación de GESVALT (7.331.387 € de valor terminado). El dato es correcto. Pero la pregunta relevante que no responden es: ¿cuál es la LTV sobre el valor actual (2,17 M€)? Esa es la que importa para el riesgo de ejecución anticipada. La respuesta es 198%. Valoración: Dato correcto pero engañoso por omisión. Pregunta 3: ¿Existe tasación "as is" actualizada? Respuesta de la plataforma: Sí, 2.176.387,65 € a abril de 2026. Mi análisis: Coincide con la tasación de GESVALT. Pero la tasación incluye CONDICIONANTES que la plataforma omite (páginas 12-14 del informe): falta proyecto visado, falta documentación registral actualizada, falta certificación de obra, el porcentaje de avance se estimó solo por inspección ocular. La plataforma no menciona estas advertencias. Valoración: Respuesta técnicamente correcta pero incompleta y potencialmente engañosa. Pregunta 4: ¿Quién ha validado la estructura tras 18 años? Respuesta de la plataforma: Bilba (constructora del grupo) realizó catas y comprobaciones, junto con un arquitecto, y Fenosa (Organismo de Control Técnico anterior) validó el estado. Mi análisis: Aquí hay varios problemas graves. Primero, Bilba es la constructora del grupo, no es un perito independiente. Es un conflicto de interés evidente. Segundo, la tasación de GESVALT advierte explícitamente (página 13) que NO se ha dispuesto de certificación de obra de la dirección facultativa. Tercero, Fenosa es el OCA anterior, pero la obra se paralizó en 2008. Un informe de hace casi 20 años no vale para validar el estado actual tras casi dos décadas de abandono. No se ha aportado ningún informe actual de un OCA independiente. Valoración: Respuesta insuficiente y preocupante. No hay informe independiente actual. Pregunta 5: ¿Qué trámites faltan para reiniciar obra? Respuesta de la plataforma: Presentar proyecto de ejecución y pagar tasas. El ICIO ya está abonado. Mi análisis: Esto es parcialmente cierto. Pero omiten la necesidad de que la licencia esté a nombre del promotor (ahora está a nombre de SAREB o del anterior promotor). Omiten la necesidad de disolver la división horizontal antigua (21+14 VPO) e inscribir la nueva (32 viviendas), algo que la tasación exige como condicionante. Omiten la necesidad de declarar la obra nueva en Catastro (actualmente consta como suelo sin edificar). Valoración: Respuesta incompleta. Omiten trámites clave que pueden llevar meses. Pregunta 6: ¿Existe presupuesto cerrado (GMP) con Bilba? Respuesta de la plataforma: Se cuenta con un presupuesto inicial de Bilba, pendiente de cerrar una vez se complete la compraventa. Mi análisis: Esto significa que NO hay un presupuesto cerrado hoy. La tasación advertía (página 13) que no se había dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El riesgo de sobrecostes es real y no está cubierto por un presupuesto vinculante. Valoración: Respuesta honesta pero preocupante. El inversor asume el riesgo de que el presupuesto final sea mayor. Pregunta 7: ¿Qué porcentaje es la contingencia? Respuesta de la plataforma: 3% (aproximadamente 104.000 €) sobre costes de edificación de 3,5 M€. Mi análisis: Esto contradice el teaser original, que hablaba de una contingencia del 10%. Una reducción del 10% al 3% es un cambio sustancial que debería haberse comunicado formalmente. Para una obra rescatada tras 16 años de abandono, una contingencia del 3% es irrisoria. Cualquier imprevisto estructural o patología oculta superará con creces esta cantidad. Valoración: Respuesta que revela una debilidad crítica. La contingencia es claramente insuficiente. Pregunta 8: ¿Cuándo entra el capital propio del promotor (2,26 M€)? Respuesta de la plataforma: 661.000 € ya comprometidos en arras y costes generales. Como condición al Tramo B: 500.000 € adicionales. Como condición al Tramo C: 315.000 € del reembolso del IVA. Mi análisis: Esto significa que de los 2,26 M€ prometidos, solo 661.000 € están realmente puestos hoy. El resto está condicionado a hitos o proviene del reembolso del IVA (que no es capital propio, es un reembolso fiscal). El promotor no está poniendo 2,26 M€ de su bolsillo desde el día uno. Valoración: Respuesta que aclara que la cifra de 2,26 M€ es engañosa. Buena parte no es capital propio inicial. Pregunta 9: DSCR y margen tras intereses. Respuesta de la plataforma: Margen promotor después del coste financiero: 8% sobre ventas. Mi análisis: Ese 8% solo es válido si se cumplen las previsiones de ingresos (precios de mercado libre). Si los ingresos caen a los niveles reales de VPO (aproximadamente la mitad), el margen se convierte en pérdida. La plataforma no aborda el impacto del régimen VPO en este cálculo. Valoración: Respuesta técnicamente correcta sobre sus propios números, pero irrelevante si la premisa de partida (precio de venta) es falsa. Pregunta 10: ¿Hay preventas? Respuesta de la plataforma: No, porque el promotor aún no es titular del activo. Comenzarán tras la compraventa. Mi análisis: Respuesta honesta. Confirma que el riesgo comercial es del inversor. No hay demanda medida. Valoración: Respuesta honesta. El riesgo es alto. Pregunta 11: Garantía corporativa de 1,6 M€: ¿quién firma y qué patrimonio respalda? Respuesta de la plataforma: La sociedad matriz del Grupo Sinerba, respaldada por su patrimonio societario. Mi análisis: ¿Dónde están las cuentas anuales de esa matriz? ¿Qué patrimonio tiene? ¿Está auditado? No se ha aportado ninguna documentación. Una "garantía corporativa" sin estados financieros que la respalden es un papel sin valor. La plataforma no ha proporcionado evidencia de solvencia. Valoración: Respuesta vaga. Sin documentación que la respalde, esta garantía es insuficiente. Pregunta 12: ¿Qué ocurre si Tramo A se desembolsa y B/C no se captan? Respuesta de la plataforma: Si el promotor no necesita los tramos por tener preventas, el repago sigue igual. Si no se desembolsan por causas imputables al promotor, se ejecutan garantías. Mi análisis: La respuesta evita el escenario más probable: que los tramos B y C no se completen porque no se captan inversores suficientes en Urbanitae. En ese caso, el promotor recibe solo 1,36 M€, paga la compra a SAREB y se queda sin fondos para construir. La plataforma no responde a este escenario. Valoración: Respuesta evasiva. El riesgo de que el proyecto se quede a medio financiar es real y no se aborda. Pregunta 13: Garantías de que no hay daños estructurales. Respuesta de la plataforma: Se han hecho estudios por Fenosa (OCA anterior) que validan el estado. Mi análisis: La tasación advierte que no hay certificación de la dirección facultativa. Un informe de un OCA anterior a la paralización (hace casi 20 años) no es válido para el estado actual. No hay un informe pericial independiente de 2026. La plataforma no ha aportado ese informe. Valoración: Respuesta insuficiente. El inversor asume el riesgo de vicios ocultos en una estructura abandonada 16 años. Pregunta 14: ¿Qué condiciones disparan el bloqueo de disposiciones por el Project Monitor? Respuesta de la plataforma: Cualquier incumplimiento por parte del promotor respecto a lo pactado en el préstamo. Mi análisis: La respuesta es genérica. El contrato de financiación (página 21) es más específico: informe desfavorable del Project Monitor, desvío de fondos, impago de impuestos, falta de aportación de equity adicional, imposibilidad de registrar la hipoteca en 3 meses, etc. La respuesta de la plataforma es correcta en esencia, pero no detalla los eventos concretos. El problema real no es la respuesta, sino que el Project Monitor lo designa Urbanitae y no se especifica quién es ni su independencia. Valoración: Respuesta correcta pero genérica. La falta de concreción sobre quién es el Project Monitor y cómo se garantiza su independencia sigue siendo una carencia. Pregunta 15: Si en el mes 21 se usa la extensión +6 meses, ¿el interés sigue al 10,75%? Respuesta de la plataforma: Sí, se mantiene el tipo de interés por tramo. Mi análisis: Coincide con la ficha de datos fundamentales. El tipo se mantiene, pero se aplica una comisión de extensión del 1% sobre el saldo vivo. La respuesta de la plataforma es correcta, aunque omite mencionar la comisión adicional. La consecuencia es que una extensión de 6 meses reduce la rentabilidad efectiva anual para el inversor, ya que se pagan los mismos intereses durante más tiempo más una comisión. Valoración: Respuesta técnicamente correcta pero incompleta (omite la comisión del 1%). Pregunta 16: ¿Qué ocurre si el Tramo A se desembolsa y B/C no llegan a captarse? Respuesta de la plataforma: Si el promotor no necesita los tramos por tener preventas suficientes, el repago sigue igual. Si no se desembolsan por causas imputables al promotor, se ejecutan garantías. Mi análisis: Esta respuesta sigue siendo evasiva. No responde al escenario más probable: que los tramos B y C no se completen porque Urbanitae no consigue captar inversores suficientes (no porque el promotor incumpla). En ese caso, el promotor recibe solo 1,36 M€ del Tramo A. Con ese importe paga la compra del suelo a SAREB (866.000 € + IVA = aproximadamente 1,05 M€). Le quedan unos 300.000 € para empezar a construir. Es imposible terminar la obra con ese importe. El inversor del Tramo A habría financiado la compra de un activo que no puede terminarse. La plataforma no aborda este escenario. Valoración: Respuesta insuficiente y evasiva. El riesgo de que el proyecto se quede a medio financiar por falta de captación de inversores es real y no se aborda. Pregunta 17: ¿Qué garantías tenemos de que no hay daños estructurales tras más de 15 años de abandono? Respuesta de la plataforma: Se han hecho estudios por Fenosa (Organismo de Control Técnico anterior) que validan el estado. ANÁLISIS Aquí hay varios problemas graves que ya he señalado. Primero, la tasación de GESVALT advierte explícitamente (página 13) que NO se ha dispuesto de certificación de obra de la dirección facultativa. Segundo, Fenosa es el OCA anterior, pero la obra se paralizó en 2008. Un informe de hace casi 20 años no sirve para validar el estado actual tras dos décadas de exposición a la intemperie, humedades, corrosión, etc. Tercero, no se ha aportado ningún informe actual de un OCA independiente. Cuarto, la propia tasadora se exime de responsabilidad sobre vicios ocultos. La plataforma no ha presentado el informe de Fenosa ni ha aclarado si es anterior o posterior a la paralización. Sin ese documento, la respuesta es una afirmación sin respaldo. Valoración: Respuesta insuficiente y potencialmente engañosa. Sin el informe actual de un OCA independiente, el inversor asume el riesgo de vicios ocultos en una estructura abandonada 16-17 años. CONCLUSIÓN TRAS CONFRONTAR LAS PREGUNTAS La plataforma ha respondido a las preguntas técnicas fáciles (LTV, tasación, plazos, tipos de interés) con datos correctos pero a menudo incompletos u omitiendo advertencias importantes. Sin embargo, en las preguntas clave que afectan al núcleo del riesgo, las respuestas son preocupantes: El informe estructural no es independiente (Bilba es del grupo, Fenosa es OCA anterior sin informe actual).La contingencia es solo del 3%, no del 10% anunciado.El capital propio del promotor no está totalmente puesto desde el día uno.No hay preventas. El riesgo comercial es del inversor.La garantía corporativa de 1,6 M€ no está respaldada por documentación financiera.La respuesta sobre qué pasa si los tramos B y C no se captan es evasiva y no aborda el escenario más probable.Y, sobre todo, la plataforma no ha respondido a la pregunta sobre el régimen VPO, que es la más grave de todas porque invalida completamente el plan de negocio. CONCLUSIÓN FINAL NO SE RECOMIENDA INVERTIR. Las respuestas de la plataforma, en lugar de disipar las dudas, han confirmado debilidades críticas: contingencia insuficiente, falta de independencia en los informes estructurales, capital propio del promotor no totalmente desembolsado, y evasión sobre el escenario de que los tramos B y C no se completen. La omisión más grave (el régimen VPO) ni siquiera ha sido abordada por la plataforma en sus respuestas. DESCARGO Este análisis se basa en la documentación disponible y en las respuestas proporcionadas por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones. 
Sparrow In Jail 26/05/26 12:42
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenos días, Os paso mi due dilligence del proyecto  CÁRTAMA (MÁLAGA), otra cosa rara, preguntas no redacto porque al parecer ya se ha cerrado el chat.RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO: PROYECTO CÁRTAMA (MÁLAGA) 1. DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA Préstamo Tramo A: 1.360.000 €. Plazo: 21 meses + extensión opcional de 6 meses. Interés anual simple: 10,75%. Rentabilidad total estimada al vencimiento (21 meses): 18,81% (255.850 € de intereses brutos). Amortización: bullet (principal e intereses se pagan al vencimiento, no hay pagos periódicos). Préstamo total del proyecto (Tramos A+B+C): 4.320.000 €. Capital comprometido por el promotor según ficha: 2.260.054 €. Comisión de Urbanitae: 61.200 € + IVA (4,5% sobre el Tramo A). Retorno mínimo garantizado (make-whole): 12 meses de intereses, aunque se amortice antes. 2. ANÁLISIS FINANCIERO REAL El promotor proyecta unos ingresos por venta de 7.544.545 €, con un beneficio antes de impuestos de 2.469.029 € (ROI 48,65%). El resumen económico del promotor calcula un LTV sobre valor de tasación del edificio terminado (7.331.387 €) del 58,9%, y un DSCR aparentemente favorable de 1,95. Sin embargo, estas ratios son engañosas porque se basan en la hipótesis de edificio terminado, no en la realidad actual. El préstamo se concede hoy, cuando el activo solo está terminado al 30% según el promotor (y sin certificación oficial que lo acredite). El valor de tasación en estado actual es de 2.176.388 €. Por tanto, la LTV real considerando el préstamo total de 4.320.000 € y el valor actual del activo es del 198% (la deuda duplica el valor de la garantía). Con intereses incluidos (528.997 €), la LTV real asciende al 222%. Esto significa que si el proyecto se paralizara hoy, la ejecución hipotecaria no cubriría ni la mitad de la deuda. Además, el DSCR positivo calculado por el promotor depende por completo de los precios de venta utilizados. Si esos precios no son alcanzables, el DSCR se vuelve negativo y el préstamo no puede devolverse. 3. FORTALEZAS (APARENTES) Las garantías formales son extensas: hipoteca de primer rango (140% responsabilidad), prenda de participaciones, prenda de cuentas, prenda de cuenta IVA, y garantía corporativa de la matriz por 1,6 M€. El grupo gestor (Sinerba / SUBA) presenta una estructura vertical con marcas propias que cubren promoción, construcción, diseño y rehabilitación, lo que en teoría permite controlar costes y plazos. La licencia de obras se expidió en diciembre de 2024 y el proyecto cuenta con un 30% de obra ejecutada (estructura y cerramientos), lo que reduce el plazo y coste teórico de finalización. La ubicación en Cártama, a 20 km de Málaga, es correcta y existe demanda residencial en la zona. 4. DEBILIDADES / RIESGOS (CON EVIDENCIA DOCUMENTAL) Primero: el régimen de viviendas no es el declarado. Las notas simples del Registro de la Propiedad (fincas 21302 a 21336) indican que todas las viviendas tienen calificación provisional como Vivienda Protegida (VPO) según el Decreto 149/2003 de la Junta de Andalucía. Esto no se menciona en la ficha de inversión ni en la presentación comercial. La consecuencia es que los precios de venta están topados por ley (aproximadamente 1.200-1.500 €/m²), mientras que el plan de negocio utiliza precios de mercado libre (2.300-2.700 €/m²). Por tanto, los ingresos reales serían aproximadamente la mitad de los proyectados, llevando el proyecto a pérdidas millonarias. Segundo: la tasación tiene condicionantes no cumplidos. El informe de GESVALT de abril de 2026 advierte que carece de certificación de obra de la dirección facultativa, de proyecto visado acorde a la realidad constructiva, de documentación registral actualizada (la división horizontal inscrita no se corresponde con el nuevo proyecto), y de seguro decenal. El valor de 2,17 M€ solo es válido si se aporta todo eso. No se ha aportado. La tasación también advierte que el porcentaje de obra ejecutada se estimó únicamente por inspección ocular, sin documentos que lo certifiquen. Tercero: el catastro no registra edificación alguna. Las parcelas aparecen como "suelo sin edificar". Existe una discrepancia total entre lo que dice el promotor (edificio al 30%) y lo que consta en Catastro. La consecuencia práctica es que la declaración de obra nueva no se ha presentado, lo que puede retrasar meses la obtención de la cédula de habitabilidad y las escrituras de venta. Cuarto: la SPV prestataria tiene un capital social de solo 3.000 €. SPV SUBA LA SIERRA, S.L. se constituyó el 13 de abril de 2026 (menos de dos meses antes de la campaña) con un capital ridículo para un proyecto de 4,3 M€. Su socio único es La Perosia Holding, S.L., de la que no se aportan cuentas anuales ni información de solvencia. Si el proyecto fracasa, no hay patrimonio en la SPV al que agarrarse más allá de la garantía hipotecaria (ya insuficiente). Quinto: no hay informe estructural independiente. La obra permaneció paralizada aproximadamente 16-17 años (desde la crisis de 2008). La tasación advierte que no se ha dispuesto de certificación de la dirección facultativa sobre el estado de la estructura, y la propia tasadora no se responsabiliza de posibles vicios ocultos. No existe un peritaje de hormigón, acero, humedades o corrosión. La contingencia prevista es del 2,76% del presupuesto de construcción, cantidad irrisoria para afrontar posibles patologías estructurales. Sexto: la licencia de obras no está a nombre del promotor. El activo es propiedad de SAREB. El promotor (SUBA) no es propietario. La licencia de diciembre de 2024 está, previsiblemente, a nombre de SAREB o del anterior promotor. Las licencias de obras son personalísimas y no se transfieren automáticamente. El promotor tendría que solicitar una licencia nueva a su nombre o una transferencia, lo que conlleva plazos de 3 a 6 meses y costes adicionales. Séptimo: el desembolso de los tramos B y C no está garantizado. Las condiciones precedentes para el Tramo B incluyen la inversión adicional de 1,6 M€ de equity y alcanzar el 30% de preventas. Si no se cumplen, el proyecto se queda con solo el Tramo A (1,36 M€). Ese importe apenas cubre la compra del suelo a SAREB (866.000 € + IVA), dejando sin fondos para la construcción. El inversor del Tramo A habría financiado la compra de un activo que no puede terminarse. Octavo: el estudio de mercado presentado no es fiable. Los "testigos de venta" son solo 6 inmuebles, la mayoría ubicados en Cártama Pueblo (no en la misma calle), y son precios de mercado libre. Además, Urbanitae incluye un descargo de responsabilidad donde advierte que la información no ha sido auditada, no ofrece garantía sobre su exactitud y no acepta responsabilidad. Esto es incompatible con la diligencia exigible a una plataforma de crowdfunding autorizada por la CNMV. Noveno: no hay preventas ni interés comercial medido. La comercialización comenzará en los próximos meses, según el teaser. Esto significa que hoy no hay ni una sola reserva. El inversor asume el riesgo comercial íntegro, sin saber si el producto (VPO) tendrá demanda suficiente en los plazos previstos. 5. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS Se han identificado las siguientes discrepancias entre los documentos aportados por el promotor/plataforma y la realidad registral: Entre el Detalle de Ventas (precios de 2.200-2.980 €/m²) y las Notas Simples (VPO, precio topado). Esta discrepancia es la más grave. Si se aplica el precio legal, los ingresos caen de 7,54 M€ a aproximadamente 4,0 M€. El proyecto pasa de un beneficio de 2,47 M€ a una pérdida de más de 3,1 M€. El préstamo de 4,32 M€ no podría devolverse. Entre la Tasación (advertencias y condicionantes) y la Ficha de Inversión (que no menciona ninguna condición). El valor de tasación es ficticio hasta que se cumplan condiciones que hoy no se cumplen. Entre el Catastro (suelo sin edificar) y la Memoria del Proyecto (edificio con estructura terminada). Esto implica que no se ha declarado la obra nueva, con los consiguientes retrasos administrativos y riesgo de que la coordinación catastral no esté lista para las ventas. Entre el Contrato de Financiación (garantía corporativa de la matriz) y los Estatutos de la SPV (La Perosia Holding como socio único, sin cuentas aportadas). No se ha demostrado que La Perosia Holding tenga patrimonio suficiente para respaldar 1,6 M€. 6. POSIBLES CONSECUENCIAS DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ Aunque el riesgo geopolítico no es específico de este proyecto, cualquier inversión debe considerar el contexto macroeconómico. Un conflicto armado en Oriente Medio que afecte al estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial) provocaría un aumento brusco y sostenido del precio de la energía. Los costes de construcción dependen directamente del precio del combustible (transporte de materiales, maquinaria de obra, producción de cemento y acero, etc.). Un incremento del 50-100% en el precio del petróleo podría elevar los costes de construcción en un 15-25%, absorbiendo por completo la reducida contingencia del 2,76% y generando sobrecostes no financiados. Además, una crisis energética global elevaría la inflación y los tipos de interés, encareciendo las hipotecas de los compradores finales y reduciendo la demanda de vivienda. Las VPO son especialmente sensibles a este entorno, ya que sus compradores tienen ingresos limitados y son más vulnerables a subidas de tipos y a la pérdida de poder adquisitivo. El estrecho de Ormuz también es clave para el suministro de GNL. Un bloqueo afectaría a la generación eléctrica en Europa, con efectos indirectos sobre la economía española y el mercado inmobiliario. Este riesgo geopolítico no es un factor menor. Debe ser considerado por cualquier inversor que pretenda bloquear su capital durante 21-27 meses en un proyecto inmobiliario cuyos costes y demanda son sensibles a la energía. 7. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La documentación aportada por el promotor y la plataforma contiene omisiones graves que afectan al pilar central del negocio: el precio de venta de las viviendas. Sin mencionar el régimen de VPO, todo el plan de negocio es ficticio. Las garantías formales (hipoteca, prendas, etc.) resultan insuficientes cuando la LTV real sobre el valor actual es del 198%. Si el proyecto se paraliza, la ejecución de la garantía no devuelve ni la mitad del capital invertido. Los condicionantes de la tasación no se han resuelto. No hay un informe de patología estructural. No hay un presupuesto cerrado de construcción con Bilba Constructora. No hay cuentas de La Perosia Holding que respalden la garantía corporativa. El calendario de junio de 2026 para el cierre de la compraventa con SAREB es excesivamente optimista. Los trámites pendientes (nueva división horizontal, inscripción registral, licencia a nombre del promotor, declaración de obra nueva en catastro, pago de tasas) no se resuelven en unas semanas. El hecho de que la obra estuviera paralizada desde 2008 y no se haya retomado antes debería explicarse convenientemente. La ausencia de explicación es sospechosa. Las preguntas formuladas por otros inversores en el chat (especialmente la número 15, sobre qué ocurre si los tramos B y C no se desembolsan) no han recibido respuesta pública satisfactoria. La rentabilidad ofrecida (10,75% anual) no compensa los riesgos identificados: riesgo legal (VPO), riesgo estructural (16 años parada), riesgo de ejecución (licencia, DH, catastro), riesgo comercial (preventas cero), y riesgo financiero (LTV real 198%, contingencia insuficiente). 8. CONCLUSIÓN NO SE RECOMIENDA INVERTIR EN ESTE PROYECTO. Las razones principales son: el plan de negocio se basa en precios de mercado libre para viviendas que son VPO (precio topado por ley); la tasación contiene condicionantes no cumplidos que invalidan el valor declarado; la LTV real sobre el valor actual del activo es del 198% (la deuda duplica la garantía); no existe informe estructural independiente tras 16 años de abandono; el desembolso de los tramos B y C no está garantizado, pudiendo dejar el proyecto a medio financiar. El riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido es material y elevado. Las omisiones en la información precontractual impiden una adecuada evaluación del riesgo por parte del inversor minorista. 9. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública y registral disponible hasta la fecha. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones.
Sparrow In Jail 25/05/26 22:38
Ha respondido al tema Urbanitae
Buenas noches, Hay que ser vicioso para pretender que te respondan a los emails.Yo creo que Urbanitae está en una huida hacia adelante, o si no es huida es un ansia de expansión desmedida a costa de los pobres inversores.Como no tienen bastante que todo los que sacan en España, sea bueno o malo, y en Portugal que ya llevan tiempo, es que se están metiendo en Francia e Italia, como si no hubiera inversores franceses e italianos (y plataformas allí).¿No os parece raro invertir en el extranjero y que a los naturales de allí no les ofrezcan esos proyectos? ¿es que ellos pueden saber más de esas inversiones y por eso no entran?Ya no es que saquen proyectos que una persona que los estudie no los tocaría ni con un palo, es que se han vuelto descuidados en la documentación, no responden y menos cuándo se les pregunta por algún proyecto con problemas, se han ido muy arriba, es mi opinión.
Sparrow In Jail 23/05/26 22:27
Ha respondido al tema Wecity
 Buenas noches, Yo no voy a entrar pero, por si le interesa a alguien, os paso las preguntas cuyas respuestas creo que hay que estudiar con cuidado antes de plantearse cualquier inversión en este proyecto:  1.     He descargado toda la documentación disponible en la plataforma para el proyecto Marbella El Rosario y no he encontrado la Ficha de Datos de la Inversión (Key Investment Information Sheet) ni el estudio económico. ¿Podrían indicarme si estos documentos están disponibles en algún apartado de la plataforma que haya podido pasar por alto? En caso de que no se hayan publicado, les agradecería que me explicaran el motivo. 2.     En la Nota Simple del Registro de la Propiedad, que está disponible en la plataforma, aparece una hipoteca inscrita en 2005 por importe de 250.000 euros. No consta su cancelación. ¿Podrían confirmarme si esa hipoteca sigue vigente o si ya ha sido cancelada? En caso de que siga vigente, ¿cómo afectaría a la garantía de primer grado que se ofrece a los inversores? 3.     En la página de la campaña se describe el proyecto como la "construcción" de una vivienda de lujo con un "54,71% de obra realizada". Sin embargo, en la Nota Simple y en el Catastro (documentos también disponibles en la plataforma) consta que ya existe una vivienda construida en el año 2006. ¿Podrían aclararme si el proyecto consiste en una construcción desde cero o en una reforma de la vivienda existente? 4.     En la documentación se indica que la licencia se ha tramitado mediante declaración responsable. El planeamiento urbanístico de Marbella (PGOU de 1986, artículos 222 a 225, que ustedes han puesto a disposición) regula los supuestos en que se requiere licencia de obra. ¿Podrían explicarme si han verificado con el Ayuntamiento que esta obra en concreto puede acogerse legalmente al procedimiento de declaración responsable? En caso contrario, ¿qué implicaciones tendría para los inversores? 5.     En la tasación de UVE Valoraciones, el texto describe la calidad de la construcción como "Baja", la conservación como "Baja" y los acabados como "Malos". Sin embargo, las fotografías que acompañan a esa misma tasación muestran instalaciones nuevas, materiales recientes y un trabajador en la obra. ¿Podrían explicarme esta aparente contradicción entre el texto y las imágenes? 6.     El contrato de préstamo (cláusula 16.9.1) incluye una declaración del promotor en la que afirma que el activo está libre de cargas. La Nota Simple muestra una hipoteca de 2005. ¿Podrían indicarme qué medidas de verificación ha realizado wecity sobre las declaraciones del promotor antes de publicar el proyecto? 7.     En el Catastro consta que la parcela tiene 403 m² construidos. Las normas urbanísticas de Marbella (subzona UE-4) establecen una edificabilidad máxima de 390 m² sobre esa parcela. ¿Podrían aclararme cómo afecta esta diferencia a la viabilidad del proyecto y si se ha informado de ello a los inversores? 8.     En el contrato de mandato con el Agente de Garantías (Global Security Partners), la cláusula 4.3 indica que el agente no asume responsabilidad sobre la validez de la hipoteca. ¿Podrían explicarme cuál es la función concreta del agente en este proyecto y qué mecanismos existen para proteger los intereses de los inversores en caso de que la hipoteca no sea válida? 9.     En caso de que el Ayuntamiento de Marbella considerara que la declaración responsable no es el procedimiento adecuado para esta obra y decidiera paralizarla, ¿qué protección tendrían los inversores y cómo se gestionaría esa situación? ¿Este riesgo se ha comunicado explícitamente a los inversores en la página de la campaña? 10.  El proyecto ofrece una rentabilidad del 11% anual. Me gustaría entender mejor cómo se ha calculado esa rentabilidad en relación con los riesgos que aparecen en la documentación (como la hipoteca previa, el tipo de licencia, la edificabilidad o las contradicciones en la tasación). ¿Podrían facilitarme información adicional que me permita evaluar si el retorno esperado es adecuado en función de esos riesgos? 
Sparrow In Jail 23/05/26 22:20
Ha respondido al tema Wecity
Buenas noches, Os paso mi due dilligence del proyecto  Marbella El Rosario RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Marbella El Rosario 1. DATOS DE LA OFERTA (según wecity) Promotor: Exxo Europa SL. Objeto: Adquisición y posterior construcción de una vivienda de lujo en Calle Algarrobos los, 487, El Rosario, Marbella (Málaga). Superficie suelo: 1.300 m². Superficie edificable: 344,83 m². Características: 5 dormitorios, 5 baños, gimnasio, piscina, dos porches. Estado de avance declarado: 54,71%. Licencia: Declaración responsable (tramitada por el promotor). Importe total del préstamo: 1.350.000 € (en 2 fases). Fase I (esta oportunidad): 850.000 €. Aportación del promotor: 757.503 € (47,1% del total). Plazo: 12 meses + 6 meses de posible prórroga. Interés anual: 11%. Rentabilidad total estimada: 11%. Pago de intereses: a vencimiento. Garantía: Hipoteca de 1.er grado. Tasación actual (ECO): 1.614.024 € → LTV: 52,66%. Tasación HET (terminado): 2.847.541 € → LTV HET: 47,40%. Inversión mínima: 500 €. Documentación NO facilitada (obligatoria por normativa): Ficha de Datos de la Inversión, estudio económico detallado. 2. ANÁLISIS FINANCIERO 2.1 Estructura de la inversión Préstamo con garantía hipotecaria. El inversor presta dinero al promotor. El promotor devuelve capital más intereses (11% anual) a los 12 meses (o 18 con prórroga). El pago está previsto con la venta de la vivienda terminada. 2.2 Rentabilidad 11% anual bruto. No hay pagos intermedios. El inversor recupera todo al final. 2.3 LTV (Loan to Value) real Sobre tasación actual (ECO) considerando solo la Fase I: 52,66%. Sobre tasación terminado (HET) considerando solo la Fase I: 47,40%. Pero el LTV real sobre la deuda total (Fase I + Fase II = 1.350.000 €) es muy diferente: Sobre valor actual (ECO): 83,64%. Sobre valor terminado (HET): 47,40%. Sobre valor del suelo: 114,30%. 2.4 Comparación con mercado Un 11% anual es atractivo para un préstamo con garantía hipotecaria en papel. Pero el riesgo real es mucho mayor que el de un préstamo bancario típico. 3. FORTALEZAS (lo que wecity destaca) Garantía hipotecaria de 1.er grado (en teoría). LTV aparentemente bajo (52,66% sobre ECO). Margen de seguridad teórico. Tasación HET alta (2,85 M€). Potencial de revalorización. Ubicación premium (Marbella, El Rosario). Zona de alta demanda. Promotor con experiencia declarada. Equipo multidisciplinar. Obra avanzada (54,71% declarado). Menor riesgo constructivo que en fase inicial. Interés del 11%. Por encima de la media del crowdfunding. 4. DEBILIDADES / RIESGOS (lo que wecity NO dice bien) 4.1 Riesgo legal Nº1: La hipoteca previa de 2005 Qué dice la Nota Simple (documento del Registro de la Propiedad): La finca tiene una hipoteca inscrita en 2005 por 250.000 € de principal. No consta su cancelación. Qué dice wecity: "Garantía hipotecaria de 1.er grado". Consecuencia: Si esa hipoteca sigue vigente, la garantía de wecity NO es de 1.er grado, sino de 2.º grado. En caso de ejecución, el acreedor de 2005 cobra primero. Puede que no quede nada para los inversores de wecity. El promotor ha ocultado esta carga. Esto puede constituir un incumplimiento grave del contrato de préstamo (cláusula 16.9.1, donde el promotor declara que el activo está libre de cargas). 4.2 Riesgo legal Nº2: La declaración responsable NO es válida para esta obra Qué dice la normativa urbanística de Andalucía (LISTA, artículo 22 bis): Están excluidas del procedimiento de declaración responsable y requieren licencia urbanística preceptiva las obras que el planeamiento urbanístico municipal así lo determine. Qué dice el planeamiento urbanístico de Marbella (PGOU de 1986, artículos 222 a 225, aportados por el usuario): Para las obras de edificación que afecten a la estructura, distribución interior o instalaciones de una vivienda se requiere licencia de obra, no declaración responsable. Qué dice wecity: "El promotor ha tramitado la Licencia de Obra mediante declaración responsable". Consecuencia: Esta reforma integral (presupuesto 850.000 €, redistribución de espacios, nuevas instalaciones eléctricas y de climatización) no puede acogerse legalmente al procedimiento de declaración responsable. El Ayuntamiento de Marbella puede, en cualquier momento, declarar la nulidad de la DR, paralizar las obras y exigir la restitución de la legalidad urbanística (que puede incluir demolición parcial). El promotor ha mentido al declarar en el contrato que tiene "todas las licencias" (cláusula 16.9.2). 4.3 Riesgo legal Nº3: Edificabilidad excedida Qué dice el Catastro: La parcela tiene 403 m² construidos actualmente. Qué dice la normativa urbanística de Marbella (UE-4): La edificabilidad máxima es de 0,30 m²/m² = 390 m² sobre 1.300 m². Consecuencia: El promotor ya ha superado el límite legal de construcción. No puede "construir" nada más. Como mucho, puede rehabilitar lo existente. Si el Ayuntamiento lo descubre, puede ordenar la demolición de los metros excedidos. 4.4 Riesgo de información engañosa: "Construcción" vs "Reforma" Qué dice la oferta: "Adquisición y posterior construcción de una vivienda de lujo", "obra en estado de avance 54,71%". Qué dice la realidad (documentos + fotos): Es una casa construida en 2006. El promotor está haciendo una REFORMA INTEGRAL (no una construcción nueva). El 54,71% es el avance de la REFORMA, no de una obra nueva. Consecuencia: wecity ha presentado el proyecto de forma engañosa. Un inversor razonable entendería que se está construyendo desde cero, cuando en realidad se está reformando una casa vieja. Esto puede constituir publicidad engañosa (posible infracción de la normativa de crowdfunding). 4.5 Riesgo de discrepancia tasación vs. realidad Qué dice el texto de la tasación (UVE Valoraciones): "Calidad construcción: Baja. Conservación: Baja. Acabados: Malos. Antigüedad: 20 años. Reformada hace: 20 años." Qué muestran las fotos (análisis de Gemini, con trabajador visible): Obra activa. Instalaciones nuevas de calidad media-alta. Materiales profesionales. Tubos eléctricos ordenados y fijados. Trabajador cualificado en la obra. Redistribución de espacios realizada. Piscina construida. Consecuencia: El tasador ha manipulado la realidad o ha valorado una hipótesis ficticia ("antes de la rehabilitación") que no se corresponde con el estado real de la obra. Esto puede haber servido para justificar un valor de tasación más bajo y un LTV más atractivo. El inversor confía en una tasación que no refleja la realidad. 4.6 Riesgo de falta de documentación obligatoria Qué dice la normativa de crowdfunding (Reglamento UE 2020/1503 y normativa CNMV): El proveedor de servicios de financiación participativa debe facilitar a los inversores, antes de la inversión, una "Ficha de Datos de la Inversión" (Key Investment Information Sheet) con información estandarizada sobre el proyecto, los riesgos, los costes y la rentabilidad. También debe facilitar un estudio económico o plan de negocio del proyecto. Qué ha hecho wecity: No ha facilitado ni la Ficha de Datos de la Inversión ni el estudio económico en este proyecto (el usuario ha verificado que no están disponibles). Consecuencia: wecity está incumpliendo la normativa aplicable. El inversor no dispone de la información mínima y estandarizada para comparar este proyecto con otros y para entender los riesgos de forma clara. Esto puede ser constitutivo de una infracción grave ante la CNMV. Además, la falta de estudio económico impide evaluar adecuadamente la viabilidad financiera del proyecto, los costes previstos y los márgenes del promotor. 4.7 Riesgo de liquidez No hay mercado secundario. El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento (12-18 meses) salvo que el promotor amortice anticipadamente. El dinero queda bloqueado durante todo el plazo. 4.8 Riesgo de venta La devolución del préstamo depende de la venta de la vivienda. Si el mercado inmobiliario se ralentiza o los precios bajan, el promotor puede no vender en el plazo previsto. La prórroga de 6 meses puede no ser suficiente. 4.9 Riesgo de sobrecostes El promotor ya ha ejecutado el 54% de la reforma. El 46% restante incluye acabados (suelos, pintura, baños, cocina, ventanas), que son partidas caras y a menudo sujetas a sobrecostes. Si el presupuesto inicial no es suficiente, el promotor puede quedarse sin dinero y la obra se paraliza. 4.10 Riesgo de guerra de Irán y bloqueo en el Estrecho de Ormuz Contexto geopolítico: El Estrecho de Ormuz es el paso por el que transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial. Una escalada del conflicto entre Irán e Israel (o con Estados Unidos) podría provocar el bloqueo del estrecho. Impacto en España y en este proyecto: España importa la práctica totalidad de su petróleo y gas. Un bloqueo dispararía los precios de la energía (electricidad, gasolina, gasóleo, materiales de construcción derivados del petróleo). Los materiales de construcción (aceros, aluminios, plásticos, cerámicas) también se encarecerían. El promotor podría enfrentarse a sobrecostes imprevistos. El poder adquisitivo de los potenciales compradores de viviendas de lujo podría reducirse. Las ventas se ralentizarían. El plazo de devolución del préstamo se alargaría. En un escenario extremo de guerra abierta, el mercado inmobiliario se paralizaría temporalmente. No es un riesgo específico de este proyecto, sino un riesgo macroeconómico general. Pero en un proyecto con plazos ajustados (12-18 meses) y dependiente de la venta a un comprador de alto poder adquisitivo, el impacto podría ser mayor. 5. DISCREPANCIAS FUNDAMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS A continuación se enumeran las principales contradicciones entre lo que se ha publicado y lo que realmente ocurre, junto con las consecuencias para el inversor. Primera discrepancia: La garantía hipotecaria. Lo que dice wecity es que la garantía es de primer grado. Sin embargo, la Nota Simple del Registro de la Propiedad muestra una hipoteca activa del año 2005 que no ha sido cancelada. La consecuencia es que la garantía real de los inversores podría ser de segundo grado, subordinada a esa hipoteca prioritaria. En caso de ejecución, el acreedor de 2005 cobraría primero, y podría no quedar nada para los inversores de wecity. Segunda discrepancia: La licencia de obra. Lo que dice wecity es que el promotor ha tramitado la licencia mediante declaración responsable. Sin embargo, la normativa urbanística de Andalucía (LISTA, artículo 22 bis) y el planeamiento urbanístico de Marbella (PGOU de 1986) exigen licencia de obra preceptiva para este tipo de actuaciones (reforma integral que afecta a distribución interior e instalaciones). La declaración responsable no es válida para esta obra. La consecuencia es que el promotor no tiene una licencia de obra válida. El Ayuntamiento puede paralizar las obras en cualquier momento y ordenar la demolición de lo ejecutado ilegalmente. Tercera discrepancia: La naturaleza del proyecto. Lo que dice wecity es que se trata de la construcción de una vivienda de lujo con un 54,71% de avance. Sin embargo, el Catastro y la Nota Simple acreditan que es una vivienda construida en 2006. El promotor está haciendo una reforma integral, no una construcción nueva. La consecuencia es que la información publicitaria es engañosa y puede constituir una infracción de la normativa de crowdfunding. El inversor ha sido inducido a error sobre el verdadero alcance del proyecto. Cuarta discrepancia: La tasación. Lo que dice el texto de la tasación es que la calidad de la construcción es baja, los acabados son malos y la conservación es baja. Sin embargo, las fotografías de la propia tasación muestran instalaciones nuevas de calidad media-alta, trabajadores cualificados y una obra activa y ordenada. La consecuencia es que el tasador ha manipulado la realidad o ha valorado una hipótesis ficticia. El inversor ha confiado en un informe de tasación que no se corresponde con el estado real de la obra. Quinta discrepancia: La documentación obligatoria. Lo que exige la normativa de crowdfunding es que se facilite una Ficha de Datos de la Inversión y un estudio económico detallado. Sin embargo, wecity no ha facilitado ninguno de estos documentos en este proyecto. La consecuencia es que wecity está incumpliendo la normativa aplicable, lo que puede ser constitutivo de una infracción grave ante la CNMV. El inversor carece de la información mínima para tomar una decisión informada. 6. CONSIDERACIONES FINALES El promotor no es un estafador. Ha invertido dinero real (757.503 €). Ha hecho una reforma real y de calidad (instalaciones profesionales, mano de obra cualificada, redistribución hecha, piscina construida). La obra está activa (hay un trabajador en las fotos). El 54,71% de avance es coherente con la fase que muestran las imágenes. El problema no es la calidad de la obra ni la profesionalidad del promotor. El problema es que el promotor (y wecity) han ocultado información clave y han utilizado procedimientos administrativos incorrectos. La hipoteca previa de 2005 puede dejar a los inversores sin garantía real. La declaración responsable no es válida para esta obra (el planeamiento urbanístico de Marbella exige licencia), por lo que el Ayuntamiento puede paralizar la obra y ordenar demolición parcial. La edificabilidad excedida puede derivar en una orden de demolición parcial. La información publicitaria ha sido engañosa ("construcción" frente a "reforma"). La tasación de UVE es contradictoria con las fotos y parece haber sido manipulada para justificar un valor bajo. La falta de documentación obligatoria (Ficha de Datos de la Inversión y estudio económico) incumple la normativa y priva al inversor de información esencial. Estos riesgos son independientes de la calidad de la obra. No desaparecen porque el baño sea bonito o porque las instalaciones sean profesionales. El inversor que ponga su dinero aquí está asumiendo riesgos legales que no se corresponden con un préstamo con garantía hipotecaria "estándar". Está confiando en un promotor que oculta cargas, que usa procedimientos legales no válidos, que permite a la plataforma maquillar la oferta y que no aporta la documentación obligatoria. Esa no es una base sólida para prestar dinero. Además, el contexto macroeconómico (posible guerra en Oriente Medio, bloqueo de Ormuz, inflación, subida de tipos) añade una capa adicional de incertidumbre a un proyecto ya de por sí arriesgado. 7. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto es una mala inversión, pero no por las razones habituales (promotor incompetente, obra fantasma, estafa piramidal). Es una mala inversión porque el promotor y la plataforma han ocultado información esencial que un inversor razonable necesita para decidir, y porque han utilizado procedimientos legales incorrectos que ponen en riesgo la viabilidad del proyecto. La hipoteca previa debería haber sido cancelada antes de ofrecer la garantía a los inversores. No se ha hecho. La declaración responsable no es válida para esta obra según el planeamiento urbanístico de Marbella. El promotor está actuando al margen de la legalidad urbanística. La edificabilidad excedida es una irregularidad urbanística que puede tener consecuencias graves. La información engañosa ("construcción" en lugar de "reforma") demuestra una voluntad de maquillar la realidad. La tasación contradictoria indica que los informes no son fiables. La falta de documentación obligatoria (Ficha de Datos de la Inversión y estudio económico) incumple la normativa y demuestra una falta de transparencia incompatible con una plataforma seria. Un inversor que invierta aquí está confiando en un proyecto con demasiadas sombras. La rentabilidad del 11% no compensa los riesgos legales, administrativos y de transparencia que se han identificado. 8. CONCLUSIÓN NO INVIERTAS EN ESTE PROYECTO. No porque el crowdfunding sea malo. Hay proyectos buenos en otras plataformas. No porque el promotor sea un estafador. Ha hecho un trabajo real. Es una mala inversión porque los riesgos legales, administrativos y de transparencia son desproporcionados en relación con la rentabilidad ofrecida (11%). El 11% anual no compensa el riesgo de que la hipoteca de 2005 anule la garantía, ni el riesgo de que el Ayuntamiento paralice la obra por falta de licencia válida, ni el riesgo de que la edificabilidad excedida derive en demolición, ni el riesgo de que la publicidad engañosa derive en litigios, ni el riesgo de que la tasación sea incorrecta, ni el riesgo de que la falta de documentación obligatoria sea constitutiva de infracción. Hay otras oportunidades de inversión en crowdfunding con menos papeleo legal dudoso, con más transparencia y con la documentación en regla. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este análisis se basa exclusivamente en la documentación que la plataforma ha compartido (Nota Simple, tasación, contrato, normativa urbanística de Marbella, fotos). No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propia investigación y, si lo considera necesario, consultar con un profesional antes de tomar decisiones de inversión. El autor no asume responsabilidad por las pérdidas o ganancias derivadas de la inversión en este proyecto.
Sparrow In Jail 23/05/26 10:17
Ha respondido al tema Wecity
Buenos días, Yo no voy a entrar pero, por si le interesa a alguien, os paso las preguntas cuyas respuestas creo que hay que estudiar con cuidado antes de plantearse cualquier inversión en este proyecto:1.     ¿Pueden confirmarsi la finca registral número 10303 de Sencelles consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de ALVEZ MARTINEZ ASOCIADOS S.L.? En caso afirmativo, ¿pueden compartir una nota simple actualizada que lo acredite? Entiendo que había un asiento de aportación social presentado el 18 de noviembre de 2025 con fecha límite el 12 de marzo de 2026. Me preocupa que el desembolso de los inversores se produzca antes de que la sociedad sea formalmente la propietaria, lo que dejaría la hipoteca sin garantía real durante un tiempo. 2.     ¿Pueden explicar la discrepancia entre el avance de obra del 24% que aparece en el dossier y el 6,93% que estimó el tasador de CBRE en noviembre de 2025? Entiendo que el 24% se basa en una certificación de importe de la constructora, pero el avance físico real por capítulos es muy inferior. ¿Podrían aportar una certificación de obra firmada por la dirección facultativa (arquitecto) que aclare el porcentaje real a fecha de hoy? 3.     En la tasación de CBRE se advierte que no se aportó contrato de ejecución de obra firmado entre el promotor y VIP HOME. ¿Pueden confirmar si dicho contrato existe y está firmado por ambas partes? Si es así, ¿pueden compartirlo? 4.     Respecto a la licencia municipal de obras, ¿pueden acreditar que el proyecto de ejecución fue presentado al Ayuntamiento de Sencelles dentro del plazo de seis meses desde la concesión de la licencia (agosto de 2022) y que fue aceptado sin deficiencias? ¿Pueden aportar un certificado municipal de vigencia de la licencia a fecha actual? 5.     ¿Tienen previsto publicar la Ficha de Datos de la Inversión y el Contrato de Préstamo antes del inicio de la campaña? Entiendo que son documentos preceptivos y no los encuentro en la plataforma. 6.     El proyecto se inició en 2017-2018, la licencia es de 2022 y las obras apenas superan el 7% de avance físico a finales de 2025. ¿Pueden explicar las causas de este retraso de más de cuatro años? 7.     ¿Podrían aportar el seguro decenal de la obra? Es un requisito legal para poder inscribir la declaración de obra nueva y, por tanto, para que el valor HET de 3,78 millones de euros sea alcanzable. 8.     ¿El estudio geotécnico de la parcela ya se ha realizado? En la memoria del proyecto básico de septiembre de 2021 figuraba como "pendiente de realización". Es necesario para validar la cimentación ejecutada. 9.     ¿Cómo se financiará el resto de la obra que no cubre el préstamo de wecity? Según el presupuesto de VIP HOME (988.316 € sin IVA) y lo ya ejecutado (unos 211.000 € certificados por la constructora), quedan por ejecutar unos 777.000 €. El préstamo asigna 645.000 € a obra, por lo que hay un déficit de unos 130.000 €. ¿Quién aporta esa diferencia? 10.  ¿Pueden aclarar por qué el informe de rating de Moore Ibérica no menciona ninguno de los problemas documentales identificados (titularidad registral, avance real de obra, licencia condicionada)? El rating AA se presenta como un aval, pero parece basarse exclusivamente en la información proporcionada por el promotor sin verificación independiente.