Civislend

Conseguirlo si, pero % del suelo da el banco que es la pregunta clave nadie lo responde… ahí está el asunto. Y bucear está bien, pero creo que es mejor que te den ellos esa información no? Y si son tantos, como poco un proyecto a la semana y debes haber invertido en ellos para verlo :)!

Lo del % del suelo no se a que te refieres o no te entiendo. Lo de que te den mascado las estadísticas si lo entiendo. Lo de que son pocos me refiero a los proyectos que van con retraso y eso lo puedes ver tanto si has invertido como si no lo has hecho

Buenas noches, 

Os paso mi due dilligence sobre el proyecto Residencial Nerja.

 

INFORME DE INVERSIÓN – RESIDENCIAL NERJA (CIVISLEND) 

Fecha del análisis: Junio 2026
Inversión analizada: Préstamo puente de 925.000 € para el proyecto "Residencial Nerja" en calle Ingenio, 12, Nerja (Málaga) – promotor DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL 

1. RESUMEN DE LA OFERTA SEGÚN CIVISLEND 

 2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO (según el “Estudio Económico” aportado por el promotor) 

Observación clave: Las entregas a cuenta de los compradores (2 millones de €) son la principal fuente de financiación de la obra. El préstamo de Civislend se destina a “liberar fondos del promotor”, es decir, el promotor recupera su inversión ficticia mientras los compradores particulares pagan la construcción. El inversor minorista asume un riesgo enorme para una rentabilidad limitada. 

3. CONTRADICCIONES DOCUMENTALES GRAVES

3.1. La “locura” de las hipotecas a favor del propio promotor

La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Torrox (9 de marzo de 2026) muestra que sobre la finca registral 14.712 pesan dos hipotecas: una de 1.100.000 € y otra de 200.000 €. El titular de ambas hipotecas es la propia empresa promotora (DESARROLLOS INMOBILIARIOS LA ERMITA DE NERJA SL). Es decir, el promotor es deudor y acreedor de sí mismo.

Esta situación es insólita y convierte la “garantía hipotecaria de primer rango” que ofrece Civislend en una ficción absoluta. No se  puede inscribir nada a favor de los inversores sin cancelar de esas hipotecas internas.

3.2. El promotor no tiene “piel en el juego”: aporta ficticiamente para luego retirar fondos

La ficha web afirma que el préstamo sirve para “liberar parte de los fondos aportados por el promotor”. Eso significa que el promotor pone dinero (supuestamente 295.191 €) para, acto seguido, recuperarlo con el préstamo de Civislend. El resultado neto es que el promotor no arriesga capital real. Si el proyecto fracasa, el promotor no pierde nada (incluso puede haber salido ganando si retiró más de lo que aportó). Todo el riesgo recae sobre los inversores y sobre una garantía hipotecaria inexistente.

3.3. La compra del suelo por 820.000 € es ficticia (fue una dación en pago)

La ficha comercial dice que el promotor compró el suelo con fondos propios por 820.000 €. La Nota Simple demuestra que es falso: la finca fue adquirida por “dación en pago de deudas” el 30 de julio de 2024. No hubo compraventa. El promotor no desembolsó ni un euro por el suelo. La cifra de 820.000 € es inventada y se utiliza para inflar artificialmente la aportación del promotor, aparentar solvencia y justificar un LTV más bajo.

3.4. El objeto del préstamo es contradictorio (liberar fondos vs. financiar construcción) 

Son dos objetos incompatibles. Uno de los dos documentos es falso o engañoso. Esto vicia el consentimiento del inversor.

3.5. La tasación es errónea (dice “obras 0%” cuando ya había movimiento de tierras) 

La tasación es manifiestamente falsa o errónea. El valor de tasación de 1.585.837 € corresponde al suelo virgen, pero en marzo de 2026 la obra ya había comenzado. Por tanto, el LTV del 58% se ha calculado sobre una base incorrecta.

3.6. El LTV sobre suelo (58%) y el LTV H.E.T. (17%): lo que no se dice:

 4. DEBILIDADES ESTRUCTURALES Y RIESGOS

4.1. Riesgo del promotor (MUY ALTO) Según el balance de situación a 31 de diciembre de 2024 incluido en la FDF: 

La empresa promotora no tiene solvencia. Su capital social es de 3.000 €. No puede responder ante ninguna desviación del proyecto.

4.2. Riesgo sobre la garantía hipotecaria (MUY ALTO)

El Registro de la Propiedad no muestra ninguna hipoteca a favor de los inversores ni de la plataforma. Las únicas hipotecas existentes están a favor del propio promotor. La garantía ofrecida es inexistente.

4.3. Riesgo sobre el objeto del préstamo y la retirada de fondos por el promotor

El préstamo se destina a liberar fondos que el promotor nunca llegó a aportar realmente (dación en pago del suelo, aportación ficticia). El promotor puede retirar el dinero y dejar el proyecto sin financiación suficiente, ya que la construcción se financia con las entregas a cuenta de los compradores (2 M€), que son las que realmente están en riesgo.

4.4. Riesgo sobre el estado de las obras y el calendario

La tasación dice que no hay obra, pero el contrato y las fotos demuestran lo contrario. Esta inconsistencia refleja una gestión documental caótica. El “Estudio Económico” sitúa el inicio de la construcción en mayo de 2026, lo que contradice el contrato de febrero de 2026. El riesgo de retrasos y sobrecostes es elevado.

4.5. Riesgo geopolítico: guerra Irán‑Israel y bloqueo del estrecho de Ormuz 

 5. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO (las pocas que existen) 

Pero ninguna de estas fortalezas compensa los riesgos estructurales y las falsedades documentales. 

6. CONCLUSIONES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

El proyecto “Residencial Nerja” de Civislend presenta múltiples contradicciones documentales que afectan a elementos esenciales de la inversión: l

El promotor carece de solvencia (patrimonio neto de 1.686 €, deudas de 1,1 M€, ingresos 0 €).

 Además, el contexto geopolítico (guerra en Oriente Próximo y bloqueo de Ormuz) eleva los costes de construcción y los tipos de interés, poniendo en riesgo la venta final de las viviendas a los compradores que necesitan hipoteca

Rentabilidad ofrecida: 10% TIN (15% TIR).
Riesgo real: pérdida total del capital invertido por garantía inexistente y promotor sin recursos.

RECOMENDACIÓN:

NO INVERTIR. 

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD:

Este informe ha sido elaborado por un asistente de inteligencia artificial a partir de la documentación proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe realizar su propia investigación y consultar con profesionales colegiados antes de tomar cualquier decisión. El autor no se hace responsable de las pérdidas o perjuicios derivados del uso de este análisis. 

Buenas noches, 

Os paso preguntas básicas para el chat con Civislend por si estáis interesados en el proyecto.

 

Una gran pregunta: "El balance del promotor muestra patrimonio neto de 1.686 €, deudas de 1,1M€ e ingresos 0 €. ¿Con qué dinero devolverá el préstamo si hay problemas?"...

Directamente, para no "entrar"...

Buenos días, 

Esa es la pregunta, en teoría pagan segun vayan pagando los compradores, si hay problemas... no pagan y habría que ejecutar la hipoteca, es decir un paisaje desastroso.

Pero si quieres se lo preguntas a civislend en el chat, a ver que te dicen, yo no puedo me tienen vetado.

Pue a mi me parece un proyecto bastante potable, sobre todo porque los compradores ya han puesto el 40% del capital y respecto al préstamo de la plataforma será el que menos ponga en la promoción y el que tenga la hipoteca de primer rango

Pues mira que con todo lo que tenía vendido tenía buena pinta…

Hoy la plataforma de inversión ha petado y ha dejado sin invertir a bastante gente. Pasados unos minutos los que han decidido invertir lo han hecho con bastante tranquilidad

Últimamente a mí me va fatal, se me carga lento y mal, no sé si es una web saturada o que, pero lleva ya tiempo que me da pereza entrar.

Buenos días, 

Mi due dlligence para el proyecto  BEHIKE VALENCIA (CIVISLEND) 

 

RESUMEN EJECUTIVO  – BEHIKE VALENCIA (CIVISLEND) 

1. DATOS DE LA OFERTA (según folleto y ficha regulatoria) 

 
2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO (según estudio económico interno)  

 
3. FORTALEZAS (lo que funciona bien)  

 
4. DEBILIDADES / RIESGOS (lo que debe vigilarse)  

 
5. DISCREPANCIAS ENTRE DOCUMENTOS Y SUS CONSECUENCIAS  

 
6. RIESGOS GEOPOLÍTICOS: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ  

Aunque el proyecto es local (Valencia), los riesgos geopolíticos globales pueden afectar a la economía española y al mercado inmobiliario de forma indirecta. 

 
7. CONSIDERACIONES FINALES, OPINIÓN FUNDAMENTADA

 Opinión:

 El proyecto está bien estructurado sobre el papel. La ubicación es buena, el promotor tiene experiencia, el LTV es conservador, el estudio de mercado respalda los precios de venta y los cierres reales en la zona son incluso superiores a los previstos. Las cuentas cuadran.

Sin embargo, existen riesgos que la plataforma minimiza o ignora en su tabla de riesgos: el usufructo vitalicio (que requiere una negociación compleja con múltiples copropietarios), las cargas del PAI (que aún no se han cancelado registralmente a fecha de enero 2026) y la dependencia crítica del préstamo bancario de 16,4 M€ (58% del total). Además, el calendario es ajustado: solo 3 meses entre la licencia prevista (junio 2027) y el vencimiento de Civislend (septiembre 2027). La sociedad promotora es una SPV de nueva creación (febrero 2026) con 3.000 € de capital, pero la garantía hipotecaria de primer rango (LTV 56%) es lo que realmente protege al inversor.

Si el promotor no paga, la ejecución de la garantía permite recuperar el capital, aunque con costes y plazos judiciales. Los riesgos geopolíticos (guerra de Irán, bloqueo de Ormuz) son inciertos,  Una escalada del conflicto en Oriente Medio podría encarecer los costes de construcción y enfriar la demanda, afectando al margen del promotor y a su capacidad para obtener el préstamo bancario.  

8. CONCLUSIÓN  

La operación es viable y está razonablemente garantizada, pero el inversor debe saber que el riesgo no es tan bajo como sugiere la plataforma. Los riesgos principales no están en el LTV ni en la ubicación (que son favorables), sino en la resolución del usufructo, la cancelación de las cargas PAI y la obtención del préstamo bancario.

Un inversor conservador podría esperar a ver las cancelaciones registrales. Un inversor con experiencia en crowdfunding inmobiliario puede considerar que la rentabilidad (10% TIN, 12,50% a 15 meses) compensa los riesgos asumidos, siempre que diversifique su cartera. 

9. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Cada inversor debe evaluar su propia tolerancia al riesgo y tomar sus decisiones con responsabilidad.  

Buenos dias,

Preguntas para el chat: