Buenos días,
Proyecto Vivaldi II, sinceramente creo que muchos inversores nos estamos volviendo locos financiando proyectos que tienen todas las posibilidades de irse al garete.
Ahora Urbanitae nos presenta el tramo B del proyecto Vivaldi, apenas un mes después del tramo A y sin haber hecho nada absolutamente en la obra que sigue con el mismo avance.
Si queréis ver el análisis que hice del tramo, donde al ver sus características dije con ironía que era bueno, lo tenéis aquí:
De verdad no pensaba ni estudiar este tramo B, pero he creído que quizá alguno lo necesite, así que, sin poner mucho énfasis en el estudio, porque no merecía la pena, lo he mirado por encima y os paso mis conclusiones, no tienen la calidad habitual dado que le he dedicado poco tiempo.
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO VIVALDI (TRAMOS A Y B)
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: Urbanitae
Promotor: PHUKET PROPERTIES S.L. (perteneciente al grupo Sierra Blanca Estates)
Objeto declarado: Financiación de los costes de construcción y equipamiento de una villa de lujo en Sierra Blanca, Marbella.
Importe total del préstamo (Tramo A + B + C): 9.990.000 €
Estructura del préstamo:
-
Tramo A (junio 2026): 7.340.000 € (2.340.000 € de Urbanitae + 5.000.000 € de coinversores)
-
Tramo B (julio 2026): 1.310.000 € (Urbanitae)
-
Tramo C (previsto): 1.340.000 € (Urbanitae)
Plazo Tramo A: 18 meses (+6+6)
Plazo Tramo B: 16 meses (+6+6)
Tipo de interés Tramo A: 10,5% anual simple
Tipo de interés Tramo B: 10,25% anual simple
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Garantías anunciadas:
- Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 130%).
- Prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV propietaria del activo.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV.
- Mandato irrevocable de venta (precio mínimo del 80% del valor de tasación).
- Equity Commitment Letter (compromiso de capital adicional del promotor).
- Project Monitor y Agente de Garantías.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (5 de mayo de 2026)
PHUKET PROPERTIES S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 32831 de Marbella.
Existe una hipoteca inscrita de 5.850.000 € a favor de un tercero (NO295349E) , formalizada el 17 de diciembre de 2024, con vencimiento el 17 de diciembre de 2026.
No consta hipoteca a favor de los inversores de Urbanitae.
2.2 Tasación TASA (1 de junio de 2026)
El valor de tasación en estado actual es de 13.292.982 €.
El valor de tasación bajo hipótesis de edificio terminado es de 22.240.812 €.
El avance de obra declarado es del 66,145%.
El tasador advierte que no se ha aportado: seguro de daños decenal, certificado de eficiencia energética, ni contrato firmado de la constructora.
2.3 Estructura de capital de la SPV (según la DFI)
- SIERRA BLANCA SOLUTIONS S.L.: 89,97% (2.699 €)
- PIÑOL VERDEJO ANDRES: 5,00% (150 €)
- BOSQUINI INVESTMENT S.L.: 5,00% (150 €)
- PABLO LAFUENTE SÁNCHEZ: 0,03% (1 €)
Capital social total: 3.000 €.
2.4 Desglose del destino de los fondos del Tramo A (según información pública de Urbanitae)
El Tramo A (7.340.000 €) se destina a:
- Repagar préstamo existente: 3.717.927 €
- Costes de equipamiento (FF&E): 1.976.684 €
- Recapitalización al promotor: 750.000 €
- Costes de estructuración: 553.389 €
- Construcción pendiente: 307.000 €
- Costes generales pendientes: 35.000 €
Solo el 4,2% del Tramo A se destina a construir (307.000 €). El grueso se va a pagar deuda, comisiones y a dar dinero al promotor.
2.5 Secuencia temporal de los tramos
-
Junio 2026: Tramo A desembolsado. Avance de obra declarado: >65%.
-
Julio 2026: Tramo B abierto. Avance de obra declarado: >65%.
Un mes después y con 7,34 M€ desembolsados, la obra no ha avanzado. Los fondos del Tramo A no se han destinado a construir.
2.6 Discrepancias en la superficie construida
- Briefing de Urbanitae: 2.032 m²
- Presentación del promotor: 1.456,32 m²
- Planos (interior + terrazas cubiertas): 1.562,45 m²
- Tasación (estado actual): 865,44 m²
No hay acuerdo sobre el objeto de la inversión.
2.7 Testigos de Venta (mayo de 2026)
El estudio de mercado está elaborado por Urbanitae con información facilitada por el gestor.
Advertencia: "La información no ha sido auditada ni verificada por terceros."
El precio de venta objetivo de 25 M€ (12.303 €/m²) se sitúa en el rango alto de los comparables.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Estructura de capital del proyecto
- Aportación gestor: 3.700.747 € (25%)
- Préstamo Urbanitae (A+B+C): 4.990.000 € (34%)
- Préstamo coinversores (Tramo A): 5.000.000 € (34%)
- Clientes: 1.000.000 € (7%)
El promotor solo aporta el 25% del coste total, pero recupera 750.000 € de liquidez inmediata a través del préstamo.
3.2 LTV real
Sobre el valor de venta objetivo (25 M€):
- LTV sin intereses: 40,0%
- LTV con intereses: 45,8%
Sobre el valor de tasación actual (13,29 M€):
- LTV sin intereses: 75,1%
- LTV con intereses: 85,4%
En una ejecución hipotecaria en 2ª subasta (75% del valor de tasación): el valor sería de 9,97 M€, insuficiente para cubrir la deuda total con intereses de 11,36 M€.
3.3 Escenario de obra parada (suelo "limpio")
Si la obra se para, el valor del activo se reduce al valor del suelo "limpio" (una vez demolido lo construido).
Valor estimado del suelo: 3,8 - 4,5 M€ (basado en parcelas comparables en Sierra Blanca).
Deuda total + intereses: ~11,36 M€.
Déficit estimado: ~6,86 - 7,56 M€.
El Tramo B no está protegido en este escenario. La hipoteca es única y mancomunada. Todos los inversores (Tramo A, B y C) pierden proporcionalmente.
3.4 Destino del Tramo B
De los 1.310.000 € del Tramo B:
- Costes de construcción pendientes: 900.000 €
- Costes generales pendientes: 300.000 €
- Costes de estructuración: 110.000 €
Solo el 68,7% del Tramo B se destina a la obra. El resto se va a comisiones y gastos de estructuración.
3.5 El margen del promotor
El resumen económico prevé un beneficio neto para el promotor de 6.647.469 € (27% sobre ventas).
La rentabilidad del promotor sobre su capital propio es del 179,6% en 16 meses.
El promotor tiene un incentivo muy poderoso para completar el proyecto, pero también ha recuperado 750.000 € de liquidez al inicio, lo que desincentiva su compromiso si el proyecto encuentra dificultades.
4. FORTALEZAS (APARENTES)
- Ubicación prime en Sierra Blanca.
- Promotor con 40 años de trayectoria.
- LTV aparentemente conservador (40% sobre valor de venta objetivo).
- Obra avanzada (>66%).
- Paquete de garantías aparentemente sólido.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES
5.1 La hipoteca de 5,85 M€ no está cancelada
La Nota Simple de mayo de 2026 muestra una hipoteca de 5,85 M€ a favor de un tercero. No hay constancia de su cancelación.
Si no se ha cancelado, la hipoteca de Urbanitae no es de primer rango. La garantía del inversor del Tramo B es, en el mejor de los casos, de segundo rango.
La hipoteca vence en diciembre de 2026, antes de la fecha prevista de venta. Si no se renegocia, el acreedor puede ejecutar.
5.2 El Tramo A no ha avanzado la obra
El Tramo A se desembolsó en junio de 2026. Un mes después, el Tramo B se abre declarando el mismo avance de obra (>65%).
Los fondos del Tramo A no se han destinado a construir. El desglose del Tramo A lo confirma: solo 307.000 € (4,2%) se destinaban a construcción. El resto se fue a pagar deuda, comisiones y a dar dinero al promotor.
5.3 Uso abusivo de los fondos
Del total del Tramo A (7.340.000 €):
- 3.717.927 € (50,7%) a repagar deuda.
- 750.000 € (10,2%) a recapitalizar al promotor.
- 553.389 € (7,5%) a costes de estructuración.
- 1.976.684 € (26,9%) a equipamientos sobrevalorados.
- 307.000 € (4,2%) a terminar la construcción.
El inversor no está financiando una construcción, está pagando deudas y comisiones.
5.4 El promotor no arriesga capital
El capital social de la SPV es de 3.000 €.
El promotor, lejos de aportar fondos propios adicionales, retira 750.000 € del préstamo en concepto de recapitalización.
Si el proyecto encuentra dificultades, el promotor ya ha recuperado su inversión. Los incentivos están desalineados.
5.5 Discrepancias documentales insalvables
La superficie de la villa varía según el documento:
- 2.032 m² (briefing de Urbanitae)
- 1.456 m² (presentación del promotor)
- 1.562 m² (planos)
- 865 m² (tasación actual)
No hay acuerdo sobre el objeto de la inversión.
5.6 La tasación es inválida
El propio tasador advierte que no se ha aportado:
- El contrato firmado de la constructora.
- El certificado de eficiencia energética.
- El seguro de daños decenal.
Un banco no aceptaría esta tasación para conceder una hipoteca.
5.7 Riesgo de comercialización extremo
El precio de venta objetivo es de 25 M€ (12.303 €/m²).
Los comparables de obra nueva en Sierra Blanca se mueven en el rango de 12.900 €/m² a 18.059 €/m².
El proyecto se sitúa en la banda baja de ese rango, pero el precio absoluto de 25 M€ limita el mercado a un puñado de compradores en todo el mundo.
En el segmento ultra-prime de Marbella, las transacciones de este nivel son operaciones off-market que pueden requerir años de prospección comercial. El plazo de 16-30 meses es insuficiente.
5.8 El mandato de venta no resuelve el problema
El mandato de venta irrevocable permite vender al 80% de la última tasación.
Si la tasación es inválida, el 80% no es garantía de nada. Además, si el mercado se contrae, el 80% podría ser insuficiente para cubrir la deuda.
5.9 Riesgo geopolítico grave
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico:
-
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados.
-
Encarecimiento de los materiales importados: El proyecto utiliza materiales de alta gama importados (28% del coste de construcción = 2,1 M€).
-
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica disuade a los compradores internacionales.
-
Plazo insuficiente: Los efectos del conflicto se extenderían hasta 2028, más allá del plazo de amortización.
5.10 La estructura legal exonera de responsabilidad a la plataforma
El contrato de mandato (Anexo II) exonera expresamente al Agente de Garantías de cualquier responsabilidad por la exactitud de la información, la validez de las garantías y cualquier gasto derivado de la ejecución.
El inversor asume todos los riesgos y debe indemnizar al agente por cualquier reclamación.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: El destino de los fondos del Tramo A
El proyecto declara financiar la construcción. El desglose muestra que solo el 4,2% se destina a construcción.
Consecuencia: El inversor del Tramo B está financiando deuda y comisiones, no una construcción.
Discrepancia 2: La hipoteca de 5,85 M€
El proyecto anuncia una hipoteca de primer rango. La Nota Simple muestra una hipoteca de 5,85 M€ a favor de un tercero que no está cancelada.
Consecuencia: La garantía de primer rango es falsa. Urbanitae es segundo rango.
Discrepancia 3: La superficie de la villa
No hay acuerdo entre los documentos sobre la superficie construida.
Consecuencia: El inversor no sabe qué está financiando. El precio por metro cuadrado varía entre 12.303 €/m² y 28.887 €/m².
Discrepancia 4: La secuencia temporal de los tramos
El Tramo A se desembolsó en junio y el Tramo B se abre en julio. Ambos declaran el mismo avance de obra.
Consecuencia: Los fondos del Tramo A no se han destinado a avanzar la obra.
Discrepancia 5: La recapitalización del promotor
El promotor recibe 750.000 € del préstamo y el capital social de la SPV es de 3.000 €.
Consecuencia: El promotor no arriesga capital y ha recuperado liquidez inmediata.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio representa un riesgo sistémico que debe considerarse seriamente en cualquier análisis de inversión inmobiliaria en 2026.
Contexto actual (julio de 2026):
- La tregua entre Israel e Irán se ha roto.
- Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos.
- Se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.
- El Estrecho de Ormuz es una ruta clave para el 30% del comercio mundial de petróleo.
- No se sabe en qué condiciones acabará el conflicto.
Posibles consecuencias para el proyecto:
- Aumento de los costes de construcción (petróleo y derivados).
- Encarecimiento de los materiales importados (cerámicas, mármoles, acero).
- Inflación y subida de tipos de interés.
- Reducción de la demanda internacional de viviendas de lujo.
- Retraso en la comercialización.
- Plazo insuficiente (16-30 meses) para una recuperación del mercado.
8. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor del Tramo B?
No está financiando una construcción. El Tramo A ya se encargó de eso (y solo dedicó el 4,2% de sus fondos a la obra). El inversor del Tramo B está financiando:
- La continuación de una obra que no avanzó con el Tramo A.
- El pago de comisiones y gastos de estructuración.
- El repago de deudas anteriores.
- La recapitalización del promotor.
¿Es viable el proyecto?
Sobre el papel, sí. El margen del promotor es del 27% sobre ventas.
Pero la viabilidad depende de:
- Que se alcance el precio de venta de 25 M€.
- Que no haya desviaciones significativas en los costes.
- Que el mercado de ultra-lujo no se contraiga.
- Que el conflicto geopolítico no afecte a la demanda.
- Que la hipoteca de 5,85 M€ se cancele o renegocie.
¿Es segura la inversión?
No.
- La garantía de primer rango no está verificada.
- La hipoteca de 5,85 M€ vence en diciembre de 2026.
- El promotor ha recuperado liquidez sin haber vendido el activo.
- El precio de venta es muy elevado y el mercado de compradores es reducidísimo.
- El conflicto geopolítico añade un riesgo sistémico no descontado.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
La operación no es una inversión en construcción, sino una refinanciación encubierta de deuda existente con extracción de liquidez para el promotor.
El Tramo B es la continuación de un esquema que ya hemos identificado como problemático:
- Los fondos del Tramo A no se destinaron a construir.
- La hipoteca de 5,85 M€ no está cancelada.
- El promotor ha recuperado 750.000 € de liquidez inmediata.
- El avance de obra es el mismo que hace un mes.
- La tasación es inválida para garantía hipotecaria.
- El precio de venta objetivo es muy elevado.
- El mercado de compradores es reducidísimo.
- El conflicto geopolítico añade incertidumbre.
El inversor del Tramo B asume todos los riesgos de un activo sobrevalorado, de un mercado comprador inexistente, de una estructura de incentivos perversa y de una protección legal nula.
La rentabilidad del 10,25% anual no compensa ni de lejos los riesgos identificados.
10. CONCLUSIÓN
No invierta en el Tramo B del Proyecto Vivaldi II.
El análisis documental revela contradicciones materiales que invalidan la tasación, ponen en cuestión la garantía hipotecaria y revelan un uso abusivo de los fondos del Tramo A.
La operación no es una inversión, sino una refinanciación encubierta de deuda existente con extracción de liquidez para el promotor.
El riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido es muy elevado.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
