Civislend (97/97)

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Re: Civislend

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29/06/26 05:31

Buenas noches,

El proyecto Arenal-Menorca presentado por Civislend es una obra de ficción aun mejor que mi declaración de la renta de 2020, madre mía que fieras están hechos, os paso mi due dilligence.

RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO – PROYECTO ARENAL MENORCA (CIVISLEND)

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS

Plataforma: Civislend
Promotor: Royal Balconies of Menorca SL (Grupo Azur)
Objeto declarado del préstamo: Refinanciación de parte de la deuda existente sobre el activo y financiación de los costes de construcción pendientes para la finalización de una promoción de obra nueva en Menorca.
Importe del préstamo: 2.500.000 €
Aportación declarada del promotor: 1.823.846 € (13% del total según el estudio económico)
Plazo: 15 meses (+3 meses de prórroga opcional)
Tipo de interés nominal: 12% anual
Rentabilidad total estimada: 15% (a 15 meses)
Comisión de apertura: 5,50%
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Amortización anticipada: posible a partir del mes 6, sin penalización, con devengo mínimo de 6 meses de intereses
Ticket mínimo: 250 €
Garantías anunciadas:

- Garantía hipotecaria de primer rango sobre 5 viviendas tipo ático dúplex.

- LTV 1ª Disposición: 50%.
- LTV HET: 66%.

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN

2.1 Notas simples del Registro de la Propiedad (fechas 08/05/2026, 12/05/2026 y 19/05/2026)

Royal Balconies of Menorca SL es propietaria de las fincas registrales números 14075, 14076, 14077, 14078 y 14082 del Registro de la Propiedad de Mahón.
Todas las fincas tienen una hipoteca a favor de CLUBFUNDING SAS por importe de 184.000 € en concepto de principal por cada una de ellas, lo que suma aproximadamente 920.000 € en total.
El vencimiento de dicha hipoteca fue el 26 de abril de 2025, por lo que se encuentra VENCIDA E IMPAGADA desde hace más de un año.
Las fincas 14075, 14076 y 14082 tienen anotaciones preventivas de embargo judicial a favor de STANZA 975 S.L. y MG TOLO MARTI SCF, por importes de 78.900 € y 210.034 € respectivamente, más costas.
Existe una anotación preventiva de embargo en la finca 14075 que fue suspendida y posteriormente retirada por el presentante, lo que evidencia litigios en curso.
Las fincas NO están coordinadas con Catastro, según consta expresamente en las notas simples.

2.2 Certificado de tasación e informe de valoración CBRE (junio de 2026)

Valor de tasación actual: 2.069.718,15 €.
Valor en hipótesis de edificio terminado (HET): 3.773.477,68 €.
El porcentaje de obra ejecutada declarado por el arquitecto es del 96%.
El tasador, sin embargo, reduce el avance real al 73,592% tras ponderar el impacto económico de las filtraciones y patologías constructivas detectadas.
La metodología utilizada es el método del coste, no el de comparación de mercado, debido a la falta de coordinación catastral y a la inexistencia de certificación de obra emitida por la Dirección Facultativa.
La tasación se realizó sin disponer de certificación de obra oficial, sin contrato de ejecución de obra, sin presupuesto de contrata, sin seguro decenal y sin certificado de eficiencia energética.

2.3 Presupuesto de reparación (CAPEX) por filtraciones

El tasador identifica una depreciación física reversible por importe de 576.842,29 €.
Dicho importe corresponde al coste de reparación necesario para subsanar los daños derivados de fallos en la impermeabilización original de las cubiertas.
El presupuesto detalla la demolición y reconstrucción de pavimentos, cubiertas, tabiques y acabados en las cinco viviendas objeto de garantía.

2.4 Certificado de habitabilidad parcial (14 de mayo de 2026)

El Director de Obra, Francisco Fuster Selva, y el Director de Ejecución de Obra, Miguel López González, certifican que en la Fase 2 se han ejecutado 20 de las 32 viviendas de la promoción.
Las cinco viviendas objeto de garantía NO se encuentran entre las 20 viviendas certificadas como habitables.

2.5 Presupuesto de contrata y memoria descriptiva

El presupuesto de contrata asciende a 10.050.124,61 € (agosto de 2021).
La memoria descriptiva, sin embargo, recoge un presupuesto de ejecución material de 2.064.999,80 €.
Ambos documentos están fechados en agosto de 2021 y firmados por el mismo arquitecto.
Esta discrepancia de 7.985.124,81 € en la misma fecha y para el mismo proyecto evidencia una contradicción grave, lo que permite inferir que el presupuesto de la memoria es ficticio y fue presentado al Ayuntamiento para obtener la declaración responsable, mientras que el presupuesto real asciende a 10 M €.

2.6 Memoria constructiva

La estructura del edificio no se modifica y procede del proyecto visado con fecha 13 de mayo de 2005.
El arquitecto advierte que deberá comprobarse el estado de la estructura pasado los 15 años mediante una empresa externa (OCT).
No consta que dicha inspección se haya realizado, a pesar de que el plazo venció en 2020.
El arquitecto se cubre expresamente afirmando que el estado de la estructura es bueno "salvo vicios ocultos", lo que limita su responsabilidad y deja al inversor sin garantías sobre la seguridad estructural del edificio.

2.7 Documentación urbanística y declaración responsable

El promotor no ha obtenido licencia de obras ordinaria.
En su lugar, presentó una declaración responsable al amparo de la Ley 2/2020 (régimen excepcional COVID-19).
El propio documento de declaración responsable advierte que las actuaciones que excedan de lo declarado se considerarán obras sin licencia.
El proyecto de reforma incluye demoliciones y nuevas construcciones que, en una vivienda en situación irregular, podrían ser ilegales.

2.8 Estudio de mercado

El estudio de mercado utiliza un ticket medio de venta de 830.000 € para el proyecto, frente a 703.000 € de media en obra nueva de la competencia.
El precio por metro cuadrado del proyecto es de 7.260 €/m², frente a 5.983 €/m² de media en obra nueva de la competencia, lo que supone una prima del 21%.
El estudio de mercado no ajusta los testigos por diferencias de superficie, estado, calidad o parcela.

2.9 Estudio económico

Los costes totales ascienden a 14.453.949 €.
Los ingresos brutos por venta son 16.204.098 €.
El beneficio antes de impuestos estimado es de 1.750.149 € (10,8% sobre ventas).
El préstamo de Clubfunding declarado en el estudio económico es de 3.850.000 €, frente a los 920.000 € que reflejan las notas simples.
Esta discrepancia de 2.930.000 € evidencia que el estudio económico infla artificialmente la deuda existente para justificar la necesidad del préstamo de 2,5 M €.

2.10 Teaser y ficha de datos fundamentales

El teaser afirma que la garantía es de "primer rango", cuando ya existe una hipoteca de CLUBFUNDING inscrita y vencida, así como embargos judiciales.
El teaser indica que el avance de obras es del 75%, cuando el arquitecto certifica un 96% y el tasador reduce el avance real al 73,59% por las filtraciones.
El teaser afirma que 27 de 32 viviendas están vendidas, pero no especifica que las 5 viviendas en garantía NO se encuentran entre las vendidas.
La ficha de datos fundamentales declara, bajo la manifestación del promotor, que no ha habido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años, cuando la hipoteca de CLUBFUNDING está vencida desde abril de 2025.

2.11 Análisis de riesgos de Civislend

El documento califica todos los riesgos (promotor, fondos, obra, financiación, costes y comercialización) como BAJOS.
Esta calificación contradice la evidencia documental: deudas vencidas, embargos, filtraciones por 576.842 €, falta de licencia ordinaria y estructura sin inspeccionar.

2.12 Track record del promotor

El Grupo Azur tiene una trayectoria de 40 años en el sector y ha realizado proyectos anteriores con éxito.
El proyecto Panorama Fuerteventura (2024) fue devuelto en plazo a los inversores de Civislend.
Sin embargo, el track record no menciona los problemas actuales del promotor (deudas vencidas, embargos, filtraciones, documentación falsa).

3. ANÁLISIS FINANCIERO

3.1 Precio de compra del activo y valor de tasación

El coste de adquisición declarado es de 2.150.000 €.
El valor de tasación actual (2.069.718 €) es ligeramente inferior al precio de compra, lo que significa que el activo ya ha perdido valor desde su adquisición.

3.2 Comparativa con el valor post-reforma (HET) estimado

El valor HET es de 3.773.477 €.
El precio de venta objetivo de las cinco viviendas es de 3.700.000 € (5 viviendas x 740.000 € de ticket medio).
Este valor es similar al HET, lo que significa que el promotor espera vender las viviendas a un precio cercano al valor de tasación en hipótesis de edificio terminado.

3.3 LTV real sobre el valor actual

El LTV 1ª Disposición (50%) se calcula sobre el importe de la primera disposición (1.031.045 €), no sobre el préstamo total.
El LTV real sobre el préstamo total (2.500.000 €) y el valor actual (2.069.718 €) es del 120,8%.

3.4 LTV real incluyendo intereses y comisiones

Intereses totales (15 meses): 375.000 €.
Comisión de apertura (5,5%): 137.500 €.
Deuda total con intereses y comisión: 3.012.500 €.
LTV total con intereses y comisión sobre valor actual: 145,6%.

3.5 Escenario de ejecución con obra parada

Si la obra se para después de la primera disposición, el valor del activo se deteriora por las filtraciones y la falta de acabados.
El valor en subasta sería inferior al valor actual (entre el 60% y el 75% del valor de tasación), es decir, entre 1.241.831 € y 1.552.288 €.
Con una deuda total de 2.500.000 € (más intereses y comisiones), el déficit estimado sería de entre 1,5 M € y 1,8 M €.
Los inversores de Civislend perderían la totalidad de su inversión en un escenario de ejecución.

3.6 Viabilidad del proyecto

El coste total del proyecto es de 14.453.949 €.
Los ingresos netos por venta son 16.204.098 €.
El margen neto estimado es de 1.750.149 € (10,8% sobre ventas).
Sin embargo, este margen no incluye el coste de reparación de las filtraciones (576.842 €) ni la inflación acumulada desde 2021.
Si se incluyen estos costes, el margen se reduce drásticamente o desaparece por completo.

3.7 Estructura del préstamo Civislend

De los 2.500.000 € invertidos, aproximadamente 512.500 € (20,5%) se destinan a intereses y comisiones.
Esto significa que solo 1.987.500 € (79,5%) se utilizan realmente para la refinanciación y los costes de construcción.

4. FORTALEZAS

El proyecto es real y existe un edificio en construcción. No es una estafa o un proyecto ficticio. La promoción de 32 viviendas está en pie y 20 de ellas ya han sido certificadas como habitables (mayo de 2026).
El promotor tiene experiencia acreditada. El Grupo Azur cuenta con 40 años de trayectoria en el sector inmobiliario y ha completado proyectos anteriores con éxito. El proyecto Panorama Fuerteventura (2024) fue devuelto en plazo a los inversores de Civislend.
Ubicación prime y demanda constante. La zona de Arenal des Castell en Menorca es una ubicación residencial de alta demanda, especialmente para compradores internacionales de segundo hogar.
Aportación de capital propio del promotor. El promotor ha comprometido 1.823.846 € en el proyecto (13% del coste total, según el estudio económico). Su capital está por delante en el riesgo, ya que las garantías hipotecarias cubren el préstamo a los inversores.
LTV de la primera disposición reducido. El LTV de la primera disposición (50%) proporciona un colchón inicial sobre las cinco viviendas.
Comercialización avanzada. 27 de 32 viviendas de la promoción ya están vendidas, lo que reduce el riesgo de comercialización global.
Experiencia previa con la plataforma. Es el segundo proyecto que Civislend realiza con este promotor, y el primero fue reembolsado en plazo.

5. DEBILIDADES Y RIESGOS

5.1 Riesgo de sobreendeudamiento y LTV real

El LTV total sin intereses es del 120,8% sobre el valor actual del activo.
Si el promotor incumple, el valor actual de las viviendas NO cubre la deuda total.
Con intereses y comisión, el LTV asciende al 145,6%.
En caso de ejecución en subasta, el déficit sería de entre 1,5 M € y 1,8 M €.
Los inversores de Civislend perderían la totalidad de su inversión en un escenario de ejecución.

5.2 Riesgo de filtraciones y costes de reparación no presupuestados

Las cinco viviendas en garantía presentan daños por filtraciones que requieren demolición y reconstrucción.
El coste estimado de reparación es de 576.842,29 €, según el propio tasador.
Este coste NO está incluido en el estudio económico ni en el presupuesto de contrata.
Si las filtraciones son más graves de lo estimado, el coste podría ser aún mayor.

5.3 Riesgo de sobrecostes por inflación y presupuesto obsoleto

El presupuesto de contrata es de agosto de 2021 y está obsoleto.
Desde entonces, los precios de los materiales de construcción han subido significativamente (estimación conservadora del 20%).
Si se aplica un 20% de inflación, el coste real del proyecto asciende a 12,06 M €, muy por encima de los 10,05 M € presupuestados.
El promotor no ha actualizado el presupuesto para reflejar los costes actuales.

5.4 Riesgo de la falta de licencia de obras ordinaria

El promotor NO tiene licencia de obras ordinaria.
Ha utilizado una declaración responsable al amparo de la Ley 2/2020 (régimen excepcional COVID-19).
El propio documento de declaración responsable advierte que las actuaciones que excedan de lo declarado se considerarán obras sin licencia.
Si el Ayuntamiento considera que las obras exceden lo declarado, podría ordenar la paralización o incluso la demolición.

5.5 Riesgo de incumplimiento del promotor y litigios judiciales

El promotor tiene una hipoteca vencida e impagada con CLUBFUNDING SAS desde abril de 2025.
El promotor tiene embargos judiciales a favor de STANZA 975 S.L. y MG TOLO MARTI SCF.
El promotor ha declarado falsamente en la ficha de datos fundamentales que no ha habido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años.
El promotor ha presentado un presupuesto ficticio (2,06 M €) al Ayuntamiento para obtener la declaración responsable, mientras que el presupuesto real asciende a 10,05 M €.

5.6 Riesgo urbanístico y de legalidad catastral

Las fincas NO están coordinadas con Catastro, según consta en las notas simples.
La tasación advierte de discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral.
El arquitecto certifica que las obras son una "modificación del proyecto visado nº 2/1308/05", pero no se ha acreditado que la modificación haya sido aprobada por el Ayuntamiento.

5.7 Riesgo de estructura sin inspeccionar

La estructura del edificio es de 2005 (proyecto original).
El arquitecto advierte que deberá comprobarse el estado de la estructura pasados los 15 años mediante una empresa externa (OCT).
No consta que dicha inspección se haya realizado, a pesar de que el plazo venció en 2020.
El arquitecto se cubre afirmando que el estado de la estructura es bueno "salvo vicios ocultos".
Si la estructura tiene vicios ocultos, el coste de reparación podría ser muy elevado y el proyecto podría paralizarse.

5.8 Riesgo de comercialización y precio de venta

El precio de venta objetivo de 830.000 € por vivienda es un 21% superior a la media de la obra nueva de la competencia.
Las viviendas tienen filtraciones y cargas judiciales, lo que reduce su atractivo para los compradores.
Si las viviendas no se venden al precio previsto, el promotor no podrá repagar el préstamo.

5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión

La cesión del préstamo no está permitida.
El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (15-18 meses).

5.10 Ausencia de documentación clave

No se ha facilitado el contrato de préstamo.
No se ha facilitado el contrato de agente de garantías.
No se ha facilitado la certificación de obra emitida por la Dirección Facultativa.
No se ha facilitado el contrato de ejecución de obra ni el presupuesto de contrata firmado.

5.11 Riesgo de análisis de riesgos ficticio

El análisis de riesgos de Civislend califica todos los riesgos como BAJOS.
Esta calificación es contraria a la evidencia documental.
El análisis de riesgos no menciona las filtraciones, los embargos, la deuda vencida, la falta de licencia ordinaria ni la estructura sin inspeccionar.

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia 1: Importe del préstamo de Clubfunding

Las notas simples reflejan una hipoteca de 184.000 € por finca (≈920.000 € en total).
El estudio económico declara un préstamo de Clubfunding de 3.850.000 €.
Esta diferencia de 2.930.000 € evidencia que el estudio económico infla artificialmente la deuda existente para justificar la necesidad del préstamo de Civislend.

Consecuencia: El inversor está financiando un proyecto cuya viabilidad económica se basa en datos falsos.

Discrepancia 2: Avance de la obra

El arquitecto certifica un avance del 96% (24 de abril de 2026).
El tasador reduce el avance al 73,59% tras descontar las filtraciones.
El teaser de Civislend indica un avance del 75%.

Consecuencia: El inversor no sabe cuál es el estado real de la obra. Si el avance real es del 73,59% y las filtraciones requieren demolición y reconstrucción, el coste de terminación es muy superior al estimado.

Discrepancia 3: Licencia de obras

El folleto de Civislend indica que la licencia está obtenida.
El promotor ha presentado una declaración responsable, NO una licencia de obras ordinaria.
Consecuencia: Si el Ayuntamiento considera que las obras exceden lo declarado, podría ordenar la paralización o la demolición. El inversor asume un riesgo legal grave.

Discrepancia 4: Presupuesto de la memoria descriptiva vs. presupuesto de contrata

La memoria descriptiva recoge un presupuesto de ejecución material de 2.064.999,80 €.
El presupuesto de contrata asciende a 10.050.124,61 €.
Ambos documentos están fechados en agosto de 2021 y firmados por el mismo arquitecto.

Consecuencia: El presupuesto de la memoria es ficticio y fue presentado al Ayuntamiento para obtener la declaración responsable. El inversor está financiando un proyecto cuyo coste real es muy superior al declarado.

Discrepancia 5: Viviendas en garantía vs. viviendas certificadas como habitables

El certificado de habitabilidad parcial (14 de mayo de 2026) acredita que 20 viviendas están ejecutadas y son habitables.
Las cinco viviendas en garantía NO se encuentran entre las 20 viviendas certificadas.

Consecuencia: El promotor está ofreciendo como garantía las viviendas que están dañadas, sin certificar y con cargas judiciales.

Discrepancia 6: Declaración de incumplimientos en la ficha de datos fundamentales

La ficha de datos fundamentales declara, bajo la manifestación del promotor, que no ha habido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años.
El promotor tiene una hipoteca de CLUBFUNDING vencida desde abril de 2025 y embargos judiciales.

Consecuencia: El promotor ha mentido en la ficha de datos fundamentales. Civislend ha publicado información falsa.

Discrepancia 7: Análisis de riesgos de Civislend

El análisis de riesgos de Civislend califica todos los riesgos como BAJOS.
La evidencia documental muestra que los riesgos son MUY ALTOS.

Consecuencia: El análisis de riesgos es ficticio y no refleja la realidad del proyecto. Civislend está ofreciendo a los inversores una imagen falsa de la seguridad del proyecto.

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO EN ORIENTE MEDIO Y EL ESTRECHO DE ORMUZ

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. Ayer se produjeron bombardeos contra bases americanas y territorio de Irán. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción de forma significativa. El proyecto ya arrastra un sobrecoste por filtraciones e inflación; una nueva subida de materiales podría hacerlo inviable.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. El plazo de 15 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El Banco Central Europeo podría subir los tipos de interés para contenerla, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo en Menorca.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente británicos, alemanes y franceses) de invertir en Menorca. El mercado de segunda residencia de lujo es muy sensible a este tipo de shocks.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta se alargarían, afectando al repago del préstamo. El promotor ya arrastra retrasos por las filtraciones; una recesión podría impedirle vender las viviendas a tiempo.
Plazo insuficiente: El plazo de 15 meses (más 3 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. Si el promotor necesita más tiempo para vender las viviendas, los inversores de Civislend no cobrarían en el plazo previsto.

8. CONSIDERACIONES FINALES ¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando la reparación de filtraciones y la terminación de cinco viviendas dañadas, mientras que el promotor ha priorizado la finalización de las otras 20 viviendas (ya certificadas) y ha dejado las cinco viviendas en garantía para el final.

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable solo en un escenario optimista: que las filtraciones se reparen por 576.842 €, que el coste de construcción no se desvíe, que el precio de venta de 830.000 € por vivienda se alcance y que el mercado no se contraiga.
En un escenario realista, el proyecto no es viable: el LTV total es del 120,8%, el presupuesto está obsoleto, el promotor tiene deudas vencidas y embargos, y el conflicto geopolítico añade incertidumbre.

¿Es segura la inversión?

La inversión es de MUY ALTO RIESGO.
El activo está sobreendeudado (deuda total > valor actual), el promotor tiene litigios judiciales y deudas vencidas, las obras tienen filtraciones que requieren demolición y reconstrucción, la licencia no es ordinaria, la estructura no está inspeccionada, y el conflicto geopolítico añade un riesgo adicional sistémico.

¿Qué protege al inversor?

La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita, y una vez cancelada la hipoteca de CLUBFUNDING).
El LTV de la primera disposición (50%).
El Project Monitoring externo.

¿Qué NO protege al inversor?

La existencia de una hipoteca previa de CLUBFUNDING (vencida y no cancelada).
Los embargos judiciales de STANZA 975 S.L. y MG TOLO MARTI SCF.
Las filtraciones y el coste de reparación no presupuestado (576.842 €).
El sobreendeudamiento del activo (LTV total del 120,8%).
La falta de licencia de obras ordinaria.
La falta de inspección de la estructura.
La falta de coordinación catastral.
La documentación falsa o contradictoria.
Los riesgos geopolíticos.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

Análisis de la oportunidad

La oportunidad "Arenal Menorca" presenta múltiples banderas rojas:

Riesgo financiero grave: El LTV total es del 120,8% sobre el valor actual, y del 145,6% incluyendo intereses y comisión. En caso de ejecución, los inversores perderían la totalidad de su inversión.
Riesgo urbanístico y legal: El promotor no tiene licencia de obras ordinaria y ha presentado un presupuesto ficticio al Ayuntamiento. Las obras podrían ser ilegales.
Riesgo constructivo: Las filtraciones son reales y requieren demolición y reconstrucción. El coste de reparación (576.842 €) no está presupuestado.
Riesgo de incumplimiento del promotor: El promotor tiene una hipoteca vencida y embargos judiciales. Ha mentido en la ficha de datos fundamentales.
Riesgo estructural: La estructura del edificio tiene 21 años y no ha sido inspeccionada. El arquitecto no garantiza su estado.
Riesgo geopolítico: El conflicto en Oriente Medio puede disparar los costes de construcción y reducir la demanda de viviendas de lujo.
Riesgo de iliquidez: La inversión no se puede vender antes del vencimiento.

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 12% anual (15% total en 15 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional que no está compensado por la rentabilidad ofertada.

Recomendación

No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto.

-El promotor ha incumplido contratos, tiene deudas vencidas y embargos, ha falseado documentación,
- la obra tiene filtraciones que requieren demolición y reconstrucción,
- la estructura no está inspeccionada
- el conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico.
- El LTV total es del 120,8%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual del activo.

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que

- está asumiendo un riesgo muy elevado,
- que la garantía hipotecaria no cubre el préstamo total,
- que el promotor ya ha incumplido contratos,
- que el precio de venta objetivo es muy ambicioso,
- que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto
- que la inversión es ilíquida durante 15-18 meses.

10. CONCLUSIÓN

La oportunidad de inversión "Arenal Menorca" presentada por Civislend presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral, urbanística y constructiva.

El activo está sobreendeudado (LTV total del 120,8%). El promotor tiene una hipoteca vencida e impagada, embargos judiciales y ha falseado documentación.

Las viviendas en garantía tienen filtraciones que requieren demolición y reconstrucción por importe de 576.842 €, coste que no está presupuestado.

La estructura del edificio tiene 21 años y no ha sido inspeccionada.

El promotor no tiene licencia de obras ordinaria.

La rentabilidad anunciada del 12% anual (15% total en 15 meses) no compensa el riesgo asumido.

Recomendación: No invertir.

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

Dada la genial redacción del proyecto en la plataforma no os planteo ninguna pregunta para el chat, podrían responder cualquier cosa y se quedarían tan anchos.