Sparrow In Jail
20/01/26 22:29
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Civislend
Buenas noches, Este me gustaba mucho más, al menos se encargan ellos de gestionar la retención reducida de Portugal, al principio viendo la documentación iba muy bien, pero al final la pifian, yo creo que es más dejadez a que el proyecto fuera malo, os paso mi due dilligence, ya tengo las preguntas del chat preparadas, espero que lo aclaren en ellas, aunque… no sé yo INFORME DE ANÁLISIS - PASSEIO ALEGRE OPORTO TRAMO II RESUMEN EJECUTIVO Tras analizar toda la documentación disponible (certificación registral, tasación, licencia municipal, estudio económico, estudio de mercado e informe de riesgos), se concluye que el proyecto presenta una base sólida en cuanto a activo y viabilidad urbanística, pero está lastrado por graves deficiencias en la presentación a inversores. La plataforma Civislend ha publicado información contradictoria y documentos desactualizados que impiden realizar una evaluación financiera fiable. La decisión de inversión debe suspenderse hasta que se corrijan estas incoherencias fundamentales. ANÁLISIS FINANCIERO El análisis financiero se ve severamente comprometido por inconsistencias en los datos básicos: El "Estudio Económico" proporcionado por Civislend describe un proyecto de 8 viviendas con un cronograma obsoleto (inicio de obra en diciembre 2025, fecha ya pasada).Sin embargo, la licencia municipal vigente (Aditamento de octubre 2025) y el resto de documentación oficial son para un proyecto de 6 viviendas.Existe discrepancia en la superficie construida: el estudio económico y resumen hablan de 1.052 m², mientras que la licencia detalla 996 m² totales y 766 m² para vivienda.Todos los cálculos de rentabilidad, margen (12.91%) y flujo de caja del estudio económico se basan en el proyecto de 8 viviendas, por lo que carecen de validez para el proyecto real de 6 viviendas.El único dato financiero sólido es el ratio Loan-to-Value (LTV): el préstamo total (3.8M€) representa aproximadamente el 58% del valor actual del suelo tasado (6.55M€), lo que proporciona un colchón de seguridad del 42%.FORTALEZAS Ubicación excepcional: suelo en primera línea del río Duero en Foz do Douro, la zona más exclusiva de Oporto.Viabilidad legal confirmada: licencia de obras municipal definitiva concedida en octubre de 2025 para 6 viviendas, incluyendo condicionantes técnicos para gestión de riesgos (inundación).Garantía real sólida: hipoteca de primer rango sobre un activo valorado sustancialmente por encima del importe del préstamo (LTV 58%).Promotor matriz con experiencia: Alquimaison SA cuenta con más de 25 años en el sector y más de 2.600 viviendas entregadas.DEBILIDADES Y RIESGOS Información financiera incorrecta: Civislend presenta un estudio económico que no corresponde al proyecto real (8 vs 6 viviendas). Esto invalida cualquier análisis de rentabilidad.Documentación legal desactualizada: la certificación registral de la propiedad está caducada desde junio de 2025. No se puede verificar si existen cargas hipotecarias recientes.Estructura societaria opaca y de riesgo: el prestatario es Rosa Orbital S.A., una sociedad creada en octubre de 2025 sin historial propio. La "experiencia" publicitada pertenece a su matriz.Incoherencias en datos básicos: discrepancias en superficie construida (1.052 m² vs 996 m²) y fechas de cronograma.Riesgo comercial alto: precio objetivo (~6.958€/m²) un 24% superior a la media de obra nueva en la zona, sin pre-ventas iniciadas.Dependencia de venta final: el 70% del pago de compradores se recibiría al final de la obra, creando riesgo de liquidez.Costes de construcción no verificados: el presupuesto de construcción (1.788.400€) no está respaldado por un contrato o presupuesto vinculante público.CONSIDERACIONES FINALES La plataforma Civislend ha demostrado una debida diligencia deficiente al publicar documentos contradictorios y desactualizados.El prestatario directo (Rosa Orbital S.A.) es una sociedad de propósito específico (SPV) con apenas 3 meses de existencia, lo que concentra el riesgo en este único proyecto.Aunque el colchón de seguridad del LTV (58%) es excelente, no compensa la falta de transparencia y los errores en la información básica proporcionada.El mayor riesgo identificado no es inmobiliario, sino de gestión de la plataforma y veracidad de la información.OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN No se recomienda invertir en esta campaña en su estado actual. Las incoherencias documentales, particularmente la presentación de un estudio económico con datos falsos (8 viviendas vs proyecto real de 6), muestran una falta de profesionalidad y transparencia inaceptables. La plataforma no ha cumplido con los estándares mínimos de rigor en la presentación de información a inversores. Antes de considerar cualquier inversión, Civislend debe: Proporcionar un estudio económico actualizado y coherente que refleje fielmente el proyecto licenciado de 6 viviendas.Publicar una certificación registral actualizada (2026) que verifique la inexistencia de cargas sobre la propiedad.Aclarar documentalmente la relación entre las tres sociedades involucradas (Heinz+Costa, Rosa Orbital, Alquimaison).Explicar las discrepancias en superficies construidas y fechas de cronograma.En resumen: se trata de un activo valioso mal presentado. La oportunidad podría reconsiderarse solo si Civislend rectifica públicamente y proporciona la documentación corregida. Hasta entonces, el riesgo derivado de la mala gestión de la información por parte de la plataforma supera los posibles beneficios de la inversión.