Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 11/08/26 13:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,Te lo negarán, pero lo normal es que los mejores proyectos los empaqueten agrupándolos para inversores institucionales y ser competitivos, y los que no son tan buenos nos los dejen a nosotros.Confío en que solo se traten de proyectos de equity, a los que desde hace tiempo no entro.

Sparrow In Jail 11/08/26 12:35

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Si te refieres al proyecto Alicante Laguna Salada las acabo de colgar en el chat de Telegram, todavía no han respondido pasará un tiempo hasta que lo hagan, lo puedes ver todo en el chat.

Sparrow In Jail 11/08/26 11:38

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto RESIDENCIAL CARTAMA RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO RESIDENCIAL CÁRTAMA (BPG CAPITAL / CIVISLEND) NOTA PREVIA SOBRE CIVISLEND Y LA CNMV En diciembre de 2023, la CNMV impuso a Civislend PSFP SA una sanción total de 56.000 € por la comisión de dos infracciones muy graves, tipificadas en el artículo 56.1.a) de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. El motivo fue el incumplimiento de las obligaciones de información a los inversores. La resolución fue publicada en el BOE. Este antecedente debe tenerse en cuenta al evaluar la calidad y fiabilidad de la información proporcionada por la plataforma. 1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS Plataforma: Civislend PSFP SA (sancionada por la CNMV por infracción muy grave en febrero de 2025). Promotor declarado en la FDFI: MARENOSTRUM CAPITAL INVESTMENT SL (B-70793435). El promotor real es BPG Capital, que utiliza esta sociedad instrumental como vehículo de inversión. La SPV propietaria del suelo es DESARROLLOS ARROYO HONDO SL (B67749242), que es quien otorga la garantía hipotecaria. Representante legal: D. Benito Cristóbal Pérez García (administrador único de ambas sociedades). Objeto declarado: Préstamo para la financiación de los costes de construcción de 6 viviendas unifamiliares adosadas en Cártama (Málaga). Importe del préstamo: 1.125.000 € (con una recaudación mínima del 80% = 900.000 €). Plazo: 21 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales. Tipo de interés nominal (TIN): 11,00% anual. Rentabilidad total estimada para el inversor: 19,25% en 21 meses (interés simple). Pago de intereses: Bullet (todo al vencimiento). Comisión de apertura: 5,50% (61.875 €), que reduce el importe neto que recibe el promotor para la obra. Tipo de interés de demora: Interés pactado + 5% anual. Amortización anticipada: Permitida sin penalización a partir de la finalización del mes 12, con devengo mínimo de 12 meses de intereses. Inversión mínima: 250 €. Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre las dos parcelas (fincas 15.415 y 15.414 del Registro de la Propiedad de Álora).Prenda sobre las participaciones sociales de la SPV (DESARROLLOS ARROYO HONDO SL).Cesión de derechos de crédito frente a compradores (no detallada en la documentación).Project Monitor: Sí (supervisa certificaciones de obra y desembolsos). Contrato de préstamo: No se ha facilitado a los inversores en la documentación pública. 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN (VERIFICACIÓN CRUZADA) 2.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (13 de mayo de 2026) DESARROLLOS ARROYO HONDO SL es propietaria del 100% de ambas parcelas desde el 3 de junio de 2025 (inscripción de la compra del 4 de marzo de 2025). La parcela 1 (Jilguero 11, finca 15.414) tiene 180,10 m². La parcela 2 (Jilguero 9, finca 15.415) tiene 177,38 m². La superficie total es de 357,48 m² (ligeramente superior a los 354 m² declarados). No existen cargas registrales (hipotecas, embargos o anotaciones preventivas) a favor de terceros. Existe una afección fiscal por ITP autoliquidado con un plazo de 5 años, que es un procedimiento estándar y no constituye un riesgo relevante. No consta hipoteca a favor de los inversores de Civislend en la fecha de las notas simples. 2.2 Informe de Tasación de Eurovaloraciones (26 de mayo de 2026) La tasación ha sido realizada por EUROVALORACIONES, S.A., sociedad de tasación inscrita en el Registro del Banco de España (código 4388). El valor de tasación actual del suelo es de 424.059,08 €. El valor HET (Hipótesis de Edificio Terminado) es de 2.013.644,29 €. La superficie total construida es de 734,31 m². El valor del suelo es de 392.815,18 € y el valor de construcción es de 0,00 €, lo que confirma que la obra está al 0%. El porcentaje total de obra realizada es del 2,54% (solo gastos necesarios). La fecha de la visita fue el 22 de mayo de 2026 y la tasación caduca el 26 de noviembre de 2026. ADVERTENCIAS GRAVES DEL TASADOR: No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra.No se ha dispuesto de presupuesto de contrata.No se ha dispuesto de documento acreditativo de la expedición del seguro de daños decenal.No se ha aportado el certificado de eficiencia energética.La referencia catastral no está coordinada con el Registro de la Propiedad.Existen discrepancias entre la dirección y/o superficie y su descripción registral y/o catastral.La licencia de obras tiene condicionantes.El inmueble se encuentra en situación de "en proyecto" y la obra está al 0%.2.3 Licencias de Obras (Expedientes 1835/25 y 1939/25) Las licencias fueron concedidas el 17 y 19 de marzo de 2026. Sin embargo, NO AUTORIZAN EL INICIO DE LAS OBRAS. El Ayuntamiento exige la presentación de la siguiente documentación (art. 310 RGLISTA) para autorizar el inicio: Declaración responsable de concordancia entre Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución.Proyecto de Ejecución Visado.Estudio de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición.Estudio de Seguridad y Salud.Certificado de Eficiencia Energética del Proyecto del Edificio.Certificados de intervención de Arquitecto (dirección de obras) y Arquitecto Técnico (dirección de ejecución).Proyecto de Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT).El promotor tiene los proyectos visados (Ejecución, ICT, Seguridad y Salud), pero NO CONSTA que los haya presentado formalmente en el Ayuntamiento. El plazo de caducidad de la licencia es de 6 meses desde su concesión. La licencia de Jilguero 11 caduca el 17 de septiembre de 2026 y la de Jilguero 9 el 19 de septiembre de 2026. Quedan aproximadamente 35-37 días para iniciar las obras (a fecha de 11 de agosto de 2026). Si no se inician en ese plazo, la licencia caduca y el promotor debe solicitar una nueva. La altura máxima autorizada es de 9,95 m y el proyecto tiene 6,85-6,97 m, por lo que cumple ampliamente con la servidumbre aeronáutica. 2.4 Proyecto de Ejecución Visado (13-14 de mayo de 2026) El proyecto está redactado por el arquitecto D. Francisco Javier Moreno Téllez (COA Málaga nº 1.545) del estudio "unoconuno arquitectos". Está visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga. Se trata de un proyecto completo (no básico) que incluye memoria, planos, mediciones y presupuesto. El PEM declarado en el proyecto es de 784.765 € para las dos promociones (397.637 € para Jilguero 9 y 387.128 € para Jilguero 11). El estudio geotécnico está justificado con datos de una parcela colindante (Jilguero 7), lo que reduce el coste pero implica que no se ha realizado un estudio específico. El promotor ha firmado la conformidad con esta solución alternativa. 2.5 Proyecto ICT Visado (23 de octubre de 2025) El proyecto ICT está redactado por el Ingeniero Técnico de Telecomunicación D. Sergio Ortega Gallardo (colegiado nº 6133) y visado por el COITT. Incluye pliego de condiciones y presupuesto. El presupuesto asciende a 6.238,21 € de ejecución material, 8.982,40 € con IVA incluido. El proyecto ICT existe y está visado, pero NO CONSTA que haya sido presentado en el Ayuntamiento. 2.6 Estudio de Seguridad y Salud Visado (23 de octubre de 2025) El estudio está incluido en el proyecto ICT y visado por el COITT. Incluye la identificación de riesgos, medidas de prevención y protección, y la previsión de elementos de seguridad fijos en la edificación (puntos de anclaje en cubierta). Existe y está visado, pero NO CONSTA que haya sido presentado en el Ayuntamiento. 2.7 Estudio de Mercado La oferta de obra nueva en Cártama es muy limitada (solo dos promociones de adosados). El proyecto se sitúa en 2.703 €/m². La promoción comparable más cercana (Andrómeda 9, a 360 metros) se vende a 2.393 €/m². El proyecto es un 13% más caro que su competencia directa. Los cierres recientes de obra nueva en Cártama muestran precios de 2.079 €/m² a 2.729 €/m². El proyecto se sitúa en la parte alta del rango. La oferta limitada puede permitir un precio premium, pero las calidades del proyecto son estándar-media (porcelánico rectificado, PVC con rotura de puente térmico, preinstalación de aire acondicionado, apoyo solar para ACS). No hay elementos diferenciales claros que justifiquen un precio 13% superior a la competencia directa. 2.8 Estudio Económico (Business Plan) CUENTA DE RESULTADOS: Ingresos totales (6 viviendas): 1.985.000 € (2.703 €/m²).Costes totales: 1.645.752 €.Beneficio antes de impuestos: 339.249 € (17,09% sobre ventas).DETALLE DE COSTES: Compra de suelo y asociados: 152.800 € (140.000 € de compra + 12.800 € de ITP).Costes de Construcción: 1.004.377 €.Dirección facultativa y seguros: 60.300 €.Licencias, tasas y otros tributos: 53.587 €.Comercialización: 60.000 € (3% sobre ventas).Gastos legales: 36.250 €.Gastos financieros: 278.438 € (incluye intereses del 11% y comisión de apertura del 5,50%).ESTRUCTURA DE FONDOS: Promotor (suelo + asociados): 274.189 € (16,67%).Préstamo Civislend: 1.125.000 € (68,36%).Gastos a pagar con ventas: 246.563 € (14,98%).GASTOS FINANCIEROS (detalle): Comisión de apertura: 61.875 € (5,50%).Intereses (21 meses): ~216.000 €.Otros costes financieros: ~563 €.Total gastos financieros: 278.438 €.El coste de construcción (1.004.377 €) es un 10% inferior a la estimación del tasador (1.115.000 €), lo que es positivo. El margen del promotor es saludable (17% sobre ventas) y puede soportar un sobrecoste de hasta el 24% antes de entrar en pérdidas. 2.9 Memoria de Calidades Las calidades son estándar-media: estructura de hormigón armado, fachadas de capuchina con lana de roca, carpintería de PVC con rotura de puente térmico, porcelánico rectificado, azulejo rectificado, puerta de seguridad, armarios empotrados, preinstalación de aire acondicionado por conductos, termo eléctrico con apoyo solar para ACS, videoportero. No hay elementos de lujo que justifiquen un precio premium significativo sobre la competencia. 3. ANÁLISIS FINANCIERO PARA EL INVERSOR 3.1 Rentabilidad del inversor La rentabilidad total estimada es del 19,25% en 21 meses (interés simple: 11% anual × 1,75 años). Sobre una inversión de 1.000 €, el inversor recibiría aproximadamente 192,50 € de intereses al vencimiento. 3.2 El riesgo letal: El préstamo es 2,65 veces superior al valor de la garantía (RIESGO EXTREMO) Este es el punto más importante y el que la plataforma maquilla hábilmente con el LTV HET. El préstamo total es de 1.125.000 €.El valor de tasación actual del suelo es de 424.059 €.El LTV real (deuda / valor real) es del 265%.Traducido al español: la deuda es 2,65 veces superior al valor de la garantía real. Si el promotor quiebra mañana (o en los próximos 6-12 meses, antes de que la obra genere valor), la hipoteca de primer rango solo cubre 424.000 € de los 1.125.000 € prestados. Consecuencia: En caso de quiebra temprana, los inversores perderían aproximadamente el 62% de su capital (unos 700.000 €). No es una posibilidad remota. Es una consecuencia matemática de que el préstamo es desproporcionado respecto al valor real del activo que lo garantiza. 3.3 El LTV HET es un espejismo comercial (RIESGO EXTREMO) El folleto destaca el LTV HET del 56% (1,125M / 2,013M). Este dato es técnicamente correcto, pero no es válido para proteger al inversor en caso de impago durante la obra. Solo sería válido si las viviendas estuvieran terminadas y tasadas. Si están terminadas, no hay quiebra. El LTV HET es un argumento de marketing que no protege al inversor en el escenario de riesgo real (obra parada). 3.4 Escenario de ejecución con obra parada: Las pérdidas son casi totales (RIESGO EXTREMO) Si el promotor quiebra después de haber empezado la obra (por ejemplo, al 40-50% de ejecución), el escenario es aún peor: Deuda dispuesta estimada: 700.000-900.000 €.Valor de una obra parada: No es el suelo (424.000 €), ni el HET (2.000.000 €). Es un valor inferior al del suelo, porque la estructura a medio hacer no sirve para otro proyecto y hay que demolerla. El valor en subasta podría ser de 300.000-350.000 €.Pérdida estimada para el inversor: 70-80% del capital invertido.La garantía hipotecaria de primer rango no protege al inversor en el escenario más probable de impago (quiebra durante la obra). Solo protegería si el promotor ya hubiera terminado las viviendas y estas tuvieran el valor HET, pero si están terminadas no hay quiebra. La garantía es un círculo vicioso. 3.5 Capacidad del promotor para absorber sobrecostes El beneficio neto del promotor es de 339.249 €. El promotor puede soportar un sobrecoste de construcción de hasta el 24% (≈240.000 €) antes de entrar en pérdidas. Si los costes suben un 25%, el promotor no obtiene beneficio. Si suben un 30%, el promotor pierde dinero. En un escenario de inflación o conflicto geopolítico, un sobrecoste del 30% no es descartable. 3.6 Flujo de caja del inversor El inversor no recibe ningún pago durante los 21 meses. Todo el capital y los intereses se devuelven al vencimiento. Esto significa que el inversor no tiene liquidez durante el plazo de la inversión y está expuesto al riesgo de que el promotor no pueda repagar el préstamo al vencimiento. 4. FORTALEZAS Suelo en propiedad y escriturado a nombre del promotor. El suelo fue comprado en marzo de 2025 e inscrito en el Registro de la Propiedad en junio de 2025. No hay dudas sobre la titularidad.Proyecto técnicamente completo y visado. El Proyecto de Ejecución está visado por el Colegio de Arquitectos, el ICT está visado por el COITT, y el Estudio de Seguridad y Salud también está visado. El diseño arquitectónico es sólido y las calidades son aceptables.Licencia de obras concedida. El Ayuntamiento ha verificado que el proyecto cumple con la normativa urbanística y ha concedido la licencia. Aunque no autoriza el inicio, la concesión es un hito importante.Garantía hipotecaria de primer rango. El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre las dos parcelas, con un valor de tasación de 424.059 €. (Aunque insuficiente, como hemos visto).Margen del promotor saludable. El beneficio antes de impuestos es del 17,09% sobre ventas (339.249 €). El promotor tiene un colchón para absorber sobrecostes de hasta el 24% antes de entrar en pérdidas.Aportación significativa del promotor. El promotor ha invertido 274.189 € en el proyecto (compra del suelo + ITP). Su capital está por delante en el riesgo.Project Monitor independiente. La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos mensuales reduce el riesgo de desviaciones.Oferta limitada en Cártama. Solo hay dos promociones de obra nueva en la zona, lo que reduce la competencia directa y puede permitir un precio premium.Segundo proyecto con Civislend. El promotor ya ha ejecutado un proyecto anterior con Civislend (Residencial Nerja), aunque solo lleva 2 meses de desarrollo. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS 5.1 Riesgo de caducidad de la licencia de obras (RIESGO EXTREMO) Las licencias fueron concedidas en marzo de 2026 y caducan en septiembre de 2026. Quedan aproximadamente 35-37 días para iniciar las obras (a fecha de 11 de agosto de 2026). El promotor tiene que presentar la documentación pendiente en el Ayuntamiento y empezar a construir. Si no lo hace, la licencia caduca y el promotor debe solicitar una nueva, lo que retrasaría el proyecto al menos 6-12 meses. El folleto de Civislend presenta la licencia como un logro, pero omite que está a punto de caducar y que no autoriza el inicio. 5.2 Riesgo de falta de constructor y presupuesto (RIESGO EXTREMO) El tasador advirtió que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El promotor tiene una estimación del arquitecto (1.004.377 €), pero no un contrato firmado con un constructor. Sin constructor contratado, la obra no puede empezar. El coste final de construcción podría ser superior al presupuestado (especialmente en un contexto de inflación). El sobrecoste podría reducir o eliminar el margen del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. 5.3 Riesgo de sobreendeudamiento real (RIESGO EXTREMO) El LTV real (deuda total / valor actual del suelo) es del 265%. La deuda total (1.125.000 €) es 2,65 veces superior al valor del suelo (424.059 €). En caso de quiebra del promotor en fase inicial, la garantía hipotecaria no cubre ni la mitad del préstamo. El inversor perdería aproximadamente el 62% de su capital. 5.4 Riesgo de ejecución con obra parada (RIESGO EXTREMO) Si la obra se para, el valor del activo se deteriora por las demoliciones y obras a medias. El valor de una obra parada suele ser inferior al del suelo, ya que el nuevo comprador tendrá que demoler o adaptar lo construido. En una subasta judicial, el valor podría ser de 300.000-350.000 €. Con una deuda dispuesta de 700.000-900.000 €, el inversor perdería el 70-80% de su capital. 5.5 Riesgo de precio de venta optimista (MEDIO-ALTO) El precio de venta estimado es de 2.703 €/m², un 13% superior al de la competencia directa (Andrómeda 9: 2.393 €/m²). Las calidades del proyecto son estándar-media, sin elementos diferenciales claros. Si la comercialización se retrasa o la demanda se debilita, el promotor tendrá que bajar precios. Una bajada del 10% en el precio de venta reduciría el margen del promotor en aproximadamente 200.000 € (de 339.249 € a 139.249 €). 5.6 Riesgo de sobrecoste de construcción (MEDIO) El coste de construcción presupuestado es de 1.004.377 €. Si los costes suben un 24% (≈240.000 €), el promotor entra en pérdidas. En un escenario de inflación y posible conflicto geopolítico, un sobrecoste del 24-30% no es descartable. Si el promotor pierde dinero, su incentivo para terminar la obra se reduce. 5.7 Ausencia de documento de garantías (MEDIO) No se ha facilitado el contrato de préstamo ni la documentación completa del agente de garantías. Los inversores no pueden conocer con exactitud el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución, o los gastos asociados. Civislend tiene antecedentes de sanciones por infracciones de información. 5.8 Riesgo de iliquidez de la inversión (MEDIO) La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (21-27 meses). Si el inversor necesita liquidez, no podrá vender su participación. 5.9 Riesgo de retraso en la comercialización (MEDIO) El mercado de Cártama tiene oferta limitada, pero el precio es optimista. Si la comercialización se retrasa, el repago del préstamo podría retrasarse más allá de los 21 meses. El préstamo tiene una prórroga de 6 meses, pero si la venta se retrasa más allá de los 27 meses, el promotor podría tener dificultades para repagar. 5.10 Riesgo de ausencia de seguro decenal (BAJO-MEDIO) El seguro decenal está presupuestado (10.000 €) pero no se ha acreditado su contratación. Es un requisito legal para vender viviendas de obra nueva. Sin él, el promotor no puede escriturar las viviendas a los compradores. 5.11 Riesgo de discrepancia catastral (BAJO) La referencia catastral no está coordinada con el Registro de la Propiedad. Esto es un problema administrativo menor, pero puede retrasar la escrituración de las viviendas si no se regulariza. 5.12 Riesgo de licencia de obras con condicionantes (BAJO) La licencia tiene condicionantes (servidumbre aeronáutica), pero el proyecto cumple con la altura máxima autorizada (9,95 m). No es un riesgo significativo. 6. DISCREPANCIAS ENTRE LA DOCUMENTACIÓN Y SUS CONSECUENCIAS Discrepancia 1: El estado de la licencia de obras El folleto de Civislend y el Teaser afirman que la licencia de obras está "concedida" y la presentan como un logro. La realidad es que la licencia está "otorgada sin expedir" y NO AUTORIZA EL INICIO DE LAS OBRAS. Además, la licencia caduca en septiembre de 2026 (≈1 mes). El promotor tiene que presentar documentación pendiente y empezar a construir antes de esa fecha. Si no lo hace, la licencia caduca y el proyecto se retrasa al menos 6-12 meses. El inversor no es informado de este detalle crítico en el folleto comercial. Discrepancia 2: El LTV HET como garantía El folleto destaca el LTV HET del 56% como una garantía sólida para el inversor. La realidad es que el LTV HET solo es válido si la obra se termina y las viviendas se venden al precio estimado. Si la obra se para, el valor real es el suelo (424.059 €), no el HET (2.013.644 €). En caso de quiebra temprana, el inversor perdería el 62% de su capital. El folleto utiliza el LTV HET para tranquilizar al inversor, pero omite que no es una garantía real en caso de impago durante la obra. Discrepancia 3: La existencia de presupuesto y constructor El tasador advirtió que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El folleto de Civislend no menciona este hecho. El promotor tiene una estimación del arquitecto, pero no un precio cerrado con un constructor. Sin constructor contratado, la obra no puede empezar. Si el coste final es superior al presupuestado, el margen del promotor se reduce y su capacidad de repagar el préstamo puede verse afectada. Discrepancia 4: El precio de venta estimado vs. la competencia El estudio de mercado muestra que la competencia directa (Andrómeda 9) vende a 2.393 €/m², mientras que el proyecto se sitúa en 2.703 €/m² (un 13% más caro). El folleto no menciona esta diferencia ni justifica por qué el proyecto merece un precio premium. Si la comercialización se retrasa, el promotor tendrá que bajar precios, reduciendo su margen y afectando a su capacidad de repagar el préstamo. Discrepancia 5: Los gastos financieros reales El folleto anuncia un TIN del 11% para el inversor, pero no detalla que el promotor paga una comisión de apertura del 5,50% (61.875 €) que reduce el importe neto que recibe para la obra. El coste financiero total para el promotor es de 278.438 €, que incluye intereses y comisión. El inversor recibe el 11%, pero el promotor paga más en términos efectivos. Discrepancia 6: La protección de la garantía hipotecaria El folleto destaca la hipoteca de primer rango como la principal protección del inversor. La realidad es que la hipoteca cubre el suelo (424.059 €), que es menos de la mitad del préstamo (1.125.000 €). La hipoteca es insuficiente para cubrir el capital prestado en caso de impago. Discrepancia 7: El análisis de riesgos de Civislend es radicalmente optimistaCivislend ha elaborado una matriz de riesgos interna para este proyecto. En ella, la plataforma califica todos los factores como "BAJO" o "MEDIO". No obstante, tras contrastar esta matriz con la documentación real (notas simples, licencias de obras, advertencias del tasador, estudio económico y estudio de mercado), la realidad es muy diferente:Licencia de Obras: Civislend dice "BAJO". La realidad es "MUY ALTO" (caduca en septiembre de 2026 y no autoriza el inicio de obras).Fondos / Garantía: Civislend dice "BAJO". La realidad es "EXTREMO" (el LTV real es del 265%; la deuda duplica el valor del suelo).Obra / Costes: Civislend dice "BAJO". La realidad es "MUY ALTO" (no hay constructor contratado ni presupuesto cerrado).Promotor: Civislend dice "BAJO". La realidad es "MEDIO" (experiencia limitada en crowdlending y primer proyecto aún en fase inicial).Comercialización: Civislend dice "MEDIO". La realidad es "MEDIO-ALTO" (precio un 13% superior a la competencia directa).Civislend ha minimizado sistemáticamente los riesgos del proyecto. El inversor debe ser consciente de que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica y que la rentabilidad del 11% TIN es la compensación por asumir estos riesgos. 7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO (IRÁN Y ESTRECHO DE ORMUZ) El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto y la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. Posibles consecuencias para el proyecto: Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.Reducción de la demanda: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores de adquirir viviendas, retrasando la comercialización.Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.Plazo insuficiente: El plazo de 21 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.El inversor debe ser consciente de que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto a través de sobrecostes, retrasos y reducción de la demanda. 8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR 8.1 Rentabilidad en el escenario base (todo sale bien) Inversión: 1.000 €.Intereses a 21 meses: 192,50 € (11% anual × 1,75 años).Rentabilidad total: 19,25%.Rentabilidad anualizada: 11,00%.8.2 Rentabilidad en escenario de prórroga (27 meses) Intereses a 27 meses: 247,50 € (11% anual × 2,25 años).Rentabilidad total: 24,75%.Rentabilidad anualizada: 11,00%.8.3 Rentabilidad en escenario de amortización anticipada (12 meses) Intereses a 12 meses: 110 € (11% anual × 1 año).Rentabilidad total: 11,00%.Rentabilidad anualizada: 11,00%.8.4 Escenario de impago con ejecución hipotecaria (quiebra en fase inicial) Si el promotor quiebra y se ejecuta la hipoteca, el inversor recupera una parte proporcional del valor del suelo (424.059 €) después de costes judiciales. En el peor caso (recuperación del 50% del valor del suelo después de costes), el inversor recuperaría 212.000 € de los 1.125.000 € prestados, una pérdida del 81% del capital. 8.5 Escenario de impago con obra parada (quiebra en fase intermedia) Si el promotor quiebra después de haber empezado la obra (40-50% de ejecución), el valor del activo se deteriora. El valor de una obra parada es inferior al del suelo, ya que hay que demoler lo construido. En una subasta judicial, el valor podría ser de 300.000-350.000 €. Con una deuda dispuesta de 700.000-900.000 €, el inversor perdería el 70-80% de su capital. 8.6 Comparativa con otras opciones de inversión Depósito bancario (12 meses): 2,5-3,0%.Bono del Estado a 2 años: 2,8-3,2%.Fondo de inversión mixto: 4-6%.Crowdlending inmobiliario (proyecto): 11% TIN.El 11% TIN es atractivo comparado con otras opciones de inversión, pero el riesgo asumido es significativamente mayor. El inversor debe decidir si el premio (11%) compensa el riesgo de perder parte o todo su capital. 9. OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis de la oportunidad El proyecto RESIDENCIAL CÁRTAMA presenta varias fortalezas significativas: el suelo está en propiedad y escriturado, el proyecto está técnicamente completo y visado, la licencia de obras está concedida, el margen del promotor es saludable (17% sobre ventas), la aportación del promotor es significativa (274.189 €), y la oferta de obra nueva en Cártama es limitada. Sin embargo, las debilidades y riesgos son igualmente significativos. La licencia de obras NO AUTORIZA EL INICIO y caduca en septiembre de 2026 (≈1 mes). El promotor tiene que presentar documentación pendiente en el Ayuntamiento y empezar a construir antes de esa fecha. No hay contrato con constructor ni presupuesto de contrata. El LTV real sobre el valor actual es del 265%, lo que significa que la garantía hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo en caso de quiebra temprana. En caso de quiebra durante la obra, la pérdida para el inversor sería del 70-80% del capital. El precio de venta estimado es un 13% superior a la competencia directa. El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional de sobrecostes y retrasos. El inversor debe considerar que la plataforma (Civislend) ha sido sancionada por la CNMV por una infracción muy grave en febrero de 2025, lo que afecta a su credibilidad como fuente de información fiable. Comparación con la rentabilidad anunciada La rentabilidad del 11% TIN (19,25% total en 21 meses) es atractiva en el contexto actual de tipos de interés. Sin embargo, hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. En un escenario de impago, el inversor podría perder la mayor parte de su capital. En un escenario de retraso (prórroga de 6 meses), la rentabilidad total se mantiene en el 11% anual, pero el inversor tiene su capital bloqueado durante más tiempo. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional de sobrecostes que podría reducir el margen del promotor y afectar a su capacidad de repago. El inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo de pérdida casi total en caso de quiebra del promotor durante la obra. La garantía hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo, y una obra parada vale menos que el suelo. Recomendación El proyecto es viable si el promotor consigue presentar la documentación pendiente en el Ayuntamiento, contratar un constructor al precio presupuestado y ejecutar la obra sin desviaciones significativas, y comercializar las viviendas al precio estimado. Sin embargo, el riesgo es significativo y el inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo de impago elevado, especialmente en las fases iniciales del proyecto. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que: La licencia de obras caduca en septiembre de 2026 y el promotor tiene que empezar a construir antes de esa fecha.La garantía hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo en caso de quiebra temprana (LTV real del 265%).En caso de quiebra durante la obra, la pérdida para el inversor sería del 70-80% del capital.El precio de venta estimado es optimista y puede dificultar la comercialización.El conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto a través de sobrecostes y retrasos.La inversión es ilíquida durante 21-27 meses.Civislend ha sido sancionada por la CNMV por infracciones de información.Recomendación personal: El proyecto es invertible, pero solo para inversores que asuman un riesgo extremo y que hayan realizado un análisis exhaustivo de la documentación. El 11% TIN es la compensación por asumir el riesgo de pérdida casi total en caso de quiebra durante la obra. El inversor debe diversificar y no invertir más del 5-10% de su patrimonio en este proyecto. 10. CONCLUSIÓN El proyecto RESIDENCIAL CÁRTAMA presentado por Civislend tiene un riesgo real mucho mayor al que la plataforma comunica. La licencia está a punto de caducar y no autoriza el inicio de obras. El promotor no tiene constructor contratado. La garantía hipotecaria es insuficiente (LTV real del 265%). En caso de quiebra durante la obra, la pérdida para el inversor sería del 70-80% del capital. El precio de venta es optimista. La plataforma ha sido sancionada por la CNMV por infracciones de información. La rentabilidad del 11% TIN es atractiva, pero el inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo extremo. Si todo sale bien, el inversor obtendrá un 19,25% en 21 meses. Si algo sale mal (licencia caducada, sobrecoste, retraso en ventas, conflicto geopolítico), el inversor podría perder la mayor parte de su capital. El inversor debe decidir si el premio (11%) compensa el riesgo (pérdida casi total en caso de quiebra durante la obra). Mi recomendación personal es invertir solo si se asume plenamente el riesgo extremo y se diversifica adecuadamente, destinando como máximo un 5-10% del patrimonio a este tipo de proyectos. 11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. La información sobre sanciones de la CNMV es de dominio público y se ha incluido a efectos informativos.

Sparrow In Jail 11/08/26 10:38

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Respuesta recibida, creo que responde solo a uno de los dos, que es Premia Dalt: Buenos días Sparrow: La firma con la financiera que va a permitir al promotor sacarnos de la operación ya se ha producido y en estos momentos estamos a la espera de recibir los fondos para la cancelación. Esperamos poder daros noticias al respecto pronto. En relación al resto de consultas, no se puede comenzar un procedimiento de ejecución sin la aprobación por parte de la mayoría de los inversores del proyecto, por lo que antes de dar comienzo se os preguntaría y se abriría votación para determinar si se comienza con el proceso. En el caso de comenzar un proceso de ejecución los gastos los asume el promotor ya que en la provisión de fondos se le detrae una fianza de ejecución hipotecaria. Espero haber podido aclarar tus consultas. Un saludo

Sparrow In Jail 11/08/26 09:13

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, En principio sí, pero con precaución, depende de dos cosas:1) El emisor de la tarjeta2) Hay que tener cuidado si no inviertes, yo lo hacía ingresando antes de la salida de un proyecto y devolviéndolo una vez que se hubiera completado, porque "no llegaba a tiempo" para hacer la inversión, era cuando los proyectos se completaban en segundos.Ahora bien si lo haces cuando no hay apertura de proyectos, o si hay suficiente tiempo para invertir, wecity puede cobrarte comisión.

Sparrow In Jail 11/08/26 09:08

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, A mi tampoco, a ninguno de los dos, vamos a ver si hoy se dignan en decir algo.

Sparrow In Jail 10/08/26 11:40

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Yo he enviado los dos el de Terra Calma y el de Premia Dalt, a ver que dicen, si es que dicen algo.

Sparrow In Jail 10/08/26 11:08

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Muchas gracias, voy a seguir tu consejo, a partir de ahora pondré "yo no invertiría" o "invertiría teniendo en cuenta A, B y/o C si se cumplen X, Y y/o Z" según las condiciones.

Sparrow In Jail 10/08/26 04:56

Ha respondido al tema Wecity

PREGUNTAS IMPRESCINDIBLES 1. ¿Pueden confirmar si el promotor tiene firmado un contrato de opción de compra o un compromiso de compraventa con el actual propietario del suelo, condicionado al desembolso del préstamo? ¿Cuál es el precio acordado? ¿Qué sucede si el propietario vende el suelo a un tercero durante el proceso de captación de fondos? 2. ¿Pueden facilitar el contrato de préstamo que firmarán los inversores y los contratos de arras de los compradores, indicando el precio de venta de cada vivienda y el importe entregado como señal? 3. ¿Pueden confirmar que el Acta de Replanteo está firmada y que los condicionantes de la licencia están subsanados? ¿Pueden explicar la discrepancia entre el PEM de la licencia (376.563 €) y el coste de obra del dossier (1.530.137 €)? 4. ¿Cuál es el LTV total real sobre el valor actual ECO2 para la totalidad del préstamo (1.400.000 €)? ¿Qué sucede si el valor actual de la garantía no cubre el préstamo en el momento de la ejecución? 5. ¿Cuál es la fecha prevista para la compra del suelo y la inscripción de la hipoteca? ¿Se inscribirá la Declaración de Obra Nueva antes de la venta de las viviendas? PREGUNTAS ADICIONALES 6. El dossier indica 74.536 € en comisión de wecity y 80.869 € en estructuración del préstamo. ¿Podrían desglosar qué incluye exactamente la "estructuración del préstamo"? ¿Hay algún otro coste adicional que se detraiga del préstamo? 7. Los intereses del 10% anual, ¿se calculan sobre el importe dispuesto o sobre la totalidad del préstamo? ¿Qué ocurre si la obra se retrasa más allá de los 3 meses de prórroga? 8. La información inicial de la oportunidad mencionaba erróneamente "Via Sacchi 16 (Turín)" como ubicación. ¿Cómo es posible que se haya publicado un error tan básico? ¿Qué otros datos podrían ser incorrectos?

Sparrow In Jail 10/08/26 04:52

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto ALICANTE LAGUNA SALADA, leyéndolo por encima me gustaba, pero al analizar la documentación surgen muchas dudas. Le decisión dependería mucho de si responden y como lo hacen a un grupo de preguntas. RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO ALICANTE LAGUNA SALADA 1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS Plataforma: wecity Promotor: Proyectos Alba Salina SL (Grupo Solimar) Objeto declarado: Financiación de la compra del suelo y finalización de la obra de 6 viviendas unifamiliares con piscina en Los Montesinos (Alicante). Importe del préstamo: 1.400.000 € Aportación del promotor + compradores (declarada): 789.425 € (36,06% del total) Plazo: 9 meses (+3 meses de prórroga opcional) Obligado cumplimiento: 6 meses Tipo de interés: 10% anual Rentabilidad total estimada: 7,5% (en 9 meses) Pago de intereses: a vencimiento (bullet) Inversión mínima: 500 € Comisión wecity: 74.536 € (cargada al préstamo) Estructuración del préstamo: 80.869 € (cargada al préstamo) Interés de demora: 4% adicional anual Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 156%). Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U. Poder Irrevocable de Venta. Project Monitor: Sí (empresa externa a wecity supervisa las disposiciones). Contrato de préstamo: No se ha facilitado a los inversores. Contrato de compraventa del suelo: No se ha facilitado. Contratos de arras de compradores: No se han facilitado. 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (21 de octubre de 2025) El titular registral de la finca número 5.689 de Los Montesinos es una persona física (casado/a, nacionalidad española) que la adquirió por segregación el 23 de junio de 2025. La superficie de la parcela es de 1.806,05 m². NO consta hipoteca inscrita a favor de los inversores de wecity (es normal porque el préstamo se desembolsará después de la compra del suelo). Existen múltiples afecciones fiscales por ITP y Sucesiones, todas ellas liberadas mediante autoliquidación. Agropecuaria La Lurda SL solicitó la nota simple, pero NO es la propietaria. Dato curioso y revelador: En la ficha inicial de wecity aparecía "Via Sacchi 16 (Turín)" como ubicación del proyecto. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence. 2.2 Ficha Catastral (2026) La referencia catastral es 8029113XH9182N0000FF. La superficie es de 1.806 m². La clase es URBANO y el uso principal es "Suelo sin edificar" (a pesar de que la obra está ejecutada al 48,46%). El año de construcción no consta. 2.3 Informe de Tasación VALMESA (29 de julio de 2026) El valor actual (ECO2) es de 1.343.483,74 €. El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 2.584.518,44 €. El valor del suelo es de 778.847,94 €. La superficie construida total es de 649,50 m² y la parcela es de 1.806,05 m². La obra está ejecutada al 48,46% según certificación de obra. Advertencias importantes de la tasación: Falta Declaración de Obra Nueva (DON)Falta presupuesto de contrataFalta contrato de ejecución de obraLicencia de obras con condicionantes pendientes de subsanarDiscrepancias entre descripción registral y realidad físicaReferencia catastral no coincide con registralNo se aporta licencia de primera ocupación (es lógico, está en construcción)2.4 Licencia de Obras (24 de octubre de 2025) La licencia está concedida para la construcción de 6 viviendas adosadas con piscina (Fase IV de un complejo de 47 viviendas). El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) declarado es de 376.563,88 €. La licencia NO autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo, Alineaciones y Rasantes. El promotor ha pagado el ICIO (21.944,37 €) y la tasa de licencia (620,00 €). Los plazos máximos son: inicio en 6 meses y finalización en 24 meses. 2.5 Presupuesto y Porcentaje de Ejecución (3 de julio de 2026) El PEM desglosado por capítulos suma 376.563,88 €. El Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEM + 6% gastos generales + 13% beneficio industrial) es de 448.111,01 €. El porcentaje de obra ejecutada por vivienda varía entre el 38,86% (VIV 35 y 36) y el 58,01% (VIV 31 y 32). La media ponderada es del 48,46%. Las partidas pendientes incluyen: pinturas, monocapa de fachada, pavimento interior, carpinterías (exterior e interior), vidrios, baños, cocinas, jardinería y pavimento exterior. 2.6 Dossier Informativo (Agosto de 2026) El dossier incluye un desglose económico que NO aparece en el resto de la documentación oficial. Según este desglose, el precio de compra del suelo es de 503.883,00 € y el coste de obra y asociados es de 1.530.136,70 €. La aportación del promotor + compradores es de 789.425,00 €. El préstamo de wecity es de 1.400.000,00 €. La comisión de wecity es de 74.536,00 € y la estructuración del préstamo es de 80.869,30 €. 2.7 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) El promotor es Proyectos Alba Salina SL, con domicilio en Torrevieja y CIF B-42683086. El administrador único es Don José Ignacio Bermejo Sánchez. Los estados financieros del promotor muestran un patrimonio neto de 2.631.173 € en 2025 (frente a 582.406 € en 2023). El promotor declara que no ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años, aunque consta un préstamo vencido en el CIRBE de un socio, cancelado y ajeno a la sociedad. Los riesgos declarados incluyen: riesgo de crédito, riesgo del sector, riesgo de incumplimiento, riesgo de rendimiento inferior, riesgo de iliquidez y riesgos operativos. 2.8 Contrato de Mandato (inversor - wecity) El inversor otorga a wecity un mandato irrevocable para la formalización del Contrato de Préstamo y la administración de cobros y pagos. wecity NO es una entidad de crédito y NO presta asesoramiento ni recomendación. En caso de impago, wecity gestiona el proceso de reclamación extrajudicial y, si procede, la ejecución hipotecaria. Las cantidades cobradas se aplican en el siguiente orden: (a) gastos de reclamación, (b) intereses moratorios, (c) intereses ordinarios, (d) principal. El inversor NO asume ningún coste por la inversión (todos los costes los soporta el promotor). 2.9 Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías) Los inversores nombran a Global Security Partners, S.L.U. como Agente de Garantías para la constitución, conservación, gestión y ejecución de la Hipoteca. El Agente actúa en su propio nombre pero por cuenta de los inversores. El Agente NO asume responsabilidad por la autenticidad de la información remitida por wecity, ni por la validez de la Hipoteca. Los inversores mantendrán indemne al Agente por cualquier gasto o reclamación. La remuneración del Agente y los gastos (notaría, registro, abogados, etc.) son satisfechos por el promotor. 3. ANÁLISIS FINANCIERO 3.1 Precio de compra del suelo Según el dossier, el precio de adquisición del suelo es de 503.883 €. Este precio es coherente con los datos del mercado: la media provincial en Alicante es de 274,8 €/m² y el precio del proyecto es de 279 €/m². Sin embargo, no se ha aportado el contrato de compraventa ni el contrato de arras que verifiquen esta cifra. La tasación valora el suelo en 778.848 €, lo que supone una plusvalía latente del 54,57% respecto al precio de compra declarado, una revalorización muy elevada para un plazo de apenas unos meses. 3.2 Coste de la obra El dossier declara un coste de obra y asociados de 1.530.137 €. El PEM declarado en la licencia es de 376.564 € y el presupuesto por contrata es de 448.111 €. Esta discrepancia entre el PEM (ficticio, declarado a la baja para pagar menos impuestos) y el coste real del dossier es de 1.153.573 €, es decir, el coste real es 4 veces superior al PEM. La tasación utiliza el PEM de 376.564 € para sus cálculos, pero advierte que no se ha aportado el presupuesto de contrata real. El coste real de 1.530.137 € representa un coste de 2.356 €/m² construido, lo cual es coherente con las calidades mostradas (piscinas, solárium, aerotermia, carpintería de aluminio). 3.3 Estructura de la inversión El proyecto se financia con 1.400.000 € de los inversores de wecity y 789.425 € de aportación del promotor + compradores. Del préstamo de wecity, 350.000 € se destinan a la compra del suelo, 894.595 € a obra, 80.869 € a estructuración y 74.536 € a comisión de wecity. Es decir, de los 1.400.000 € que aportan los inversores, solo 1.244.595 € (el 88,9%) van realmente al suelo y la obra. El resto se consume en comisiones e intereses. 3.4 LTV real sobre el valor actual El LTV que publicita wecity es del 67,39% para la primera disposición de 905.405 €, pero el LTV total real sobre el valor actual (ECO2) es del 104,20% (1.400.000 / 1.343.484). Esto significa que si el proyecto se paralizara hoy, la garantía no cubriría el préstamo. El LTV HET del 54,17% es el que wecity publicita, pero solo es relevante si el proyecto se completa. Si el proyecto se completa, el préstamo se devuelve y el LTV no es necesario. Si el proyecto falla, el valor real es el actual, no el HET. 3.5 LTV real incluyendo intereses Los intereses totales del préstamo (9 meses al 10%) ascienden a 105.000 €. La deuda total más intereses es de 1.505.000 €. El LTV total con intereses sobre el valor actual es del 112,0%. Esto significa que si el proyecto se paraliza después de 9 meses, la deuda total supera el valor actual de la garantía en 161.516 €. 3.6 Viabilidad del proyecto El coste total del proyecto es de 2.189.425 € y los ingresos previstos por venta (HET) son de 2.584.518 €. El beneficio bruto del promotor es de 395.093 €, lo que supone un margen bruto del 15,3%. El margen neto estimado después de impuestos (25%) sería de 296.320 € (11,5% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio (789.425 €) sería del 37,5% en 9 meses. 3.7 Escenario de sobrecostes El margen bruto del 15,3% es muy ajustado. Si el coste total aumenta un 10% (218.942 €), el beneficio bruto se reduce a 176.151 € (6,8% sobre ventas). Si el coste total aumenta un 18% (394.096 €), el proyecto entra en pérdidas. Los sobrecostes pueden provenir de: aumento de precios de materiales, retrasos en obra, problemas con la licencia de primera ocupación, o incidencias constructivas. El proyecto es viable solo en el escenario perfecto: sin sobrecostes, sin retrasos y con todos los compradores pagando a tiempo. 3.8 Escenario de ejecución hipotecaria Si el promotor incumple y se ejecuta la hipoteca, el activo se subasta por su valor actual (ECO2), no por el HET. El valor actual es de 1.343.484 €, inferior al préstamo de 1.400.000 €. Además, los gastos de ejecución (abogados, procuradores, tasas) se detraen del importe de la subasta. Los inversores recuperarían menos del 100% de su capital. La pérdida estimada podría ser del 10-20% del capital invertido. 4. FORTALEZAS Promotor con experiencia. Grupo Solimar lleva más de 40 años en el sector inmobiliario y ha desarrollado múltiples promociones en la Costa Blanca. Tiene un historial de proyectos similares financiados a través de crowdlending. Obra avanzada. La obra está ejecutada al 48,46%, con estructuras completas, cerramientos, enlucidos y parte de las instalaciones. Las fotos confirman obra real en ejecución. El riesgo de que el proyecto no se termine es menor que si estuviera en fase de proyecto. Calidad constructiva alta. Las viviendas cuentan con piscina privada, solárium, aerotermia para ACS, carpintería de aluminio con rotura de puente térmico, aislamiento XPS y calificación energética A/B. Estos elementos justifican un precio de venta más elevado. Ventas declaradas al 100%. El promotor afirma que las 6 viviendas ya están vendidas. Si es cierto, el riesgo de comercialización es bajo. No obstante, no se han aportado los contratos de arras. Plusvalía del suelo. El precio de compra declarado (503.883 €) es inferior al valor de tasación del suelo (778.848 €), lo que genera una plusvalía latente de 274.965 €. Esto proporciona un colchón adicional al proyecto. LTV HET conservador. El LTV sobre el valor HET es del 54,17%, lo que significa que el préstamo está cubierto en un escenario de venta al valor de tasación. Si el proyecto se completa, hay margen de sobra para devolver el préstamo. Estados financieros sólidos. El promotor ha aumentado su patrimonio neto de 582.406 € en 2023 a 2.631.173 € en 2025, lo que indica una buena evolución financiera. Agente de Garantías designado. Global Security Partners, S.L.U. es una entidad profesional encargada de la constitución, gestión y ejecución de la hipoteca. Project Monitor. Una empresa externa supervisa las certificaciones de obra y los desembolsos, reduciendo el riesgo de desviaciones. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS 5.1 Falta el contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha aportado el contrato de compraventa del suelo firmado con el actual propietario. Sin este contrato, no hay certeza de que la compra se materialice. Si el promotor no puede comprar el suelo, no se puede constituir la hipoteca y los inversores no tienen garantía real. Es la pieza clave que falta para dar seguridad a la operación. 5.2 Sin contratos de arras de compradores. El 100% de ventas es una declaración sin respaldo documental. No se sabe el precio de venta real de cada vivienda ni cuánto han pagado los compradores en concepto de arras. Si los compradores se echan atrás, el promotor no tiene ingresos para devolver el préstamo. 5.3 Sin contrato de préstamo facilitado. Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados. 5.4 PEM irreal. El Presupuesto de Ejecución Material declarado en la licencia (376.563 €) es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier (1.530.137 €). Esta discrepancia oculta el verdadero coste de la obra. Si el coste real es superior al declarado, el margen del promotor se reduce o desaparece. 5.5 Coste de obra no verificado. El coste de 1.530.137 € no está respaldado por un presupuesto de contrata firmado. Es una declaración del promotor. Si el coste real es superior, el margen del promotor se reduce. 5.6 Licencia con condicionantes pendientes. La licencia no autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo. No se ha confirmado que esta acta esté firmada. Si no lo está, la obra podría paralizarse. 5.7 Margen del promotor ajustadísimo. El 15,3% de margen bruto es bajo. Un sobrecoste del 18% (394.096 €) hace que el promotor entre en pérdidas. Cualquier imprevisto reduce su incentivo para terminar la obra. 5.8 LTV actual >100%. El préstamo total (1.400.000 €) supera el valor actual de la garantía (1.343.484 €). Si el proyecto se paraliza hoy, los inversores perderían dinero al ejecutar la hipoteca. 5.9 Sin Declaración de Obra Nueva (DON). La obra no está registrada en Catastro. Esto puede retrasar la obtención de la licencia de primera ocupación y la venta de las viviendas. 5.10 Error en la ficha de wecity: "Via Sacchi 16 (Turín)". La ficha inicial del proyecto mencionaba erróneamente Turín como ubicación. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence. 5.11 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Posibles consecuencias: Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra entre un 10% y un 30%.Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en la Costa Blanca.Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.Plazo insuficiente. El plazo de 9 meses (+3 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.5.12 Riesgo de iliquidez. La inversión no tiene mercado secundario. El inversor no puede recuperar su capital antes del vencimiento (9-12 meses). 6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Precio del suelo. El dossier declara un precio de compra de 503.883 €, pero no se ha aportado la escritura. La tasación valora el suelo en 778.848 €, una diferencia del 54,57%. Consecuencia: Si el precio de compra real es superior al declarado, el margen del promotor se reduce. Si el valor de tasación es inferior al declarado, el LTV empeora. Discrepancia 2: Coste de obra. El PEM declarado en la licencia (376.563 €) y el coste real declarado en el dossier (1.530.137 €) difieren en 1.153.573 € (4 veces). Consecuencia: El promotor declara un PEM ficticio para pagar menos impuestos. El coste real no está verificado. Si el coste real es superior al declarado en el dossier, el margen del promotor se reduce o desaparece. Discrepancia 3: Estado de la licencia. La licencia no autoriza el inicio de las obras hasta que se firme el Acta de Replanteo. La tasación indica que la obra está al 48,46%. Consecuencia: Si el Acta de Replanteo no está firmada, la obra se ha ejecutado sin el requisito legal. Esto podría invalidar la licencia y obligar a paralizar la obra. Discrepancia 4: Propiedad del suelo. El promotor NO es propietario del suelo. El titular registral es un particular. Consecuencia: Si el promotor no tiene un contrato de compraventa firmado, la compra no está asegurada. Sin compra, no hay hipoteca y los inversores no tienen garantía real. Discrepancia 5: Ventas. El 100% de ventas declarado no está respaldado por contratos de arras. Consecuencia: Si los compradores no han pagado arras significativas, pueden echarse atrás sin penalización. El promotor no tiene ingresos asegurados para devolver el préstamo. Discrepancia 6: LTV publicitado vs. LTV real. wecity publicita un LTV del 67,39% para la primera disposición y del 54,17% sobre HET. Consecuencia: El LTV total real sobre el valor actual es del 104,20%, lo que significa que el préstamo NO está cubierto por la garantía actual. Si el proyecto se paraliza, los inversores pierden dinero. Discrepancia 7: Ubicación del proyecto (Turín). La ficha de wecity mencionaba "Via Sacchi 16 (Turín)". Consecuencia: Un error tan básico demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación y genera dudas sobre la calidad del proceso de verificación de wecity. 7. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR Rentabilidad anunciada. Tipo de interés: 10% anual. Plazo: 9 meses. Rentabilidad total estimada: 7,5%. Si inviertes 10.000 €, tu beneficio bruto estimado sería de 750 € (sin incluir comisiones, porque el inversor no paga comisiones). El rendimiento anualizado equivalente (TAE) sería del 10%. Escenario 1: Éxito (venta al HET y sin sobrecostes). Probabilidad: Media-baja. El promotor vende las viviendas al precio de tasación (2,58 M€), los costes se mantienen en los presupuestados y el promotor devuelve el préstamo a los 9 meses. Rentabilidad para el inversor: 7,5% en 9 meses (10% TAE). El inversor recupera capital + intereses. Escenario 2: Sobrecostes (el riesgo gordo). Probabilidad: Alta. La obra sufre retrasos (3 meses adicionales) o aumentos de precios de materiales (10-15%). El margen del promotor (15,3%) se reduce drásticamente o desaparece. El promotor tiene dificultades para devolver el préstamo. El inversor puede recuperar su capital con retraso (12-15 meses) o con una quita (reducción del capital). Rentabilidad: 0% a 7,5% (dependiendo del retraso). Riesgo: El promotor podría no pagar los intereses completos. Escenario 3: Caída de ventas (venta inferior al HET). Probabilidad: Baja (el mercado de Alicante está fuerte). Las viviendas se venden por un precio inferior al HET (por ejemplo, 10% menos, 2,33 M€). El promotor no genera suficientes ingresos para devolver el préstamo. El inversor puede recuperar parte del capital (ejecución hipotecaria) con una pérdida del 10-20%. Rentabilidad: negativa (-10% a -20% de pérdida de capital). Escenario 4: Impago y ejecución hipotecaria. Probabilidad: Muy baja (pero posible si ocurre el escenario 2 o 3). El promotor incumple y se ejecuta la hipoteca. El activo se subasta por su valor actual (ECO2), que es de 1.343.484 €, inferior al préstamo de 1.400.000 €. Los gastos de ejecución (abogados, procuradores, tasas) se detraen del importe de la subasta. Los inversores recuperan entre el 80% y el 90% de su capital. Rentabilidad: negativa (-10% a -20% de pérdida de capital). Comparativa con otras inversiones. La rentabilidad del 10% TAE es atractiva en comparación con depósitos bancarios (2-3%) o bonos del Estado (3-4%). Sin embargo, el riesgo es mucho mayor. La inversión en crowdlending inmobiliario tiene un riesgo medio-alto. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario en España, las rentabilidades máximas que se pueden obtener están en el entorno del 10-12% anual para proyectos con garantía hipotecaria. Por encima de ese rango, solo se encuentran productos de crowdfunding sin garantía real (equity) o con riesgos mucho mayores. Esta inversión se sitúa en la parte alta de la horquilla de rentabilidad para productos con garantía hipotecaria, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido por el mercado es elevado. 8. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Posibles consecuencias para el proyecto: Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo (posiblemente por encima de los 100-120 $/barril) y de todos los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra entre un 10% y un 30%. El PEM ficticio de 376.563 € se quedaría aún más lejos de la realidad.Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, vidrio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas a través del Canal de Suez y el Estrecho de Ormuz, encareciendo y retrasando los suministros. Los plazos de obra se alargarían y los costes se dispararían.Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación en toda la eurozona. El BCE podría verse obligado a subir los tipos de interés para contener la inflación. Esto encarecería las hipotecas y reduciría la demanda de viviendas, especialmente en el segmento de lujo (dependiente de compradores internacionales con financiación).Reducción de la demanda internacional. El mercado de la Costa Blanca depende en gran medida de compradores internacionales (británicos, alemanes, nórdicos, etc.). La incertidumbre geopolítica, la subida de los tipos de interés y la posible recesión económica podrían disuadir a estos compradores, retrasando la venta de las viviendas.Retraso en la comercialización. Si el mercado se contrae, los plazos de venta de 9 meses podrían alargarse a 12-18 meses. El promotor tendría que pagar intereses adicionales (10% anual) y podría tener dificultades para devolver el préstamo.Plazo insuficiente. El plazo de 9 meses (+3 de prórroga) podría ser totalmente insuficiente en un escenario de disrupción global. Si la obra se retrasa 3-6 meses por falta de materiales y la comercialización se alarga otros 6 meses, el promotor podría necesitar 18-24 meses para completar el proyecto. Los intereses del préstamo (10% anual) devorarían el margen del promotor.El riesgo geopolítico no se descuenta en los números de wecity. La tasación (julio 2026) y el dossier (agosto 2026) no consideran escenarios de disrupción global. El análisis de wecity parte de que el mundo sigue funcionando con normalidad. Si el conflicto se intensifica, los números del proyecto dejarán de ser válidos. 9. CONSIDERACIONES FINALES ¿Qué está financiando realmente el inversor? El inversor está financiando la compra del suelo y la finalización de la obra de 6 viviendas unifamiliares. Pero la compra del suelo NO está formalizada (falta el contrato de compraventa) y el coste real de la obra es 4 veces superior al declarado en la licencia. El inversor está financiando una operación cuyo coste real no está verificado y cuya garantía (la hipoteca) se constituirá después de la compra del suelo. ¿Es viable el proyecto? El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta de 2,58 M€ y no hay desviaciones significativas en los costes. Sin embargo, el margen es muy ajustado (15,3% bruto, 11,5% neto). Cualquier desviación (sobrecoste del 10%, retraso de 3 meses, caída del precio de venta del 5%) reduce drásticamente la rentabilidad del promotor y afecta a su capacidad de devolver el préstamo. ¿Es segura la inversión? La inversión es de alto riesgo. No se ha aportado el contrato de compraventa del suelo, no se han aportado los contratos de arras de compradores, el coste real de obra no está verificado, el LTV actual es >100% y el margen del promotor es muy ajustado. El conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico que no está descontado en los números. ¿Qué protege al inversor? La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV HET del 54,17% (si el proyecto se completa). El Project Monitor. El Agente de Garantías (Global Security Partners). El Poder Irrevocable de Venta. ¿Qué NO protege al inversor? La falta de contrato de compraventa del suelo (si no se compra, no hay hipoteca). La falta de contratos de arras (si los compradores no pagan, no hay ingresos). El LTV actual >100% (si el proyecto se paraliza, los inversores pierden dinero). El margen ajustado del promotor (cualquier sobrecoste reduce su capacidad de pago). La falta de verificación del coste real de obra. Los riesgos geopolíticos (no descontados en los números de wecity). El error de "Turín" en la ficha de wecity, que demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación. OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis de la oportunidad. La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que deben ser consideradas: Falta el contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha aportado el contrato de compraventa del suelo ni un compromiso de compraventa o una opción de compra que garantice la adquisición. Sin este documento, no hay certeza de que la compra se materialice. Si el promotor no puede comprar el suelo, no se puede constituir la hipoteca y los inversores no tienen garantía real. Es la pieza clave que falta para dar seguridad a la operación. Una respuesta favorable aquí sería el principal catalizador para cambiar mi opinión.El préstamo es mayor que el valor actual de la garantía. Esta es la realidad objetiva e innegable de la operación. El valor actual del activo (tasación ECO2) es de 1.343.484 €, mientras que el préstamo total asciende a 1.400.000 €. Esto significa que el LTV total real es del 104,20%. Si el proyecto se paraliza hoy, la garantía no cubre el préstamo. Los inversores confían en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€), que es el único escenario en el que el préstamo está totalmente cubierto.Discrepancia en el coste de obra. El PEM declarado en la licencia es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier. Esta discrepancia oculta el verdadero coste de la obra y el margen real del promotor. Si wecity explica esta diferencia y aporta el presupuesto de contrata real, este riesgo disminuiría notablemente.Margen muy ajustado. El 15,3% de margen bruto es bajo. Un sobrecoste del 18% hace que el promotor entre en pérdidas. Cualquier imprevisto reduce su incentivo para terminar la obra.Falta de documentación clave. No se han facilitado el contrato de compraventa del suelo, los contratos de arras de compradores, ni el contrato de préstamo. Sin estos documentos, el inversor no puede evaluar el riesgo real.Error de "Turín" en la ficha de wecity. La ficha inicial del proyecto mencionaba erróneamente Turín como ubicación. Este error, aunque parece menor, demuestra una falta de cuidado y atención al detalle por parte de la plataforma. Si no son capaces de copiar correctamente la ubicación de un proyecto que están ofertando, ¿qué otros errores pueden haber pasado por alto? Es una señal de alarma sobre la calidad del trabajo de due diligence.Riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio añade incertidumbre y puede disparar los costes de construcción y retrasar la comercialización.Comparación con la rentabilidad anunciada. La rentabilidad del 7,5% en 9 meses (10% TAE) es atractiva en términos absolutos, pero es insuficiente para compensar los riesgos asumidos. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario en España, las rentabilidades máximas que se pueden obtener están en el entorno del 10-12% anual para proyectos con garantía hipotecaria. Por encima de ese rango, solo se encuentran productos de crowdfunding sin garantía real (equity) o con riesgos mucho mayores. Esta inversión se sitúa en la parte alta de la horquilla de rentabilidad para productos con garantía hipotecaria, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido por el mercado es elevado. El 10% TAE no compensa los riesgos identificados en el estado actual de la información disponible. Recomendación actual (con la información disponible). No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto en relación con la rentabilidad ofrecida. Las incógnitas sobre el contrato de compraventa del suelo, el coste real de obra, la falta de documentación y el ajustado margen del promotor hacen que la inversión sea poco recomendable. Si las respuestas a las preguntas clave son favorables. Si wecity confirma que existe un compromiso de compraventa o una opción de compra firmada, que el acta de replanteo está firmada, que los condicionantes de la licencia están subsanados, que los contratos de arras de los compradores están firmados y que el coste real de obra está presupuestado, mi opinión cambiaría radicalmente. La inversión pasaría a ser de riesgo moderado y la rentabilidad del 10% TAE sería razonable. En ese escenario, recomendaría invertir con prudencia y diversificando, siguiendo muy de cerca la evolución del proyecto, especialmente la compra del suelo y la constitución de la hipoteca. Salvedad importante en cualquier escenario. Aunque las respuestas sean favorables, la realidad objetiva e innegable es que el préstamo (1.400.000 €) es mayor que el valor actual de la garantía (1.343.484 €). El inversor confía en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€). Si la obra se retrasa o se para, el valor actual de la garantía no cubre el préstamo. Esta es la naturaleza de la inversión: una apuesta a la finalización del proyecto. No hay garantía real que proteja al inversor en el escenario de impago antes de la finalización de la obra. Por tanto, aunque las respuestas sean favorables, la inversión sigue siendo de riesgo moderado-alto, y la rentabilidad del 10% TAE debe valorarse en ese contexto. CONCLUSIÓN La oportunidad de inversión "Alicante Laguna Salada" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias entre la información comercial y la documentación oficial. El proyecto tiene fundamentos sólidos (promotor solvente, obra avanzada, calidades altas), pero el riesgo es elevado debido a: La falta de un contrato de compraventa del suelo. El promotor no ha acreditado documentalmente que tiene un compromiso firme para comprar el suelo. Sin este contrato, la operación no tiene garantía real.Las discrepancias en los costes de obra. El PEM declarado en la licencia es 4 veces inferior al coste real declarado en el dossier, lo que oculta el verdadero margen del promotor.El LTV actual >100%. El préstamo supera el valor actual de la garantía. Esta es la realidad objetiva e innegable de la operación.El margen muy ajustado del promotor (15,3% bruto). Cualquier sobrecoste reduce drásticamente su capacidad de pago.La falta de contratos de arras de compradores. El 100% de ventas no está verificado.El error de "Turín" en la ficha de wecity. Demuestra falta de cuidado en la elaboración de la documentación.Los riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio puede disparar los costes y retrasar el proyecto.La rentabilidad del 7,5% en 9 meses (10% TAE) es insuficiente para compensar estos riesgos en el estado actual de la información. Actualmente, en el mercado de crowdlending inmobiliario, las rentabilidades máximas con garantía hipotecaria están en el entorno del 10-12% anual. Esta inversión se sitúa en la parte alta de esa horquilla, lo que ya es un indicio de que el riesgo percibido es elevado. Recomendación final con la información disponible: No invertir. Si las respuestas a las preguntas clave son favorables (compromiso de compraventa firmado, acta de replanteo firmada, contratos de arras verificados y coste de obra presupuestado), la conclusión cambiaría radicalmente: la inversión pasaría a ser de riesgo moderado y la rentabilidad del 10% TAE sería razonable. En ese escenario, la recomendación sería invertir con prudencia y diversificando, siguiendo muy de cerca la evolución del proyecto, especialmente la compra del suelo y la constitución de la hipoteca. Por tanto, la decisión final depende de las respuestas que obtenga de wecity. Sin ellas, el riesgo es excesivo. Con ellas, la oportunidad es viable y potencialmente atractiva. Salvedad importante: en cualquier escenario. Aunque las respuestas sean favorables, la realidad objetiva e innegable es que el préstamo (1.400.000 €) es mayor que el valor actual de la garantía (1.343.484 €). El inversor confía en que la obra se complete para que el valor del activo aumente hasta el HET (2,58 M€). Si la obra se retrasa o se para, el valor actual de la garantía no cubre el préstamo. Esta es la naturaleza de la inversión: una apuesta a la finalización del proyecto. No hay garantía real que proteja al inversor en el escenario de impago antes de la finalización de la obra. Por tanto, aunque las respuestas sean favorables, la inversión sigue siendo de riesgo moderado-alto, y la rentabilidad del 10% TAE debe valorarse en ese contexto. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo siendo plenamente consciente de que está asumiendo el riesgo de que la obra se complete y de que, en caso de impago, la garantía no cubre el préstamo. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.