Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 19/05/26 21:05

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Bienvenido al club, a mi la segunda vez tampoco me respondieron y voté que no, no recuerdo cuando acababa el plazo para votar.De todos modos dirán lo que quieran con los números que quieran.

Sparrow In Jail 19/05/26 13:24

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Lo tienes estudiado justo arriba.

Sparrow In Jail 18/05/26 06:37

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Yo ya estudie este proyecto en su tramo 1, ahora me da pereza repetirlo, para el tramo 1 las conclusiones las tenéis aqui:www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/5231069-wecity?page=55#respuesta_7187992

Sparrow In Jail 18/05/26 06:31

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Como habréis adivinado yo no voy a entrar, si alguno está interesado en el proyecto le sugiero que analice con sentido crítico las respuestas que de Urbanitae a las siguientes preguntas: En el contrato de inversión se indica que la hipoteca de primer rango "se obliga a otorgar" (cláusula 10.12) y que el seguro de caución se sustituye "o en su defecto" por otras garantías. ¿Pueden confirmar si, en el momento de la firma y antes de transferir los fondos, la hipoteca estará YA inscrita en el Registro y el seguro de caución YA contratado y vigente?¿Por qué en la documentación del proyecto no se ha subido la Nota Simple actualizada de las fincas registrales 98.441 y 98.443? Sin ella no podemos verificar la titularidad real del suelo, ni si existen cargas o hipotecas previas que impidan la hipoteca de primer rango que ofrecen como garantía.La tasación publicada es solo un certificado resumen, no el informe completo. ¿Pueden subir el informe de tasación íntegro donde se detallen los comparables utilizados, la metodología completa, el análisis de sensibilidad y las fotografías de la inspección?En el resumen económico el valor del suelo aparece por 13.002.366 €, mientras que en el dossier comercial se mencionan 16.350.000 €. ¿Pueden aclarar cuál es el precio real de adquisición del suelo y a qué se debe esta diferencia de 3,35 millones de euros?El cronograma urbanístico del dossier estima 22 meses para obtener la licencia de obras (10 meses de Proyecto de Urbanización, 6 del Estudio de Detalle y 6 de la licencia). El préstamo vence a los 24 meses. ¿Cómo se va a pagar el préstamo si la licencia no se obtiene hasta el mes 22 y aún no se ha comercializado ni una sola vivienda para alcanzar el umbral de preventas que exige el banco?La tasación advierte que no se ha dispuesto de cédula urbanística actualizada y que las fincas no están coordinadas gráficamente con el catastro. ¿Pueden aportar la cédula urbanística del Ayuntamiento de Mijas que certifique la edificabilidad real de la parcela?En los estatutos subidos en la plataforma aparece la sociedad "Colren, Sociedad Limitada" con domicilio en Barcelona, pero el contrato de inversión señala que la prestataria es "Urbania Resi Developments I, S.A." con domicilio en Madrid. ¿Pueden subir los estatutos correctos de la SPV que recibirá nuestro dinero y aclarar por qué se subió esta documentación de otra sociedad?El estudio de mercado compara apartamentos de unos 70 m² (Polarsol) con villas de 315 m² en Benalmádena (Carat Sky Villas) para justificar el precio de 7.606 €/m². El comparable más cercano en Mijas (Eden) sale a 5.568 €/m², un 37% menos. ¿Pueden explicar la metodología utilizada y por qué consideran que el precio de venta es realista en el mercado actual?En las garantías adicionales contingentes (Llinars, El Prat y Sevilla) no se ha aportado ninguna documentación (Notas Simples, tasaciones, cargas). ¿Pueden subir la documentación completa de estos tres activos y confirmar que están libres de cargas e hipotecas?Los co-inversores externos aportan 6.875.000 € (el 57,9% del total del préstamo) frente a los 5.000.000 € (42,1%) de los inversores de Urbanitae. En las votaciones de la Junta de Prestamistas para decisiones clave (como ejecutar las garantías o aceptar una quita), ¿el peso del voto es estrictamente proporcional al importe aportado? En la práctica, ¿los co-inversores externos tienen mayoría absoluta y pueden decidir por todos los inversores minoristas?En caso de ejecución de las garantías (hipoteca, seguro de caución o garantías adicionales), ¿el orden de cobro es "pari passu"? Es decir, ¿cada euro recuperado se reparte de forma completamente proporcional entre la aportación de cada inversor (tanto minoristas como externos), o existe algún tipo de preferencia o subordinación para los co-inversores externos? ¿Pueden confirmarlo por escrito?El conflicto de Irán iniciado en febrero de 2026 ha disparado el petróleo, ha elevado el euríbor (del 2,221% al 2,820%) y está enfriando los mercados hipotecarios. ¿Pueden explicar cómo afecta este contexto geopolítico a la refinanciación bancaria, a la demanda de viviendas de lujo y a los costes de construcción del proyecto, y por qué nada de esto se menciona en la tasación ni en el estudio de mercado?

Sparrow In Jail 18/05/26 06:25

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto Polarsol (Mijas Costa, Málaga) RESUMEN EJECUTIVO · Proyecto: Polarsol (Mijas Costa, Málaga) - Préstamo para adquisición de suelo. · Importe total del préstamo: 11.875.000 €. · Tramo Urbanitae (inversores minoristas): 5.000.000 €. · Tramo co-inversores externos: 6.875.000 €. · Plazo: 24 meses + extensión opcional de 6 meses. · Interés anual para el inversor: 12,5% (simple). · Rentabilidad mínima garantizada: 15 meses de intereses (15,625%). · Salida prevista: Refinanciación bancaria tras obtener licencia de obras y alcanzar preventas. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OFERTA · Comisión de Urbanitae: 593.750 € + IVA (5% sobre el tramo captado). · TAE real del promotor: 25,318% (más del doble de lo que recibe el inversor). · LTV (Loan To Value) sobre tasación: 53,5% (11,875M€ / 22,2M€). · LTC (Loan To Cost) sin intereses: 75,5% (11,875M€ / 15,74M€ de costes totales). · Valor de tasación del suelo: 22.202.508 €. · Costes totales del proyecto (sin intereses): 15.741.118 €. · Ingresos brutos por venta estimados: 92.575.910 €. · Beneficio neto estimado del promotor: 21.365.730 €. · Ratio beneficio promotor / capital aportado por él: Superior al 600%. LA ESTRUCTURA REAL DE LA FINANCIACIÓN Y EL PAPEL DE LOS CO-INVERSORES EXTERNOS El proyecto no se financia solo con los 5 millones de euros de los inversores de Urbanitae. Existe un tramo adicional de 6.875.000 euros aportado por "co-inversores externos". Por ley, el Reglamento Europeo de Financiación Participativa (ECSP) limita el financiamiento por proyecto y por plataforma, por lo que es práctica habitual en Urbanitae asociarse con inversores institucionales para completar el importe total del préstamo. ¿Comparten las mismas garantías? Sí, en principio. El contrato establece un préstamo único de 11.875.000 € (cláusula 10.11). Las garantías (hipoteca, seguro de caución, prendas) se constituyen para garantizar la totalidad de este préstamo a favor de la totalidad de los "Acreedores". Sin embargo, esta estructura introduce tres riesgos adicionales que todo inversor minorista debe conocer. Riesgo 1: Dilución en la toma de decisiones El Contrato de Financiación (cláusula 10.4) indica que las decisiones clave (como ejecutar las garantías o aprobar una quita) se toman por "Mayoría de los Inversores". Esta mayoría se computa sobre el importe del préstamo pendiente de amortización. La realidad es la siguiente. Los co-inversores externos aportan 6.875.000 €, mientras que todos los inversores de Urbanitae juntos aportan 5.000.000 €. Por tanto, los co-inversores externos tienen el 57,9% del peso en las votaciones, frente al 42,1% de los inversores minoristas de Urbanitae. Conclusión práctica: Los co-inversores externos tienen mayoría absoluta. Si el proyecto entra en dificultades, un pequeño grupo de inversores externos, cuyos intereses podrían no estar perfectamente alineados con los suyos, tiene el poder de decidir por todos los inversores minoristas. Riesgo 2: Diferente apetito por el riesgo Los co-inversores externos son, casi con total seguridad, inversores institucionales o profesionales. Su lógica de inversión es distinta a la suya. Un inversor institucional podría preferir negociar una quita (aceptar recuperar menos dinero) para agilizar la recuperación y evitar costes de litigio. Usted, como inversor minorista, probablemente preferirá ejecutar las garantías (aunque sea más lento) para intentar recuperar el 100% de su capital. Con un 57,9% de los votos, los co-inversores pueden imponer su decisión. Usted quedaría vinculado por un acuerdo que no ha apoyado. Riesgo 3: Incertidumbre sobre el orden de cobro El contrato no especifica si el orden de cobro es "pari passu" (a prorrata) o si existe algún pacto de preferencia entre los co-inversores. Es necesario preguntar específicamente si, en caso de ejecución de garantías, los inversores minoristas y los co-inversores externos cobran de forma completamente proporcional a su inversión, o si existe algún tipo de preferencia para los co-inversores. FORTALEZAS (lo que parece atractivo) Rentabilidad nominal alta. El 12,5% anual es superior a la mayoría de productos de renta fija tradicionales. Hipoteca prometida de primer rango. En teoría, hay una garantía real sobre el suelo. Seguro de caución prometido. Se anuncia como cobertura adicional. Promotor con experiencia declarada. Urbania alega haber desarrollado proyectos por valor de 1.200M€ en España, Portugal y Brasil. Ubicación atractiva. Mijas es una zona consolidada de la Costa del Sol con alta demanda turística y residencial. Aportación de capital del promotor. Urbania afirma haber invertido ya 2,3M€ en arras y costes. DEBILIDADES Y RIESGOS (documentados) 1. La licencia de obras NO existe. El cronograma propio del proyecto estima 22 meses para obtenerla. El préstamo vence a los 24 meses. Sin licencia, no hay construcción, no hay preventas bancables y no hay refinanciación. 2. El Proyecto de Urbanización NO está aprobado. Es el documento urbanístico base. Sin él, el suelo no es edificable. La tasación advierte expresamente que no se ha dispuesto de cédula urbanística actualizada. 3. Las garantías NO están constituidas. El contrato dice que el promotor "se obliga a otorgar" la hipoteca. No está inscrita. El seguro de caución es contingente ("o en su defecto"). 4. El Agente de Garantías NO responde. El contrato de mandato (Anexo III) exime explícitamente a Proptech Servicios Generales, S.L. de cualquier responsabilidad sobre la validez o eficacia de las garantías. 5. La Nota Simple NO se ha publicado. No se puede verificar quién es el verdadero propietario del suelo ni si existen cargas o hipotecas previas que impidan la hipoteca de primer rango. 6. La tasación completa NO se ha publicado. Solo hay un certificado resumen que ya contenía advertencias graves (falta de coordinación catastral, discrepancias físicas con el registro, cargas urbanísticas deducidas por 2,63M€). 7. Los estatutos subidos NO son de la SPV prestataria. Corresponden a "Colren, S.L." (domicilio en Barcelona), no a "Urbania Resi Developments I, S.A." (domicilio en Madrid). 8. El estudio de mercado es metodológicamente defectuoso. Mezcla apartamentos de 70m² con villas de 315m² en otra localidad. El precio de Polarsol (7.606€/m²) es un 37% superior al comparable más cercano en Mijas (5.568€/m²). 9. El resumen económico tiene incoherencias internas. El valor del suelo varía 3,35M€ entre el dossier comercial (16,35M€) y el resumen económico (13,00M€). 10. El inversor asume todos los costes de ejecución. Si hay que ejecutar la hipoteca, los honorarios del Agente de Garantías, abogados, notaría e impuestos se descuentan antes de devolver el dinero al inversor. 11. El inversor no tiene liquidez. No se permite la cesión del préstamo. El dinero queda bloqueado 24-30 meses como mínimo, con alta probabilidad de extensión. 12. Modificaciones unilaterales por silencio. El contrato permite que los cambios se entiendan aceptados si el inversor no se opone por escrito en 15 días. 13. Los co-inversores externos tienen mayoría absoluta (57,9%). Pueden decidir por todos los inversores minoristas en votaciones clave como ejecución de garantías o aceptación de quitas. 14. El orden de cobro con los co-inversores no está especificado. No está claro si en caso de ejecución se cobra a prorrata o existe alguna preferencia para los inversores institucionales. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Valor del suelo Dossier comercial: 16.350.000 €.Resumen económico: 13.002.366 €.Tasación (valor residual): 22.202.508 €.Consecuencia: No se sabe cuál es el precio real de adquisición. Si es 16,35M€, el beneficio del promotor se reduce en 3,35M€ y su capacidad de hacer frente a sobrecostes disminuye. Si es 13,00M€, el dossier comercial infla artificialmente la percepción de valor. Discrepancia 2: Identidad de la SPV Contrato de inversión: URBANIA RESI DEVELOPMENTS I, S.A. (Madrid, capital 11,9M€).Estatutos subidos: COLREN, S.L. (Barcelona, capital 3.006 €).Consecuencia: Error documental grave. El inversor no puede conocer la estructura legal de la entidad que recibe su dinero. Si la SPV real tiene problemas, los estatutos de Colren no sirven para nada. Discrepancia 3: Precio de venta por m² Estudio de mercado: Polarsol a 7.606 €/m².Comparable más cercano en Mijas (Eden): 5.568 €/m² (un 37% menos).Consecuencia: El riesgo comercial es muy alto. Si el mercado no acepta ese precio, las ventas se retrasan, no se alcanza el umbral de preventas exigido por el banco y el préstamo no se refinancia. Discrepancia 4: Garantías anunciadas vs. garantías reales Folleto comercial: "Hipoteca de primer rango", "Seguro de caución".Contrato: "Se obliga a otorgar", "o en su defecto".Consecuencia: El inversor presta el dinero sin garantías constituidas. Si el promotor no las otorga después, el recurso es contra una SPV con 56,6M€ de pasivo. IMPACTO DEL CONFLICTO DE IRÁN Y EL BLOQUEO DE ORMUZ El conflicto iniciado entre Estados Unidos, Israel e Irán a finales de febrero de 2026 está teniendo consecuencias directas en los mercados financieros e inmobiliarios que este proyecto ignora completamente. Efectos ya observados: El petróleo superó los 100 dólares por barril, encareciendo los costes de construcción y el transporte de materiales.El euríbor se ha disparado del 2,221% al 2,820% en las primeras semanas del conflicto.Las solicitudes de hipoteca en Estados Unidos cayeron un 10,5% en una semana como reacción al conflicto.Impacto directo en el proyecto Polarsol: Sobre la refinanciación bancaria. Los bancos se vuelven más restrictivos en entornos de tipos altos e incertidumbre. Exigirán más garantías y un mayor porcentaje de preventas. Esto retrasa la salida de los inversores más allá de los 24-30 meses previstos. Sobre las preventas. Los compradores de viviendas de lujo son sensibles a los tipos de interés y a la incertidumbre geopolítica. Las decisiones de compra se postergan. Alcanzar el umbral de preventas exigido por el banco será más difícil y lento. Sobre el valor del suelo. La tasación utilizó el método residual dinámico, que descuenta ingresos futuros. Si los tipos de interés suben por el conflicto, la tasa de descuento aumenta y el valor del suelo disminuye. El LTV del 53,5% podría ser superior en la práctica. Sobre los costes de construcción. El bloqueo en el Estrecho de Ormuz afecta al suministro de materiales y encarece el transporte. Los 29M€ de costes de construcción estimados podrían ser insuficientes si el conflicto se prolonga. Sobre los co-inversores externos. En un entorno de subidas de tipos, los inversores institucionales ajustan sus carteras. El apetito del banco para dar el préstamo promotor se reduce. Además, los co-inversores podrían verse sometidos a "repatriación de capitales" o a una contracción del crédito por la incertidumbre global, añadiendo presión sobre la estructura. La tasación no menciona en ningún punto el conflicto de Irán ni sus implicaciones. El estudio de mercado, fechado en "mayo de 2026", ignora un conflicto que comenzó en febrero. Esto es una omisión relevante que debería preocupar a cualquier inversor. CONSIDERACIONES FINALES Este análisis ha identificado que el proyecto Polarsol presenta una combinación inusualmente alta de riesgos estructurales, agravados por el contexto geopolítico actual y por la compleja estructura de financiación con co-inversores externos. Riesgo urbanístico. Sin Proyecto de Urbanización aprobado, el suelo no es edificable. El cronograma de 22 meses para obtener la licencia es incompatible con un préstamo a 24 meses. Riesgo de garantías. La hipoteca no está constituida. El seguro de caución es contingente. El Agente de Garantías no responde. El inversor presta el dinero sin protección real. Riesgo documental. Faltan la Nota Simple, la tasación completa, la póliza del seguro y los estatutos correctos. Los documentos presentes tienen incoherencias internas. Riesgo comercial. El estudio de mercado es metodológicamente defectuoso. El precio de venta es un 37% superior al comparable más cercano en la misma zona. Riesgo macroeconómico. El conflicto de Irán y el bloqueo de Ormuz no se han considerado. Los tipos de interés, la demanda de vivienda y los costes de construcción se ven directamente afectados. Riesgo de gobernanza. Los co-inversores externos tienen mayoría absoluta (57,9%) en las votaciones de la Junta de Prestamistas. Pueden imponer decisiones como una quita o la ejecución de garantías sin el apoyo de los inversores minoristas. Riesgo de orden de cobro. El contrato no especifica si en caso de ejecución el cobro es a prorrata o si los co-inversores tienen preferencia. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto no es adecuado para un inversor minorista que busque una inversión de deuda con garantías reales. La documentación disponible revela que las garantías prometidas no existen en el momento de la inversión. El cronograma urbanístico es inviable dentro del plazo del préstamo. Las incoherencias entre documentos superan lo aceptable. El contexto macroeconómico empeora la ya de por sí frágil viabilidad. La estructura de poder entre co-inversores e inversores minoristas deja a estos últimos en una posición de clara desventaja en caso de problemas. La rentabilidad del 12,5% anual no compensa la combinación de riesgo urbanístico, riesgo de garantías, riesgo comercial, riesgo geopolítico y riesgo de gobernanza que este proyecto acumula. CONCLUSIÓN No invertir. La decisión se basa en hechos documentados, no en opiniones. Sin Nota Simple, sin tasación completa, sin garantías constituidas, sin licencia de obras, sin viabilidad urbanística acreditada, sin consideración del impacto del conflicto de Irán, y con una estructura de financiación donde los co-inversores externos tienen mayoría absoluta (57,9%) y el orden de cobro no está claramente especificado, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido es inasumible para un producto que se presenta como "deuda garantizada". Su capital merece una oportunidad con mayor transparencia, menor riesgo estructural y mejor relación riesgo-recompensa. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública del proyecto facilitada por Urbanitae y en fuentes de información económica general. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor es responsable de sus propias decisiones. El autor no mantiene ninguna relación con Urbanitae, Urbania o las sociedades implicadas.

Sparrow In Jail 17/05/26 22:41

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Yo no voy a entrar, pero si alguno esta dudando les paso las preguntas cuyo analisis de las respuestas considero imprescindibles para que alguien decidiera entrar: ¿Pueden aportar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad de la finca de Marbella con fecha posterior a febrero de 2026 donde se demuestre que la hipoteca de BANKINTER ha sido cancelada y que los inversores serán realmente primer rango?¿Pueden aportar una certificación registral completa de la finca de Málaga con fecha posterior a abril de 2025 donde se demuestre que las cinco hipotecas de CAJA RURAL han sido canceladas?¿Por qué la tasación del proyecto de marzo de 2026 declara textualmente "no se dispone de Licencia de obra" mientras que en la plataforma afirman que la licencia ya ha sido obtenida? ¿Pueden aportar la licencia de obras firmada y sellada por el Ayuntamiento de Marbella?¿Por qué el proyecto básico de noviembre de 2023 y la tasación de TASA clasifican el suelo de Marbella como "Suelo Urbano No Consolidado"? ¿Qué trámites urbanísticos adicionales debe realizar el promotor para consolidar el suelo y obtener la licencia definitiva?¿Por qué el planeamiento urbanístico y la tasación del suelo de Málaga lo clasifican como "Suelo Asistemático", "No consolidado", con planeamiento de desarrollo "no redactado o no aprobado" y sistema de gestión "expropiación o sin gestión"? ¿Qué inversión y trámites adicionales requiere esto?¿Por qué la aportación del promotor de 1.078.958 euros incluye el valor de adquisición del suelo de Málaga como si fuera dinero en efectivo? ¿Cuánto dinero líquido real ha puesto el promotor de su bolsillo para este proyecto?Si el suelo de Málaga se compró por 596.893 euros según el contrato de compraventa de mayo de 2024, ¿por qué se valora como garantía en 893.518 euros?¿Pueden explicar por qué una nota simple de abril de 2025 declara que la finca de Málaga no tiene cargas, mientras que la nota simple de septiembre de 2024 y la certificación registral del contrato de compraventa declaran que tiene cinco hipotecas activas de Caja Rural? ¿En qué fecha exacta se cancelaron esas hipotecas y por qué no aparece la cancelación en las notas simples de 2024?¿Pueden explicar por qué el contrato de compraventa del suelo de Málaga declara que la finca está gravada con una deuda hipotecaria de 114.236 euros y que la parte compradora conoce el estado de deudas, mientras que la plataforma ofrece la misma finca como garantía libre de cargas?El Notario advirtió expresamente al comprador de que "de no hacerse efectivo el pago del préstamo por la parte vendedora, el inmueble está respondiendo del pago". ¿Se hizo efectivo ese pago? ¿Pueden aportar la carta de cancelación de la hipoteca firmada por Caja Rural?¿Por qué el track record del promotor describe el proyecto "La Dalia Marbella" como un "edificio de 9 viviendas en el centro de Málaga" cuando el proyecto objeto de esta inversión son dos viviendas unifamiliares en Marbella? ¿Hay dos proyectos diferentes con el mismo nombre o es un error en la documentación?¿Cuál es la explicación para que el LTV que publicitan sea del 29 por ciento cuando el préstamo total es de 3.700.000 euros y el valor actual de tasación de las garantías es de 3.746.152 euros, lo que arroja un LTV real del 99 por ciento?¿Pueden garantizar por escrito que los inversores tendrán una garantía hipotecaria de primer rango por delante de BANKINTER y de CAJA RURAL? En caso afirmativo, ¿pueden aportar los documentos registrales que acrediten la cancelación de ambas hipotecas?¿Han incluido en su análisis de riesgos y en sus proyecciones financieras las posibles consecuencias de una escalada del conflicto con Irán y un bloqueo del estrecho de Ormuz sobre la economía española, la inflación, los tipos de interés, el turismo en la Costa del Sol y la demanda de viviendas de lujo de más de 3 millones de euros?¿Por qué el estudio de mercado solo incluye un cierre de obra nueva comparable en la zona, con fecha de diciembre de 2022, sin datos más recientes que permitan validar el precio de salida de 3,2 millones de euros por vivienda en el contexto actual?

Sparrow In Jail 17/05/26 22:37

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Os paso mi due dilligence para el proyecto LA DALIA MARBELLA TRAMO II , Creo que vamos de mal en peor.RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO LA DALIA MARBELLA TRAMO II (CIVISLEND) 1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA (según la plataforma) Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar el desarrollo de dos viviendas unifamiliares de lujo en Marbella. Importe del tramo II: 1.400.000 euros. Financiación total del proyecto: aproximadamente 3.700.000 euros (Tramo I + Tramo II + Tramo III). Rentabilidad total: 12,46 por ciento. Tipo de interés nominal: 11,50 por ciento. Plazo: 13 meses, prorrogable 6 meses más. Pago de intereses: bullet (al vencimiento). Garantías: hipoteca de primer rango sobre el suelo del proyecto en Marbella (valor tasación 2.852.634 euros) y sobre un segundo suelo en Málaga (valor tasación 893.518 euros). LTV que publicitan: 29 por ciento en primera disposición. LTV HET: 39 por ciento. Ticket mínimo: 250 euros. Ticket máximo: 5.000 euros. 2. ANÁLISIS DE LAS GARANTÍAS Y LAS LTV (CONTRADICCIÓN FUNDAMENTAL) La plataforma ofrece un LTV del 29 por ciento para transmitir seguridad. Sin embargo, el préstamo total que se debe devolver es de 3.700.000 euros (suma de los tres tramos), no solo el importe del tramo II ni los gastos de formalización que utiliza la plataforma para ese cálculo. El valor actual de tasación de las dos garantías juntas (Marbella y Málaga) es de 3.746.152 euros. Por tanto, el LTV real sobre el préstamo total es del 98,77 por ciento, no del 29 por ciento. Esta diferencia es muy relevante porque significa que, en el momento actual, las garantías apenas cubren el importe del préstamo. Si el promotor no pudiera hacer frente al pago y hubiera que ejecutar las garantías hoy, el margen de error es mínimo. 3. ANÁLISIS DE LA APORTACIÓN DEL PROMOTOR (OTRA CONTRADICCIÓN) La plataforma afirma que el promotor aporta 1.078.958 euros (52 por ciento del total), lo cual sería una señal de alineación de intereses. Sin embargo, en esa cantidad se está teniendo en cuenta el valor de adquisición de la garantía extra (el suelo de Málaga) como si fuera una aportación dineraria. Es decir, no es dinero en efectivo que el promotor ponga de su bolsillo para la construcción, sino el valor de un activo que ya había comprado (y que además está gravado con deudas). Esta práctica contable maquilla la aportación real del promotor y da una falsa sensación de seguridad sobre su compromiso financiero con el proyecto. 4. ANÁLISIS DE LAS GARANTÍAS REALES (TERCERA CONTRADICCIÓN) La plataforma ofrece "garantía hipotecaria de primer rango" sobre los dos suelos. Los documentos obtenidos del Registro de la Propiedad muestran contradicciones muy relevantes que afectan a esta afirmación. Suelo de Marbella (activo principal): Una nota simple de octubre de 2025, que es la que utiliza la plataforma, no refleja cargas. Sin embargo, una certificación registral incluida en la tasación del proyecto, fechada en febrero de 2026, sí refleja una hipoteca activa a favor de BANKINTER, con origen en 2018. No consta en ninguno de los dos documentos que dicha hipoteca se haya cancelado. Suelo de Málaga (garantía extra): Una nota simple de septiembre de 2024 (incluida en la tasación) refleja cinco hipotecas activas a favor de CAJA RURAL, con una antigüedad desde 2004 y vencimiento en 2032. Sin embargo, la nota simple que la plataforma utiliza para presentar la garantía, fechada en abril de 2025, declara que no hay cargas registradas. No consta en ninguno de los dos documentos que dichas hipotecas se hayan cancelado. El contrato de compraventa del suelo de Málaga, de mayo de 2024, declara expresamente que la finca está gravada con una deuda hipotecaria de 114.236 euros. El Notario advirtió al comprador (ZAMU) de que, si esa deuda no se pagaba, el inmueble seguiría respondiendo del pago. La parte compradora declaró conocer el estado de deudas. Conclusión sobre las garantías: Existen documentos oficiales del Registro de la Propiedad (notas simples y certificaciones registrales) que ofrecen información contradictoria sobre la existencia de cargas. Unos documentos declaran que no hay cargas. Otros documentos (con fechas anteriores y posteriores) declaran que sí hay hipotecas activas. No consta en ninguno de los documentos analizados que dichas hipotecas se hayan cancelado e inscrito su cancelación en el Registro. Por tanto, no se puede afirmar con certeza que los inversores vayan a disponer de una garantía hipotecaria de primer rango. Existe el riesgo de que Bankinter y Caja Rural tengan derechos preferentes. 5. ANÁLISIS DE LA LICENCIA DE OBRAS (CUARTA CONTRADICCIÓN) La plataforma afirma que la licencia de obras del proyecto ya ha sido obtenida. Sin embargo, la tasación del activo de Marbella, elaborada por TASA en marzo de 2026, declara expresamente: "Las obras no están comenzadas y no se dispone de Licencia de obra". Además, el propio proyecto básico de construcción califica el suelo de Marbella como "Suelo Urbano No Consolidado", lo que significa que requiere trámites urbanísticos adicionales (como la finalización de la urbanización o la firma de un convenio con el Ayuntamiento) antes de poder obtener la licencia. Adicionalmente, en el caso del activo de Málaga, el planeamiento urbanístico (PERI) y la propia tasación declaran que el suelo es "Asistemático" y "No consolidado", con planeamiento de desarrollo "no redactado o no aprobado" y sistema de gestión "expropiación o sin gestión". Esto significa que, para poder construir en ese suelo, el promotor debe asumir los costes de urbanización y obtener las aprobaciones pertinentes, lo cual no consta que se haya realizado. 6. ANÁLISIS DEL VALOR DE LA GARANTÍA EXTRA (QUINTA CONTRADICCIÓN) La plataforma valora el suelo de Málaga en 893.518 euros. El contrato de compraventa de ese mismo suelo, de mayo de 2024, declara que ZAMU lo adquirió por 596.893 euros (IVA incluido). La diferencia entre el precio de compra real y el valor de tasación que se utiliza como garantía es de aproximadamente 300.000 euros (un 50 por ciento más). Esta diferencia no está explicada en la documentación de la plataforma. Además, el suelo de Málaga, según su propia tasación, no está urbanizado (suelo no consolidado) y no tiene planeamiento de desarrollo aprobado, lo que afecta a su valor real de mercado en caso de ejecución. 7. ANÁLISIS DEL INFORME DE RIESGOS DE LA PLATAFORMA (SEXTA CONTRADICCIÓN) El informe de riesgos elaborado por Civislend clasifica el riesgo de "Licencia de obras" como BAJO para este proyecto, afirmando que la licencia está concedida. La tasación de TASA de marzo de 2026 declara lo contrario. El mismo informe clasifica el riesgo de "Fondos necesarios" como BAJO basándose en un LTV del 29 por ciento. El LTV real sobre el préstamo total es del 99 por ciento. El informe clasifica el riesgo de "Financiación" como BAJO basándose en la existencia de garantías hipotecarias de primer rango. Los documentos del Registro de la Propiedad contradicen esta afirmación. 8. ANÁLISIS DEL TRACK RECORD DEL PROMOTOR (SÉPTIMA CONTRADICCIÓN) El track record del promotor presentado por la plataforma describe el proyecto "La Dalia Marbella" como un "edificio de 9 viviendas en el centro de Málaga" cuando el proyecto objeto de la inversión son dos viviendas unifamiliares en Marbella. Además, afirma que la licencia de obras está "obtenida", contradiciendo nuevamente la tasación. Esta confusión en la descripción del proyecto no aporta rigor a la documentación ofrecida a los inversores. 9. ANÁLISIS DE MERCADO Y CONTEXTO MACROECONÓMICO El estudio de mercado aportado por la plataforma muestra que el último cierre de obra nueva comparable en la zona de Marbella se produjo en diciembre de 2022, hace más de tres años. El mercado de vivienda de lujo es muy sensible a las crisis económicas y a los cambios en la demanda internacional. Adicionalmente, el contexto geopolítico actual incluye tensiones crecientes con Irán y el riesgo de bloqueo en el estrecho de Ormuz. Cualquier escalada de este conflicto podría tener consecuencias muy graves para la economía española: incremento del precio del petróleo y la energía, aumento de la inflación, subida de los tipos de interés, ralentización del turismo (especialmente en la Costa del Sol, que depende en gran medida del visitante internacional), y una contracción general del mercado inmobiliario. Las viviendas de lujo de alto ticket (más de 3 millones de euros) son especialmente vulnerables en estos escenarios, ya que su demanda se reduce rápidamente cuando aumenta la incertidumbre económica. 10. FORTALEZAS DEL PROYECTO (DESDE LA PERSPECTIVA DE LA PLATAFORMA) Ubicación en una zona de alta demanda en la Costa del Sol. El promotor declara tener más de 30 años de experiencia. El promotor ya ha devuelto un préstamo anterior a Civislend. El proyecto prevé viviendas de alta calidad en una ubicación exclusiva. Existe un segundo suelo como garantía adicional (aunque con los problemas señalados). 11. DEBILIDADES Y RIESGOS (DESDE LA PERSPECTIVA DEL INVERSOR) Riesgo de garantía: Existen documentos registrales contradictorios sobre la existencia de hipotecas previas en ambos activos. No consta la cancelación de las hipotecas de Bankinter y Caja Rural. Los inversores podrían no ser primer rango. Riesgo de LTV real: El LTV real sobre el préstamo total es del 99 por ciento, no del 29 por ciento. Las garantías apenas cubren la deuda hoy. Riesgo de licencia: La tasación declara que no se dispone de licencia de obras, mientras que la plataforma afirma lo contrario. El suelo es "No Consolidado" y "Asistemático", lo que implica trámites y costes adicionales. Riesgo de aportación del promotor: La aportación declarada no es efectivo, sino el valor de un activo comprado con deuda. El promotor no arriesga dinero líquido de su bolsillo. Riesgo de valoración: El suelo de Málaga se valora en 893.518 euros pero se compró por 596.893 euros. Además, está sin urbanizar y sin planeamiento aprobado. Riesgo de mercado: El mercado de lujo es volátil y dependiente del turismo internacional y la estabilidad geopolítica. Riesgo geopolítico: Una escalada del conflicto con Irán y el bloqueo de Ormuz tendría consecuencias económicas graves para España y para el sector inmobiliario de lujo en la Costa del Sol. 12. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Este análisis se ha basado exclusivamente en la documentación aportada CIVISLEND, incluyendo las notas simples registrales, las certificaciones registrales, los contratos, las tasaciones, los planeamientos urbanísticos y los documentos internos de la plataforma. No se ha tomado ninguna decisión de inversión, sino que se han señalado las contradicciones y discrepancias entre los diferentes documentos oficiales y entre estos y la oferta pública de la plataforma. Las contradicciones más relevantes son: las notas simples contradictorias sobre las cargas de ambos activos; la discrepancia entre la tasación que declara la falta de licencia de obras y la plataforma que afirma que está concedida; la diferencia entre el precio de compra real del suelo de Málaga y su valor de tasación como garantía; el maquillaje de la aportación del promotor incluyendo el valor de un activo como si fuera efectivo; y la enorme diferencia entre el LTV que publicita la plataforma (29 por ciento) y el LTV real sobre el préstamo total (99 por ciento). Cada uno de estos puntos debe ser aclarado por la plataforma y por el promotor antes de que cualquier inversor pueda considerar este proyecto con un mínimo de garantías. No consta en la documentación analizada que las hipotecas de Bankinter y Caja Rural se hayan cancelado, ni que la licencia de obras esté realmente concedida, ni que la aportación del promotor sea efectivo real. 13. CONCLUSIÓN La información disponible presenta contradicciones documentales que no permiten confirmar las afirmaciones clave de la oferta (primer rango hipotecario, licencia concedida, LTV bajo, aportación real del promotor). Estas contradicciones afectan a los pilares fundamentales de la seguridad de la inversión: las garantías, la viabilidad del proyecto y el compromiso financiero del promotor. Cada inversor debe valorar estos riesgos y exigir aclaraciones por escrito antes de tomar cualquier decisión. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa en la documentación aportada por la plataforma y tiene un propósito informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero, ni recomendación de inversión, ni invitación a comprar o vender ningún producto financiero. Cada inversor es responsable de sus propias decisiones y debe consultar con asesores cualificados antes de invertir.

Sparrow In Jail 16/05/26 20:49

Ha respondido al tema BDKapital

Buenas tardes, Os paso mi due dilligence del proyecto Residencial Castillo. RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CROWDLENDING Promotor: Inmuebles Elevaciones S.L.U. Plataforma: BDkapital Activo: 26 viviendas de protección oficial (VPO) con garajes y trasteros en Castillo del Romeral, Gran Canaria. Objeto: Préstamo con garantía hipotecaria para finalizar la rehabilitación de un edificio al 80,15% de su ejecución y proceder a su transmisión a la empresa pública VISOCAN. DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA Importe del préstamo: 700.000 euros.Interés nominal anual: 9,50%.TAE: 9,925%.Plazo: 12 meses.Inversión mínima: 500 euros.Amortización: a vencimiento (capital e intereses).Comisión para el inversor: no consta.Comisión de la plataforma: 35.000 euros (a cargo del promotor). ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS (AÑO 2025) La empresa presenta una salud financiera excelente, lo que reduce el riesgo de solvencia a corto plazo. Patrimonio neto: 7.045.387 euros.Ratio de solvencia (activo total / pasivo total): 1,90. La empresa vale casi el doble de lo que debe.Liquidez inmediata: 508.449 euros de efectivo frente a 396.596 euros de deuda a corto plazo. No hay riesgo de asfixia financiera.Margen neto sobre ventas: 18,5%, muy superior al promedio del sector.Cobertura de intereses: el beneficio de explotación (EBIT) es 3,29 veces superior a los gastos financieros. La empresa tiene un colchón muy amplio para atender sus obligaciones de deuda, incluso si se añaden los 66.500 euros del nuevo préstamo. ANÁLISIS DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA El análisis de las 26 notas simples registrales confirma que las fincas están completamente limpias. Titularidad: 100% a favor de Inmuebles Elevaciones S.L.U., sin copropietarios.Cargas: no consta ninguna hipoteca previa, ningún embargo ni ninguna demanda judicial.Garantía ofrecida: será una hipoteca de primer rango, lo que significa que, en caso de impago, los inversores cobran primero antes que cualquier otro acreedor.Valor de tasación actual (obra en curso): 3.016.204 euros. El préstamo de 700.000 euros representa solo un 23,2% de ese valor (LTV muy bajo).Valor de tasación con obra terminada: 4.351.506 euros. El LTV se reduce al 16,08%.El certificado de avance de obra (80,15%) está firmado por la dirección facultativa (arquitecto y aparejador), lo que verifica oficialmente el estado de la obra. FORTALEZAS DEL PROYECTO Garantía real de primer rango: en caso de impago, los inversores tienen una hipoteca ejecutable sobre activos que multiplican por más de cuatro el valor del préstamo.Balance saneado del promotor: la empresa tiene capacidad más que suficiente para afrontar el pago de intereses y devolver el principal.Comprador cautivo de salida: VISOCAN es una sociedad mercantil pública del Gobierno de Canarias. No es un comprador especulativo. El riesgo de que no se ejecute la compra es muy bajo.Avance de obra verificado: un 80,15% ejecutado y certificado por profesionales colegiados. No se financia un proyecto desde cero, sino el último tramo para su finalización.Incentivos fiscales en Canarias: la empresa ha aplicado deducciones por inversiones en Canarias (71.196 euros en 2024), lo que demuestra un conocimiento y aprovechamiento del régimen fiscal especial de las islas. DEBILIDADES Y RIESGOS RESUELTOS DURANTE EL ANÁLISIS A lo largo del análisis documental se identificaron varias discrepancias que, tras una revisión más profunda y la información aportada por la plataforma, han sido descartadas como problemas relevantes. 1. Comisión de 35.000 euros. Aparece en la Ficha de Datos Fundamentales (página 2). Es la comisión de BDkapital, no una comisión oculta al inversor. Es un coste para el promotor (5% del préstamo), habitual en el sector, y no afecta a la rentabilidad del inversor (9,50% anual). No es una falta de transparencia porque consta en la documentación precontractual. 2. Licencia de obra: "NO habilita el comienzo de las obras". La licencia de obra contiene una advertencia estándar de que el documento de concesión de licencia no es suficiente para empezar a construir sin presentar la documentación complementaria (dirección facultativa, proyecto de ejecución, etc.). Dicha documentación ya se ha presentado, ya que la obra está al 80,15%, certificada por la dirección facultativa. No es un problema real, sino un requisito administrativo ya cumplido. 3. Cuadro de amortización erróneo. El cuadro mostraba 69.473 euros de intereses. El cálculo correcto sobre 700.000 euros al 9,50% anual es 66.500 euros. El error era de aproximadamente 2.973 euros. Es irrelevante porque es un ejemplo ilustrativo y no afecta al cálculo de la rentabilidad final del inversor. 4. Devengo de intereses: ¿desde la inversión o desde la firma notarial? BDkapital opera con una mecánica específica: el dinero no empieza a generar intereses hasta la firma notarial del préstamo, pero el promotor pacta una liquidación extra para abonar los intereses del periodo transcurrido desde la inversión hasta la firma. El inversor no pierde rentabilidad. Es una práctica comercial atípica pero transparente una vez explicada. 5. División horizontal incorrecta. El tasador advirtió de que la división horizontal debe modificarse. Es habitual que este trámite se realice al final de la obra, una vez terminada la construcción. No es un riesgo para la garantía hipotecaria, solo un trámite administrativo posterior. 6. Calificación definitiva de VPO. El tasador también advierte de que solo existe calificación provisional. La definitiva se obtiene al finalizar la obra. El comprador es VISOCAN, una entidad pública. No tiene sentido que la propia administración bloquee una operación de compra que ella misma promueve. El riesgo es teóricamente bajo. 7. Oposición de Banco Sabadell a la segregación (año 2021). Banco Sabadell se opuso a la creación de Inmuebles Elevaciones porque la matriz (Elevaciones Archipiélago) le debía 1,45 millones de euros y la segregación sacaba activos de su garantía. La operación se ejecutó porque la empresa lleva 4 años inscrita y operando, y el certificado LEI del Registro Mercantil indica que Inmuebles Elevaciones no consolida cuentas con ninguna matriz. No hay constancia de litigios pendientes. El riesgo es muy bajo. 8. Deuda con Hacienda (66.500 euros en el Modelo 200 de 2024). La empresa solicitó un aplazamiento del pago del Impuesto de Sociedades. La deuda es de 66.500 euros. No es una cantidad relevante para una empresa con un patrimonio neto de 7 millones de euros y 508.000 euros de efectivo disponible. El aplazamiento es una práctica habitual de gestión de tesorería. No es una señal de insolvencia ni un riesgo para el inversor. ANÁLISIS GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ Aunque el proyecto está en Canarias, la inversión en crowdfunding inmobiliario no es inmune a los grandes shocks geopolíticos. Se ha considerado este escenario por su potencial impacto sistémico. Contexto: Un conflicto abierto con Irán o un bloqueo militar del Estrecho de Ormuz tendría como consecuencia inmediata una subida brusca del precio del petróleo (el 20% del petróleo mundial pasa por Ormuz) y una disrupción del comercio marítimo global. Posibles consecuencias para este proyecto: 1. Subida de los costes de construcción. Los materiales de construcción (acero, aluminio, cemento, plásticos derivados del petróleo) y el transporte marítimo de mercancías se encarecerían de forma significativa. El proyecto tiene un 20% de obra pendiente. Si los costes suben, el presupuesto restante podría incrementarse, y los 700.000 euros del préstamo podrían quedarse cortos. El promotor tendría que aportar más fondos propios o buscar financiación adicional, lo que retrasaría la finalización y la venta. 2. Aumento de los tipos de interés. Un shock de precios de la energía provocaría un repunte de la inflación. Los bancos centrales (especialmente el BCE) reaccionarían subiendo los tipos de interés para contenerla. Aunque este préstamo es a tipo fijo y no se vería afectado directamente, una subida de tipos endurecería las condiciones de financiación de los compradores finales. En este caso, VISOCAN es una entidad pública que no depende del crédito bancario privado de la misma manera, pero un deterioro general de la economía podría retrasar sus prioridades de gasto. 3. Riesgo para el comprador público (VISOCAN). En un escenario de recesión profunda, los gobiernos autonómicos pueden redirigir sus presupuestos hacia necesidades más urgentes (subsidios energéticos, ayudas directas). Una operación de compra de vivienda, aunque sea protegida, podría posponerse si la situación fiscal de la comunidad autónoma se deteriora gravemente. Valoración personal del riesgo geopolítico: Se trata de un escenario de bajo riesgo para un proyecto concreto en España. La probabilidad de un bloqueo total de Ormuz es baja en el corto plazo, y aunque ocurriera, el impacto sería más relevante para sectores como el transporte o la industria energética que para la promoción inmobiliaria con un comprador público. No obstante, es un factor sistémico que debe mencionarse para una visión completa. En mi opinión, este riesgo no es determinante para rechazar la inversión, pero sí debe ser conocido. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis contable: El promotor es solvente, tiene liquidez y genera beneficios. Su balance es sólido y su capacidad de pago es muy alta. Análisis registral: Las 26 fincas están limpias, sin hipotecas previas, sin embargos y sin demandas. La garantía hipotecaria es de primer rango y el LTV (23%) es extremadamente bajo para el sector. Análisis del proyecto: La obra está muy avanzada (80,15%) y certificada por la dirección facultativa. El comprador final es una entidad pública, lo que reduce el riesgo de comercialización. Transparencia de la plataforma: Se han identificado algunas omisiones en la ficha comercial inicial (comisión de 35.000 euros, política de devengo de intereses, etc.), pero toda la información ha aparecido finalmente en los documentos precontractuales o ha sido aclarada por la plataforma. No hay indicios de fraude, pero sí una cierta falta de claridad comercial que el inversor debe tener en cuenta. Las discrepancias analizadas no han revelado ningún problema grave que invalide la operación. La mayoría eran advertencias legales o administrativas estándar que se resuelven con el avance del proyecto. CONCLUSIÓN El proyecto es viable, la garantía es sólida y el promotor está saneado. Los 700.000 euros de financiación están sobradamente cubiertos por una garantía hipotecaria cuyo valor actual (obra en curso) es cuatro veces superior al préstamo. El comprador final es una entidad pública, lo que minimiza el riesgo de salida. Los riesgos geopolíticos (conflicto en Oriente Medio) existen, pero su probabilidad de materializarse y afectar gravemente a este proyecto en concreto es reducida. El inversor puede participar con un nivel de riesgo moderado-bajo, típico de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de primer rango en un proyecto avanzado. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis es una valoración personal basada exclusivamente en la documentación aportada por el usuario y la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación personalizada de inversión. Cada inversor debe realizar su propia valoración y asumir el riesgo de pérdida total o parcial de su capital.

Sparrow In Jail 15/05/26 01:11

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Te responderán más o menos lo que a mi, escurriendo el bulto.www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/4679749-urbanitae?page=162#respuesta_7325542

Sparrow In Jail 15/05/26 01:09

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Yo me ayudo de la IA, sino sería imposible analizar los datos en el tiempo que nos dan, pero hay que usarla leyendo todo y viendo en lo que se equivoca y repreguntando, a veces dice cosas que no están en la documentación y se inventa normativas.Yo a cada cosa que dice le pido que me diga de dónde lo saca.