Urbanitae (178/203)

#2656

Re: Urbanitae

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28/06/26 21:25

Buenas tardes,

Si alguno con suficiente arrojo está pensando invertir en este proyecto, les incluyo las preguntas de cuyas respuestas, ofrecidas por urbanitae, a mi juicio, se debería hacer un análisis riguroso.

Dado que en su folleto se indica que la licencia de obras está "en tramitación", mientras que en una presentación del gestor figura como "obtenida" y el cronograma del proyecto la sitúa en julio de 2026 (tras el cierre de la ronda de inversión), ¿pueden aclarar si la licencia está o no concedida a día de hoy y si la licencia cubre todas las obras que se reflejan en los planos de reforma (incluyendo derribos y nuevas construcciones)?
¿Pueden confirmar si la superficie de la parcela es de 1.608 m² o de 1.000 m²? La nota simple registral, el catastro y la tasación de TINSA señalan 1.000 m², pero el estudio de mercado que ustedes han elaborado y el folleto de la oferta indican 1.608 m². ¿A qué se debe esta discrepancia?
La tasación de TINSA califica el inmueble como "Fuera de Ordenación Relativa" por excesos de edificabilidad (38,16 m²) y ocupación (55,7% por encima del máximo permitido). En esta situación, la normativa prohíbe demoliciones, nuevas construcciones y cualquier obra que suponga un incremento del valor de expropiación. Sin embargo, los planos de reforma incluyen "fase de derribo" y "fase de nueva construcción". ¿Cómo van a ejecutar estas obras sin infringir la legalidad urbanística y sin el riesgo de que la administración ordene su demolición?
¿Qué sociedad es la propietaria registral del activo, AVENIA INVESTMENTS S.L. o ELITE FONDO APARTAMENTO 2 S.L.? Los estatutos de esta segunda sociedad y los planos de reforma la señalan como promotora, pero la nota simple acredita a AVENIA INVESTMENTS S.L. como titular. Si la SPV no es propietaria, ¿cómo es de efectiva la garantía de prenda de las acciones de la SPV que ustedes anuncian?
El precio de venta objetivo es de 5,8 millones de euros (9.000 €/m²). Sin embargo, la tasación de TINSA considera comparables en la zona con precios que oscilan entre 3.151 y 5.982 €/m². ¿Pueden explicar cómo se ha llegado a ese precio objetivo y qué argumentos y datos de mercado lo respaldan?
Dado que el inmueble se encuentra en situación de Fuera de Ordenación y con discrepancias registrales, ¿han evaluado si el comprador final podrá obtener financiación hipotecaria? ¿Tienen constancia de que las entidades bancarias aceptan hipotecar este tipo de inmuebles y en qué condiciones?
¿Nos pueden facilitar el contrato de préstamo y el contrato de agente de garantías antes del cierre de la inversión para que los inversores puedan conocer las condiciones legales, el orden de cobro en caso de ejecución y los gastos asociados?
La tasación de TINSA advierte de que no se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta de la vivienda. ¿Cuándo piensan obtenerlo y cómo afectará al proceso de comercialización?
¿Pueden confirmar si el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y la retención del IRNR que aparecen como cargas en la nota simple (36.400 € y 54.600 €, respectivamente) ya han sido liquidados o si están pendientes de pago?
¿Qué sucede en el caso de que la obra se pare después de haberse desembolsado el Tramo B? ¿Cuál es el procedimiento y cómo se protege a los inversores, teniendo en cuenta que el LTV total con intereses alcanza el 120,7% sobre el valor actual y que no existe prioridad de cobro entre tramos?
El estudio de mercado que ustedes han elaborado incluye una advertencia de que la información no ha sido auditada ni sometida a verificación profesional por parte de terceros. ¿Pueden explicar qué proceso de verificación han seguido para asegurar que los datos del estudio son fiables y reflejan la realidad del mercado?
Dado que el proyecto depende de una licencia de obras que aún no está concedida, y que los planos muestran demoliciones y nuevas construcciones que parecen incompatibles con la situación de fuera de ordenación acreditada por la tasación, ¿qué mecanismos de protección tienen los inversores si la licencia no se obtiene en los plazos previstos o si finalmente no se concede en los términos necesarios?

#2658

Re: Urbanitae

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Sparrow In Jail

29/06/26 01:09

Buenas noches,

Cada vez entiendo menos a Urbanitae, parece que está desbocado, ya no cuida absolutamente nada las ofertas, en este caso se "ha olvidado" de subir la tasación, si leéis mi due dilligence del proyecto que adjunto EL CAMPELLO (URBANITAE) véreis que en vez de proteger al inversor parece que protege al promotor.

RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO EL CAMPELLO (URBANITAE)

ADVERTENCIA PRELIMINAR:

Este informe es preliminar y está incompleto. Su validez es nula sin la tasación del activo subyacente. Todos los análisis financieros, especialmente los relativos a la garantía hipotecaria y al riesgo de ejecución, son meramente indicativos hasta que se disponga del valor de tasación. Sin la tasación, el inversor no puede evaluar el riesgo real de la operación. NO SE RECOMIENDA INVERTIR SIN TASACIÓN.

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS

Plataforma: Urbanitae

Promotor/Sponsor: MÖLNIR Real Estate Group (capital noruego) / MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U. (SPV)

Objeto declarado: Préstamo puente para financiar parcialmente la adquisición de una parcela urbana de suelo finalista en El Campello (Alicante), así como el IVA de la transacción y los costes de estructuración de la deuda.

Importe del préstamo: 2.255.000 € (tramo único)

Aportación del gestor (declarada): 4.030.000 € (equity total comprometido: 2.830.000 € en Day One + 1.200.000 € adicionales durante el proyecto)

Plazo: 12 meses + 6 meses de prórroga opcional (12+6)

Tipo de interés: 10,0% anual simple

Retorno mínimo garantizado (Make-whole): 6 meses de intereses y comisiones

Pago de intereses: a vencimiento (bullet)

Inversión mínima: 500 €

Comisión Urbanitae: 4,25% (95.838 €) + IVA

TAE del promotor: 19,338%

Interés de demora: 1,5% mensual con capitalización mensual (19,56% anual efectivo)

Comisión de extensión: 1,5%

Comisión de impago: 2,0%

Cesión del préstamo: No está permitida

Garantías anunciadas:

Hipoteca de primer rango sobre la parcela (Responsabilidad Hipotecaria del 135%).
Prenda de primer rango sobre las participaciones de la SPV prestataria (MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U.).
Prenda de primer rango sobre las cuentas corrientes de la SPV (incluida la cuenta del IVA).
Prohibición de endeudamiento adicional y subordinación de deuda corporativa.

- Agente de Garantías: PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L. (contrato de mandato indirecto facilitado). Contrato de préstamo: Facilitado (Anexo I del contrato de financiación).

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN

2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (30 de abril de 2026)

La finca registral número 30807 tiene una superficie de 5.666,31 m².
La edificabilidad total es de 2.889 m² y el número máximo de viviendas es 24.
La finca está clasificada como URBANA, en el Sector SUP-10, Plan Parcial La Mar del PGOU de El Campello.
NO CONSTA la referencia catastral en el Registro.
Existen cargas por ITP (10.000 €) con plazo de 5 años (desde 2007, ya caducadas) y otra anotación por ITP declarada "exenta/no sujeta".
El titular es una "SL" (sociedad limitada) pero no se identifica explícitamente el nombre en el documento facilitado.

2.2 Ficha Catastral

La superficie gráfica de la parcela es de 5.575 m² (discrepancia del 1,6% con el Registro).
La referencia catastral es 8881715YH2588S0001WT.
La clase de suelo es URBANO y el uso principal es "Suelo sin edificar".
No constan construcciones en la parcela.

2.3 Planos del Proyecto (ADORAS ARQUITECTURA)

El proyecto contempla 24 viviendas unifamiliares adosadas de 3 dormitorios.
La superficie media por vivienda es de ~120 m² construidos.
Las viviendas se distribuyen en PB+1 + sótano con parking subterráneo.
Existen varias tipologías (A, Ae, Be, Ce, D, De) con superficies de 110 a 140 m².
Los jardines privados varían entre 8 y 171 m², y los rooftops entre 32 y 49 m².
Aparece una "Línea de protección de costa" en el plano general.

2.4 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI)

El capital social de la SPV (MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U.) se indica como 46.000 € (6.000 participaciones de 1 €).
El domicilio social de la SPV es Calle Merino 1, 46183 La Eliana (Valencia).
El socio único es Thor Arne Talseth (100%).
Los recursos propios comprometidos por el gestor son 4.030.000 €.
El plazo para alcanzar el objetivo de financiación es el 30 de julio de 2026.

2.5 Estatutos Sociales de MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U.

El capital social es de 3.000 € (3.000 participaciones de 1 €). DISCREPANCIA CRÍTICA con la FDFI (que indica 46.000 €).
El objeto social es la compraventa de fincas rústicas y urbanas por cuenta propia.
El domicilio social es Calle Merino 1, 46183 La Eliana (Valencia).
La sociedad es unipersonal (S.L.U.).
El régimen de transmisión de participaciones es restringido, con derecho de adquisición preferente.
El órgano de administración puede ser administrador único o Consejo de Administración.
El socio único ejerce las competencias de la Junta General.

2.6 Resumen Económico del Proyecto

Coste de adquisición del suelo: 3.250.000 € (1.125 €/m² edificable).
Costes totales del proyecto: 15.223.562 €.
Ingresos brutos por ventas: 19.561.848 € (815.077 €/vivienda de media).
Beneficio neto estimado: 3.253.715 € (17% sobre ventas).
LTC sin intereses: 38,3%.
LTC con intereses: 41,6%.
Coste de construcción residencial: 1.871 €/m².
Coste de construcción bajo rasante: 530 €/m².
Valor de tasación: TBD (Por determinar).

2.7 Estudio de Mercado de Urbanitae (Testigos de Venta)

El precio medio por m² de los testigos de obra nueva en la zona es de 7.077 €/m².
El proyecto se sitúa en 6.771 €/m² (un 4,3% por debajo de la media).
La segunda mano en la zona se sitúa en 4.237 €/m².
El estudio utiliza testigos de venta sin identificar fuentes ni metodología de ajuste.
El estudio advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros.

2.8 Estudio de Mercado de Savills (26 de junio de 2026)

Savills es una firma internacional de referencia en el sector inmobiliario.
La demanda internacional representa el 36% de los demandantes y el 50% de las visitas (Países Bajos, Reino Unido, Francia, Alemania).
La oferta de obra nueva en la zona es muy limitada (solo 7 promociones activas).
El rango de valor estimado es de 5.000 – 6.800 €/m².
El valor central estimado es de 6.250 €/m² (750.000 €/vivienda de media).
El escenario premium (6.800 €/m²) es alcanzable solo para las unidades con mejor orientación y vistas.
No existen comparables directos que igualen las características del producto a desarrollar.

2.9 Detalle de Ventas

Primera línea (8 unidades): 140 m², 7.560 €/m² (1.058.400 – 1.239.700 €).
Segunda línea (8 unidades): 114 m², 6.102 – 6.441 €/m² (695.628 – 734.274 €).
Tercera línea (8 unidades): 108 m², 5.013 – 5.643 €/m² (541.404 – 609.444 €).
Precio medio ponderado: 815.077 €/vivienda, 6.771 €/m².

2.10 Presentación del Proyecto (ADORAS ARQUITECTURA, junio de 2026)

La clasificación del suelo es "SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP/10)". DISCREPANCIA CRÍTICA con la información de la plataforma ("suelo urbano consolidado").
La normativa indica que la parcela está en el Plan Parcial La Mar del PGOU de El Campello.
La edificabilidad total es de 2.889,03 m² y la ocupación máxima es del 30%.
La altura máxima es de 9 metros (PB+1+Buhardilla).
La vivienda mínima debe tener 90 m² útiles (cumplido).
Es obligatoria la creación de al menos una plaza de aparcamiento por vivienda (cumplido).

2.11 Presentación Corporativa de MÖLNIR Real Estate Group

El equipo está liderado por Thor Talseth (CEO) y Jorge F. Renau (COO).
MÖLNIR tiene 4 proyectos previos en la Comunidad Valenciana (Marina, LÝS, Alba Parc, Albor).
La filosofía combina "Corazón nórdico. Alma mediterránea" .
El enfoque está en la sostenibilidad y los socios locales.
No se especifica el estado de los proyectos anteriores (completados, en construcción o en planificación).

3. ANÁLISIS FINANCIERO ADVERTENCIA:

Este análisis financiero es preliminar y su validez depende completamente de la tasación. Los ratios LTC y LTV son meramente indicativos hasta que se conozca el valor de tasación.

3.1 Precio de compra del suelo

El coste de adquisición del suelo asciende a 3.250.000 € (1.125 €/m² edificable). Los gastos asociados (ITP/AJD, notaría, registro) elevan el coste total a 3.402.750 € (1.178 €/m² edificable).

3.2 Comparativa con el valor estimado por Savills

El precio medio del proyecto es de 6.771 €/m² (815.077 €/vivienda).
El valor central estimado por Savills es de 6.250 €/m² (750.000 €/vivienda).
El proyecto está un 8,3% por encima del valor central de Savills.
El proyecto está en el límite superior del rango de Savills (6.800 €/m²).

3.3 LTV real

NO SE PUEDE CALCULAR porque el valor de tasación (TBD) no se ha facilitado. Sin la tasación, no se puede determinar si la garantía hipotecaria del 135% es suficiente para cubrir el préstamo. El valor de tasación debería ser superior a 3,04 M€ para que la responsabilidad hipotecaria del 135% cubra el préstamo de 2,255 M€.

3.4 LTC real

LTC sin intereses: 38,3% (deuda de 2,255 M€ / costes de 5,884 M€ durante el préstamo). Este ratio es conservador y significa que el promotor pone más del 60% del capital durante la fase inicial.
LTC con intereses: 41,6%. Sigue siendo conservador.

IMPORTANTE:

El LTC es un ratio interno del promotor que mide el apalancamiento sobre el coste del proyecto. No sirve para evaluar el riesgo del inversor en caso de ejecución. Para eso se necesita el LTV, que compara la deuda con el valor de tasación del activo.

Sin la tasación, el LTV no se puede calcular y el inversor no puede saber si la garantía hipotecaria es suficiente.

3.5 Escenario de ejecución con obra parada

Si la obra se para después de la compra del suelo y antes de la construcción, el activo que los inversores pueden ejecutar es la parcela sin edificar. En ese escenario, la garantía hipotecaria del 135% (3,04 M€) debería cubrir el préstamo (2,255 M€). Sin embargo:

Sin la tasación no se puede saber si el valor de la parcela es suficiente.
La clasificación del suelo como "Suelo Urbanizable Programado" introduce un riesgo adicional. Si la parcela requiere un proceso de urbanización, su valor en caso de ejecución podría ser inferior al precio de compra (3,25 M€) porque el desarrollo no se ha completado y el comprador potencial asumiría el riesgo urbanístico.

3.6 Viabilidad del proyecto en el escenario Savills

Si los ingresos por ventas se ajustan al valor central de Savills (750.000 €/vivienda), los ingresos totales serían de 18,0 M€ (en lugar de 19,56 M€). Con los mismos costes (15,22 M€), el beneficio neto se reduciría a 1,69 M€ y el margen neto caería del 17% al 9,4%. El proyecto seguiría siendo viable, pero el margen sería mucho más ajustado.

3.7 Estructura del préstamo Urbanitae

De los 2.255.000 € solicitados, aproximadamente 192.797 € (8,5%) se destinarán a intereses del préstamo y 95.838 € (4,25%) a la comisión de Urbanitae. En total, unos 288.635 € (12,8%) se destinan a costes financieros y de estructuración, lo que reduce el importe neto disponible para la compra del suelo y el IVA.

4. FORTALEZAS

4.1 Estructura financiera conservadora

El LTC del 38,3% (sin intereses) significa que la deuda solo cubre el 38,3% de los costes durante la fase inicial del proyecto. El promotor aporta más del 60% del capital, lo que alinea sus intereses con el éxito del proyecto y proporciona un colchón financiero significativo. PERO el LTC es un ratio interno del promotor.

El inversor necesita el LTV, que no se puede calcular sin la tasación. El LTC no mide el riesgo real del inversor en caso de ejecución.

4.2 Garantías sólidas

La hipoteca de primer rango con responsabilidad hipotecaria del 135% (3,04 M€) es la garantía principal. Además, la prenda sobre las participaciones de la SPV y sobre las cuentas bancarias (incluida la cuenta del IVA) ofrecen un paquete de garantías robusto.

El Agente de Garantías (PROPTECH) profesionaliza la gestión de las garantías en caso de impago. PERO todas estas garantías dependen del valor de la parcela, que no está validado por una tasación.

4.3 Gestor con experiencia acreditada

MÖLNIR Real Estate Group está respaldado por capital noruego y cuenta con un equipo directivo con experiencia internacional y local. Han mencionado 4 proyectos previos en la Comunidad Valenciana (Marina, LÝS, Alba Parc, Albor). Su filosofía de "Corazón nórdico. Alma mediterránea" es coherente con el mercado objetivo (compradores internacionales).

4.4 Ubicación excelente y demanda internacional

La parcela se encuentra en la Cala de l'Amerador, El Campello, una zona residencial consolidada de baja densidad en primera línea de playa. Savills confirma que la demanda internacional representa el 36% de los demandantes y el 50% de las visitas, encabezada por Países Bajos, Reino Unido, Francia y Alemania. La oferta de obra nueva es muy limitada (solo 7 promociones activas), lo que refuerza el atractivo diferencial del proyecto.

4.5 Diseño de calidad (ADORAS)

El proyecto ha sido diseñado por ADORAS ARQUITECTURA, un estudio vinculado a Quadratia y con experiencia en la Costa Blanca. Los planos muestran un diseño moderno, funcional y de calidad, con grandes ventanales, jardines privados, rooftops y zonas comunes (piscina y jardín paisajístico). El producto está bien segmentado en 3 líneas para capturar diferentes perfiles de comprador.

4.6 Visibilidad de salida

El repago del préstamo está previsto mediante dos vías de liquidez: la devolución del IVA de la compraventa por parte de la Agencia Tributaria (cuenta IVA pignorada) y las inyecciones de equity del promotor durante la vida de la deuda. Además, la obtención de licencias facilitará la entrada de financiación bancaria tradicional (recap) para cubrir el tramo final del desarrollo.

4.7 Estudio de mercado de Savills

Savills es una firma internacional de referencia que ha elaborado un estudio de mercado riguroso. El estudio confirma la demanda internacional, la escasez de obra nueva y la viabilidad comercial del proyecto en el rango de 5.000 – 6.800 €/m². El hecho de que Savills no haya encontrado comparables directos justifica el posicionamiento premium del proyecto.

5. DEBILIDADES Y RIESGOS

5.1 Riesgo urbanístico crítico

La clasificación del suelo como "SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP/10)" en la normativa de ADORAS y el PGOU de El Campello es una discrepancia crítica con la información de la plataforma (que lo promociona como "suelo urbano consolidado" y "shovel-ready").

Consecuencias:

Si el suelo es Urbanizable Programado, aún requiere la aprobación de un Plan Parcial y un proceso de urbanización antes de poder obtener la licencia de obra mayor.
El plazo estimado de 9-10 meses para la licencia de obra mayor podría ser irrealista. En El Campello, el plan "Terrazas de las Lomas" (en la misma zona de Coveta Fumá) estuvo 25 años en tramitación hasta que fue cancelado en 2024 por la quiebra de la promotora.
Si la licencia se retrasa, el préstamo de 12 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente, y el promotor podría necesitar una reestructuración de la deuda o una extensión adicional.
Si el proyecto se bloquea urbanísticamente, el valor de la parcela podría ser inferior al precio de compra, afectando a la garantía hipotecaria.

5.2 Ausencia de tasación (riesgo crítico)

La tasación es el documento que valida el valor de la garantía hipotecaria. Sin ella, no se puede calcular el LTV (Loan to Value) ni verificar que la responsabilidad hipotecaria del 135% es suficiente.

Consecuencias:

El inversor no puede saber si el valor de la parcela (3,25 M€) es razonable.
El inversor no puede saber si la garantía hipotecaria del 135% cubre el préstamo.
Sin la tasación, la principal garantía del préstamo no está validada.

NO INVERTIR HASTA QUE SE FACILITE LA TASACIÓN.

5.3 Estrategia del promotor: traslado del riesgo al inversor

El promotor ha estructurado la operación para trasladar el riesgo de la fase más incierta (compra del suelo y viabilidad urbanística) a los inversores, mientras se reserva el derecho de poner su capital en la fase más segura (la construcción, una vez que la licencia está concedida).

Estrategia del promotor:

El promotor pide el préstamo para comprar el suelo (riesgo alto).
El promotor pone su dinero para construir (riesgo bajo, una vez que la licencia está concedida).
La devolución del préstamo se basa en la devolución del IVA de Hacienda y en inyecciones de equity del promotor.

Consecuencias:

Si el proyecto se bloquea urbanísticamente, el promotor no ha perdido su capital (porque aún no lo ha puesto). El inversor asume la pérdida.
Si la licencia se retrasa, el promotor no sufre el coste de oportunidad de tener su capital bloqueado. El inversor sí.
El inversor está asumiendo el riesgo urbanístico que el promotor ha evitado.

5.4 Discrepancia en la superficie de la parcela

Catastro: 5.575 m².
Nota Simple y ADORAS: 5.666,31 m² (diferencia del 1,6%).
Información de la plataforma: 5.575 m² (coincide con el Catastro).

Consecuencias:

La discrepancia del 1,6% en la superficie (91,31 m²) puede afectar al valor de la parcela y a la edificabilidad.
Si la superficie real es la del Catastro (5.575 m²), la edificabilidad de 2.889 m² se mantiene, pero la densidad es ligeramente mayor.
Si la superficie real es la del Registro (5.666 m²), la parcela es más grande de lo que se publicita, lo que sería positivo.
Habría que aclarar con Urbanitae por qué existe esta discrepancia y cuál es la superficie real a efectos de desarrollo.

5.5 Discrepancia en el capital social de la SPV

FDFI: 46.000 € (6.000 participaciones de 1 €).
Estatutos Sociales: 3.000 € (3.000 participaciones de 1 €).
Cálculo aritmético: 6.000 participaciones x 1 € = 6.000 €, NO 46.000 €.

Consecuencias:

Si el capital social es de solo 3.000 € (o 6.000 €), la SPV tiene un patrimonio neto prácticamente inexistente.
Esto significa que la SPV depende completamente del promotor (equity de 4,03 M€) y del préstamo de Urbanitae.
La discrepancia en la FDFI (46.000 €) es un error aritmético o de redacción que denota falta de control de calidad en la documentación de Urbanitae.
Habría que aclarar con Urbanitae cuál es el capital social actual y registrado de la SPV.

5.6 Riesgo de sobrecostes y margen ajustado

El margen neto estimado es del 17% (3,25 M€), pero en el escenario Savills (750.000 €/vivienda) el margen cae al 9,4% (1,69 M€). Cualquier sobrecoste en la construcción (1.871 €/m²) o retraso en la comercialización puede reducir drásticamente el margen.

Consecuencias:

Si los costes de construcción aumentan un 10% (784.000 €), el margen neto se reduciría de 3,25 M€ a 2,47 M€ (12,6% sobre ventas).
Si los ingresos por ventas caen un 8% (escenario Savills), el margen cae al 9,4%.
El promotor tiene un margen ajustado para absorber desviaciones.

5.7 Riesgo de comercialización

El precio de venta objetivo (6.771 €/m²) es un 8,3% superior al valor central de Savills (6.250 €/m²). La primera línea (7.560 €/m²) está en el límite superior del rango de Savills (6.800 €/m²).

Consecuencias:

Si el mercado se ralentiza o los compradores internacionales se vuelven más cautelosos, los precios podrían no alcanzarse.
La comercialización depende en gran medida de la demanda internacional, que puede verse afectada por factores geopolíticos (véase punto 5.12).
Si la comercialización se retrasa, los costes financieros aumentan y el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo.

5.8 Riesgo de estructura societaria

La SPV (MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U.) es de creación reciente (31 de octubre de 2025) y no tiene historial en Urbanitae. Su capital social es mínimo (3.000 € o 6.000 €). La matriz (MÖLNIR HOLDING, S.L.U.) tiene un balance de solo 20.509 € (2024).

Consecuencias:

La SPV no tiene patrimonio propio significativo.
El respaldo financiero del grupo MÖLNIR es limitado (aunque el equipo tiene experiencia).
La prenda sobre las participaciones de la SPV es efectiva, pero si la SPV no tiene patrimonio, la garantía es limitada.

5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (12-18 meses).

Consecuencias:

El inversor asume el riesgo de tener su capital bloqueado durante 12-18 meses.
Si el proyecto se retrasa o el inversor necesita liquidez, no podrá vender su participación.

5.10 Riesgo de ejecución de garantías

Aunque el paquete de garantías es robusto, la ejecución de una hipoteca puede ser un proceso largo y costoso (12-24 meses en España). Si el promotor incumple, los inversores podrían tardar años en recuperar su capital.

5.11 Riesgo de la advertencia de Urbanitae

La FDFI advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los estudios de mercado y los datos financieros.

5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz

El conflicto entre Israel e Irán representa un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable y puede escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos) de invertir en la Costa Blanca.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 12-18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia 1: Clasificación del suelo (CRÍTICA)

Información de la plataforma: Suelo urbano consolidado, "shovel-ready".
Documentación técnica (ADORAS, PGOU de El Campello): Suelo Urbanizable Programado (SUP/10).

Consecuencias:

El proyecto no está tan avanzado como se publicita. La licencia de obra mayor podría tardar mucho más de 9-10 meses. El inversor asume un riesgo urbanístico que la plataforma ha minimizado. El valor de la parcela en caso de ejecución podría ser inferior al precio de compra si el desarrollo urbanístico no se ha completado.

Discrepancia 2: Ausencia de tasación (CRÍTICA)

FDFI y Resumen Económico: TBD (Por determinar).
Información de la plataforma: No se menciona.

Consecuencias:

Sin la tasación, no se puede validar la garantía hipotecaria del 135%. El inversor no puede saber si el valor de la parcela es suficiente para cubrir el préstamo. Este informe no tiene validez sin la tasación.

Discrepancia 3: Superficie de la parcela

Catastro: 5.575 m².
Nota Simple y ADORAS: 5.666,31 m².
Información de la plataforma: 5.575 m².

Consecuencias:

Una diferencia del 1,6% (91,31 m²) puede afectar al valor de la parcela. Hay que aclarar cuál es la superficie real a efectos de desarrollo.

Discrepancia 4: Capital social de la SPV

FDFI: 46.000 €.
Estatutos Sociales: 3.000 €.
Cálculo aritmético: 6.000 participaciones x 1 € = 6.000 €.

Consecuencias:

La FDFI contiene un error aritmético. Esto denota falta de control de calidad en la documentación de Urbanitae. El capital social real es mínimo (3.000-6.000 €).

Discrepancia 5: Precio de venta

Proyecto: 6.771 €/m² (815.077 €/vivienda).
Savills (valor central): 6.250 €/m² (750.000 €/vivienda).

Consecuencias:

El proyecto está un 8,3% por encima del valor central de Savills. Esto reduce el margen del proyecto del 17% al 9,4% en el escenario Savills.

Discrepancia 6: Estado de los proyectos anteriores de MÖLNIR

Presentación corporativa: 4 proyectos mencionados (Marina, LÝS, Alba Parc, Albor).
No se especifica si están completados, en construcción o en planificación.

Consecuencias:

No se puede verificar la experiencia real de MÖLNIR en la ejecución de proyectos similares.

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable y puede escalar en cualquier momento.

Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos) de invertir en la Costa Blanca.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 12-18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.

8. CONSIDERACIONES FINALES

¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando la compra de un suelo que, según la normativa urbanística de El Campello, está clasificado como Suelo Urbanizable Programado, no como "suelo urbano consolidado". Esto significa que el proyecto aún requiere un proceso urbanístico que no se ha comunicado adecuadamente en la información de la plataforma. El inversor está asumiendo un riesgo urbanístico que la plataforma ha minimizado.

La estrategia del promotor

Traslado del riesgo al inversor El promotor ha estructurado la operación para trasladar el riesgo de la fase más incierta (compra del suelo y viabilidad urbanística) a los inversores, mientras se reserva el derecho de poner su capital en la fase más segura (la construcción, una vez que la licencia está concedida).

El promotor ha colocado su dinero después de la compra del suelo, no antes, para evitar el riesgo de tener su capital bloqueado en un terreno que no puede construir.

¿Qué significa esto para el inversor?

Si el proyecto se bloquea urbanísticamente, el promotor no ha perdido su capital. El inversor asume la pérdida.
Si la licencia se retrasa, el promotor no sufre el coste de oportunidad de tener su capital bloqueado. El inversor sí.
El inversor está asumiendo el riesgo urbanístico que el promotor ha evitado.

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo de 19,56 M€ y no hay desviaciones significativas. Sin embargo, el margen es ajustado (17%) y el escenario Savills reduce el margen al 9,4%. Cualquier sobrecoste o retraso puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo.

¿Es segura la inversión?

La inversión es de alto riesgo. El suelo tiene una clasificación urbanística no declarada, la tasación no se ha facilitado, el capital social de la SPV es mínimo y hay discrepancias en la superficie de la parcela. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.

¿Qué protege al inversor?

La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita).
El colchón del LTC (38,3% sin intereses).
El Agente de Garantías (PROPTECH).
El equity del promotor (4,03 M€).

¿Qué NO protege al inversor?

La clasificación del suelo como "Suelo Urbanizable Programado" (riesgo urbanístico no declarado).
La ausencia de tasación (no se puede validar la garantía hipotecaria).
El capital social mínimo de la SPV (3.000-6.000 €).
La discrepancia en la superficie de la parcela.
El precio de venta objetivo (8,3% por encima del valor central de Savills).
Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.
La estrategia del promotor de trasladar el riesgo al inversor.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

Análisis de la oportunidad

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:

Riesgo urbanístico grave: La clasificación del suelo como "Suelo Urbanizable Programado" contradice la información de la plataforma ("suelo urbano consolidado"). Esto puede retrasar el proyecto y afectar a la garantía hipotecaria.

Ausencia de tasación: Sin la tasación, el inversor no puede validar la garantía hipotecaria del 135%. Es el documento más importante y no se ha facilitado. Este informe no tiene validez sin la tasación.

Estrategia del promotor: El promotor está trasladando el riesgo de la compra del suelo a los inversores, mientras se reserva el derecho de poner su capital en la fase más segura (la construcción). Esto significa que, si el proyecto se bloquea urbanísticamente, el promotor no pierde su capital.

Discrepancias en la superficie de la parcela: El Catastro y el Registro no coinciden. Hay que aclarar cuál es la superficie real.

Discrepancia en el capital social de la SPV: La FDFI contiene un error aritmético (46.000 € no se corresponde con 6.000 participaciones de 1 €). Esto denota falta de control de calidad en la documentación de Urbanitae.

Precio de venta ambicioso: Está un 8,3% por encima del valor central de Savills. Si no se alcanza, el margen del proyecto se reduce drásticamente.

Conflicto geopolítico: Añade incertidumbre y puede afectar a los costes de construcción y a la demanda internacional.

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 10% anual es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad.

El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.

Recomendación

NO INVERTIR EN ESTA OPORTUNIDAD HASTA QUE SE FACILITE LA TASACIÓN Y SE ACLARE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

El riesgo es demasiado alto.

- La clasificación del suelo como "Suelo Urbanizable Programado" es una discrepancia crítica que no ha sido comunicada adecuadamente.

- La ausencia de tasación impide validar la garantía hipotecaria.

- Las discrepancias en la superficie y el capital social de la SPV denotan falta de control de calidad en la documentación de Urbanitae.

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico significativo, que la garantía hipotecaria no está validada por una tasación, que el precio de venta objetivo es ambicioso y que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto.

10. CONCLUSIÓN

La oportunidad de inversión "Proyecto El Campello" presentada por Urbanitae presenta múltiples discrepancias entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística.

- El suelo tiene una clasificación de "Suelo Urbanizable Programado (SUP/10)" según la normativa y el PGOU de El Campello, lo que contradice la información de la plataforma ("suelo urbano consolidado" y "shovel-ready").

- La tasación no se ha facilitado, lo que impide validar la garantía hipotecaria del 135%. Existen discrepancias en la superficie de la parcela (5.575 m² vs 5.666 m²) y en el capital social de la SPV (3.000 € vs 46.000 €).

- El precio de venta objetivo (6.771 €/m²) está un 8,3% por encima del valor central de Savills (6.250 €/m²), lo que reduce el margen del proyecto del 17% al 9,4% en el escenario conservador

- El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional que puede afectar a los costes de construcción y a la demanda internacional.

- La inversión es de alto riesgo.

- El promotor ha trasladado el riesgo de la compra del suelo a los inversores, mientras se reserva el derecho de poner su capital en la fase más segura (la construcción).

- La rentabilidad anunciada del 10% anual no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo urbanístico que puede retrasar el proyecto y afectar a la garantía hipotecaria.

Recomendación:

NO INVERTIR hasta que se facilite la tasación y se aclare la clasificación del suelo.

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. Es un informe preliminar e incompleto. Su validez es nula sin la tasación del activo subyacente. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

#2659

Re: Urbanitae

Top 25

Sparrow In Jail

29/06/26 01:20

Buenas noches,

Si alguien quiere, aqui tiene preguntas para el chat de urbanitae:

¿Podéis facilitar la tasación del activo subyacente antes del cierre de la ronda? Sin ese documento, no podemos validar la garantía hipotecaria del 135% ni calcular el LTV real.
La documentación técnica de ADORAS y el PGOU de El Campello clasifican la parcela como "Suelo Urbanizable Programado (SUP/10)", mientras que en la ficha de la plataforma se promociona como "suelo urbano consolidado" y "shovel-ready". ¿Podéis aclarar cuál es la clasificación urbanística real y en qué fase del proceso de urbanización se encuentra la parcela?
En el supuesto de que la clasificación real sea "Suelo Urbanizable Programado", ¿qué trámites urbanísticos quedan por completar y cuál es el plazo estimado realista para obtener la licencia de obra mayor?
El plan "Terrazas de las Lomas", en la misma zona de Coveta Fumá, estuvo 25 años en tramitación hasta ser cancelado en 2024. ¿Qué garantías ofrece el promotor de que este proyecto no sufrirá un destino similar?
¿Por qué existe una discrepancia del 1,6% en la superficie de la parcela entre el Catastro (5.575 m²) y el Registro de la Propiedad (5.666,31 m²)? ¿Cuál es la superficie real a efectos de desarrollo y cómo afecta esto a la edificabilidad y al valor de la garantía?
En la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión se indica que el capital social de la SPV es de 46.000 €, pero los Estatutos Sociales reflejan 3.000 € y el cálculo aritmético (6.000 participaciones x 1 €) da 6.000 €. ¿Podéis aclarar cuál es el capital social real, registrado y desembolsado de MÖLNIR PROJECT VI, S.L.U.?
El precio de venta objetivo del proyecto (6.771 €/m²) está un 8,3% por encima del valor central estimado por Savills (6.250 €/m²). ¿Cómo justificáis que el mercado acepte ese precio premium cuando Savills advierte que no existen comparables directos y que el escenario premium solo es alcanzable para las unidades con mejor orientación?
En el escenario conservador de Savills (750.000 €/vivienda), el margen neto del proyecto cae del 17% al 9,4%. ¿Qué margen de seguridad tiene el promotor para absorber sobrecostes o retrasos en la comercialización sin comprometer el repago del préstamo?
¿Por qué el promotor solicita el préstamo para la compra del suelo (fase de mayor riesgo) y, sin embargo, reserva su capital para la construcción (fase de menor riesgo, una vez concedida la licencia)? ¿No debería ser al revés para alinear mejor los intereses del promotor con los de los inversores?
¿Qué ocurre si la licencia de obra mayor se retrasa más allá de los 18 meses (12+6 de prórroga)? ¿Está prevista una extensión adicional o una reestructuración de la deuda, y en qué condiciones?
La matriz del grupo (MÖLNIR HOLDING, S.L.U.) presenta un balance de solo 20.509 € según el último ejercicio disponible. Si la SPV tiene un capital social mínimo (3.000-6.000 €) y la matriz carece de respaldo financiero significativo, ¿qué garantía real tienen los inversores más allá de la hipoteca sobre la parcela?
¿Podéis detallar el estado actual de los cuatro proyectos previos mencionados por MÖLNIR en la Comunidad Valenciana (Marina, LÝS, Alba Parc, Albor)? ¿Están finalizados, en construcción o en fase de planificación? ¿Se han ejecutado sin incidencias?
En caso de impago y ejecución de la hipoteca, ¿cuál es el plazo estimado para que los inversores recuperen su capital, teniendo en cuenta que el proceso judicial en España puede durar entre 12 y 24 meses?
La cesión del préstamo no está permitida. ¿Existe alguna alternativa de liquidez para los inversores que necesiten deshacer su posición antes del vencimiento, como un mercado secundario interno o una cláusula de recompra por parte del promotor?
La FDFI advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros. ¿Podéis confirmar si la tasación, una vez disponible, será elaborada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y si se compartirá íntegramente con los inversores?
El conflicto geopolítico en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz podrían disparar los costes de construcción y reducir la demanda internacional. ¿Ha considerado el promotor este escenario en sus previsiones y tiene algún plan de contingencia para afrontar una disrupción global?
El interés de demora es del 1,5% mensual con capitalización mensual (19,56% efectivo anual). ¿Qué mecanismos tiene el Agente de Garantías (PROPTECH) para ejecutar esta penalización de manera ágil y efectiva en caso de impago?
¿Podéis compartir el contrato de mandato del Agente de Garantías para que los inversores puedan conocer los términos exactos de su actuación y las comisiones que percibirá en caso de ejecución?
La responsabilidad hipotecaria es del 135% sobre el préstamo (3,04 M€). Si el valor de tasación final resulta inferior a 3,04 M€, ¿qué protección adicional tienen los inversores para cubrir el posible diferencial?
¿El promotor tiene comprometido formalmente (mediante contrato o garantía bancaria) el equity adicional de 1,2 M€ que declara inyectar durante el proyecto, o es una mera previsión no vinculante?

#2660

Re: Urbanitae

29/06/26 02:36

Hasta no tener una clara seguridad de los cobros de CIVITAS BADAJOZ, yo no invertería nada en Urbanitae. La pelota está en su tejado y su buen hacer.

#2661

Re: Urbanitae

Top 25

Sparrow In Jail

29/06/26 03:20

Buenas noches,

Preguntas mejoradas:

Que ha pasado para que Urbanitae no haya facilitado la tasación del activo en ningún documento. Parece que está desbordada por los proyectos y no puede atenderlos, es la primera vez que no incluye este documento, sin el cual es imposible hacer la minina inversión responsable ¿Podéis facilitarlo con tiempo para su análisis? Es imprescindible para calcular el LTV y validar la garantía hipotecaria del 135%.
En la documentación de ADORAS y el PGOU de El Campello la parcela aparece como "Suelo Urbanizable Programado (SUP/10)", pero la plataforma la publicita como "suelo urbano consolidado" y "shovel-ready". ¿Podéis aclarar esta discrepancia y confirmar si la parcela ya está totalmente urbanizada y lista para construir o si aún requiere un Plan Parcial o proceso de urbanización?
He observado que el promotor pone 1,2 millones en la compra del suelo, pero reserva sus 2,83 millones principales para la construcción (fase segura). Esto hace que los inversores asuman el 65% del riesgo urbanístico de la compra. Urbanitae ha dado por buena esta estructura, que parece proteger más al promotor que a los inversores. ¿Por qué la habéis aprobado y qué mecanismos protegen a los inversores si el suelo no se puede desarrollar en los plazos previstos?
La Nota Simple registra 5.666,31 m², el Catastro 5.575 m², y la plataforma usa esta última cifra. ¿A qué se debe esta diferencia y cuál es la superficie real a efectos de desarrollo?
La FDFI indica que el capital social de la SPV es de 46.000 € (6.000 participaciones de 1 € lo que es imposible), pero los Estatutos indican 3.000 € y, además, 6.000 x 1 € = 6.000 €. ¿Podéis confirmar cuál es el capital social actual y registrado de MÖLNIR PROJECT VI?
Savills estima un valor central de 6.250 €/m², mientras que el proyecto plantea 6.771 €/m² (un 8,3% más). ¿Cómo justificáis esa prima?
El promotor declara 4.030.000 € de equity, pero 1.200.000 € se comprometen durante el proyecto. ¿Están ya formalmente comprometidos o son una previsión sujeta a la evolución del proyecto?
¿El promotor tiene experiencia en obra nueva en Alicante o ha ejecutado algún proyecto en El Campello? ¿Podéis facilitar referencias de proyectos ya finalizados?
¿Qué garantías adicionales existen si la licencia de obras se retrasa más de lo previsto o el suelo requiere un proceso de urbanización que alargue los plazos más allá de los 18 meses del préstamo?
En el escenario de que la Agencia Tributaria no devuelva el IVA en el plazo previsto (una de las vías de salida), ¿qué plan de contingencia tiene el promotor para garantizar el repago del préstamo?
El estudio de Savills indica que no existen comparables directos con las características del proyecto. ¿Cómo se ha ajustado el precio objetivo de 815.000 €/vivienda para garantizar que sea alcanzable en el mercado actual?
¿Podéis confirmar si la tasación y el estudio de Savills han sido encargados directamente por Urbanitae o por el promotor, y si son independientes?
¿El promotor tiene algún aval personal o corporativo adicional (más allá del equity comprometido) que respalde el cumplimiento del proyecto en caso de desviaciones significativas?
¿Qué sucede si el proyecto se retrasa y el promotor necesita una prórroga más allá de los 6 meses adicionales previstos (12+6)? ¿Existen mecanismos para evitar una reestructuración forzosa de la deuda en condiciones desfavorables para los inversores?

#2662

Re: Urbanitae

01/07/26 16:25

La Antilla en teoría se liquidaba este 2T al vender la sociedad vehículo. Ahora está en el limbo, no aparece por liquidar, pero tampoco hay comunicación. A ver si con un poco de suerte abonan en vez de que vuelva a aparecer pero para dentro de un año. A saber.

#2663

Re: Urbanitae

02/07/26 19:38

Yo estoy también en ese. Y en Valladolid parque sol que está igual...

#2664

Re: Urbanitae

03/07/26 18:18

Pues a ver qué pasa, con uno y con otro.

#2665

Re: Urbanitae

Top 25

Sparrow In Jail

04/07/26 12:29

Buenos días,

Cada vez es más raro en estas plataformas que aparezca un proyecto que en mi opinión deba ser visto con buenas perceptivas, con esto no quiero decir que sea ideal, pero mi due dilligence me ha salido bastante potable para los tiempos que corren.

PROYECTO LA SEDA II – TRAMO B (URBANITAE)

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS

Plataforma: Urbanitae

Promotor: SUECA 45 2022, S.L. (grupo gestor: Estructuras Alero & Juanzo Construcciones)

Objeto declarado: Financiación de los costes de construcción pendientes hasta la finalización de las obras de tres activos terciarios con licencia de apartahotel, ubicados en los distritos de Ciutat Vella (Conde de Trénor), El Cabañal (Joan Mercader) y El Ensanche (Buenos Aires), en Valencia. El proyecto comprende un total de 39 apartamentos turísticos (10+8+21) con una superficie construida total aproximada de 2.400 m².

Importe del préstamo (Tramo B): 1.465.000 €

Importe total del préstamo (Tramo A + Tramo B + Tramo C): 4.870.000 €

Aportación del gestor (declarada): 2.423.702 € (34% del coste total del proyecto)

Plazo: 20 meses (+6 meses de prórroga opcional)

Tipo de interés: 10,25% anual simple

Rentabilidad total estimada: 17,1% en 20 meses (intereses de aproximadamente 250.271 €)

Retorno mínimo garantizado (make-whole): 12 meses de intereses (150.162,50 €)

Pago de intereses: a vencimiento (bullet)

Inversión mínima: 500 €

Comisión de estructuración (Urbanitae): 243.500 € (5% del importe total del préstamo) + IVA

Comisión de extensión: 1% sobre el saldo vivo + IVA

Interés de demora: 1,5% mensual con capitalización mensual

Comisión de impago: 2%

Cesión del préstamo: No está permitida

Garantías anunciadas en la FDF y en el contrato:

Hipoteca de primer rango sobre los tres activos subyacentes (Conde de Trénor, Joan Mercader y Buenos Aires), con responsabilidad hipotecaria del 140% del importe del principal de la deuda hipotecaria total de los activos. La hipoteca deberá estar registrada y sin cargas de ningún tipo.
Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales del Prestatario (SUECA 45 2022, S.L.) y de las sociedades hipotecantes propietarias de los activos.
Prenda de control de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas corrientes del Prestatario y de las sociedades hipotecantes.
Barrido de Caja del 100% de los ingresos futuros procedentes de la venta de cualquiera de los activos subyacentes, hasta el repago íntegro del Préstamo.
Prohibición de distribución de dividendos durante la vida del préstamo.
Subordinación de préstamos corporativos al préstamo de Urbanitae.
Mandato pasivo de venta a favor del Prestamista para la coordinación de la venta de los activos.

Agente de Garantías: PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L.U. (contrato de mandato indirecto aportado como Anexo II del contrato de financiación).

Project Monitor: Sí (supervisa certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo/coste y aprueba los desembolsos mensuales).

Contrato de préstamo: Aportado (Anexo I del contrato de financiación).

2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN

2.1 Notas Simples del Registro de la Propiedad (enero de 2026)

Conde de Trénor 15 (Registro Valencia nº10):

El edificio está compuesto por 6 fincas registrales (PH1 a PH6) que suman el 100% de la propiedad. Las fincas son: PH1 (baja, 18%), PH2 (1ª, 10%), PH3 (2ª, 18%), PH4 (3ª, 18%), PH5 (4ª, 18%) y PH6 (5ª, 18%). La superficie total registral es de 812,15 m². El titular registral a fecha de las notas simples (enero de 2026) es GLENROCK TRADING S.L., NO el promotor actual (SUECA 45 2022, S.L.).

El edificio presenta 11 hipotecas pendientes de cancelación por un importe total de 1.034.650 €. Estas hipotecas se dividen en dos grupos: cinco hipotecas constituidas en 2017 por un total de 385.000 € y seis hipotecas constituidas en 2018 por un total de 649.650 €. Todas ellas figuran a favor de terceros (anteriores propietarios). Existen también múltiples afecciones fiscales por ITP y AJD, aunque la mayoría no están vigentes o están pendientes de cancelación.

La finca PH6 (5ª planta, 18% de cuota) tiene una hipoteca de 73.280,52 € con vencimiento el 30/06/2033. La finca PH2 (1ª planta, 10% de cuota) tiene dos hipotecas: una de 67.885 € (2017) y otra de 100.565,82 € (2018). La finca PH3 (2ª planta, 18%) tiene dos hipotecas: una de 83.090 € (2017) y otra de 125.252,52 € (2018). La finca PH4 (3ª planta, 18%) tiene dos hipotecas: una de 85.555 € (2017) y otra de 125.252,52 € (2018). La finca PH5 (4ª planta, 18%) tiene dos hipotecas: una de 88.790 € (2017) y otra de 125.252,52 € (2018). La finca PH1 (baja, 18%) tiene dos hipotecas: una de 59.680 € (2017) y otra de 100.046,10 € (2018).

Buenos Aires 25 (Registro Valencia nº12):

Es un solar de 278 m² (según Registro) o 275 m² (según Catastro). El titular registral a fecha de las notas simples es BUENOS AIRES HOME 25 SL, que está vinculada al promotor (SUECA 45 2022, S.L. es su socio único). No presenta hipotecas pendientes, solo afecciones fiscales por ITP por un total de 20.437,50 €. Está pendiente la inscripción de la Declaración de Obra Nueva.

Joan Mercader 14 (Registro Valencia nº3):

La nota simple aportada inicialmente NO correspondía al activo del proyecto. Era una finca diferente (casa unifamiliar en Pueblo Nuevo del Mar). Posteriormente, la tasación de GESVALT confirma que la finca registral es la 12686, con una superficie de 469,1 m² según el proyecto (254 m² según Catastro). El titular registral a fecha de la tasación (febrero de 2026) es LA TERRETA PROMOCIONES VALENCIA SL, NO el promotor actual. Está pendiente la inscripción de la Declaración de Obra Nueva.

2.2 Ficha Catastral

Conde de Trénor 15: La referencia catastral es 5833402YJ2753D0002LS (correspondiente al PH2). La parcela tiene 197 m². El uso principal es residencial. La superficie construida según Catastro es de 122 m² (la nota simple indica 130,66 m² para el PH2). El año de construcción es 1860.

Buenos Aires 25: La referencia catastral es 5714623YJ2751D0008LU. La parcela tiene 275 m². El uso principal es "suelo sin edificar". No tiene superficie construida. Coincide con la nota simple (278 m²) y el plano (275 m²).

Joan Mercader 14: La referencia catastral es 9424905YJ2792C0001RQ. La parcela tiene 261 m². El uso principal es "industrial". La superficie construida según Catastro es de 254 m² (el proyecto indica 469,1 m²). El año de construcción es 1922.

2.3 Informes de Tasación GESVALT (13 de febrero de 2026)

Conde de Trénor 15:

El valor de tasación hipotecario en estado actual (28,758% ejecutado) es de 2.218.025,16 €. El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 3.193.957,22 €. La visita se realizó el 23 de enero de 2026 y la tasación caduca el 13 de agosto de 2026. La superficie comprobada por el tasador es de 828,62 m² construidos (663,9 m² útiles). El titular registral que consta en la tasación es GLENROCK TRADING S.L., NO el promotor actual. La tasación advierte que las fincas valoradas corresponden a una única unidad funcional y de explotación, por lo que cualquier transmisión u operación hipotecaria deberá realizarse sobre el conjunto de las fincas. También advierte que la estimación del porcentaje ejecutado (28,758%) se ha realizado únicamente a partir de la inspección ocular, sin certificación de obra. No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata.

Buenos Aires 25:

El valor de tasación hipotecario en estado actual (0% ejecutado, solar) es de 2.319.302,98 €. El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 4.427.933,66 €. La visita se realizó el 23 de enero de 2026 y la tasación caduca el 13 de agosto de 2026. La superficie comprobada por el tasador es de 1.102,65 m² construidos (902,05 m² útiles). El titular registral que consta en la tasación es BUENOS AIRES HOME 25 SL. La tasación advierte que el valor HET se certificará cuando se finalicen las obras y se aporte el Certificado Final de Obras y la Licencia de Primera Ocupación. También advierte que a la fecha de redacción del informe consta inscrito registralmente el solar, por lo que se recomienda la declaración de obra nueva y su posterior inscripción en el Registro. No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. No se ha podido disponer de Licencia de Apertura y/o Actividad.

Joan Mercader 14:

El valor de tasación hipotecario en estado actual (24,070% ejecutado) es de 912.967,11 €. El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 1.521.736,95 €. La visita se realizó el 23 de enero de 2026 y la tasación caduca el 13 de agosto de 2026. La superficie comprobada por el tasador es de 469,1 m² construidos (382,05 m² útiles). El titular registral que consta en la tasación es LA TERRETA PROMOCIONES VALENCIA SL. La tasación advierte que el valor HET se certificará cuando se finalicen las obras y se aporte el Certificado Final de Obras y la Licencia de Primera Ocupación. También advierte que a la fecha de redacción del informe consta inscrito registralmente el solar (Catastro indica uso "industrial"). La estimación del porcentaje ejecutado (24,07%) se ha realizado únicamente a partir de la inspección ocular, sin certificación de obra. No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. No se ha aportado el certificado de eficiencia energética.

2.4 Planos de Ejecución

Conde de Trénor 15 (visado en julio de 2019):

El proyecto de rehabilitación del edificio protegido (1860) con cambio de uso a terciario hotelero (THO.1) refleja una superficie construida de 828,62 m² y una superficie útil de 661,65 m². El edificio cuenta con 10 apartamentos distribuidos en: planta baja (recepción, sala de estar, baño adaptado y local), entreplanta (local), plantas primera a tercera (3 apartamentos por planta: APT 01 de 39,5-40 m², APT 02 de 37,35 m² y APT 03 de 17,55 m²) y planta ático (1 apartamento de 40 m²). Dispone de terraza de 56,50 m² y patios interiores. El titular del proyecto en la fecha del plano es GLENROCK TRADING SL. La referencia catastral coincide con la tasación.

Buenos Aires 25 (visado en noviembre de 2024):

El proyecto de ejecución de edificio de 20 apartamentos turísticos con piscina refleja una superficie construida de 1.102,65 m² y una superficie útil de 902,05 m². El edificio cuenta con 20 apartamentos distribuidos en: planta baja (2 apartamentos, uno adaptado), plantas 1 a 4 (4 apartamentos por planta) y ático (2 apartamentos). Dispone de piscina de 20,40 m². El titular del proyecto en la fecha del plano es SUECA 45 2022, S.L. La referencia catastral coincide con la tasación. La superficie construida coincide con la tasación de GESVALT.

Joan Mercader 14 (diciembre de 2023):

El proyecto de ejecución de edificio de 8 apartamentos turísticos con piscina refleja una superficie construida de 469,1 m² y una superficie útil de 382,05 m². El edificio cuenta con 8 apartamentos (6 apartamentos + 2 dúplex) distribuidos en planta baja (piscina y zonas comunes), plantas tipo (2 apartamentos por planta) y buhardilla/ático (2 dúplex). Dispone de piscina, patio de 103,30 m² y jardinada de 62,00 m². El titular del proyecto en la fecha del plano es ADENZO PROMOCIONES 2018 SL (vinculada al promotor). La referencia catastral coincide con la tasación. La superficie construida coincide con la tasación de GESVALT.

2.5 Resumen Económico del Proyecto

Los costes totales del proyecto ascienden a 7.043.702 €, desglosados en:

Costes de adquisición: 2.412.500 € (1.005 €/m²), de los cuales el precio de compra de los activos es de 2.392.500 € (997 €/m²) y los costes de adquisición son de 20.000 €.
Costes de construcción: 3.900.278 € (1.625 €/m²), de los cuales los trabajos de construcción son 3.550.278 € (1.479 €/m²) y las contingencias de obra son 350.000 € (146 €/m²).
Costes generales: 173.127 € (72 €/m²), que incluyen honorarios técnicos (85.053 €), licencias y tasas (58.040 €), comisión inmobiliaria (13.000 €) y otros costes (17.034 €).
Comisión de Urbanitae y relacionados: 472.570 € (197 €/m²), que incluyen honorarios de Urbanitae (243.500 €, 5% sobre 4,87M €), PM y Agente de Garantías (40.800 €), costes legales y DD (36.000 €), AJD y costes suplidos de la hipoteca (152.270 €) e IVA + caja remanente (85.227 €).

El capital del promotor día uno es de 2.423.702 € (34% del coste total). La financiación total de Urbanitae es de 4.870.000 € (69% del coste total), desglosada en: Tramo A (1.660.000 €, 24%), Tramo B (1.465.000 €, 21%) y Tramo C (1.745.000 €, 25%).

Los intereses totales estimados ascienden a 829.054 €, desglosados en: Tramo A (340.300 € a 24 meses), Tramo B (250.271 € a 20 meses) y Tramo C (238.483 € a 16 meses).

Los ingresos brutos por venta son 9.947.581 € (4.145 €/m²). Los costes de comercialización son 298.427 €. Los ingresos netos por venta son 9.649.153 €. El resultado antes de intereses e impuestos (BAI) es de 2.690.679 €.

El resultado antes de impuestos (BAI) es de 1.861.624 €. El resultado neto estimado, después del 25% de impuesto de sociedades, es de 1.396.218 €.

Los ratios financieros del proyecto son: LTV sobre valor de venta (sin intereses) del 49,0%, LTC sobre costes totales (sin intereses) del 69,1%, LTV con intereses sobre valor de venta del 57,3% y LTC con intereses sobre costes totales del 80,9%.

2.6 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)

El objeto del préstamo (Tramo B) es financiar los costes de construcción pendientes hasta la finalización de las obras para el desarrollo de 3 activos de tipo apartahotel ubicados en distritos céntricos en Valencia. El importe objetivo del Tramo B es de 1.465.000 €. El plazo límite para alcanzar el objetivo es el 31 de julio de 2026.

El Prestatario ha comprometido un capital de 2.423.702 € incurridos en los costes del proyecto a día de hoy, durante la fase compra e inicios de la fase de construcción.

Se establecen las siguientes garantías:

Hipoteca de primer rango sobre los tres activos (Conde de Trénor, Joan Mercader y Buenos Aires) con responsabilidad hipotecaria del 140% del importe del principal de la deuda hipotecaria total de los activos. La hipoteca deberá estar registrada y sin cargas de ningún tipo.
Prenda de primer rango sobre las participaciones de la Prestataria (SUECA 45 2022, S.L.) y de las Hipotecantes.
Prenda de control de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas corrientes de la Prestataria y de las Hipotecantes.
Barrido de Caja del 100% de los ingresos futuros procedentes de la venta de cualquiera de los activos subyacentes.
Prohibición de distribución de dividendos durante la vida del préstamo.
Subordinación de préstamos corporativos al préstamo de Urbanitae.
Mandato pasivo de venta en favor de la Prestamista.

2.7 Contrato de Financiación (Anexo I)

El contrato establece que el Préstamo se regirá por los términos y condiciones establecidos en el mismo.

La Aportación Comprometida del Inversor se destinará en exclusiva a la financiación del Proyecto. SUECA 45 2022 se obliga a no realizar distribuciones a los socios durante la vigencia del Proyecto y a no incurrir en endeudamiento adicional al derivado de los Préstamos. El contrato incluye cláusulas de vencimiento anticipado por:

Imposibilidad de registrar las hipotecas en los 3 meses siguientes al cierre.
Existencia de cargas hipotecarias o cualquier carga no informada previamente.
Impago de impuestos, tasas, contribuciones, etc., sobre el activo.
Falsedad en las manifestaciones del Prestatario.
Concurso de acreedores.
Cambio de control.

2.8 Contrato de Mandato Indirecto (Anexo II)

Se designa como Agente de Garantías a PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L.U. El Agente de Garantías actúa en su propio nombre, pero por cuenta de los Mandantes (Inversores).

Sus funciones incluyen: recibir instrucciones de la Plataforma, ejecutar las instrucciones en relación con las Garantías, suscribir las Garantías en su propio nombre y en beneficio de los Inversores, realizar actuaciones para la constitución de las Garantías, informar a la Plataforma sobre el estado de las Garantías, ejercitar acciones de ejecución siguiendo instrucciones de la Plataforma y cancelar las Garantías una vez cumplidas las obligaciones.

El Agente de Garantías no asume responsabilidad por la autenticidad, exactitud o corrección de la información proporcionada por la Plataforma, ni por el cumplimiento de las obligaciones de la Plataforma, ni por la validez y eficacia de las Garantías otorgadas por SUECA 45 2022.

El Agente de Garantías no está obligado a adoptar medidas en relación con el Préstamo, solo en relación con las Garantías. Los Inversores no reclamarán gastos, costes o tributos al Agente de Garantías. El Agente de Garantías no podrá renunciar a su cargo hasta la completa cancelación o finalización del procedimiento de ejecución de las Garantías.

3. ANÁLISIS FINANCIERO

3.1 Precio de compra de los activos

El coste total de adquisición de los tres activos asciende a 2.412.500 € (2.392.500 € de compra + 20.000 € de costes). El precio medio de compra es de 1.005 €/m², lo que es muy razonable para el centro de Valencia. El promotor compró bien.

3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado

El valor HET según GESVALT es de 9.143.628 € (Conde de Trénor: 3.193.957 €, Buenos Aires: 4.427.934 €, Joan Mercader: 1.521.737 €). El plan de negocio estima unos ingresos brutos por venta de 9.947.581 € (4.145 €/m²). La diferencia entre el plan de negocio y la tasación es de 803.953 € (8,8%). Este margen es razonable, pero depende de ejecutar la obra con calidad y encontrar compradores dispuestos a pagar el precio estimado.

3.3 LTV real sobre el valor actual (según tasación GESVALT)

La deuda total (Tramo A + Tramo B + Tramo C) es de 4.870.000 €. El valor actual tasado por GESVALT (en el estado de ejecución actual) es de 5.450.295 € (Conde de Trénor: 2.218.025 €, Buenos Aires: 2.319.303 €, Joan Mercader: 912.967 €). El LTV total sobre el valor actual es del 89,35%.

3.4 LTV real incluyendo intereses

Los intereses totales del préstamo (incluyendo los tres tramos) ascienden a 829.054 €. La deuda total más intereses es de 5.699.054 €. El LTV total con intereses sobre el valor actual es del 104,56%.

3.5 LTV por activo (estimación prorrateada por superficie)

Conde de Trénor: valor actual 2.218.025 €, deuda estimada ~1.980.000 €, LTV estimado ~89,3%.
Buenos Aires: valor actual 2.319.303 €, deuda estimada ~1.980.000 €, LTV estimado ~85,3%.
Joan Mercader: valor actual 912.967 €, deuda estimada ~910.000 €, LTV estimado ~99,7%

3.6 Escenario de ejecución con obra parada tras desembolsar el Tramo B

Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B (es decir, después de que se hayan ejecutado los trabajos correspondientes a los desembolsos de los tres tramos), el activo se encuentra en un estado peor que el inicial por las demoliciones y obras a medias.

En el caso de Conde de Trénor, si la obra se para con un 28,758% de ejecución, el valor del activo se deteriora. Con una deuda total + intereses de aproximadamente 5,7 M €, y un deterioro del valor actual del 20-50% según el estado de la obra, el déficit podría ser significativo.

Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos.

3.7 Viabilidad del proyecto

El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo (9,95 M €) y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. Sin embargo, el margen es ajustado (19,8% sobre costes totales) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad. La rentabilidad del promotor sobre su capital propio es del 57,6% en 24 meses (1.396.218 € / 2.423.702 €).

3.8 Estructura del préstamo Urbanitae

De los 4.870.000 € invertidos por Urbanitae, 829.054 € (17,0%) se destinan a intereses. Las comisiones de Urbanitae (estructuración, extensión, etc.) ascienden a aproximadamente 243.500 € (5% del importe total). Esto significa que aproximadamente 3.797.446 € (78,0%) se utilizan realmente para la construcción y otros costes del proyecto.

4. FORTALEZAS

Gestor con experiencia acreditada: El grupo gestor (Estructuras Alero & Juanzo Construcciones) cuenta con más de 20 años de experiencia desarrollando obra nueva y reformas integrales en Valencia. Dispone de su propia empresa constructora, lo que dota al proyecto de control en costes y planificación. Han entregado con éxito más de 5 proyectos desde 2022.

Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre los tres activos, con una responsabilidad hipotecaria del 140%. El LTV sobre el valor HET es del 53,3%, lo que proporciona un colchón significativo una vez terminada la obra.

Ubicaciones prime: Los tres activos se encuentran en ubicaciones de alta demanda turística en Valencia: Conde de Trénor en el casco histórico frente a las Torres de Serranos, Joan Mercader en El Cabañal (junto a la playa) y Buenos Aires en Ruzafa, uno de los barrios con mayor revalorización de Valencia. La demanda turística en Valencia es sólida y diversificada a lo largo de todo el año.

Capital propio del gestor: El promotor ha comprometido 2.423.702 € en el proyecto (34% del coste total). Su capital está por delante en el riesgo, ya que las garantías hipotecarias cubren el préstamo a los inversores.

Licencias de cambio de uso concedidas: Los tres activos cuentan con Licencia de Obras para el cambio de uso a terciario hotelero (apartahotel), concedidas de manera sucesiva entre 2023 y 2024. Esto elimina el principal riesgo urbanístico y, además, la sentencia del TSJCV de abril de 2026 refuerza su seguridad jurídica al anular la moratoria del Ayuntamiento de Valencia sobre cambios de uso.

Paquete de garantías adicionales: Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con prenda de acciones, prenda de cuentas bancarias, barrido de caja del 100% de los ingresos, prohibición de distribución de dividendos, subordinación de préstamos corporativos y mandato pasivo de venta.

Project Monitor independiente: La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos mensuales reduce el riesgo de desviaciones.

Tasación reciente: Las tasaciones fueron realizadas el 13 de febrero de 2026 por GESVALT, una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España.

Precio de adquisición atractivo: El precio de compra de los activos es de aproximadamente 1.000 €/m², lo que es muy razonable para el centro de Valencia y permite la creación de valor a través de la rehabilitación y obra nueva.

Planos y superficies verificados: Hemos analizado los planos de ejecución de los tres activos y verificamos que las superficies coinciden con las tasaciones de GESVALT (Conde de Trénor: 828,62 m², Buenos Aires: 1.102,65 m², Joan Mercader: 469,1 m²). Las superficies también coinciden con el Resumen Económico del proyecto.

5. DEBILIDADES Y RIESGOS

5.1 Riesgo urbanístico (gestionado, pero presente)

El activo de Conde de Trénor es un edificio protegido de 1860. La rehabilitación debe respetar las condiciones de protección, lo que puede limitar la ejecución de la obra. Sin embargo, la licencia de cambio de uso ya está concedida y la sentencia del TSJCV de abril de 2026 refuerza su seguridad jurídica al anular la moratoria sobre cambios de uso. El riesgo es moderado.

5.2 Discrepancias en superficie catastral

En el caso de Conde de Trénor, Catastro refleja una superficie ligeramente inferior a la registral (122 m² vs 130,66 m² para el PH2). En el caso de Joan Mercader, Catastro refleja 254 m² (uso industrial), mientras que el proyecto indica 469,1 m². Esto se debe a que Catastro refleja la situación actual del edificio existente (industrial de 1922), mientras que el proyecto amplía la superficie mediante rehabilitación y entreplantas. Es un trámite administrativo posterior que se resolverá al finalizar la obra.

5.3 Riesgo de sobreendeudamiento en fase de construcción

El LTV total sin intereses sobre el valor actual es del 89,35%. Con intereses incluidos, el LTV total asciende al 104,56%. Si el promotor incumple durante la fase de construcción, el valor actual de los activos no cubre la deuda total. El colchón de seguridad es de solo 580.295 € (10,65% del valor actual). Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos.

5.4 Riesgo de ejecución con obra parada

Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B, el valor del activo se deteriora por las demoliciones y obras a medias. Con una deuda total + intereses de aproximadamente 5,7 M €, y un deterioro del valor actual del 20-50% según el estado de la obra, el déficit podría ser significativo. Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos.

5.5 Riesgo de comercialización

El precio de venta objetivo (4.145 €/m²) es superior al valor HET de la tasación GESVALT (9,14 M € vs 9,95 M € del plan de negocio). Si el precio objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo. La diferencia entre el plan de negocio y la tasación es de 803.953 € (8,8%). Este margen es razonable, pero depende de ejecutar la obra con calidad y encontrar compradores dispuestos a pagar el precio estimado.

5.6 Riesgo de viabilidad económica

El margen neto estimado es del 19,8% sobre costes totales (1.396.218 € sobre 7.043.702 €). Cualquier desviación en los costes o en el precio de venta reduce drásticamente el margen. El coste de construcción de 1.625 €/m² (incluyendo contingencias) es razonable para rehabilitación y obra nueva en Valencia. Si los costes aumentan un 10% (390.000 €), el beneficio neto se reduciría a 1.006.218 € (14,3% sobre costes).

5.7 Titularidad registral (por confirmar)

El Tramo A se formalizó en marzo de 2026 e incluía la cancelación de cargas y la compra de los activos. Sin embargo, las notas simples y las tasaciones de GESVALT (febrero de 2026) reflejan que el titular registral de Conde de Trénor es GLENROCK TRADING S.L. (no el promotor) y que el edificio tiene 11 hipotecas pendientes de cancelación (1.034.650 €). El Tramo A debió haber cancelado estas hipotecas e inscrito la compraventa a nombre del promotor. La confirmación de estos extremos es esencial.

5.8 Riesgo de las advertencias de la tasación

Las tasaciones de GESVALT incluyen advertencias importantes:

La estimación de los porcentajes ejecutados (Conde de Trénor: 28,758%, Joan Mercader: 24,07%) se ha realizado únicamente a partir de la inspección ocular, sin certificación de obra.
No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata para ninguno de los tres activos.
No se ha aportado el certificado de eficiencia energética para ninguno de los tres activos (aunque esto es extemporáneo, ya que se obtiene al finalizar la obra).
En el caso de Conde de Trénor, las 6 fincas registrales deben hipotecarse juntas (condicionante CND50). En el caso de Buenos Aires y Joan Mercader, se recomienda la declaración de obra nueva y su posterior inscripción en el Registro.

5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (20-26 meses).

5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
Reducción de la demanda turística: La incertidumbre geopolítica podría reducir el turismo internacional, afectando a la demanda de apartamentos turísticos en Valencia.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 20 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.

5.11 Riesgo de las advertencias de la FDF

La FDF advierte que "invertir en este proyecto de crowdfunding implica riesgos, entre ellos la pérdida parcial o total del dinero invertido. Su inversión no está cubierta por los Sistemas de Garantía de Depósitos. Es posible que no obtenga ningún retorno de su inversión. No es un producto de ahorro y te recomendamos que no inviertas más del 10% de su patrimonio neto en proyectos de crowdfunding. Es posible que no pueda vender los instrumentos de inversión cuando lo desee."

6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia 1: Titularidad registral de Conde de Trénor

Las notas simples y la tasación de GESVALT (febrero de 2026) reflejan que el titular registral de Conde de Trénor es GLENROCK TRADING S.L., NO el promotor actual (SUECA 45 2022, S.L.). El Tramo A se formalizó en marzo de 2026 e incluía la compra del activo y la cancelación de cargas.

Consecuencia: Si la compraventa no se ha inscrito aún, el promotor NO es propietario registral del activo y no podría constituir la hipoteca a favor de los inversores. La garantía hipotecaria no sería efectiva. Es necesario confirmar que la compraventa está inscrita.

Discrepancia 2: Hipotecas pendientes de cancelación en Conde de Trénor

Las notas simples (enero de 2026) muestran 11 hipotecas pendientes de cancelación por un importe total de 1.034.650 € en Conde de Trénor. El Tramo A se formalizó en marzo de 2026 e incluía la cancelación de cargas.

Consecuencia: Si las hipotecas no se han cancelado, el edificio de Conde de Trénor no está libre de cargas. La hipoteca de los inversores de Urbanitae NO sería de primer rango. Además, el contrato establece que la existencia de cargas no informadas es causa de vencimiento anticipado. Es necesario confirmar que las hipotecas están canceladas.

Discrepancia 3: Superficie catastral de Joan Mercader

Catastro refleja 254 m² (uso industrial), mientras que el proyecto indica 469,1 m². El proyecto amplía la superficie construida mediante rehabilitación y entreplantas.

Consecuencia: Es necesario solicitar el cambio de uso catastral (de industrial a turístico) y la regularización de la superficie al finalizar la obra. No es un problema actual, pero debe tenerse en cuenta para la comercialización futura.

Discrepancia 4: Diferencia entre el plan de negocio y la tasación GESVALT

El plan de negocio estima unos ingresos brutos por venta de 9.947.581 € (4.145 €/m²), mientras que la tasación GESVALT estima un valor HET de 9.143.628 €. La diferencia es de 803.953 € (8,8%).

Consecuencia: Si el precio de venta objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo. El inversor podría no recuperar la totalidad de su inversión.

Discrepancia 5: % de obra ejecutada sin certificación

Las tasaciones de GESVALT advierten que la estimación de los porcentajes ejecutados (Conde de Trénor: 28,758%, Joan Mercader: 24,07%) se ha realizado únicamente a partir de la inspección ocular, sin certificación de obra.

Consecuencia: El % de obra ejecutada podría ser inferior al estimado, lo que reduciría el valor actual de los activos. El LTV real podría ser superior al calculado.

Discrepancia 6: Titularidad de Joan Mercader

La tasación de GESVALT (febrero de 2026) refleja que el titular registral de Joan Mercader es LA TERRETA PROMOCIONES VALENCIA SL, NO el promotor actual.

Consecuencia: Si la compraventa no se ha inscrito aún, el promotor NO es propietario registral del activo. Es necesario confirmar que la compraventa está inscrita a nombre del promotor.

Discrepancia 7: El contrato exige "sin cargas" y las notas simples muestran cargas

El contrato de financiación establece que "la hipoteca deberá estar registrada y sin cargas de ningún tipo" y que la existencia de cargas no informadas es causa de vencimiento anticipado. Las notas simples de enero de 2026 muestran 11 hipotecas pendientes en Conde de Trénor. Si no se han cancelado, el Prestatario ha incurrido en falsedad en sus manifestaciones.

Consecuencia: Si las hipotecas no se han cancelado, los inversores del Tramo B estarían invirtiendo en un préstamo que ya ha incurrido en una causa de vencimiento anticipado.

7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
Reducción de la demanda turística: La incertidumbre geopolítica podría reducir el turismo internacional, afectando a la demanda de apartamentos turísticos en Valencia.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
Plazo insuficiente: El plazo de 20 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.

8. CONSIDERACIONES FINALES

¿Qué está financiando realmente el inversor?

El inversor está financiando los costes de construcción pendientes hasta la finalización de las obras de tres activos terciarios con licencia de apartahotel en Valencia. El proyecto incluye la rehabilitación de un edificio protegido (Conde de Trénor) y la obra nueva de dos edificios (Buenos Aires y Joan Mercader), con un total de 39 apartamentos turísticos.

¿Es viable el proyecto?

El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo (9,95 M €) y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. El LTV sobre el valor HET (53,3%) es razonable y proporciona un buen colchón una vez terminada la obra. El gestor tiene experiencia acreditada y las licencias de cambio de uso están concedidas. Sin embargo, el margen es ajustado (19,8% sobre costes) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad.

¿Es segura la inversión?

La inversión es de riesgo moderado-alto, con varias banderas amarillas que deben resolverse antes de invertir. Las principales preocupaciones son:

La titularidad registral de Conde de Trénor y Joan Mercader, que debe estar a nombre del promotor (SUECA 45 2022, S.L.) tras el Tramo A.
La cancelación de las 11 hipotecas de Conde de Trénor (1.034.650 €) tras el Tramo A.
La constitución e inscripción de la nueva hipoteca de primer rango a favor de los inversores de Urbanitae.
La diferencia entre el plan de negocio y la tasación GESVALT (8,8%).
El alto LTV sobre el valor actual (89,35%), que deja poco colchón en caso de ejecución durante la construcción.
La ausencia de contrato de ejecución de obra y presupuesto de contrata en las tasaciones.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio, que añade incertidumbre sobre los costes de construcción y la demanda turística.

¿Qué protege al inversor?

La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita).
El LTV sobre el valor HET del 53,3%.
El Project Monitor.
El paquete de garantías adicionales (prendas, barrido de caja, mandato de venta, etc.).
El capital propio del promotor (34% del coste total).

¿Qué NO protege al inversor?

La incertidumbre sobre la cancelación de las 11 hipotecas de Conde de Trénor.
La incertidumbre sobre la titularidad registral de Conde de Trénor y Joan Mercader.
El sobreendeudamiento durante la fase de construcción (LTV del 89,35% sobre valor actual).
La ausencia de contrato de ejecución de obra y presupuesto de contrata.
El precio de venta objetivo (8,8% superior a la tasación GESVALT).
El conflicto geopolítico y sus consecuencias sobre los costes de construcción y la demanda turística.
La iliquidez de la inversión durante 20-26 meses.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

Análisis de la oportunidad

La oportunidad presenta fortalezas significativas: un gestor con experiencia acreditada y constructora propia, ubicaciones prime en Valencia con alta demanda turística, licencias de cambio de uso ya concedidas, precios de adquisición atractivos (1.000 €/m²), tasaciones recientes de GESVALT y un LTV sobre el valor HET del 53,3% que proporciona un buen colchón una vez terminada la obra.

Sin embargo, también presenta debilidades importantes que deben resolverse antes de invertir. La principal preocupación es la incertidumbre sobre la titularidad registral de Conde de Trénor y Joan Mercader, así como la cancelación de las 11 hipotecas de Conde de Trénor (1.034.650 €). El Tramo A se formalizó en marzo de 2026 e incluía la compra de los activos y la cancelación de cargas. Si estos extremos no se han ejecutado correctamente, la garantía hipotecaria no sería efectiva y los inversores del Tramo B estarían invirtiendo en un préstamo que ya ha incurrido en una causa de vencimiento anticipado.

También es preocupante el alto LTV sobre el valor actual (89,35%), que deja poco colchón en caso de ejecución durante la construcción. La diferencia entre el plan de negocio y la tasación GESVALT (8,8%) y la ausencia de contrato de ejecución de obra y presupuesto de contrata añaden incertidumbre. El conflicto geopolítico en Oriente Medio representa un riesgo sistémico adicional que podría encarecer los materiales de construcción y reducir la demanda turística.

Comparación con la rentabilidad anunciada

La rentabilidad del 10,25% anual (17,1% total en 20 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional que no se puede ignorar.

Recomendación

Invertir con precaución, únicamente si se resuelven las incertidumbres clave. La oportunidad presenta un perfil de riesgo moderado-alto. El inversor debe:

Solicitar a Urbanitae una certificación registral actualizada (posterior a marzo de 2026) que acredite la cancelación de las 11 hipotecas de Conde de Trénor.
Solicitar a Urbanitae una certificación registral actualizada que acredite que la compraventa de Conde de Trénor y Joan Mercader está inscrita a nombre de SUECA 45 2022, S.L.
Solicitar a Urbanitae una certificación registral actualizada que acredite la constitución e inscripción de la nueva hipoteca de primer rango a favor de los inversores de Urbanitae sobre los tres activos.
Considerar el impacto del conflicto geopolítico en los costes de construcción y la demanda turística.

Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo moderado-alto y que la inversión es ilíquida durante 20-26 meses. Recomiendo no destinar más del 10% del patrimonio neto a este tipo de inversiones.

10. CONCLUSIÓN

La oportunidad de inversión "Proyecto La Seda II – Tramo B" presentada por Urbanitae presenta una estructura de proyecto sólida: gestor experimentado, ubicaciones prime en Valencia, licencias de cambio de uso ya concedidas, precios de adquisición atractivos y un LTV sobre el valor HET del 53,3% que proporciona un buen colchón una vez terminada la obra.

Sin embargo, el análisis revela la necesidad de resolver incertidumbres clave antes de invertir. La titularidad registral de Conde de Trénor y Joan Mercader debe estar a nombre del promotor (SUECA 45 2022, S.L.) tras el Tramo A. Las 11 hipotecas de Conde de Trénor (1.034.650 €) deben estar canceladas. La nueva hipoteca de primer rango debe estar constituida e inscrita a favor de los inversores de Urbanitae. El contrato de ejecución de obra y el presupuesto de contrata deben estar firmados. El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo sistémico que podría encarecer la construcción y reducir la demanda turística.

Si estos extremos se confirman positivamente, la oportunidad es interesante para inversores con tolerancia al riesgo moderada-alta que busquen diversificar su cartera con inversiones alternativas y rentabilidades atractivas en el sector inmobiliario. Si no se confirman, el inversor debe considerar que está asumiendo un riesgo de impago, ejecución o retraso que podría resultar en la pérdida parcial o total del capital invertido.

La rentabilidad del 17,1% en 20 meses (10,25% anual) es atractiva, pero no compensa el riesgo si las incertidumbres clave no se resuelven documentalmente.

Recomendación: Invertir con precaución, únicamente si se resuelven las incertidumbres clave y se confirma documentalmente que el Tramo A ha ejecutado correctamente la compra de los activos, la cancelación de las cargas y la constitución de la hipoteca de primer rango. Recomiendo no destinar más del 10% del patrimonio neto a este tipo de inversiones.

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario y por Urbanitae. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

#2666

Re: Urbanitae

Top 25

Sparrow In Jail

04/07/26 12:32

Buenos días,

Yo no voy a entrar porque entré en el tramo A y se trata de diversificar no de concentrar, pero os paso las preguntas para analizar la decisión de si se entra o no en el tramo B, si las respuestas son adecuadas yo no veo mal este proyecto, pero es necesario que sean adecuadas:

El Tramo A se formalizó en marzo de 2026. ¿Pueden confirmar que la compraventa de Conde de Trénor ya está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de SUECA 45 2022, S.L., y aportar certificación registral actualizada que lo acredite?
Las notas simples de enero de 2026 mostraban 11 hipotecas pendientes en Conde de Trénor por un total de 1.034.650 €. ¿Pueden confirmar que ya han sido canceladas y aportar certificación registral actualizada que lo acredite?
El contrato de financiación establece que la hipoteca debe estar registrada y sin cargas de ningún tipo, y que la existencia de cargas no informadas es causa de vencimiento anticipado. ¿Pueden confirmar que la nueva hipoteca de primer rango a favor de los inversores de Urbanitae ya está constituida e inscrita sobre el 100% de los tres activos, cumpliendo el condicionante CND50 de la tasación de Conde de Trénor (que exige que las 6 fincas se hipotequen conjuntamente)?
En el caso de Joan Mercader, la tasación de GESVALT de febrero de 2026 refleja como titular registral a LA TERRETA PROMOCIONES VALENCIA SL. ¿Pueden confirmar que la compraventa ya está inscrita a nombre de SUECA 45 2022, S.L., y aportar certificación registral actualizada que lo acredite?
En el caso de Buenos Aires 25, el titular registral es BUENOS AIRES HOME 25 SL, vinculada al promotor. ¿Pueden confirmar que la hipoteca de primer rango ya está constituida e inscrita sobre este activo?
Las tasaciones de GESVALT advierten que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata para ninguno de los tres activos. ¿Pueden confirmar si ya se ha suscrito el contrato de ejecución de obra con la constructora del grupo gestor y si existe un presupuesto de contrata cerrado?
El plan de negocio estima unos ingresos por venta de 9.947.581 € (4.145 €/m²), mientras que la tasación GESVALT estima un valor HET de 9.143.628 €. ¿Cómo justifican esta diferencia del 8,8%?
El LTV total sobre el valor actual según la tasación GESVALT es del 89,35%, con un colchón de solo 580.295 €. ¿Cómo valoran este margen y qué planes de contingencia existen si se producen sobrecostes o retrasos?
En el caso de Joan Mercader, el LTV individual estimado es aproximadamente del 99,7%, prácticamente sin equity en ese activo. ¿Cómo justifican que la garantía hipotecaria sea suficiente para cubrir la deuda en este activo en caso de ejecución durante la construcción?
El contrato de financiación establece un plazo de 3 meses desde el cierre para registrar las hipotecas. Dado que el Tramo B se cerraría en julio de 2026, ¿pueden confirmar que las hipotecas ya están registradas o que lo estarán antes de octubre de 2026?
¿Pueden aportar una certificación registral actualizada de los tres activos que acredite la cancelación de todas las cargas previas, la inscripción de las compraventas a nombre del promotor y la constitución de la nueva hipoteca de primer rango a favor de los inversores?
¿Qué impacto estiman que podría tener el conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz sobre los costes de construcción, los plazos de obra y la demanda de apartamentos turísticos en Valencia, teniendo en cuenta que se estiman dos años para la recuperación de las infraestructuras petroleras?

#2667

Re: Urbanitae

Danidoma

04/07/26 17:03

Yo en esta voy a entrar, si es verdad que como dices hay que hacer unas preguntas pero no entré en el tramo 1 y este creo que no lo voy a dejar pasar.

#2668

Re: Urbanitae

Top 25

Sparrow In Jail

05/07/26 23:36

Buenas noches,

Aquí tenéis un ejemplo perfecto para ver como Urbanitae procede para rescatar un fracaso y encima saca mucho más dinero.

Os paso mi due dilligence para el proyecto LA QUINTA 237 II (TRAMO B), Si lee esto algún inversor original sería interesante que compartiera su opinión.

RESUMEN EJECUTIVO - PROYECTO LA QUINTA 237 II (TRAMO B)

FECHA DE ANÁLISIS: JULIO 2026

1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS

Plataforma: Urbanitae

Promotor: PURO PROPERTIES AB (Joint Venture de dos fondos suecos: Eder Forvaltning AB y Puro Invest AB)

Objeto declarado: Concesión del Tramo B de un préstamo para financiar el 100% de los costes de construcción pendientes de una villa de lujo en la urbanización La Quinta, Benahavís (Málaga). El proyecto se encuentra al 60% de avance, según declara el promotor:

Importe del préstamo (Tramo A): 2.265.000 € (formalizado en junio de 2024)
Importe del préstamo (Tramo B): 2.125.000 €
Importe total del préstamo (Tramo A + Tramo B): 4.390.000 €
Aportación del gestor (declarada): 1.780.250 € (29% del total)
Plazo Tramo B: 9 meses (+6 meses de prórroga opcional)
Tipo de interés: 11,25% anual simple
Rentabilidad total estimada: No se especifica (retorno mínimo garantizado de 7 meses = 6,56%)
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Inversión mínima: 500 €
Comisión Urbanitae (Tramo B): 127.500 € + IVA (6% del importe)
Tipo de interés de demora: 1,5% mensual con capitalización mensual
Cesión del préstamo: No está permitida
Garantías anunciadas:

- Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 150%).

- Prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV propietaria del activo.

- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV.

- Mandato irrevocable de venta en favor de los inversores.

- Subordinación de préstamos corporativos al préstamo de Urbanitae.

Project Monitor: Sí (supervisa certificaciones de obra y desembolsos).
Agente de Garantías: PROPTECH SERVICIOS GENERALES S.L.U. (Vinculada a Urbanitae)
Contrato de préstamo: Sí, facilitado (Anexo I del DFI).

2. LA REALIDAD DEL PROYECTO (INTENTO DE RESCATE DE UN FRACASO)

El proyecto original (Tramo A) fue un fracaso: el presupuesto se subestimó en más de un 50%, el plazo se ha más que duplicado (25 meses vs 16+6) y la obra solo está al 60% (sin certificación).

La hipoteca del Tramo A está vencida desde abril de 2026 y la novación para incluir el Tramo B está suspendida por el Registro por no haber pagado el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El valor de subasta de la finca (1.374.688 €) es tres veces inferior a la deuda total (4.390.000 €). El precio de venta objetivo (8.000.000 €) se basa en un estudio de mercado de 2024 que compara propiedades terminadas con una obra en construcción.

Los retrasos se atribuyen a lluvias torrenciales que los datos meteorológicos no respaldan.

El capital social de la SPV es de 3.000 € y su patrimonio neto es negativo. Los 1,78 M€ de "equity" del promotor no son capital social, sino deuda con los socios.

En resumen: el Tramo B no es una inversión, es un rescate.

3. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN

3.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (3 de julio de 2026)

ELLEN PROPERTIES INTERNATIONAL 2020, S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 7503 de Benahavís desde el 9 de enero de 2023.
La superficie de la parcela es de 1.094 m².
La finca no está coordinada gráficamente con Catastro.
Existe una hipoteca a favor de PROPTECH SERVICIOS GENERALES S.L. por importe de 2.265.000 € (Tramo A), formalizada el 14 de junio de 2024 e inscrita el 16 de agosto de 2024.
La hipoteca del Tramo A venció el 14 de abril de 2026 y no está cancelada.
El 11 de mayo de 2026 se presentó una escritura de NOVACIÓN de la hipoteca, que fue SUSPENDIDA por el Registro por no constar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
No consta inscripción alguna del Tramo B.
El valor de subasta de la finca es de 1.374.687,88 €.

3.2 Certificado de Tasación ECO (14 de marzo de 2024)

El valor de tasación del solar es de 1.374.687,88 €.
El valor estimado de la villa terminada es de 8.258.520,14 €.
La visita se realizó el 12 de marzo de 2024 y la tasación caducó el 14 de septiembre de 2024.
El tasador advierte (DPO6): No existía certificación de obra emitida por la dirección facultativa. La estimación del porcentaje ejecutado se realizó únicamente sobre la base de la inspección ocular.
El tasador advierte (DPO7): No se ha presentado ningún contrato de ejecución de obras.
El tasador advierte (DI1): Existen discrepancias entre la dirección de la finca y su descripción registral o catastral.

3.3 Ficha Catastral

La superficie de la parcela es de 1.094 m².
La construcción tiene un año de construcción en blanco.
La clase es URBANO y el uso principal es Suelo sin edificar.
No consta edificación alguna en Catastro.

3.4 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)

El objeto del préstamo es financiar los costes de construcción pendientes de la villa.
El capital social de ELLEN PROPERTIES INTERNATIONAL 2020, S.L. es de 3.000 €.
La sociedad tiene 0 empleados.
El patrimonio neto de la sociedad en 2023 era de -15.630,19 €.
El resultado del ejercicio 2023 fue de -16.603,08 €.
La sociedad tiene un pasivo no corriente de 1.298.511,95 € (empresas del grupo y asociados).
La comisión de Urbanitae es de 127.500 € + IVA.
El Agente de Garantías es PROPTECH SERVICIOS GENERALES S.L.U.

3.5 Estatutos de la SPV: "ELLEN PROPERTIES INTERNATIONAL 2020, S.L."

El capital social es de 3.000 € (tres mil participaciones de 1 €).
El objeto social es la promoción y construcción inmobiliaria.
El administrador único es Lars Anders Nicholls.
El cargo de administrador es gratuito.
El régimen de transmisión de participaciones es restrictivo.

3.6 Resumen Económico del Proyecto (julio 2026)

Costes de adquisición: 1.232.000 €.
Costes de construcción: 3.481.000 €.
Costes generales: 971.500 €.
Comisión de Urbanitae y relacionados: 409.620 €.
Costes financieros: 526.597 €.
Costes totales: 6.170.250 €.
Ingresos brutos por venta: 8.000.000 €.
Resultado antes de intereses e impuestos: 1.505.880 € (20%).
Resultado antes de impuestos: 979.283 € (13%).
Resultado neto: 734.462 € (10%).
LTV sin intereses: 54,9%.
LTC sin intereses: 71,1%.
LTV con intereses: 61,5%.
LTC con intereses: 79,7%.

3.7 Estudio de Mercado (Testigos de Venta, 10 de mayo de 2024)

El estudio utiliza propiedades de 463 a 1.100 m² con precios de 4.750.000 a 11.290.000 €.
El precio medio de los testigos es de 9.964 €/m².
La villa objeto tiene un precio objetivo de 8.000.000 € (9.117 €/m²).
El propio estudio advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros.

3.8 Presentación del Proyecto (julio de 2026)

La obra está al 60% de avance.
Los retrasos se atribuyen a lluvias torrenciales en los meses de cimentación.
Se espera finalizar la obra y comercializar la villa en el primer trimestre de 2027.
Puro Properties es una Joint Venture de dos fondos suecos. Esta es su primera promoción directa en España.
El promotor ha abonado 1.780.000 € entre adquisición y costes generales.
El interés del Tramo B es del 11,25% anual, con retorno mínimo garantizado de 7 meses.

4. ANÁLISIS FINANCIERO

4.1 Precio de compra del activo

El coste de adquisición declarado es de 1.232.000 € (1.200.000 € de compra + 32.000 € de costes). El valor de tasación del solar en marzo de 2024 era de 1.374.688 €, lo que supone una plusvalía de 142.688 € (11,6%).

4.2 LTV real sobre el valor actual y de subasta

La deuda total (Tramo A + Tramo B) es de 4.390.000 €. El valor de subasta de la finca es de 1.374.688 €. El LTV total sobre el valor de subasta es del 319%. El LTV del 54,9% que se publicita se calcula sobre el valor futuro estimado de 8.000.000 €, no sobre el valor actual.

4.3 LTV real incluyendo intereses

Los intereses totales del préstamo (Tramo A + Tramo B) ascienden a 526.597 €. La deuda total más intereses es de 4.916.597 €. El LTV total con intereses sobre el valor de subasta es del 358%.

4.4 Escenario de ejecución con obra parada tras desembolsar el Tramo B

Si la obra se para, el valor del activo se deteriora por la construcción a medias y la necesidad de demolición. Con una deuda total + intereses de aproximadamente 4,6 M€ y un valor estimado de la obra parada de 1,0-1,1 M€, el déficit estimado sería de 3,5-3,6 M€. El Tramo A perdería el 40-60% de su inversión. El Tramo B perdería el 100% de su inversión porque el Tramo A tiene prioridad en la ejecución hipotecaria.

4.5 Viabilidad del proyecto

El coste total del proyecto es de 6.170.250 € y los ingresos netos por venta (objetivo) son de 7.600.000 €. El margen neto estimado es de 734.462 € (10% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio (1.780.250 €) es del 41,3% en 9 meses (si se cumple el plazo). El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones. Sin embargo, el margen es ajustado y cualquier desviación reduce drásticamente la rentabilidad.

4.6 Estructura del préstamo Urbanitae

De los 4.390.000 € invertidos (Tramo A + Tramo B), aproximadamente 936.217 € (21,3%) se destinan a intereses y comisiones de Urbanitae. Solo 3.453.783 € (78,7%) se utilizan realmente para la construcción y costes generales.

5. FORTALEZAS

5.1 Activo subyacente de lujo en ubicación prime

La villa se encuentra en La Quinta, Benahavís, una de las zonas residenciales más exclusivas de la Costa del Sol. Tiene vistas al campo de golf y está en una zona con alta demanda de compradores internacionales de alto poder adquisitivo.

5.2 Grado de avance del 60%

El proyecto ya tiene la estructura ejecutada. El riesgo de construcción se ha reducido en comparación con un proyecto desde cero. La parte más compleja (cimentación y estructura) ya está completada.

5.3 Garantía hipotecaria de primer rango (en teoría)

El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con responsabilidad hipotecaria del 150%. La hipoteca del Tramo A está inscrita (aunque vencida).

5.4 Equipo gestor con experiencia en el mercado sueco

Los promotores tienen experiencia en el sector inmobiliario en Suecia, donde han entregado más de una veintena de viviendas. También tienen presencia en España desde 2009.

5.5 Project Monitor independiente

La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos mensuales reduce el riesgo de desviaciones en los costes.

5.6 Paquete de garantías adicionales

Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con prenda de acciones, prenda de cuentas bancarias, poder irrevocable de venta y subordinación de préstamos corporativos.

6. DEBILIDADES Y RIESGOS

6.1 Riesgo de sobreendeudamiento y LTV real

El LTV total sobre el valor de subasta (1.374.688 €) es del 319%. El LTV del 54,9% que se publicita se calcula sobre el valor futuro estimado de 8.000.000 €.

6.2 Hipoteca del Tramo A vencida y novación suspendida

La hipoteca del Tramo A venció el 14 de abril de 2026 y no está cancelada. La novación para incluir el Tramo B fue suspendida por el Registro por no haber pagado el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tramo B no tiene garantía real inscrita.

6.3 Ausencia de certificación de obra y avance no verificado

El tasador de marzo de 2024 advirtió que no existía certificación de obra. Catastro sigue considerando la finca como "Suelo sin edificar". El 60% de avance no está acreditado por ningún documento oficial.

6.4 Excusa del mal tiempo sin respaldo meteorológico

Los datos de AEMET para 2024 muestran que solo marzo de 2024 fue un mes lluvioso. La obra comenzó en el segundo semestre de 2024, la época más seca del año. No hay constancia de un periodo de lluvias excepcional que justifique un retraso de más de un año.

6.5 Capital social irrisorio de la SPV

El capital social de ELLEN PROPERTIES INTERNATIONAL 2020, S.L. es de 3.000 €. La sociedad tiene un patrimonio neto negativo (-15.630 € en 2023). Los 1,78 M€ de "equity" del promotor no son capital social, sino deuda con los socios.

6.6 Ausencia de contrato de ejecución de obras

El tasador de marzo de 2024 advirtió que no se había presentado ningún contrato de ejecución de obras. Sin contrato, no hay presupuesto cerrado ni penalizaciones por retraso.

6.7 Estudio de mercado obsoleto y sin ajustes

El estudio de mercado es de mayo de 2024. Compara propiedades terminadas con una obra en construcción sin aplicar ningún descuento por el riesgo de obra. Los precios utilizados son de oferta, no de venta real.

6.8 Viabilidad económica ajustada

El margen neto estimado es del 10% sobre ventas (734.462 €). Cualquier desviación en los costes o en el precio de venta reduce drásticamente el margen. Si los costes aumentan un 10%, el beneficio neto del promotor se reduciría a 386.362 €.

6.9 Agente de Garantías vinculado a Urbanitae

PROPTECH SERVICIOS GENERALES S.L.U. es el agente de garantías y también el acreedor hipotecario del Tramo A. El inversor no tiene control sobre la ejecución de la hipoteca; lo decide Urbanitae.

6.10 Riesgo de iliquidez de la inversión

La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (9-15 meses para el Tramo B, pero el Tramo A ya lleva 25 meses).

7. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS

Discrepancia 1: Grado de avance de la obra

El folleto indica 60%. El tasador advirtió que no había certificación de obra. Catastro no registra edificación.

Consecuencia: El 60% no está verificado. Si el avance real es inferior, el Tramo B será insuficiente y se necesitará un Tramo C.

Discrepancia 2: Coste real del proyecto

El Tramo A (2,265 M€) se concedió para financiar el 100% de la construcción. Ahora la construcción cuesta 3,481 M€ (un 53,7% más).

Consecuencia: El presupuesto original era inviable. El Tramo B es un rescate, no una ampliación.

Discrepancia 3: Estado de la hipoteca del Tramo A

La hipoteca venció el 14 de abril de 2026. La novación para incluir el Tramo B fue SUSPENDIDA.

Consecuencia: El Tramo B no tiene garantía real inscrita. Si el promotor incumple, los inversores del Tramo B cobrarán después del Tramo A y, probablemente, no recuperarán su inversión.

Discrepancia 4: Equity del promotor

El Resumen Económico indica 1,78 M€ de equity. Los Estatutos muestran un capital social de 3.000 €. La Nota Simple muestra un pasivo no corriente de 1,298 M€ (empresas del grupo).

Consecuencia: Los 1,78 M€ son deuda con los socios, no capital social. En caso de liquidación, los socios cobran antes que los inversores.

Discrepancia 5: Excusa del mal tiempo

La presentación atribuye los retrasos a lluvias torrenciales. Los datos de AEMET muestran que solo marzo de 2024 fue lluvioso, y la obra comenzó en verano.

Consecuencia: Los retrasos se deben a planificación deficiente, no al clima.

Discrepancia 6: Estudio de mercado obsoleto

El estudio es de mayo de 2024. No hay una actualización de 2026.

Consecuencia: El precio de venta objetivo de 8 M€ se basa en una estimación de 2024 sin actualizar.

Discrepancia 7: LTV y LTC

El Resumen Económico muestra un LTV del 54,9% y un LTC del 71,1%. La Nota Simple muestra un valor de subasta de 1,37 M€. El LTV sobre el valor de subasta es del 319%.

Consecuencia: La métrica de LTV que se publicita es engañosa. Se calcula sobre el valor futuro, no sobre el valor actual.

8. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO (ORIENTE MEDIO Y ESTRECHO DE ORMUZ)

El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.

Posibles consecuencias para el proyecto:

Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción pendiente.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio. Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales.
Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta de 6-9 meses podrían alargarse.

9. OPINIÓN FUNDAMENTADA

La oportunidad presenta múltiples banderas rojas: riesgo de sobreendeudamiento (LTV real del 319%), hipoteca vencida y novación suspendida, ausencia de certificación de obra, excusa del mal tiempo sin respaldo meteorológico, capital social irrisorio de la SPV y viabilidad económica ajustada. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.

La rentabilidad del 11,25% anual es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El Tramo B asume un riesgo mayor que el Tramo A porque su garantía no está inscrita y es subordinado al Tramo A.

Recomendación: No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo de impago y de pérdida total de su inversión.

10. CONCLUSIÓN

La oportunidad de inversión "Proyecto La Quinta 237 II" presentada por Urbanitae presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral, financiera y meteorológica.

El proyecto original (Tramo A) fue un fracaso: el presupuesto se subestimó en más de un 50%, el plazo se ha más que duplicado y la obra solo está al 60% (sin certificación). La hipoteca del Tramo A está vencida y la novación para incluir el Tramo B está suspendida. El Tramo B no tiene garantía real inscrita. El valor de subasta de la finca es tres veces inferior a la deuda total. El precio de venta objetivo se basa en un estudio de mercado de 2024 obsoleto. Los retrasos se atribuyen a lluvias torrenciales sin respaldo meteorológico. El capital social de la SPV es de 3.000 € y su patrimonio neto es negativo. Los 1,78 M€ de "equity" del promotor no son capital social, sino deuda con los socios.

La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 11,25% anual no compensa el riesgo asumido. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.

RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR

11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.

#2669

Re: Urbanitae

06/07/26 15:24

Pues echándole un ojo a mi boletín mensual veo que de los 13 proyectos de equity es los que estoy metido sólo 3 declaran ir en plazo. El resto acumulan retrasos desde un mes hasta ¡15 meses!.

Mención aparte al proyecto de "La Antilla" que ahora mismo está en el limbo, sin saber si realmente se liquida ya o seguiremos dentro, adelantando plazo pero reduciendo rentabilidad.

Tiene gracia que han elegido para el análisis uno de los pocos que de verdad ha salido todo redondo. Podrían analizar los fiascos, que nos daría información más valiosa.

Yo ya sólo por los retrasos acumulados y el tiempo que va a estar el capital parado tengo claro que Urbanitae deja de ser una opción para diversificar mi cartera. Según se vayan liquidando los proyectos iré retirando todo lo invertido. Eso si no resulta que tengo que dejarlos en el testamento al paso que vamos.

#2670

Re: Urbanitae

06/07/26 15:39

Ya a principios de Julio. Con verano de por medio, ya está claro que se cumplirán 5 años desde que se invirtió en Botanico Homes sin que haya habido el mas minimo avance.

Desde la plataforma - ni mu. Preparaos porque de aqui de los proximos 6-12 meses, vais a ver 10-15 proyectos desinvertirse con pérdidas previsiblemente. Pista: todos aquellos proyectos o que no hayan empezado y acumulen retrasos, o que estén proximos a finalización con un retraso considerable - esos dentro de poco pasarán al saco de los que un día todo va perfecto, y al siguiente la rentabilidad ha bajado en un 100%. Pero luego lo desinvierten y te dicen que es un éxito absoluto de la plataforma por haber conseguido salir.

La verdad es que a marketing no les gana absolutamente nadie pero el conocimiento del sector roza lo pátetico.