Urbanitae

Mejor comprar bonos Zinkia,faltaría más 

Buenas noches, 

Hay que ser vicioso para pretender que te respondan a los emails.

Yo creo que Urbanitae está en una huida hacia adelante, o si no es huida es un ansia de expansión desmedida a costa de los pobres inversores.

Como no tienen bastante que todo los que sacan en España, sea bueno o malo, y en Portugal que ya llevan tiempo, es que se están metiendo en Francia e Italia, como si no hubiera inversores franceses e italianos (y plataformas allí).

¿No os parece raro invertir en el extranjero y que a los naturales de allí no les ofrezcan esos proyectos? ¿es que ellos pueden saber más de esas inversiones y por eso no entran?

Ya no es que saquen proyectos que una persona que los estudie no los tocaría ni con un palo, es que se han vuelto descuidados en la documentación, no responden y menos cuándo se les pregunta por algún proyecto con problemas, se han ido muy arriba, es mi opinión.

 

Buenas a todos. Llevo un tiempo siguiendo de cerca a Cívitas y creo que es un valor clarísimo a tener en el radar por tres razones potentes:

Se nota que es una compañía con un orgullo corporativo enorme y un compromiso real con sus clientes. No solo buscan el beneficio rápido, sino crear valor sostenible a largo plazo protegiendo el capital del inversor....  PAGARAN A LOS INVERSORES QUE HAN DEPOSITADO SU CONFIANZA EN LA EMPRESA Y EN SU CEO?.... En unos días tendremos la respuesta.

Buenos días, 

Os paso mi due dilligence del proyecto  CÁRTAMA (MÁLAGA), otra cosa rara, preguntas no redacto porque al parecer ya se ha cerrado el chat.

RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO: PROYECTO CÁRTAMA (MÁLAGA) 

1. DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA 

2. ANÁLISIS FINANCIERO REAL 

El promotor proyecta unos ingresos por venta de 7.544.545 €, con un beneficio antes de impuestos de 2.469.029 € (ROI 48,65%). El resumen económico del promotor calcula un LTV sobre valor de tasación del edificio terminado (7.331.387 €) del 58,9%, y un DSCR aparentemente favorable de 1,95. 

Sin embargo, estas ratios son engañosas porque se basan en la hipótesis de edificio terminado, no en la realidad actual. El préstamo se concede hoy, cuando el activo solo está terminado al 30% según el promotor (y sin certificación oficial que lo acredite). El valor de tasación en estado actual es de 2.176.388 €. Por tanto, la LTV real considerando el préstamo total de 4.320.000 € y el valor actual del activo es del 198% (la deuda duplica el valor de la garantía). Con intereses incluidos (528.997 €), la LTV real asciende al 222%. Esto significa que si el proyecto se paralizara hoy, la ejecución hipotecaria no cubriría ni la mitad de la deuda. 

Además, el DSCR positivo calculado por el promotor depende por completo de los precios de venta utilizados. Si esos precios no son alcanzables, el DSCR se vuelve negativo y el préstamo no puede devolverse. 

3. FORTALEZAS (APARENTES) 

Las garantías formales son extensas: hipoteca de primer rango (140% responsabilidad), prenda de participaciones, prenda de cuentas, prenda de cuenta IVA, y garantía corporativa de la matriz por 1,6 M€. 

El grupo gestor (Sinerba / SUBA) presenta una estructura vertical con marcas propias que cubren promoción, construcción, diseño y rehabilitación, lo que en teoría permite controlar costes y plazos. 

La licencia de obras se expidió en diciembre de 2024 y el proyecto cuenta con un 30% de obra ejecutada (estructura y cerramientos), lo que reduce el plazo y coste teórico de finalización. 

La ubicación en Cártama, a 20 km de Málaga, es correcta y existe demanda residencial en la zona. 

4. DEBILIDADES / RIESGOS (CON EVIDENCIA DOCUMENTAL) 

Primero: el régimen de viviendas no es el declarado. Las notas simples del Registro de la Propiedad (fincas 21302 a 21336) indican que todas las viviendas tienen calificación provisional como Vivienda Protegida (VPO) según el Decreto 149/2003 de la Junta de Andalucía. Esto no se menciona en la ficha de inversión ni en la presentación comercial. La consecuencia es que los precios de venta están topados por ley (aproximadamente 1.200-1.500 €/m²), mientras que el plan de negocio utiliza precios de mercado libre (2.300-2.700 €/m²). Por tanto, los ingresos reales serían aproximadamente la mitad de los proyectados, llevando el proyecto a pérdidas millonarias. 

Segundo: la tasación tiene condicionantes no cumplidos. El informe de GESVALT de abril de 2026 advierte que carece de certificación de obra de la dirección facultativa, de proyecto visado acorde a la realidad constructiva, de documentación registral actualizada (la división horizontal inscrita no se corresponde con el nuevo proyecto), y de seguro decenal. El valor de 2,17 M€ solo es válido si se aporta todo eso. No se ha aportado. La tasación también advierte que el porcentaje de obra ejecutada se estimó únicamente por inspección ocular, sin documentos que lo certifiquen. 

Tercero: el catastro no registra edificación alguna. Las parcelas aparecen como "suelo sin edificar". Existe una discrepancia total entre lo que dice el promotor (edificio al 30%) y lo que consta en Catastro. La consecuencia práctica es que la declaración de obra nueva no se ha presentado, lo que puede retrasar meses la obtención de la cédula de habitabilidad y las escrituras de venta. 

Cuarto: la SPV prestataria tiene un capital social de solo 3.000 €. SPV SUBA LA SIERRA, S.L. se constituyó el 13 de abril de 2026 (menos de dos meses antes de la campaña) con un capital ridículo para un proyecto de 4,3 M€. Su socio único es La Perosia Holding, S.L., de la que no se aportan cuentas anuales ni información de solvencia. Si el proyecto fracasa, no hay patrimonio en la SPV al que agarrarse más allá de la garantía hipotecaria (ya insuficiente). 

Quinto: no hay informe estructural independiente. La obra permaneció paralizada aproximadamente 16-17 años (desde la crisis de 2008). La tasación advierte que no se ha dispuesto de certificación de la dirección facultativa sobre el estado de la estructura, y la propia tasadora no se responsabiliza de posibles vicios ocultos. No existe un peritaje de hormigón, acero, humedades o corrosión. La contingencia prevista es del 2,76% del presupuesto de construcción, cantidad irrisoria para afrontar posibles patologías estructurales. 

Sexto: la licencia de obras no está a nombre del promotor. El activo es propiedad de SAREB. El promotor (SUBA) no es propietario. La licencia de diciembre de 2024 está, previsiblemente, a nombre de SAREB o del anterior promotor. Las licencias de obras son personalísimas y no se transfieren automáticamente. El promotor tendría que solicitar una licencia nueva a su nombre o una transferencia, lo que conlleva plazos de 3 a 6 meses y costes adicionales. 

Séptimo: el desembolso de los tramos B y C no está garantizado. Las condiciones precedentes para el Tramo B incluyen la inversión adicional de 1,6 M€ de equity y alcanzar el 30% de preventas. Si no se cumplen, el proyecto se queda con solo el Tramo A (1,36 M€). Ese importe apenas cubre la compra del suelo a SAREB (866.000 € + IVA), dejando sin fondos para la construcción. El inversor del Tramo A habría financiado la compra de un activo que no puede terminarse. 

Octavo: el estudio de mercado presentado no es fiable. Los "testigos de venta" son solo 6 inmuebles, la mayoría ubicados en Cártama Pueblo (no en la misma calle), y son precios de mercado libre. Además, Urbanitae incluye un descargo de responsabilidad donde advierte que la información no ha sido auditada, no ofrece garantía sobre su exactitud y no acepta responsabilidad. Esto es incompatible con la diligencia exigible a una plataforma de crowdfunding autorizada por la CNMV. 

Noveno: no hay preventas ni interés comercial medido. La comercialización comenzará en los próximos meses, según el teaser. Esto significa que hoy no hay ni una sola reserva. El inversor asume el riesgo comercial íntegro, sin saber si el producto (VPO) tendrá demanda suficiente en los plazos previstos. 

5. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS 

Se han identificado las siguientes discrepancias entre los documentos aportados por el promotor/plataforma y la realidad registral: 

Entre el Detalle de Ventas (precios de 2.200-2.980 €/m²) y las Notas Simples (VPO, precio topado). Esta discrepancia es la más grave. Si se aplica el precio legal, los ingresos caen de 7,54 M€ a aproximadamente 4,0 M€. El proyecto pasa de un beneficio de 2,47 M€ a una pérdida de más de 3,1 M€. El préstamo de 4,32 M€ no podría devolverse. 

Entre la Tasación (advertencias y condicionantes) y la Ficha de Inversión (que no menciona ninguna condición). El valor de tasación es ficticio hasta que se cumplan condiciones que hoy no se cumplen. 

Entre el Catastro (suelo sin edificar) y la Memoria del Proyecto (edificio con estructura terminada). Esto implica que no se ha declarado la obra nueva, con los consiguientes retrasos administrativos y riesgo de que la coordinación catastral no esté lista para las ventas. 

Entre el Contrato de Financiación (garantía corporativa de la matriz) y los Estatutos de la SPV (La Perosia Holding como socio único, sin cuentas aportadas). No se ha demostrado que La Perosia Holding tenga patrimonio suficiente para respaldar 1,6 M€. 

6. POSIBLES CONSECUENCIAS DE LA GUERRA DE IRÁN Y EL BLOQUEO EN EL ESTRECHO DE ORMUZ 

Aunque el riesgo geopolítico no es específico de este proyecto, cualquier inversión debe considerar el contexto macroeconómico. 

Un conflicto armado en Oriente Medio que afecte al estrecho de Ormuz (por donde transita aproximadamente el 20% del petróleo mundial) provocaría un aumento brusco y sostenido del precio de la energía. Los costes de construcción dependen directamente del precio del combustible (transporte de materiales, maquinaria de obra, producción de cemento y acero, etc.). Un incremento del 50-100% en el precio del petróleo podría elevar los costes de construcción en un 15-25%, absorbiendo por completo la reducida contingencia del 2,76% y generando sobrecostes no financiados. 

Además, una crisis energética global elevaría la inflación y los tipos de interés, encareciendo las hipotecas de los compradores finales y reduciendo la demanda de vivienda. Las VPO son especialmente sensibles a este entorno, ya que sus compradores tienen ingresos limitados y son más vulnerables a subidas de tipos y a la pérdida de poder adquisitivo. 

El estrecho de Ormuz también es clave para el suministro de GNL. Un bloqueo afectaría a la generación eléctrica en Europa, con efectos indirectos sobre la economía española y el mercado inmobiliario. 

Este riesgo geopolítico no es un factor menor. Debe ser considerado por cualquier inversor que pretenda bloquear su capital durante 21-27 meses en un proyecto inmobiliario cuyos costes y demanda son sensibles a la energía. 

7. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA 

La documentación aportada por el promotor y la plataforma contiene omisiones graves que afectan al pilar central del negocio: el precio de venta de las viviendas. Sin mencionar el régimen de VPO, todo el plan de negocio es ficticio. 

Las garantías formales (hipoteca, prendas, etc.) resultan insuficientes cuando la LTV real sobre el valor actual es del 198%. Si el proyecto se paraliza, la ejecución de la garantía no devuelve ni la mitad del capital invertido. 

Los condicionantes de la tasación no se han resuelto. No hay un informe de patología estructural. No hay un presupuesto cerrado de construcción con Bilba Constructora. No hay cuentas de La Perosia Holding que respalden la garantía corporativa. 

El calendario de junio de 2026 para el cierre de la compraventa con SAREB es excesivamente optimista. Los trámites pendientes (nueva división horizontal, inscripción registral, licencia a nombre del promotor, declaración de obra nueva en catastro, pago de tasas) no se resuelven en unas semanas. 

El hecho de que la obra estuviera paralizada desde 2008 y no se haya retomado antes debería explicarse convenientemente. La ausencia de explicación es sospechosa. 

Las preguntas formuladas por otros inversores en el chat (especialmente la número 15, sobre qué ocurre si los tramos B y C no se desembolsan) no han recibido respuesta pública satisfactoria. 

La rentabilidad ofrecida (10,75% anual) no compensa los riesgos identificados: riesgo legal (VPO), riesgo estructural (16 años parada), riesgo de ejecución (licencia, DH, catastro), riesgo comercial (preventas cero), y riesgo financiero (LTV real 198%, contingencia insuficiente). 

8. CONCLUSIÓN 

NO SE RECOMIENDA INVERTIR EN ESTE PROYECTO. 

Las razones principales son: el plan de negocio se basa en precios de mercado libre para viviendas que son VPO (precio topado por ley); la tasación contiene condicionantes no cumplidos que invalidan el valor declarado; la LTV real sobre el valor actual del activo es del 198% (la deuda duplica la garantía); no existe informe estructural independiente tras 16 años de abandono; el desembolso de los tramos B y C no está garantizado, pudiendo dejar el proyecto a medio financiar. 

El riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido es material y elevado. Las omisiones en la información precontractual impiden una adecuada evaluación del riesgo por parte del inversor minorista. 

9. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

Este análisis se basa exclusivamente en la documentación pública y registral disponible hasta la fecha. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de compra o venta. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones.

Es una locura el riesgo al que exponen a los inversores y ni siquiera se lo avisan.

El tramo A es un suicidio que encima se remunerará al mismo retorno que los B y C que tienen una fracción del riesgo.

Es gente que directamente no sabe de inmobiliario, de ponerle precio al riesgo. Es una plataforma que se cree que está jugando al Monopoly, poniendo fotos bonitas y prometiendo retornos y plazos e incumpliendo en absolutamente todo. 

Está claro que los promotores lo saben, y se aprovechan de la situación. Y a la plataforma le da igual. Cobran su comisión y fuera. Luego se les llena la boca a decir que son los primeros interesados en que las cosas vayan bien. Los primeros.... serán los inversores que ponen su dinero no? Quien cobra 6% el primer dia y luego se dedica a dar largas sobre problemas... mucho interés tampoco tiene.

Buenas tardes,

Análisis de las respuestas dadas por la plataforma:

Pregunta 1: ¿Por qué se retoma ahora la obra y no antes? 

Respuesta de la plataforma: SAREB iba a desarrollar el proyecto, lo sacó a concurso y lo ganó SUBA, que opcionó la compra. 

Mi análisis: Esta respuesta es plausible. No hay evidencia documental que la contradiga. Sin embargo, no explica por qué SAREB no actuó antes (es propietaria desde 2018) ni por qué el concurso se ganó ahora. La opción de compra es un derecho, no una obligación. Si SUBA no ejecuta la compra, el proyecto no avanza. 

Valoración: Respuesta aceptable pero incompleta. 

Pregunta 2: LTV sobre valor ECO terminado con 4,32 M€. 

Respuesta de la plataforma: 58,9%. 

Mi análisis: Coincide con la tasación de GESVALT (7.331.387 € de valor terminado). El dato es correcto. Pero la pregunta relevante que no responden es: ¿cuál es la LTV sobre el valor actual (2,17 M€)? Esa es la que importa para el riesgo de ejecución anticipada. La respuesta es 198%. 

Valoración: Dato correcto pero engañoso por omisión. 

Pregunta 3: ¿Existe tasación "as is" actualizada? 

Respuesta de la plataforma: Sí, 2.176.387,65 € a abril de 2026. 

Mi análisis: Coincide con la tasación de GESVALT. Pero la tasación incluye CONDICIONANTES que la plataforma omite (páginas 12-14 del informe): falta proyecto visado, falta documentación registral actualizada, falta certificación de obra, el porcentaje de avance se estimó solo por inspección ocular. La plataforma no menciona estas advertencias. 

Valoración: Respuesta técnicamente correcta pero incompleta y potencialmente engañosa. 

Pregunta 4: ¿Quién ha validado la estructura tras 18 años? 

Respuesta de la plataforma: Bilba (constructora del grupo) realizó catas y comprobaciones, junto con un arquitecto, y Fenosa (Organismo de Control Técnico anterior) validó el estado. 

Mi análisis: Aquí hay varios problemas graves. Primero, Bilba es la constructora del grupo, no es un perito independiente. Es un conflicto de interés evidente. Segundo, la tasación de GESVALT advierte explícitamente (página 13) que NO se ha dispuesto de certificación de obra de la dirección facultativa. Tercero, Fenosa es el OCA anterior, pero la obra se paralizó en 2008. Un informe de hace casi 20 años no vale para validar el estado actual tras casi dos décadas de abandono. No se ha aportado ningún informe actual de un OCA independiente. 

Valoración: Respuesta insuficiente y preocupante. No hay informe independiente actual. 

Pregunta 5: ¿Qué trámites faltan para reiniciar obra? 

Respuesta de la plataforma: Presentar proyecto de ejecución y pagar tasas. El ICIO ya está abonado. 

Mi análisis: Esto es parcialmente cierto. Pero omiten la necesidad de que la licencia esté a nombre del promotor (ahora está a nombre de SAREB o del anterior promotor). Omiten la necesidad de disolver la división horizontal antigua (21+14 VPO) e inscribir la nueva (32 viviendas), algo que la tasación exige como condicionante. Omiten la necesidad de declarar la obra nueva en Catastro (actualmente consta como suelo sin edificar). 

Valoración: Respuesta incompleta. Omiten trámites clave que pueden llevar meses. 

Pregunta 6: ¿Existe presupuesto cerrado (GMP) con Bilba? 

Respuesta de la plataforma: Se cuenta con un presupuesto inicial de Bilba, pendiente de cerrar una vez se complete la compraventa. 

Mi análisis: Esto significa que NO hay un presupuesto cerrado hoy. La tasación advertía (página 13) que no se había dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El riesgo de sobrecostes es real y no está cubierto por un presupuesto vinculante. 

Valoración: Respuesta honesta pero preocupante. El inversor asume el riesgo de que el presupuesto final sea mayor. 

Pregunta 7: ¿Qué porcentaje es la contingencia? 

Respuesta de la plataforma: 3% (aproximadamente 104.000 €) sobre costes de edificación de 3,5 M€. 

Mi análisis: Esto contradice el teaser original, que hablaba de una contingencia del 10%. Una reducción del 10% al 3% es un cambio sustancial que debería haberse comunicado formalmente. Para una obra rescatada tras 16 años de abandono, una contingencia del 3% es irrisoria. Cualquier imprevisto estructural o patología oculta superará con creces esta cantidad. 

Valoración: Respuesta que revela una debilidad crítica. La contingencia es claramente insuficiente. 

Pregunta 8: ¿Cuándo entra el capital propio del promotor (2,26 M€)? 

Respuesta de la plataforma: 661.000 € ya comprometidos en arras y costes generales. Como condición al Tramo B: 500.000 € adicionales. Como condición al Tramo C: 315.000 € del reembolso del IVA. 

Mi análisis: Esto significa que de los 2,26 M€ prometidos, solo 661.000 € están realmente puestos hoy. El resto está condicionado a hitos o proviene del reembolso del IVA (que no es capital propio, es un reembolso fiscal). El promotor no está poniendo 2,26 M€ de su bolsillo desde el día uno. 

Valoración: Respuesta que aclara que la cifra de 2,26 M€ es engañosa. Buena parte no es capital propio inicial. 

Pregunta 9: DSCR y margen tras intereses. 

Respuesta de la plataforma: Margen promotor después del coste financiero: 8% sobre ventas. 

Mi análisis: Ese 8% solo es válido si se cumplen las previsiones de ingresos (precios de mercado libre). Si los ingresos caen a los niveles reales de VPO (aproximadamente la mitad), el margen se convierte en pérdida. La plataforma no aborda el impacto del régimen VPO en este cálculo. 

Valoración: Respuesta técnicamente correcta sobre sus propios números, pero irrelevante si la premisa de partida (precio de venta) es falsa. 

Pregunta 10: ¿Hay preventas? 

Respuesta de la plataforma: No, porque el promotor aún no es titular del activo. Comenzarán tras la compraventa. 

Mi análisis: Respuesta honesta. Confirma que el riesgo comercial es del inversor. No hay demanda medida. 

Valoración: Respuesta honesta. El riesgo es alto. 

Pregunta 11: Garantía corporativa de 1,6 M€: ¿quién firma y qué patrimonio respalda? 

Respuesta de la plataforma: La sociedad matriz del Grupo Sinerba, respaldada por su patrimonio societario. 

Mi análisis: ¿Dónde están las cuentas anuales de esa matriz? ¿Qué patrimonio tiene? ¿Está auditado? No se ha aportado ninguna documentación. Una "garantía corporativa" sin estados financieros que la respalden es un papel sin valor. La plataforma no ha proporcionado evidencia de solvencia. 

Valoración: Respuesta vaga. Sin documentación que la respalde, esta garantía es insuficiente. 

Pregunta 12: ¿Qué ocurre si Tramo A se desembolsa y B/C no se captan? 

Respuesta de la plataforma: Si el promotor no necesita los tramos por tener preventas, el repago sigue igual. Si no se desembolsan por causas imputables al promotor, se ejecutan garantías. 

Mi análisis: La respuesta evita el escenario más probable: que los tramos B y C no se completen porque no se captan inversores suficientes en Urbanitae. En ese caso, el promotor recibe solo 1,36 M€, paga la compra a SAREB y se queda sin fondos para construir. La plataforma no responde a este escenario. 

Valoración: Respuesta evasiva. El riesgo de que el proyecto se quede a medio financiar es real y no se aborda. 

Pregunta 13: Garantías de que no hay daños estructurales. 

Respuesta de la plataforma: Se han hecho estudios por Fenosa (OCA anterior) que validan el estado. 

Mi análisis: La tasación advierte que no hay certificación de la dirección facultativa. Un informe de un OCA anterior a la paralización (hace casi 20 años) no es válido para el estado actual. No hay un informe pericial independiente de 2026. La plataforma no ha aportado ese informe. 

Valoración: Respuesta insuficiente. El inversor asume el riesgo de vicios ocultos en una estructura abandonada 16 años. 

Pregunta 14: ¿Qué condiciones disparan el bloqueo de disposiciones por el Project Monitor? 

Respuesta de la plataforma: Cualquier incumplimiento por parte del promotor respecto a lo pactado en el préstamo. 

Mi análisis: La respuesta es genérica. El contrato de financiación (página 21) es más específico: informe desfavorable del Project Monitor, desvío de fondos, impago de impuestos, falta de aportación de equity adicional, imposibilidad de registrar la hipoteca en 3 meses, etc. La respuesta de la plataforma es correcta en esencia, pero no detalla los eventos concretos. El problema real no es la respuesta, sino que el Project Monitor lo designa Urbanitae y no se especifica quién es ni su independencia. 

Valoración: Respuesta correcta pero genérica. La falta de concreción sobre quién es el Project Monitor y cómo se garantiza su independencia sigue siendo una carencia. 

Pregunta 15: Si en el mes 21 se usa la extensión +6 meses, ¿el interés sigue al 10,75%? 

Respuesta de la plataforma: Sí, se mantiene el tipo de interés por tramo. 

Mi análisis: Coincide con la ficha de datos fundamentales. El tipo se mantiene, pero se aplica una comisión de extensión del 1% sobre el saldo vivo. La respuesta de la plataforma es correcta, aunque omite mencionar la comisión adicional. La consecuencia es que una extensión de 6 meses reduce la rentabilidad efectiva anual para el inversor, ya que se pagan los mismos intereses durante más tiempo más una comisión. 

Valoración: Respuesta técnicamente correcta pero incompleta (omite la comisión del 1%). 

Pregunta 16: ¿Qué ocurre si el Tramo A se desembolsa y B/C no llegan a captarse? 

Respuesta de la plataforma: Si el promotor no necesita los tramos por tener preventas suficientes, el repago sigue igual. Si no se desembolsan por causas imputables al promotor, se ejecutan garantías. 

Mi análisis: Esta respuesta sigue siendo evasiva. No responde al escenario más probable: que los tramos B y C no se completen porque Urbanitae no consigue captar inversores suficientes (no porque el promotor incumpla). En ese caso, el promotor recibe solo 1,36 M€ del Tramo A. Con ese importe paga la compra del suelo a SAREB (866.000 € + IVA = aproximadamente 1,05 M€). Le quedan unos 300.000 € para empezar a construir. Es imposible terminar la obra con ese importe. El inversor del Tramo A habría financiado la compra de un activo que no puede terminarse. La plataforma no aborda este escenario. 

Valoración: Respuesta insuficiente y evasiva. El riesgo de que el proyecto se quede a medio financiar por falta de captación de inversores es real y no se aborda. 

Pregunta 17: ¿Qué garantías tenemos de que no hay daños estructurales tras más de 15 años de abandono? 

Respuesta de la plataforma: Se han hecho estudios por Fenosa (Organismo de Control Técnico anterior) que validan el estado.

ANÁLISIS

 Aquí hay varios problemas graves que ya he señalado.

 Primero, la tasación de GESVALT advierte explícitamente (página 13) que NO se ha dispuesto de certificación de obra de la dirección facultativa. 

Segundo, Fenosa es el OCA anterior, pero la obra se paralizó en 2008. Un informe de hace casi 20 años no sirve para validar el estado actual tras dos décadas de exposición a la intemperie, humedades, corrosión, etc. 

Tercero, no se ha aportado ningún informe actual de un OCA independiente. 

Cuarto, la propia tasadora se exime de responsabilidad sobre vicios ocultos. La plataforma no ha presentado el informe de Fenosa ni ha aclarado si es anterior o posterior a la paralización. Sin ese documento, la respuesta es una afirmación sin respaldo. 

Valoración: Respuesta insuficiente y potencialmente engañosa. Sin el informe actual de un OCA independiente, el inversor asume el riesgo de vicios ocultos en una estructura abandonada 16-17 años. 

CONCLUSIÓN TRAS CONFRONTAR LAS PREGUNTAS 

La plataforma ha respondido a las preguntas técnicas fáciles (LTV, tasación, plazos, tipos de interés) con datos correctos pero a menudo incompletos u omitiendo advertencias importantes. 

Sin embargo, en las preguntas clave que afectan al núcleo del riesgo, las respuestas son preocupantes: 

Y, sobre todo, la plataforma no ha respondido a la pregunta sobre el régimen VPO, que es la más grave de todas porque invalida completamente el plan de negocio.

CONCLUSIÓN FINAL

NO SE RECOMIENDA INVERTIR. Las respuestas de la plataforma, en lugar de disipar las dudas, han confirmado debilidades críticas: contingencia insuficiente, falta de independencia en los informes estructurales, capital propio del promotor no totalmente desembolsado, y evasión sobre el escenario de que los tramos B y C no se completen. La omisión más grave (el régimen VPO) ni siquiera ha sido abordada por la plataforma en sus respuestas.

DESCARGO 

Este análisis se basa en la documentación disponible y en las respuestas proporcionadas por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones. 

DÓNDE ESTÁ EL DINERO DE CÍVITAS BADAJOZ? El préstamo venció y la prórroga también... desde el 9 de mayo no sabemos nada de nada y los 5.000.000€ siguen generando intereses de demora. Ni CÍVITAS ni URBANITAE se han molestado en mandar un comunicado tranquilizador a los cerca de 2000 inversores. Menuda calidad de empresas... y menudos dirigentes de ambas.

Buenos días, 

Salió hace unos días pero lo acabo de ver, era lo esperado, aqui todo el mundo vota que "sí"  a cualquier cosa:

Aceptada propuesta de Novación del contrato de préstamo.

Tras la conclusión del plazo establecido para la consulta realizada a los prestamistas sobre la solicitud de dispensa puntual (waiver) del Contrato de Préstamo del Proyecto La Seda, esta ha sido aprobada con los siguientes resultados, calculados sobre la participación: 88,90% de votos a favor, 3,25% de votos en contra y 0,06% de abstenciones.

La dispensa aprobada contempla autorizar una excepción puntual a la obligación de destinar íntegramente los ingresos derivados de la venta del activo Buenos Aires 25 (El Ensanche) a la amortización del préstamo. Como contraprestación a esta modificación y con el objetivo de mantener la protección económica de los inversores, el promotor abonará la totalidad de los intereses mínimos garantizados correspondientes a doce meses (make-whole) para la totalidad de la financiación otorgada y amortizará parcialmente el principal correspondiente a dicho activo.

Tras realizar dichos pagos, el importe remanente derivado de la venta podrá destinarse a necesidades operativas y financieras de la sociedad promotora, manteniéndose plenamente vigentes el resto de términos, garantías y obligaciones previstos en el Contrato de Préstamo.

La hipoteca de  Buenos Aires 25  era la mejor garantía, ahora la perdemos.

Sparrow - aquí lo mas interesante, que por razones obvias se están guardando, es que con la liberación de la carga y la recuperación de capital, lo que es bastante probable es que el loan to cost se acerque seguramente al 100%. Estoy bastante seguro de que el promotor ya ha sacado el fondo propio que tenía y ahora lo que venga bien pero como pase algo, buena suerte al 88% que a votado a favor.

Es una cosa tremenda.

Civitas no trabaja con urbanitae?
No es una buena noticia que sea una constructora sólida o es que ha decidido financiarse sin urbanitae?
No defiendo urbanitae. En esa plataforma solo tuve un proyecto de un local en Madrid que finalizó en plazo a principios de este año si no me equivoco. Aspectos como la inversión mínima de 500 euros,la duración de sus proyectos de plusvalía sobre todo y un interés por la media o debajo de otras plataformas me echó atrás para invertir en más proyectos suyos. Por dar cifras a día de hoy tengo unos 9 proyectos en wecity (y abandonando el barco), 1 en bdkapital,unos 5 en Domoblock y poca cosa en fintown. Muchos sobre todo en plataformas españolas con la inversión minima.El resto plataformas q no son de inmobiliario y poca cosa también.
Me preocupa que urbanitae haga las cosas tan mal cuando en teoría es la plataforma principal de España y como dicen ellos "6 de cada 10 euros de crowfounding" son captados por ellos. Y me preocupa porque como pesimista o realista pienso que las otras pueden estar haciéndolo tan mal como urbanitae. He visto una tendencia en urbanitae que ha sido aumentar los proyectos de prestamo con respecto a los de plusvalía. Pero aún así...

Cívitas tiene 2 proyectos con urbanitae, los dos en impago... ahora el grupo civitas tiene un conglomerado inmenso... inmobiliarias, mineria, relojeria.... por eso los inversores no debemos ser conformistas. Veremos si el 15 de junio que es el primer pago cumplen... y si no tienen caja que hagan una AK entre sus socios. Veremos si Urbanitae está a la altura...

Ah ok
Pensé q era una constructora solvente.

Bueno, si hace unos meses pude ver cómo desaparecía de mi gráfico la amortización para Q1, ahora ya han desaparecido las que estaban para Q2. A ver qué pasa en unas semanas con las de Q3...

Empresas, marcas y sociedades que aparecen públicamente vinculadas al entorno Cívitas o a socios de referencia, ya sea por relación societaria, cargos, proyectos, operaciones inmobiliarias, patrocinios o menciones en prensa. No todas implican responsabilidad directa en el proyecto, pero sí muestran que no hablamos de un entorno empresarial menor. 
 Festina
 Lotus
 Jaguar
 Candino
 Perrelet
 Kronaby
 Unique Coinvestments Group / UNQ
 Phi4Tech / Phi 4 Technology
 Graphenstone
 Lithium Iberia
 Cívitas
 Cívitas Pacensis
 Cívitas Meridies
 Cívitas Hispania
 Atlético de Madrid / antiguo Cívitas Metropolitano
 Banco Santander, como entidad relacionada con activos/suelos citados en prensa
 Arroyo Prado Chico
 Heras Desarrollos
 LI Target
 Orchard Ground Investments.
Podemos admitir ciertos retrasos en Badajoz y Granada, pero no impagos.

Con este panorama "que nos pillen confesados". Está visto que a ellos no les interesa promulgar con la transparencia y confianza de los inversores. A no muy largo plazo, veremos fallar muchos proyectos y esta plataforma empezará a hacer aguas