Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 22/01/26 11:50

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Sí.https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/inversiones-alternativas/2025-11-07/venta-civislend-ey-crowdlending_4242354/

Sparrow In Jail 21/01/26 17:42

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, ¡Madre mía! menudo engaño. Es denunciable.

Sparrow In Jail 21/01/26 12:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Si cuentanos porfa.

Sparrow In Jail 20/01/26 22:29

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Este me gustaba mucho más, al menos se encargan ellos de gestionar la retención reducida de Portugal, al principio viendo la documentación iba muy bien, pero al final la pifian, yo creo que es más dejadez a que el proyecto fuera malo, os paso mi due dilligence, ya tengo las preguntas del chat preparadas, espero que lo aclaren en ellas, aunque… no sé yo INFORME DE ANÁLISIS - PASSEIO ALEGRE OPORTO TRAMO II RESUMEN EJECUTIVO Tras analizar toda la documentación disponible (certificación registral, tasación, licencia municipal, estudio económico, estudio de mercado e informe de riesgos), se concluye que el proyecto presenta una base sólida en cuanto a activo y viabilidad urbanística, pero está lastrado por graves deficiencias en la presentación a inversores. La plataforma Civislend ha publicado información contradictoria y documentos desactualizados que impiden realizar una evaluación financiera fiable. La decisión de inversión debe suspenderse hasta que se corrijan estas incoherencias fundamentales. ANÁLISIS FINANCIERO El análisis financiero se ve severamente comprometido por inconsistencias en los datos básicos: El "Estudio Económico" proporcionado por Civislend describe un proyecto de 8 viviendas con un cronograma obsoleto (inicio de obra en diciembre 2025, fecha ya pasada).Sin embargo, la licencia municipal vigente (Aditamento de octubre 2025) y el resto de documentación oficial son para un proyecto de 6 viviendas.Existe discrepancia en la superficie construida: el estudio económico y resumen hablan de 1.052 m², mientras que la licencia detalla 996 m² totales y 766 m² para vivienda.Todos los cálculos de rentabilidad, margen (12.91%) y flujo de caja del estudio económico se basan en el proyecto de 8 viviendas, por lo que carecen de validez para el proyecto real de 6 viviendas.El único dato financiero sólido es el ratio Loan-to-Value (LTV): el préstamo total (3.8M€) representa aproximadamente el 58% del valor actual del suelo tasado (6.55M€), lo que proporciona un colchón de seguridad del 42%.FORTALEZAS Ubicación excepcional: suelo en primera línea del río Duero en Foz do Douro, la zona más exclusiva de Oporto.Viabilidad legal confirmada: licencia de obras municipal definitiva concedida en octubre de 2025 para 6 viviendas, incluyendo condicionantes técnicos para gestión de riesgos (inundación).Garantía real sólida: hipoteca de primer rango sobre un activo valorado sustancialmente por encima del importe del préstamo (LTV 58%).Promotor matriz con experiencia: Alquimaison SA cuenta con más de 25 años en el sector y más de 2.600 viviendas entregadas.DEBILIDADES Y RIESGOS Información financiera incorrecta: Civislend presenta un estudio económico que no corresponde al proyecto real (8 vs 6 viviendas). Esto invalida cualquier análisis de rentabilidad.Documentación legal desactualizada: la certificación registral de la propiedad está caducada desde junio de 2025. No se puede verificar si existen cargas hipotecarias recientes.Estructura societaria opaca y de riesgo: el prestatario es Rosa Orbital S.A., una sociedad creada en octubre de 2025 sin historial propio. La "experiencia" publicitada pertenece a su matriz.Incoherencias en datos básicos: discrepancias en superficie construida (1.052 m² vs 996 m²) y fechas de cronograma.Riesgo comercial alto: precio objetivo (~6.958€/m²) un 24% superior a la media de obra nueva en la zona, sin pre-ventas iniciadas.Dependencia de venta final: el 70% del pago de compradores se recibiría al final de la obra, creando riesgo de liquidez.Costes de construcción no verificados: el presupuesto de construcción (1.788.400€) no está respaldado por un contrato o presupuesto vinculante público.CONSIDERACIONES FINALES La plataforma Civislend ha demostrado una debida diligencia deficiente al publicar documentos contradictorios y desactualizados.El prestatario directo (Rosa Orbital S.A.) es una sociedad de propósito específico (SPV) con apenas 3 meses de existencia, lo que concentra el riesgo en este único proyecto.Aunque el colchón de seguridad del LTV (58%) es excelente, no compensa la falta de transparencia y los errores en la información básica proporcionada.El mayor riesgo identificado no es inmobiliario, sino de gestión de la plataforma y veracidad de la información.OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN No se recomienda invertir en esta campaña en su estado actual. Las incoherencias documentales, particularmente la presentación de un estudio económico con datos falsos (8 viviendas vs proyecto real de 6), muestran una falta de profesionalidad y transparencia inaceptables. La plataforma no ha cumplido con los estándares mínimos de rigor en la presentación de información a inversores. Antes de considerar cualquier inversión, Civislend debe: Proporcionar un estudio económico actualizado y coherente que refleje fielmente el proyecto licenciado de 6 viviendas.Publicar una certificación registral actualizada (2026) que verifique la inexistencia de cargas sobre la propiedad.Aclarar documentalmente la relación entre las tres sociedades involucradas (Heinz+Costa, Rosa Orbital, Alquimaison).Explicar las discrepancias en superficies construidas y fechas de cronograma.En resumen: se trata de un activo valioso mal presentado. La oportunidad podría reconsiderarse solo si Civislend rectifica públicamente y proporciona la documentación corregida. Hasta entonces, el riesgo derivado de la mala gestión de la información por parte de la plataforma supera los posibles beneficios de la inversión.

Sparrow In Jail 20/01/26 15:13

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Yo creo que los profesionales no invierten en estas plataformas, ellos van más por otro lado.

Sparrow In Jail 20/01/26 15:12

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Sí, yo he invertido varías veces en proyectos de Civislend, pero últimamente tanto ellos como Wecity y Urbanitae cada vez sacan cosas peores, están decantándose por pillar su comisión y aumentar su cartera sin importarles el resto.Yo creo que, como están en proceso de venta, quieren tener muchas promociones para "encarecer" y que el nuevo comprador les pague un buen pellizco y quitarse de enmedio.

Sparrow In Jail 19/01/26 22:11

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, ¿Has considerado que en el valor del piso también entra la posibilidad de alquilarlo y que si hay limites en el precio al que se puede alquilar el piso se deprecia?Si yo voy a comprar un piso para alquilarlo nunca lo haría en una zona declarada tensionada, a menos que su precio fuera bastante más bajo al que se cobraría por una zona "libre".Pero es sólo mi opinión. Además ese sólo es un matiz entre otros muchos que tiene esta promoción.

Sparrow In Jail 19/01/26 21:21

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Después de analizar las respuestas dadas al chat por Civislend la cosa es peor de lo que se suponía, en fin: INFORME ACTUALIZADO - PROYECTO RESIDENCIAL TERRASSA (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)FECHA: Enero 2026. ANÁLISIS POST-RESPUESTAS OFICIALES DE CIVISLEND.FUENTES: Ficha Comercial, Teaser, Ficha de Datos Fundamentales (FDFI), Notas Simples Registrales (oct 2024), Informe de Tasación TINSA, Proyecto Básico, Estudio Económico, y RESPUESTAS OFICIALES en el chat de Civislend (19/01/2026).1. RESUMEN EJECUTIVOTras recibir las respuestas oficiales, se confirma que la oferta contiene INFORMACIÓN FALSA Y ENGAÑOSA. La afirmación clave de que el activo "ya está escriturado a nombre del promotor" (Teaser) es contradicha por Civislend, quien admite que la compra NO ESTÁ INSCRITA en el Registro y que la Opción de Compra a favor de un tercero SIGUE VIGENTE. Los inversores del Tramo I están financiando en realidad el INTENTO DE RESOLVER UN GRAVE PROBLEMA LEGAL PREVIO (la opción), no un proyecto con un activo limpio. Además, se OMITE el riesgo regulatorio de la Ley de Vivienda Catalana. La estructura de plazos es inviable. OPINIÓN: INVERSIÓN DE RIESGO EXTREMO, NO RECOMENDABLE.2. ANÁLISIS FINANCIERO Y DE VIABILIDADRENTABILIDAD OFRECIDA: 11% TIN. Insuficiente para el riesgo de pérdida total identificado.DESTINO REAL DE LOS FONDOS (SEGÚN RESPUESTAS): Civislend confirma que "parte del capital de la financiación se destina a levantar" la Opción de Compra. EL DINERO DE LOS INVERSORES SE USA PARA INTENTAR CANCELAR UN DERECHO A FAVOR DE UN TERCERO (Pau Antó Espelta) que permite comprar el solar por 400.000€.GARANTÍA REAL: NO EXISTE A DÍA DE HOY. Para constituir la hipoteca, primero debe resolverse la opción e inscribirse la compra.PLAZOS INVIABLES: Préstamo a 24 meses (bullet). Civislend admite que la salida final es "con la venta de las viviendas". ES FÍSICAMENTE IMPOSIBLE VENDER VIVIENDAS NO CONSTRUIDAS EN 24 MESES. Dependencia de refinanciación.3. FORTALEZAS (PUNTOS POSITIVOS)UBICACIÓN: Solar en centro de Terrassa.PROYECTO TÉCNICO: Existe Proyecto Básico visado.ESTUDIO DE MERCADO: Precios de venta proyectados alineados con el mercado.4. DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (CONFIRMADOS Y AGRAVADOS)A) FALSEDAD SOBRE LA PROPIEDAD Y RIESGO LEGAL EXTREMO (OPCIÓN DE COMPRA)FALSEDAD EN EL TEASER: Afirma "activo ya escriturado a nombre del promotor..." (documento de marketing).REALIDAD ADMITIDA POR CIVISLEND: Respuesta oficial: "la compraventa ha sido registrada pero NO INSCRITA" y "la Nota Simple actualizada todavía no la hemos recibido" (chat, 19/01/2026).CONSECUENCIA: EL PROMOTOR NO ES EL DUEÑO REGISTRAL. Titular: SARON MORTERO S.L. (Notas Simples, oct 2024).LA CARGA LETAL: Notas Simples muestran un DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA a favor de Pau Antó Espelta (400.000€, vigente hasta 2028). Civislend confirma que se usará el dinero de los inversores para "levantarla".RIESGO: Si no se cancela la opción, el proyecto es inviable. Si el optante la ejerce, la hipoteca prometida NUNCA SE CONSTITUIRÁ.B) RIESGO REGULATORIO OMITIDO: LEY DE VIVIENDA DE CATALUÑALAS NOTAS SIMPLES señalan que la finca está en zona sujeta a los artículos 15 y 136.5 de la Ley 18/2007 (Ley de Vivienda de Cataluña).ESTO PERMITE A LA ADMINISTRACIÓN (Generalitat/Ayuntamiento): 1) Ejercer DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO (adquisición preferente) sobre las viviendas, y 2) en ciertos casos, establecer límites a los precios de venta.OMISIÓN TOTAL: Este riesgo material, que impacta DIRECTAMENTE en los ingresos proyectados (8.026.284€), NO APARECE en el Teaser, la FDFI, el Estudio Económico ni el "Análisis de Riesgos" de la plataforma.RESPUESTA DE CIVISLEND: En el chat, minimizan el riesgo, afirmando que el tanteo sería "al mismo precio" y que la limitación de precios "es solo para alquiler". Esto es UNA INTERPRETACIÓN OPTIMISTA Y POTENCIALMENTE ERRÓNEA. El riesgo existe y no fue informado.C) MODELO FINANCIERO ENGAÑOSONO ES UN PRÉSTAMO GARANTIZADO POR UN ACTIVO POSEÍDO. Es un PRÉSTAMO PARA INTENTAR ADQUIRIR UN DERECHO SOBRE UN ACTIVO. Riesgo crediticio muy superior.D) PROMOTOR (CONTRAPARTE) SIN SOLIDEZPrestataria: INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L., constituida el 07/11/2025 (FDFI). SPV de DOS MESES, sin historial. No hay documento que vincule garantías con Grupo Lugano.E) PLAZOS INCOMPATIBLES Y DEPENDENCIA DE MÁS DEUDACivislend admite dependencia de licencia en 6 meses y de activar Tramo II/III. Si no, el Tramo I queda ATASCADO.Salida con ventas que tardarán años. REFINANCIACIÓN OBLIGATORIA casi segura.5. CONSIDERACIONES FINALESLas respuestas de Civislend confirman la información falsa y revelan omisiones graves. El inversor financia la solución de un problema legal (opción) y asume un riesgo regulatorio (ley catalana) no informado, a través de una SPV sin historial y con plazos irreales. Fallo de due diligence de la plataforma.6. OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓNOPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO DE PÉRDIDA TOTAL.CONCLUSIÓN:La evidencia demuestra información falsa (propiedad), omisión de riesgos materiales (Opción de Compra, Ley Catalana), contraparte débil y plazos inviables. Perfil de riesgo inaceptable para el inversor minorista. El 11% no compensa.RECOMENDACIONES:NO INVERTIR.EXIGIR A CIVISLEND rectificación pública de la información falsa y divulgación de los riesgos omitidos.CONSIDERAR QUEJA ANTE LA CNMV por información engañosa y omisión de hechos esenciales (Opción de Compra, propiedad falsa, Ley Catalana).

Sparrow In Jail 19/01/26 17:31

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Gracias, ya hice las preguntas pero con el tiempo que dan desde las preguntas a la apertura de poco van a servir.

Sparrow In Jail 19/01/26 10:07

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Esa es otra, pierdes el 10% de los intereses casi seguro, incluso les hice la pregunta especifica de como se debería gestionar la retención portuguesa para que solo retengan el 15% y no respondieron.Pero es que además tiene otras inconsistencias, yo no voy a entrar.