Buenos noches,
Os paso mi due dilligence del proyecto RESIDENCIAL SAGUNTO.
ADVERTENCIA PRELIMINAR SOBRE CIVISLEND Y SU HISTORIAL REGULATORIO
Antes de analizar cualquier otro aspecto de esta inversión, es fundamental conocer el historial de la plataforma que la canaliza.
El 21 de diciembre de 2023, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la imposición de dos sanciones por infracciones muy graves a Civislend, PFP, S.A. (actual Civislend PSFP S.A.) [BOE 21/12/2023]:
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Infracción muy grave por incumplimiento de los requisitos relativos a los proyectos vinculados (artículo 63 de la Ley 5/2015), en relación con 7 de los 24 proyectos publicados por Civislend entre 2018 y 2021. Multa: 28.000 euros [Resolución CNMV 27/09/2023].
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Infracción muy grave por incumplimiento de las obligaciones relativas a los conflictos de interés (artículo 62), con la consiguiente vulneración de los principios de neutralidad y transparencia [artículo 60]. Multa: 28.000 euros [Resolución CNMV 27/09/2023].
El importe total de las sanciones asciende a 56.000 euros [BOE 21/12/2023]. La Resolución del Consejo de la CNMV que impuso estas sanciones es de fecha 27 de septiembre de 2023 [Resolución CNMV 27/09/2023].
El recurso y su estado
Civislend interpuso recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional contra la Resolución del Consejo de la CNMV de 27 de noviembre de 2023, que desestimó el recurso de reposición [Comunicado CNMV 28/02/2024]. El recurso se encontraba pendiente de resolución a fecha de 28 de febrero de 2024 [Comunicado CNMV 28/02/2024].
Importancia para el inversor
Esta sanción es relevante por varias razones.
- Afecta a la transparencia: la sanción se refiere precisamente a la falta de transparencia en la gestión de proyectos vinculados y conflictos de interés. Civislend es la plataforma que presenta esta operación.
- El inversor debe ser especialmente cuidadoso al evaluar si la información proporcionada es completa y veraz.
- Es un antecedente regulatorio: la CNMV es el supervisor oficial del mercado de valores en España [Ley 6/2023]. Una sanción por infracciones muy graves indica incumplimientos significativos de la normativa de protección al inversor.
- No está resuelto: el recurso sigue pendiente, por lo que el inversor debe asumir que este historial forma parte del contexto de la inversión.
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO RESIDENCIAL SAGUNTO (CIVISLEND)
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: Civislend PSFP S.A. (sancionada por la CNMV por infracciones muy graves en diciembre de 2023; recurso pendiente ante la Audiencia Nacional [Comunicado CNMV 28/02/2024]).
Promotor declarado: COOP. V. DE VIVIENDAS NOVA SAGUNTO (constituida el 16/01/2026, capital social de 3.000 € [Ficha DFI]).
Propietario real del suelo: TAMESIS REAL ASSETS 80, S.L.U. [Nota Simple 05/03/2026].
Gestor del proyecto: COOPERAVIA (participada por Terra Proyect Manager) [Track Record]. El track record no acredita experiencia específica en promociones cooperativas de la escala de Living Sagunto [Track Record].
Objeto declarado: Financiación de parte de la compra del suelo para el desarrollo de 145 viviendas VPP en régimen cooperativo [Ficha Comercial]. El inversor sale cuando el banco conceda el préstamo promotor para la obra.
Importe del préstamo: 4.200.000 € (brutos). Neto disponible estimado: 3.890.240 € (tras comisión 5,5%, AJD y gastos) [Estudio Económico].
Aportación declarada del promotor: 984.760 € (19%). Según el estudio económico, necesita 1.154.915 € (déficit de ~170.000 €) [Estudio Económico].
Plazo: 15 meses + prórroga de 6 meses. Amortización anticipada a partir del mes 6 [Ficha DFI].
Tipo de interés: 10,5% TIN [Ficha DFI].
Rentabilidad total estimada: 13,13% a 15 meses [Ficha Comercial].
Pago de intereses: A vencimiento (bullet). Sin flujo de caja durante la vida del préstamo [Ficha DFI].
Comisión de apertura: 5,5% (231.000 €) [Ficha DFI].
Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre la finca 35.868. LTV: 80,24% [Ficha DFI / Tasación].
Cesión del préstamo: No permitida. Inversión ilíquida [Ficha DFI].
Período de reflexión: 4 días naturales para inversores no experimentados [Ficha DFI].
Documentación clave NO facilitada: Contrato de préstamo, licencia de obras, calificación VPP, escritura de compraventa del suelo, contrato con constructor.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (05/03/2026)
TAMESIS REAL ASSETS 80, S.L.U. es propietaria del 100% de la finca 35.868 desde el 17/06/2025 [Nota Simple]. Existen 7 hipotecas previas por un total aproximado de 479.915 € [Nota Simple]. Su vencimiento fue el 25 de abril de 2026. Están vencidas desde hace casi tres meses [Nota Simple]. Si no se han cancelado, el banco no concederá el préstamo. Además, en caso de ejecución, los titulares de esas hipotecas cobran antes que los inversores de Civislend [artículo 120 LH].
2.2 Informe de Tasación UVE Valoraciones (17/03/2026)
El valor de tasación del suelo es de 5.234.398,69 € y el LTV es del 80,24% [Tasación]. La tasación incluye dos advertencias clave: "No se ha dispuesto de licencia de obras vigente" y "Del Valor de Tasación habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble" [Tasación].
2.3 Proyecto Básico (enero 2026)
El promotor del proyecto básico es TAMESIS REAL ASSETS 80, S.L.U., no la cooperativa [Proyecto Básico]. El constructor está pendiente de contratación [Proyecto Básico]. El banco no concederá el préstamo sin un constructor contratado y un presupuesto cerrado.
2.4 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)
COOP. V. NOVA SAGUNTO tiene un capital social de 3.000 € [Ficha DFI]. La DFI advierte: "No está cubierta por el Fondo de Garantía de Depósitos", "Recomendamos no invertir más del 10% de su patrimonio neto", "Posible que no pueda vender los instrumentos cuando lo desee" [Ficha DFI].
2.5 Estudio Económico
El beneficio antes de impuestos es de 192.459 € y el margen sobre ventas (ROS) es del 0,57% [Estudio Económico]. Un margen tan ajustado hace que el banco pueda considerar el proyecto demasiado arriesgado [Estudio Económico].
2.6 Matriz de Riesgos de Civislend
Civislend califica todos los riesgos como "Bajos (Verde)" [Matriz Civislend]. Esta calificación es contradictoria con la evidencia documental y, en el contexto de la sanción de la CNMV por falta de transparencia, debe interpretarse con extrema cautela.
3. ANÁLISIS FINANCIERO REENFOCADO
3.1 El objetivo real de la inversión
El inversor de Civislend no financia la obra. Su salida se produce cuando el banco concede el préstamo promotor. Por lo tanto, el valor HET de 33,7 M€ NO es relevante para el inversor [Tasación]. Lo que importa es que se cumplan las condiciones que el banco exige para conceder el préstamo.
3.2 Condiciones para la concesión del préstamo bancario
- La licencia de obras debe estar concedida, pero no está confirmada (la tasación dice "no se ha dispuesto") [Tasación]. Si falla, el banco no financia.
- La calificación VPP debe estar resuelta, pero la solicitud es de 09/01/2026 y está pendiente [Solicitud VPP]. Si falla, el banco no financia.
- El constructor debe estar contratado, pero está pendiente [Proyecto Básico]. Si falla, el banco no financia.
- Las hipotecas previas deben estar canceladas, pero están vencidas desde 25/04/2026 [Nota Simple]. Si falla, el banco no financia.
- La comercialización debe ser suficiente, pero solo hay un 21% reservado [Ficha Comercial]. Si falla, el banco podría exigir más.
3.3 LTV real y escenario de ejecución
El LTV sobre tasación es del 80,24% [Tasación]. Si el banco no concede el préstamo y se ejecuta la hipoteca, el proceso puede durar 12-24 meses [artículo 129 LH]. Los costes legales y el descuento en subasta pueden reducir el importe recuperable por debajo de la deuda.
4. FORTALEZAS
Garantía hipotecaria de primer rango – El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo (condicionada a la cancelación de las cargas previas). El LTV del 80% sobre el valor de tasación proporciona un colchón de aproximadamente 1.034.399 €.
Proyecto bien diseñado arquitectónicamente – El proyecto es técnicamente viable, con una distribución eficiente de 145 viviendas, 158 garajes y 145 trasteros, instalaciones modernas (aerotermia, fotovoltaica) y calidades medias adecuadas para VPP.
Precio competitivo – El precio del proyecto (1.882 €/m²) es un 23% inferior a la oferta libre comparable, lo que facilita la comercialización.
Mercado en crecimiento – Sagunto es una zona en expansión con alta demanda de vivienda, buenas comunicaciones y crecimiento poblacional.
Capital propio del promotor (declarado) – El promotor ha comprometido 984.760 € en el proyecto. Su capital está por delante en el riesgo.
Valor HET elevado – El valor en hipótesis de edificio terminado (33,7 M€) es muy superior a la deuda total. Aunque no es relevante para el inversor de Civislend (porque sale antes de la obra), es relevante para el banco que financiará la construcción, ya que es la garantía del préstamo bancario y, por tanto, una de las condiciones para que el banco conceda el préstamo.
Margen de compra sobre tasación – El precio de compra del suelo (4,875 M€) está por debajo del valor de tasación (5,234 M€).
Estructura cooperativa – El régimen cooperativo reduce el coste de la vivienda al eliminar el margen del promotor.
Comercialización inicial del 21% – 31 de 145 viviendas ya reservadas, lo que demuestra interés inicial.
Cumplimiento urbanístico – El proyecto cumple con toda la normativa del Plan Parcial.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 🚨 Sanción de la CNMV a Civislend (Diciembre 2023) – PENDIENTE DE RECURSO
Civislend fue sancionada por la CNMV con dos multas de 28.000 euros cada una por infracciones muy graves relacionadas con proyectos vinculados y conflictos de interés [BOE 21/12/2023].
El recurso presentado por Civislend ante la Audiencia Nacional está pendiente de resolución [Comunicado CNMV 28/02/2024]. Este antecedente debe hacer al inversor extremadamente cauto sobre la transparencia y veracidad de la información proporcionada por la plataforma.
5.2 🔴 Hipotecas previas VENCIDAS (desde 25/04/2026)
Existen 7 hipotecas previas por ~479.915 € [Nota Simple]. Han vencido. No sabemos si se han cancelado. Si no se han cancelado, el banco no concederá el préstamo promotor. Además, en caso de ejecución, los titulares de esas hipotecas cobran antes que los inversores de Civislend [artículo 120 LH].
5.3 🔴 Licencia de obras NO CONFIRMADA
La tasación (17/03/2026) dice que no se ha dispuesto de licencia de obras [Tasación]. La ficha comercial dice "mayo 2026", pero no se ha aportado el documento. El banco no concederá el préstamo sin licencia de obras.
5.4 🔴 Constructor NO CONTRATADO
El proyecto básico (enero 2026) indica que el constructor está pendiente de contratación [Proyecto Básico]. El coste de construcción es una estimación, no un presupuesto cerrado. El banco no concederá el préstamo sin un constructor contratado y un presupuesto cerrado.
5.5 🔴 Calificación VPP NO RESUELTA
La solicitud es de 09/01/2026 [Solicitud VPP], pero la tasación advierte que no se ha dispuesto de la cédula [Tasación]. El banco no concederá el préstamo sin calificación VPP. Sin ella, las viviendas no pueden comercializarse como VPP.
5.6 🟡 Aportación del promotor INSUFICIENTE
El promotor necesita 1.154.915 €, no 984.760 € (déficit de ~170.000 €) [Estudio Económico]. Si el promotor no tiene el dinero extra, la compra del suelo no se puede completar.
5.7 🟡 Margen del proyecto EXTREMADAMENTE BAJO (0,57%)
Cualquier sobrecoste en el presupuesto de construcción hace que el proyecto incurra en pérdidas [Estudio Económico]. El banco podría considerar el proyecto demasiado arriesgado.
5.8 🟡 Comercialización del 79% restante
El banco exigirá un nivel mínimo de ventas para conceder el préstamo. 21% puede no ser suficiente.
5.9 🟡 Falta de documentación clave
No se han facilitado: contrato de préstamo, licencia de obras, calificación VPP, escritura de compraventa, contrato con constructor.
5.10 🟡 Riesgo geopolítico: Bloqueo del Estrecho de Ormuz
Un bloqueo podría encarecer los materiales de construcción y retrasar los suministros [Informes MITECO]. Si los costes suben, el presupuesto del constructor puede aumentar y el banco podría reconsiderar el préstamo.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Licencia de obras
La tasación (17/03/2026) advierte que no se ha dispuesto de licencia de obras. La ficha comercial dice que fue concedida en mayo de 2026, pero no se ha aportado el documento. Sin licencia, el banco no concede el préstamo y el inversor no recupera su dinero.
Discrepancia 2: Constructor contratado
El proyecto básico (enero 2026) indica que el constructor está pendiente de contratación. El coste de construcción es una estimación. Sin constructor contratado, el banco no concede el préstamo.
Discrepancia 3: Hipotecas previas
La nota simple muestra 7 hipotecas previas por ~479.915 €, vencidas desde el 25/04/2026. Civislend no las menciona en la ficha comercial ni en la matriz de riesgos. Si no se cancelan, el banco no concede el préstamo y el inversor no es primero en la ejecución.
Discrepancia 4: Aportación del promotor
La ficha comercial dice que el promotor aporta 984.760 € (19%). El estudio económico muestra que necesita 1.154.915 € (déficit de ~170.000 €). Si el promotor no tiene el dinero extra, la compra del suelo no se completa.
Discrepancia 5: Matriz de riesgos de Civislend
La matriz de riesgos califica todos los riesgos como "Bajos (Verde)". La documentación técnica muestra riesgos reales (licencia, constructor, hipotecas vencidas, margen). En el contexto de la sanción de la CNMV por falta de transparencia, esta minimización debe interpretarse como una señal de alarma adicional.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La infraestructura petrolera de Irán ha sufrido daños y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. Ya se ha comentado que esto podría influir en la concesión del préstamo bancario.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
Reducción de la demanda: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores, especialmente si el precio de las hipotecas sube por el aumento de los tipos de interés.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al nivel de comercialización exigido por el banco.
Plazo insuficiente: El plazo de 15 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. El inversor debe asumir que estos riesgos sistémicos pueden afectar a la concesión del préstamo bancario.
8. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la compra del suelo. Su salida está prevista en el momento de la concesión del préstamo bancario para la obra.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo (33,5 M€) y no hay desviaciones significativas en los costes. Sin embargo, el margen es extremadamente ajustado (0,57%) y cualquier desviación puede hacer que el proyecto incurra en pérdidas, lo que afectaría a la concesión del préstamo bancario.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de alto riesgo. La plataforma tiene un historial de sanción por la CNMV por falta de transparencia. Las hipotecas previas están vencidas, la licencia de obras no está confirmada, el constructor no está contratado, la calificación VPP está pendiente, la aportación del promotor es insuficiente y el margen del proyecto es extremadamente bajo. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
¿Qué protege al inversor?
La garantía hipotecaria de primer rango (una vez canceladas las cargas previas e inscrita). El colchón del LTV del 80% (1,03 M€ sobre el valor de tasación). La ejecución de un suelo vacío es más sencilla que la de una obra en construcción.
¿Qué NO protege al inversor?
La falta de licencia de obras. La falta de constructor contratado. Las hipotecas previas vencidas (si no se cancelan). La calificación VPP pendiente. La falta de documentación clave (contrato de préstamo, escritura de compraventa).
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
Sanción de la CNMV: Civislend fue sancionada por infracciones muy graves por falta de transparencia en proyectos vinculados y conflictos de interés. El recurso está pendiente.
Hipotecas previas vencidas: Existen 7 hipotecas previas por ~479.915 € que vencieron el 25/04/2026. No sabemos si se han cancelado.
Licencia de obras no confirmada: La tasación dice que no se ha dispuesto de licencia. La ficha dice "mayo 2026", pero no hay documento.
Constructor no contratado: El proyecto básico indica que está pendiente.
Calificación VPP pendiente: La solicitud es de 09/01/2026.
Aportación del promotor insuficiente: Necesita 1,15 M€, no 984.760 €.
Margen del proyecto del 0,57%: Extremadamente vulnerable.
Falta de documentación clave: No se han facilitado contratos clave.
Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 10,5% anual (13,13% a 15 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso en el préstamo bancario y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
Recomendación
No invertir en esta oportunidad tal como está planteada.
El riesgo es demasiado alto. La licencia de obras no está confirmada, el constructor no está contratado, las hipotecas previas están vencidas, la calificación VPP está pendiente, la aportación del promotor es insuficiente y el margen del proyecto es extremadamente bajo. Además, la plataforma tiene un historial de sanción por la CNMV por falta de transparencia.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo significativo de que el préstamo bancario no se conceda en el plazo previsto y de que el proceso de ejecución de la garantía sea lento y costoso.
10. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Residencial Sagunto" presentada por Civislend presenta múltiples discrepancias entre la información comercial y la documentación técnica.
El activo tiene un LTV del 80% y un colchón de 1,03 M€ sobre el valor de tasación, lo que es positivo. Sin embargo, la licencia de obras no está confirmada, el constructor no está contratado, las hipotecas previas están vencidas, la calificación VPP está pendiente, la aportación del promotor es insuficiente y el margen del proyecto es del 0,57%.
Además, la plataforma tiene un historial de sanción por la CNMV por falta de transparencia en proyectos vinculados, recurso pendiente ante la Audiencia Nacional.
La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 10,5% TIN (13,13% a 15 meses) no compensa el riesgo asumido, especialmente la incertidumbre sobre la concesión del préstamo bancario.
Recomendación: NO INVERTIR hasta que se aclaren todas las condiciones pendientes y se aporte la documentación que las acredite, incluyendo licencia de obras, calificación VPP, contrato con constructor, escritura de compraventa y confirmación de cancelación de las hipotecas previas.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
