#1426
Re: Civislend
A mi me pasa también, entre unos y otros ya no sé ni donde estoy.
#1427
Re: Civislend
Buenos días,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto VIVANTIA HOMES
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto VIVANTIA HOMES
RESUMEN EJECUTIVO: VIVANTIA HOMES GRANADA (CIVISLEND)
Plataforma: Civislend
Fecha del análisis: 24 de junio de 2026
Fecha del análisis: 24 de junio de 2026
1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO SEGÚN LA PLATAFORMA
La oferta de financiación participativa corresponde a un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar parte de la compra de un suelo residencial en la ciudad de Granada, donde el promotor planea desarrollar una promoción de 10 viviendas unifamiliares en hilera de obra nueva.
El proyecto se ubica en la Cuesta del Pino, 70, en una zona próxima a la Carretera de la Sierra, junto al Río Genil y muy cercana a la Alhambra y el Generalife. La promoción contará con una superficie total construida de 2.054 m², con viviendas de 205 m² de media distribuidas en planta sótano, planta baja y primera planta. Cada vivienda tendrá 3 dormitorios, 2 baños, 1 aseo, garaje, terraza y piscina privada en algunas unidades. El precio de venta estimado es de 580.000 € por vivienda.
La comercialización no ha sido iniciada y la licencia de obras no ha sido solicitada.
2. DATOS FINANCIEROS DECLARADOS POR LA PLATAFORMA
- Importe total del préstamo: 1.000.000 €.
- Rentabilidad total: 13,13%.
- Tipo de interés nominal: 10,50%.
- Plazo: 15 meses, prorrogable 6 meses adicionales.
- Pago de intereses: bullet (al vencimiento).
- Aportación del promotor: 500.000 € (33% de los fondos necesarios).
- Precio de compra del suelo: 1.400.000 €.
- Valor de tasación actual declarado: 1.684.811 €.
- LTV declarado: 59%.
- Ticket mínimo: 250 €.
- Ticket máximo: sin límite.
- Garantías: hipoteca de primer rango.
3. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO
Garantía hipotecaria de primer rango. El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo. Es la mejor garantía posible en un préstamo participativo, ya que otorga un derecho real sobre el activo que prevalece sobre cualquier otro acreedor.
El suelo es urbano consolidado y está libre de ocupantes. El tasador confirma que el terreno es urbano consolidado, con todos los servicios urbanísticos disponibles (pavimentación, alcantarillado, agua, luz, gas, alumbrado público) y sin ocupantes. Esto evita problemas de desahucio o de falta de infraestructuras.
El Estudio de Detalle de 2013 está aprobado. El planeamiento urbanístico de la parcela está consolidado. El Estudio de Detalle de 2013, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Granada, fija las condiciones de ordenación y establece una edificabilidad de 1,3132 m²/m².
La edificabilidad extra (1.169,23 UU.AA.) fue adquirida en 2007 y es un derecho inherente a la parcela. Esto significa que el promotor tiene una edificabilidad superior a la normativa general y que no depende de una nueva aprobación urbanística.
El suelo ya es propiedad del promotor y está inscrito a su nombre. Esto es una fortaleza desde el punto de vista de la seguridad jurídica: el activo existe, está identificado, tiene una referencia catastral y está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de GLEVAMANT, S.L. No hay riesgo de que la compra se frustre o de que haya problemas de titularidad.
El proyecto ya tuvo licencia urbanística en 2007. Aunque esa licencia caducó, el hecho de que el Ayuntamiento ya concediera una licencia para la misma parcela en el pasado es un indicador positivo de que no hay obstáculos urbanísticos insalvables.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES
El préstamo no financia una compra pendiente, sino la refinanciación de una compra ya realizada.
La Nota Simple confirma que GLEVAMANT adquirió el suelo el 6 de marzo de 2025, por lo que el préstamo de Civislend no se destina a comprar el suelo, sino a devolver al promotor parte del dinero que ya invirtió. La oferta oculta esta realidad al afirmar que el préstamo financia "parte de la compra del suelo".
El inversor no sabe para qué sirve realmente el dinero.
La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose claro de en qué se va a emplear el dinero. Podría ser para devolver al promotor su inversión en el suelo, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos del promotor o para cualquier otro fin. La plataforma no lo especifica y el inversor no tiene forma de saberlo. El promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del dinero más allá de lo que dice la oferta.
Licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo.
El promotor ha estado 14 meses sin solicitar la licencia de obras. La oferta dice que la solicitud es "inminente", pero el teaser utiliza un lenguaje deliberadamente ambiguo. El promotor tiene un proyecto arquitectónico redactado (mayo de 2026), pero no lo ha presentado al Ayuntamiento. La pregunta clave es: ¿por qué ha esperado 14 meses sin iniciar el procedimiento administrativo?
El plazo de salida del inversor es extremadamente ajustado.
El tasador estima que la obtención de la licencia de obras se producirá "antes del mes 12" desde el inicio del proyecto. Sumando 2 a 4 meses para la concesión del préstamo promotor bancario, la salida del inversor podría producirse en el mes 14 o 16. El plazo de la oferta es de 15 meses. El margen es de solo 1 a 3 meses. Cualquier retraso en la licencia dejará al inversor sin salida en el plazo previsto.
El LTV real es del 71,4%, no del 59%.
El LTV declarado del 59% se calcula dividiendo el préstamo de 1.000.000 € entre el valor de tasación de 1.684.811 €. Pero el valor de tasación se ha calculado con el método residual dinámico, que valora el suelo asumiendo que el proyecto se ejecuta y las viviendas se venden. El valor real del suelo es el precio que el promotor pagó por él: 1.400.000 €. El LTV real sobre el precio de compra es del 71,4%. Si el proyecto se detiene y hay que ejecutar la hipoteca, la garantía real es el suelo, no el proyecto finalista. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por el 60-70% de su valor (840.000 € - 980.000 €).
GLEVAMANT es una SPV con 3.000 € de capital, sin avalistas.
La Ficha de Datos Fundamentales revela que GLEVAMANT se constituyó el 11 de octubre de 2024 con un capital social de 3.000 €. Es una sociedad instrumental creada específicamente para este proyecto, sin patrimonio propio más allá del suelo y sin estructura operativa. VIVANTIA HOMES, que es quien tiene la experiencia y gestiona el proyecto, no es deudora, no es titular del suelo, no firma el préstamo ni constituye la hipoteca. No hay aval personal del socio fundador ni aval corporativo de VIVANTIA HOMES.
Comisión de apertura del 5% (50.000-60.500 €). Esta comisión no se menciona en la descripción comercial de la oferta. El inversor no la paga directamente, pero reduce el importe neto que el promotor recibe para el suelo (solo 900.000 € de los 1.000.000 €). El coste real del préstamo para el promotor es del 18,13% (no 10,50%).
El plazo real puede ser de 21 meses, no 15.
La Ficha de Datos Fundamentales y el Estudio Económico confirman que el préstamo tiene una prórroga de 6 meses adicionales. Las condiciones de la prórroga no están especificadas. El inversor puede tener su capital bloqueado 6 meses más de lo prometido.
Amortización anticipada sin penalización.
El promotor puede devolver el préstamo a partir del mes 4 sin penalización. Si refinancia en el mes 4-6, el inversor cobrará solo 4-6 meses de intereses (3,5%-5,25%), no los 15 meses completos (13,13%). La rentabilidad total declarada solo se materializa si el préstamo llega a su vencimiento natural.
El inversor asume el riesgo de que el banco no conceda el préstamo promotor.
La salida del inversor depende de que el promotor consiga un préstamo bancario. El banco exigirá preventas. No hay ninguna. Y el precio de 580.000 € es un 7,5% superior al precio medio de los últimos cierres en la zona. Si el banco exige un 30-50% de preventas y el promotor no las consigue, el inversor no cobra.
La "aportación" del promotor no es dinero fresco.
El promotor dice que "aporta" 500.000 €, pero el promotor YA APORTÓ 1.400.000 € en marzo 2025 para comprar el suelo. La operación de Civislend le devuelve 1.000.000 €, dejándole solo 400.000-500.000 € "atrapados" en el suelo. El promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero.
Discrepancia en la superficie de la parcela.
La Nota Simple registral indica 998,34 m². Catastro indica 1.002 m². El plano topográfico del tasador indica 1.073,75 m². El exceso de cabida es del 7,55%. El tasador recomienda la georreferenciación y regularización registral, trámite que podría retrasar la licencia.
Carga de afección de 5 años en el Registro. Esta carga, probablemente fiscal, podría tener prioridad sobre la hipoteca de Civislend si es por impuestos devengados antes de la constitución de la hipoteca.
La autoevaluación de riesgos de la plataforma es engañosa y minimiza los riesgos que realmente afectan al inversor.
La tabla de riesgos que Civislend publica en la ficha de la oferta califica el riesgo del promotor como "Bajo", el riesgo de financiación como "Bajo" y el riesgo de licencia como "Medio". Sin embargo, la documentación analizada demuestra que estos riesgos son significativamente
más altos.
La autoevaluación de la plataforma:
Garantía hipotecaria de primer rango. El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo. Es la mejor garantía posible en un préstamo participativo, ya que otorga un derecho real sobre el activo que prevalece sobre cualquier otro acreedor.
El suelo es urbano consolidado y está libre de ocupantes. El tasador confirma que el terreno es urbano consolidado, con todos los servicios urbanísticos disponibles (pavimentación, alcantarillado, agua, luz, gas, alumbrado público) y sin ocupantes. Esto evita problemas de desahucio o de falta de infraestructuras.
El Estudio de Detalle de 2013 está aprobado. El planeamiento urbanístico de la parcela está consolidado. El Estudio de Detalle de 2013, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Granada, fija las condiciones de ordenación y establece una edificabilidad de 1,3132 m²/m².
La edificabilidad extra (1.169,23 UU.AA.) fue adquirida en 2007 y es un derecho inherente a la parcela. Esto significa que el promotor tiene una edificabilidad superior a la normativa general y que no depende de una nueva aprobación urbanística.
El suelo ya es propiedad del promotor y está inscrito a su nombre. Esto es una fortaleza desde el punto de vista de la seguridad jurídica: el activo existe, está identificado, tiene una referencia catastral y está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de GLEVAMANT, S.L. No hay riesgo de que la compra se frustre o de que haya problemas de titularidad.
El proyecto ya tuvo licencia urbanística en 2007. Aunque esa licencia caducó, el hecho de que el Ayuntamiento ya concediera una licencia para la misma parcela en el pasado es un indicador positivo de que no hay obstáculos urbanísticos insalvables.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES
El préstamo no financia una compra pendiente, sino la refinanciación de una compra ya realizada.
La Nota Simple confirma que GLEVAMANT adquirió el suelo el 6 de marzo de 2025, por lo que el préstamo de Civislend no se destina a comprar el suelo, sino a devolver al promotor parte del dinero que ya invirtió. La oferta oculta esta realidad al afirmar que el préstamo financia "parte de la compra del suelo".
El inversor no sabe para qué sirve realmente el dinero.
La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose claro de en qué se va a emplear el dinero. Podría ser para devolver al promotor su inversión en el suelo, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos del promotor o para cualquier otro fin. La plataforma no lo especifica y el inversor no tiene forma de saberlo. El promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del dinero más allá de lo que dice la oferta.
Licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo.
El promotor ha estado 14 meses sin solicitar la licencia de obras. La oferta dice que la solicitud es "inminente", pero el teaser utiliza un lenguaje deliberadamente ambiguo. El promotor tiene un proyecto arquitectónico redactado (mayo de 2026), pero no lo ha presentado al Ayuntamiento. La pregunta clave es: ¿por qué ha esperado 14 meses sin iniciar el procedimiento administrativo?
El plazo de salida del inversor es extremadamente ajustado.
El tasador estima que la obtención de la licencia de obras se producirá "antes del mes 12" desde el inicio del proyecto. Sumando 2 a 4 meses para la concesión del préstamo promotor bancario, la salida del inversor podría producirse en el mes 14 o 16. El plazo de la oferta es de 15 meses. El margen es de solo 1 a 3 meses. Cualquier retraso en la licencia dejará al inversor sin salida en el plazo previsto.
El LTV real es del 71,4%, no del 59%.
El LTV declarado del 59% se calcula dividiendo el préstamo de 1.000.000 € entre el valor de tasación de 1.684.811 €. Pero el valor de tasación se ha calculado con el método residual dinámico, que valora el suelo asumiendo que el proyecto se ejecuta y las viviendas se venden. El valor real del suelo es el precio que el promotor pagó por él: 1.400.000 €. El LTV real sobre el precio de compra es del 71,4%. Si el proyecto se detiene y hay que ejecutar la hipoteca, la garantía real es el suelo, no el proyecto finalista. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por el 60-70% de su valor (840.000 € - 980.000 €).
GLEVAMANT es una SPV con 3.000 € de capital, sin avalistas.
La Ficha de Datos Fundamentales revela que GLEVAMANT se constituyó el 11 de octubre de 2024 con un capital social de 3.000 €. Es una sociedad instrumental creada específicamente para este proyecto, sin patrimonio propio más allá del suelo y sin estructura operativa. VIVANTIA HOMES, que es quien tiene la experiencia y gestiona el proyecto, no es deudora, no es titular del suelo, no firma el préstamo ni constituye la hipoteca. No hay aval personal del socio fundador ni aval corporativo de VIVANTIA HOMES.
Comisión de apertura del 5% (50.000-60.500 €). Esta comisión no se menciona en la descripción comercial de la oferta. El inversor no la paga directamente, pero reduce el importe neto que el promotor recibe para el suelo (solo 900.000 € de los 1.000.000 €). El coste real del préstamo para el promotor es del 18,13% (no 10,50%).
El plazo real puede ser de 21 meses, no 15.
La Ficha de Datos Fundamentales y el Estudio Económico confirman que el préstamo tiene una prórroga de 6 meses adicionales. Las condiciones de la prórroga no están especificadas. El inversor puede tener su capital bloqueado 6 meses más de lo prometido.
Amortización anticipada sin penalización.
El promotor puede devolver el préstamo a partir del mes 4 sin penalización. Si refinancia en el mes 4-6, el inversor cobrará solo 4-6 meses de intereses (3,5%-5,25%), no los 15 meses completos (13,13%). La rentabilidad total declarada solo se materializa si el préstamo llega a su vencimiento natural.
El inversor asume el riesgo de que el banco no conceda el préstamo promotor.
La salida del inversor depende de que el promotor consiga un préstamo bancario. El banco exigirá preventas. No hay ninguna. Y el precio de 580.000 € es un 7,5% superior al precio medio de los últimos cierres en la zona. Si el banco exige un 30-50% de preventas y el promotor no las consigue, el inversor no cobra.
La "aportación" del promotor no es dinero fresco.
El promotor dice que "aporta" 500.000 €, pero el promotor YA APORTÓ 1.400.000 € en marzo 2025 para comprar el suelo. La operación de Civislend le devuelve 1.000.000 €, dejándole solo 400.000-500.000 € "atrapados" en el suelo. El promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero.
Discrepancia en la superficie de la parcela.
La Nota Simple registral indica 998,34 m². Catastro indica 1.002 m². El plano topográfico del tasador indica 1.073,75 m². El exceso de cabida es del 7,55%. El tasador recomienda la georreferenciación y regularización registral, trámite que podría retrasar la licencia.
Carga de afección de 5 años en el Registro. Esta carga, probablemente fiscal, podría tener prioridad sobre la hipoteca de Civislend si es por impuestos devengados antes de la constitución de la hipoteca.
La autoevaluación de riesgos de la plataforma es engañosa y minimiza los riesgos que realmente afectan al inversor.
La tabla de riesgos que Civislend publica en la ficha de la oferta califica el riesgo del promotor como "Bajo", el riesgo de financiación como "Bajo" y el riesgo de licencia como "Medio". Sin embargo, la documentación analizada demuestra que estos riesgos son significativamente
más altos.
La autoevaluación de la plataforma:
- Riesgo promotor: "Bajo". La realidad es que GLEVAMANT es una SPV con 3.000 € de capital, constituida el 11 de octubre de 2024, sin avalistas y con 0 empleados. El riesgo es ALTO.
- Riesgo de financiación: "Bajo". La plataforma argumenta que solo financia Civislend y que la garantía hipotecaria y el LTV del 59% protegen al inversor. La realidad es que el LTV real sobre precio de compra es del 71,4%, la refinanciación bancaria no está garantizada y el inversor asume el riesgo de que el promotor amortice anticipadamente y cobre menos intereses. El riesgo es ALTO.
- Riesgo de licencia: "Medio". La plataforma dice que la licencia no está solicitada pero que hay "período suficientemente amplio" para obtenerla. La realidad es que el suelo se compró hace 14 meses, la licencia no se ha solicitado, el tasador estima 12 meses para obtenerla y el plazo de 15 meses del préstamo deja un margen de solo 1-3 meses. El riesgo es ALTO.
- Riesgo de comercialización: "Medio". La plataforma dice que la comercialización no ha iniciado pero que hay "período suficientemente largo". La realidad es que no hay preventas, el precio de venta es un 7,5% superior al precio medio de los últimos cierres en la zona y el banco exigirá preventas para conceder el préstamo promotor. El riesgo es ALTO.
Por tanto, la autoevaluación de riesgos de Civislend no refleja la realidad del proyecto e induce a error al inversor. Es un documento de marketing disfrazado de análisis de riesgos.
5. ANÁLISIS DEL LTV REAL
Desde el punto de vista del inversor, el indicador más importante para evaluar el riesgo de una inversión con garantía hipotecaria es el Loan to Value o LTV, que mide la relación entre la deuda total y el valor real actual del activo que la garantiza. La plataforma publica un LTV del 59%, calculado como el préstamo de 1.000.000 € entre el valor de tasación actual declarado (1.684.811 €).
Este cálculo utiliza el valor de tasación calculado con el método residual dinámico, es decir, asumiendo que el proyecto se ejecuta y las viviendas se venden. No es el valor del suelo bruto. El LTV que realmente importa es el LTV del préstamo total sobre el precio de compra real del suelo.
Este se calcula dividiendo el importe total del préstamo (1.000.000 €) entre el precio de compra del suelo (1.400.000 €). El resultado es un LTV real del 71,4%.
Esto significa que el préstamo supone el 71,4% del valor real de mercado del suelo. Si el proyecto se detuviera hoy y hubiera que ejecutar la garantía hipotecaria, el colchón de seguridad es de solo 400.000 € (28,6%). En una subasta judicial, el suelo podría venderse por el 60-70% de su valor, lo que se traduce en 840.000 € - 980.000 €. En el peor escenario, el inversor podría recuperar menos del principal prestado.
6. EL LTV REAL: SITUACIÓN ACTUAL
- Importe total del préstamo comprometido: 1.000.000 €.
- Precio de compra real del suelo: 1.400.000 €.
- LTV real sobre precio de compra: 71,4%.
- Colchón sobre precio de compra: 400.000 € (28,6%).
- Valor en subasta estimado (70%): 980.000 €.
- Posible pérdida en subasta: 20.000 € (2% del capital).
7. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS
Primera discrepancia: el suelo ya es del promotor. La oferta dice que el préstamo financia la compra del suelo, pero el suelo ya fue adquirido en marzo de 2025.
Consecuencia: el inversor no financia una compra, sino la refinanciación de una compra ya realizada.
Segunda discrepancia: el inversor no sabe para qué sirve el dinero. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. No hay un desglose claro de en qué se va a emplear el préstamo.
Consecuencia: el inversor está prestando dinero sin saber su destino final. Podría ser para devolver al promotor su inversión, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos o para cualquier otro fin.
Tercera discrepancia: la licencia no solicitada. La oferta dice que la licencia se solicitará "una vez adquirido el suelo". El suelo se adquirió hace 14 meses y la licencia no se ha solicitado.
Consecuencia: no hay fecha concreta para el inicio del proceso.
Cuarta discrepancia: el LTV. La plataforma publica un LTV del 59%, pero el LTV real sobre precio de compra es del 71,4%.
Consecuencia: el colchón de seguridad para el inversor es mucho menor del declarado.
Quinta discrepancia: el plazo. La oferta dice 15 meses, pero el préstamo tiene una prórroga de 6 meses y el tasador estima 12 meses para obtener la licencia.
Consecuencia: el inversor puede tener su capital bloqueado 21 meses, no 15.
Sexta discrepancia: la aportación del promotor. La oferta dice que el promotor aporta 500.000 €, pero el promotor ya había aportado 1.400.000 € para comprar el suelo y ahora recupera 1.000.000 € de Civislend.
Consecuencia: el promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero.
Séptima discrepancia: el perfil del promotor. La oferta habla de "20 años de experiencia", pero la deuda la asume GLEVAMANT, una SPV con 3.000 € de capital y 8 meses de antigüedad.
Consecuencia: la experiencia de VIVANTIA HOMES no es jurídicamente exigible.
Octava discrepancia: la comisión de apertura. La oferta no la menciona, pero es del 5% (50.000-60.500 €).
Consecuencia: el coste real del préstamo para el promotor es del 18,13%.
8. RIESGO GEOPOLÍTICO: ALTO EL FUEGO ENTRE USA E IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
El 24 de junio de 2026, las tensiones en Oriente Medio continúan latentes. A pesar de una tregua frágil entre Estados Unidos e Irán, el conflicto no ha terminado.
Aunque el alto el fuego reduce el riesgo de una escalada inmediata, fuentes autorizadas advierten que la infraestructura petrolera de la región ha sufrido daños significativos y que se necesitarán aproximadamente 24 meses para su restauración completa y para que el suministro energético mundial vuelva a la normalidad.
El inversor de Civislend no financia la construcción y su préstamo se devuelve antes de que empiece la obra.
Por tanto, el riesgo geopolítico afecta indirectamente al inversor, en la medida en que pueda retrasar la concesión del préstamo bancario que permite la salida del inversor. Si la inestabilidad energética eleva los tipos de interés, los bancos endurecen las condiciones crediticias.
Si la inflación reduce la capacidad adquisitiva, las preventas se retrasan y el promotor no cumple los requisitos del banco. Si el banco no concede el préstamo, el inversor no cobra.
Por lo tanto, el alto el fuego no elimina el riesgo, simplemente lo transforma en un riesgo prolongado de 24 meses de inestabilidad energética, inflación alta y tipos de interés restrictivos, que pueden retrasar la obtención del préstamo bancario por parte del promotor y, con ello, la salida del inversor.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto tiene un perfil de riesgo significativamente más alto del que la plataforma sugiere. La combinación de una SPV con 3.000 € de capital, una licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo, un LTV real del 71,4%, un plazo de salida extremadamente ajustado que depende de la concesión de un préstamo bancario no garantizado, y la ausencia total de transparencia sobre el destino final del dinero, sitúa esta inversión en la categoría de riesgo alto.
La garantía hipotecaria de primer rango es el principal argumento de venta de la plataforma, pero el LTV real del 71,4% deja un colchón de solo 400.000 €. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por 840.000-980.000 €, lo que en el peor escenario no cubriría la totalidad del préstamo.
El promotor no está poniendo dinero nuevo en el momento de la firma. Ya invirtió 1,4M€ para comprar el suelo y ahora recupera 1M€ de Civislend. Su "aporte" de 500.000 € es simplemente lo que aún no ha recuperado.
El inversor está financiando la liquidez del promotor, no la compra del suelo ni la construcción.
Pero lo más preocupante es que el inversor no tiene garantía de que el dinero se destine al proyecto. La plataforma no lo especifica y el promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del préstamo. El plazo de 15 meses es extremadamente ajustado.
El tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia. Cualquier retraso dejará al inversor atrapado. La prórroga de 6 meses no es una solución, es simplemente un alargamiento del bloqueo del capital sin condiciones claras.
10. CONCLUSIÓN
El proyecto Vivantia Homes Granada presenta una rentabilidad aparentemente atractiva del 13,13% a 15 meses. Sin embargo, el análisis documental revela que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica al inversor. El LTV real es del 71,4% sobre el precio de compra del suelo, no el 59% que publica la plataforma.
La empresa promotora (GLEVAMANT, S.L.) tiene un capital social de 3.000 € y no cuenta con avalistas.
La licencia de obras no ha sido solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo. El plazo de 15 meses es muy ajustado: el tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia.
No hay preventas. El destino final del préstamo no está claro. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose que especifique en qué se va a emplear realmente el dinero. El promotor podría estar utilizando el préstamo para cualquier fin, sin que el inversor tenga forma de saberlo o controlarlo.
Desde una perspectiva objetiva y rigurosa, esta inversión no es adecuada para inversores no experimentados ni para aquellos que busquen un perfil de riesgo moderado. Solo sería recomendable para inversores con alta tolerancia al riesgo que hayan comprendido plenamente las discrepancias documentales y que asuman la posibilidad real de pérdida parcial del capital invertido, así como de retrasos significativos en la devolución del préstamo.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el promotor y publicada en la plataforma Civislend. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propio análisis, evaluar su tolerancia al riesgo y consultar con un asesor financiero independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión. La inversión en proyectos de financiación participativa conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.
Primera discrepancia: el suelo ya es del promotor. La oferta dice que el préstamo financia la compra del suelo, pero el suelo ya fue adquirido en marzo de 2025.
Consecuencia: el inversor no financia una compra, sino la refinanciación de una compra ya realizada.
Segunda discrepancia: el inversor no sabe para qué sirve el dinero. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. No hay un desglose claro de en qué se va a emplear el préstamo.
Consecuencia: el inversor está prestando dinero sin saber su destino final. Podría ser para devolver al promotor su inversión, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos o para cualquier otro fin.
Tercera discrepancia: la licencia no solicitada. La oferta dice que la licencia se solicitará "una vez adquirido el suelo". El suelo se adquirió hace 14 meses y la licencia no se ha solicitado.
Consecuencia: no hay fecha concreta para el inicio del proceso.
Cuarta discrepancia: el LTV. La plataforma publica un LTV del 59%, pero el LTV real sobre precio de compra es del 71,4%.
Consecuencia: el colchón de seguridad para el inversor es mucho menor del declarado.
Quinta discrepancia: el plazo. La oferta dice 15 meses, pero el préstamo tiene una prórroga de 6 meses y el tasador estima 12 meses para obtener la licencia.
Consecuencia: el inversor puede tener su capital bloqueado 21 meses, no 15.
Sexta discrepancia: la aportación del promotor. La oferta dice que el promotor aporta 500.000 €, pero el promotor ya había aportado 1.400.000 € para comprar el suelo y ahora recupera 1.000.000 € de Civislend.
Consecuencia: el promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero.
Séptima discrepancia: el perfil del promotor. La oferta habla de "20 años de experiencia", pero la deuda la asume GLEVAMANT, una SPV con 3.000 € de capital y 8 meses de antigüedad.
Consecuencia: la experiencia de VIVANTIA HOMES no es jurídicamente exigible.
Octava discrepancia: la comisión de apertura. La oferta no la menciona, pero es del 5% (50.000-60.500 €).
Consecuencia: el coste real del préstamo para el promotor es del 18,13%.
8. RIESGO GEOPOLÍTICO: ALTO EL FUEGO ENTRE USA E IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
El 24 de junio de 2026, las tensiones en Oriente Medio continúan latentes. A pesar de una tregua frágil entre Estados Unidos e Irán, el conflicto no ha terminado.
Aunque el alto el fuego reduce el riesgo de una escalada inmediata, fuentes autorizadas advierten que la infraestructura petrolera de la región ha sufrido daños significativos y que se necesitarán aproximadamente 24 meses para su restauración completa y para que el suministro energético mundial vuelva a la normalidad.
El inversor de Civislend no financia la construcción y su préstamo se devuelve antes de que empiece la obra.
Por tanto, el riesgo geopolítico afecta indirectamente al inversor, en la medida en que pueda retrasar la concesión del préstamo bancario que permite la salida del inversor. Si la inestabilidad energética eleva los tipos de interés, los bancos endurecen las condiciones crediticias.
Si la inflación reduce la capacidad adquisitiva, las preventas se retrasan y el promotor no cumple los requisitos del banco. Si el banco no concede el préstamo, el inversor no cobra.
Por lo tanto, el alto el fuego no elimina el riesgo, simplemente lo transforma en un riesgo prolongado de 24 meses de inestabilidad energética, inflación alta y tipos de interés restrictivos, que pueden retrasar la obtención del préstamo bancario por parte del promotor y, con ello, la salida del inversor.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto tiene un perfil de riesgo significativamente más alto del que la plataforma sugiere. La combinación de una SPV con 3.000 € de capital, una licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo, un LTV real del 71,4%, un plazo de salida extremadamente ajustado que depende de la concesión de un préstamo bancario no garantizado, y la ausencia total de transparencia sobre el destino final del dinero, sitúa esta inversión en la categoría de riesgo alto.
La garantía hipotecaria de primer rango es el principal argumento de venta de la plataforma, pero el LTV real del 71,4% deja un colchón de solo 400.000 €. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por 840.000-980.000 €, lo que en el peor escenario no cubriría la totalidad del préstamo.
El promotor no está poniendo dinero nuevo en el momento de la firma. Ya invirtió 1,4M€ para comprar el suelo y ahora recupera 1M€ de Civislend. Su "aporte" de 500.000 € es simplemente lo que aún no ha recuperado.
El inversor está financiando la liquidez del promotor, no la compra del suelo ni la construcción.
Pero lo más preocupante es que el inversor no tiene garantía de que el dinero se destine al proyecto. La plataforma no lo especifica y el promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del préstamo. El plazo de 15 meses es extremadamente ajustado.
El tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia. Cualquier retraso dejará al inversor atrapado. La prórroga de 6 meses no es una solución, es simplemente un alargamiento del bloqueo del capital sin condiciones claras.
10. CONCLUSIÓN
El proyecto Vivantia Homes Granada presenta una rentabilidad aparentemente atractiva del 13,13% a 15 meses. Sin embargo, el análisis documental revela que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica al inversor. El LTV real es del 71,4% sobre el precio de compra del suelo, no el 59% que publica la plataforma.
La empresa promotora (GLEVAMANT, S.L.) tiene un capital social de 3.000 € y no cuenta con avalistas.
La licencia de obras no ha sido solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo. El plazo de 15 meses es muy ajustado: el tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia.
No hay preventas. El destino final del préstamo no está claro. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose que especifique en qué se va a emplear realmente el dinero. El promotor podría estar utilizando el préstamo para cualquier fin, sin que el inversor tenga forma de saberlo o controlarlo.
Desde una perspectiva objetiva y rigurosa, esta inversión no es adecuada para inversores no experimentados ni para aquellos que busquen un perfil de riesgo moderado. Solo sería recomendable para inversores con alta tolerancia al riesgo que hayan comprendido plenamente las discrepancias documentales y que asuman la posibilidad real de pérdida parcial del capital invertido, así como de retrasos significativos en la devolución del préstamo.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el promotor y publicada en la plataforma Civislend. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propio análisis, evaluar su tolerancia al riesgo y consultar con un asesor financiero independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión. La inversión en proyectos de financiación participativa conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.
#1428
Re: Civislend
Buenos días,
Os paso las preguntas que yo haría en el chat, por si a alguno le interesan, ya saben que yo estoy vetado por Civislend pues mis preguntas no les gustan, solo pongo as preguntas que afectan directamente al inversor y que creo que deberían hacerse en el chat con Civislend:
Os paso las preguntas que yo haría en el chat, por si a alguno le interesan, ya saben que yo estoy vetado por Civislend pues mis preguntas no les gustan, solo pongo as preguntas que afectan directamente al inversor y que creo que deberían hacerse en el chat con Civislend:
- El préstamo de 1.000.000 € no se destina a la compra del suelo porque el suelo ya es propiedad de GLEVAMANT desde el 6 de marzo de 2025, tal como acredita la Nota Simple del Registro de la Propiedad. ¿Podría explicar cuál es el destino real de los fondos y por qué la oferta afirma que se financia "parte de la compra del suelo" cuando esa compra ya se ha realizado?
- Transcurridos más de 14 meses desde la adquisición del suelo, la licencia de obras no ha sido solicitada. ¿Podría indicar la fecha concreta en la que el promotor va a presentar la solicitud y qué justificación existe para esta demora?
- La sociedad GLEVAMANT se constituyó el 11 de octubre de 2024 con un capital social de 3.000 € y 0 empleados, mientras que VIVANTIA HOMES (la marca con experiencia) no es deudora, no es titular del suelo, no firma el préstamo ni constituye la hipoteca. ¿Podría confirmar si existe algún aval personal del administrador único o aval corporativo de VIVANTIA HOMES que respalde la operación?
- La comisión de apertura del 5% (50.000-60.500 € según el estudio económico) no se menciona en la descripción comercial. ¿Podría detallar el importe exacto de esta comisión y todos los gastos de formalización que se deducen del préstamo, así como el importe neto que realmente recibe el promotor?
- El préstamo incluye una cláusula de amortización anticipada sin penalización a partir del mes 4. Si el promotor refinancia en el mes 6, el inversor solo cobraría 6 meses de intereses (5,25% TAE) en lugar del 13,13% declarado. ¿Podría confirmar que el inversor asume el riesgo de que el promotor amortice anticipadamente y, por tanto, la rentabilidad del 13,13% no está garantizada?
- La ficha de datos fundamentales y el estudio económico confirman una prórroga de 6 meses adicionales, pero no especifican las condiciones. ¿Podría detallar en qué consiste esa prórroga, quién decide aplicarla y si se devengan los mismos intereses durante ese período?
- El LTV declarado del 59% se calcula sobre un valor de tasación que utiliza el método residual dinámico (asumiendo el proyecto finalista). El LTV real sobre el precio de compra del suelo (1.400.000 €) es del 71,4%. ¿Podría explicar por qué la plataforma utiliza el valor de tasación y no el precio de compra real para calcular el LTV que se comunica a los inversores?
- La Nota Simple registral incluye una "carga de afección durante un plazo igual a 5 años". ¿Podría explicar qué significa exactamente esa carga y si podría tener prioridad sobre la hipoteca de primer rango de Civislend?
- Existe una discrepancia de superficie entre el Registro (998,34 m²), Catastro (1.002 m²) y el plano topográfico del tasador (1.073,75 m²), con un exceso de cabida del 7,55%. ¿Podría confirmar si el promotor ha iniciado ya el procedimiento de georreferenciación y regularización registral que recomienda el tasador?
- El informe de riesgos de la plataforma califica el riesgo del promotor como "Bajo", pero GLEVAMANT tiene 3.000 € de capital y 8 meses de antigüedad. ¿Podría explicar con qué criterio se ha clasificado este riesgo como bajo y si la plataforma ha verificado las cuentas anuales y la situación financiera del promotor?
#1429
Re: Civislend
Una mejora de la plataforma. Parece ser que a partir de ahora emitirán notas informativas mensuales de los proyectos retrasados
#1430
Re: Civislend
#1432
Re: Civislend
Nueva amortización Alba salina dos. El hecho es que han pagado menos intereses que la vez anterior amortizando el mismo capital. Algo no cuadra aunque sea poco. Alguien está en esta situacion
#1433
Re: Civislend
Yo. No se porque será pero a mí también me han pagado menos intereses.
#1434
Re: Civislend
Yo también he recibido ese mensaje. Toca valorar y votar.
#1435
Re: Civislend
Aprovechando que hacen nueva amortización, les he comentado el tema de la incoherencia de intereses. A ver qué responden
#1436
Re: Civislend - Vivantia Homes Granada
Muchas gracias por la información y conclusiones realistas.
El tema de la amortización anticipada yo no le veo problema. Al final cobras el interés pactado TIN por el tiempo que has tenido la inversión. Y siendo así, en seis meses a ese interés es una buena rentabilidad.
El tema de la amortización anticipada yo no le veo problema. Al final cobras el interés pactado TIN por el tiempo que has tenido la inversión. Y siendo así, en seis meses a ese interés es una buena rentabilidad.
#1437
Arenal Menorca - Cisilend
¿Alguien ha visto este nuevo proyecto?
Rascando un poco aparecen temas raros.
La construcción parece estar parada.
Las preventas son mínimas.
Las garantía aportadas tienen hipoteca registral vencida de otro financiador.
También hay embargos por deudas de terceros.
Hay proyectos con ciertas tipologías que Civislend debería ser exquisitamente claro que cara al inversor.
Rascando un poco aparecen temas raros.
La construcción parece estar parada.
Las preventas son mínimas.
Las garantía aportadas tienen hipoteca registral vencida de otro financiador.
También hay embargos por deudas de terceros.
Hay proyectos con ciertas tipologías que Civislend debería ser exquisitamente claro que cara al inversor.
#1438
Re: Civislend
Buenos días,
Puede ser normal, te pagan intereses según el capital que quedaba por amortizar hasta la fecha del pago, a medida que van amortizando capital, aunque sean más días desde que empezó a contar, los intereses pueden bajar porque el capital que genera los intereses, que es el que queda por amortizar, va siendo menor.
Al menos yo lo entiendo así.
Puede ser normal, te pagan intereses según el capital que quedaba por amortizar hasta la fecha del pago, a medida que van amortizando capital, aunque sean más días desde que empezó a contar, los intereses pueden bajar porque el capital que genera los intereses, que es el que queda por amortizar, va siendo menor.
Al menos yo lo entiendo así.
#1439
Re: Civislend
No. Te pagan intereses solo por el capital amortizado, por tanto cada vez los intereses tienen que ser mayores
#1440
Re: Civislend
Buenos días,
Si es como tu dices, y yo lo entendía mal, a igualdad de capital amortizado deberían ser mayores los intereses pues son más día, pero no estoy seguro de que sea así.
Si es como tu dices, y yo lo entendía mal, a igualdad de capital amortizado deberían ser mayores los intereses pues son más día, pero no estoy seguro de que sea así.