Buenas tardes, MI due dilligence sobre el proyecto Brasil.RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO BRASIL (CALLE BRASIL 55, SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA) 1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS Plataforma: BDkapital (Business Dream Factory PSFP, S.L.), registrada en la CNMV con el nº 23 desde el 26/04/2024. Promotor: PROYECTOS Y ESTRUCTURAS NEDET, S.L. (antes ESCAYOLAS NEDET, S.L.U.), CIF B76325877. Propietario del inmueble: VENTURA QUEVEDO QUEVEDO, NIF 43265050A, 100% pleno dominio. Objeto declarado: Rehabilitación de un edificio de 4 plantas en Calle Brasil nº 55, El Tablero, San Bartolomé de Tirajana, para convertirlo en 6 viviendas y 2 estudios, con cambio de uso del local, instalación de ascensor, nuevas instalaciones y división horizontal. Importe del préstamo: 500.000,00 €. Plazo: 14 meses. Tipo de interés: 9,5% anual fijo. Rentabilidad total estimada: 11,67%. TAE: 9,925%. Tipo de interés de demora: 12,5%. Comisión PSFP: 25.000 € + IGIC. Pago de intereses: a vencimiento (bullet). Inversión mínima: 500 €. Garantía anunciada: Hipoteca de primer rango sobre las fincas registrales 20070, 20072, 20074 y 20076 del Registro de la Propiedad de San Bartolomé de Tirajana nº 1. Condición suspensiva: Alcanzar el objetivo mínimo de 500.000 € en un plazo de 60 días. Custodia: Lemon Way SAS, entidad de pago del Banco de España. Cesión del préstamo: No permitida a través de la plataforma. Agente de garantías: No se ha facilitado el contrato ni la identidad de la entidad. 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 2.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (6 de agosto de 2026) Las cuatro fincas registrales (20070, 20072, 20074 y 20076) están libres de cargas. Solo tienen una afección fiscal caducada y pendiente de cancelar por ITP/AJD de la división horizontal de 2001. No hay hipotecas previas, embargos, servidumbres ni litigios registrados. El titular registral de las fincas 20072 y 20076 es VENTURA QUEVEDO QUEVEDO. Las fincas 20070 y 20074 no muestran el nombre del titular en la nota simple, pero se presume que es el mismo propietario. Las fincas están descritas como: local en planta baja (132 m²), vivienda A en planta primera izquierda (61,50 m²), vivienda B en planta primera derecha (61,50 m²) y vivienda C en planta segunda derecha (61,50 m²). Total: 4 fincas registrales. 2.2 Tasación (ALIA TASACIONES, S.A., 26 de agosto de 2026) Valor de tasación actual: 918.550,55 €. Valor de tasación en hipótesis de edificio terminado (HET): 1.732.996,55 €. Porcentaje de obra realizada: 40,00%. Titular registral: VENTURA QUEVEDO QUEVEDO, 100% pleno dominio. Estado actual: Sin uso. Visitado por última vez: 10 de agosto de 2026. La tasación está CONDICIONADA a: Aportación de Licencia de Obras vigente cuyos datos coincidan con la obra valorada.Vinculación registral de las fincas y su posterior división horizontal.Advertencias de la tasación: No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra.No se ha dispuesto de presupuesto de contrata.Existen elementos construidos no inscritos registralmente.No se aporta la carta de pago correspondiente a la licencia de obras.Existen discrepancias entre la realidad física y la descripción registral o catastral.No consta referencia catastral del inmueble en la documentación registral.La finca no está coordinada gráficamente con el Catastro.No se ha dispuesto del certificado de eficiencia energética.2.3 Escritura de Constitución (31 de agosto de 2018) La sociedad se constituyó como ESCAYOLAS NEDET, SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL, con un capital social de 3.000 €, representado por 3.000 participaciones de 1 € cada una. El socio fundador y administrador único es DON JUAN-FRANCISCO ALONSO GUEDES, casado en régimen de absoluta separación de bienes con DOÑA EURIDICE-INDIRA LUJÁN SUÁREZ. El objeto social original incluía revocamiento, pintura, yesos, escayolas, construcción y reformas de edificios, fontanería, instalaciones eléctricas y comercio de materiales de construcción. 2.4 Escritura de Elevación de Acuerdos Sociales (21 de octubre de 2022) Se amplía el objeto social para incluir estética, tratamientos corporales, tratamientos faciales, masajes y peluquería. La actividad principal sigue siendo el revocamiento (CNAE 4331). Se confirma el cambio de denominación de ESCAYOLAS NEDET, S.L. a PROYECTOS Y ESTRUCTURAS NEDET, S.L. 2.5 Código LEI Confirma que la sociedad está activa, con LEI 959800Z4Z82YUHWAC413, validado por el Registrador Mercantil Adolfo Calandria Amigüeti. El domicilio registral es Lugar Montaña Blanca 32, 35106 San Bartolomé de Tirajana. El domicilio real es Calle Paraguay 4, 35109 San Bartolomé de Tirajana. 2.6 Ficha de Datos Fundamentales (DFI) Confirma que la oferta no ha sido verificada ni aprobada por la CNMV ni por la AEVM. El inversor asume plenamente el riesgo, incluido el de pérdida parcial o total del dinero invertido. La inversión no está cubierta por sistemas de garantía de depósitos ni de indemnización de inversores. Confirma que el número de proyectos financiados previamente en la plataforma es de 5. Confirma que la estructura de capital es: Eurídice Indira Luján Suárez 14.500 € (82,85%) y Juan Francisco Alonso Guedes 3.000 € (17,14%). Total: 17.500 €. Confirma que el titular registral de las fincas es VENTURA QUEVEDO QUEVEDO. Confirma que la garantía se formalizará en escritura pública ante notario. 2.7 Resumen Económico Gastos ya realizados: 290.000 € (Proyecto + Licencia + Desmonte y obra ejecutada).Costes totales de promoción: 790.000 €.Costes de construcción: 500.000 € (1.115,57 €/m²).Ventas totales: 1.830.000 €.Precio medio vivienda: 228.750 €.Precio por m²: 4.841,27 €/m².Resultado (beneficios): 1.040.000 €.Valor de tasación actual: 918.550,55 €.Valor de tasación obra terminada: 1.732.996,55 €.Ratio LTV actual: 54,43%.Ratio LTV obra terminada: 28,85%. 3. ANÁLISIS FINANCIERO 3.1 Estructura de costes El coste total de promoción es de 790.000 €, compuesto por 290.000 € ya desembolsados y 500.000 € pendientes de financiar con el préstamo. El coste de construcción es de 500.000 € para una superficie total de aproximadamente 448,16 m² (suma de las superficies de las 8 unidades según la tasación). Esto da un coste de 1.115,57 €/m². Este coste es bajo para una rehabilitación integral con cambio de uso, instalación de ascensor, nuevas instalaciones y división horizontal. En Canarias, una rehabilitación de este tipo suele estar en 1.200-1.500 €/m². Si el coste real es superior, el presupuesto de 500.000 € no alcanza. 3.2 Ingresos por venta El resumen económico prevé 1.830.000 € de ventas totales, con un precio medio de 228.750 € por unidad y 4.841,27 €/m². La tasación de edificio terminado es de 1.732.996,55 €, lo que supone 97.003 € menos que las ventas previstas (un 5,3% menos). El precio de venta previsto es superior al valor de tasación, lo que introduce un riesgo adicional. 3.3 Beneficio estimado El beneficio estimado es de 1.040.000 €, lo que supone un margen del 131% sobre costes o un 57% sobre ventas. Este margen es extraordinariamente alto para promoción inmobiliaria, donde lo habitual es un 20-30% sobre ventas. El beneficio no incluye partidas esenciales como impuestos (IGIC, ITP, plusvalía), gastos notariales y registrales, comisiones de comercialización, gastos financieros (intereses + comisión PSFP), seguros, costes de división horizontal y legalización, y contingencia por sobrecostes. Si se suman estas partidas omitidas, el coste real podría estar en 1.000.000-1.100.000 € y el beneficio real en 700.000-800.000 €. 3.4 LTV y garantía El LTV actual es del 54,43% y el LTV en hipótesis de edificio terminado es del 28,85%. El único LTV que importa para la garantía es el actual, porque en una ejecución hipotecaria el prestamista no puede ejecutar una hipótesis, sino lo que existe físicamente y está inscrito en el Registro. El valor HET no sirve como garantía porque es una proyección futura condicionada a la licencia, la división horizontal y el mercado. El LTV actual del 54,43% está condicionado a la obtención de la licencia de obras. Si la licencia no se concede o se concede con condiciones distintas, ese valor podría no ser válido. 3.5 Análisis de rentabilidad para el inversor El inversor aporta capital a un préstamo a tipo fijo del 9,5% anual, con plazo de 14 meses y amortización a vencimiento. La rentabilidad total estimada es del 11,67%, lo que equivale a una TAE del 9,925%. El pago total al vencimiento es de 558.360,62 € (500.000 € de capital + 58.360,62 € de intereses). El inversor no paga comisiones directamente. Los costes los asume el promotor, incluida la comisión PSFP de 25.000 € + IGIC. El coste real del préstamo para el promotor es de aproximadamente 13,8% anual (9,5% de interés + 4,3% de comisión PSFP prorrateada), lo que encarece el préstamo y aumenta el riesgo de impago. El inversor no puede vender su participación antes del vencimiento a través de la plataforma. La inversión es ilíquida durante 14 meses. El inversor asume todo el riesgo y no participa del beneficio de 1.040.000 €. Solo cobra 58.360,62 € de intereses. 3.6 Escenario de ejecución con obra parada Si el promotor no paga y se ejecuta la hipoteca, el prestamista solo puede ejecutar sobre el valor actual (918.550,55 €), no sobre el valor HET. Si la obra está parada al 40%, el valor del activo podría estar deteriorado por las demoliciones y obras a medias. El valor estimado con obra parada sería inferior a 918.550,55 €. Con una deuda de 500.000 € + intereses (58.360,62 €) = 558.360,62 €, y un valor de ejecución de 918.550,55 €, el colchón es de 360.189,93 € (39,2% del valor actual). Si el valor de ejecución se deteriora un 30% (a 642.985 €), el colchón se reduce a 84.624 € (13,2%). Si el valor de ejecución se deteriora un 50% (a 459.275 €), el colchón desaparece y hay un déficit de 99.085 €. 3.7 Viabilidad del proyecto El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. Sin embargo, el margen es ajustado y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad. El coste de construcción de 1.115,57 €/m² es bajo para una rehabilitación integral. Si los costes aumentan un 10% (50.000 €), el beneficio se reduce. El precio de venta de 4.841,27 €/m² puede ser alto para El Tablero. Si el precio real es inferior, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo. 4. FORTALEZAS Garantía hipotecaria de primer rango sobre fincas registrales concretas, libres de cargas.LTV actual del 54,43%, inferior al 70% considerado óptimo.LTV en hipótesis de edificio terminado del 28,85%.Promotor con experiencia acreditada: más de 50 viviendas promovidas y vendidas en el sur de Gran Canaria.Sociedad sin incidencias de impago ni procedimientos concursales.Beneficio positivo en el último ejercicio (150.925,82 €).5 reservas formalizadas de las 8 unidades.Ubicación buena en el sur de Gran Canaria, cerca de Playa del Inglés y las Dunas de Maspalomas.Plazo corto (14 meses).Tipo de interés de demora del 12,5%, que penaliza el impago.Existencia de una Junta de Prestamistas para decisiones colectivas.El inversor no paga comisiones directamente. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS 5.1 Riesgo de licencia de obras La licencia de obras no está concedida. La oferta habla de "previsión de obtenerla en semanas próximas". La tasación advierte de que no se ha aportado la carta de pago de la licencia. Si la licencia se retrasa o se deniega, el proyecto no puede ejecutarse y el préstamo queda en riesgo. La tasación de edificio terminado está condicionada a la obtención de la licencia. Si no se concede, el valor HET no es válido. 5.2 Riesgo urbanístico El proyecto incluye cambio de uso (de local a viviendas), instalación de ascensor, reubicación de patio, nuevas instalaciones y división horizontal. Estas obras requieren licencia de obras, no basta con una Declaración Responsable o Comunicación Previa. Si las obras se han iniciado sin licencia, el Ayuntamiento podría precintar, sancionar e incluso ordenar demolición. En San Bartolomé de Tirajana hay precedentes recientes de obras declaradas "ilegalizables" y precintadas. 5.3 Riesgo del acuerdo con Ventura Quevedo No se explica el acuerdo entre Ventura Quevedo y Nedet. No se sabe si es permuta, compraventa aplazada, cuenta en participación o arrendamiento con opción de compra. No se sabe qué contraprestación recibe Ventura por hipotecar su bien. No se sabe qué pasa si Nedet no paga: ¿pierde Ventura el edificio? ¿Hay compensación? No se sabe si Ventura puede revocar el poder o retirar el acuerdo de hipoteca en algún momento. 5.4 Riesgo de sobrecostes El presupuesto de 790.000 € no tiene margen para sobrecostes. Si la obra se encarece un 10%, faltan 50.000 €. El coste de construcción de 1.115,57 €/m² es bajo para una rehabilitación integral en Canarias (1.200-1.500 €/m²). El resumen económico no incluye impuestos, comisiones, gastos financieros, seguros ni contingencias. 5.5 Riesgo de comercialización El precio de venta previsto (4.841,27 €/m²) es superior al valor de tasación de edificio terminado (1.732.996,55 €, que supone 3.867 €/m²). Quedan 3 unidades por vender de las 8. No se dice cómo ni a qué precio. Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse y afectar al repago del préstamo. 5.6 Riesgo financiero del promotor - Capital social de 17.500 € para una operación de 500.000 €.- Patrimonio neto de 283.682,57 € frente a un activo de 3.998.237,43 €. - Pasivo corriente de 2.394.115,57 € frente a un activo corriente de 3.921.024,51 €. - Acreedores comerciales de 2.221.150,84 €. - Deudas a largo plazo de 1.320.439,29 €. - 6 empleados. Sociedad pequeña para una operación de este tamaño. 5.7 Riesgo de opacidad - No se ha facilitado el contrato de préstamo.- No se ha facilitado el acuerdo entre Ventura Quevedo y Nedet.- No se ha facilitado el presupuesto de obra detallado.- No se ha facilitado el proyecto técnico presentado al Ayuntamiento.- No se ha facilitado el estado actual del expediente de licencia.- No se ha facilitado la tasación completa.- No se ha facilitado el contrato de agente de garantías. 5.8 Riesgo de los proyectos previos Nedet ha financiado 5 proyectos previos en BDkapital. No se sabe si todos se han pagado, si alguno está en curso o si alguno ha tenido problemas. Tú conoces Avenida de las Américas (pagado) y Plaza del Pilar (en curso). Los otros 3 no se conocen. 5.9 Riesgo de iliquidez El inversor no puede vender su participación antes del vencimiento a través de la plataforma. La inversión es ilíquida durante 14 meses. 5.10 Riesgo de ejecución hipotecaria - Si el promotor no paga, el prestamista ejecuta la hipoteca contra el propietario (Ventura Quevedo), no contra el promotor.- Ventura pierde el edificio. No se sabe si hay compensación.- El valor HET no sirve como garantía. Solo sirve el valor actual (918.550,55 €).- Si la obra está parada al 40%, el valor del activo podría estar deteriorado. 5.11 Riesgo de división horizontal La tasación está condicionada a la vinculación registral de las fincas y su posterior división horizontal. Actualmente el edificio está compuesto por 4 fincas registrales. Tras la remodelación, serán 6 viviendas y 2 estudios. Si la división horizontal no se inscribe, el prestamista solo tendría hipoteca sobre las 4 fincas originales. 5.12 Riesgo de discrepancias registrales y catastrales - Existen elementos construidos no inscritos registralmente.- No consta referencia catastral del inmueble en la documentación registral.- La finca no está coordinada gráficamente con el Catastro.- Existen discrepancias entre la realidad física y la descripción registral o catastral. 5.13 Riesgo de falta de certificado de eficiencia energética La tasación advierte de que no se ha dispuesto del certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta de la vivienda. 5.14 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción. La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 14 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Fecha de constitución La oferta dice que la sociedad se constituyó el 13 de agosto de 2018. El LEI y la escritura de constitución dicen que fue el 31 de agosto de 2018. La diferencia puede ser entre la fecha de escritura y la de inscripción, pero no se explica. Discrepancia 2: Domicilio social La oferta dice Calle Paraguay 4 bajo, CP 35290. El LEI dice Calle Paraguay 4, CP 35109 (domicilio real) y Lugar Montaña Blanca 32, CP 35106 (domicilio registral). La escritura de constitución dice Lugar Montaña Blanca 32, CP 35106. Hay tres direcciones y tres códigos postales distintos. Discrepancia 3: Capital social La escritura de constitución dice 3.000 €. La oferta y la DFI dicen 17.500 €. No se explica cuándo ni cómo se amplió el capital. Discrepancia 4: Objeto social La escritura de constitución y la de elevación de acuerdos dicen que el objeto social es revocamiento, pintura, yesos, construcción, reformas, fontanería, instalaciones eléctricas, comercio de materiales, estética y peluquería. La oferta dice que la sociedad se dedica a "realizar inversiones inmobiliarias y la construcción de edificios para su comercialización". El objeto social no incluye explícitamente la promoción inmobiliaria. Discrepancia 5: Titular registral La oferta no menciona que el propietario es Ventura Quevedo. Las notas simples y la tasación lo confirman. Discrepancia 6: Licencia de obras La oferta dice "previsión de obtenerla en semanas próximas". La tasación advierte de que no se ha aportado la carta de pago. La licencia no está concedida. Discrepancia 7: Valor de tasación vs. ventas previstas La tasación de edificio terminado es de 1.732.996,55 €. Las ventas previstas son de 1.830.000 €. La diferencia es de 97.003 € (5,3% menos). El precio de venta previsto es superior al valor de tasación. Discrepancia 8: Coste de construcción El coste de construcción es de 1.115,57 €/m². Es bajo para una rehabilitación integral en Canarias (1.200-1.500 €/m²). Si el coste real es superior, el presupuesto de 500.000 € no alcanza. Discrepancia 9: Beneficio estimado El beneficio estimado es de 1.040.000 € (131% sobre costes, 57% sobre ventas). Es extraordinariamente alto para promoción inmobiliaria. No incluye impuestos, comisiones, gastos financieros, seguros ni contingencias. Discrepancia 10: Proyectos previos La DFI dice que Nedet ha financiado 5 proyectos previos en la plataforma. La oferta original no lo mencionaba. No se sabe el estado de los otros 3. Consecuencias de las discrepancias Las discrepancias generan incertidumbre sobre la viabilidad jurídica y económica del proyecto. La falta de licencia, la estructura jurídica atípica, la opacidad sobre el acuerdo con Ventura, el beneficio sobreestimado y el coste de construcción bajo son los principales focos de riesgo. 7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Posibles consecuencias para el proyecto: Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la rehabilitación. Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas. Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos y británicos) de invertir en Canarias. Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo. Plazo insuficiente: El plazo de 14 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 8. CONSIDERACIONES FINALES ¿Qué está financiando realmente el inversor? El inversor está financiando la rehabilitación de un edificio para convertirlo en 6 viviendas y 2 estudios, con cambio de uso, instalación de ascensor, nuevas instalaciones y división horizontal. El promotor no es el propietario del edificio. El propietario es Ventura Quevedo, que hipoteca su bien como hipotecante no deudor. El acuerdo entre ambos no se explica. ¿Es viable el proyecto? El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo (1.830.000 €) y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. Sin embargo, el margen es ajustado y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. ¿Es segura la inversión? La inversión es de alto riesgo. El activo está en fase inicial (40% de obra, sin licencia), el promotor es financieramente frágil, el acuerdo con Ventura no se explica, el presupuesto no tiene margen para sobrecostes, el beneficio está sobreestimado y el conflicto geopolítico añade incertidumbre. ¿Qué protege al inversor? La garantía hipotecaria de primer rango sobre las fincas (una vez constituida e inscrita). El LTV actual del 54,43% sobre el valor actual (918.550,55 €). El tipo de interés de demora del 12,5%. La Junta de Prestamistas para decisiones colectivas. La supervisión de BDkapital como plataforma registrada en la CNMV. ¿Qué NO protege al inversor? La falta de licencia de obras y el riesgo de precinto o denegación. La estructura jurídica atípica (hipotecante no deudor) y la opacidad sobre el acuerdo Ventura-Nedet. El sobrecoste de construcción (1.115,57 €/m² es bajo). El beneficio sobreestimado (1.040.000 € no incluye partidas esenciales). El precio de venta previsto (4.841,27 €/m²) es superior al valor de tasación. La falta de documentación clave (contrato de préstamo, acuerdo Ventura-Nedet, presupuesto detallado, estado de la licencia). Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos. La iliquidez de la inversión durante 14 meses. 9. OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta múltiples banderas rojas: Riesgo de licencia: La licencia de obras no está concedida. La tasación está condicionada a su obtención. Si se retrasa o se deniega, el proyecto no puede ejecutarse. Riesgo urbanístico: El proyecto incluye cambio de uso, ascensor y división horizontal. Si las obras se han iniciado sin licencia, el Ayuntamiento podría precintar o sancionar. Opacidad sobre el acuerdo Ventura-Nedet: No se explica por qué Ventura hipoteca su bien, qué recibe a cambio, ni qué pasa si Nedet no paga. Sobreestimación del beneficio: El beneficio de 1.040.000 € no incluye impuestos, comisiones, gastos financieros, seguros ni contingencias. El beneficio real podría ser de 700.000-800.000 €. Coste de construcción bajo: 1.115,57 €/m² es bajo para una rehabilitación integral en Canarias. Si el coste real es superior, el presupuesto de 500.000 € no alcanza. Precio de venta ambicioso: 4.841,27 €/m² es superior al valor de tasación de edificio terminado (3.867 €/m²). Si el precio real es inferior, el promotor podría tener dificultades para repagar. Falta de documentación clave: No se han facilitado contratos clave (préstamo, acuerdo Ventura-Nedet, presupuesto detallado, estado de la licencia). Riesgos geopolíticos: El conflicto en Oriente Medio y el bloqueo del Estrecho de Ormuz pueden disparar los costes y reducir la demanda. Comparación con la rentabilidad anunciada La rentabilidad del 9,5% anual (11,67% total en 14 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. El coste real del préstamo para el promotor es de aproximadamente 13,8% anual (9,5% + 4,3% de comisión PSFP), lo que encarece el préstamo y aumenta el riesgo de impago. Recomendación No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. La licencia no está concedida, el acuerdo con Ventura no se explica, el presupuesto no tiene margen para sobrecostes, el beneficio está sobreestimado, el precio de venta es ambicioso y los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo de licencia grave, que la garantía hipotecaria protege sobre el valor actual pero no sobre el valor HET, que el promotor es financieramente frágil, que el acuerdo con Ventura puede fallar y que la inversión es ilíquida durante 14 meses. 10. CONCLUSIÓN La oportunidad de inversión "Proyecto Brasil" presentada por BDkapital presenta múltiples discrepancias y riesgos entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística. El activo está en fase inicial (40% de obra, sin licencia de obras). El promotor no es el propietario del edificio. El propietario es Ventura Quevedo, que hipoteca su bien como hipotecante no deudor. El acuerdo entre ambos no se explica. La tasación está condicionada a la obtención de la licencia y a la división horizontal. El LTV actual del 54,43% está condicionado a la licencia. El LTV en hipótesis de edificio terminado del 28,85% no sirve como garantía. El beneficio estimado de 1.040.000 € está sobreestimado y no incluye partidas esenciales. El coste de construcción de 1.115,57 €/m² es bajo para una rehabilitación integral en Canarias. El precio de venta previsto (4.841,27 €/m²) es superior al valor de tasación de edificio terminado (3.867 €/m²). El promotor es financieramente frágil (capital social 17.500 €, pasivo corriente 2.394.115,57 €). No se han facilitado contratos clave (préstamo, acuerdo Ventura-Nedet, presupuesto detallado, estado de la licencia). El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional. La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 9,5% anual (11,67% total en 14 meses) no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo de licencia que puede paralizar el proyecto y el riesgo de opacidad sobre el acuerdo con Ventura. Yo en estas condiciones, si no varía la valoración por la respuestas a las preguntas realizadas no voy a invertir. 11. PREGUNTAS CLAVE ENVIADAS AL GESTOR DE LA PLATAFORMA Y CONDICIONALIDAD DE LA RECOMENDACIÓN Las siguientes cuatro preguntas han sido enviadas por chat al gestor de BDkapital (Jorge) y sus respuestas condicionan la recomendación final de este análisis. No se trata de preguntas retóricas ni de un pliego de cargos: son las mínimas imprescindibles para decidir si la inversión tiene sentido o no. Pregunta 1. Sobre la licencia y el desembolso: "Sé que la licencia aún no está concedida. ¿La plataforma va a desembolsar el dinero antes de que haya licencia, o espera a que esté concedida? Si se retrasa o se deniega, ¿qué pasa con la inversión?" Pregunta 2. Sobre el acuerdo con Ventura Quevedo: "¿Cuál es el acuerdo entre Ventura Quevedo y Nedet? ¿Qué pasa si Nedet no paga el préstamo: pierde Ventura el edificio? ¿Puede retirar el acuerdo de hipoteca en algún momento?" Pregunta 3. Sobre el presupuesto y los sobrecostes: "¿Los 500.000 € cubren todo lo que queda de obra, o el promotor tiene que poner más? ¿Hay margen para sobrecostes? ¿Podéis facilitarme el presupuesto?" Pregunta 4. Sobre los proyectos previos del promotor: "De los 5 proyectos de Nedet en la plataforma, yo conozco Avenida de las Américas (pagado) y Plaza del Pilar (en curso). ¿Me puedes decir en qué estado están los otros 3? ¿Hay alguno con retrasos o problemas?" Cómo condicionan la recomendación La recomendación final de este análisis ("Yo no voy a invertir") se mantiene mientras no haya respuestas convincentes a estas cuatro preguntas. La conclusión podría reconsiderarse si el gestor responde de forma clara, documentada y verificable a lo siguiente: Sobre la pregunta 1: Si la plataforma confirma que no desembolsará el dinero hasta que la licencia esté concedida, el riesgo de licencia se reduce drásticamente. Si, por el contrario, confirma que el desembolso se hace antes, el riesgo se mantiene en los términos descritos. Sobre la pregunta 2: Si se aporta copia del acuerdo entre Ventura Quevedo y Nedet y se aclara qué pasa en caso de impago, y si se confirma que Ventura no puede retirar el acuerdo de hipoteca unilateralmente, el riesgo jurídico de la estructura se reduce. Si no se aporta o la respuesta es vaga, el riesgo se mantiene. Sobre la pregunta 3: Si se aporta el presupuesto detallado y se confirma que los 500.000 € cubren el 100% de lo que queda por ejecutar, con margen para imprevistos, el riesgo de sobrecoste se reduce. Si no se aporta o se reconoce que falta financiación, el riesgo se mantiene o aumenta. Sobre la pregunta 4: Si se confirma que los tres proyectos restantes se han pagado o están en curso sin problemas, la confianza en el promotor se refuerza. Si hay alguno con retrasos o impagos, la confianza se debilita y el riesgo aumenta. Consecuencia sobre la recomendación final Si las respuestas a las cuatro preguntas son claras, documentadas y favorables, la recomendación podría pasar de "No invertir" a "Invertir con cautela, revisando la documentación aportada". Si las respuestas son evasivas, incompletas o desfavorables, la recomendación se mantiene en "No invertir". Si no hay respuesta o se limita a repetir la información ya publicada, la recomendación se mantiene en "No invertir" y se refuerza la percepción de opacidad. Esta sección se incorpora al análisis como condición suspensiva de la recomendación: la conclusión no es definitiva hasta conocer las respuestas del gestor de la plataforma. 12. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
