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Re: Civislend
Buenas noches,
Evidentemente yo no voy a invertir, si alguno está dudando les adjunto las preguntas cuyas respuestas encuentro necesarias para poder evaluar y contradecir lo que se ha expuesto:
Evidentemente yo no voy a invertir, si alguno está dudando les adjunto las preguntas cuyas respuestas encuentro necesarias para poder evaluar y contradecir lo que se ha expuesto:
- Dado que la Nota Simple que nos han facilitado está a nombre de los herederos Amengual y no del promotor, ¿nos pueden confirmar si el suelo está actualmente escriturado a nombre de Infinity Properties Mallorca SL? Si no es así, ¿cuándo está prevista la inscripción y qué riesgo asume el inversor si finalmente la compra no se formaliza?
- La información en la plataforma indica que el promotor aporta 955.142 euros en el momento de la firma y que el préstamo de 3,4 millones de euros se destina a la compra del suelo y a liberar fondos al promotor. ¿Nos pueden facilitar un desglose línea por línea de los 3,4 millones, especificando qué importe concreto recibe el promotor en su cuenta y qué parte se queda en el proyecto?
- La tasación que nos han proporcionado (GESVALT, 10,9 millones de euros) calcula el valor del suelo en base a una promoción de 14 viviendas plurifamiliares. El proyecto real, sin embargo, es de 6 viviendas unifamiliares adosadas. ¿Nos pueden confirmar si la tasación es válida para el proyecto actual o si existe una tasación específica para 6 viviendas adosadas?
- ¿Podemos acceder a la cédula urbanística o certificado municipal que acredite que en esa parcela se pueden construir viviendas en hilera (adosadas) con sótano, baja y primera planta? Porque las consultas al Mapa Urbanístico de las Islas Baleares indican que la ordenación es aislada y la altura máxima es de 7 metros.
- Respecto a la zona verde de 7.238 metros cuadrados que aparece en la tasación con un valor de 1,57 millones de euros, el MUIB la califica como Espacio Libre de Dominio Público. ¿Nos pueden aclarar si ese suelo puede ser hipotecado y cómo afectaría su carácter de dominio público a la garantía hipotecaria que se ofrece a los inversores?
- La información en la plataforma afirma que la licencia de obras ya está solicitada. ¿Nos pueden facilitar el número de expediente o el documento de registro de entrada en el Ayuntamiento de Andratx para poder verificar su estado? Y si la licencia fuera denegada por incompatibilidad urbanística, ¿cuál es el plan alternativo del promotor para devolver el préstamo?
- ¿Qué ocurriría si, tras recibir el préstamo, el promotor no llegara a comprar el suelo (por ejemplo, por desacuerdo entre los actuales propietarios o porque no se cumplen las condiciones suspensivas)? ¿Cómo se protegería al inversor en ese escenario?
- La información en la plataforma menciona la liberación de fondos propios al promotor. ¿Nos pueden especificar si el promotor tendrá algún capital real en riesgo en el proyecto después de recibir el préstamo? En otras palabras, si el proyecto falla, ¿cuánto dinero perdería el promotor y cuánto perderían los inversores?
- El segundo proyecto con este promotor está actualmente activo. ¿Nos pueden facilitar su estado actual, el porcentaje de avance y si ha habido algún retraso o incidencia relevante? ¿Se ha pedido alguna prórroga o se ha modificado el plazo previsto?
- ¿Nos pueden confirmar si la garantía hipotecaria incluye también la zona verde y si existe algún impedimento legal (como su naturaleza de dominio público) para su ejecución en caso de impago? ¿Qué valor de mercado se le daría a esa zona verde en una ejecución hipotecaria real?
- La salida del préstamo de Civislend depende de que un banco conceda un préstamo promotor para la construcción. ¿Podemos acceder a la oferta o preaprobación bancaria que acredite que existe una entidad dispuesta a financiar la construcción en las condiciones previstas?
- En caso de que el banco deniegue el préstamo promotor (por ejemplo, por inviabilidad urbanística, por falta de fondos propios del promotor o por cambios en las condiciones de mercado), ¿cuál es el plan alternativo para devolver el préstamo a los inversores?
- ¿Qué porcentaje de los fondos propios del promotor (después de la liberación prevista en este préstamo) se mantendrá en el proyecto? Un banco exigirá que el promotor tenga capital real en riesgo para conceder el préstamo promotor. ¿Cómo se asegura que se cumple ese requisito?
- El teaser de la operación afirma que es el tercer proyecto con este promotor y que el primero ya ha sido devuelto. ¿Nos pueden facilitar el desglose de ese primer proyecto: importe, plazo real, si hubo retrasos o prórrogas, y si se devolvió con la rentabilidad prometida?
Nota: Si decide enviar estas preguntas, recomiendo conservar las respuestas por escrito. En caso de que la plataforma no responda o las respuestas sean evasivas, considere que esa falta de transparencia es, por sí misma, una razón para no invertir.