Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 04/06/26 16:05

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, ¿Cuánto ha estado el dinero parado? ¿cuánto han tardado en cancelarlo? De todos modos es mejor que se cancelé a que se quede empantanado en mitad de la obra con el dinero parado durante años y para al final perder dinero.¿No se intuía en el análisis que tenia problemas?Menudos disparates nos esperan, me temo.

Sparrow In Jail 04/06/26 10:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, "La cosa es que la mayoría de opiniones que recibo es retrasos en proyectos, devolución del préstamo con menor rentabilidad a la prometida o sin rentabilidad. Incluso pérdida de parte del capital".Sí, eso es mayormente en proyectos de equity -plusvalía-, yo entraba en ellos hace tiempo, cuando no sabia lo que ahora sé, ahora ni los miro.En los préstamos también llevamos mala racha, casi todos piden prórroga, a mi de Urbanitae sólo me ha pagado uno, tengo cuatro en los que han pedido prórroga, ya veremos como y sobretodo cuándo se cierran.

Sparrow In Jail 04/06/26 10:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Sego saca pocos proyectos, suelen adolecer de falta de documentación y hay que pedirla, yo he entrado en varios proyectos, pero hay muchos en los que no entro porque no me gustan.

Sparrow In Jail 04/06/26 09:29

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Vamos a partir de estas bases:- NINGÚN proyecto de crowdlending o de crowdfunding tiene la seguridad de un depósito bancario, ni está amparado por ningún fondo de garantía de depósitos.- En segundo lugar, TODOS tienen unos riesgos que ningún banco quiere asumir, los que tienen los riesgos muy controlados obtienen préstamos bancarios que son mucho más baratos, fíjate en los intereses que ofrecen y la comisión que les pagan a las plataformas, que son muy altos.Dicho esto, se trata de estudiar los proyectos para aquilatar si la rentabilidad compensa el riesgo que se asume.La verdad es que no sé que está pasando, cada vez los proyectos son peores y cada vez salen más proyectos, da la impresión de que estamos en un final de ciclo y las plataformas quieren exprimir al máximo, sin estudiar bien los proyectos o sin importarles lo que ven con tal de obtener la comisión, hay quien dice que han cargado sus infraestructuras y que tienen que hacer esto para pagarlas.Pero sí, hay proyectos en los que, a mi juicio, los riesgos están bastante controlados, la verdad es que cada vez son menos, te puedo decir que yo en año y medio he invertido en unos 50, repartidos entre Urbanitae, Wecity, Civislend, Sego Realstate y BDKapital, ahora entro en muy pocos porque están siendo mucho peores.También te puedo decir que mis estudios han conllevado represalias por alguna plataforma y me han bloqueado en el chat de una porque no les gustaban mis preguntas.Finalmente, a mi la que más me gusta es BDKapital, saca pocos proyectos al año y suelen estar muy cuidados, prácticamente solo invierte en Canarias -donde yo vivo-, aunque no invierto en todos los que saca pues alguno no me convence.

Sparrow In Jail 04/06/26 02:16

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Pues estamos apañados, supongo que a wecity y al resto de las plataformas no les va a hacer mucha gracia.

Sparrow In Jail 04/06/26 01:44

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Yo no voy a invertir, os paso las preguntas cuyas respuestas, si son adecuadas, considero imprescindibles para que alguien se plantee invertir. ¿Pueden confirmar por escrito si la derrama de 5.733,82 euros con vencimiento el 31 de mayo de 2026 ha sido pagada por el promotor? En caso negativo, ¿cuál es la situación actual de esa deuda y qué consecuencias tiene para la urbanización?¿Existe ya una oferta vinculante o una carta de intención firme de una entidad bancaria para refinanciar este préstamo en los próximos 9 a 12 meses? Si no es así, ¿cuál es exactamente el plan de salida alternativo?El informe de tasación de Thirsa señala que el plazo para urbanizar, construir y vender las viviendas es de 6 años, mientras que el préstamo vence en 9 a 12 meses. ¿Cómo se piensa resolver este desfase temporal si la refinanciación bancaria no llega a tiempo?¿Se ha solicitado ya la autorización al Ministerio de Defensa por la servidumbre aeronáutica que afecta a la parcela? Esta autorización es necesaria para instalar grúas y para la altura final del edificio. ¿Podría denegarse o retrasarse?La tasación advierte que la demanda de vivienda ya se ha frenado notablemente por la guerra de Irán. ¿Cómo afecta este contexto a las previsiones de venta o a la obtención de la refinanciación bancaria?El proyecto no tiene licencia de obra ni preventas. El propio rating de Moore Ibérica calificó ambos factores como C (cuestionable). ¿Cuál es el calendario previsto para solicitar la licencia y para iniciar la comercialización de las viviendas?En caso de que el promotor no pague a vencimiento, ¿cuál es el tiempo estimado para que el inversor recupere su dinero mediante la ejecución de la hipoteca o mediante el poder irrevocable de venta? ¿Quién asume los costes de ese proceso?La nota simple muestra una carga urbanística de 432.794 euros, pero la documentación de la Junta de Compensación reduce la deuda pendiente a 51.604 euros según el plan de viabilidad vigente. ¿Puede la Junta de Compensación modificar este plan al alza en el futuro? ¿Quién asumiría ese incremento?¿El promotor tiene previsto realizar una agrupación registral con la parcela colindante antes o después de la devolución del préstamo wecity? En caso de hacerlo antes, ¿cómo afectaría a la garantía hipotecaria de los inversores?Si la guerra de Irán se intensifica y bloquea el estrecho de Ormuz, elevando los costes de materiales y endureciendo el crédito bancario, ¿tiene el promotor un plan B para devolver el préstamo a los inversores en el plazo previsto?DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Estas preguntas no constituyen asesoramiento financiero. Cada inversor debe evaluar su propia tolerancia al riesgo antes de tomar cualquier decisión.

Sparrow In Jail 04/06/26 01:39

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Os paso mi due dilligence del proyecto ZARAGOZA SUROESTERESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO ZARAGOZA - SUROESTE (ARCOSUR) 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA Promotor: CATEDRAL ACTIVOS, S.L. (gestionada por Impulsa Proyectos Inmobiliarios, con más de 35 años de experiencia y 18.000 viviendas entregadas).Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L., autorizada por la CNMV).Objeto del préstamo: Adquisición de la parcela E-27.1 en el sector Arcosur (Zaragoza).Importe del préstamo wecity: 868.000 euros.Aportación del promotor: 566.648,14 euros.Garantía: Hipoteca de primer grado sobre la parcela.Tasación ECO actual: 1.241.156 euros.Loan to Value (LTV) oficial: 69,93%.Plazo del préstamo: 9 meses más una posible prórroga de 3 meses (total 12 meses).Obligado cumplimiento: primeros 3 meses (sin posibilidad de amortización anticipada sin penalización).Tipo de interés anual: 11%.Rentabilidad total estimada: 8,25% para el inversor en 9 meses.Pago de intereses: a vencimiento (junto con la devolución del principal).Inversión mínima: 500 euros.Licencia de obra: pendiente (no solicitada).Preventas realizadas: 0 sobre 24 viviendas. 2. ANÁLISIS FINANCIERO La operación prevé que el promotor obtenga financiación bancaria posterior o realice una aportación adicional de capital para devolver el préstamo a los inversores en el plazo de 9 a 12 meses. En el plan de negocio del promotor, el precio medio de venta de las viviendas se sitúa en 2.579 euros por metro cuadrado, ligeramente por debajo de la media de la zona (2.734 euros por metro cuadrado), lo que refuerza su competitividad teórica. El informe de tasación (Thirsa) calcula el valor del suelo en 1.241.156 euros mediante el método residual dinámico, considerando unos ingresos totales por venta de viviendas y garajes de aproximadamente 6,5 millones de euros. 3. FORTALEZAS DE LA INVERSIÓN Garantía hipotecaria real de primer grado. El inversor cuenta con un derecho real sobre la parcela, inscrito en el registro de la propiedad, que le otorga preferencia frente a otros acreedores en caso de ejecución. Solvencia del grupo impulsor. La matriz Impulsa Proyectos Inmobiliarios acumula más de 35 años de trayectoria y ha entregado más de 18.000 viviendas, con presencia en Madrid, Cataluña y Andalucía. Deuda urbanística real controlada. Según la documentación aportada por la propia Junta de Compensación y confirmada por el promotor, la parcela tiene pendiente de pago un saldo de 51.604 euros dentro del Plan de Viabilidad vigente (no los 432.794 euros que figuran en la nota simple como carga total del sector). El promotor ya ha pagado aproximadamente 381.000 euros. Entramado legal sólido. Los contratos de préstamo, mandato al agente de garantías (Global Security Partners) y mandato al inversor con wecity están bien estructurados y prevén mecanismos de ejecución hipotecaria y poder irrevocable de venta. LTV real razonable. Una vez descontada la deuda urbanística pendiente, el LTV se sitúa en torno al 73%, un nivel aceptable para una hipoteca de primer grado. Riesgos naturales irrelevantes. El informe de afecciones descarta riesgos significativos por inundaciones, sismicidad o radón. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS FUNDAMENTALES Ausencia de licencia de obra. El propio dossier comercial y el informe de rating de Moore Ibérica reconocen que la licencia no ha sido solicitada. Esto implica que el proyecto no puede iniciar la construcción hoy ni tiene garantías de obtener la licencia en el corto plazo. El rating asignó a esta variable la calificación más baja (C), considerándola "cuestionable". Nulas preventas. No se ha comercializado ninguna vivienda. El éxito del proyecto depende de la venta de 24 unidades en un mercado incierto, pero la devolución del préstamo a los inversores no está vinculada a esas ventas, sino a una refinanciación bancaria. El rating también calificó este factor como "cuestionable" (C). Desfase crítico entre el plazo del préstamo y el plazo real del proyecto. El préstamo vence en 9 a 12 meses. Sin embargo, la tasación de Thirsa asume un horizonte de 6 años para completar la urbanización, la construcción y la venta de las viviendas. Este desfase no ha sido resuelto por el promotor ni por wecity. La estrategia de salida (refinanciación bancaria o nueva aportación de capital) no está garantizada ni documentada con ofertas vinculantes. Dependencia de una refinanciación bancaria incierta. El promotor confía en obtener financiación bancaria para devolver el préstamo wecity antes de construir o vender. No se ha presentado ninguna carta de oferta vinculante de una entidad financiera. Si esa refinanciación no llega, los inversores quedarían expuestos a un proceso de ejecución hipotecaria que podría prolongarse entre 12 y 24 meses adicionales. Servidumbre aeronáutica. La parcela se encuentra en la zona de servidumbres legales del aeropuerto de Zaragoza, lo que exige autorización previa del Ministerio de Defensa para instalar grúas y para la altura final de la edificación. Este riesgo está reconocido en la nota simple y en la normativa del plan parcial, pero no aparece mencionado en la ficha comercial ni en el dossier. Estado real de la urbanización. Las fotografías aportadas en la tasación (20 de abril de 2026) muestran la parcela sin urbanizar, sin viales asfaltados, sin aceras, sin alumbrado ni servicios. La urbanización de la fase donde se ubica la parcela ha estado paralizada durante años y se ha reiniciado recientemente, pero no existe un calendario firme de finalización. Riesgo de expropiación. La tasación advierte explícitamente que, si no se cumplen los plazos de urbanización, el Ayuntamiento de Zaragoza podría iniciar un expediente expropiatorio. En 2013 ya se iniciaron trámites similares en el mismo sector. Discrepancias entre fuentes. La nota simple menciona una carga urbanística de 432.794 euros. La tasación y el correo de la Junta de Compensación reducen la deuda real pendiente a 51.604 euros (según el plan de viabilidad vigente). Esta discrepancia se explica porque la nota simple refleja la carga total del sector, mientras que el promotor ya ha pagado la mayor parte. Sin embargo, el inversor debe saber que la carga formal sigue existiendo y que, si el promotor no paga las futuras derramas, la garantía hipotecaria podría verse afectada. Mora potencial en una derrama reciente. Según el correo de Impulsa del 8 de mayo de 2026, existía una derrama de 5.733,82 euros con vencimiento el 31 de mayo de 2026. A fecha de hoy (4 de junio de 2026), no se ha confirmado si el promotor la ha pagado. Si no lo ha hecho, incurriría en mora con la Junta de Compensación, lo que podría paralizar la urbanización y generar intereses de demora. Rating A que puede inducir a error. El rating A asignado por Moore Ibérica se basa en un 50% de peso al proyecto (calificado como BBB, "bueno") y un 30% al préstamo (también BBB), mientras que el promotor obtiene AAA y solo pesa un 20%. El proyecto tiene dos variables en C (licencia y ventas). La calificación global A puede dar una falsa sensación de seguridad si no se leen las variables desagregadas. 5. CONSECUENCIAS POSIBLES DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ La tasación de Thirsa, de fecha 14 de mayo de 2026, incluye una observación relevante: "La demanda se ha frenado notablemente por la guerra de Irán en el momento de redacción del presente informe." El conflicto en Oriente Medio y un eventual bloqueo en el estrecho de Ormuz tendrían las siguientes consecuencias potenciales sobre este proyecto: Encarecimiento de la energía y de los materiales de construcción. España importa la mayor parte de su petróleo y gas. Un bloqueo elevaría drásticamente el precio de los combustibles, del transporte y de los materiales derivados del petróleo (aceros, plásticos, asfaltos, aislantes). Esto erosionaría el margen del promotor y podría retrasar el inicio de las obras. Tipos de interés más altos y restricción del crédito. La inflación importada forzaría al Banco Central Europeo a mantener o subir los tipos de interés. Esto haría más cara y más difícil la obtención de la financiación bancaria que el promotor necesita para salir del préstamo wecity. Las entidades bancarias serían más selectivas y podrían exigir más garantías o simplemente no conceder la refinanciación. Caída de la demanda de vivienda. Si la guerra prolonga la incertidumbre económica, las familias posponen decisiones de compra de vivienda. El sector de Arcosur tiene una oferta relevante de vivienda libre y protegida. Con una demanda frenada, el promotor podría tener que bajar precios o alargar los plazos de comercialización, lo que retrasaría aún más la salida de los inversores. Riesgo de que la refinanciación bancaria no llegue o llegue en peores condiciones. Este es el punto más crítico. El plan del promotor asume que un banco le prestará dinero para devolver a wecity. Si la guerra de Irán endurece las condiciones financieras, el banco podría exigir más capital al promotor (que ya ha aportado 566.648 euros), avales adicionales o simplemente rechazar la operación. En ese escenario, los inversores wecity se enfrentarían a un impago y a la necesidad de ejecutar la hipoteca en un entorno de caída de precios inmobiliarios. 6. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA El proyecto no es un fraude. El promotor es solvente, la garantía hipotecaria existe y el entramado legal está bien construido. La deuda urbanística real es menor de lo que sugiere la nota simple. Sin embargo, la inversión presenta un desequilibrio relevante entre el plazo contractual (9-12 meses) y el plazo real necesario para desarrollar el proyecto (6 años según la tasación). La estrategia de salida (refinanciación bancaria) no está garantizada ni documentada con ofertas vinculantes. Dos variables críticas (licencia y preventas) han recibido la peor calificación posible (C) en el informe de rating. A ello se añade un contexto macroeconómico adverso (guerra de Irán) que ya está frenando la demanda según la propia tasación, y que puede encarecer los materiales y dificultar aún más la obtención del crédito bancario. Por todo ello, la opinión fundamentada es la siguiente: El riesgo es superior al que sugiere el rating A. La operación puede ser adecuada para un inversor con alta tolerancia al riesgo, que no necesite liquidez en los próximos 18-24 meses y que comprenda que la devolución del préstamo no está asegurada en el plazo previsto. Para un inversor minorista que busca una rentabilidad del 8,25% en 9 meses con un riesgo bajo o medio-bajo, esta inversión no es recomendable dadas las incertidumbres sobre la licencia, las preventas, la refinanciación bancaria y el contexto geopolítico. 7. CONCLUSIÓN No se recomienda la inversión a menos que se cumplan simultáneamente las siguientes condiciones: Confirmación por escrito del pago de la derrama vencida el 31 de mayo de 2026 (5.733 euros).Presentación de una oferta vinculante de financiación bancaria posterior (carta de una entidad financiera).Aceptación expresa por parte del inversor de que su dinero podría estar inmovilizado durante 18 a 24 meses si la refinanciación no llega a tiempo.Si alguna de estas condiciones no se cumple o el inversor no tolera la incertidumbre, la decisión prudente es no participar en esta oportunidad. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de compra o venta. Cada inversor debe formar su propio juicio y, en caso de duda, consultar con un asesor financiero independiente. El autor no asume responsabilidad alguna por las decisiones de inversión adoptadas a partir de este informe.

Sparrow In Jail 03/06/26 22:58

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Si alguno se muere por invertir en está ganga, le paso las preguntas que puede hacer para confirmar esta maravilla de inversión: ¿Por qué el folleto comercial publicita 2.032 m² construidos, el Registro de la Propiedad certifica 453 m², el Catastro certifica 576 m² y la tasación utiliza 865 m²? ¿Cuál es la superficie real inscrita y cuál es el origen de estas diferencias? ¿Pueden facilitar la tasación completa (no solo el certificado resumen) con los tres métodos de valoración, los testigos de mercado utilizados y la justificación de los coeficientes aplicados? El certificado actual advierte que faltan el contrato de constructora firmado, el certificado de eficiencia energética y el seguro decenal de daños. ¿Cómo se subsanan estas ausencias? ¿Por qué la tasación valora la villa terminada en 22,24 M€ (25.699 €/m²) cuando el propio estudio de testigos de venta de Urbanitae incluye propiedades comparables en Sierra Blanca con precios de 5.432 €/m² y 6.500 €/m²? ¿Pueden explicar esta discrepancia del 300%? ¿Por qué el desglose del Tramo A asigna solo 307.000 € a obra pendiente cuando el resumen económico cifra la construcción total en 7,6 M€ y la obra se declara completa al 65%? ¿Cuál es el coste real de finalización y qué garantías existen de que no se necesitarán fondos adicionales? ¿Por qué el préstamo incluye una recapitalización de 750.000 € al promotor antes de la venta de la villa, reduciendo así su "piel en el juego"? ¿Qué incentivo tiene el promotor para terminar la obra si el mercado se debilita y él ya ha recuperado liquidez? ¿A qué se destinan concretamente los Tramos B (1.310.000 €) y C (1.340.000 €) cuando la obra pendiente está cuantificada en 307.000 € y los costes de equipamiento en 1,97 M€? ¿No es este un exceso de apalancamiento injustificado? ¿Por qué el promotor obtuvo financiación de FORT MORTGAGE LENDING SECURITIZATION S.À R.L. (un fondo de deuda privada luxemburgués) y no de un banco tradicional? ¿Qué bancos rechazaron el proyecto y por qué? La hipoteca actual con FORT vence el 17 de diciembre de 2026. ¿Qué ocurre si el desembolso del préstamo de Urbanitae se retrasa o el promotor desvía fondos? ¿Quién garantiza que el pago a FORT se ejecutará con prioridad absoluta antes de cualquier otra salida de caja? ¿Pueden confirmar que la hipoteca de primer rango de los inversores de Urbanitae se inscribirá con carácter previo a cualquier desembolso y que no existirán otras cargas o gravámenes sobre el activo? ¿Pueden aportar un estudio de mercado independiente (no elaborado por el promotor ni por Urbanitae) que justifique el precio de 25 M€ (12.300 €/m²) para una villa en Sierra Blanca, cuando el precio medio de mercado para casas en esa urbanización es de 5.345 €/m² según Engel & Völkers y el rango alto se sitúa entre 5.500 y 8.500 €/m² según otras fuentes especializadas? ¿Pueden identificar compradores potenciales para una villa de 25 M€ en el actual contexto geopolítico de guerra en Oriente Medio y bloqueo del estrecho de Ormuz, que afecta directamente al perfil tradicional de comprador árabe de ultra-lujo en Marbella? ¿Cuál es el tiempo medio de venta de villas de más de 15 M€ en Sierra Blanca en los últimos dos años? ¿Cuántas operaciones por encima de 20 M€ se han cerrado en la zona en 2025 y 2026? El contrato de mandato (Anexo II) exonera al agente de garantías de responsabilidad por la exactitud de la información y la validez de las garantías, y obliga a los inversores a indemnizarle por cualquier reclamación. ¿Pueden explicar por qué un inversor minorista debe asumir estos riesgos sin la correspondiente cobertura legal? En caso de impago y ejecución de la garantía hipotecaria, ¿quién gestiona la venta del activo? ¿Qué costes adicionales deben asumir los inversores (IBI, mantenimiento, seguros, comunidad, honorarios de agencia)? ¿Quién responde si el activo no se vende en plazo? ¿Pueden confirmar que el capital social de PHUKET PROPERTIES, S.L. es de 3.000 €? ¿Qué patrimonio adicional tiene la sociedad más allá de la finca hipotecada? ¿De dónde saldrán los fondos para cubrir sobrecostes si la "Equity Commitment Letter" no es ejecutable por falta de liquidez del promotor? ¿Cómo debe proceder un inversor que detecta estas contradicciones documentales (superficies dispares entre folleto, Registro, Catastro, planos y tasación; precio de venta sin respaldo en el estudio de mercado que ustedes mismos aportan; y uso de fondos mayoritariamente destinado a refinanciar deuda anterior y recapitalizar al promotor)? ¿Existe algún mecanismo de verificación independiente previo al desembolso, o se espera que el inversor confíe en la documentación tal como está presentada? En caso de que estas discrepancias se mantuvieran, ¿qué consecuencias prácticas tendrían para la ejecución de la garantía hipotecaria y para la recuperación de la inversión en un escenario de impago?

Sparrow In Jail 03/06/26 22:52

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Os paso mi due dilligence del proyecto SIERRA BLANCA, MARBELLA. Me parece que me estoy volviendo un poco loco ¡¡¡¡por fin un proyecto que merece la pena!!!!Creo que ahora tienen cola en la promotora de 200 ó 300 inversores para comprar esta villa por el módico precio de 25 millones de euros, que serían 104.000 ducados de oro del siglo XVI o 39.390.750 de maravedíes ¡ UNA GANGA ! 😅😂🤣🤣😂😅😅😂🤣 RESUMEN EJECUTIVO Proyecto: Deuda senior para villa de lujo en Sierra Blanca, Marbella. Solicitante: PHUKET PROPERTIES, S.L. (capital social 3.000 €). Préstamo total: 9.990.000 €, estructurado en tres tramos. Tramo A (Urbanitae + coinversores): 7.340.000 €. Plazo 18 meses + dos extensiones de 6 meses. Interés anual simple 10,5%. Retorno mínimo garantizado (make-whole) de 6 meses. Tramos B y C (Urbanitae): 2.650.000 € adicionales. Plazos más cortos (15 y 12 meses) e intereses ligeramente inferiores. Destino del Tramo A (según ficha de datos fundamentales): Repagar préstamo existente: 3.717.927 €.Costes de equipamiento (FF&E): 1.976.684 €.Recapitalización al promotor: 750.000 €.Costes de estructuración: 553.389 €.Construcción pendiente: 307.000 €.Costes generales pendientes: 35.000 €.Salida prevista: Venta de la villa por 25.000.000 € en el cuarto trimestre de 2027. Garantías prometidas: Hipoteca de primer rango, prenda de acciones y cuentas, mandato irrevocable de venta, equity commitment letter. ANÁLISIS FINANCIERO Costes de construcción. El resumen económico del proyecto cifra la construcción total en 7.620.694 €. Sin embargo, el propio desglose del Tramo A admite que solo quedan 307.000 € de obra pendiente. Aplicando precios de mercado reales en Marbella para construcción de lujo (2.500-3.500 € por metro cuadrado construido), el coste total de una villa de las características descritas no debería superar los 5,1 millones de euros. La diferencia de 2,5 millones carece de justificación documental. Valoración de mercado. El proyecto fija un precio de venta objetivo de 25 millones de euros, equivalentes a 12.300 € por metro cuadrado. El estudio de testigos de venta aportado por Urbanitae incluye dos propiedades comparables (testigos 4 y 5) con precios por metro cuadrado de 5.432 € y 6.500 € respectivamente. Aplicando este rango a la superficie real del proyecto se obtendría un valor de mercado de entre 7,9 y 9,5 millones de euros. El propio estudio de Urbanitae se autocontradice. Ratios reales El LTV (loan to value) promocionado del 40% se calcula sobre un precio de venta ficticio de 25 millones. Sobre el valor de mercado real estimado de 10 millones, el LTV supera el 100%. El LTC (loan to cost) real supera el 83% con intereses, lo que significa que la práctica totalidad de los costes del proyecto serían financiados con deuda. El promotor apenas arriesga capital propio. Rentabilidad para el promotor. El resumen económico prevé un beneficio neto para el promotor de 6.655.861 € tras impuestos. Además, el propio préstamo incluye una recapitalización de 750.000 € que se abona al promotor al inicio del proyecto. El promotor recupera liquidez inmediata sin haber vendido el activo. FORTALEZAS No se identifican fortalezas objetivas tras el análisis documental. Las garantías hipotecarias son de primer rango en teoría, pero su valor real es insuficiente. El mandato irrevocable de venta es una cláusula jurídicamente correcta pero que no resuelve el problema de fondo: no hay compradores dispuestos a pagar 25 millones. DEBILIDADES / RIESGOS ESTRUCTURALES Discrepancias documentales insalvables. El folleto comercial describe una villa de 2.032 metros cuadrados. Los planos del proyecto muestran superficies totales de hasta 2.992 metros cuadrados. El Catastro certifica 576 metros construidos. El Registro de la Propiedad certifica 453 metros construidos. La tasación utiliza 865 metros. No hay acuerdo sobre el objeto de la inversión. Esta dispersión es constitutiva de error esencial en el consentimiento. La tasación es inválida. La tasación de TASA del 1 de junio de 2026 no puede ser utilizada para garantía hipotecaria porque carece de los documentos preceptivos: contrato de constructora firmado, certificado de eficiencia energética y seguro decenal de daños. El propio tasador advierte de estas ausencias. Un banco no aceptaría esta tasación. El promotor no arriesga capital. La sociedad propietaria del activo (PHUKET PROPERTIES, S.L.) tiene un capital social de 3.000 euros. El promotor, lejos de aportar fondos propios adicionales, retira 750.000 euros del préstamo. Esto desalinea completamente los incentivos. Si el proyecto encuentra dificultades, el promotor ya ha recuperado su inversión. La deuda existente vence antes. La hipoteca actual a favor de FORT MORTGAGE LENDING SECURITIZATION S.À R.L. (un fondo de deuda privada luxemburgués) vence el 17 de diciembre de 2026. El promotor necesita pagar 5,85 millones de euros a esa fecha. Si el desembolso del préstamo se retrasa o se desvían fondos, el fondo ejecutará la hipoteca. Los inversores de Urbanitae llegarían después. Uso abusivo de los fondos. Del total del Tramo A (7.340.000 €), solo 307.000 € se destinan a terminar la construcción. El resto se va a pagar deuda anterior, equipamiento sobrevalorado, comisiones de estructuración y a dar dinero al promotor. Los Tramos B y C (2.650.000 € adicionales) carecen de destino justificado cuando la obra pendiente está cuantificada en 307.000 €. Riesgo comercial extremo. Una villa de las características del proyecto tiene un mercado potencial de compradores reducidísimo. Las transacciones por encima de 15 millones de euros en Marbella son operaciones off-market que requieren años de prospección comercial. El plazo de 18 meses es insuficiente incluso para iniciar conversaciones serias con compradores potenciales. Blindaje legal del inversor nulo. El contrato de mandato para la ejecución de garantías (Anexo II) exonera expresamente al agente de garantías de cualquier responsabilidad por la exactitud de la información, la validez de las garantías y cualquier gasto derivado de la ejecución. El inversor asume todos los riesgos y debe indemnizar al agente por cualquier reclamación. RIESGOS GEOPOLÍTICOS (GUERRA DE IRÁN Y CIERRE DE ORMUZ) El perfil tradicional de comprador de villas ultra-prime en Marbella incluye a millonarios de Oriente Medio. La guerra de Irán y el consiguiente bloqueo del estrecho de Ormuz afectan a este segmento de compradores por tres vías. En primer lugar, el capital de la región tiende a refugiarse en activos más líquidos y cercanos. Dubái está absorbiendo gran parte de la liquidez regional como refugio seguro. En segundo lugar, las transacciones inmobiliarias de alto standing en Dubái han crecido mientras que el mercado europeo ultra-prime se ralentiza. En tercer lugar, los magnates árabes que tradicionalmente veraneaban en Marbella ahora comparan precios con la Costa Azul y con Dubái, donde el metro cuadrado ultra-prime es significativamente más competitivo. Este contexto reduce aún más el ya de por sí minúsculo mercado potencial para una villa de 25 millones de euros en Sierra Blanca. CONSIDERACIONES FINALES Este proyecto presenta discrepancias documentales irreconciliables entre el folleto comercial, los registros públicos, la tasación y los planos técnicos. El precio de venta objetivo carece de respaldo en el mercado real, como demuestran los propios testigos de venta aportados por Urbanitae. El promotor no arriesga capital y recupera liquidez al inicio. El préstamo se destina mayoritariamente a pagar deuda anterior y comisiones, no a construir. El contrato despliega una arquitectura legal diseñada para exonerar de responsabilidad a la plataforma y al agente de garantías. El contexto geopolítico de guerra en Oriente Medio reduce adicionalmente el ya escaso mercado de compradores potenciales. OPINIÓN FUNDAMENTADA La operación no es una inversión, sino una refinanciación encubierta de deuda existente con extracción de liquidez para el promotor. El inversor asume todos los riesgos de un activo sobrevalorado, de un mercado comprador inexistente, de una estructura de incentivos perversa y de una protección legal nula. El 10,5% de rentabilidad no compensa ni de lejos los riesgos identificados. CONCLUSIÓN No invierta. Este proyecto no es viable económica ni comercialmente. El análisis documental revela contradicciones materiales que, en un contexto de garantías hipotecarias, invalidarían la tasación y pondrían en cuestión la viabilidad del préstamo. El riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido es muy elevado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario y en fuentes de información pública. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico, ni recomendación personalizada de inversión. El inversor debe realizar su propia due diligence y consultar con asesores independientes antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Sparrow In Jail 03/06/26 18:52

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo no voy a entrar, pero si a alguno le interesa os paso las preguntas que considero básicas para el chat:En la documentación aportada no consta el contrato de préstamo entre los inversores y Manjoya Plaza SL. ¿Pueden facilitar el contrato completo antes de que los inversores comprometan su capital?En las notas simples del Registro de la Propiedad, el titular de las 7 parcelas es Servihabitat XXI SA. ¿Por qué en la presentación comercial no se menciona que el vendedor real es Criteria Caixa (el brazo inversor de La Caixa)?Si el vendedor es Criteria Caixa, un gigante financiero con sus propios equipos de valoración, ¿cómo es posible que esté dispuesto a vender un suelo tasado oficialmente en 33,3 millones de euros por solo 7,5 millones? ¿Existe algún acuerdo paralelo o comisión que justifique este diferencial?La tasación aportada es solo un certificado resumido de 2 páginas. ¿Pueden facilitar el informe de tasación completo, con todos sus anejos, incluyendo el método de valoración empleado, la lista completa de testigos de venta con sus precios y ubicaciones, las fotografías de las parcelas y su entorno, y el análisis detallado de la normativa urbanística aplicable?En el documento "Testigos de Venta de Parcelas" se incluyen operaciones de suelo rústico a precios de 10, 36 y 45 euros por metro cuadrado que no son comparables con suelo urbano finalista. ¿Pueden explicar cómo se han seleccionado estos testigos y si el tasador los ha validado como comparables?En el documento "Testigos de Venta Residencial" se enumeran precios de vivienda terminada. ¿Cómo se relaciona este estudio con la valoración de las 7 parcelas de suelo sin edificar? ¿Quién ha elaborado este estudio y ha sido verificado por un experto independiente?El Resumen Económico muestra que el gestor aporta 3 millones de euros, pero de esa cantidad 1,575 millones se destinan al IVA de la compra y 453.750 euros a las arras. Solo quedan aproximadamente 971.250 euros de capital libre para contingencias. ¿Pueden confirmar esta cifra y explicar dónde está el resto del equity prometido?El capital social de la SPV (Manjoya Plaza SL) es de 3.000 euros. El capital social del gestor (Hispania Gestión Urbana SL) es de 3.000 euros. El capital social de la sociedad propietaria del gestor (Inter Alia Capital SL) es de 4.000 euros. La misma persona (Belén Castro Rodríguez) es administradora única de todas ellas. ¿Dónde está el "equipo gestor con amplia experiencia" que promete el marketing? ¿Quién asume realmente el riesgo patrimonial del proyecto?¿Los 3 millones de euros de equity del gestor están ya depositados en una cuenta bloqueada a nombre de la SPV o son una mera promesa de aportación futura? En caso de quiebra de la SPV, ¿ese equity tiene prioridad de cobro por debajo del préstamo de Urbanitae?La responsabilidad hipotecaria del 150% (9,937 millones de euros) ¿se calcula sobre el préstamo total de 6,625 millones o solo sobre el tramo de Urbanitae? ¿Quién responde personalmente con ese 150%? ¿Solo la SPV o hay avalistas personas físicas con patrimonio real?En la Ficha de Datos Fundamentales, el "make-whole" aparece como 9 meses en la página 2 y como 12 meses en la página 4. ¿Cuál es el periodo correcto?Los coinversores externos aportan 4,07 millones de euros. ¿Quiénes son? ¿Tienen el mismo rango de garantías hipotecarias que los inversores de Urbanitae o existe subordinación? En caso de ejecución hipotecaria, ¿cómo se reparte el importe obtenido entre Urbanitae y los coinversores?La comisión de extensión del 1% sobre el saldo vivo por cada prórroga de 6 meses, ¿se distribuye íntegramente entre los inversores a prorrata como compensación por el retraso o la percibe Urbanitae en su totalidad o en parte?¿Pueden aportar el contrato de compraventa vinculante de la Parcela 14, con la identidad del comprador y las condiciones completas? ¿Por qué ese comprador no compra directamente la parcela al vendedor original (Criteria Caixa) en lugar de necesitar la intermediación del gestor y la financiación de Urbanitae?Según las notas simples, no hay ninguna carga registral que impida vender la Parcela 14 individualmente. ¿Puede el gestor acreditar documentalmente que Criteria Caixa se niega a vender parcelas sueltas y exige la venta del paquete completo de 7 parcelas?¿Podrían facilitar las cuentas anuales y el balance de Hispania Gestión Urbana SL para verificar si tiene activos reales o solo es una sociedad instrumental sin patrimonio?¿Quién está detrás de Inter Alia Capital SL? ¿Cuáles son sus socios reales? ¿Es una sociedad vinculada a Belén Castro Rodríguez o pertenece a un grupo externo?¿Por qué el certificado de tasación indica como finalidad "garantía hipotecaria" según el Real Decreto 716/2009 para préstamos que respalden títulos hipotecarios? ¿Cómo encaja esto con la estructura de Urbanitae? ¿Quién es el prestamista final? ¿Van a ceder el préstamo a una entidad financiera?¿Qué sucede si el comprador de la Parcela 14 no paga en la fecha prevista? ¿Hay penalizaciones? ¿Quién asume el riesgo de impago de ese comprador?El proyecto de construcción (Anexo III) que proyecta ingresos de 65,4 millones y un beneficio de 15 millones no está garantizado ni es vinculante. ¿Pueden confirmar que los inversores de Urbanitae no participan de ese beneficio y que su única garantía es el suelo tasado en 33,3 millones?