Civislend

Cuando el lunes me contesten ya lo pondré en el foro, pero estoy bastante seguro de mi afirmación ya que en las anteriores amortizaciones han seguido este metodo

Yo también creo que debe ser como tú dices, gracias por la gestión y ya nos cuentas qué te dicen. Saludos!

Buenas noches, 

El proyecto Arenal-Menorca presentado por Civislend es una obra de ficción aun mejor que mi declaración de la renta de 2020, madre mía que fieras están hechos, os paso mi due dilligence.

 RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO – PROYECTO ARENAL MENORCA (CIVISLEND) 

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS 

- Garantía hipotecaria de primer rango sobre 5 viviendas tipo ático dúplex.

- LTV 1ª Disposición: 50%.
- LTV HET: 66%.

 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN

2.1 Notas simples del Registro de la Propiedad (fechas 08/05/2026, 12/05/2026 y 19/05/2026) 

2.2 Certificado de tasación e informe de valoración CBRE (junio de 2026) 

2.3 Presupuesto de reparación (CAPEX) por filtraciones 

2.4 Certificado de habitabilidad parcial (14 de mayo de 2026) 

2.5 Presupuesto de contrata y memoria descriptiva 

2.6 Memoria constructiva 

2.7 Documentación urbanística y declaración responsable 

2.8 Estudio de mercado 

2.9 Estudio económico 

2.10 Teaser y ficha de datos fundamentales 

2.11 Análisis de riesgos de Civislend 

2.12 Track record del promotor 

 

3. ANÁLISIS FINANCIERO

3.1 Precio de compra del activo y valor de tasación 

3.2 Comparativa con el valor post-reforma (HET) estimado 

3.3 LTV real sobre el valor actual 

3.4 LTV real incluyendo intereses y comisiones 

3.5 Escenario de ejecución con obra parada 

3.6 Viabilidad del proyecto 

3.7 Estructura del préstamo Civislend 

 

4. FORTALEZAS 

 5. DEBILIDADES Y RIESGOS

5.1 Riesgo de sobreendeudamiento y LTV real 

5.2 Riesgo de filtraciones y costes de reparación no presupuestados 

5.3 Riesgo de sobrecostes por inflación y presupuesto obsoleto 

5.4 Riesgo de la falta de licencia de obras ordinaria 

5.5 Riesgo de incumplimiento del promotor y litigios judiciales 

5.6 Riesgo urbanístico y de legalidad catastral 

5.7 Riesgo de estructura sin inspeccionar 

5.8 Riesgo de comercialización y precio de venta 

5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión 

5.10 Ausencia de documentación clave 

5.11 Riesgo de análisis de riesgos ficticio 

 

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia 1: Importe del préstamo de Clubfunding 

Consecuencia: El inversor está financiando un proyecto cuya viabilidad económica se basa en datos falsos.

 
Discrepancia 2: Avance de la obra 

Consecuencia: El inversor no sabe cuál es el estado real de la obra. Si el avance real es del 73,59% y las filtraciones requieren demolición y reconstrucción, el coste de terminación es muy superior al estimado.

 Discrepancia 3: Licencia de obras 

 Discrepancia 4: Presupuesto de la memoria descriptiva vs. presupuesto de contrata 

Consecuencia: El presupuesto de la memoria es ficticio y fue presentado al Ayuntamiento para obtener la declaración responsable. El inversor está financiando un proyecto cuyo coste real es muy superior al declarado.

 Discrepancia 5: Viviendas en garantía vs. viviendas certificadas como habitables 

Consecuencia: El promotor está ofreciendo como garantía las viviendas que están dañadas, sin certificar y con cargas judiciales.

 Discrepancia 6: Declaración de incumplimientos en la ficha de datos fundamentales 

Consecuencia: El promotor ha mentido en la ficha de datos fundamentales. Civislend ha publicado información falsa.

 
Discrepancia 7: Análisis de riesgos de Civislend 

Consecuencia: El análisis de riesgos es ficticio y no refleja la realidad del proyecto. Civislend está ofreciendo a los inversores una imagen falsa de la seguridad del proyecto.

 

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO EN ORIENTE MEDIO Y EL ESTRECHO DE ORMUZ

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. Ayer se produjeron bombardeos contra bases americanas y territorio de Irán. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto: 

 8. CONSIDERACIONES FINALES ¿Qué está financiando realmente el inversor? 

¿Es viable el proyecto? 

¿Es segura la inversión? 

¿Qué protege al inversor? 

¿Qué NO protege al inversor? 

 9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

Análisis de la oportunidad 

La oportunidad "Arenal Menorca" presenta múltiples banderas rojas:
 

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 12% anual (15% total en 15 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional que no está compensado por la rentabilidad ofertada.

Recomendación

No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto.

-El promotor ha incumplido contratos, tiene deudas vencidas y embargos, ha falseado documentación,
- la obra tiene filtraciones que requieren demolición y reconstrucción,
- la estructura no está inspeccionada
- el conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico.
- El LTV total es del 120,8%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual del activo.

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que

- está asumiendo un riesgo muy elevado,
- que la garantía hipotecaria no cubre el préstamo total,
- que el promotor ya ha incumplido contratos,
- que el precio de venta objetivo es muy ambicioso,
- que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto
- que la inversión es ilíquida durante 15-18 meses. 


10. CONCLUSIÓN 

La oportunidad de inversión "Arenal Menorca" presentada por Civislend presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral, urbanística y constructiva. 

 Recomendación: No invertir. 


11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

 Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. 

Dada la genial redacción del proyecto en la plataforma no os planteo ninguna pregunta para el chat, podrían responder cualquier cosa y se quedarían tan anchos.

El error parte del 28 de mayo. Practicaron una retención menor a la exigida
 En próximos días actualizarán el calendario de pagos que está desfasado

Muchas gracias!que lo solventes rápido.

Muy buenos días, llevo tiempo siguiendo tus due diligence y entrando en el foro solo para leerlas, pero me surge la duda de saber cuales son tus fuentes y la IA que utilizas si es para redactar los informes, para sacar los datos o ambas. Muchas gracias por tu labor 

Buenos días, 

La fuentes son el texto y los documentos que sube cada plataforma, uso fundamentalmente deepseek y a veces claude, empiezo subiendo el texto que aparece en la plataforma y ya me da unos datos de como es la oferta, generalmente suelen ser siempre buenos.

Luego a medida que voy alimentando con los documentos de la plataforma suelen empezar los matices, últimamente casi todos acaban mal, las plataformas están subiendo proyectos infumables, al final cuando la he alimentado con todo le pido un resumen.

A cada documento que subo leo lo que indica y le hago las preguntas que considero acerca de lo que me dice, y hasta que no me queda claro no subo otro documento.

La verdad es que cada vez se va aprendiendo.

Vale muchas gracias, es que últimamente todos  tienen informe negativo y eso, hasta ahora siempre siempre me ha ido bien y claro al final me crea desconfianza la verdad, muchas gracias por tu trabajo

Buenas noches, 

Cada vez las due dilligences me salen mas largas, pero es que cada vez aparecen más señales de alarma, prefiero no enrollarme, os paso mi due dilligence del proyecto ORA PORTONOVO.

 

RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO ORA PORTONOVO 

1. ALERTA PRELIMINAR: EL CONTEXTO REGULATORIO DE LA PLATAFORMA 

Antes de analizar el proyecto, es imprescindible conocer el historial de la plataforma que lo comercializa. 

En diciembre de 2023, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) impuso a Civislend, PFP, SA dos sanciones por infracciones muy graves de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, por un total de 56.000 euros. 

Las infracciones se cometieron en 7 de los 24 proyectos publicados entre 2018 y 2021 y consistieron en: 

Aunque la resolución es firme en vía administrativa, Civislend ha recurrido ante la Audiencia Nacional, encontrándose pendiente de resolución.

Consecuencia para el inversor: Este antecedente es relevante porque afecta directamente a la credibilidad y fiabilidad del análisis y la información proporcionada por la plataforma.

Demuestra que, en el pasado, Civislend fue sancionada por no gestionar adecuadamente los conflictos de interés y por no ser transparente en la información sobre sus proyectos.

En el contexto del proyecto ORA Portonovo, donde se observan múltiples omisiones informativas (no publicar la tasación, no facilitar contratos clave, no mencionar la condición resolutoria), estas sanciones pasadas refuerzan la necesidad de una cautela extrema, ya que indican un patrón de conducta previo en la gestión de la transparencia y los conflictos de interés.

Advertencia inicial: El inversor debe ser consciente de que está analizando una operación comercializada por una plataforma que ha sido sancionada por el supervisor del mercado por infracciones muy graves relacionadas con la transparencia y la gestión de conflictos de interés. 


2. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
 

       - Hipoteca de primer rango sobre el activo (Finca 37.975 del Registro de Cambados)

       - Prenda de las participaciones sociales de la SPV

  3. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN  

3.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (15 de junio de 2026) 

 
3.2 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI) 

 3.3 Estudio Económico (imagen subida por el inversor) 

       - Aportación del promotor: 4.618.593 € (26%)

       - Préstamo bancario promotor: 9.980.946 € (57%) 
       - Entregas a cuenta compradores: 744.063 € (4%)

       - Préstamo Civislend: 2.020.000 € (11%)

       - Gastos a pagar con ventas: 234.380 € (1%)

        - Préstamo bruto: 2.020.000 €

        - Apertura: 134.431 €

        - AJD hipoteca: 45.450 €

        - Gastos legales: 12.100 €

        - Gestoría y notaría: 9.680 €

        - Importe neto: 1.818.339 €

       - El pago al vendedor es de 1.815.000 €.
       - Margen de error: solo 3.339 €.

 
3.4 Estudio de Mercado (promotor) 

 
3.5 Dossier Promotor (ORA Gestión) 

 3.6 Teaser de Civislend 

 
3.7 Tabla de Riesgos de Civislend 

 

4. ANÁLISIS FINANCIERO  

4.1 Precio de compra del activo

El precio de compra del suelo es de 3.300.000 €. El promotor ha pagado 1.485.000 € (45%). Queda pendiente 1.815.000 € (55%), cuyo plazo de pago finalizó el 30 de junio de 2026. El préstamo de Civislend está diseñado para pagar exactamente esa cantidad.  
 

4.2 Valor de tasación declarado vs precio de compra

El precio de compra del suelo es de 3.300.000 €. El valor de tasación declarado por Civislend es de 6.303.982 €. La diferencia es de 3.003.982 €, lo que supone un incremento del 91% sobre el precio de compra.

El valor de tasación declarado es casi el doble del precio de compra. Esta diferencia es extremadamente inusual en una transacción inmobiliaria y sugiere que la tasación podría ser un Valor en Hipótesis de Edificio Terminado (HET), no el valor de mercado actual. Sin la tasación, el inversor no puede verificar esta cifra.

4.3 LTV real sobre el precio de compra

El LTV declarado por Civislend es del 32%, calculado como el préstamo de 2.020.000 € dividido entre el valor de tasación declarado de 6.303.982 €.

Sin embargo, si el valor real del suelo es el precio de compra (3.300.000 €), el LTV real sería del 61%, calculado como 2.020.000 € dividido entre 3.300.000 €.

Es decir, el LTV real podría ser casi el doble del declarado. Esto reduce drásticamente el colchón de seguridad para los inversores y convierte la principal garantía anunciada en un espejismo si la tasación no refleja el valor de mercado real del activo.

 

4.4 Margen de error cero para el pago al vendedor

El importe neto que recibe el promotor después de descontar la comisión de apertura, el AJD de la hipoteca y los gastos legales es de 1.818.339 €.

El pago aplazado al vendedor es de 1.815.000 €.

El margen de error es de solo 3.339 €.

El promotor tiene cero margen de error. Si los gastos de formalización son superiores a lo previsto, no podrá pagar al vendedor y la condición resolutoria se ejecutará.

4.5 Aportación real del promotor vs aportación declarada

La aportación declarada en el estudio económico es de 4.618.593 €.

Sin embargo, el dinero REAL que el promotor ha puesto hasta ahora es de 1.485.000 €, que corresponde al 45% del precio del suelo que ya pagó.

La diferencia es de 3.133.593 €.

La "aportación del promotor" es un espejismo. El promotor ha puesto realmente 1,485 millones (el 45% del precio del suelo). El resto son gastos asociados y costes de urbanización que aún no se han pagado. La SPV tiene un capital social de solo 20.000 €.

4.6 Dependencia del préstamo bancario

El promotor depende casi por completo de la financiación bancaria, que representa el 57% del total (9.980.946 €). El préstamo de Civislend supone el 11% (2.020.000 €), las entregas a cuenta de los compradores el 4% (744.063 €), la deuda a proveedores y gastos pendientes el 19% (3.367.974 €) y la aportación real del promotor solo el 8% (1.485.000 €).

Si el banco no concede el préstamo por falta de preventas o por otros motivos, el proyecto no puede finalizarse y el préstamo de Civislend no se devuelve.

  4.7 Escenario de ejecución de la condición resolutoria 

Si el vendedor ejecuta la condición resolutoria: 

 
4.8 Escenario de ejecución hipotecaria 

Si el promotor incumple el préstamo de Civislend pero el suelo sigue siendo suyo: 

 

 5. FORTALEZAS

Experiencia del equipo gestor (ORA Gestión): Aunque no es la deudora del préstamo, el equipo de ORA Gestión ha completado múltiples proyectos de viviendas en la Comunidad de Madrid. Tienen experiencia en el desarrollo de promociones inmobiliarias, especialmente en régimen de cooperativa.

Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esto significa que, si el promotor incumple, los inversores tienen prioridad sobre el activo frente a otros acreedores.

Colchón del LTV declarado (32%): Sobre el valor de tasación declarado de 6,3M€, el préstamo de 2,02M€ representa solo el 32%. Este margen, si es real, protege a los inversores frente a caídas del valor del activo.

Aportación inicial del promotor (1,485M€): El promotor ya ha pagado el 45% del precio del suelo. Esta aportación (aunque no sea el 48% que se declara) alinea los intereses del promotor con el éxito del proyecto. Si el proyecto fracasa, el promotor pierde ese dinero.

Proyecto ubicado en zona de alta demanda: Sanxenxo / Portonovo es el mercado más caro de Galicia, con una demanda residencial y turística muy activa. Los precios de la vivienda han subido significativamente en los últimos años.

Cuarto proyecto con Civislend: Aunque la SPV es nueva, el equipo de ORA Gestión ya ha trabajado con Civislend en tres proyectos anteriores que, según la plataforma, "avanzan favorablemente".

Proyecto con margen bruto saludable (24,92%): Sobre el papel, el proyecto tiene un margen del 25% sobre ventas, lo que proporciona cierto colchón frente a imprevistos.

Pago de intereses bullet: Los intereses se pagan al vencimiento, lo que simplifica la gestión para el promotor y evita pagos intermedios que podrían comprometer la liquidez del proyecto.

Posibilidad de amortización anticipada a partir del mes 6: El promotor puede devolver el préstamo antes de los 15 meses sin penalización (pagando un mínimo de 6 meses de intereses). Esto permite a los inversores recuperar su capital antes si el proyecto se refinancia con el banco.  


6. DEBILIDADES Y RIESGOS  

6.1 Riesgo sobre la plataforma (Civislend): Historial de Sanciones de la CNMV

Un elemento de riesgo que no puede obviarse es el historial regulatorio de la propia plataforma. En diciembre de 2023, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) impuso a Civislend, PFP, SA dos sanciones por infracciones muy graves de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, por un total de 56.000 euros. Las infracciones se cometieron en 7 de los 24 proyectos publicados entre 2018 y 2021 y fueron las siguientes: 

Aunque la resolución es firme en vía administrativa, Civislend ha recurrido ante la Audiencia Nacional, encontrándose pendiente de resolución.

Aun así, la imposición de estas sanciones por parte del supervisor (CNMV) es un hecho constatado en el BOE.

Consecuencia: Estos antecedentes son relevantes porque afectan directamente a la credibilidad y fiabilidad del análisis y la información proporcionada por la plataforma. Demuestran que, en el pasado, Civislend fue sancionada por no gestionar adecuadamente los conflictos de interés y por no ser transparente en la información sobre sus proyectos.

En el contexto del proyecto ORA Portonovo, donde se observan múltiples omisiones informativas (no publicar la tasación, no facilitar contratos clave, no mencionar la condición resolutoria), estas sanciones pasadas refuerzan la necesidad de una cautela extrema, ya que indican un patrón de conducta previo en la gestión de la transparencia y los conflictos de interés.

 6.2 RIESGO CRÍTICO: LA TASACIÓN NO SE FACILITA (Y POR QUÉ ESO ES GRAVÍSIMO)

El hecho: Civislend no ha publicado la tasación del activo. Solo facilita un número: 6.303.982 €. La pregunta que todo inversor debe hacerse: ¿por qué no la publican si es el principal pilar de la garantía? Las razones más probables (y preocupantes):  

1. La tasación no refleja el valor de mercado actual El valor de tasación de 6,3 millones de euros es casi el doble del precio de compra del suelo (3,3 millones de euros).

Esta diferencia es extremadamente inusual en el mercado inmobiliario. Lo más probable es que la tasación sea un Valor en Hipótesis de Edificio Terminado (HET) . ¿Qué es un HET? Es una proyección de lo que valdría el suelo si el proyecto ya estuviera construido y vendido.

Es un número del mundo de los sueños del promotor, no el valor real del suelo que tienes delante hoy. Un HET sirve para analizar la viabilidad del negocio, pero NO es una garantía real para un préstamo.

 2. Civislend quiere controlar el relato Si Civislend publicara la tasación, los inversores podrían ver que es un HET y que el LTV del 32% no es un colchón real, sino un espejismo. Al no publicarla,

Civislend puede presentar el LTV como un hecho indiscutible y generar una falsa sensación de seguridad.  

3. La tasación podría ser "a medida" En el sector inmobiliario, existe la práctica (legal pero cuestionable) de encargar tasaciones a medida para obtener un resultado específico. Si el promotor necesitaba un LTV bajo para atraer inversores, podía buscar un tasador que le diera un número alto. La opacidad impide detectar esta posible manipulación.  

4. La tasación podría tener advertencias o salvedades Las tasaciones suelen incluir advertencias sobre el estado del inmueble, la legalidad urbanística o la fiabilidad de los datos. Si Civislend publicara la tasación, los inversores podrían leer esas advertencias. Al no publicarla, esas advertencias quedan ocultas.  

5. El promotor no ha pagado la tasación Puede parecer trivial, pero si el promotor no ha pagado la tasación, la entidad tasadora puede negarse a que se publique. Esto indicaría que el promotor está operando con recursos muy limitados, lo que es otra señal de alarma.  

6. Civislend no exige la publicación por conflicto de interés Recordemos que Civislend fue sancionada por la CNMV en 2023 por infracciones muy graves relacionadas con "proyectos vinculados" y conflictos de interés.

Si Civislend tiene algún interés en que la operación salga adelante (por ejemplo, comisiones, relación con el promotor), puede estar tolerando que la tasación no se publique para no perjudicar la captación de fondos.  

Consecuencias para el inversor: 

El LTV del 32% es la principal garantía que se anuncia. Sin la tasación, esa garantía es papel mojado.  

6.3 Riesgo legal grave: Condición resolutoria vencida (30/06/2026)

El activo está sujeto a una condición resolutoria expresa de primer rango registral a favor del vendedor, que garantiza el pago aplazado de 1.815.000 €.

El plazo para pagar venció el 30 de junio de 2026. Hoy es 2 de julio de 2026 y no hay constancia de que se haya pagado.

Consecuencias: El vendedor tiene un incentivo económico de 4,5 millones de euros para ejecutar la resolución. Si ejecuta, recupera el suelo, se queda con los 1,485M€ ya pagados y puede vender el suelo de nuevo. La hipoteca de Civislend se cancelaría al no ser el promotor el propietario. Los inversores perderían el capital invertido.

El vendedor no tiene incentivo para esperar. Cada día que pasa sin cobrar es un día más cerca de ejecutar una resolución que le reportaría 4,5 millones de euros más que cobrar el aplazado.  

6.4 Riesgo del promotor: SPV de nueva creación sin historial

STUDIOS EUROLATAM HOME SL se constituyó el 05/12/2024, tiene un capital social de 20.000 € y su balance muestra cero ingresos, cero gastos y cero actividad. No tiene historial financiero, ni patrimonio propio, ni capacidad de responder con sus propios recursos en caso de impago.

Consecuencias: La experiencia de ORA Gestión no es transferible a esta SPV. Si el proyecto fracasa, la SPV es insolvente. Los inversores no tienen a quién reclamar más que al activo hipotecado (que podría estar en disputa por la condición resolutoria) y a las participaciones de la SPV (que valen 20.000 €).  

6.5 Riesgo de la comercialización: Precio de venta optimista

El estudio de mercado muestra que los cierres reales de obra nueva en la zona están en 355.978 € de media, y los cierres más recientes (2024-2025) están entre 235.000 € y 290.000 €. El proyecto prevé vender a 372.031 € de media, un 27% más que los cierres más recientes (sin contar la anomalía de 672.000 €).

Consecuencias: Si el proyecto no puede vender a los precios previstos, el margen del promotor se reduce drásticamente. En el peor escenario (ventas al precio medio de los cierres recientes de 293.000 €), el margen del proyecto caería al 4,65%, casi desapareciendo. El promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo a Civislend.  

6.6 Riesgo de ejecución: Sin experiencia local

ORA Gestión ha operado casi exclusivamente en la Comunidad de Madrid. No tiene experiencia demostrada en Galicia. Portonovo es un mercado diferente, con administraciones locales distintas, proveedores distintos, normativa urbanística distinta y perfiles de comprador distintos.

Consecuencias: El riesgo de retrasos (licencias, construcción), sobrecostes y problemas de comercialización es significativamente mayor cuando un promotor opera fuera de su zona de confort.

 6.7 Riesgo de la licencia: Solicitada pero no concedida

La licencia de obras se solicitó en enero de 2026 y aún no se ha concedido (julio de 2026). El proyecto no puede empezar sin licencia.

Consecuencias: Si la licencia se retrasa, el promotor no puede ejecutar el proyecto, no puede obtener el préstamo bancario, no puede generar preventas y no puede devolver el préstamo a Civislend. Además, el tiempo corre en contra del pago al vendedor.  

6.8 Riesgo de sobreendeudamiento y margen de error cero

El promotor está sobreapalancado. Su aportación real al proyecto es del 8,4% (1,485M€), no del 26% que declara. El proyecto depende de un préstamo bancario de 9,98M€ (57% del total). Si el banco no concede el préstamo, el proyecto no puede completarse.

El margen de error para el pago al vendedor es de solo 3.339 €. Cualquier desviación en los gastos de formalización o en la recaudación hace que el promotor no pueda pagar al vendedor.

Consecuencias: El proyecto no tiene colchón financiero. Una desviación mínima en los costes, un retraso en las ventas o un problema con el banco puede llevar al colapso del proyecto y a la ejecución de la condición resolutoria o de la hipoteca.  

6.9 Riesgo de la estructura societaria

El Teaser de Civislend atribuye al promotor una experiencia (ORA Gestión) que no es de la SPV deudora (STUDIOS EUROLATAM HOME SL). La experiencia de ORA Gestión no es transferible legalmente a la SPV.

Consecuencias: Los inversores están prestando dinero a una SPV vacía, no a ORA Gestión. Si el proyecto fracasa, ORA Gestión no responde con su patrimonio. Los inversores solo pueden ejecutar las garantías sobre la SPV y sus activos.  

6.10 Riesgo de la discrepancia catastral

La Nota Simple indica que la superficie registral no coincide con la catastral y que la finca "no está coordinada con catastro". Esta discrepancia puede causar problemas con la licencia de obras, la inscripción de la hipoteca, las ventas futuras y la legalidad urbanística. Consecuencias: Retrasos o bloqueos en la obtención de licencias, problemas en la escrituración de las viviendas, posibles sanciones administrativas.  

6.11 Riesgo de la servidumbre de acueducto

La finca es "predio sirviente" de una conducción de aguas a favor del Ayuntamiento de Sanxenxo. Esta servidumbre limita el uso de parte del terreno (lindero Oeste y Sur).

Consecuencias: Reducción de la superficie útil para la construcción, posibles limitaciones en el diseño del proyecto.  

6.12 Riesgo de la concentración de la financiación

El promotor depende completamente de Civislend para pagar al vendedor. Si la recaudación es del 80% (1,616M€), será insuficiente para cubrir el pago al vendedor (1,815M€) y los gastos de formalización.

Consecuencias: Si no se alcanza el 100% de la recaudación, el promotor no puede pagar al vendedor y la condición resolutoria se ejecuta.  

6.13 Riesgo de iliquidez de la inversión

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (15-21 meses). Consecuencias: El inversor no puede salir de la inversión si cambian las circunstancias o si necesita liquidez. No hay mercado secundario para el préstamo.  

6.14 Riesgo de la falta de documentación clave 

Civislend no ha facilitado: 

Consecuencias: El inversor no puede conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución, los gastos asociados ni quién gestiona la garantía. El inversor está invirtiendo sin conocer las cláusulas que rigen su inversión.  

6.15 Riesgo de la tabla de riesgos de Civislend (infravaloración sistemática)

Civislend ha calificado sistemáticamente los riesgos como BAJOS cuando son ALTOS. El riesgo más grave (la condición resolutoria vencida) ni siquiera aparece en la tabla.

Consecuencias: Los inversores confían en la evaluación de riesgos de la plataforma. Si la plataforma infravalora los riesgos, los inversores toman decisiones basadas en información incompleta o sesgada.  

6.16 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz

El conflicto entre Israel e Irán, con el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz, representa un riesgo sistémico para el proyecto. El Estrecho de Ormuz es la principal ruta de exportación de petróleo del Golfo Pérsico.

Un bloqueo dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo. España importa casi todo su petróleo, por lo que el encarecimiento de la energía afectaría directamente a los costes de construcción y al poder adquisitivo de los compradores.

Consecuencias para el proyecto: 

 
6.17 Riesgo de la "tregua frágil"

Aunque existe una tregua, la situación en Oriente Medio sigue siendo extremadamente inestable La tregua es frágil y el conflicto podría escalar en cualquier momento. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto. La incertidumbre geopolítica añade un riesgo de cola difícil de cuantificar.  


7. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS  

Discrepancia 1: Experiencia del promotor en la zona 

Consecuencias: Esta afirmación es falsa. El inversor confía en una experiencia que el promotor no tiene. El proyecto es el primer proyecto en Galicia de ORA Gestión.

 Discrepancia 2: "Cuarto préstamo con este promotor" 

Consecuencias: Afirmación técnicamente verdadera pero engañosa. El inversor cree que el promotor tiene un historial de éxito con Civislend, pero la deudora del préstamo es una sociedad distinta, sin historial, sin activos, sin patrimonio. La experiencia de ORA Gestión no es transferible a la SPV.

 Discrepancia 3: Valor de tasación 

Consecuencias: El LTV del 32% es imposible de verificar. Si el valor real del suelo es el precio de compra (3,3M€), el LTV real es del 61%. El inversor está invirtiendo sin conocer el valor real de la garantía.

Discrepancia 4: Aportación del promotor 

Consecuencias: La aportación del promotor es un espejismo. El inversor cree que el promotor tiene un 26% de "piel en el juego", pero la aportación real es del 8,4%. El promotor está sobreapalancado.

 Discrepancia 5: La condición resolutoria 

Consecuencias: La ficha omite el riesgo más grave de la operación. El inversor no sabe que el activo que garantiza su inversión puede dejar de pertenecer al promotor en cualquier momento.

Discrepancia 6: Precio de venta de las viviendas 

Consecuencias: El precio de venta es optimista y podría no alcanzarse. Si los precios de venta son un 20% inferiores, el margen del promotor desaparece y el proyecto entra en pérdidas. El inversor no cobra el préstamo.

 
Discrepancia 7: Licencia de obras 

Consecuencias: El proyecto no puede empezar. El tiempo corre. La condición resolutoria ya ha vencido. El inversor está financiando un proyecto que no puede comenzar.

 Discrepancia 8: Discrepancia catastral 

Consecuencias: Problemas futuros con la licencia de obras, la inscripción de la hipoteca, la venta de las viviendas y la legalidad urbanística.

 Discrepancia 9: Los contratos clave no se facilitan 

Consecuencias: El inversor está invirtiendo sin conocer las condiciones legales de su inversión. No sabe cómo se ejecuta la garantía, quién la gestiona, qué gastos se pueden generar, ni cómo se protegen sus derechos en caso de impago.

 

8. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse.  Contexto actual: 

 Posibles consecuencias para el proyecto: 

 Conclusión sobre el riesgo geopolítico: El proyecto ya tiene un calendario muy ajustado por la condición resolutoria (30/06/2026). El conflicto geopolítico añade un riesgo de cola que puede disparar los costes, retrasar la comercialización y reducir la demanda. El plazo de 15-21 meses no es suficiente para absorber un impacto geopolítico de esta magnitud.  


9. CONSIDERACIONES FINALES

 ¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando el 55% del precio de compra del suelo (1.815.000 €) que el promotor no ha podido pagar. El inversor permite que el promotor liquide su deuda con el vendedor y evite la ejecución de la condición resolutoria.  

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable sobre el papel si se cumplen todas las condiciones: 

Sin embargo, el margen de error es cero. Cualquier desviación en los costes, en el plazo o en el precio de venta puede hacer que el proyecto entre en pérdidas y que el promotor no pueda repagar el préstamo a Civislend.  

¿Es segura la inversión?

La inversión es de riesgo muy alto. Las principales amenazas son: 

 
¿Qué protege al inversor? 

 
¿Qué NO protege al inversor? 

 

10. OPINIÓN FUNDAMENTADA  

Análisis de la oportunidad

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que, en conjunto, hacen que el riesgo sea inasumible: 

 
Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 11% TIN (13,75% total) es atractiva en el contexto actual de tipos de interés. Sin embargo, no compensa el riesgo de pérdida total del capital. En una escala de riesgo de 1 a 10, donde 1 es un depósito bancario y 10 es una inversión especulativa, este proyecto se sitúa en el 9,5.

La rentabilidad del 11% TIN es propia de un riesgo 5-6, no de un riesgo 9,5.  

Recomendación

No invertir en esta oportunidad tal como está planteada.

El riesgo es demasiado alto. La combinación de: 

...hace que esta inversión tenga una probabilidad de pérdida total del capital muy elevada. 

El inversor está asumiendo un riesgo de impago, ejecución o pérdida del activo que la rentabilidad ofrecida no recompensa.  

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que: 

En estas condiciones, el riesgo es inasumible.  


11. CONCLUSIÓN 

Recomendación: NO INVERTIR


12. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible, de la información proporcionada por el usuario a través de la plataforma y de la investigación propia del autor. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis, y consultar con un asesor financiero cualificado, antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. El autor declina expresamente cualquier responsabilidad por pérdidas o daños que pudieran derivarse de la utilización de esta información.  

Con todos los puntos expresados es absurdo redactar preguntas para el proyecto.

...A las 11:00 he entrado en [Documentación] del proyecto [ORA Portonovo]... Y ya aparecen las 61 páginas de la tasación... 

Buenos días, 

Gracias, este finde lo miro y seguro que tengo que modificar el estudio, lo colgaré.

Buenas noches,

He modificado la due dilligence pues han subido la tasación, os paso la paso ya modificada

RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO ORA PORTONOVO (ANÁLISIS DEFINITIVO CON TASACIÓN) 

1. ALERTA PRELIMINAR: EL CONTEXTO REGULATORIO DE LA PLATAFORMA 

Antes de analizar el proyecto, es imprescindible conocer el historial de la plataforma que lo comercializa. 

En diciembre de 2023, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) impuso a Civislend, PFP, SA dos sanciones por infracciones muy graves de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, por un total de 56.000 euros. 

Las infracciones se cometieron en 7 de los 24 proyectos publicados entre 2018 y 2021 y consistieron en: 

Aunque la resolución es firme en vía administrativa, Civislend ha recurrido ante la Audiencia Nacional, encontrándose pendiente de resolución.

Consecuencia para el inversor:

Este antecedente afecta directamente a la credibilidad y fiabilidad del análisis y la información proporcionada por la plataforma. En el contexto del proyecto ORA Portonovo, donde se observan múltiples omisiones informativas (no publicar la tasación, no facilitar contratos clave, no mencionar la condición resolutoria), estas sanciones pasadas refuerzan la necesidad de una cautela extrema.

Advertencia inicial:

 El inversor debe ser consciente de que está analizando una operación comercializada por una plataforma que ha sido sancionada por el supervisor del mercado por infracciones muy graves relacionadas con la transparencia y la gestión de conflictos de interés.  


2. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS  

         - Hipoteca de primer rango sobre el activo (Finca 37.975 del Registro de Cambados)
         - Prenda de las participaciones sociales de la SPV

         - Contrato del Agente de Garantías

         - Contrato de Préstamo

         - Contrato de Mandato

3. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN  

3.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (15 de junio de 2026) 

Titularidad: 

Cargas registrales: 

 3.2 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI) 

Datos del promotor: 

Condiciones de la oferta: 

 3.3 Estudio Económico (imagen subida por el inversor) 

Ingresos y costes: 

Estructura de fondos declarada: 

Desglose del préstamo Civislend: 

Margen de error:

El pago al vendedor es de 1.815.000 €. El margen de error es de solo 3.339 €.  

3.4 Estudio de Mercado (promotor) 

Oferta disponible: 

Cierres reales (ventas consumadas): 

Proyecto: 

 3.5 Dossier Promotor (ORA Gestión)  

 
3.6 Teaser de Civislend 

Afirmación falsa:

"Promotor con experiencia en la zona, habiendo ya ejecutado dos promociones de similares características en la zona". ORA Gestión no tiene ningún proyecto entregado en Galicia.

Afirmación engañosa:

"Cuarto préstamo que Civislend realiza con este promotor". Los tres proyectos anteriores son con ORA Gestión, NO con STUDIOS EUROLATAM HOME SL.

Información omitida:

La condición resolutoria, el vencimiento del 30/06/2026, la naturaleza de la SPV, la discrepancia catastral.  

3.7 Tabla de Riesgos de Civislend  

 4. ANÁLISIS DE LA TASACIÓN DE TINSA (NUEVO)  

La tasación de TINSA ha sido el gran cambio respecto al análisis anterior. Su publicación permite verificar, confirmar o desmentir todas las hipótesis que manejábamos.  

4.1 Datos básicos de la tasación  

 4.2 QUIÉN HA SOLICITADO LA TASACIÓN Y POR QUÉ ES RELEVANTE 

La tasación ha sido solicitada por ABANCA, no por el promotor. Esto es extremadamente relevante por varias razones: 

Primero: El promotor no ha pagado la tasación. ABANCA ha encargado y pagado directamente el informe a TINSA. Esto significa que el promotor no tenía liquidez para pagar una tasación de varios miles de euros, o que ABANCA quería asegurarse de que la tasación era independiente y no encargada por el promotor. 

Segundo: ABANCA está evaluando el proyecto para su cartera de cobertura de bonos garantizados. La finalidad declarada de la tasación es determinar el valor hipotecario del bien inmueble que ha de servir de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de los títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito. 

Tercero: La tasación no es para conceder un préstamo ahora. Es un requisito previo para que ABANCA pueda considerar el préstamo en el futuro. El banco necesita tener una valoración oficial del activo para sus propios fines regulatorios antes de poder decidir. 

Cuarto: ABANCA ha pedido específicamente el valor de liquidación rápida. Esto es la prueba definitiva de que el banco está evaluando el riesgo de impago y ejecución, no la viabilidad del proyecto. Un banco que está a punto de conceder un préstamo no necesita saber cuánto vale el activo en una subasta. Un banco que está evaluando si el riesgo merece la pena, sí. 

¿Qué significa esto?

Que ABANCA ha mirado el proyecto, ha visto todos los riesgos que hemos identificado y, en lugar de aprobar el préstamo, ha pedido a TINSA que le diga cuánto podría recuperar si todo sale mal. Es decir, ABANCA está haciendo exactamente lo que haría un inversor prudente: evaluar el peor escenario antes de decidir si presta su dinero. 

La pregunta que debe hacerse el inversor de Civislend es:

Si ABANCA, un banco profesional con acceso a toda la información y con más recursos, está evaluando el riesgo desde la perspectiva de la pérdida máxima... ¿por qué Civislend no está haciendo lo mismo? 

4.3 El valor de liquidación rápida:

la prueba del "peor escenario"  El certificado de TINSA incluye un dato que es la clave de toda la operación. A petición expresa de la Entidad Financiera se realiza una estimación del valor del inmueble en el supuesto de liquidación para su venta rápida. Este valor asciende a la cantidad de 4.737.261,48 Euros.

 ¿Qué es el valor de liquidación rápida?

Es una estimación del precio que se obtendría si el activo tuviera que venderse en un plazo de tiempo muy corto (como ocurre en una subasta judicial o en una venta forzosa). No es un valor de mercado normal, sino un valor de "sálvese quien pueda".

¿Por qué ABANCA ha pedido este cálculo?

Porque el banco sabe que, en el peor de los casos (promotor en impago, proyecto paralizado, ejecución hipotecaria), el activo no se venderá a su valor de mercado (6,3M€), sino a un precio mucho más bajo. La subasta, la urgencia, el estado del proyecto y la falta de compradores interesados en un solar con un proyecto a medio hacer reducirán el precio.

¿Qué significa que ABANCA haya pedido este cálculo?

Que ABANCA ha visto el proyecto y ha llegado a la conclusión de que el riesgo es suficientemente alto como para querer saber cuánto podría perder en caso de que todo salga mal.

Es la prueba definitiva de que ABANCA no ha concedido el préstamo ni lo tiene previsto conceder en las condiciones actuales. ABANCA está en fase de evaluación de riesgos, y esa evaluación ha llevado al banco a pedir un valor de liquidación rápida. 

¿Por qué es importante para el inversor?

Porque el inversor de Civislend está asumiendo un riesgo que un banco profesional (ABANCA) ha considerado lo suficientemente alto como para pedir un cálculo de "peor escenario".

Si ABANCA, con toda su información y recursos, está evaluando el proyecto desde la perspectiva de la pérdida máxima, el inversor minorista debería hacer lo mismo.

 El valor de liquidación rápida de 4,74M€ es el valor real que los inversores podrían recuperar en caso de ejecución. No los 6,3M€ que Civislend publicita. Sobre ese valor de 4,74M€, el LTV es del 42,6%, no del 32%. 

4.4 ¿Qué ha pasado con el préstamo de ABANCA? 

La secuencia lógica de los hechos es la siguiente:

Primero: El promotor solicitó un préstamo a ABANCA para financiar el proyecto (el préstamo bancario de 9,98M€ que aparece en el estudio económico). ABANCA es un banco gallego con presencia en la zona, pero el promotor no tiene relación previa con él.

Segundo: ABANCA evaluó el proyecto y consideró que el riesgo era demasiado alto. El promotor es una SPV sin historial, el proyecto está en una fase muy inicial (sin licencia, sin preventas), y la condición resolutoria está a punto de vencer.

Tercero: ABANCA pidió una tasación a TINSA para cuantificar el riesgo. La tasación se realizó el 16 de junio de 2026, justo dos semanas antes del vencimiento de la condición resolutoria. El banco necesitaba saber cuánto valía el suelo antes de decidir si prestaba o no.

Cuarto: ABANCA pidió específicamente el valor de liquidación rápida. Esto indica que el banco estaba evaluando el peor escenario, no la viabilidad del proyecto.

Quinto: ABANCA decidió no conceder el préstamo (o lo condicionó a la obtención de la licencia y las preventas). En cualquier caso, el préstamo no está concedido. Si lo estuviera, el promotor no necesitaría recurrir a Civislend para pagar el aplazado.

Sexto: El promotor, sin el préstamo de ABANCA, recurrió a Civislend para obtener la financiación necesaria para pagar al vendedor y evitar la ejecución de la condición resolutoria.

Conclusión: ABANCA ha evaluado el proyecto, ha pedido una tasación con valor de liquidación rápida, y ha decidido no conceder el préstamo (o condicionarlo a hitos que el promotor aún no ha cumplido). El inversor de Civislend está financiando un proyecto que un banco profesional ha considerado demasiado arriesgado.  

4.5 Lo que la tasación de TINSA NO dice 

El informe de TINSA no menciona en ningún lugar la condición resolutoria. Es una omisión relevante, porque la condición resolutoria es una carga de primer rango registral que afecta al valor del activo

Si el vendedor ejecuta la resolución, la hipoteca de Civislend desaparece. TINSA no ha tenido en cuenta este riesgo en su valoración. 

¿Por qué TINSA no la menciona?

Porque la tasación se ha realizado para ABANCA, y ABANCA ya conocía la existencia de la condición resolutoria. El banco pidió la tasación precisamente para evaluar el riesgo que esa condición resolutoria representa. TINSA ha valorado el activo como si la condición resolutoria no existiera, y ABANCA ha utilizado ese valor para tomar su decisión.

4.6 La metodología:

Valor Residual Dinámico (MRD)  La tasación se ha realizado utilizando el Método Residual Dinámico (MRD), que es la metodología estándar y aceptada por la normativa (Orden ECO/805/2003) para valorar suelos urbanos destinados a promociones inmobiliarias.

El valor de 6.303.981,93 € es el valor de mercado del suelo según esta metodología. No es un valor ficticio ni inflado. Es el resultado de un cálculo riguroso que resta de los ingresos futuros (venta de las viviendas y garajes) todos los costes de construcción, gastos financieros y el beneficio del promotor.

¿Por qué es importante saber esto?

Porque en el análisis anterior, al no tener la tasación, solo podíamos sospechar que el valor podría ser un HET. Ahora sabemos con certeza que es un Valor Residual, que es el método correcto para un suelo con proyecto. La tasación es válida y rigurosa.  

4.7 La hipótesis de producto de TINSA  

TINSA ha utilizado la siguiente hipótesis de producto para su cálculo: 

 TINSA ha sido más conservadora en el número de viviendas (59 vs 63) y en el coste de construcción (1.520 €/m² vs 1.685 €/m²). Pero ha sido más optimista en el precio de venta (3.923 €/m² vs 3.683 €/m²).

La discrepancia clave: TINSA ha valorado 59 viviendas, no 63. Esto significa que TINSA considera que el proyecto del promotor podría no cumplir con la normativa urbanística (edificabilidad máxima de 5.704 m²). Si el promotor construye 63 viviendas, el valor residual podría ser superior, pero el Ayuntamiento podría no conceder la licencia.  

4.8 El valor de venta utilizado por TINSA 

TINSA ha utilizado un valor de venta de 3.922,66 €/m² para las viviendas. El estudio económico del promotor utilizaba 3.683 €/m². Es decir, TINSA considera que las viviendas se pueden vender a un precio un 6,5% superior al que ha previsto el promotor.

Esto es relevante porque si el precio de venta es inferior al que ha estimado TINSA, el valor residual del suelo sería inferior a 6,3M€. El promotor ya ha sido optimista con su precio de 372.000 €. TINSA ha sido aún más optimista. Los cierres reales de obra nueva en la zona (2024-2025) están entre 235.000 € y 290.000 €. El precio de 3.923 €/m² (396.000 € por 101 m²) es muy superior a esos cierres.  

4.9 El coste de construcción utilizado por TINSA

  TINSA ha utilizado un coste de construcción de 1.519,74 €/m² para las viviendas. El estudio económico del promotor utilizaba 1.685 €/m². TINSA ha sido más conservadora en el coste de construcción, utilizando un coste un 10% inferior al del promotor. Esto reduce los costes del proyecto y, por tanto, aumenta el valor residual del suelo.

Consecuencia: Si los costes de construcción reales son superiores a los que ha estimado TINSA (1.520 €/m²), el valor residual del suelo sería inferior a 6,3M€.

4.10 La tasa de actualización (rentabilidad exigida)  

TINSA ha utilizado una tasa de actualización global del 21,10% para el cálculo del Valor Residual. Esta tasa incluye: 

Esta tasa del 21,10% es la rentabilidad mínima que TINSA considera que el promotor debe obtener para que el proyecto sea viable. Es una tasa razonable para una promoción inmobiliaria de este tipo.  

4.11 La discrepancia de superficie confirmada por TINSA 

La superficie catastral es de 3.762,00 m². La superficie registral es de 4.233,00 m². La superficie comprobada por TINSA es de 3.652,19 m². La superficie adoptada por TINSA es de 3.652,19 m². TINSA ha adoptado una superficie de 3.652,19 m², que es un 13,7% inferior a la superficie registral (4.233 m²) y un 2,9% inferior a la catastral (3.762 m²). El informe advierte: "existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento."

Consecuencia: Si la superficie registral de 4.233 m² es la correcta, el valor de 6,3M€ está calculado sobre una superficie un 13,7% inferior. El valor de mercado podría ser mayor. Pero si la superficie real es la comprobada por TINSA, el valor es el que refleja el informe.  

4.12 El valor de referencia catastral  

El valor de referencia catastral de la parcela es de 3.092,08 €/m². Con una superficie catastral de 3.762 m², el valor total de referencia es de 11.633.600 €. Este es el dato más revelador de todo el análisis: 

El valor de referencia catastral es 3,5 veces mayor que el precio de compra del suelo (11,6M€ vs 3,3M€) y 1,8 veces mayor que la tasación de TINSA (11,6M€ vs 6,3M€).

Implicación fiscal:

El promotor deberá pagar el ITP/AJD sobre 11,6M€, no sobre 3,3M€. El sobrecoste fiscal es de aproximadamente 700.000 €, que no está contemplado en el estudio económico.  

4.13 El planeamiento urbanístico 

El documento de planeamiento confirma que la edificabilidad máxima permitida es de 5.704,30 m². El proyecto del promotor prevé 6.363 m² (63 viviendas de 101 m²). El proyecto del promotor supera la edificabilidad máxima en 659 m² (un 11,5% más).

Consecuencia: El Ayuntamiento no concederá la licencia de obras si el proyecto no se ajusta a la edificabilidad máxima. El promotor deberá reducir el número de viviendas (a 56) o su tamaño (a 90,5 m²). En ambos casos, los ingresos previstos se reducirán en más de 2,4M€.  

4.14 Las fotografías del terreno  

Las fotografías del informe de TINSA muestran: 

Conclusión: El entorno es mixto (residencial e industrial). La balsa de agua y la edificación industrial degradan la calidad del entorno y pueden disuadir a compradores de alto poder adquisitivo.  

4.15 Resumen del análisis de la tasación  

 

5. ANÁLISIS FINANCIERO ACTUALIZADO  

5.1 Precio de compra del activo vs valor de tasación vs valor de referencia  

El precio de compra de 3,3M€ es extremadamente bajo comparado con el valor de referencia catastral (11,6M€) y con el valor de tasación de TINSA (6,3M€). Esto confirma que el vendedor aceptó un precio muy inferior al valor de mercado a cambio de la condición resolutoria.  

5.2 LTV real sobre diferentes bases  

El LTV del 32% es válido sobre el valor de tasación de TINSA. Pero si el activo tuviera que venderse de forma rápida (ejecución hipotecaria), el LTV sería del 42,6%. Si el valor real del suelo es el precio de compra, el LTV sería del 61%.  

5.3 Margen de error cero para el pago al vendedor  

El promotor tiene cero margen de error. Si los gastos de formalización son superiores a lo previsto, no podrá pagar al vendedor y la condición resolutoria se ejecutará.  

5.4 Aportación real del promotor vs aportación declarada  

La "aportación del promotor" es un espejismo. El promotor ha puesto realmente 1,485 millones (el 45% del precio del suelo). El resto son gastos asociados y costes de urbanización que aún no se han pagado. La SPV tiene un capital social de solo 20.000 €.  

5.5 Coste real del suelo por metro cuadrado 

Según el Registro, el precio por metro cuadrado es de 779 €/m² (3.300.000 € / 4.233 m²). Según TINSA, el precio por metro cuadrado es de 903 €/m² (3.300.000 € / 3.652,19 m²). El promotor ha pagado 903 €/m² por el suelo edificable, no 779 €/m². Esto reduce su margen de beneficio.  

5.6 Sobrecoste fiscal por el valor de referencia catastral  

Este sobrecoste fiscal de aproximadamente 700.000 € no está reflejado en el estudio económico del promotor.

 5.7 Impacto de la edificabilidad máxima en los ingresos  

El proyecto del promotor prevé 63 viviendas de 101 m² (6.363 m²) con ingresos de 23.438.000 €. Si el promotor se ve obligado a ajustarse a la edificabilidad máxima de 5.704 m², hay dos escenarios posibles: 

En ambos casos, los ingresos disminuyen en más de 2,4 millones de euros.  


 6. FORTALEZAS (ACTUALIZADAS)  

Experiencia del equipo gestor (ORA Gestión):

Aunque no es la deudora del préstamo, el equipo de ORA Gestión ha completado múltiples proyectos de viviendas en la Comunidad de Madrid. Tienen experiencia en el desarrollo de promociones inmobiliarias, especialmente en régimen de cooperativa.

Garantía hipotecaria de primer rango:

El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el suelo. Esto significa que, si el promotor incumple, los inversores tienen prioridad sobre el activo frente a otros acreedores.

Tasación de TINSA válida y rigurosa:

La tasación ha sido realizada por TINSA, una sociedad homologada, utilizando el Método Residual Dinámico, que es la metodología estándar para suelos con proyecto. El valor de 6,3M€ es válido y está justificado.

Colchón del LTV sobre tasación (32%):

Sobre el valor de tasación de 6,3M€, el préstamo de 2,02M€ representa solo el 32%. Este margen, si es real, protege a los inversores frente a caídas del valor del activo.

Aportación inicial del promotor (1,485M€):

El promotor ya ha pagado el 45% del precio del suelo. Esta aportación (aunque no sea el 48% que se declara) alinea los intereses del promotor con el éxito del proyecto.

Proyecto ubicado en zona de alta demanda:

Sanxenxo / Portonovo es el mercado más caro de Galicia, con una demanda residencial y turística muy activa.

Proyecto con margen bruto saludable (24,92%):

Sobre el papel, el proyecto tiene un margen del 25% sobre ventas, lo que proporciona cierto colchón frente a imprevistos (aunque este margen se verá reducido por los sobrecostes identificados).

Pago de intereses bullet y posibilidad de amortización anticipada:

Los intereses se pagan al vencimiento, lo que simplifica la gestión. El promotor puede devolver el préstamo antes de los 15 meses sin penalización (pagando un mínimo de 6 meses de intereses).  


 7. DEBILIDADES Y RIESGOS (ACTUALIZADOS)  

7.1 Riesgo sobre la plataforma (Civislend):

Historial de Sanciones de la CNMV En diciembre de 2023, la CNMV impuso a Civislend dos sanciones por infracciones muy graves relacionadas con proyectos vinculados y conflictos de interés. Este antecedente afecta a la credibilidad y fiabilidad de la plataforma.

7.2 RIESGO CRÍTICO:

Condición resolutoria vencida (30/06/2026) El activo está sujeto a una condición resolutoria expresa de primer rango registral a favor del vendedor, que garantiza el pago aplazado de 1.815.000 €. El plazo para pagar venció el 30 de junio de 2026. Hoy es 4 de julio de 2026 y no hay constancia de que se haya pagado.

Consecuencias: El vendedor tiene un incentivo económico de 4,5 millones de euros para ejecutar la resolución. Si ejecuta, recupera el suelo, se queda con los 1,485M€ ya pagados y puede vender el suelo de nuevo.

La hipoteca de Civislend se cancelaría al no ser el promotor el propietario. Los inversores perderían el capital invertido. Este es el riesgo más grave de la operación, y la Nota Simple lo confirma documentalmente.  

7.3 Riesgo del promotor:

SPV de nueva creación sin historial 

STUDIOS EUROLATAM HOME SL se constituyó el 05/12/2024, tiene un capital social de 20.000 € y su balance muestra cero ingresos, cero gastos y cero actividad. No tiene historial financiero, ni patrimonio propio, ni capacidad de responder con sus propios recursos en caso de impago.

7.4 Riesgo de la tasación:

ABANCA ha pedido el valor de liquidación rápida 

El certificado de TINSA incluye un valor de liquidación rápida de 4,74 millones de euros, un 25% inferior al valor de tasación. ABANCA ha pedido específicamente este cálculo, lo que confirma que el banco está evaluando el riesgo desde una perspectiva de "peor escenario".

Consecuencia: En un escenario de ejecución hipotecaria, el activo podría venderse por 4,74M€, no por 6,3M€. El LTV real en ese escenario sería del 42,6%.  

7.5 Riesgo de la comercialización:

Precio de venta optimista (confirmado por TINSA) 

TINSA ha utilizado un precio de venta de 3.923 €/m², un 6,5% superior al del promotor (3.683 €/m²). Los cierres reales de obra nueva en la zona (2024-2025) están entre 235.000 € y 290.000 € por vivienda. Consecuencias: Si el proyecto no puede vender a los precios previstos, el margen del promotor se reduce drásticamente. En el peor escenario (ventas al precio medio de los cierres recientes de 293.000 €), el margen del proyecto caería al 4,65%, casi desapareciendo.  

7.6 Riesgo de ejecución: Sin experiencia local 

ORA Gestión ha operado casi exclusivamente en la Comunidad de Madrid. No tiene experiencia demostrada en Galicia. Portonovo es un mercado diferente, con administraciones locales distintas, proveedores distintos, normativa urbanística distinta y perfiles de comprador distintos.

 7.7 Riesgo de la licencia: Solicitada pero no concedida 

La licencia de obras se solicitó en enero de 2026 y aún no se ha concedido (julio de 2026). El proyecto no puede empezar sin licencia. Además, el proyecto supera la edificabilidad máxima permitida (6.363 m² vs 5.704 m²).  

7.8 Riesgo de sobreendeudamiento y margen de error cero 

El promotor está sobreapalancado. Su aportación real al proyecto es del 8,4% (1,485M€), no del 26% que declara. El proyecto depende de un préstamo bancario de 9,98M€ (57% del total). El margen de error para el pago al vendedor es de solo 3.339 €. Cualquier desviación en los gastos de formalización o en la recaudación hace que el promotor no pueda pagar al vendedor.

 7.9 Riesgo de la estructura societaria 

El Teaser de Civislend atribuye al promotor una experiencia (ORA Gestión) que no es de la SPV deudora (STUDIOS EUROLATAM HOME SL). La experiencia de ORA Gestión no es transferible legalmente a la SPV.  

7.10 Riesgo de la discrepancia catastral 

La Nota Simple indica que la superficie registral no coincide con la catastral y que la finca "no está coordinada con catastro". TINSA ha adoptado una superficie de 3.652 m², un 13,7% inferior a la registral. Consecuencias: Problemas de escrituración de las viviendas, retrasos en la obtención de la licencia, posibles sanciones administrativas.  

7.11 Riesgo de la servidumbre de acueducto 

La finca es "predio sirviente" de una conducción de aguas a favor del Ayuntamiento de Sanxenxo. Esta servidumbre limita el uso de parte del terreno (lindero Oeste y Sur).  

7.12 Riesgo de la concentración de la financiación 

El promotor depende completamente de Civislend para pagar al vendedor. Si la recaudación es del 80% (1,616M€), será insuficiente para cubrir el pago al vendedor (1,815M€) y los gastos de formalización.  

7.13 Riesgo de iliquidez de la inversión 

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (15-21 meses).  

7.14 Riesgo de la falta de documentación clave 

Civislend no ha facilitado el Contrato de Préstamo, el Contrato de Mandato ni el Contrato del Agente de Garantías.  

7.15 Riesgo de la tabla de riesgos de Civislend (infravaloración sistemática) 

Civislend ha calificado sistemáticamente los riesgos como BAJOS cuando son ALTOS. El riesgo más grave (la condición resolutoria vencida) ni siquiera aparece en la tabla.  

7.16 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz 

El conflicto entre Israel e Irán representa un riesgo sistémico para el proyecto. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes). España importa casi todo su petróleo, por lo que el encarecimiento de la energía afectaría directamente a los costes de construcción y al poder adquisitivo de los compradores. La recuperación de la infraestructura petrolera de Irán se estima en al menos dos años.  

7.17 Riesgo fiscal por el valor de referencia catastral (NUEVO) 

El valor de referencia catastral es de 11,6M€, lo que obligará al promotor a pagar el ITP/AJD sobre esa base, no sobre 3,3M€. El sobrecoste fiscal es de aproximadamente 700.000 €. Consecuencia: Este sobrecoste no está contemplado en el estudio económico del promotor. Reduce su margen de beneficio en 700.000 € y puede hacer que el proyecto no sea viable si los precios de venta no se alcanzan.  

7.18 Riesgo de edificabilidad máxima (NUEVO) 

El proyecto del promotor supera la edificabilidad máxima permitida (6.363 m² vs 5.704 m²). El Ayuntamiento no concederá la licencia de obras si el proyecto no se ajusta a la normativa. El promotor deberá reducir el número de viviendas (a 56) o su tamaño (a 90,5 m²). En ambos casos, los ingresos se reducen en más de 2,4M€.  

7.19 Riesgo de la balsa de agua y el entorno degradado (NUEVO) 

Las fotografías del informe de TINSA muestran un terreno baldío, con maleza, una balsa de agua estancada en el interior, y una edificación industrial colindante con grafitis. El entorno es mixto, no puramente residencial de lujo.

Consecuencia: La balsa de agua puede generar problemas de salubridad (mosquitos, humedades). La edificación industrial reduce la exclusividad del proyecto y puede disuadir a compradores de alto poder adquisitivo.  

7.20 Riesgo de la discrepancia entre TINSA y el promotor en el número de viviendas (NUEVO)

TINSA ha valorado 59 viviendas, no 63. Esto sugiere que el promotor podría no poder construir las 63 viviendas que ha previsto. Si el promotor reduce el número de viviendas, sus ingresos disminuyen.  

7.21 Riesgo de ABANCA (NUEVO) 

ABANCA ha encargado la tasación y ha solicitado específicamente el valor de liquidación rápida. Esto indica que ABANCA está evaluando el riesgo del préstamo, no que lo haya concedido. El banco podría denegar el préstamo si el proyecto no cumple con los hitos (licencia, preventas).  


8. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS (ACTUALIZADAS)  

Discrepancia 1: Experiencia del promotor en la zona  

Consecuencias: Afirmación falsa.

 Discrepancia 2: "Cuarto préstamo con este promotor"  

Consecuencias: Afirmación engañosa.

 Discrepancia 3: Valor de tasación  

Consecuencias: El LTV del 32% es válido sobre el valor de tasación. Pero el valor de liquidación rápida es de solo 4,74M€ (LTV 42,6%).

 Discrepancia 4: Aportación del promotor  

Consecuencias: La aportación del promotor es un espejismo. La aportación real es del 8,4%.

Discrepancia 5: La condición resolutoria  

Consecuencias: La ficha omite el riesgo más grave de la operación.

 Discrepancia 6: Precio de venta de las viviendas  

Consecuencias: El precio de venta es optimista. Si no se alcanza, el proyecto no es viable.

 Discrepancia 7: Licencia de obras  

Consecuencias: El proyecto no puede empezar. La licencia podría denegarse.

 
Discrepancia 8: Discrepancia catastral y de superficie  

Consecuencias: Problemas de escrituración de las viviendas.

 
Discrepancia 9: Los contratos clave no se facilitan  

Consecuencias: El inversor está invirtiendo sin conocer las condiciones legales de su inversión.

 
Discrepancia 10: Número de viviendas (NUEVO)  

Consecuencias: El promotor no puede construir lo que ha previsto. Debe reducir el proyecto. Los ingresos caen en más de 2,4M€.

 
Discrepancia 11: Valor de referencia catastral (NUEVO)  

Consecuencias: Sobrecoste fiscal de 700.000 € no contemplado.

 
Discrepancia 12: Quién ha encargado la tasación (NUEVO)  

Consecuencias: ABANCA está evaluando el riesgo de impago, no concediendo un préstamo. El promotor no ha podido obtener financiación bancaria.

 

 9. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO  

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse.  

Contexto actual: 

 
Posibles consecuencias para el proyecto: 

  10. CONSIDERACIONES FINALES  

¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando el 55% del precio de compra del suelo (1.815.000 €) que el promotor no ha podido pagar. El inversor permite que el promotor liquide su deuda con el vendedor y evite la ejecución de la condición resolutoria.  

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable sobre el papel si se cumplen todas las condiciones, pero el margen de error es cero. Los nuevos riesgos identificados (edificabilidad máxima, sobrecoste fiscal, balsa de agua, precio de venta optimista) reducen significativamente la probabilidad de éxito.

 ¿Es segura la inversión?

La inversión es de riesgo muy alto. El riesgo más grave es la condición resolutoria ya vencida. El vendedor puede ejecutar en cualquier momento, recuperar el suelo y quedarse con 1,485M€, dejando a los inversores sin garantía.  


11. OPINIÓN FUNDAMENTADA

 ¿Qué ha cambiado con la tasación? 

La tasación de TINSA ha permitido verificar que: 

 
Lo que la tasación NO resuelve: 

 

Análisis de la oportunidad 

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que, en conjunto, hacen que el riesgo sea inasumible: 

 
Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 11% TIN (13,75% total) es atractiva en el contexto actual de tipos de interés. Sin embargo, no compensa el riesgo de pérdida total del capital. En una escala de riesgo de 1 a 10, donde 1 es un depósito bancario y 10 es una inversión especulativa, este proyecto se sitúa en el 9,5. La rentabilidad del 11% TIN es propia de un riesgo 5-6, no de un riesgo 9,5.

 Recomendación

No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. La combinación de todos estos riesgos hace que la inversión tenga una probabilidad de pérdida total del capital muy elevada. La rentabilidad del 11% TIN no compensa el riesgo asumido.  


12. CONCLUSIÓN

La oportunidad de inversión "ORA Portonovo" presentada por Civislend presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, financiera, urbanística y de mercado.

El activo está sujeto a una condición resolutoria de primer rango registral que ya ha vencido (30/06/2026). El vendedor tiene un incentivo de 4,5 millones de euros para ejecutar la resolución, recuperar el suelo y quedarse con los 1,485 millones ya pagados.

El promotor (STUDIOS EUROLATAM HOME SL) es una SPV de nueva creación con 20.000 € de capital, cero ingresos y cero historial. La experiencia de ORA Gestión en Madrid no es transferible a esta SPV.

La tasación de TINSA confirma el valor de 6,3M€, pero también revela un valor de liquidación rápida de solo 4,74M€ y confirma que el proyecto supera la edificabilidad máxima permitida. El valor de referencia catastral de 11,6M€ genera un sobrecoste fiscal de 700.000 € no contemplado en el estudio económico.

El precio de venta de las viviendas es optimista y el entorno es degradado (balsa de agua, edificación industrial).

La licencia de obras no se ha concedido y el proyecto no cumple con la edificabilidad máxima. Civislend no ha facilitado los contratos clave y tiene antecedentes de sanciones de la CNMV.

La inversión es de riesgo muy alto. La rentabilidad del 11% TIN (13,75% total) no compensa el riesgo asumido.

RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR


13. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. 

Dadas las condiciones creo que no merece la pena redactar preguntas.

Nada, que a pico y pala con los enlaces de referidos!! 

Buenos días, 

¿enlaces de referidos?