Civislend

Gracias por tus análisis Sparrow In Jail!!!

Hola,

Si, estamos de acuerdo en que la Guerra de Iran, Trump y todo lo relacionado ha cambiado el paso a muchas inversiones. Pero esto no es diferencial para los proyectos de Civislend. 

Respecto a las multas, tambien tendriamos que aclarar que corresponden a 7 proyectos de los 24 que Civislend llevaba publicados allá por el 2021. Hace ya mas de 5 años y en tiempos que esto del crowdlending estaba poco definido. Desde entonces lleva mas de 180 proyectos y que yo sepa no ha tenido mas problemas con la CNMV. De hecho, hasta donde yo se, corrigeme si me equivoco, no ha habido ningun proyecto fallido. Cosa que por cierto me parece rara y que no creo que dure mucho. Esto tambien es muy relevante y no veo que la IA lo remarque en los informes. 

Disclaimer: No tengo nada que ver con Civislend aparte de un cierto aprecio por los 5 proyectos en los que he participado y que, aparte de algun retraso, han ido como la seda. 

Bueno, creo que el tema no da para mas.
Saludos y buen fin de semana

Buenas noches, 

7 de 24 son casi el 30%, para empezar no está nada mal.

Yo de 11 proyectos, uno con plazo de 1 año amortizado a los 3 meses, es decir que fue un blufff, de los otros 10 solo han llegado a plazo a 4 y los 4 con prórroga, de los 4 tres vencen las prorrogas a fin de este mes, días 20, 27 y 29, me temo lo peor, que entren en mora y a partir de ahí a ver por donde sale Civislend.

Por si sirve de algo. En mi caso 18 proyectos devueltos. Actualmente, solo uno retrasado, general peron, con previsión de devolución como máximo en octubre

Buenos dias. 
Te voy a explicar yo el por qué de no publicar aqui nuestros due diligence. Me atrevo a decir que el 99% de los que seguimos este foro estamos esperando por tus analisis, para compararlo con el de sumainversion, y si todo sale favorable...invertir. De hecho, yo hubo unos meses...en los que me guiaba solo por la opinion de sumainversion...hasta que vi cosas que no encajaban por ningun lado. (Como ya comenté mas veces, confiaba a ojos cerrados en que las plataformas mirasen por el bien del inversor, pero ahora abri los ojos). Entonces desde hace algun tiempo pies intento hacer mi propio analisis...perp basicamente basandome en intuiciones...y buscando banderas rojas...y una segunda opinion...como es la tuya, que casualmente encontré por aqui, y me parece que es un análisis duro, pero en el que sacas todos todos los trapos sucios de todas las partes....basicamente como si fuese tu dinero el que vas a poner en juego. Luego como se dijo ya...pues cada uno tiene que sacar sus propias conclusiones. 

A lo mejor solo tienes que poner un "YO NO INVERTIRÍA" en vez de un "NO INVERTIR".

Para mi por ejemplo ahora es una bandera roja...financiar un chalet de 12.000.000 de euros...por mucho que sea en marbella. Hace un año...quizás  no lo hubiera sido.

Una vez mas, gracias por los análisis.

Buenos días, 

Muchas gracias, voy a seguir tu consejo, a partir de ahora pondré "yo no invertiría" o "invertiría teniendo en cuenta A, B y/o C si se cumplen X, Y y/o Z" según las condiciones.

Lo que yo no entiendo es que cada cierto tiempo salen perfiles que solamente escriben en el hilo de Civislend y criticando todo lo que ayuda @sparrow-in-jail con sus análisis... yo sí los he visto positivos por cierto, ahora coincide que están sacando buenos pufos y a medio-largo plazo veremos los resultados de estos proyectos (y no sólo en Civis).

Buenos días, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto RESIDENCIAL CARTAMA

 

RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO RESIDENCIAL CÁRTAMA (BPG CAPITAL / CIVISLEND) 

NOTA PREVIA SOBRE CIVISLEND Y LA CNMV 

En diciembre de 2023, la CNMV impuso a Civislend PSFP SA una sanción total de 56.000 € por la comisión de dos infracciones muy graves, tipificadas en el artículo 56.1.a) de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. El motivo fue el incumplimiento de las obligaciones de información a los inversores. La resolución fue publicada en el BOE. Este antecedente debe tenerse en cuenta al evaluar la calidad y fiabilidad de la información proporcionada por la plataforma. 


 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

Plataforma: Civislend PSFP SA (sancionada por la CNMV por infracción muy grave en febrero de 2025). 

Promotor declarado en la FDFI: MARENOSTRUM CAPITAL INVESTMENT SL (B-70793435). El promotor real es BPG Capital, que utiliza esta sociedad instrumental como vehículo de inversión. La SPV propietaria del suelo es DESARROLLOS ARROYO HONDO SL (B67749242), que es quien otorga la garantía hipotecaria. 

Representante legal: D. Benito Cristóbal Pérez García (administrador único de ambas sociedades). 

Objeto declarado: Préstamo para la financiación de los costes de construcción de 6 viviendas unifamiliares adosadas en Cártama (Málaga). 

Importe del préstamo: 1.125.000 € (con una recaudación mínima del 80% = 900.000 €). 

Plazo: 21 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales. 

Tipo de interés nominal (TIN): 11,00% anual. 

Rentabilidad total estimada para el inversor: 19,25% en 21 meses (interés simple). 

Pago de intereses: Bullet (todo al vencimiento). 

Comisión de apertura: 5,50% (61.875 €), que reduce el importe neto que recibe el promotor para la obra. 

Tipo de interés de demora: Interés pactado + 5% anual. 

Amortización anticipada: Permitida sin penalización a partir de la finalización del mes 12, con devengo mínimo de 12 meses de intereses. 

Inversión mínima: 250 €. 

Garantías anunciadas: 

Project Monitor: Sí (supervisa certificaciones de obra y desembolsos).

Contrato de préstamo: No se ha facilitado a los inversores en la documentación pública.


 

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN (VERIFICACIÓN CRUZADA) 

2.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (13 de mayo de 2026) 

DESARROLLOS ARROYO HONDO SL es propietaria del 100% de ambas parcelas desde el 3 de junio de 2025 (inscripción de la compra del 4 de marzo de 2025). La parcela 1 (Jilguero 11, finca 15.414) tiene 180,10 m². La parcela 2 (Jilguero 9, finca 15.415) tiene 177,38 m². La superficie total es de 357,48 m² (ligeramente superior a los 354 m² declarados). No existen cargas registrales (hipotecas, embargos o anotaciones preventivas) a favor de terceros. Existe una afección fiscal por ITP autoliquidado con un plazo de 5 años, que es un procedimiento estándar y no constituye un riesgo relevante. No consta hipoteca a favor de los inversores de Civislend en la fecha de las notas simples. 

2.2 Informe de Tasación de Eurovaloraciones (26 de mayo de 2026) 

La tasación ha sido realizada por EUROVALORACIONES, S.A., sociedad de tasación inscrita en el Registro del Banco de España (código 4388). El valor de tasación actual del suelo es de 424.059,08 €. El valor HET (Hipótesis de Edificio Terminado) es de 2.013.644,29 €. La superficie total construida es de 734,31 m². El valor del suelo es de 392.815,18 € y el valor de construcción es de 0,00 €, lo que confirma que la obra está al 0%. El porcentaje total de obra realizada es del 2,54% (solo gastos necesarios). La fecha de la visita fue el 22 de mayo de 2026 y la tasación caduca el 26 de noviembre de 2026. 

ADVERTENCIAS GRAVES DEL TASADOR: 

2.3 Licencias de Obras (Expedientes 1835/25 y 1939/25)

Las licencias fueron concedidas el 17 y 19 de marzo de 2026. Sin embargo, NO AUTORIZAN EL INICIO DE LAS OBRAS. El Ayuntamiento exige la presentación de la siguiente documentación (art. 310 RGLISTA) para autorizar el inicio:
 

El promotor tiene los proyectos visados (Ejecución, ICT, Seguridad y Salud), pero NO CONSTA que los haya presentado formalmente en el Ayuntamiento.

El plazo de caducidad de la licencia es de 6 meses desde su concesión. La licencia de Jilguero 11 caduca el 17 de septiembre de 2026 y la de Jilguero 9 el 19 de septiembre de 2026. Quedan aproximadamente 35-37 días para iniciar las obras (a fecha de 11 de agosto de 2026). Si no se inician en ese plazo, la licencia caduca y el promotor debe solicitar una nueva.

La altura máxima autorizada es de 9,95 m y el proyecto tiene 6,85-6,97 m, por lo que cumple ampliamente con la servidumbre aeronáutica.

2.4 Proyecto de Ejecución Visado (13-14 de mayo de 2026)

El proyecto está redactado por el arquitecto D. Francisco Javier Moreno Téllez (COA Málaga nº 1.545) del estudio "unoconuno arquitectos". Está visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga. Se trata de un proyecto completo (no básico) que incluye memoria, planos, mediciones y presupuesto. El PEM declarado en el proyecto es de 784.765 € para las dos promociones (397.637 € para Jilguero 9 y 387.128 € para Jilguero 11). El estudio geotécnico está justificado con datos de una parcela colindante (Jilguero 7), lo que reduce el coste pero implica que no se ha realizado un estudio específico. El promotor ha firmado la conformidad con esta solución alternativa.

2.5 Proyecto ICT Visado (23 de octubre de 2025)

El proyecto ICT está redactado por el Ingeniero Técnico de Telecomunicación D. Sergio Ortega Gallardo (colegiado nº 6133) y visado por el COITT. Incluye pliego de condiciones y presupuesto. El presupuesto asciende a 6.238,21 € de ejecución material, 8.982,40 € con IVA incluido. El proyecto ICT existe y está visado, pero NO CONSTA que haya sido presentado en el Ayuntamiento.

2.6 Estudio de Seguridad y Salud Visado (23 de octubre de 2025)

El estudio está incluido en el proyecto ICT y visado por el COITT. Incluye la identificación de riesgos, medidas de prevención y protección, y la previsión de elementos de seguridad fijos en la edificación (puntos de anclaje en cubierta). Existe y está visado, pero NO CONSTA que haya sido presentado en el Ayuntamiento.

2.7 Estudio de Mercado

La oferta de obra nueva en Cártama es muy limitada (solo dos promociones de adosados). El proyecto se sitúa en 2.703 €/m². La promoción comparable más cercana (Andrómeda 9, a 360 metros) se vende a 2.393 €/m². El proyecto es un 13% más caro que su competencia directa. Los cierres recientes de obra nueva en Cártama muestran precios de 2.079 €/m² a 2.729 €/m². El proyecto se sitúa en la parte alta del rango. La oferta limitada puede permitir un precio premium, pero las calidades del proyecto son estándar-media (porcelánico rectificado, PVC con rotura de puente térmico, preinstalación de aire acondicionado, apoyo solar para ACS). No hay elementos diferenciales claros que justifiquen un precio 13% superior a la competencia directa.

2.8 Estudio Económico (Business Plan)

CUENTA DE RESULTADOS:
 

DETALLE DE COSTES:
 

ESTRUCTURA DE FONDOS:
 

GASTOS FINANCIEROS (detalle):
 

El coste de construcción (1.004.377 €) es un 10% inferior a la estimación del tasador (1.115.000 €), lo que es positivo. El margen del promotor es saludable (17% sobre ventas) y puede soportar un sobrecoste de hasta el 24% antes de entrar en pérdidas.

2.9 Memoria de Calidades
 
Las calidades son estándar-media: estructura de hormigón armado, fachadas de capuchina con lana de roca, carpintería de PVC con rotura de puente térmico, porcelánico rectificado, azulejo rectificado, puerta de seguridad, armarios empotrados, preinstalación de aire acondicionado por conductos, termo eléctrico con apoyo solar para ACS, videoportero. No hay elementos de lujo que justifiquen un precio premium significativo sobre la competencia.
 

 

3. ANÁLISIS FINANCIERO PARA EL INVERSOR 

3.1 Rentabilidad del inversor 

La rentabilidad total estimada es del 19,25% en 21 meses (interés simple: 11% anual × 1,75 años). Sobre una inversión de 1.000 €, el inversor recibiría aproximadamente 192,50 € de intereses al vencimiento. 

3.2 El riesgo letal: El préstamo es 2,65 veces superior al valor de la garantía (RIESGO EXTREMO) 

Este es el punto más importante y el que la plataforma maquilla hábilmente con el LTV HET. 

Traducido al español: la deuda es 2,65 veces superior al valor de la garantía real. Si el promotor quiebra mañana (o en los próximos 6-12 meses, antes de que la obra genere valor), la hipoteca de primer rango solo cubre 424.000 € de los 1.125.000 € prestados.

Consecuencia: En caso de quiebra temprana, los inversores perderían aproximadamente el 62% de su capital (unos 700.000 €). No es una posibilidad remota. Es una consecuencia matemática de que el préstamo es desproporcionado respecto al valor real del activo que lo garantiza.

3.3 El LTV HET es un espejismo comercial (RIESGO EXTREMO)

El folleto destaca el LTV HET del 56% (1,125M / 2,013M). Este dato es técnicamente correcto, pero no es válido para proteger al inversor en caso de impago durante la obra. Solo sería válido si las viviendas estuvieran terminadas y tasadas. Si están terminadas, no hay quiebra. El LTV HET es un argumento de marketing que no protege al inversor en el escenario de riesgo real (obra parada).

3.4 Escenario de ejecución con obra parada: Las pérdidas son casi totales (RIESGO EXTREMO)
 
Si el promotor quiebra después de haber empezado la obra (por ejemplo, al 40-50% de ejecución), el escenario es aún peor:
 

La garantía hipotecaria de primer rango no protege al inversor en el escenario más probable de impago (quiebra durante la obra). Solo protegería si el promotor ya hubiera terminado las viviendas y estas tuvieran el valor HET, pero si están terminadas no hay quiebra. La garantía es un círculo vicioso.

3.5 Capacidad del promotor para absorber sobrecostes

El beneficio neto del promotor es de 339.249 €. El promotor puede soportar un sobrecoste de construcción de hasta el 24% (≈240.000 €) antes de entrar en pérdidas. Si los costes suben un 25%, el promotor no obtiene beneficio. Si suben un 30%, el promotor pierde dinero. En un escenario de inflación o conflicto geopolítico, un sobrecoste del 30% no es descartable.

3.6 Flujo de caja del inversor
 
El inversor no recibe ningún pago durante los 21 meses. Todo el capital y los intereses se devuelven al vencimiento. Esto significa que el inversor no tiene liquidez durante el plazo de la inversión y está expuesto al riesgo de que el promotor no pueda repagar el préstamo al vencimiento.
 

 

4. FORTALEZAS 

 

5. DEBILIDADES Y RIESGOS 

5.1 Riesgo de caducidad de la licencia de obras (RIESGO EXTREMO) 

Las licencias fueron concedidas en marzo de 2026 y caducan en septiembre de 2026. Quedan aproximadamente 35-37 días para iniciar las obras (a fecha de 11 de agosto de 2026). El promotor tiene que presentar la documentación pendiente en el Ayuntamiento y empezar a construir. Si no lo hace, la licencia caduca y el promotor debe solicitar una nueva, lo que retrasaría el proyecto al menos 6-12 meses. El folleto de Civislend presenta la licencia como un logro, pero omite que está a punto de caducar y que no autoriza el inicio. 

5.2 Riesgo de falta de constructor y presupuesto (RIESGO EXTREMO) 

El tasador advirtió que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El promotor tiene una estimación del arquitecto (1.004.377 €), pero no un contrato firmado con un constructor. Sin constructor contratado, la obra no puede empezar. El coste final de construcción podría ser superior al presupuestado (especialmente en un contexto de inflación). El sobrecoste podría reducir o eliminar el margen del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. 

5.3 Riesgo de sobreendeudamiento real (RIESGO EXTREMO) 

El LTV real (deuda total / valor actual del suelo) es del 265%. La deuda total (1.125.000 €) es 2,65 veces superior al valor del suelo (424.059 €). En caso de quiebra del promotor en fase inicial, la garantía hipotecaria no cubre ni la mitad del préstamo. El inversor perdería aproximadamente el 62% de su capital. 

5.4 Riesgo de ejecución con obra parada (RIESGO EXTREMO) 

Si la obra se para, el valor del activo se deteriora por las demoliciones y obras a medias. El valor de una obra parada suele ser inferior al del suelo, ya que el nuevo comprador tendrá que demoler o adaptar lo construido. En una subasta judicial, el valor podría ser de 300.000-350.000 €. Con una deuda dispuesta de 700.000-900.000 €, el inversor perdería el 70-80% de su capital. 

5.5 Riesgo de precio de venta optimista (MEDIO-ALTO) 

El precio de venta estimado es de 2.703 €/m², un 13% superior al de la competencia directa (Andrómeda 9: 2.393 €/m²). Las calidades del proyecto son estándar-media, sin elementos diferenciales claros. Si la comercialización se retrasa o la demanda se debilita, el promotor tendrá que bajar precios. Una bajada del 10% en el precio de venta reduciría el margen del promotor en aproximadamente 200.000 € (de 339.249 € a 139.249 €). 

5.6 Riesgo de sobrecoste de construcción (MEDIO) 

El coste de construcción presupuestado es de 1.004.377 €. Si los costes suben un 24% (≈240.000 €), el promotor entra en pérdidas. En un escenario de inflación y posible conflicto geopolítico, un sobrecoste del 24-30% no es descartable. Si el promotor pierde dinero, su incentivo para terminar la obra se reduce. 

5.7 Ausencia de documento de garantías (MEDIO) 

No se ha facilitado el contrato de préstamo ni la documentación completa del agente de garantías. Los inversores no pueden conocer con exactitud el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución, o los gastos asociados. Civislend tiene antecedentes de sanciones por infracciones de información. 

5.8 Riesgo de iliquidez de la inversión (MEDIO) 

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (21-27 meses). Si el inversor necesita liquidez, no podrá vender su participación. 

5.9 Riesgo de retraso en la comercialización (MEDIO) 

El mercado de Cártama tiene oferta limitada, pero el precio es optimista. Si la comercialización se retrasa, el repago del préstamo podría retrasarse más allá de los 21 meses. El préstamo tiene una prórroga de 6 meses, pero si la venta se retrasa más allá de los 27 meses, el promotor podría tener dificultades para repagar. 

5.10 Riesgo de ausencia de seguro decenal (BAJO-MEDIO) 

El seguro decenal está presupuestado (10.000 €) pero no se ha acreditado su contratación. Es un requisito legal para vender viviendas de obra nueva. Sin él, el promotor no puede escriturar las viviendas a los compradores. 

5.11 Riesgo de discrepancia catastral (BAJO) 

La referencia catastral no está coordinada con el Registro de la Propiedad. Esto es un problema administrativo menor, pero puede retrasar la escrituración de las viviendas si no se regulariza. 

5.12 Riesgo de licencia de obras con condicionantes (BAJO) 

La licencia tiene condicionantes (servidumbre aeronáutica), pero el proyecto cumple con la altura máxima autorizada (9,95 m). No es un riesgo significativo. 


 

6. DISCREPANCIAS ENTRE LA DOCUMENTACIÓN Y SUS CONSECUENCIAS 

Discrepancia 1: El estado de la licencia de obras 

El folleto de Civislend y el Teaser afirman que la licencia de obras está "concedida" y la presentan como un logro. La realidad es que la licencia está "otorgada sin expedir" y NO AUTORIZA EL INICIO DE LAS OBRAS. Además, la licencia caduca en septiembre de 2026 (≈1 mes). El promotor tiene que presentar documentación pendiente y empezar a construir antes de esa fecha. Si no lo hace, la licencia caduca y el proyecto se retrasa al menos 6-12 meses. El inversor no es informado de este detalle crítico en el folleto comercial. 

Discrepancia 2: El LTV HET como garantía 

El folleto destaca el LTV HET del 56% como una garantía sólida para el inversor. La realidad es que el LTV HET solo es válido si la obra se termina y las viviendas se venden al precio estimado. Si la obra se para, el valor real es el suelo (424.059 €), no el HET (2.013.644 €). En caso de quiebra temprana, el inversor perdería el 62% de su capital. El folleto utiliza el LTV HET para tranquilizar al inversor, pero omite que no es una garantía real en caso de impago durante la obra. 

Discrepancia 3: La existencia de presupuesto y constructor 

El tasador advirtió que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El folleto de Civislend no menciona este hecho. El promotor tiene una estimación del arquitecto, pero no un precio cerrado con un constructor. Sin constructor contratado, la obra no puede empezar. Si el coste final es superior al presupuestado, el margen del promotor se reduce y su capacidad de repagar el préstamo puede verse afectada. 

Discrepancia 4: El precio de venta estimado vs. la competencia 

El estudio de mercado muestra que la competencia directa (Andrómeda 9) vende a 2.393 €/m², mientras que el proyecto se sitúa en 2.703 €/m² (un 13% más caro). El folleto no menciona esta diferencia ni justifica por qué el proyecto merece un precio premium. Si la comercialización se retrasa, el promotor tendrá que bajar precios, reduciendo su margen y afectando a su capacidad de repagar el préstamo. 

Discrepancia 5: Los gastos financieros reales 

El folleto anuncia un TIN del 11% para el inversor, pero no detalla que el promotor paga una comisión de apertura del 5,50% (61.875 €) que reduce el importe neto que recibe para la obra. El coste financiero total para el promotor es de 278.438 €, que incluye intereses y comisión. El inversor recibe el 11%, pero el promotor paga más en términos efectivos. 

Discrepancia 6: La protección de la garantía hipotecaria 

El folleto destaca la hipoteca de primer rango como la principal protección del inversor. La realidad es que la hipoteca cubre el suelo (424.059 €), que es menos de la mitad del préstamo (1.125.000 €). La hipoteca es insuficiente para cubrir el capital prestado en caso de impago. 

 

Discrepancia 7: El análisis de riesgos de Civislend es radicalmente optimista

Civislend ha elaborado una matriz de riesgos interna para este proyecto. En ella, la plataforma califica todos los factores como "BAJO" o "MEDIO". No obstante, tras contrastar esta matriz con la documentación real (notas simples, licencias de obras, advertencias del tasador, estudio económico y estudio de mercado), la realidad es muy diferente:

Civislend ha minimizado sistemáticamente los riesgos del proyecto. El inversor debe ser consciente de que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica y que la rentabilidad del 11% TIN es la compensación por asumir estos riesgos. 

 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO (IRÁN Y ESTRECHO DE ORMUZ) 

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. La tregua existente se ha roto y la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. 

Posibles consecuencias para el proyecto: 

El inversor debe ser consciente de que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto a través de sobrecostes, retrasos y reducción de la demanda.
 

 

8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR 

8.1 Rentabilidad en el escenario base (todo sale bien) 

8.2 Rentabilidad en escenario de prórroga (27 meses)
 

8.3 Rentabilidad en escenario de amortización anticipada (12 meses)
 

8.4 Escenario de impago con ejecución hipotecaria (quiebra en fase inicial)

Si el promotor quiebra y se ejecuta la hipoteca, el inversor recupera una parte proporcional del valor del suelo (424.059 €) después de costes judiciales. En el peor caso (recuperación del 50% del valor del suelo después de costes), el inversor recuperaría 212.000 € de los 1.125.000 € prestados, una pérdida del 81% del capital.

8.5 Escenario de impago con obra parada (quiebra en fase intermedia)

Si el promotor quiebra después de haber empezado la obra (40-50% de ejecución), el valor del activo se deteriora. El valor de una obra parada es inferior al del suelo, ya que hay que demoler lo construido. En una subasta judicial, el valor podría ser de 300.000-350.000 €. Con una deuda dispuesta de 700.000-900.000 €, el inversor perdería el 70-80% de su capital.

8.6 Comparativa con otras opciones de inversión
 

El 11% TIN es atractivo comparado con otras opciones de inversión, pero el riesgo asumido es significativamente mayor. El inversor debe decidir si el premio (11%) compensa el riesgo de perder parte o todo su capital.
 

 

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA 

Análisis de la oportunidad 

El proyecto RESIDENCIAL CÁRTAMA presenta varias fortalezas significativas: el suelo está en propiedad y escriturado, el proyecto está técnicamente completo y visado, la licencia de obras está concedida, el margen del promotor es saludable (17% sobre ventas), la aportación del promotor es significativa (274.189 €), y la oferta de obra nueva en Cártama es limitada. 

Sin embargo, las debilidades y riesgos son igualmente significativos. La licencia de obras NO AUTORIZA EL INICIO y caduca en septiembre de 2026 (≈1 mes). El promotor tiene que presentar documentación pendiente en el Ayuntamiento y empezar a construir antes de esa fecha. No hay contrato con constructor ni presupuesto de contrata.

El LTV real sobre el valor actual es del 265%, lo que significa que la garantía hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo en caso de quiebra temprana. En caso de quiebra durante la obra, la pérdida para el inversor sería del 70-80% del capital. El precio de venta estimado es un 13% superior a la competencia directa. El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional de sobrecostes y retrasos. 

El inversor debe considerar que la plataforma (Civislend) ha sido sancionada por la CNMV por una infracción muy grave en febrero de 2025, lo que afecta a su credibilidad como fuente de información fiable. 

Comparación con la rentabilidad anunciada 

La rentabilidad del 11% TIN (19,25% total en 21 meses) es atractiva en el contexto actual de tipos de interés. Sin embargo, hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. En un escenario de impago, el inversor podría perder la mayor parte de su capital. En un escenario de retraso (prórroga de 6 meses), la rentabilidad total se mantiene en el 11% anual, pero el inversor tiene su capital bloqueado durante más tiempo. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional de sobrecostes que podría reducir el margen del promotor y afectar a su capacidad de repago. 

El inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo de pérdida casi total en caso de quiebra del promotor durante la obra. La garantía hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo, y una obra parada vale menos que el suelo. 

Recomendación 

El proyecto es viable si el promotor consigue presentar la documentación pendiente en el Ayuntamiento, contratar un constructor al precio presupuestado y ejecutar la obra sin desviaciones significativas, y comercializar las viviendas al precio estimado. Sin embargo, el riesgo es significativo y el inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo de impago elevado, especialmente en las fases iniciales del proyecto. 

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que: 

Recomendación personal: El proyecto es invertible, pero solo para inversores que asuman un riesgo extremo y que hayan realizado un análisis exhaustivo de la documentación. El 11% TIN es la compensación por asumir el riesgo de pérdida casi total en caso de quiebra durante la obra. El inversor debe diversificar y no invertir más del 5-10% de su patrimonio en este proyecto.


 

10. CONCLUSIÓN 

El proyecto RESIDENCIAL CÁRTAMA presentado por Civislend tiene un riesgo real mucho mayor al que la plataforma comunica. La licencia está a punto de caducar y no autoriza el inicio de obras. El promotor no tiene constructor contratado. La garantía hipotecaria es insuficiente (LTV real del 265%). En caso de quiebra durante la obra, la pérdida para el inversor sería del 70-80% del capital. El precio de venta es optimista. La plataforma ha sido sancionada por la CNMV por infracciones de información. 

La rentabilidad del 11% TIN es atractiva, pero el inversor debe ser consciente de que está asumiendo un riesgo extremo. Si todo sale bien, el inversor obtendrá un 19,25% en 21 meses. Si algo sale mal (licencia caducada, sobrecoste, retraso en ventas, conflicto geopolítico), el inversor podría perder la mayor parte de su capital. 

El inversor debe decidir si el premio (11%) compensa el riesgo (pérdida casi total en caso de quiebra durante la obra). Mi recomendación personal es invertir solo si se asume plenamente el riesgo extremo y se diversifica adecuadamente, destinando como máximo un 5-10% del patrimonio a este tipo de proyectos. 


 

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. La información sobre sanciones de la CNMV es de dominio público y se ha incluido a efectos informativos.

Hola,

A mi el que se adelanten o se atrasen (unos pocos meses) no me importa. Es un daño colateral del tipo de inversion. Pero lo de que entren en mora me aterra. Yo estoy en el de la prorroga del dia 29. Supongo que es Ribalta. Veremos.

Alerta Civislend: Prórroga unilateral en proyecto de Moragues y denuncia en la CNMV (Exp. PSA/398/2026)

Buenas tardes a todos.

Quiero alertar a la comunidad sobre la operativa que está aplicando Civislend y localizar a otros inversores que estén atrapados en el proyecto del promotor Moragues (Altea/Mallorca).

Mi inversión individual de 5.000€ vencía contractualmente con fecha de reintegro cierta. Sin embargo, justo un día antes del vencimiento, la plataforma modificó unilateralmente el calendario digital para imponer una prórroga extraordinaria de 9 meses sobre el capital y sus réditos.

Para justificar esta maniobra, Civislend alega que se aprobó en una votación por mayoría de capital a través de Signaturit. Tras exigirles de forma reiterada el acta de escrutinio legítima, se negaron por escrito a facilitar ningún documento debidamente diligenciado o intervenido por un tercero independiente (fedatario público), escudándose en la protección de datos y enviando un simple resumen estadístico privado.

Ante esta falta de transparencia, he registrado formalmente un escrito ante el Servicio de Reclamaciones de la CNMV (Trámite oficial nº 2026111771 - Expediente PSA/398/2026) denunciando la infracción de las normas de conducta del Reglamento (UE) 2020/1503.

Tras comunicarles oficialmente la denuncia, la plataforma me ha respondido hoy mismo admitiendo que el proceso de votación carece de un acta formalizada y que "están revisando la posibilidad" de enviarme ahora la documentación anonimizada que demuestre la trazabilidad, además de escudarse en un supuesto Contrato de Mandato para diluir mi derecho de cobro individual.

No considero de recibo que las plataformas jueguen con los plazos de vencimiento basándose en métricas opacas que actúan como juez y parte.

¿Hay algún otro afectado en este foro por los proyectos de Moragues o que haya sufrido esta misma práctica de votaciones sin actas legítimas?

Alerta Civislend: Prórroga unilateral en proyecto de Moragues y denuncia en la CNMV (Exp. PSA/398/2026)

Buenas tardes a todos.

Quiero alertar a la comunidad sobre la operativa que está aplicando Civislend y localizar a otros inversores que estén atrapados en el proyecto del promotor Moragues (Altea/Mallorca).

Mi inversión individual de 5.000€ vencía contractualmente con fecha de reintegro cierta. Sin embargo, justo un día antes del vencimiento, la plataforma modificó unilateralmente el calendario digital para imponer una prórroga extraordinaria de 9 meses sobre el capital y sus réditos.

Para justificar esta maniobra, Civislend alega que se aprobó en una votación por mayoría de capital a través de Signaturit. Tras exigirles de forma reiterada el acta de escrutinio legítima, se negaron por escrito a facilitar ningún documento debidamente diligenciado o intervenido por un tercero independiente (fedatario público), escudándose en la protección de datos y enviando un simple resumen estadístico privado.

Ante esta falta de transparencia, he registrado formalmente un escrito ante el Servicio de Reclamaciones de la CNMV (Trámite oficial nº 2026111771 - Expediente PSA/398/2026) denunciando la infracción de las normas de conducta del Reglamento (UE) 2020/1503.

Tras comunicarles oficialmente la denuncia, la plataforma me ha respondido hoy mismo admitiendo que el proceso de votación carece de un acta formalizada y que "están revisando la posibilidad" de enviarme ahora la documentación anonimizada que demuestre la trazabilidad, además de escudarse en un supuesto Contrato de Mandato para diluir mi derecho de cobro individual.

No considero de recibo que las plataformas jueguen con los plazos de vencimiento basándose en métricas opacas que actúan como juez y parte.
Si se salen con la suya, ¿qué puede ya impedirles que repitan indefinidamente la operación hasta el fin de los tiempos?
Cuando me refiero a actas legítimas me refiero a actas de fedatario que legitime no sólo el resultado sino la propia votación, ya que el contrato o mandato con/a Civislend es individual, a título privada y no como integrante de colectividad alguna.

¿Hay algún otro afectado en este foro por los proyectos de Moragues o que haya sufrido esta misma práctica de votaciones sin actas legítimas?

Al final somos como un banco. ¿Cómo actuaría un banco ante una situación similar, dando un plazo extra o ejecutando la garantía? 

Me imagino que nosotros (Civislend) hacemos lo mismo. Lo último que se quiere hacer es tener que ejecutar las garantías. 

A mi las prórrogas no exageradas, mientras no afecten a la TIR, no me preocupan excesivamente. En este caso por lo que cuentas han concedido dicha prórroga sin consultar a los prestamistas. Pero es lo que digo ¿cuál sería la alternativa?

Hablo en general, sin conocer el caso concreto. Aunque eso sí, no sé de memoria el nombre de todos los proyectos en los que estoy. 

El problema es la unilateralidad. No la prórroga. No sabemos qué esconde y que ha provocado el retraso. Muy bien interpuesta la queja. 

Prórroga de residencial ribalta 

No ha habido unilateralidad alguna. Se solicitó a los prestamistas si aceptaban 9 meses más a los 3 ya existentes por contrato y a un interés superior (+1.5%). Y sé aprobó por mayoría ( muy, muy justa, eso sí). Te puede gustar o no, o irte mejor económicamente o no. Pero es lo que hay. Si no se demuestra ilegalidad en el resultado de la votación (que no descarto nada) no le veo recorrido a la queja.