Buenas tardes.
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto La Zuera de Zaragoza, cada vez alucino más con el ansia de sacar proyectos de la plataforma, saca dos proyectos simultáneos del mismo promotor, ¿es que no comprenden que esto incrementa los riesgos de forma exponencial?
RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO ZUERA (ZARAGOZA)
Plataforma: Civislend
Fecha del análisis: 18 de junio de 2026
Objeto del préstamo: Financiación de costes de construcción pendientes y refinanciación de deuda existente para 12 viviendas unifamiliares adosadas en Zuera (Zaragoza).
1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO SEGÚN LA PLATAFORMA
La oferta de financiación participativa corresponde a un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar los costes de construcción pendientes y refinanciar la deuda existente de una promoción de 12 viviendas unifamiliares adosadas en el municipio de Zuera (Zaragoza).
El promotor, Sildibe, adquirió el activo en diciembre de 2023 como una obra parada. Obtuvo una nueva licencia de obras en julio de 2025 y retomó los trabajos en octubre de 2025. Según la plataforma, la obra presenta actualmente un avance del 73%.
La parcela es un suelo urbano consolidado de 1.632 m² con una superficie construida total de 2.066 m². Las 12 viviendas tendrán una superficie media de 172 m².
La comercialización no se ha iniciado. La estrategia declarada es esperar a que las viviendas estén terminadas para maximizar los precios de venta.
El préstamo se estructura en una primera disposición de 925.000 € para refinanciar la deuda actual, más 166.950 € para gastos de formalización. Además, existe un disponible para pagos de obra de 443.050 €, que se irá liberando según certificaciones de obra ejecutada.
2. DATOS FINANCIEROS DECLARADOS POR LA PLATAFORMA
El importe total del préstamo es de 1.535.000 €. La rentabilidad total declarada es del 13,75%, con un tipo de interés nominal del 11,00%. El plazo es de 15 meses, prorrogable 6 meses adicionales, y el pago de intereses es bullet, es decir, al vencimiento.
La aportación del promotor al proyecto es de 372.500 €, que según la plataforma representa el 25% del total. El precio de compra del activo declarado es de 180.000 €.
El valor de tasación actual declarado es de 1.826.436 €. El valor de tasación en hipótesis de edificio terminado declarado es de 2.985.934 €.
El LTV en primera disposición declarado es del 60%, calculado como la primera disposición neta más gastos de formalización dividido entre el valor de tasación actual. El LTV HET declarado es del 51%, calculado como el préstamo total dividido entre el valor de tasación en hipótesis de edificio terminado.
El avance de obra declarado es del 73%. La comercialización no ha comenzado. Las garantías declaradas son hipoteca de primer rango y prenda de las participaciones sociales de la SPV.
3. ANÁLISIS DEL LTV REAL: LA DISCREPANCIA MÁS RELEVANTE
Desde el punto de vista del inversor, el indicador más importante para evaluar el riesgo de una inversión con garantía hipotecaria es el Loan to Value o LTV, que mide la relación entre la deuda total y el valor real actual del activo que la garantiza. Un LTV elevado significa que el activo no cubre la deuda y que, en caso de ejecución, el inversor podría no recuperar todo su capital.
La plataforma publica un LTV en primera disposición del 60%, calculado como la primera disposición neta de 925.000 € más los gastos de formalización de 166.950 €, sumando 1.091.950 €, entre el valor de tasación actual declarado de 1.826.436 €.
Este LTV del 60% es el que la plataforma utiliza como argumento de seguridad para atraer a los inversores. Sin embargo, este cálculo solo considera la primera disposición, no el préstamo total. No refleja la deuda total que pesa sobre el activo ni el riesgo real que asume el inversor.
La plataforma también publica un LTV HET del 51%, calculado como el préstamo total de 1.535.000 € entre el valor de tasación en hipótesis de edificio terminado de 2.985.934 €.
Este LTV HET es el segundo argumento de seguridad de la plataforma, pero es completamente engañoso porque el edificio no está terminado. Si la obra se para, ese valor no existe. Es un espejismo.
El LTV que realmente importa, y que la plataforma no publica, es el LTV del préstamo total sobre el valor de tasación real actual, que es el que mide el verdadero riesgo de pérdida de capital en caso de ejecución.
Este se calcula dividiendo el importe total del préstamo, 1.535.000 €, entre el valor de tasación actual declarado por la propia plataforma, 1.826.436 €. El resultado es un LTV real sobre el préstamo total del 84%.
La plataforma publica un LTV del 60% y del 51%, pero el LTV real que debe mirar el inversor es del 84%, que es el que realmente refleja el riesgo de su inversión. La plataforma no publica este dato porque sería muy negativo para la percepción del riesgo por parte de los inversores, pero es la cifra que realmente importa para evaluar la seguridad de la inversión.
Pero el análisis del LTV no termina aquí. Si consideramos que para cancelar la hipoteca previa de Iberaval el promotor necesita 1.291.500 €, y que el préstamo de Civislend no cubre esa cantidad, el LTV real sobre el valor total de la deuda existente es aún más elevado.
Si sumamos la deuda total necesaria para cerrar la operación, que incluye la cancelación de Iberaval y el préstamo de Civislend, el LTV real sobre el valor de tasación actual es del 141%. La deuda total supera el valor del activo que la garantiza. Esta es la verdadera dimensión del riesgo que asume el inversor.
El inversor debe entender que el LTV de primera disposición del 60% es un indicador maquillado que solo sirve para vender la operación. El LTV que realmente protege al inversor es el del préstamo total sobre el valor real actual del activo, que en este caso es del 84%, y que se convierte en un 141% si se considera la deuda total necesaria para cerrar la operación.
4. EL INFORME DE RIESGOS DE LA PLATAFORMA: UNA FICCIÓN
La plataforma incluye en su documentación un informe de riesgos que califica todos los conceptos con "verde" o "bajo", sin aportar ninguna justificación documental. Este informe es una herramienta de marketing, no un análisis de riesgos riguroso.
Según la plataforma, el riesgo del promotor es bajo. Sin embargo, la sociedad ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. se constituyó el 22 de enero de 2024, tiene un capital social de 180.000 €, cero ingresos y un balance que oculta una deuda de 1.291.500 € con Iberaval. Su capacidad para absorber sobrecostes o retrasos es prácticamente nula.
Según la plataforma, el riesgo de fondos necesarios es bajo. Sin embargo, existe un déficit de 366.500 € para cancelar la hipoteca de Iberaval. El promotor no tiene ese dinero en efectivo. Si no se cubre el déficit, la garantía hipotecaria de primer rango que vende la plataforma es una ficción.
Según la plataforma, el riesgo de obra es bajo. Sin embargo, la tasación estima un 70,29% de ejecución, no el 73% que declara la plataforma. No hay certificación oficial de obra. No hay contrato con la constructora. No hay seguro decenal. Los capítulos críticos, según el tasador, son estimaciones visuales, no certificaciones técnicas.
Según la plataforma, el riesgo de comercialización es medio. Sin embargo, la comercialización no ha comenzado. No hay compradores atados. La estrategia de esperar a que las viviendas estén terminadas concentra todo el riesgo de venta en la fase final. Si el mercado cambia, el promotor no tendrá ingresos para amortizar el préstamo.
El informe de riesgos de la plataforma es una ficción. No refleja la realidad documental. Es una herramienta de marketing diseñada para transmitir falsa seguridad al inversor.
5. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO
El proyecto presenta algunas fortalezas que la plataforma utiliza como argumentos de venta. Es importante reconocerlas para hacer un análisis equilibrado.
El edificio está en fase avanzada de construcción. Según la tasación, el porcentaje de ejecución estimado es del 70,29%, lo que significa que la estructura y gran parte de los trabajos están completados. Esto reduce el riesgo de ejecución estructural frente a un proyecto sobre plano.
El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer rango sobre el inmueble, que ofrece una vía de recuperación parcial en caso de impago, siempre que se cancele la hipoteca previa de Iberaval con la primera disposición.
El promotor, a través de su administradora Beatriz Novel San Andrés, cuenta con un track record de proyectos de reforma y venta de viviendas en Zaragoza. Aunque la escala de estos proyectos es muy inferior a la de Zuera, existe cierta experiencia operativa en el sector inmobiliario local.
La ubicación en Zuera cuenta con demanda residencial. El municipio está en crecimiento, con buena conectividad y acceso directo a los principales corredores logísticos y urbanos del norte de Aragón.
El valor de venta estimado de las viviendas, según la tasación HET, es de 2,98 M€, lo que arrojaría un beneficio bruto antes de impuestos de más de 600.000 € según el estudio económico del promotor.
6. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES
Las fortalezas del proyecto se ven gravemente comprometidas por las debilidades y riesgos estructurales que se detallan a continuación.
DEBILIDAD FINANCIERA DEL PROMOTOR
La sociedad ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. se constituyó el 22 de enero de 2024. Su capital social es de 180.000 €. Según la ficha de datos fundamentales, su balance a 31 de diciembre de 2024 refleja 180.000 € de activo, 180.000 € de patrimonio neto y cero pasivo. No ha tenido ingresos ni actividad económica en 2024. Su capacidad para absorber sobrecostes o retrasos es prácticamente nula.
La aportación de 372.500 € que la plataforma atribuye al promotor no es dinero fresco que vaya a ingresar en el proyecto, sino el valor estimado de los fondos ya invertidos en la compra y en las obras ejecutadas hasta la fecha. Si se produce un sobrecoste, el promotor no tiene recursos para afrontarlo.
El promotor ha iniciado dos proyectos simultáneos en la misma plataforma. Zuera y La Muela suponen un endeudamiento total de 3.885.000 €. Si falla uno de los dos, el otro puede arrastrarse por la falta de liquidez del promotor.
INEXPERIENCIA EN PROYECTOS DE ESTA ENVERGADURA
El track record de la empresa se basa en operaciones de compraventa y reforma de viviendas individuales de entre 35.000 y 100.000 €. Su único proyecto de obra nueva entregado es de 2 viviendas unifamiliares, muy lejos de las 12 viviendas de Zuera.
Los proyectos de obra nueva mencionados, La Joyosa con 13 viviendas, Zuera con 12 y La Muela con 26, están todos en desarrollo. Ninguno ha sido finalizado ni entregado. El promotor está gestionando simultáneamente tres promociones de obra nueva sin haber demostrado capacidad para finalizar ninguna.
LA TASACIÓN ESTÁ CADUCADA
El informe de tasación, realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS S.A.U., es de noviembre de 2025. Su fecha límite de validez era el 4 de mayo de 2026. En la fecha de esta oferta, 18 de junio de 2026, la tasación ha caducado. No existe una tasación vigente que respalde el valor actual del inmueble.
La plataforma no informa de esta circunstancia en los documentos de la oferta. El inversor está tomando una decisión basándose en un valor de tasación que ya no es válido a efectos legales ni financieros.
EL VALOR DE TASACIÓN ACTUAL DECLARADO NO ESTÁ CERTIFICADO
La plataforma declara un valor actual de 1.826.436 €, que coincide con el valor de reemplazamiento bruto al 70,29% de ejecución estimado por el tasador. Sin embargo, el propio tasador advierte que no se ha dispuesto de certificación de obra emitida por la Dirección Facultativa, por lo que la estimación del porcentaje ejecutado se ha llevado a cabo únicamente a partir de la inspección ocular.
No hay un documento oficial que acredite el 70,29% de ejecución. Es una estimación del perito basada en una visita visual, no en una certificación técnica.
EL AVANCE DE OBRA DECLARADO NO COINCIDE CON LA REALIDAD DOCUMENTAL
La plataforma declara un avance del 73%, mientras que la tasación estima un 70,29%. La diferencia de 2,71 puntos porcentuales parece pequeña, pero en una obra de esta envergadura representa entre 50.000 y 60.000 € de valor. La plataforma ha inflado el porcentaje de ejecución para hacer creer que el riesgo de construcción es menor del que realmente es.
Además, el propio tasador no certifica ese porcentaje. Es una estimación no verificada.
FALTAN DOCUMENTOS ESENCIALES PARA LA LEGALIDAD DE LA OBRA
El tasador advierte que no se ha dispuesto de certificación de obra emitida por la Dirección Facultativa, no hay contrato de ejecución de obra, no hay presupuesto de contrata y no hay documento acreditativo del seguro de daños decenal, que es obligatorio por ley para viviendas de obra nueva.
Sin seguro decenal no se pueden escriturar las viviendas. Si el promotor no lo ha contratado, existe un riesgo legal que puede bloquear la venta de las viviendas y, por tanto, la devolución del préstamo.
EL BALANCE DE LA SOCIEDAD ES FALSO
La ficha de datos fundamentales presenta un balance con 180.000 € de activo, 180.000 € de patrimonio neto y cero pasivo. Sin embargo, la nota simple registra una hipoteca de 1.050.000 € a favor de Iberaval, más intereses de demora por 31.500 € y costas y gastos por 210.000 €, lo que suma un total de 1.291.500 €.
Este pasivo no aparece en el balance. La sociedad tiene una deuda que no está reflejada en sus cuentas. El balance es falso o, como mínimo, incompleto. La plataforma está ofreciendo la inversión basándose en información financiera engañosa.
LA HIPOTECA DE IBERAVAL NO SE PUEDE CANCELAR CON EL DINERO DISPONIBLE
Para cancelar la hipoteca de Iberaval, el promotor necesita 1.291.500 €, que incluye el principal de 1.050.000 €, los intereses de demora de 31.500 € y las costas y gastos de 210.000 €. La plataforma ha asignado para refinanciar la deuda existente una primera disposición neta de 925.000 €. El déficit es de 366.500 €.
La aportación del promotor de 372.500 € no es dinero en efectivo. Es el valor del suelo y de gastos ya pagados. El promotor no tiene 366.500 € en efectivo para cubrir el déficit. Si no se cubre el déficit, la hipoteca de Iberaval no se cancela.
Si la hipoteca de Iberaval no se cancela, la garantía hipotecaria de primer rango que vende la plataforma es una ficción. Iberaval ejecutará primero y los inversores de Civislend quedarán en segunda posición.
EL PRÉSTAMO REFINANCIA DEUDA Y NO FINANCIA LA OBRA COMPLETA
De los 1.535.000 € del préstamo, 925.000 € se destinan a refinanciar la deuda existente. El disponible para obra es de 443.050 €. Si el coste real de terminar la obra es superior a esa cantidad, el promotor no podrá completarla.
Existe un déficit de obra estimado de 366.500 €, ya que el promotor necesita ese dinero para cancelar Iberaval pero no lo tiene. Si el promotor utiliza los fondos de construcción para completar la cancelación, la obra se para. Si no los utiliza, la hipoteca de Iberaval no se cancela y el inversor pierde su garantía.
LA COMERCIALIZACIÓN NO HA COMENZADO
La plataforma declara que la comercialización no se ha iniciado y que se hará cuando las viviendas estén terminadas para maximizar los precios de venta. Esta estrategia concentra todo el riesgo de venta en la fase final del proyecto.
Si el mercado cambia, los precios bajan o la demanda se ralentiza, el promotor no tendrá ingresos para amortizar el préstamo. No hay colchón de seguridad. No hay compradores atados. Todo depende de que las 12 viviendas se vendan en los 15 meses previstos, lo cual es una expectativa muy optimista en el contexto macroeconómico actual.
EL PROMOTOR HA SOLICITADO DOS PRÉSTAMOS SIMULTÁNEOS
El mismo promotor, a través de su administradora Beatriz Novel San Andrés, ha solicitado un segundo préstamo en la misma plataforma para el proyecto de La Muela. Este segundo préstamo es de 2.350.000 € para una promoción de 26 viviendas.
En total, el promotor ha solicitado 3.885.000 € en préstamos simultáneos. Si uno de los dos proyectos falla, el promotor no tiene capacidad para rescatar al otro. La exposición total es muy elevada para un promotor con un capital social de apenas 180.000 € en una sociedad y 53.000 € en la otra.
NO SE PUEDE VERIFICAR EL PRECIO DE COMPRA DEL ACTIVO
La plataforma declara que el promotor compró el activo por 180.000 € en diciembre de 2023. Sin embargo, la nota simple indica que el activo fue adquirido por ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. mediante aportación social el 22 de enero de 2024, el mismo día de su constitución.
El activo no fue comprado por la sociedad. Fue aportado por su socio único en ese momento, RESIDENCIA DE ESTUDIANTES VALDEFIERRO SL. El precio de 180.000 € es una afirmación no verificada de la plataforma. No hay prueba documental de que el suelo se comprara por esa cantidad.
7. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS
El análisis comparativo de todos los documentos disponibles revela siete discrepancias fundamentales que tienen consecuencias directas para el inversor.
PRIMERA DISCREPANCIA: LA TASACIÓN
La plataforma declara un valor actual de 1.826.436 € basado en la tasación de TASACIONES HIPOTECARIAS S.A.U. de noviembre de 2025. Sin embargo, esa tasación caducó el 4 de mayo de 2026 y la oferta se encuentra activa en junio de 2026. La plataforma utiliza una valoración que ya no es válida.
Además, el tasador advierte que no se ha dispuesto de certificación de obra emitida por la Dirección Facultativa, por lo que la estimación del 70,29% de ejecución se ha llevado a cabo únicamente a partir de la inspección ocular, sin documentación oficial que la respalde.
Consecuencia para el inversor: el LTV calculado sobre una tasación caducada no refleja la realidad. Si la obra se para, el activo puede valer mucho menos de lo que la plataforma declara. El inversor está tomando una decisión de inversión basada en un dato que legalmente ya no es válido.
SEGUNDA DISCREPANCIA: EL AVANCE DE OBRA
La plataforma declara un avance del 73%, mientras que la tasación estima un 70,29%. La plataforma ha inflado el porcentaje de ejecución en 2,71 puntos porcentuales para presentar el proyecto como menos riesgoso de lo que realmente es.
Además, el avance del 70,29% es una estimación no verificada. No existe certificación oficial de la Dirección Facultativa que acredite que la obra está realmente ejecutada en ese porcentaje.
Consecuencia para el inversor: el plazo de 15 meses podría ser insuficiente si el avance real es inferior al declarado. Si la obra se retrasa, el préstamo no se amortiza en el plazo previsto.
TERCERA DISCREPANCIA: EL BALANCE DE LA SOCIEDAD
La ficha de datos fundamentales presenta un balance de ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. con cero pasivo. La nota simple registra una hipoteca de 1.050.000 € a favor de Iberaval, más intereses y costas, que suman 1.291.500 €. El pasivo no está reflejado en el balance. El balance es falso o incompleto.
Consecuencia para el inversor: el promotor está presentando información financiera engañosa a la plataforma y, por tanto, a los inversores. La solvencia del promotor es mucho peor de lo que parece. Si la plataforma no ha verificado el balance, su proceso de due diligence es deficiente.
CUARTA DISCREPANCIA: LA DEUDA CON IBERAVAL
La plataforma no menciona la hipoteca de Iberaval en el teaser ni en los documentos de marketing. Solo en la nota simple, que el inversor debe solicitar por su cuenta, aparece esta deuda de 1.291.500 € que debe ser refinanciada.
La plataforma asigna 925.000 € para refinanciar la deuda, pero la deuda real es de 1.291.500 €. El déficit de 366.500 € no está cubierto.
Consecuencia para el inversor: si la hipoteca de Iberaval no se cancela, la garantía de primer rango de Civislend no es real. Iberaval ejecutará primero y se cobrará antes que los inversores de Civislend. El inversor está comprando un producto con una garantía que, en realidad, es de segundo rango.
QUINTA DISCREPANCIA: LA APORTACIÓN DEL PROMOTOR
La plataforma declara que el promotor aporta 372.500 €, que es el 25% del proyecto. Sin embargo, el estudio económico del promotor declara una aportación de suelo y asociados de 635.882 €, que es el 27% del proyecto. Hay una diferencia de 263.382 €.
Además, la aportación de 372.500 € no es dinero en efectivo que el promotor tenga disponible. Es el valor estimado del suelo y de gastos ya pagados. El promotor no tiene efectivo para cubrir imprevistos.
Consecuencia para el inversor: si el proyecto necesita financiación adicional para cubrir sobrecostes, el promotor no tiene recursos para aportarla. El inversor podría tener que asumir el riesgo de que la obra no se termine.
SEXTA DISCREPANCIA: LA COMPRA DEL SUELO
La plataforma declara que el promotor compró el activo en diciembre de 2023 por 180.000 €. La nota simple indica que ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. adquirió el activo mediante aportación social el 22 de enero de 2024, el mismo día de su constitución.
El activo no fue comprado por ZUERA CAMPUS RESIDENCIA S.L. Fue aportado por su socio único, RESIDENCIA DE ESTUDIANTES VALDEFIERRO SL, que probablemente lo había adquirido con anterioridad.
Consecuencia para el inversor: no se puede verificar el precio de compra real del activo. El beneficio del promotor podría ser inferior al declarado, lo que reduce su margen para absorber imprevistos.
SÉPTIMA DISCREPANCIA: LA CARTERA DE PROYECTOS DEL PROMOTOR
La plataforma presenta a Sildibe como un promotor con "dilatada experiencia". El track record muestra 15 proyectos entregados, pero todos son reformas de viviendas individuales de entre 35.000 y 100.000 € de inversión. El único proyecto de obra nueva entregado es de 2 viviendas.
Los proyectos de obra nueva mencionados, Zuera, La Joyosa y La Muela, están todos en desarrollo. Ninguno está terminado. El promotor ha solicitado simultáneamente 3.885.000 € en préstamos para dos de ellos en la misma plataforma.
Consecuencia para el inversor: el promotor está gestionando proyectos de una escala muy superior a su experiencia previa. No ha demostrado capacidad para finalizar promociones de 12 o 26 viviendas. El inversor está financiando a un promotor que está aprendiendo sobre la marcha.
8. RIESGO GEOPOLÍTICO: ALTO EL FUEGO ENTRE USA E IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
El 17 de junio de 2026 se ha firmado un acuerdo de alto el fuego entre Estados Unidos e Irán, que abre un periodo de dos meses para negociar el acuerdo final. En teoría, el Estrecho de Ormuz está abierto al tráfico marítimo. Sin embargo, fuentes autorizadas advierten que la infraestructura petrolera de la región ha sufrido daños significativos durante el conflicto y que se necesitarán aproximadamente 24 meses para su restauración completa y para que el suministro energético mundial vuelva a la normalidad.
Aunque el alto el fuego reduce el riesgo de una escalada inmediata, el escenario de 24 meses de inestabilidad en el suministro energético tiene implicaciones directas para este proyecto.
En primer lugar, el precio del petróleo se mantendrá elevado mientras la producción y el transporte no se recuperen por completo. Esto se traducirá en un encarecimiento sostenido de los carburantes, la electricidad y los productos básicos, alimentando una inflación estructural que los bancos centrales combatirán con tipos de interés más altos durante más tiempo.
En segundo lugar, el encarecimiento de la energía y los materiales de construcción repercutirá directamente en el coste final de la obra, que ya tiene un déficit estimado de 366.500 € incluso sin considerar incrementos de precios. Si los costes de construcción suben un 10% adicional por el encarecimiento de los materiales importados, el déficit podría superar los 500.000 €.
En tercer lugar, el mantenimiento de tipos de interés elevados durante los próximos 24 meses endurecerá las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria para los compradores de vivienda, reduciendo la demanda y alargando los plazos de comercialización. El promotor necesita vender 12 viviendas en los próximos 15 meses para amortizar el préstamo. Si el mercado se ralentiza, es probable que no alcance ese objetivo.
En cuarto lugar, un contexto de inflación alta y tipos de interés restrictivos durante dos años podría frenar el mercado inmobiliario español, especialmente en localidades de la periferia de las grandes ciudades como Zuera. Aunque el municipio tiene demanda residencial, un entorno macroeconómico adverso puede reducir significativamente el número de compradores potenciales.
En quinto lugar, el alto el fuego no garantiza la estabilidad a largo plazo. La negociación de los 24 meses siguientes podría romperse en cualquier momento, reavivando el conflicto y cerrando de nuevo el Estrecho de Ormuz. Este escenario de incertidumbre prolongada desincentiva las grandes inversiones, como la compra de una vivienda.
En sexto lugar, los costes de construcción podrían aumentar significativamente en los próximos dos años por el encarecimiento de los materiales importados y del transporte marítimo, agravando el ya existente déficit de obra estimado.
Por lo tanto, el alto el fuego no elimina el riesgo, simplemente lo transforma en un riesgo prolongado de 24 meses de inestabilidad energética, inflación alta y tipos de interés restrictivos. Durante ese periodo, la economía global operará con un suministro energético restringido y unos precios elevados, lo que genera un escenario de riesgo para cualquier proyecto inmobiliario que dependa de la venta rápida de sus unidades.
9. CONTEXTO DEL PROMOTOR: PROYECTO LA MUELA
El mismo promotor, a través de su administradora Beatriz Novel San Andrés, ha solicitado simultáneamente un segundo préstamo en la misma plataforma para el proyecto de La Muela, una promoción de 26 viviendas, 39 garajes y 29 trasteros.
El importe solicitado para La Muela es de 2.350.000 €. El avance de obra declarado es del 65%, pero el tasador estimó un 55,1% y las fotografías muestran capítulos críticos al 0%. La tasación de Gesvalt de abril de 2025 caducó en octubre de 2025.
El LTV declarado en primera disposición para La Muela es del 66%, pero el LTV real sobre el préstamo total y el valor de tasación real certificado de 1.718.165 € es del 136,8%. Esto significa que el préstamo total es un 36,8% superior al valor real del activo.
La sociedad promotora de La Muela, GESTIÓN DE ACTIVOS SILDIBE S.L., se constituyó en agosto de 2023, tiene un capital social de 53.000 €, cero ingresos en su primer año y pérdidas de 40.855 €.
El presupuesto de la obra de La Muela presenta tres versiones diferentes: 513.292 €, 1.373.150 € y 2.778.509 €. La plataforma utiliza el más alto para inflar la valoración. Existe un déficit de obra estimado de 675.950 €.
La Declaración Responsable para La Muela se presentó en julio de 2024 con una base imponible de 513.292 €, muy inferior al coste real de la obra, y un plazo de ejecución de 3 meses, cuando la obra ya lleva más de 20 meses. Existe riesgo de sanción administrativa y liquidación fiscal adicional.
El Certificado Final de Obra de 2010 no es válido para la reforma actual. La reforma integral exige un nuevo CFO, sin el cual no se puede obtener la licencia de primera ocupación ni vender las viviendas legalmente.
El promotor está gestionando simultáneamente dos préstamos por un total de 3.885.000 €, con una deuda global que supera los 6 M€ considerando las hipotecas de Iberaval. Si falla uno de los dos proyectos, el promotor no tiene capacidad para rescatar al otro.
10. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto tiene un perfil de riesgo mucho más alto del que la plataforma sugiere. La combinación de una empresa promotora de nueva creación sin recursos, una tasación caducada, un avance de obra inferior al declarado, un LTV maquillado y una deuda oculta con Iberaval convierte esta inversión en una apuesta de alto riesgo.
La garantía hipotecaria de primer rango, que es el principal argumento de venta de la plataforma, no protege al inversor en la situación actual porque el préstamo para refinanciar la deuda existente es insuficiente para cancelar la hipoteca de Iberaval. Si la hipoteca de Iberaval no se cancela, la garantía de Civislend es de segundo rango y los inversores asumen un riesgo de pérdida total de capital.
El LTV que realmente importa, el del préstamo total sobre el valor de tasación real actual, es del 84%, no el 60% que publica la plataforma. Y si se considera la deuda total necesaria para cerrar la operación, el LTV real supera el 100%. La plataforma no publica este dato porque sería muy negativo para la percepción del riesgo por parte de los inversores, pero es la cifra que realmente importa para evaluar la seguridad de la inversión.
El informe de riesgos de la plataforma es una ficción. Califica todos los conceptos como "bajo" o "verde" sin aportar ninguna justificación documental. No refleja la realidad de un promotor sin recursos, una tasación caducada, un avance de obra no certificado, una deuda oculta y un déficit de financiación.
El préstamo no es tanto para terminar la obra como para refinanciar la deuda anterior del promotor. El inversor está asumiendo el riesgo de que el promotor no haya sido capaz de financiar el proyecto con sus propios medios y necesite una refinanciación. El escenario de que el promotor no pueda completar la obra por falta de fondos es real, dado que existe un déficit estimado de al menos 366.500 € entre la deuda real y los fondos asignados para su cancelación.
El contexto geopolítico añade una capa adicional de incertidumbre. Aunque el alto el fuego entre Estados Unidos e Irán reduce el riesgo de conflicto inmediato, la infraestructura petrolera dañada requiere 24 meses para su restauración. Durante este periodo, la economía global operará con suministro energético restringido, inflación elevada y tipos de interés altos. Este escenario encarece los materiales de construcción, endurece las condiciones hipotecarias y ralentiza el mercado inmobiliario, justo cuando el promotor necesita vender 12 viviendas en 15 meses. El riesgo de que no pueda amortizar el préstamo en el plazo previsto es significativamente alto.
El hecho de que el promotor haya solicitado simultáneamente dos préstamos en la misma plataforma por un total de 3.885.000 € es una señal de alarma adicional. Los bancos han rechazado a este promotor por riesgo elevado. Civislend está asumiendo el riesgo que los bancos no quieren asumir. Si uno de los dos proyectos falla, el promotor no tiene capacidad para rescatar al otro.
Desde una perspectiva objetiva y rigurosa, esta inversión no es adecuada para inversores no experimentados ni para aquellos que busquen un perfil de riesgo moderado. Solo sería recomendable para inversores con alta tolerancia al riesgo que hayan comprendido plenamente las discrepancias documentales y que asuman la posibilidad real de pérdida parcial o total del capital invertido, así como de retrasos significativos en la devolución del préstamo.
11. CONCLUSIÓN
El proyecto Zuera presenta una rentabilidad aparentemente atractiva del 13,75% a 15 meses. Sin embargo, el análisis documental revela que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica al inversor.
El LTV real sobre el préstamo total y el valor de tasación actual es del 84%, no el 60% que publica la plataforma. La sociedad promotora no tiene capacidad financiera para absorber sobrecostes. La tasación está caducada. El avance de obra es inferior al declarado y no está certificado. La deuda con Iberaval está oculta. El balance de la sociedad es falso. Existe un déficit de financiación para cancelar la hipoteca de Iberaval.
El alto el fuego entre Estados Unidos e Irán no elimina el riesgo geopolítico, sino que lo transforma en un escenario de 24 meses de inestabilidad energética, inflación estructural y tipos de interés elevados que pueden encarecer la obra y ralentizar las ventas.
Desde una perspectiva objetiva y rigurosa, esta inversión no es adecuada para inversores no experimentados ni para aquellos que busquen un perfil de riesgo moderado. Solo sería recomendable para inversores con alta tolerancia al riesgo que hayan comprendido plenamente las discrepancias documentales y que asuman la posibilidad real de pérdida parcial o total del capital invertido, así como de retrasos significativos en la devolución del préstamo.
12. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación pública y en la información facilitada por la plataforma Civislend, así como en la nota simple del Registro de la Propiedad, la tasación del inmueble y el estudio económico del promotor. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal, sino un ejercicio de análisis crítico y de divulgación de riesgos. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si lo considera necesario, consultar con un asesor independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se hace responsable de las decisiones de inversión que se adopten a partir de este análisis.
