reconocido por ellos, Urbanitae al cobrar todo por adelantado y del promotor, no de nosotros. Está alineado con sus intereses, no con los nuestros.
#2387
Re: Urbanitae
Aver si con copia-pega logro algo:
"No es nada fácil ser prestamista. ¿el crowdlending inmobiliario español?
Mucho ruido estos días sobre si los grandes fondos de deuda inmobiliaria tienen cadáveres en el armario.
Puede ser. No conozco su libro de crédito.
Pero hay algo que sí sé: los fondos institucionales tienen equipos para gestionar el distress. Renegocian. Extienden vencimiento. Si no hay solución, quieren quedarse el activo de forma ordenada. Sus prestatarios son sponsors con reputación que proteger y capacidad de apoyo financiero. Cuando hay un problema, tienes un interlocutor al otro lado de la mesa.
El problema en España no va a estar en esos grandes fondos.
El promotor que acude al crowdlending patrio lo hace porque la banca y los fondos le han dicho que no. Selección adversa de partida.
El problema de verdad está en el lado del prestamista. Miles de inversores minoristas con 500€ o 5.000€ cada uno. Ninguno tiene incentivo para liderar una ejecución: el coste legal supera lo que tiene en juego. La plataforma intermedia sin capital propio en riesgo. Si en la banca cuando nos empezamos a comer impagos costó mucho reconvertir a comerciales a gestores de recuperaciones, en estas plataformas que lo que se juegan es su reputación con equipos más reducidos, puede ser una fiesta bonita.
Y luego está el tema de las garantías.
Si las garantías hipotecarias realmente fuesen eficaces el crédito fluiría más y mejor.
En la imagen puedes ver el estado actual de la cartera de Housers (pionera en ese mundillo), según su propia asociación de afectados. Solo el 35% del capital ha sido devuelto. Más del 40% está vencido, en recobro o reestructurado (que para estas plataformas es el eufemismo antes de decirle al inversor que no saben lo que van a cobrar)
Mira, el proceso completo en España: mora, negociación, ejecución, subasta judicial: dura entre 3 y 5 años. Con concurso de acreedores del promotor, más. La mayor exposición impagada de la Territorial de un banco cotizado sigue siendo una deuda sobre un activo inmobiliario en Madrid que tuvo la fecha de primer impago en septiembre de 2007... sí... casi 20 años.
El riesgo se puede mitigar y si no se hace bien acaba en el bolsillo del que menos herramientas tiene para gestionarlo.
25 años en comités de riesgos y muchas cornadas me han enseñado eso.
#debtadvisorytailormade"
#2388
Re: Urbanitae
Falta un grafico con el estado actual de la cartera de Housers, a ver si logro ponerlo tb. Aquí está
Muchas gracias por facilitar lo que dicen. Tiene más razón que un santo,
Los que entramos en crowdlending y crowdfunding sabemos que estamos prestando activos con riesgo y que sólo nos ofrecen lo que los bancos no quieren financiar precisamente por eso.
Los fondos de inversión inmobiliaria, a los que ahora la gente ha dado por llamar "fondos buitre" cuando los fondos buitre son otra cosa y no suelen ser inmobiliarios, tienen una gestión mucho más profesional y cuando compras participaciones es casi imposible que tengas un fiasco grave porque están muy diversificadas, no apuestas a una promoción sino a muchas a la vez, pero..... las rentabilidades son poco mayores que los depósitos bancarios, es lógico, a menos riesgo menos menos beneficio.
MI criterio, si pretendes que las posibilidades de tener un susto sean menores, es hacer una due dilligence rigurosa, ver porqué los bancos no financian un proyecto y con esos riesgos conocidos aquilatar si merece la pena entrar.
La mayor parte de los análisis que hago dan como resultado que no entre -dentro de lo que cabe soy conservador-, otros inversores tienen más tolerancia al riesgo, desde luego las plataformas no son "gestoras" el riesgo lo corre el inversor y no puede hacer ninguna gestión por si mismo en caso de fracaso.
Luego veo inversores que no es que tengan una mayor tolerancia al riesgo, sino que no saben donde se están metiendo, y cuando llega un fracaso actúan como si les hubieran engañado pensando que su inversión era segura. Ninguna de crowdlending lo es, pero las hay más inseguras que otras.
#2390
Re: Urbanitae
Luego está la falta de profesionalidad como es esta plataforma, que ni informan ni suben actualizaciones de como va el proyecto todos los meses. El ejemplo de hoy es habitual en Salvia cuelgan un documento informativo de como va la obra en 6 de mayo y ese informe es mas pasado que las rancheras de Bertín Osborne, de hecho comienza diciendo que se esperarán finalizar trabajos de estructura a principios de abril.... NOTICIAS FRESCAS SI SEÑOR! Una cosa es que exista riesgo y otra que quien gestiona y debe filtrar y exigir a sus clientes no haga nada y deje abandonado a los inversores. Lo mínimo es un seguimiento e información mensual y profesional y si ocurre algo formalizar la demanda conjunta lo antes posible, no jugar al despiste para que perdamos la ocasión de demandar nosotros. POR CIERTO SIGUEN SIN CONTESTAR NADA DE BOTANICO HOMES NI CIVITAS BADAJOZ.... ESO ES LO FEO DE URBANITAE, o quien sabe si hay algo más sucio.
"ese informe es mas pasado que las rancheras de Bertín Osborne, de hecho comienza diciendo que se esperarán finalizar trabajos de estructura a principios de abril.... NOTICIAS FRESCAS SI SEÑOR!" 😂🤣😂🤣😂🤣
Todas son iguales, si miras la ultima de Wecity verás que hacen corta y pega sin revisar, en el informe de Rating de un proyecto cambian la portada y ponen el de otro y no se dan cuenta que en todo el informe hacen referencia al anterior.
Pero ¿quien se lee toda la documentación? muchos miran la LTV que anuncian, que suele tener más trampas que Abalos, Koldo, Barcenas y Montoro juntos, y si les gusta tiran para adelante.
#2392
Re: Urbanitae
Bueno, buenas noticias. No lo veía nada claro con la crisis!
Proyecto Hotel Roca Negra | Devolución total del préstamo e intereses
Se ha logrado su liquidación anticipada a través de refinanciación bancaria, en un plazo inferior al estimado.
