Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 29/01/26 10:40

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,Urbanitae ya ha publicado en el chat las respuestas a las preguntas de la promoción Alegre/Ibiza, os paso mi análisis.ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE URBANITAE: CONFIRMACIÓN DEL RIESGO EXTREMO 1. SOBRE LA REGULARIZACIÓN Y PLAZOS (La Promesa Vacía) Respuesta: "Todos coinciden... el proceso debería resolverse en 12-18 meses... el proyecto dispone de hasta 12 meses adicionales de margen".Análisis: No ofrecen ningún documento oficial del Ayuntamiento que respalde ese plazo. Son "estimaciones" y "buenas intenciones" de partes interesadas (el presidente de la junta, un consejero). Es pura especulación. Si el proceso se alarga (algo habitual en lo administrativo), el proyecto entra en extensión y, eventualmente, en ejecución forzosa. No mitigan el riesgo, solo lo describen con optimismo.2. SOBRE LAS "SIN CARGAS" Y LA HIPOTECA EXISTENTE (Revelación Clave, Problema No Resuelto) Respuesta: "Existe una carga hipotecaria a favor del anterior financiador... será cancelada en el mismo acto... la nueva hipoteca quedará en primer rango".Análisis: ADMITEN QUE LA DECLARACIÓN CONTRACTUAL NO ERA CIERTA. Las fincas SÍ tienen cargas (las hipotecas a Yeldo). Esto invalida la Cláusula 10.12. Su plan depende de que en "unidad de acto" todo salga bien. ¿Qué pasa si Yeldo no libera la hipoteca a tiempo? ¿O si hay un problema en el registro? El riesgo de ejecución está en que ese "acto único" falle. Además, nunca mencionan quién es "Yeldo" ni muestran el acuerdo de cancelación.3. SOBRE LA DIVISIÓN HORIZONTAL (La Bomba Definitiva) Respuesta: "El proyecto no contempla la realización de una división horizontal. Se hipotecará la totalidad de la finca registral".Análisis: ESTO ES LA PRUEBA IRREFUTABLE DE QUE EL PROYECTO ORIGINAL ERA INVIABLE. Cambian el Activo Colateral: Ya no es "Villa Infinity" (una villa independiente), sino toda la finca 23326 (que incluye "Torre Sol", un complejo de 184m² descrito como vivienda, almacén y aparcamiento, según el catastro). Esto es radicalmente distinto a lo ofertado.Problema de Valor: ¿Vale lo mismo "toda la finca 23326" (un chalet antiguo de 184m² en papel) que la "Villa Infinity de lujo de 1.082m²"? NO. La valoración de 9.5M€ se derrumba. Problema de Titularidad: Para hipotecar "la totalidad de la finca", el promotor debe ser dueño al 100% de... ¿el complejo "Torre Sol"? La descripción catastral y registral es confusa. La garantía se ha vuelto nebulosa y posiblemente sobrevalorada.4. SOBRE LA TASACIÓN (Excusa y Admisión de Grave Negligencia) Respuesta: "No están disponibles por una huelga de tasadores... se esperan esta semana... los fondos no se desembolsarán sin tasación... el LTV se calculó con valores del promotor (9.5M€ y 6.5M€) validadas por un agente".Análisis: La "huelga" es una excusa. Una operación seria se estructura CON la tasación, no se lanza a captar inversores sin ella.Aceptan que han estructurado un préstamo de 9.46M€ SIN el documento clave que justifica el importe. Han usado los números optimistas del promotor (16M€ de valor), avalados por un "agente" (interesado en la venta), no por un tasador independiente. Prometer que no habrá desembolso sin tasación es lo mínimo, pero la oferta ya está publicada y captando dinero basándose en datos no verificados. Es una práctica absolutamente irregular.5. SOBRE EL DESTINO DE LOS FONDOS (Confirmación del "Cash-Out") Respuesta: La recapitalización es para "la salida de accionistas minoritarios"... para "simplificar la estructura y alinear intereses".Análisis: Es exactamente lo que temíamos: Parte del préstamo (650.000€) se usa para que el promotor principal compre a sus socios. El dinero de los nuevos inversores financia una recompra accionarial interna del promotor, no el proyecto inmobiliario. Es un "cash-out" disfrazado.6. SOBRE LA LICENCIA DE VILLA INFINITY (El Caos Administrativo) Respuesta: "La licencia de 2023 se modificó en diciembre de 2025. El proyecto modificado no ha sido presentado al Ayuntamiento... está pendiente de visado y de la "estabilización del marco administrativo"."Análisis: No hay una licencia ejecutable en vigor. Existe un proyecto modificado no presentado, que depende de un marco administrativo "inestable". Esto es el caos total. La obra que está >60% avanzada se hizo bajo una licencia (la de 2023) que ahora ha sido modificada y no está presentada. ¿Es la obra actual legal? Este punto es gravísimo.7. SOBRE EL AGENTE DE GARANTÍAS (Confirman el Peor Escenario) Respuesta: "No hay precedentes de ejecución... los costes (un 5% estimado) se pagarían primero de una "provisión de fondos", y si no hay, irían contra la recuperación del préstamo."Análisis: Confirman que en caso de ejecución, hasta un 5% del capital se pierde en costes antes de que los inversores recuperen algo. Si la provisión de fondos (que no se detalla) no basta, ese 5% sale del bolsillo de los inversores. Prioridad de pagos lesiva confirmada.8. SOBRE EL PROMOTOR (Humo Corporativo) Respuesta: Dan una descripción genérica de "plataforma internacional con experiencia". No dan un nombre, no enlazan a su web, no muestran un track-record concreto de proyectos entregados.Análisis: Siguen sin identificar al promotor real. Hablan de "más de 70 millones gestionados" y "15 operaciones", pero no hay manera de verificar esto. Siguen ocultando la identidad del verdadero gestor del riesgo.CONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTAS Las respuestas no solucionan nada; lo empeoran todo. Han admitido que: La declaración contractual no era cierta (sí hay cargas).La garantía no es lo que se vendía (no es una villa independiente, es una finca compleja sin dividir).Estructuraron el préstamo sin tasación, usando números del promotor.Parte del dinero financia la salida de socios del promotor (cash-out).No hay una licencia vigente y ejecutable para Villa Infinity.Los costes de ejecución recaerían sobre los inversores.Esto ya no es una inversión de riesgo. Es una operación con fallos estructurales graves, información incierta en contrato, y un cambio radical en el activo colateral que lo hace inviable. Acción final: Con esta información, yo huyo. A mi juico la plataforma ha demostrado una negligencia extrema al permitir que este proyecto llegue a inversores. Nota: Este informe se basa en el análisis de las respuestas oficiales proporcionada por Urbanitae en el chat para el proyecto "Alegre | Ibiza".. No constituye asesoramiento de inversión reglado. El inversor final es responsable de sus propias decisiones.

Sparrow In Jail 28/01/26 21:09

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Algo huele a podrido en Dinamarca, a las preguntas en el chat ni han respondido y son las 9 de la noche y el proyecto sale mañana, en la webinar han dicho que las preguntas eran muy técnicas y que las responderían en el chat, de técnicas no tienen nada, me temo que no les han gustado.Tampoco han subido la grabación de la webinar, cosas como las que dices y el que no haya tasación porque los tasadores están de huelga y se inventen las condiciones, LTVs etc. es para comer cerillas.Pero el proyecto se llenará en nada y si no lo hace es porque es a largo plazo, con la posibilidad de 2 prórrogas de 6 meses.

Sparrow In Jail 28/01/26 15:35

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes,Que no te quepa duda que si el banco encuentra que el riesgo es bajo va a financiar la operación y que si el promotor obtiene un préstamo promotor no va a recurrir al crowdlending.Tenemos que darnos cuenta de que si nos dan esos tipos de interés y la plataforma se lleva un buen pellizco, el promotor está pagando un disparate por la financiación, recurre a nosotros como último recurso, de ahí la importancia de hacer un due dilligence concienzuda, riesgos va a haber seguro, pero últimamente pocas operaciones encuentro asumibles.

Sparrow In Jail 28/01/26 12:53

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días,Así es en la mayoría de los casos, no en todos, lo pactan con el promotor.

Sparrow In Jail 27/01/26 19:08

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Yo en equity ya no entro, y si hubiera conocido su historial no habría entrado nunca, respecto a los prestamos, sean de la plataforma que sea estoy viendo muchos truños, mi recomendación es no entrar en ninguno si no haces un análisis concienzudo de la inversión.

Sparrow In Jail 27/01/26 14:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días,. Realmente es increíble, os paso mi due dilligence sobre el proyecto "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443), No sé si haré preguntas, creo que no vale la pena.INFORME DE ANÁLISIS DE INVERSIÓN - PROYECTO "ALEGRE | IBIZA" (REF: X00000443) FECHA DE ANÁLISIS: 27 de enero de 2026 INSTRUMENTO: Préstamo participativo (crowdlending) con garantía hipotecaria. PROMOTOR: DOS MIURAS HOLDING, S.L. PLATAFORMA: Urbanitae Real Estate Platform, S.L. IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO: 9.460.000 € (5.000.000 € captados vía plataforma). RENTABILIDAD OFRECIDA: 10% interés anual simple (15% rentabilidad total esperada). PLAZO: 18 meses, con dos posibles extensiones de 6 meses. RESUMEN EJECUTIVO Tras una revisión exhaustiva de la Ficha de Datos Fundamentales (FDI), el contrato de financiación, sus anexos y la documentación registral y catastral subyacente, se concluye que el proyecto "Alegre | Ibiza" es NO INVERTIBLE. El análisis revela un patrón sistemático de omisiones y contradicciones flagrantes entre lo prometido oficialmente y la realidad jurídica de los activos. Se identifican prácticas de ocultación de información (incluyendo la AUSENCIA TOTAL DE TASACIÓN, documento básico en cualquier operación seria), declaraciones contractuales falsas, una alta probabilidad de imposibilidad técnica para constituir la garantía principal y una estructura financiera que prioriza el pago de deuda anterior y la salida del promotor sobre la finalización de la obra. La plataforma Urbanitae no ha cumplido con su deber de due diligence al presentar este proyecto a inversores, rompiendo con su práctica habitual. Se recomienda la ABSTENCIÓN ABSOLUTA y se cuestiona la integridad del proceso de selección de la plataforma. ANÁLISIS FINANCIERO Y OPERATIVO DESTINO DE LOS FONDOS (ANEXO I): El desglose oficial es la prueba de una estructura de alto riesgo. 7.511M€ (79.4%): Refinanciar principal e intereses de un préstamo existente. El dinero no va a la obra, sino a pagar al prestamista saliente.0.755M€ (8.0%): Costes de estructuración (comisiones de Urbanitae, gastos). Dinero que no crea valor en el activo.0.650M€ (6.9%): Recapitalización para el promotor. Retiro directo de efectivo por parte del promotor, financiado con el nuevo préstamo. 0.540M€ (5.7%): Única partida destinada a costes de construcción pendientes. -> CONCLUSIÓN: Solo 5.7 céntimos de cada euro prestado se destinan a mejorar el activo colateral. El resto financia salidas (de prestamista anterior y promotor) y gastos. Esto no es un préstamo para desarrollo, es una refinanciación desesperada con cash-out para el promotor.2. OMISIÓN GRAVE E INUSUAL: FALTA DE TASACIÓN INDEPENDIENTE. HECHO: A diferencia de la práctica habitual y estándar en Urbanitae y en el sector del crowdlending inmobiliario serio, NO SE HA FACILITADO NINGÚN INFORME DE TASACIÓN.IMPLICACIONES: Imposibilidad de calcular el LTV (Loan-to-Value): No se puede saber qué porcentaje del valor del activo representa el préstamo. ¿Es un 50% (conservador) o un 90% (riesgo extremo)? Sin este dato, la inversión es a ciegas.No se verifica el valor de la garantía: La piedra angular de toda deuda hipotecaria es el valor del colateral. Sin tasación, la promesa de garantía es un acto de fe.Se oculta el impacto de los problemas jurídicos: Una tasación profesional estaría obligada a reflejar, con grandes salvedades o una rebaja sustancial de valor, problemas como la falta de división horizontal o la ausencia de licencia registral. Al no haber tasación, se evita que los inversores vean cuantificado el impacto económico de estos defectos.Práctica engañosa: Esta omisión, en contraste con otros proyectos de la misma plataforma, no es casual. Es una elisión premeditada de información crítica que, de estar presente, muy probablemente invalidaría la rentabilidad/riesgo ofrecida.> CONCLUSIÓN: La falta de tasación no es un descuido; es un síntoma más de la opacidad total del proyecto y constituye por sí sola una razón suficiente para desestimar la inversión.CONTRASTE CRÍTICO: LO PROMETIDO (FDI) vs. LA REALIDAD (DUE DILIGENCE) Este es el núcleo del problema. La Ficha de Datos Fundamentales (FDI), documento oficial de la oferta, hace promesas que la documentación subyacente desmiente. --- PROMESA EN LA FDI --- "Hipoteca de PRIMER RANGO sobre los activos subyacentes" (Págs. 2,3,4). Garantía clave. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- TACHADURAS en Notas Simples que ocultan anotaciones previas (Anot. 2 y 8), muy probablemente la hipoteca existente a favor de "Yeldo" (reconocida en Anexo I).FINCA 23326 (Villa Infinity): Clasificación catastral como "PARCELA CONSTRUIDA SIN DIVISIÓN HORIZONTAL". Esto hace jurídicamente inviable una hipoteca individual sobre esa villa.GRAVEDAD: CRÍTICA / INVALIDANTE. Si hay hipoteca anterior, la de los nuevos inversores NO es de primer rango. Si no hay división horizontal, la hipoteca NO SE PUEDE CONSTITUIR como se promete. La garantía central es falsa o imposible. --- PROMESA EN LA FDI --- "Refinanciación de un préstamo hipotecario existente" (Págs. 1,2). Reconocen deuda previa. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Las mismas TACHADURAS en las Notas Simples ocultan los detalles de esa deuda (importe, prestamista "Yeldo", condiciones). Se reconoce el hecho pero se OCULTA la información concreta en la due diligence. GRAVEDAD: ALTA / ENGAÑOSA. Práctica de transparencia selectiva. El inversor no puede evaluar el riesgo de la deuda que está refinanciando. --- PROMESA EN LA FDI --- Garantías "cruzadas" sobre dos villas de lujo en avanzado estado. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Villa Infinity: Descripción registral obsoleta (vivienda de 184m²) vs. proyecto (1.082m²). FALTA ANOTACIÓN de la licencia de obra en el registro.Posible ILEGALIDAD por falta de división horizontal (ver arriba).GRAVEDAD: ALTA. La garantía depende de activos con una situación jurídica IRREGULAR, INCOMPLETA y POTENCIALMENTE INVIABLE. No son "villas de lujo" a ojos del Registro, sino activos en limbo jurídico. --- PROMESA EN LA FDI --- El promotor declara en la FDI: "no se ha omitido ningún dato y la información no es sustancialmente engañosa" (Pág. 2). --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- Las TACHADURAS son una OMISIÓN INTENCIONADA de datos críticos (cargas).La discrepancia de DIVISIÓN HORIZONTAL es información "sustancialmente engañosa" si no se explica.La CONTRADICCIÓN entre "sin cargas" (contrato) y "hipoteca a Yeldo" (Anexo I) es información falsa.La AUSENCIA DE TASACIÓN es una omisión grave de un dato fundamental.GRAVEDAD: CRÍTICA / ÉTICA. La declaración del promotor es, en sí misma, falsa. Plantea dudas fundamentales sobre su honestidad y sobre el filtrado de la plataforma. --- PROMESA EN LA FDI --- Se ofrece una inversión en deuda con garantía real. --- HALLAZGO EN LA REALIDAD --- NO SE PROPORCIONA LA PRUEBA ÚNICA QUE CERTIFICA EL VALOR DE DICHA GARANTÍA (la tasación). Esto rompe con la práctica habitual de la plataforma y del sector. GRAVEDAD: CRÍTICA / OPERATIVA. Sin tasación, la inversión se basa en la fe, no en el análisis. Es una condición sine qua non para cualquier evaluación seria de riesgo crediticio. FORTALEZAS (ASPECTOS POSITIVOS IDENTIFICADOS) Ubicación en mercado premium: Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza.Grado de avance físico de obra (>60% y >70%): Reduce riesgo de ejecución de obra pura (aunque no el jurídico).Promotor con experiencia internacional declarada.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (ANÁLISIS INTEGRADO) A. FALSEDAD DOCUMENTAL Y CONTRADICCIÓN INSALVABLE (RIESGO MÁXIMO) El Contrato (Cl. 10.12) y el Anexo III repiten: "las fincas no presentan cargas".El Anexo I admite: existe "hipoteca a favor de Yeldo". -> CONCLUSIÓN: La operación se basa en una declaración falsa. Esto es base para nulidad contractual y denuncia.B. GARANTÍA HIPOTECARIA PROBABLEMENTE INEXISTENTE (RIESGO MÁXIMO) El Catastro dice: Finca 23326 es "sin división horizontal".La Promesa dice: Hipoteca de primer rango sobre "Villa Infinity" (una parte de esa finca). -> CONCLUSIÓN: No se puede hipotecar lo que no es una propiedad independiente. Es un defecto de origen que invalida la operación.C. OMISIÓN DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL: TASACIÓN (RIESGO MÁXIMO) Práctica habitual en la plataforma: SÍ. En este proyecto: NO.Sin ella, es imposible determinar el LTV, el colchón de seguridad y la viabilidad económica. -> CONCLUSIÓN: La plataforma ha roto su propio estándar de transparencia en el proyecto más opaco. No se puede invertir sin este dato básico.D. ESTRUCTURA FINANCIERA DE ALTO RIESGO / "PONZI" 95% del préstamo no mejora el activo. Financia salidas (79% paga deuda anterior, 7% retiro promotor).Solo 5% va a la obra. -> CONCLUSIÓN: El dinero nuevo no crea valor suficiente para cubrir la deuda total. Es un esquema para mantener a flote una deuda problemática.E. OCULTACIÓN SISTEMÁTICA DE INFORMACIÓN Tachaduras en Notas Simples (ocultan cargas).Falta de tasación (oculta valor real y LTV).Omisión en FDI de problemas de división horizontal y licencia. -> CONCLUSIÓN: Patrón de opacidad. No se puede invertir sin información completa y veraz.F. ESTRUCTURA LEGAL QUE DESPROTEGE AL INVERSOR Mandatos irrevocables a Urbanitae y al Agente de Garantías (PROPTECH).Agente de Garantías exonerado de verificar validez de las garantías (Anexo III, Cl. 4).Inversor debe indemnizar al Agente (Anexo III, Cl. 12).En ejecución, el capital se paga ÚLTIMO, tras honorarios (Anexo III, Cl. 7). -> CONCLUSIÓN: El inversor asume todo el riesgo, cede todo el control y queda último en la cola de pago.G. RIESGOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS CONFIRMADOS Falta anotación registral de licencia para Villa Infinity.Proceso de "regularización" en Vista Alegre paraliza licencias. -> CONCLUSIÓN: Incertidumbre legal sobre la finalización y venta legal de los activos.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA La acumulación de hallazgos negativos es abrumadora y se extrae de documentos oficiales (FDI, contrato, anexos, catastro, registro). No son suposiciones.Las contradicciones no son menores. Una declaración contractual ("sin cargas") es desmentida por otro anexo del mismo paquete ("hipoteca a Yeldo"). Esto es inadmisible.La omisión de la tasación es la prueba definitiva de la mala fe de la presentación. Rompe con el patrón de la plataforma y priva al inversor de la herramienta básica de análisis. Es la señal de que hay algo que ocultar sobre el valor real de los activos.La plataforma Urbanitae ha fallado en su función básica: filtrar proyectos con defectos jurídicos fundamentales y garantizar una presentación transparente y completa. La publicación de este proyecto, especialmente sin tasación, daña gravemente su credibilidad.La rentabilidad ofrecida (10-15%) es irrisoria para los riesgos asumidos: riesgo de fraude, riesgo de nulidad jurídica, riesgo de estructura Ponzi, riesgo por falta de información básica (tasación). No hay prima de riesgo que compense.OPINIÓNEste no es un proyecto de inversión. Es una estructura compleja diseñada para refinanciar una deuda problemática utilizando el capital de inversores minoristas, a los que se les oculta información crucial (cargas, valor real) y se les ofrecen garantías que probablemente no existen. La omisión de la tasación, inaudita en una operación de deuda hipotecaria, es la confirmación de que no se quiere que el inversor tenga los elementos para juzgar el riesgo real. La probabilidad de pérdida total o de un litigio largo y costoso es muy alta. CONCLUSIÓN RECOMENDACIÓN FINAL: NO INVERTIR. ABSTENERSE DE CUALQUIER PARTICIPACIÓN. Se insta a cualquier potencial inversor a que, basándose en este análisis objetivo, desista de su interés en este proyecto. La falta de tasación por sí sola debería ser motivo de descalificación automática para cualquier inversor serio. Se sugiere extremar la cautela con futuros proyectos de la misma plataforma, exigiendo siempre, como mínimo, una due diligence jurídica, registral y una TASACIÓN INDEPENDIENTE Y ACTUALIZADA antes de considerar cualquier inversión. jSe recomienda compartir este análisis con otros potenciales inversores para proteger el capital ajeno y fomentar prácticas de inversión responsables y transparentes. Nota: Este informe se basa en el análisis de la documentación pública y contractual proporcionada por Urbanitae para el proyecto "Alegre | Ibiza". La ausencia de documentación clave (tasación) forma parte de la evaluación. No constituye asesoramiento de inversión reglado. El inversor final es responsable de sus propias decisiones.

Sparrow In Jail 27/01/26 10:23

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días,,Acaban de llegar las respuestas del chat casí sin tiempo, ni análsis tras ellas:CONFIRMACIONES CRÍTICAS OBTENIDAS: LOS 1,22M€ "APORTADOS" SON DEUDA - No hay skin in the game real.HAY VILLA SIMILAR SIN VENDER desde promoción anterior.YA RECIBEN OFERTAS INFERIORES al precio objetivo.WECITY YA FINANCIÓ OTRO PROYECTO de este promotor (en reestructuración).MÚLTIPLES ERRORES en documentos oficiales.SIN GARANTÍAS ADICIONALES pese a insolvencia promotor.(ver nota al final)NUEVAS SEÑALES DE ALERTA: EL PROMOTOR GESTIONA RETENCIONES - Riesgo fiscal adicional."SE SOLICITÓ CORRECCIÓN" de errores - Due diligence deficiente.OBRA "PARADA DESDE HACE TIEMPO" - Riesgo reactivación.PUNTOS POSITIVOS CONFIRMADOS: Monitorización externa por equipo independiente.Poder de venta agiliza ejecución garantía.Informes periódicos a inversores.RECOMENDACIÓN FINAL (ACTUALIZADA): RIESGO INCREMENTADO TRAS RESPUESTAS Las respuestas CONFIRMAN los principales riesgos identificados y AÑADEN NUEVOS: PROMOTOR CON DEUDA, NO FONDOS PROPIOSMERCADO NO PAGA PRECIO OBJETIVO (ofertas inferiores ya recibidas)PRODUCTO SIMILAR NO SE VENDE (villa A2)ERRORES MULTIPLES EN DOCUMENTACIÓNRIESGO FISCAL ADICIONAL (gestión por promotor insolvente)DECISIÓN: NO INVERTIR Fundamentación: Rentabilidad (12%) NO compensa riesgos confirmados.Promotor está técnicamente quebrado (deuda >> patrimonio).Producto no tiene demanda al precio necesario (ofertas inferiores).Hay deficiencias en due diligence (errores documentales).Alternativas mejores disponibles en crowdlending.SI AÚN SE CONSIDERA INVERTIR: Exigir respuesta por email sobre estados financieros completos.Exigir copia de las "correcciones" solicitadas al informe Moore.Exigir detalles de "equipo externo" de monitorización.YA NO HAY TIEMPO Máximo 0,5% de cartera (no 1%).Considerar que el 12% podría reducirse a ~9% neto tras impuestos y gestión.ESTE PROYECTO ES PARA INVERSORES ESPECULATIVOS que aceptan alto riesgo por posible alta rentabilidad, no para inversión conservadora o moderada. Por otro lado, me parece que debido a las preguntas me ha llegado por correo: Actualización Tras las últimas negociaciones con el promotor, se añaden como garantías adicionales a las indicadas inicialmente: 1) El administrador único de la sociedad, responderá personal y solidariamente, junto con la Sociedad Promotora, del importe del préstamo, los intereses ordinarios y los intereses de demora que, en su caso, se devenguen. 2) La Sociedad “DISTRICTHIVE, LDA”, controlada por el administrador único de la sociedad promotora, constituirá hipoteca sobre un inmueble adicional en garantía del préstamo. Parecen brindis al sol, sin saber la solvencia del promotor no se puede saber que vale el punto 1 y sin saber cual es el inmueble adicional, su valor y si tiene cargas previas tampoco se puede valorar esa aportación Pero bueno, vemos que al menos las preguntas han servido para algo.Yo no voy a entrar.

Sparrow In Jail 26/01/26 20:47

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Me temo lo peor, puse las preguntas a las 12h en el chat y aún no han respondido nada, será que no les han gustado.Ya me lo hicieron una vez que me respondieron una vez se había cerrado el proyecto, por lo que si no responden con tiempo me huele muy mal.Desde luego es un síntoma más para no entrar.

Sparrow In Jail 26/01/26 20:44

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes, Pero si acaba de salir, no ha habido tiempo para estudiarlo, hasta que no lo estudie no me parece nada.

Sparrow In Jail 26/01/26 04:50

Ha respondido al tema Wecity

Buenas noches, Mi due dilligence para el proyecto Aurora 2 de Madeira, del martes, las preguntas son el lunes a las 12, ya las tengo preparadas, espero que no me pase lo mismo que en Civilend. RESUMEN EJECUTIVOEl proyecto "Madeira-Aurora" es una oportunidad de crowdlending ofrecida por WeCity para financiar la construcción de una nueva villa de lujo en Arco da Calheta, Madeira. Se solicitan 1.000.000€ (primera fase de 1.650.000€ totales) a un interés del 12% anual, con plazo de 18 meses y posibilidad de prórroga de 6 meses. La garantía es una hipoteca de primer grado sobre la propiedad.IMPORTANTE: Este proyecto (Aurora II) es la CUARTA villa del desarrollo Aurora. Las tres primeras (Aurora I) se terminaron en 2024. De ellas, DOS se vendieron y UNA (la Villa A2) lleva MÁS DE DOS AÑOS SIN VENDER.Tras analizar toda la documentación disponible, se concluye que el proyecto presenta RIESGOS EXTREMOS. El principal problema es la DEMOSTRADA INCAPACIDAD DEL PROMOTOR PARA VENDER sus propiedades, combinada con su insolvencia técnica y omisiones graves de información en la documentación ofrecida a inversores.ANÁLISIS FINANCIERODATOS CLAVE CONFIRMADOS:Terreno: 522,18 m², propiedad de PROMUGAL UNIPESSOAL LDAEstado obra: 38% completada (estructura terminada)Coste total proyecto: ~2.220.000€Aportación promotor (declarada): 1.220.000€Préstamo WeCity total: 1.650.000€ (1.000.000€ en esta fase)Proyecto anterior (Aurora I): 3 villas terminadas 2024, 2 vendidas, 1 SIN VENDER desde 2024ESTADOS FINANCIEROS DEL PROMOTOR (PROMUGAL) 2025:Patrimonio Neto: 358.570€ (SOLO 3% del activo total)Deuda total: 11.539.254€ (97% deuda a corto plazo)Ratio Deuda/Patrimonio: 32:1 (APALANCAMIENTO EXTREMO)Historial: Pérdidas en 2023 y 2024, beneficio simbólico en 2025VALORACIONES Y RATIOS:Valor actual tasado ("as is"): 1.287.000€Valor futuro tasado (HET): 3.000.000€ (CONDICIONAL a legalizar ampliación)LTV REAL ACTUAL con préstamo total: 1.650.000€ / 1.287.000€ = 128%LTV Fase 1 actual: 1.000.000€ / 1.287.000€ = 77,7%LTV promocionado (sobre 3M€): 33% (TEÓRICO, no actual)INCONSISTENCIAS FINANCIERAS:La "aportación" de 1.220.000€ es matemáticamente incompatible con un patrimonio neto de 358.570€Discrepancias entre documentos: 1.220.000€ vs 1.122.000€, 18 vs 15 meses plazoEl promotor necesita financiación al 12% pese a tener una villa terminada sin vender desde 2024FORTALEZASACTIVO TANGIBLE Y LEGAL: El terreno existe, está registrado a nombre del promotor y no tiene cargas previas. La licencia de obra está renovada hasta junio 2026.GARANTÍA HIPOTECARIA FORMAL: Hipoteca de primer grado registrable. Incluye "poder irrevocable de venta" a los 24 meses por 2,3 millones de euros.TASACIÓN PROFESIONAL: Realizada por PVW TINSA, empresa registrada en CMVM, con metodología transparente.CAPACIDAD CONSTRUCTIVA DEMOSTRADA: El promotor terminó 3 villas (Aurora I) en 2024.PLATAFORMA REGULADA: WeCity está autorizada por la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa.DEBILIDADES Y RIESGOSINCAPACIDAD DEMOSTRADA DE VENTA (CRÍTICO)HECHO: Villa A2 de Aurora I (522m², similar a esta) lleva MÁS DE 2 AÑOS SIN VENDERPRECIO INICIAL 2021: 4.900.000€ - hoy probablemente menosIMPLICACIÓN: Si no venden una villa TERMINADA, ¿cómo venderán una EN CONSTRUCCIÓN en 18 meses?RIESGO DE INVENTARIO ATASCADO: Tienen capital inmovilizado en propiedad no vendidaRIESGO EXTREMO DEL PROMOTORINSOLVENCIA TÉCNICA: Patrimonio neto de solo 358.570€ para un proyecto de 2,2M€INCAPACIDAD DE RESCATE: Si la obra necesita más dinero, el promotor no puede inyectar capitalESTRUCTURA OPACA: Opera desde dirección de gestoría (Madeira Corporate Services)OMISIONES DE INFORMACIÓN MATERIAL (GRAVE)ANTECEDENTES NO DIVULGADOS: Proyecto "Aurora" en Housers (2021) con problemas gravesVILLA SIN VENDER NO MENCIONADA: No informan que tienen propiedad similar sin venderDECLARACIÓN POSIBLEMENTE FALSA: "No ha tenido incumplimientos en los últimos cinco años"ESTADOS FINANCIEROS OCULTADOS: La FDF dice "no se dispone" cuando SÍ existenVALORACIONES ENGAÑOSASLTV PUBLICITADO (33%) vs LTV REAL (77-128%)VALOR 3M€ ES CONDICIONAL: Depende de legalizar 44m² subterráneosSOBREVALORACIÓN: Precio implícito de 14.600€/m² es optimistaMERCADO ENFRIADOANÁLISIS TASACIÓN: Caída demanda (-30%) y precios (-3%) en MadeiraOFERTA SIMILAR SIN VENDER: Villa A2 compite directamente con esta nuevaDEMANDA REAL: ¿Hay compradores para villas de 3M€ en Arco da Calheta?CONTRADICCIONES DOCUMENTALESDIRECCIONES DIFERENTES: 2 direcciones distintas en documentos oficialesCIFRAS INCONSISTENTES: Aportación, plazos y costes varían entre documentosRATING "A" INEXPLICABLE: Asignan rating alto pese a ratios del promotor "muy cuestionables"CONSIDERACIONESCONTEXTO REAL DEL DESARROLLO AURORA:AURORA I (2021-2024): 3 villas terminadas. 2 vendidas, 1 (A2) sin vender tras 2+ añosAURORA II (2026): Villa NUEVA (la 4ª), mismo promotor, misma zonaPREGUNTA FUNDAMENTAL: ¿Por qué construir la 4ª villa si la 3ª no se vende?MODELO DE NEGOCIO CUESTIONABLE:El promotor parece atrapado en un círculo vicioso:Construye villas de lujoNo las vende al precio esperadoNecesita más financiación para nuevos proyectosRepite el cicloEl dinero de los inversores de WeCity podría estar financiando este ciclo, no un proyecto viable.POR QUÉ EL 12% DE INTERÉS ES TAN ALTO:Interés normal para garantía hipotecaria sólida: 5-8%Interés ofrecido aquí: 12%Diferencia explicada por:Promotor insolventeIncapacidad demostrada para venderMercado en enfriamientoObra en curso con riesgoPREGUNTAS SIN RESPONDER (CRÍTICAS):¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1? ¿Sigue en venta? ¿A qué precio?¿Por qué construir Aurora II si A2 no se vende?¿Tienen algún comprador interesado en Aurora II?¿Cómo piensan vender en 18 meses lo que no han vendido en 2+ años?OPINIÓN FUNDAMENTADAEste proyecto presenta múltiples señales de alerta que lo hacen NO RECOMENDABLE:EL PROMOTOR NO VENDE: Tener una villa terminada sin vender durante 2+ años demuestra incapacidad comercial. Para un préstamo que se devuelve con la VENTA, esto es un defecto fatal.EL PROMOTOR ES INSOLVENTE: Patrimonio de 358.570€ no respalda préstamo de 1.000.000€. Cualquier imprevisto lo hunde.INFORMACIÓN OCULTADA: No mencionar el proyecto Housers 2021 ni la villa sin vender es grave. Los inversores toman decisiones con información incompleta.VALORACIONES OPTIMISTAS: El LTV real es 77-128%, no 33%. El valor de 3M€ es condicional.CONTRADICCIONES Y FALTA DE RIGOR: Múltiples inconsistencias en documentos muestran falta de profesionalidad.Lo más preocupante es que se ofrezca esta operación con estas características. Se debería proteger a los inversores, no exponerlos a riesgos tan evidentes.La combinación de: promotor insolvente + incapacidad de venta demostrada + mercado en enfriamiento + omisiones de información = RIESGO EXTREMO.CONCLUSIÓNNO RECOMENDABLE PARA INVERSIÓN.RIESGO ESTIMADO: 8/10 (Muy Alto)PROBABILIDAD DE PROBLEMAS: 70-80%PROBABILIDAD DE PÉRDIDA TOTAL/PARCIAL: 50-60%RENTABILIDAD OFRECIDA: 12% anual (18% total a 18 meses)La rentabilidad NO compensa el riesgo. Existen alternativas en crowdlending con mejor perfil riesgo/reward.ANÁLISIS DE ESCENARIOS PROBABLES:Escenario Optimista (20%): Venden Aurora II en 18 meses, devuelven préstamo con interés.Escenario Realista (50%): No venden en plazo, piden prórroga, intereses se acumulan.Escenario Pesimista (30%): No venden, promotor quiebra, ejecutan hipoteca (proceso largo, recuperas 70-90% tras años).RECOMENDACIONES PARA INVERSORES:NO invertir en esta oferta.Exigir a WeCity explicaciones por las omisiones (villa sin vender, proyecto Housers).Preguntar específicamente: "¿Qué pasó con la Villa A2 de Aurora 1 valorada en 4,9M€ en 2021?"Considerar reportar a CNMV si WeCity no corrige deficiencias.PARA QUIENES DECIDAN INVERTIR (NO RECOMENDADO):Límite máximo: 1% de carteraConsiderarlo "dinero de aprendizaje"Exigir garantías adicionales por escritoPrepararse para posible impago o retrasoINVERSIÓN SÓLO PARA: Inversores que comprendan plenamente el riesgo extremo, confirmen explicaciones de WeCity, y estén dispuestos a posible pérdida total.Documento elaborado tras análisis integral de toda la documentación disponible, incluyendo el hecho crítico de que el promotor tiene una villa terminada sin vender desde 2024, información no divulgada en la oferta actual.