Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

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Sparrow In Jail 03/06/26 18:49

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos tardes, Os paso mi due dilligence del proyecto MANJOYA (OVIEDO) yo no sé si es que me estoy volviendo muy tiquismiquis o es que las plataformas están sacando proyectos a lo loco. RESUMEN EJECUTIVO PROYECTO MANJOYA (OVIEDO) - PRÉSTAMO PARTICIPATIVO Fecha de análisis: 3 de junio de 2026 Plataforma: Urbanitae Gestor/Sponsor: Hispania Gestión Urbana SL (a través de su SPV Manjoya Plaza SL) 1. DATOS DE LA OFERTA (según documentación facilitada) Importe total del préstamo: 6.625.000 euros. De esta cantidad, los inversores de Urbanitae aportan 2.555.000 euros (el 38,6 por ciento) y los coinversores externos aportan 4.070.000 euros (el 61,4 por ciento). Plazo: 12 meses con dos opciones de extensión de 6 meses adicionales (12+6+6). Interés: 12,0 por ciento anual simple. Retorno mínimo garantizado (make-whole): 9 meses de intereses. Amortización: Bullet al vencimiento (con barrido de caja por ventas). Objeto: Financiar parcialmente la adquisición de 7 parcelas de suelo finalista en La Manjoya, Oviedo, por un precio declarado de 7.500.000 euros más IVA. Vendedor declarado (implícitamente): Servihabitat XXI SA. Sin embargo, la investigación registral revela que esta sociedad es propiedad del grupo Criteria Caixa (La Caixa), un gigante financiero. Garantías principales: Hipoteca de primer rango sobre las 7 parcelas con una responsabilidad del 150 por ciento; prenda de las participaciones de la SPV; prenda de las cuentas corrientes y de la cuenta de IVA; pignoración del derecho de cobro de la venta de la Parcela 14; mandato de venta y derecho de tanteo al 50 por ciento de la tasación en caso de mora. 2. LA ESTRUCTURA DE "MUÑECAS RUSAS" (LA CLAVE DE TODO) La documentación registral consultada revela una estructura societaria en cascada que es necesario comprender antes de tomar cualquier decisión de inversión. En el primer nivel, en la cúpula de todo el entramado, se encuentra INTER ALIA CAPITAL SL. Esta sociedad se constituyó el 27 de junio de 2025 con un capital social de 4.000 euros. Su propietario único (el 100 por ciento) es Belén Castro Rodríguez, quien también es su administrador único. En el segundo nivel, descendiendo en la cadena, se encuentra HISPANIA GESTIÓN URBANA SL. Esta es la sociedad que el marketing presenta como "el gestor". Se constituyó el 6 de mayo de 2025 con un capital social de 3.000 euros. Su propietario único (el 100 por ciento) es INTER ALIA CAPITAL SL. En el tercer nivel, en la base de la estructura, se encuentra MANJOYA PLAZA SL. Esta es la SPV (sociedad vehicular) que solicita el préstamo de 2,5 millones de euros a los inversores de Urbanitae. Se constituyó el 12 de mayo de 2026 (hace apenas tres semanas) con un capital social de 3.000 euros. Su propietario único (el 100 por ciento) es HISPANIA GESTIÓN URBANA SL, y su administradora única es Belén Castro Rodríguez. ¿Qué significa esta estructura? Cuando se abre la última muñeca, solo hay una persona. Belén Castro Rodríguez es el socio único y administrador de la sociedad que posee el gestor, y también es la administradora única de la SPV que pide el préstamo. Es la misma persona física la que controla el 100 por ciento de las tres sociedades. Las consecuencias de esta estructura son graves. No hay un "equipo gestor con amplia experiencia". El "equipo multidisciplinar" que promete el marketing se reduce, según los registros mercantiles, a una única persona física. El capital social total de las tres sociedades suma solo 10.000 euros. Los 3 millones de "equity" que se mencionan en el Resumen Económico no están en el capital social. No están depositados ni garantizados. El éxito del proyecto depende exclusivamente de la solvencia, la experiencia y la buena fe de una sola persona. Es lo que se conoce como "riesgo de persona clave" o "key man risk". Al operar a través de tres capas societarias, la responsabilidad personal de Belén Castro Rodríguez está totalmente blindada. En caso de quiebra de Manjoya Plaza SL, su pérdida máxima personal se limita al capital de 3.000 euros de esa sociedad. Los inversores de Urbanitae, en cambio, arriesgan 2.555.000 euros. 3. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OPERACIÓN Valor de tasación (certificado, sin informe completo): 33.315.428 euros. Precio de compra declarado: 7.500.000 euros. IVA de la compra: 1.575.000 euros. Coste de adquisición real: 9.075.000 euros. Préstamo total: 6.625.000 euros. Equity declarado del gestor: 3.000.000 euros. Ratios publicitados (calculados sobre el precio sin IVA): El LTV (Loan To Value) es del 19,9 por ciento (6,625 millones dividido por 33,3 millones). El LTC (Loan To Cost) es del 68,8 por ciento. Ratios reales (calculados sobre el coste con IVA): El LTC real es del 73,0 por ciento (6,625 millones dividido por 9,075 millones). El LTV con intereses es del 22,3 por ciento. El LTC con intereses es del 77,1 por ciento. Capital social de la SPV (Manjoya Plaza SL): 3.000 euros. Capital social del gestor (Hispania Gestión Urbana SL): 3.000 euros. Capital social de la sociedad propietaria del gestor (Inter Alia Capital SL): 4.000 euros. Propietario único de toda la estructura: Belén Castro Rodríguez (persona física). 4. FORTALEZAS (lo que parece bueno sobre el papel) A. LTV bajo. El 19,9 por ciento de Loan To Value sobre la tasación oficial es objetivamente un ratio conservador. Incluso si el suelo se vendiera por un 50 por ciento menos de lo tasado, la deuda seguiría cubierta. B. Garantía hipotecaria de primer rango. Los inversores tienen una hipoteca legalmente constituida sobre activos inmobiliarios, lo que les otorga preferencia de cobro frente a otros acreedores (excepto Hacienda y la Seguridad Social). C. Estructura de pagos prioritaria. El barrido de caja sobre la venta de la Parcela 14 y sobre el IVA garantiza que los inversores cobren antes que el gestor en caso de ventas parciales. D. Derecho de tanteo en caso de mora. Si el préstamo entra en mora, los inversores (a través de una SPV ad hoc) pueden comprar las parcelas por el 50 por ciento de la tasación, lo que podría permitir recuperar la inversión incluso en un escenario adverso. E. Agente de Garantías independiente. La figura de Proptech Servicios Generales SLU como agente de garantías profesional aporta seguridad jurídica en la ejecución de las garantías. F. Tipo de interés del 12 por ciento anual. En el entorno actual de tipos de interés (3,5-4,5 por ciento en deuda bancaria), un 12 por ciento es una rentabilidad muy atractiva para un préstamo con garantía hipotecaria. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS (lo que la documentación NO dice o contradice) Riesgo 1: El gestor NO tiene patrimonio real. Hispania Gestión Urbana SL se constituyó el 6 de mayo de 2025 (hace 13 meses). Su capital social es de 3.000 euros. Su socio único (Inter Alia Capital SL) se constituyó el 27 de junio de 2025 con un capital social de 4.000 euros. La administradora única de todas ellas es Belén Castro Rodríguez. Consecuencia: El "equipo gestor con amplia experiencia" que promete el marketing no existe en los registros mercantiles. El único patrimonio real de la estructura societaria del gestor suma 10.000 euros. El "equity de 3 millones" es una promesa no garantizada, que en realidad se destina en gran parte al pago del IVA de la compra. Riesgo 2: El vendedor real es Criteria Caixa (grupo La Caixa). Las notas simples del Registro de la Propiedad muestran que el propietario de las 7 parcelas es Servihabitat XXI SA, una sociedad que tras una fusión inversa en 2013 pasó a denominarse Criteria Caixa Holding, S.A.U., el brazo inversor de La Caixa. Consecuencia: El "chollo" del 77 por ciento de descuento sobre la tasación es incompatible con un vendedor profesional. Criteria Caixa no es un particular desesperado que malvende su patrimonio. O la tasación es demasiado optimista, o existe alguna operación corporativa paralela que no se ha revelado. Riesgo 3: La tasación está incompleta y los testigos son poco fiables. Solo se ha aportado el certificado de tasación, no el informe completo exigido por la Orden ECO 805/2003. La lista de testigos de venta de parcelas aportada por Urbanitae incluye operaciones de suelo rústico (10 euros/m2, 36 euros/m2, 45 euros/m2) que no son comparables con suelo urbano finalista. Consecuencia: No se puede verificar la solidez del valor de 33,3 millones de euros. El valor razonable podría estar entre 200 y 230 euros/m2 (24-28 millones de euros), lo que elevaría el LTV real al 24-28 por ciento. Riesgo 4: El "equity" del gestor es en realidad el IVA de la compra. El Resumen Económico muestra que el gestor aporta 3 millones de euros, pero de esa cantidad, 1,575 millones se destinan al IVA de la compra y 453.750 euros a las arras. Solo quedan aproximadamente 971.250 euros de "capital libre". Consecuencia: Si la operación fracasa, el gestor pierde principalmente dinero que ya estaba comprometido con Hacienda (el IVA) o con el vendedor (las arras). Su pérdida real es limitada. Los inversores, en cambio, arriesgan 2,555 millones de euros sobre una SPV con un capital social de 3.000 euros. Riesgo 5: La Parcela 14 se puede vender sola. Las notas simples no muestran ninguna carga o gravamen que impida al vendedor (Criteria Caixa) vender la Parcela 14 directamente al comprador final. Consecuencia: La "salida asegurada" que justifica el proyecto podría ser artificial. Sin ver el contrato de compraventa vinculante y la identidad del comprador, no se puede confiar en esta supuesta salida. Riesgo 6: El IVA soportado NO está garantizado. La única garantía sobre el IVA es una prenda sobre la "cuenta de IVA", que solo tendrá saldo si Hacienda realiza una devolución a la SPV. En el escenario de venta de las parcelas, la SPV tendrá que pagar a Hacienda el IVA repercutido antes de atender el pago del préstamo. Consecuencia: El IVA soportado de 1,575 millones de euros que financia el gestor con su "equity" es un coste irrecuperable si la operación fracasa. Los inversores no tienen garantía sobre ese dinero. Riesgo 7: La estructura de capital es opaca. El préstamo total está compuesto por 2,555 millones de euros de Urbanitae y 4,07 millones de euros de "co-inversores externos". La documentación no identifica quiénes son estos coinversores ni si tienen el mismo rango de garantías. Consecuencia: El inversor de Urbanitae no sabe si su préstamo tiene la misma prioridad que el de los coinversores. Si estos tienen preferencia, Urbanitae podría cobrar después en caso de ejecución hipotecaria. Riesgo 8: El "proyecto de construcción" es un espejismo. El estudio de viabilidad que proyecta ingresos de 65,4 millones de euros y un beneficio de 15 millones corresponde a la fase de construcción y venta de viviendas, que el inversor de Urbanitae NO financia. Consecuencia: El inversor puede pensar que está invirtiendo en un proyecto de 65 millones cuando en realidad financia solo la compra de suelo (7,5 millones más IVA). La rentabilidad del 22,9 por ciento de margen bruto es para el gestor, no para el inversor, que solo cobra su 12 por ciento de interés. Riesgo 9: No se ha facilitado el Contrato de Préstamo. En toda la documentación aportada no consta el contrato de préstamo entre los inversores y Manjoya Plaza SL. La Ficha de Datos Fundamentales menciona un "Contrato de Financiación" en su Anexo I, pero el texto está incompleto y no se ha proporcionado el documento íntegro. Consecuencia: Sin el contrato de préstamo, el inversor no puede conocer todas las condiciones, obligaciones, derechos, cláusulas de vencimiento anticipado, procedimientos de ejecución, y demás estipulaciones vinculantes que regularán su inversión. Es un documento esencial que debería estar disponible antes de comprometer capital. 6. DISCREPANCIAS ENTRE LA DOCUMENTACIÓN Discrepancia A: El "make-whole". En la página 2 de la FDFI aparece "retorno mínimo garantizado de 9 meses". En la página 4 aparece "12 meses". En el Anexo I vuelve a aparecer "9 meses". Consecuencia: El inversor no sabe con certeza cuál es el periodo mínimo de intereses garantizados. La contradicción debería resolverse antes de invertir. Discrepancia B: El precio de compra del suelo. El marketing dice 7.500.000 euros (61 euros/m2). El Resumen Económico incluye el IVA y eleva el coste real a 9.075.000 euros (74 euros/m2). Consecuencia: El descuento publicitado del 77 por ciento sobre la tasación se calcula sobre 7,5 millones sin IVA. La diferencia de 1,575 millones es el IVA que financia el gestor y que no está garantizado. Discrepancia C: El "equity del gestor". El marketing dice 3.000.000 euros. El capital social real del gestor es de 3.000 euros. Consecuencia: Los 3 millones no están en el capital social. No son un patrimonio tangible. Son una promesa de aportación que, en caso de quiebra, puede tener una prioridad de cobro inferior o ser irrecuperable. 7. RIESGO GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ Contexto actual (junio de 2026): La escalada del conflicto en Oriente Medio ha llevado a una situación de bloqueo en el Estrecho de Ormuz, por donde transita aproximadamente el 20 por ciento del petróleo mundial. Incremento de los costes de construcción. El precio del petróleo se ha disparado por encima de los 150-200 dólares por barril. Esto impacta directamente en los materiales de construcción (acero, cemento, plásticos) y en el combustible para la maquinaria de obra. Los costes de construcción pueden incrementarse entre un 10 y un 25 por ciento. En este proyecto, la construcción representa 35 millones de euros. Un incremento del 15 por ciento supondría 5,25 millones adicionales, lo que reduciría el margen del promotor de 15 millones a 9,75 millones. Consecuencia para el inversor: El préstamo de Urbanitae tiene un plazo de 12 a 24 meses. Si el gestor opta por construir en lugar de revender el suelo, los sobrecostes pueden afectar a su liquidez y retrasar el pago del préstamo. Incremento de la inflación y de los tipos de interés. El Banco Central Europeo podría subir los tipos de interés para contener la inflación. Las hipotecas para futuros compradores serían más caras, reduciendo la demanda y presionando los precios de venta a la baja. Consecuencia para el inversor: Si el gestor necesita financiación adicional para construir y los tipos han subido, podría no conseguirla. Esto podría forzar al gestor a vender el suelo en un mercado deprimido. Caída de la demanda de vivienda. La incertidumbre geopolítica reduce la confianza de los compradores. El precio de venta de las viviendas podría caer un 10 o un 20 por ciento respecto a las previsiones del plan de negocio. Consecuencia para el inversor: Si el gestor no consigue vender el suelo o las viviendas en el plazo de 24 meses, el préstamo entraría en mora. El inversor tendría que ejecutar la hipoteca en un mercado a la baja, probablemente con pérdidas. Conclusión sobre el riesgo geopolítico: El conflicto en Oriente Medio es un riesgo macroeconómico sistémico. El proyecto es particularmente vulnerable porque depende de un margen ajustado, de la obtención de financiación adicional y de la demanda de vivienda en un contexto de recesión. Ninguna de las garantías del préstamo protege contra estos riesgos. El suelo seguirá ahí, pero su valor de mercado podría caer significativamente. 8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Después de analizar toda la documentación disponible (Notas Simples, Certificado de Tasación, Testigos de Venta, Ficha de Datos Fundamentales, Contrato de Financiación, Resumen Económico y el proyecto de construcción), esta es mi valoración. El proyecto presenta una paradoja fundamental. Por un lado, los números sobre el papel son atractivos: un LTV del 19,9 por ciento, una garantía hipotecaria real, un tipo de interés del 12 por ciento y una supuesta "salida asegurada" con la venta de la Parcela 14. Por otro lado, la realidad documental es muy diferente: un gestor creado en 2025 con 3.000 euros de capital, un vendedor que es Criteria Caixa (un gigante financiero que no malvende sus activos), una tasación incompleta cuyos testigos de venta son poco fiables, un "equity" de 3 millones que es en realidad el IVA de la compra, y una opacidad sistemática sobre los coinversores, el comprador de la Parcela 14 y los documentos completos. El riesgo no es que el suelo no valga 33,3 millones de euros (probablemente vale algo cercano a esa cifra). El riesgo es que el gestor no tiene patrimonio, que la estructura societaria es frágil, que el vendedor es demasiado sofisticado para que exista un "chollo" real, y que la operación está diseñada para que el gestor se embolse el 100 por ciento del beneficio (17,3 millones de euros) mientras el inversor asume el riesgo de un préstamo puente con una rentabilidad limitada (12 por ciento) y una transparencia insuficiente. Mi opinión fundada es no invertir en este proyecto. No porque los números sean malos (los ratios son objetivamente buenos), sino porque la estructura y la transparencia son inaceptables para un inversor minorista. El inversor que entre en este proyecto debe saber que está prestando dinero a una SPV con 3.000 euros de capital, administrada por una única persona cuyo patrimonio real en la estructura es de 10.000 euros repartidos en tres sociedades. Debe saber que el "equity" de 3 millones es una promesa no garantizada que se consumirá en gran parte en el IVA de la compra. Debe saber que el vendedor no es un oportunista, sino Criteria Caixa, y que si Criteria Caixa vende a 7,5 millones un suelo tasado en 33,3 millones, es porque sabe algo que el inversor no sabe. Debe saber que la tasación no es verificable y que los testigos de venta son de dudosa comparabilidad. Debe saber que no se ha aportado el contrato de compraventa de la Parcela 14. Debe saber que los coinversores externos no están identificados. El inversor asume un riesgo de contraparte elevado (gestor sin patrimonio y opaco) a cambio de una rentabilidad del 12 por ciento que, aunque atractiva, no compensa la falta de transparencia. Las garantías hipotecarias existen, pero solo protegen contra el impago, no contra la mala gestión o el fraude. 9. CONCLUSIÓN El Proyecto Manjoya es una operación financiera compleja, con una estructura societaria frágil (tres sociedades con un capital total de 10.000 euros controladas por una única persona física) y una transparencia deficiente, que ofrece una rentabilidad del 12 por ciento garantizada con una hipoteca de primer rango sobre un suelo cuyo valor no se ha podido verificar completamente. El perfil del inversor que podría considerar este proyecto debe tener alta tolerancia al riesgo y experiencia en deuda privada, debe aceptar un horizonte temporal de hasta 24 meses, debe confiar en que el gestor (a pesar de no tener patrimonio registral) ejecutará correctamente el proyecto, y debe asumir que las garantías hipotecarias protegerán su capital incluso si el gestor incumple. El perfil del inversor que NO debería invertir es el inversor minorista sin experiencia en crowdfunding inmobiliario, la persona que necesite liquidez a corto plazo, la persona que no pueda permitirse perder la totalidad o parte de su inversión, y la persona que valore la transparencia como un criterio fundamental. Decisión final: Yo no invertiría. La opacidad sistemática, la fragilidad patrimonial del gestor, la estructura de muñecas rusas que revela a una única persona física tras tres capas societarias, y la ausencia de documentos clave superan los atractivos ratios financieros. El inversor que decida hacerlo debe, como mínimo, exigir por escrito toda la documentación pendiente: l contrato de préstamo completo y firmado, el informe de tasación completo, el contrato de compraventa de la Parcela 14 con la identidad del comprador, la identificación de los coinversores externos y su rango de garantías, el contrato de préstamo completo, y una explicación de por qué Criteria Caixa vende a un precio tan inferior a la tasación. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis es un ejercicio de evaluación independiente basado en la documentación pública y privada aportada por el inversor. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de compra o venta. El autor no asume responsabilidad por las decisiones de inversión que el lector pueda tomar. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y consultar con asesores financieros cualificados antes de comprometer su capital. Invertir en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido.

Sparrow In Jail 03/06/26 02:05

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Evidentemente yo no voy a invertir, si alguno está dudando les adjunto las preguntas cuyas respuestas encuentro necesarias para poder evaluar y contradecir lo que se ha expuesto: Dado que la Nota Simple que nos han facilitado está a nombre de los herederos Amengual y no del promotor, ¿nos pueden confirmar si el suelo está actualmente escriturado a nombre de Infinity Properties Mallorca SL? Si no es así, ¿cuándo está prevista la inscripción y qué riesgo asume el inversor si finalmente la compra no se formaliza?La información en la plataforma indica que el promotor aporta 955.142 euros en el momento de la firma y que el préstamo de 3,4 millones de euros se destina a la compra del suelo y a liberar fondos al promotor. ¿Nos pueden facilitar un desglose línea por línea de los 3,4 millones, especificando qué importe concreto recibe el promotor en su cuenta y qué parte se queda en el proyecto?La tasación que nos han proporcionado (GESVALT, 10,9 millones de euros) calcula el valor del suelo en base a una promoción de 14 viviendas plurifamiliares. El proyecto real, sin embargo, es de 6 viviendas unifamiliares adosadas. ¿Nos pueden confirmar si la tasación es válida para el proyecto actual o si existe una tasación específica para 6 viviendas adosadas?¿Podemos acceder a la cédula urbanística o certificado municipal que acredite que en esa parcela se pueden construir viviendas en hilera (adosadas) con sótano, baja y primera planta? Porque las consultas al Mapa Urbanístico de las Islas Baleares indican que la ordenación es aislada y la altura máxima es de 7 metros.Respecto a la zona verde de 7.238 metros cuadrados que aparece en la tasación con un valor de 1,57 millones de euros, el MUIB la califica como Espacio Libre de Dominio Público. ¿Nos pueden aclarar si ese suelo puede ser hipotecado y cómo afectaría su carácter de dominio público a la garantía hipotecaria que se ofrece a los inversores?La información en la plataforma afirma que la licencia de obras ya está solicitada. ¿Nos pueden facilitar el número de expediente o el documento de registro de entrada en el Ayuntamiento de Andratx para poder verificar su estado? Y si la licencia fuera denegada por incompatibilidad urbanística, ¿cuál es el plan alternativo del promotor para devolver el préstamo?¿Qué ocurriría si, tras recibir el préstamo, el promotor no llegara a comprar el suelo (por ejemplo, por desacuerdo entre los actuales propietarios o porque no se cumplen las condiciones suspensivas)? ¿Cómo se protegería al inversor en ese escenario?La información en la plataforma menciona la liberación de fondos propios al promotor. ¿Nos pueden especificar si el promotor tendrá algún capital real en riesgo en el proyecto después de recibir el préstamo? En otras palabras, si el proyecto falla, ¿cuánto dinero perdería el promotor y cuánto perderían los inversores?El segundo proyecto con este promotor está actualmente activo. ¿Nos pueden facilitar su estado actual, el porcentaje de avance y si ha habido algún retraso o incidencia relevante? ¿Se ha pedido alguna prórroga o se ha modificado el plazo previsto?¿Nos pueden confirmar si la garantía hipotecaria incluye también la zona verde y si existe algún impedimento legal (como su naturaleza de dominio público) para su ejecución en caso de impago? ¿Qué valor de mercado se le daría a esa zona verde en una ejecución hipotecaria real?La salida del préstamo de Civislend depende de que un banco conceda un préstamo promotor para la construcción. ¿Podemos acceder a la oferta o preaprobación bancaria que acredite que existe una entidad dispuesta a financiar la construcción en las condiciones previstas?En caso de que el banco deniegue el préstamo promotor (por ejemplo, por inviabilidad urbanística, por falta de fondos propios del promotor o por cambios en las condiciones de mercado), ¿cuál es el plan alternativo para devolver el préstamo a los inversores?¿Qué porcentaje de los fondos propios del promotor (después de la liberación prevista en este préstamo) se mantendrá en el proyecto? Un banco exigirá que el promotor tenga capital real en riesgo para conceder el préstamo promotor. ¿Cómo se asegura que se cumple ese requisito?El teaser de la operación afirma que es el tercer proyecto con este promotor y que el primero ya ha sido devuelto. ¿Nos pueden facilitar el desglose de ese primer proyecto: importe, plazo real, si hubo retrasos o prórrogas, y si se devolvió con la rentabilidad prometida? Nota: Si decide enviar estas preguntas, recomiendo conservar las respuestas por escrito. En caso de que la plataforma no responda o las respuestas sean evasivas, considere que esa falta de transparencia es, por sí misma, una razón para no invertir.

Sparrow In Jail 03/06/26 02:02

Ha respondido al tema Civislend

Buenas noches, Del proyecto de ARCHTECH ANDRATX no entiendo nada, es el peor que he visto en cuanto a explicación y resultado del análisis, ya dudo hasta de lo que resulta del estudio porque no puede ser tan deplorable.RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO ARCHTECH ANDRATX (CIVISLEND) 1. DATOS DE LA OFERTA Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar parte de la compra de un suelo y liberar fondos propios al promotor. El proyecto consiste en el desarrollo de 6 viviendas unifamiliares de lujo en hilera (adosadas) en Andratx (Mallorca). La salida del préstamo de Civislend se producirá cuando un banco conceda al promotor un préstamo promotor para la ejecución de las obras. No es la venta de las viviendas la que devuelve este préstamo, sino la refinanciación con una entidad bancaria. Importes clave: Importe del préstamo: 3.400.000 €Precio de compra del suelo: 3.002.000 €Gastos de formalización: 359.850 €Aportación del promotor en la firma: 955.142 €Valor de tasación del activo: 10.978.347 €LTV declarado: 31%Rentabilidad total prometida: 17,25%TIN: 11,50%Plazo: 18 meses (prórroga 6 meses adicionales) 2. DOCUMENTACIÓN NO FACILITADA A fecha del presente análisis, no se ha facilitado la siguiente documentación esencial: Ficha de datos de la inversión: Documento que debería resumir de forma estandarizada las condiciones clave del préstamo, los plazos, las garantías y los riesgos específicos.Condiciones del préstamo bancario de salida: No se ha facilitado información sobre si existe una oferta o preaprobación de alguna entidad bancaria para el préstamo promotor que permitirá la salida de Civislend. Tampoco se especifica el porcentaje de financiación que cubriría ese préstamo, el tipo de interés previsto ni los plazos.Cuentas del promotor: Balance y cuenta de resultados de Infinity Properties Mallorca SL, así como de la sociedad vehículo (SPV) que tomará el préstamo, para evaluar su solvencia y capacidad patrimonial.Cédula urbanística o certificación municipal: Documento oficial del Ayuntamiento de Andratx que confirme la edificabilidad, el uso permitido, la altura máxima y el tipo de ordenación aplicable a las parcelas.La falta de estos documentos impide evaluar la probabilidad real de que un banco conceda el préstamo promotor. Sin conocer las condiciones de ese préstamo bancario (importe, tipo de interés, porcentaje de financiación sobre el coste de construcción), no se puede determinar si el promotor podrá acceder a él ni en qué plazo. 3. ANÁLISIS FINANCIERO Lo que dice la información en la plataforma: El promotor aporta 955.142 € en la firma. Los inversores aportan 3.400.000 €. Con ese dinero se compra el suelo (3.002.000 €), se pagan los gastos (359.850 €) y se liberan fondos propios al promotor. Lo que realmente ocurre (con las cuentas): Si el préstamo de 3.400.000 € cubre el suelo y los gastos (3.002.000 + 359.850 = 3.361.850 €), sobran exactamente 38.150 €. No es posible "liberar fondos propios" al promotor por 955.142 € porque no hay dinero suficiente. Discrepancia matemática irresoluble: O la información en la plataforma es incorrecta al decir que se liberan fondos, o el préstamo es mayor de lo declarado, o el precio del suelo es superior a lo declarado. No hay forma de cuadrar los números con la información proporcionada. Lo que realmente importa para la salida del préstamo: La salida de Civislend depende de que un banco conceda un préstamo promotor para la construcción. Para que un banco conceda ese préstamo, normalmente exige: Que el proyecto sea urbanísticamente viable (licencia de obras concedida).Que el promotor aporte fondos propios (generalmente entre el 30% y el 50% del coste total).Que exista un estudio de mercado que justifique los precios de venta.Que el promotor tenga experiencia y solvencia.Por lo tanto, lo que los inversores deberían poder evaluar no son los costes de construcción (que pagará el banco, no Civislend), sino si el promotor mantendrá fondos propios suficientes después de este préstamo para que el banco le conceda la financiación. Si el promotor recupera casi todo su capital con este préstamo, el banco podría considerar que no tiene suficiente "piel en el juego" y denegar el préstamo. 4. FORTALEZAS (REALES) Ubicación privilegiada: Andratx es una zona exclusiva de Mallorca con alta demanda de vivienda de lujo.Garantía hipotecaria: En caso de impago, los inversores tienen una hipoteca de primer rango sobre los activos (si se constituye correctamente una vez comprado el suelo).Experiencia previa del promotor en otros proyectos: Ha trabajado en varias promociones como gestor o arquitecto.Crowdfunding diversificado: El inversor puede invertir desde 250 €, lo que permite diversificar. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS (ANÁLISIS DOCUMENTAL) 5.1. Riesgo urbanístico (MUY GRAVE) La ficha del Mapa Urbanístico de las Islas Baleares (MUIB), emitida por el Govern Balear, establece que en esa parcela el tipo de ordenación es "A: Aïllada" (aislada). Las viviendas en hilera (adosadas) que promete la plataforma NO ESTÁN PERMITIDAS. La altura reguladora máxima es de 7 metros, y la plataforma promete sótano + baja + primera, lo que supera esa altura. Consecuencia para la salida del préstamo: Un banco no concederá un préstamo promotor para un proyecto que no cumple la normativa urbanística. Sin ese préstamo bancario, la salida de Civislend no se produce. El préstamo entraría en prórroga o en impago. 5.2. Riesgo sobre la formalización de la compra del suelo La Nota Simple del Registro de la Propiedad (8 de enero de 2026) muestra que los propietarios actuales del suelo son los hermanos Amengual. El promotor no es el dueño porque el préstamo está destinado, precisamente, a financiar la compra. El riesgo no es que el promotor no sea dueño hoy (eso es lo esperable). El riesgo es que la compra NO SE LLEGUE A FORMALIZAR por cualquier circunstancia: desacuerdo entre los copropietarios, aparición de un comprador mejor, problemas registrales con la servidumbre de altura, o simplemente que el préstamo no se ejecute por falta de captación de fondos suficientes. Consecuencia: La hipoteca de primer rango NO puede constituirse hasta que el promotor sea dueño del suelo. Si por cualquier motivo la compra no se completa, los inversores se quedan sin garantía real y el préstamo no tendría activo sobre el que ejecutar. 5.3. Riesgo sobre el valor de tasación El tasador (GESVALT) advierte explícitamente que el valor de 10.978.347 € se calcula para "la promoción inmobiliaria más probable", que en el informe es de 14 viviendas plurifamiliares (dos edificios de apartamentos). El proyecto real es de 6 viviendas unifamiliares adosadas, que el tasador NO ha valorado. El propio tasador advierte: "En el caso de que se modifique dicha promoción sustancialmente, el valor de tasación podría verse modificado". Consecuencia: El LTV del 31% es FALSO. El valor real de tasación para el proyecto prometido es desconocido, pero previsiblemente mucho menor. Un banco que evalúe el suelo para conceder el préstamo promotor utilizará su propia tasación, probablemente muy inferior a los 10,9 millones. 5.4. Riesgo sobre la zona verde El valor de tasación incluye 1.572.965 € por una zona verde de 7.238 m². El MUIB clasifica esta zona como "Espacios libres de dominio público" (bien de dominio público). Un bien de dominio público NO ES HIPOTECABLE. Además, el desarrollo de esa zona tiene un plazo de ejecución de 48 AÑOS según la ficha de gestión urbanística. Consecuencia: 1,57 millones de euros de la garantía NO SON REALES. No se pueden hipotecar. El LTV real es aún más alto que el 31% declarado. Un banco no considerará esa zona verde como garantía válida. 5.5. Riesgo sobre la aportación del promotor La plataforma indica que el promotor aporta 955.142 € en la firma, pero el préstamo de 3,4M € ya cubre el 100% del precio del suelo y los gastos. No hay necesidad de que el promotor aporte nada. Si realmente aporta ese dinero, el total disponible sería de 4.355.142 €, de los que solo se gastan 3.361.850 €. Sobrarían 993.292 €. Ese dinero es el que "libera" el promotor. Consecuencia: El promotor NO está poniendo capital real en riesgo. Aporta dinero y lo recupera inmediatamente. Si el proyecto falla, el promotor no pierde nada. Los inversores asumen todo el riesgo. Además, un banco que analice la concesión del préstamo promotor verá que el promotor no tiene fondos propios invertidos, lo que dificultará o impedirá la obtención de esa financiación. 5.6. Riesgo sobre la licencia de obras La plataforma afirma que "la licencia de obras ya ha sido solicitada". Dado que el proyecto (viviendas adosadas) es ilegal según el MUIB, esta afirmación es o falsa o se refiere a un proyecto diferente. Consecuencia: Sin licencia de obras, no hay construcción. Sin construcción, no hay proyecto que un banco quiera financiar. Sin préstamo bancario, no hay salida para Civislend. 5.7. Riesgo sobre el préstamo bancario de salida No se ha facilitado ninguna información sobre si existe una oferta o preaprobación bancaria. Los bancos son extremadamente prudentes en la concesión de préstamos promotor, especialmente en proyectos de vivienda de lujo. Exigen: Licencia de obras concedida (no solo solicitada).Tasación propia (no la del promotor).Aportación de fondos propios del promotor (normalmente 30-50% del coste total).Estudio de mercado riguroso.Experiencia acreditada del promotor en proyectos de similar escala.Consecuencia: La probabilidad de que un banco conceda el préstamo promotor para este proyecto, dadas las evidencias documentales de inviabilidad urbanística y la estructura de capital del promotor, es muy baja. Si no se obtiene, la salida de Civislend no se produce. 5.8. Ausencia de documentación clave No se ha facilitado ni la ficha de datos de inversión ni las condiciones del préstamo bancario de salida. Sin estos documentos, el inversor no puede evaluar si el plan de salida es realista. Consecuencia: El inversor está tomando una decisión basándose en información incompleta. El riesgo de que el préstamo bancario no se conceda no está cuantificado ni explicado. 6. RIESGO GEOPOLÍTICO: IRÁN Y EL ESTRECHO DE ORMUZ Este proyecto está ubicado en Mallorca, España, y se comercializa principalmente en el mercado nacional y europeo. No depende directamente del petróleo iraní ni del tránsito por el Estrecho de Ormuz. Sin embargo, existen efectos indirectos a considerar: Encarecimiento de materiales: Un conflicto en Ormuz dispararía el precio del petróleo (y por tanto del transporte y de muchos materiales de construcción como el acero, el aluminio, los plásticos y los derivados del petróleo). Esto aumentaría los costes de construcción. Aunque esos costes los cubriría el préstamo bancario (no el de Civislend), un encarecimiento podría hacer que el banco reconsiderara el importe del préstamo o las condiciones, poniendo en riesgo la salida.Compradores extranjeros: La demanda de vivienda de lujo en Mallorca proviene en gran parte de compradores extranjeros (alemanes, británicos, escandinavos). Una escalada geopolítica global podría frenar la inversión internacional, reducir la demanda de segunda residencia y alargar los plazos de venta. Un banco, al evaluar el préstamo promotor, tendrá en cuenta este riesgo y podría endurecer las condiciones o denegarlo.Subidas de tipos de interés: Un conflicto en Oriente Medio probablemente mantendría o aumentaría la inflación, lo que podría llevar a los bancos centrales a mantener tipos altos. Esto encarecería la financiación para los compradores finales de las viviendas y también el propio préstamo promotor que el banco concedería al promotor, lo que podría hacer inviable el proyecto desde la perspectiva bancaria.Conclusión sobre riesgo geopolítico: Aunque el proyecto no depende directamente de Ormuz, un conflicto a gran escala en Oriente Medio tendría efectos secundarios en la economía global que afectarían negativamente a la concesión del préstamo bancario de salida (mayores costes, menor demanda, tipos más altos). Es un riesgo adicional que se suma a todos los demás. 7. SÍNTESIS DE DISCREPANCIAS DOCUMENTADAS Discrepancia 1: Tipo de vivienda permitido Lo que dice Civislend: Viviendas adosadas en hilera.Lo que dicen los documentos oficiales (MUIB): Viviendas aisladas. Las adosadas NO están permitidas.Discrepancia 2: Altura máxima del proyecto Lo que dice Civislend: Sótano + planta baja + primera planta.Lo que dicen los documentos oficiales (MUIB): Altura máxima de 7 metros y 2 plantas como máximo.Discrepancia 3: Valor de tasación Lo que dice Civislend: 10,9 millones de euros, válido para el proyecto.Lo que dice el tasador (GESVALT): Ese valor solo es válido para una promoción de 14 viviendas plurifamiliares. El tasador advierte que si la promoción se modifica sustancialmente, el valor de tasación podría verse modificado.Discrepancia 4: Garantía sobre la zona verde Lo que dice Civislend: La zona verde de 7.238 m² está incluida en la garantía hipotecaria.Lo que dicen los documentos oficiales (MUIB): Es un Espacio Libre de Dominio Público. Los bienes de dominio público NO SON HIPOTECABLES.Discrepancia 5: LTV declarado Lo que dice Civislend: 31% (préstamo 3,4M€ / tasación 10,9M€).Lo que indican los documentos: El valor de tasación real para el proyecto es desconocido, pero si se utiliza el precio de compra del suelo (3M€) como referencia, el LTV supera el 100%.Discrepancia 6: Licencia de obras Lo que dice Civislend: La licencia de obras ya ha sido solicitada.Lo que indican los documentos oficiales: El proyecto prometido (viviendas adosadas) es ilegal según el MUIB, por lo que la licencia o no se ha solicitado, o se ha solicitado para un proyecto diferente.Discrepancia 7: Documentación bancaria de salida Lo que dice Civislend: La salida se producirá cuando un banco conceda el préstamo promotor para la construcción.Lo que no se ha facilitado: No existe ninguna oferta o preaprobación bancaria que acredite que una entidad financiera está dispuesta a conceder ese préstamo en las condiciones previstas. 8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Síntesis de la situación: La documentación oficial analizada (Nota Simple, MUIB, Tasación GESVALT, Ficha SUO/2PA) demuestra que el proyecto prometido por Civislend NO PUEDE EJECUTARSE LEGALMENTE. La normativa urbanística de Andratx prohíbe las viviendas adosadas en esa ubicación y limita la altura a 7 metros. La información en la plataforma contiene afirmaciones gravemente engañosas (como el LTV del 31%, basado en una tasación para un proyecto diferente de 14 viviendas plurifamiliares). El promotor no pone capital real en riesgo, ya que aporta dinero en la firma pero lo recupera inmediatamente del préstamo, según se desprende del análisis de los flujos. Sobre la salida del préstamoLa salida de Civislend depende de que un banco conceda un préstamo promotor para la construcción. No se ha facilitado ninguna evidencia de que exista una oferta o preaprobación bancaria. Dado que el proyecto es urbanísticamente inviable (viviendas adosadas no permitidas), la probabilidad de que un banco conceda ese préstamo es extremadamente baja. Sin ese préstamo, no hay salida para los inversores. A ello se añade la ausencia de documentación esencialNo se ha facilitado ni la ficha de datos de inversión ni las condiciones del préstamo bancario de salida. Sin estos documentos, el inversor no puede evaluar si el plan de salida es realista. Opinión fundamentada: Este proyecto no es apto para inversores minoristas. Los riesgos son extremadamente altos y, en algunos casos (como la inviabilidad urbanística), el riesgo de pérdida total del capital es muy elevado. La información en la plataforma contiene afirmaciones engañosas que inducen a error a los inversores. La ausencia de documentación bancaria sobre el préstamo de salida impide evaluar la viabilidad real de la operación. 9. CONCLUSIÓN NO INVIERTA EN ESTE PROYECTO. El proyecto es urbanísticamente inviable (viviendas adosadas prohibidas en esa ubicación). La garantía está inflada artificialmente (tasación para 14 pisos, no para 6 adosadas; zona verde no hipotecable). El promotor no pone capital real en riesgo. No se ha facilitado documentación bancaria que acredite la existencia de un préstamo promotor de salida. Sin ese préstamo bancario, la devolución del préstamo de Civislend es incierta. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis es exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor es responsable de sus propias decisiones y debe realizar su propia diligencia debida antes de invertir. El autor no se hace responsable de las pérdidas o daños que pudieran derivarse de la toma de decisiones basadas en este análisis.

Sparrow In Jail 01/06/26 13:20

Ha respondido al tema Wecity

Buenos días, Yo creo que el mercado se está saturando, además hay más gente que mira la calidad de los proyectos, no es como antes que entraban a saco ofrecieran lo que ofrecieran, a esto está influyendo el ansía de las plataformas en sacar proyectos, sean como sean, para cobrar su comisión y su pasotismo a responder si se les hacen preguntas que no les gustan.Si a esto le sumas que últimamente lo raro es que los proyectos se amorticen en plazo, la mayoría van con retrasos, y el aumento del riesgo de todos por la guerra de Irán y el cierre de Ormuz, pues tardan más en llenarse.A mi lo que me llama la atención es que se cierran todos, aunque sean un truño, aun no he visto ninguno que se deje por falta de inversores.

Sparrow In Jail 30/05/26 11:59

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Eso es obvio y como tal lo pongo:La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda. Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido. Aquí hay dos problemas no explicados:1) El descuadre de las cuentas, en todo caso no sabemos cuanto se debe -hipotecas vencidas-2) Además del embargo, si las hipotecas están vencidas TQ EUROCREDIT puede decidir ejecutarlas si le sale mas rentable. Ellos concedieron un crédito sobre un solar, ahora pueden considerar que las viviendas valen más y prefieren quedarse con las casas y venderlas ellos mismos obteniendo un margen mayor que con la cancelación. De estos posibles problemas surgen las preguntas 3, 4, 5 y 6 que he incorporado.Y no estoy contando dos posibilidades más lejanas y menos profesionales, pero ocurren algunas veces:- Si el promotor ha sido moroso durante un año o ha habido mala fe, TQ puede decidir ejecutar para embargar otros bienes del promotor (avales personales, otras propiedades) y presionarle al máximo. Es la opción de "dar un escarmiento". - La mecánica de "cancelación y nueva constitución en el mismo acto" es compleja. Cualquier error (un embargo nuevo, un cambio de última hora) podría dejar a TQ sin garantía. Pueden preferir la seguridad de su hipoteca antigua (que está saneada) que la incertidumbre de la nueva operación.

Sparrow In Jail 30/05/26 08:19

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Yo no voy a invertir en este proyecto, para quienes se lo estén pensando les indico las preguntas cuyas respuestas considero que habría que analizar cuidadosamente antes de decidir:¿Podéis desglosar el valor de tasación asignado específicamente a las 5 viviendas que garantizan el préstamo (nº 4, 5, 6, 7 y 8), excluyendo las 3 ya vendidas?¿Cuál es el LTV real sobre esas 5 viviendas, tanto en estado actual como en hipótesis de edificio terminado?Hemos detectado un descuadre entre la deuda total a cancelar y los fondos disponibles. La deuda existente (dos hipotecas de TQ EUROCREDIT por 1.444.500 € más el embargo de 30.720 €) suma 1.475.220 €. Los fondos disponibles (préstamo Civislend de 1.180.000 € más aportación del promotor de 274.273 €) suman 1.454.273 €. La diferencia es de 21.000 €. ¿De dónde salen esos 21.000 € adicionales?Ese cálculo no incluye los intereses de demora de las hipotecas vencidas. La primera hipoteca está vencida desde mayo de 2025 (más de un año). ¿Cuál es el importe EXACTO de cancelación a día de hoy incluyendo todos los intereses de demora, comisiones y gastos? ¿Supera los 1.475.220 €?Si el importe real de cancelación es superior a los fondos disponibles, ¿quién pone la diferencia? ¿TQ EUROCREDIT ha aceptado una quita?¿TQ EUROCREDIT ha confirmado por escrito su disposición a cancelar en el mismo acto notarial? Si es así, ¿podéis compartir ese compromiso?¿Por qué en la Ficha de Datos Fundamentales se afirma que no ha habido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años cuando la Nota Simple muestra dos hipotecas vencidas desde 2025?¿Podéis aportar la última certificación de obra emitida por la dirección facultativa para verificar el porcentaje real de avance de las viviendas 5, 6, 7 y 8? La tasación fija un 66,54%, no el 85% anunciado.¿Cuál es el plan concreto y los plazos para obtener el Certificado Final de Obra y Habitabilidad de las viviendas 4, 5, 6, 7 y 8? ¿Se ha solicitado ya la licencia de primera ocupación?¿Qué mecanismo de protección tiene el inversor si la obra se para antes de terminarse? ¿Civislend puede reactivar la obra por su cuenta o solo puede ejecutar la hipoteca?En un escenario de parálisis de obra, ¿cuál es el plazo estimado de recuperación del capital para el inversor?¿Cuál es la situación financiera actualizada del promotor más allá del balance de 2024 (que muestra pérdidas de 56.760 € y un patrimonio neto de solo 44.325 €)? ¿Ha mejorado su liquidez o ha contraído nuevas deudas?¿El embargo del Ayuntamiento de Hostalric de 30.719 € se cancela con cargo al préstamo de Civislend o lo aporta el promotor aparte? Si lo aporta el promotor, ¿cómo se acredita que dispone de esa liquidez adicional?En la información comercial se anunciaba un 85% de avance de obra, pero la tasación independiente fija el 66,54%. ¿A qué se debe esta discrepancia?El estudio económico del promotor valora las ventas de las 8 viviendas en 2,64M€, mientras que la tasación las valora en 3,16M€. ¿Cuál es la previsión real de ingresos por venta de las 5 viviendas que garantizan el préstamo? ¿A qué precio medio por m2 se están comercializando?

Sparrow In Jail 30/05/26 08:15

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto HOSTALRIC (GERONA) RESUMEN EJECUTIVO PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA DE PRIMER RANGO – HOSTALRIC (GERONA) 1. DATOS FINANCIEROS DE LA OFERTA Importe del préstamo: 1.180.000 € Recaudación mínima exigida: 80% (944.000 €) Plazo: 12 meses, con amortización anticipada sin penalización desde el mes 6 y posibilidad de prórroga de 3 meses (hasta 15 meses) Tipo de interés nominal (TIN): 11,00% anual, pago bullet (al vencimiento) Comisión de apertura: 5,50% (a cargo del promotor) Garantía: Hipoteca de primer rango sobre la finca 2243 de Hostalric. Prenda de las participaciones sociales de la SPV. Ticket mínimo: 250 € | Ticket máximo primera media hora: 5.000 € Periodo de reflexión precontractual: 4 días para inversores no experimentados 2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Y ESTRUCTURA REAL DE LA GARANTÍA Lo que anuncia Civislend: Promoción de 8 viviendas unifamiliares adosadas en Hostalric. La realidad documentada (Nota Simple, tasación, CFOH, acta de recepción): El proyecto es de 8 viviendas, pero 3 de ellas (nº 1, 2 y 3) ya están vendidas y entregadas. Sus compradores son ajenos a esta operación. Estas 3 viviendas NO forman parte de la garantía del préstamo de Civislend. Por lo tanto, el préstamo de 1.180.000 € recae EXCLUSIVAMENTE sobre las 5 viviendas restantes (nº 4, 5, 6, 7 y 8). Estado actual de esas 5 viviendas (según tasación ST 28/04/2026): Vivienda nº 4: terminada, pero sin CFOH (no consta en el certificado de diciembre de 2025)Viviendas nº 5, 6, 7 y 8: en construcción, con un grado de ejecución del 66,54% (no el 85% que anunciaba la información comercial inicial). Se encuentran en fase de terminaciones y acabados (solados, alicatados, carpintería interior, pintura). 3. LOS LTVs QUE PRESENTA CIVISLEND Y POR QUÉ SON ENGAÑOSOS Lo que hace Civislend: Toma el valor de tasación de las 8 viviendas (2.088.980 € valor actual, 3.161.788 € valor terminado) y calcula unos LTVs del 75% sobre 1ª disposición y del 59% sobre H.E.T. El problema: El préstamo no recae sobre 8 viviendas, sino sobre 5. Las otras 3 ya están vendidas y no garantizan nada. Cálculo del LTV real sobre las 5 viviendas (aproximación): Valor de mercado estimado por vivienda tipo según tasación: 395.223 € (3.161.788 € / 8) Valor conjunto de las 5 viviendas que garantizan el préstamo: 1.976.117 € (5 x 395.223 €) LTV real sobre valor terminado: 1.180.000 € / 1.976.117 € = 59,7% El LTV real es del 60%, no del 37% que se podía deducir si un inversor aplicaba el préstamo de 1,18M€ sobre el valor H.E.T. de 3,16M€. El colchón de seguridad para el inversor es aproximadamente un 38% más pequeño de lo que los números de Civislend sugieren. 4. EL DESCUADRE DE LAS CIFRAS (OTRO PUNTO QUE NO EXPLICA CIVISLEND) Deuda total existente a cancelar (según Nota Simple 23/04/2026): Hipoteca 1 (TQ EUROCREDIT): 1.222.500 €Hipoteca 2 (TQ EUROCREDIT): 222.000 €Embargo (Ayuntamiento + Consell): 30.720 €Total deuda a cancelar: 1.475.220 € Fondos disponibles según la estructura de la operación: Préstamo Civislend (inversores): 1.180.000 €Aportación del promotor a fecha de firma: 274.273 €Total fondos disponibles: 1.454.273 € Diferencia (deuda total - fondos disponibles): 20.947 € Es decir, para cancelar la totalidad de las deudas existentes (hipotecas más embargo), hacen falta aproximadamente 21.000 € adicionales. ¿Qué significa esto? Si los fondos disponibles no alcanzan para cancelar la totalidad de las deudas existentes, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. La garantía prometida no sería efectiva. Además, este cálculo NO incluye los intereses de demora de las hipotecas vencidas. La primera hipoteca lleva vencida desde mayo de 2025 (más de un año). Los intereses de demora acumulados podrían ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar muy por encima de los 1.475.220 €. Por lo tanto, el descuadre real podría ser mucho mayor que 21.000 €. La documentación aportada no explica de dónde saldrán esos fondos adicionales ni quién asume el coste de los intereses de demora. 5. QUÉ PASA SI LA OBRA SE PARA Los LTVs que maneja Civislend (75% y 59%) son métricas estáticas que reflejan una foto fija en dos momentos concretos: hoy (con obra avanzada) y mañana (con obra terminada). Pero si la obra se para, esas métricas dejan de tener validez. ¿Qué significa que la obra se pare? Que el promotor no puede o no quiere terminar las viviendas 5, 6, 7 y 8. Las causas pueden ser varias: se queda sin liquidez, la constructora abandona, tiene un conflicto con TQ EUROCREDIT que paraliza judicialmente el proyecto, o los sobrecostes superan su capacidad financiera. ¿Cuánto vale una promoción a medio terminar si la obra se para? No es el valor actual de tasación de 2,09 millones de euros (ese valor asume que la obra va a continuar y terminarse). Tampoco es el valor terminado de 3,16 millones (ese valor nunca se alcanzará). Una promoción a medio terminar con acabados pendientes es un activo problemático. Un comprador (otro promotor, un fondo de inversión, un banco) exigiría una rebaja significativa sobre el valor teórico. En el sector inmobiliario, estas rebajas suelen oscilar entre el 30% y el 50%, dependiendo del grado de avance y de la urgencia del vendedor. En un escenario de ejecución hipotecaria (el peor caso, porque el inversor no tiene control directo sobre la venta), la rebaja es aún mayor. Las subastas judiciales suelen empezar con un 50% de rebaja sobre el valor de tasación y, si no hay postores, pueden bajar más. Pongamos un ejemplo numérico para que se entienda el impacto: Valor actual de tasación de las 5 viviendas (estimado): aproximadamente 1,3 millones de euros (5/8 de 2.088.980 €, aunque en realidad sería menos porque las viviendas 5,6,7,8 no están terminadas) Si la obra se para y hay que vender en ejecución con una rebaja del 50%: 650.000 € El préstamo es de 1.180.000 € El activo vale MENOS que la deuda. El inversor no recupera todo su capital. Además del riesgo de pérdida de valor, el inversor asume un riesgo de liquidezSi la obra se para, el dinero queda bloqueado durante meses o años, sin que el inversor pueda hacer nada por recuperarlo. El promotor no tiene liquidez para devolver el préstamo, y Civislend tiene que gestionar una ejecución hipotecaria que puede durar de 12 a 24 meses. Durante ese tiempo, el capital del inversor está inmovilizado, generando muy pocos intereses (o ninguno, si el promotor deja de pagar). Por lo tanto, los LTVs de Civislend solo son válidos si la obra se termina en plazo y las viviendas se venden al precio estimado. Si la obra se para, esos LTVs no sirven para nada. 6. LAS HIPOTECAS VENCIDAS La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners de fecha 23 de abril de 2026 (la más reciente aportada) muestra: Una hipoteca a favor de TQ EUROCREDIT-BCN S.L.U. de 1.222.500 € vencida desde el 03/05/2025 (más de un año vencida)Una segunda hipoteca a favor de TQ EUROCREDIT-BCN S.L.U. de 222.000 € vencida desde el 18/12/2025Un embargo administrativo del Ayuntamiento de Hostalric y del Consell Comarcal de la Selva por importe total de 30.719,82 €Lo que esto significaEl promotor no ha pagado estas deudas. La primera hipoteca lleva más de un año vencida. TQ EUROCREDIT podría iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria en cualquier momento. Los intereses de demora acumulados pueden ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar (agravando el descuadre de 21.000 € explicado en el punto 4). El préstamo de Civislend se destina, entre otras cosas, a cancelar estas deudas. La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda. Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido. 7. DISCREPANCIA EN EL PORCENTAJE DE OBRA EJECUTADA Lo que anunciaba Civislend: 85% de avance en las 5 viviendas objeto del préstamo. Lo que dice la tasación de Sociedad de Tasación (28/04/2026): 66,54% de obra ejecutada. Además, la propia tasación advierte (cautela código AU.02) que no se ha aportado la última certificación de obra de la dirección facultativa. El 66,54% es una estimación del tasador, no una certificación oficial. Consecuencias: Queda por ejecutar aproximadamente el doble de obra de lo que se hacía creer inicialmente. La obra pendiente son acabados (solados, alicatados, carpintería interior, pintura), que son desproporcionadamente caros y lentos. El coste pendiente estimado por la tasación es de unos 260.000 €. Si además se produce un escenario de guerra en Oriente Medio con bloqueo del Estrecho de Ormuz, los precios de los materiales de construcción y la energía se dispararían, y esos 260.000 € podrían quedarse muy cortos. 8. LA FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES CONTIENE INFORMACIÓN INCORRECTA La Ficha de Datos Fundamentales (documento legal que se entrega al inversor) afirma textualmente: "Según manifiesta el Promotor, no se han producido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años". Las hipotecas vencidas desde 2025 constituyen un incumplimiento. Esta afirmación es objetivamente falsa a la luz de la Nota Simple del Registro de la Propiedad. El inversor está tomando una decisión basándose en un documento legal que contiene información incorrecta. 9. LA SITUACIÓN FINANCIERA DEL PROMOTOR ES FRÁGIL Según el balance de ULA PLUS S.L. a 31 de diciembre de 2024 (incluido en la Ficha de Datos Fundamentales): Resultado después de impuestos: -56.760,87 € (pérdidas)Pasivo corriente: 1.770.542,27 €Patrimonio neto: solo 44.325,27 €El promotor tiene pérdidas y un patrimonio neto reducido. Su capacidad para absorber sobrecostes o retrasos es limitada. Esta fragilidad financiera es coherente con la existencia de deudas vencidas y aumenta el riesgo de que la obra se pare por falta de liquidez. 10. DISCREPANCIAS ECONÓMICAS El estudio económico interno del promotor y la tasación de Sociedad de Tasación no son directamente comparables porque el inversor no sabe con certeza a qué se refieren exactamente. El problema de fondo: El inversor no dispone de una previsión económica fiable y específica para las 5 viviendas que garantizan el préstamo. Las cifras disponibles son ambiguas, contradictorias y se refieren a la totalidad del proyecto (8 viviendas), lo que impone una valoración de viabilidad económica sobre una base de incertidumbre elevada. Si tomamos la tasación como referencia más fiable (por ser independiente), el valor conjunto de las 5 viviendas terminadas sería de aproximadamente 1.976.117 €. De ese ingreso bruto hay que deducir los costes de construcción pendientes (unos 260.000 € según la tasación), los intereses del préstamo (unos 130.000 € al 11% anual) y el principal de 1.180.000 €. El margen bruto sería de unos 406.000 €. Si el promotor se queda en sus previsiones (2,64M€ para 8 viviendas), el valor proporcional de las 5 viviendas sería de 1.650.000 €. Con los mismos costes, el margen se reduciría a unos 80.000 €. Prácticamente desaparecería. El margen es ajustado en el mejor de los casos y desaparece si las previsiones del promotor son las correctas. Cualquier sobrecoste, retraso o caída en los precios de venta puede hacer que el proyecto no sea viable y que el préstamo no se devuelva en plazo. 11. RIESGOS RESUMIDOS Riesgo de descuadre financiero. Los fondos disponibles (1.454.273 €) no alcanzan para cancelar la deuda total existente (1.475.220 €) sin contar intereses de demora. El descuadre mínimo es de 21.000 €, pero podría ser mucho mayor. No se explica de dónde saldrán esos fondos adicionales. Riesgo de parálisis de obra (el más importante). Si la obra se para, los LTVs de Civislend dejan de tener validez, el valor del activo se desploma por debajo del préstamo, y el dinero del inversor queda bloqueado durante meses o años. Riesgo de cancelación de hipotecas. El promotor no ha pagado unas deudas vencidas desde 2025. No hay garantía de que TQ EUROCREDIT acepte la cancelación en el acto notarial ni de que el importe real (con intereses de demora) sea el previsto. Riesgo de LTV engañoso. Civislend utiliza el valor de 8 viviendas para calcular los LTVs cuando la garantía real son 5 viviendas. El LTV real sobre valor terminado es del 60%, no el 37% que podría deducir un inversor desprevenido. Riesgo de sobrecoste en la obra. Queda por ejecutar más obra de la anunciada (66,54% real frente al 85% anunciado). Los acabados son caros y lentos. El presupuesto pendiente estimado es de 260.000 €, pero podría ser superior. Riesgo de salida. Sin CFOH para las viviendas 4, 5, 6, 7 y 8, no se pueden vender legalmente. No hay un plan concreto ni plazos para obtenerlos. Riesgo de información incorrecta en la FDF. El documento legal afirma que no ha habido incumplimientos, lo cual es falso. Riesgo de fragilidad financiera del promotor. Balance con pérdidas y patrimonio neto muy reducido (44.325 €). Riesgo de guerra en Oriente Medio (riesgo externo). Un conflicto que afecte al Estrecho de Ormuz dispararía los precios de los materiales de construcción y la energía, encareciendo los acabados pendientes. Además, la demanda de vivienda podría caer por la inflación y la subida de tipos, alargando los plazos de venta. 12. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN El activo tiene valor real. La tasación de Sociedad de Tasación es reciente (28/04/2026) y la tasadora está inscrita en el Banco de España. El promotor ha demostrado capacidad técnica. Ha terminado 4 viviendas y ha obtenido CFOH para 3 de ellas. Sabe ejecutar y legalizar. Hay demanda probada. 3 viviendas ya están vendidas, lo que confirma que el producto tiene aceptación en el mercado de Hostalric. La ubicación es buena. Hostalric tiene conexión con Gerona y Barcelona, y el mercado inmobiliario en la provincia muestra alta demanda. El proyecto dispone de todos los permisos de obra. Licencia de obras concedida en 2022, proyecto visado por el COAC, memoria ejecutiva completa. 13. CONSIDERACIONES FINALES Este proyecto presenta múltiples problemas objetivos y documentados: Civislend utiliza el valor de 8 viviendas para calcular los LTVs cuando la garantía real son 5 viviendas. El LTV real es del 60%, no el 37% que parece.Existe un descuadre financiero: los fondos disponibles no alcanzan para cancelar la deuda total existente (diferencia mínima de 21.000 €, sin contar intereses de demora).El promotor arrastra dos hipotecas vencidas desde 2025 y un embargo. No las ha pagado.La Ficha de Datos Fundamentales contiene información incorrecta al afirmar que no ha habido incumplimientos.El porcentaje de obra ejecutada real (66,54%) es inferior al anunciado (85%).El promotor tiene un balance frágil: pérdidas y patrimonio neto de solo 44.325 €.Si la obra se para, los LTVs de Civislend dejan de tener validez, el valor del activo se desploma, y el inversor puede no recuperar todo su capital tras años de litigio.La pregunta que cada inversor debe hacerse es: ¿por qué el promotor no ha cancelado unas deudas vencidas desde hace más de un año si el activo vale más que la deuda? La respuesta más probable es falta de liquidez. Y esa falta de liquidez es precisamente lo que se pretende resolver con el dinero de los inversores de Civislend. 14. CONCLUSIÓN Opción A (no invertir): El inversor considera que los riesgos son inasumibles: LTV real del 60% (no el 37% que parecía), descuadre financiero no explicado, hipotecas vencidas desde 2025 sin cancelar, información incorrecta en la Ficha de Datos Fundamentales, promotor con pérdidas y patrimonio neto reducido, y un riesgo de parálisis de obra que haría desaparecer cualquier garantía real efectiva. Opción B (invertir con pleno conocimiento): El inversor asume que el negocio inmobiliario es así, que los riesgos de cancelación de hipotecas y de parálisis de obra son inherentes a cualquier promoción en fase de acabados, que el promotor ha demostrado capacidad técnica, que el mercado de Hostalric tiene demanda, y que el LTV real del 60% sobre 5 viviendas sigue siendo aceptable para un préstamo con garantía hipotecaria. Mi opinión fundamentada: El proyecto técnico es bueno, pero la operación financiera está mal explicada y los indicadores de riesgo están maquillados. Utilizar el valor de 8 viviendas para calcular el LTV cuando la garantía son solo 5 es una mala práctica de transparencia. No explicar el descuadre entre los fondos disponibles y la deuda real a cancelar es una omisión relevante. Ocultar la existencia de hipotecas vencidas en la Ficha de Datos Fundamentales es más grave. No explicar qué pasa si la obra se para (y que los LTVs dejarían de tener validez) es otra omisión relevante. Invertir requiere confiar en que :El promotor resolverá su situación de liquidez con el dinero de los inversoresTQ EUROCREDIT aceptará la cancelación en el acto notarial, El descuadre financiero se resolverá sin afectar a la garantía, La obra se terminará en plazo y sin sobrecostesLas 5 viviendas se venderán al precio estimado por la tasación. Son muchas dependencias. Cada inversor debe decidir si esa confianza está justificada. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida. El crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido y la inmovilización del dinero por plazos superiores a los previstos. Este análisis no sustituye la consulta con un asesor financiero independiente.

Sparrow In Jail 30/05/26 07:52

Ha respondido al tema Civislend

Buenos días, No.

Sparrow In Jail 28/05/26 19:51

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Yo extranjeros no miro ninguno, como si no hubiera inversores allí, en todo caso me parece una tomadura de pelo que pongan los proyectos de un día para otro. No quieren que la gente los estudie.

Sparrow In Jail 28/05/26 18:10

Ha respondido al tema Wecity

Buenas tardes, Fijaos que profesionalidad y diligencia en Wecity, lo puse en el chat y mirad la respuesta. “Cada vez estoy más perplejo sobre la actuación de wecity respecto a las preguntas y los plazos, enviar un email anunciando un proyecto pasadas las12h y pretender que a las 16h del mismo día se le hagan preguntas y que el proyecto se abra a las 24 horas me parece absurdo. Es imposible en ese tiempo analizar la documentación, por lo que pocas preguntas se pueden hacer para poder hacer una inversión informada. Mi única pregunta es ¿a qué vienen estas prisas? ¿No se pueden abrir los proyectos a la inversión con posterioridad o facilitar la información antes?, en las condiciones actuales decidir si invertir o no sería una cuestión de puro azar.” Respuesta: En este canal respondemos a preguntas relacionadas con aquellos aspectos técnicos de la oportunidad de inversión. Sin embargo, agradecemos el comentario y tomamos nota de todo lo que nos traslada. Muchas gracias por compartir tu opinión de manera tan transparente y constructiva. Y se han quedado tan anchos.