Plataforma: Civislend
Proyecto: Rocabella Adeje
Promotor: AVELLANAR
Fecha: 03/12/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 12+6 meses
Comentarios:
- La parte positiva es que es un suelo "virgen", es decir, recién comprado, no un proyecto que ya arrastre problemas.
Cómo Civislend ya ha demostrado que no es fiable con la información de capital que pone el promotor, por lo que no sé cuánto de alineado está con los inversores, en este proyecto de financiación de suelo me quedaría con que (si todo va mal) el préstamo de 4,6M€ se quedaría en última instancia con el activo. Es decir, es como si los inversores compraran el suelo por 4,6M€ en lugar de por los 5,5M€ que indican que ha pagado el promotor. Los intereses anuales son del 13% (598.000€), por tanto, en 18 meses la suma de principal e intereses del préstamo será superior al importe que han pagado hoy por el suelo, por lo que, a mi entender, esto es como si fuera un proyecto de equity ya que la garantía vale casi lo mismo que el capital que hemos aportado los inversores. El LTV del proyecto es del 83%.
No tiene sentido que el suelo lo hayan comprado por 5,5 y digan que está valorado en 14,6, así que hasta que nadie explique eso, por prudencia, cogeré el precio de compra del suelo como valor real de mercado.
- Después iría el análisis inmobiliario, promotor, ubicación, demanda, etc. Si el proyecto es bueno inmobiliariamente, saldrá bien. Como Civislend apenas da información (más allá de un pdf con números en partidas agregadas que no justifican de donde salen), me ahorro dar una opinión inmobiliaria del activo, ya que no tengo información para valorarlo.
- Y una cosa importante, tal y cómo está planteada a día de hoy la operación, un banco no va a dar dinero para financiar el proyecto y devolver el préstamo a Civislend. Ningún banco hace eso, por lo que el promotor no tiene bien planteada la salida.
Otra cosa es que en estos meses busquen otros inversores que entren al proyecto poniendo equity, y con esos inversores saquen a Civislend, o que busquen otra manera de refinanciar el préstamo.
- Por terminar, mira que creo que el proyecto inmobiliario podría tener sentido y entonces irá todo bien, pero las estructuras que proponen son leoninas nos venden garantías hipotecarias cuando estas han sido compradas hace unos meses por el 83% del valor del préstamo, nos dicen que nos va a sacar el banco cuando eso es mentira (buscarán otras soluciones pero en esta estructura no va a sacarnos el banco).
Por cierto para los que preguntaban por qué es un 13%, porque esto, por mucho que lo llamen deuda, se parece mucho a equity.
Scoring de riesgo
6,5/10
- Tipología: 6,5/10 Deuda - con garantía hipotecaria, aunque el préstamo representa un 83% del valor de la garantía. Es como si fuera un proyecto de equity.
- Promotor: 6,5/10 Lo mismo, promotores pequeños con estructuras opacas y sin apenas personal.
- Comercial: n.a. No se puede valorar, ponen una línea diciendo que venden la promoción por 65M€ nada más de información, así es imposible siquiera intuir si está en precios de mercado.
- Obra: n.a. Idem anterior
- Financiación: 8/10. Explicado anteriormente.
Resumen
Me van a dejar de leer porque parece que a todos los proyectos les saco problemas, pero es que cuando viene un suelo sin problemas heredados, proponen una estructura desequilibrada. Que digan que es un proyecto de equity y yo lo valoro como tal, pero que no nos vendan equity camuflado de deuda.
Seguiré dando mi opinión aunque me quede sin seguidores, el problema no es nuestro como inversores, que espabilen las plataformas y defiendan a los inversores no que se dediquen a colocar proyectos que nadie quiere entre minoristas. Estamos aquí en los contenedores de basura del supermercado argumentando si esos palitos de pescado que han tirado todavía se pueden comer o no, lo mismo sale bien y todavía está en buen estado, pero conmigo para ese juego que no cuenten porque dentro se están comiendo el poco pescado fresco que hay ahora mismo en el mercado.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
