Buenas noches,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Son Bardisa (Mallorca).
RESUMEN EJECUTIVO PROYECTO SON BARDISSA (MALLORCA)
CONDICIONES ECONÓMICAS DE LA OFERTA
- Importe del préstamo: 1.760.000 euros.
- Rentabilidad total para el inversor: 16,50 por ciento.
- Tipo de interés nominal anual: 11,00 por ciento.
- Plazo: 18 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales.
- Pago de intereses: bullet (al vencimiento del préstamo).
- Comisión de apertura: 5 por ciento (a cargo del promotor, no del inversor).
- Ticket mínimo de inversión: 250 euros.
- Ticket máximo: sin límite.
- Período de reflexión para inversores no experimentados: 4 días para revocar sin coste.
LOS TRES LTVS Y SU SIGNIFICADO REAL
Primer LTV: LTV sobre primera disposición (35 por ciento).
Se calcula dividiendo la primera disposición del préstamo (176.330 euros) entre el valor de tasación actual del suelo (499.328 euros). Este indicador es engañoso porque el inversor ya ha cedido la totalidad del préstamo (1.760.000 euros) desde el día uno, no solo la primera disposición. El LTV real en el momento de la firma, considerando todo el dinero aportado por los inversores frente al valor real del activo, supera el 350 por ciento.
Segundo LTV: LTV sobre valor en hipótesis de edificio terminado (48 por ciento).
Se calcula dividiendo el importe total del préstamo (1.760.000 euros) entre el valor de tasación de la vivienda terminada (3.702.893 euros). Este indicador solo es válido si la obra se completa con éxito. Si la obra se paraliza antes de terminar, este LTV no sirve para proteger al inversor porque el activo real no es una vivienda terminada, sino un suelo con una construcción inacabada.
Tercer LTV: el que no publicita ninguna plataforma.
Es el LTV real en caso de paralización de la obra durante la ejecución. Si la obra se para cuando se ha ejecutado, por ejemplo, el 30 por ciento de los trabajos (unos 414.000 euros de obra ejecutada), el valor neto recuperable para el inversor no es la suma del suelo más lo construido. Hay que restar los costes de demolición (entre 50 y 100 euros por metro cuadrado construido), los costes de retirada de escombros, los honorarios técnicos para proyectar la demolición, las tasas municipales por licencia de demolición y el tiempo necesario para ejecutarla. En ese escenario, el valor neto recuperable puede situarse en torno a los 870.000 euros, muy por debajo del préstamo vivo de 1.760.000 euros, lo que implicaría una pérdida superior al 50 por ciento para los inversores.
ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO
- Ingresos previstos por venta de la vivienda: 3.500.000 euros.
- Coste de compra del suelo y gastos asociados: 372.000 euros.
- Coste de construcción (presupuesto de contrata de ALMACO SL, febrero 2026): 1.378.495 euros.
- Dirección facultativa y seguros: 85.775 euros.
- Licencias, tasas y otros tributos: 37.206 euros.
- Gastos de comercialización: 155.000 euros.
- Gastos financieros (coste estimado del préstamo): 378.400 euros.
- Beneficio antes de impuestos del promotor: 895.551 euros.
- Margen sobre ventas: 25,59 por ciento.
FORTALEZAS
La garantía hipotecaria de primer rango está correctamente inscrita y la finca no tiene cargas previas, según la Nota Simple.
La licencia de obras está concedida por el Ayuntamiento de Campos desde el 27 de febrero de 2024 y el cambio de titularidad a favor de los actuales promotores (SICI INVERSA y GRUPO NOVA) fue aprobado el 30 de marzo de 2026.
El Consell de Mallorca emitió informe favorable vinculante el 7 de septiembre de 2023, confirmando el cumplimiento de la parcela mínima (14.000 metros cuadrados) y del aprovechamiento máximo.
Los promotores tienen experiencia relevante: GRUPO NOVA ha entregado tres promociones en 2025 (28 viviendas) y tiene seis promociones en desarrollo (130 viviendas). SICI INVERSA declara un patrimonio superior a 15 millones de euros en Mallorca.
La obra ya ha comenzado (17 de febrero de 2025) y el porcentaje ejecutado es del 0,704 por ciento, según la tasación.
El precio de venta previsto (3,5 millones de euros) es coherente con los comparables de mercado, que muestran un precio medio por metro cuadrado para obra nueva de 9.062 euros (el proyecto se sitúa en 9.147 euros por metro cuadrado).
La eficiencia energética del proyecto supera los requisitos del Código Técnico de la Edificación, con un consumo de energía primaria no renovable de 26,36 kWh por metro cuadrado al año (límite 35,00) y un consumo total de 59,75 (límite 64,40).
No hay riesgos ambientales relevantes: la parcela no es inundable ni fluvial ni costera, no tiene riesgo de incendios forestales, no está afectada por líneas de alta tensión y el nivel de gas radón es bajo.
DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES
Riesgo de desfase entre el dinero cedido y el valor real de la garantía.
Los inversores ceden la totalidad del préstamo (1,76 millones de euros) desde el primer día, pero el valor real de la garantía durante la mayor parte de la obra es sustancialmente inferior. En el momento de la firma, el valor de tasación actual es de solo 499.328 euros. La plataforma publicita un LTV del 35 por ciento, pero ese cálculo se hace sobre la primera disposición (176.330 euros), no sobre el dinero que los inversores ya han puesto. El LTV real sobre el total del préstamo en el momento de máxima exposición es superior al 350 por ciento.
Riesgo de que el contrato a precio cerrado no sea vinculante.
El presupuesto de contrata con ALMACO SL por 1,38 millones de euros parece una protección contra subidas de costes, pero no lo es. El contratista puede invocar la cláusula rebus sic stantibus (cambio extraordinario de las circunstancias) o declarar fuerza mayor si los precios de los materiales se disparan por un conflicto bélico. ALMACO SL es una empresa pequeña, con un capital social ridículo (entre 0 y 3.100 euros) y unos 87 empleados, que factura entre 3 y 6 millones de euros al año. Este proyecto supone una parte muy significativa de su facturación anual. Si los costes se disparan, el contratista no va a perder dinero: abandonará la obra o renegociará el precio.
Riesgo de que el margen del promotor no sea suficiente.
El promotor tiene un margen antes de impuestos de 895.551 euros (25,59 por ciento). Este margen es el verdadero colchón financiero del proyecto, no el contrato con el constructor. Si los costes de construcción suben más de 300.000 euros, el margen se reduce peligrosamente. Si suben más de 895.000 euros, el promotor entra en pérdidas y su incentivo para seguir adelante desaparece. En ese escenario, el promotor podría declararse en concurso de acreedores para proteger su patrimonio.
Riesgo de la obra paralizada: la garantía hipotecaria se deprecia.
Si la obra se para a medio ejecutar, el inversor no recupera un solar vacío ni una vivienda terminada. Recupera un esqueleto de hormigón a medio construir. Para poder vender ese activo, será necesario demoler lo construido, retirar los escombros y dejar la parcela limpia. Este proceso tiene costes: demolición (entre 50 y 100 euros por metro cuadrado), retirada de escombros, honorarios técnicos, tasas municipales y tiempo. El valor neto recuperable puede situarse muy por debajo del préstamo vivo. En un escenario de ejecución del 30 por ciento de la obra, la pérdida para los inversores podría superar el 50 por ciento del capital invertido.
IMPACTO DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
Este riesgo geopolítico no está mencionado en ninguno de los documentos del proyecto ni en la matriz de riesgos de Civislend. Sin embargo, sus consecuencias son potencialmente devastadoras para esta inversión.
Sobre los costes de construcción.
El estrecho de Ormuz es la ruta por la que transita aproximadamente el 20 por ciento del petróleo mundial. Su bloqueo ya ha provocado un aumento significativo del precio del crudo (superando los 90 dólares por barril) y podría alcanzar los 150 dólares si la situación se prolonga más allá del 30 de junio de 2026. Esto encarece todos los materiales de construcción que dependen del petróleo y la energía: hormigón, acero, vidrio, aluminio, plásticos, betún y, muy especialmente, el diésel para la maquinaria de obra. Los portavoces del sector en Baleares ya advierten de que el aumento de los costes energéticos se está trasladando a un incremento de costes muy importante y que inevitablemente llegará al precio final de la vivienda.
Sobre la demanda de compradores de lujo.
la tesis de que el conflicto redirige turistas y capitales del Golfo hacia Mallorca como destino refugio es incompleta. La realidad es que las economías de los países del Golfo se están deteriorando a gran velocidad. Qatar ha reducido drásticamente sus exportaciones de gas. Kuwait se ha visto forzado a paralizar su producción y sus exportaciones de petróleo por primera vez desde 1991, acumulando crudo en tanques sin poder venderlo. La capacidad de gasto de los potenciales compradores de villas de lujo procedentes de esa región se está contrayendo rápidamente. El riesgo de que la vivienda no encuentre comprador al precio previsto (3,5 millones de euros) o que el proceso de venta se alargue mucho más de los 18 meses previstos es significativamente alto en este contexto.
Sobre el plazo de ejecución.
Aunque aún no hay una crisis generalizada de suministros, el modelo de 2022 demostró que los problemas logísticos y de escasez de materiales aparecen con varios meses de retraso una vez que los costes energéticos empiezan a impactar. El riesgo de que la obra se retrase por falta de materiales o por renegociaciones del contratista es real y tangible.
DISCREPANCIAS ENTRE LA OFERTA Y LA REALIDAD DOCUMENTAL
Discrepancia en el precio de compra del activo.
La oferta inicial indicaba un precio de compra del activo de 3.500.000 euros. Ese dato era erróneo o estaba mal explicado. El valor real de adquisición del suelo, según la tasación y la escritura de compraventa, es de aproximadamente 489.524 euros. Esta discrepancia está resuelta, pero evidencia que los datos comerciales deben contrastarse siempre con la documentación registral.
Discrepancia en los presupuestos de obra.
La licencia de obras se concedió con un presupuesto de ejecución material de 344.732 euros correspondiente al proyecto básico de 2021. El presupuesto real de contrata con ALMACO SL asciende a 1.378.495 euros. Esta diferencia no es un error, sino el reflejo de la evolución del proyecto desde una fase conceptual a una ejecutiva con calidades de lujo. Sin embargo, el inversor debe ser consciente de que el coste real de la obra es cuatro veces superior al que figura en la licencia municipal.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto está muy bien presentado. La documentación es extensa, los permisos están en regla, los promotores tienen experiencia y solvencia declarada, la tasación es rigurosa y el mercado de lujo en Mallorca ha sido históricamente boyante. Para un inversor con experiencia y tolerancia al riesgo, puede ser una oportunidad atractiva si las circunstancias geopolíticas no se deterioran.
Sin embargo, el análisis riguroso revela que el riesgo real es mucho mayor de lo que las plataformas de crowdfunding suelen comunicar.
Hay tres riesgos estructurales que ningún teaser comercial explica al inversor minorista.
El primero es el desfase temporal entre el dinero cedido y el valor real de la garantía.
Los inversores entregan 1,76 millones de euros el primer día, pero la garantía solo vale 499.328 euros. Durante la mayor parte de la vida del préstamo, el inversor está sobreexpuesto.
El segundo es la fragilidad del contrato a precio cerrado.
En un contexto de guerra, bloqueo de rutas marítimas e inflación de materiales, el contratista tiene medios legales y prácticos para no cumplir el precio pactado. El verdadero colchón es el margen del promotor, y ese margen tiene un límite.
El tercero, y más importante, es el escenario de paralización de la obra.
Si la obra se para a medio ejecutar, la garantía hipotecaria no protege al inversor. El valor neto recuperable (suelo más obra ejecutada menos costes de demolición) puede ser inferior al 50 por ciento del capital invertido. Este es el auténtico talón de Aquiles del producto.
El conflicto de Irán y el bloqueo del estrecho de Ormuz añaden una capa adicional de incertidumbre que ningún análisis interno del proyecto ha considerado. Los costes subirán, los plazos se tensarán y la demanda de compradores extranjeros podría contraerse si las economías del Golfo siguen deteriorándose.
CONCLUSIÓN
Para un perfil de inversor con alto conocimiento, experiencia contrastada y capacidad para asumir pérdidas parciales o totales del capital, esta oportunidad puede ser aceptable como parte de una cartera muy diversificada. El producto es sólido dentro de lo que permite el sector, pero las debilidades estructurales y el contexto geopolítico actual aconsejan extremar la prudencia.
Para un perfil de inversor no experimentado o con baja tolerancia al riesgo, esta inversión no es adecuada. La complejidad de los mecanismos de garantía, la iliquidez de la inversión, la dependencia de la venta exitosa de un único activo de lujo y la exposición a riesgos geopolíticos no cubiertos superan con creces el perfil de riesgo que debería asumir este tipo de inversor.
La recomendación principal es no invertir más del 5 al 10 por ciento del patrimonio neto en este tipo de productos y, en todo caso, diversificar entre múltiples proyectos y plataformas.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación facilitada por el usuario y en fuentes de información pública consideradas fiables. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de compra o venta. Cada inversor es responsable de su propia decisión y debe valorar su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos de inversión antes de comprometer su capital. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva el riesgo de pérdida parcial o total del dinero invertido.
