#2641
Re: Urbanitae
Como has sabido que han pagado? En comunicaciones no me sale nada, ni han mandado email o ingresado el pago.
#2642
Re: Urbanitae
Sinceramente, para el riesgo que estás asumiendo, la rentabilidad ofrecida me parece muy ajustada. Si actualmente ya existen cuentas remuneradas que se acercan al 3% anual con una liquidez prácticamente inmediata y un riesgo significativamente menor, resulta difícil justificar inmovilizar el capital durante dos o tres años a cambio de un 5%.
Además, no estamos hablando de un producto garantizado, sino de inversiones donde existe un riesgo real de ejecución del proyecto, retrasos, sobrecostes o incluso impago. En consecuencia, la prima de rentabilidad debería ser considerablemente superior para compensar adecuadamente ese riesgo adicional.
Creo que los inversores deberían ser más exigentes y demandar rentabilidades mínimas en el entorno del 12% o superiores para este tipo de operaciones. De lo contrario, la relación entre riesgo y rentabilidad deja de ser atractiva.
Si lo comparamos con otras alternativas, la bolsa ha ofrecido históricamente rentabilidades medias cercanas al 7%-9% anual, con la ventaja adicional de disponer de liquidez prácticamente inmediata y la posibilidad de vender la posición en cualquier momento. A ello se suma que los fondos indexados cuentan con costes muy reducidos y una diversificación difícil de igualar.
Por todo ello, considero que este tipo de inversiones pueden tener cabida como una posición complementaria dentro de una cartera diversificada, pero difícilmente deberían constituir el núcleo principal del patrimonio de un inversor.
Y encontrar una plataforma seria que haga due diligence correctas y no tenga conflicto de intereses ya que su único interés sea facturar
Y encontrar una plataforma seria que haga due diligence correctas y no tenga conflicto de intereses ya que su único interés sea facturar
#2643
Re: Urbanitae
Buenos días,
Llevas razón en todo, mi último mensaje era irónico, obtener un 5% TIN en crowfunding con el riesgo que conlleva me parece una tomadura de pelo.
En cuanto a las plataformas todas son similares, la peor ahorcada con las tripas de la mejor.
Llevas razón en todo, mi último mensaje era irónico, obtener un 5% TIN en crowfunding con el riesgo que conlleva me parece una tomadura de pelo.
En cuanto a las plataformas todas son similares, la peor ahorcada con las tripas de la mejor.
#2644
Re: Urbanitae
Creo que de los ultimos 10 proyectos desinvertidos de plusvalías, 7 u 8 deben tener tires de menos de 6%.
Que nadie se olvide además de que la TIR podría ser alomejor de 8%-9% pero que hay una comisión del 6.5% que cobra la plataforma, que va contra los inversores.
Todavía no se han empezado a producir los problemas de verdad, pero al tiempo. Dentro de poco las TIRes van a empezar a ser negativas.
Que nadie se olvide además de que la TIR podría ser alomejor de 8%-9% pero que hay una comisión del 6.5% que cobra la plataforma, que va contra los inversores.
Todavía no se han empezado a producir los problemas de verdad, pero al tiempo. Dentro de poco las TIRes van a empezar a ser negativas.
#2645
Re: Urbanitae
Si se cumplieran las anunciadas con un desvío a asumir razonable no es mala inversión alternativa. El problema es no es hasta el final del plazo que ves cómo se reduce la TIR. Y desde luego, yo a esto no le dedico más del 15% de mi cartera, y según se vayan amortizando ese porcentaje irá tendiendo a 0. Estoy mucho más cómodo en la bolsa.
#2646
Re: Urbanitae
Acaban de ingresar Genil.
#2647
Re: Urbanitae
Bien, bien. Ahora vamos a por Civitas.
#2648
Re: Urbanitae
En Cívitas deberían pasar el calendario de pagos la próxima semana y que paguen intereses de demora sobre el principal y no solo sobre los intereses.... civitas un proyecto con un 250% de garantias y todo vendido NO VAMOS A PERDONARLES NI 1€!
#2649
Re: Urbanitae
Pues así debería ser!
#2650
Re: Urbanitae
Estoy de acuerdo, que todavía no han empezado los problemas de verdad, cuando vayan acercándose al plazo de vencimiento y se vean de verdad los afectados.
No fui capaz de invertir en esta plataforma, algún proyecto me resultó interesante pero no pude entrar por agotarse en segundos o por no poder estar disponible a esa hora.
No fui capaz de invertir en esta plataforma, algún proyecto me resultó interesante pero no pude entrar por agotarse en segundos o por no poder estar disponible a esa hora.
➕seguir 💖 puedes escribirme 📩 rencentar@hotmail.com
#2651
Re: Urbanitae
Hola
Acabo de descubrir urbanitae, concretamente el proyecto Lavapiés 50. Cómo lo veis?
Acabo de descubrir urbanitae, concretamente el proyecto Lavapiés 50. Cómo lo veis?
#2652
Re: Urbanitae
Buenas noches,
Es un proyecto de equity y yo los proyectos de plusvalía ya ni los miro, la experiencia nos dice que casu nunca suelen salir bien, además ya lleva unos días abierto, si fuera muy bueno no habría durado tanto.
Si me permites un consejo, siendo nuevo, te recomiendo que de momento te centres en proyectos de préstamo y dejes los de plusvalía para los que tienen el corazón aguerrido y los nervios templados.
Es un proyecto de equity y yo los proyectos de plusvalía ya ni los miro, la experiencia nos dice que casu nunca suelen salir bien, además ya lleva unos días abierto, si fuera muy bueno no habría durado tanto.
Si me permites un consejo, siendo nuevo, te recomiendo que de momento te centres en proyectos de préstamo y dejes los de plusvalía para los que tienen el corazón aguerrido y los nervios templados.
#2653
Re: Urbanitae
Gracias por el tip.
Que rentabilidad es esperable en los de préstamo?
Que rentabilidad es esperable en los de préstamo?
#2654
Re: Urbanitae
Buenos días,
En los últimos ronda el 10-10,5% pero depende de cada proyecto, que a mi juicio cada vez son peores, no por la rentabilidad sino por los riesgos.
En los últimos ronda el 10-10,5% pero depende de cada proyecto, que a mi juicio cada vez son peores, no por la rentabilidad sino por los riesgos.
#2655
Re: Urbanitae
Buenas tardes,
Urbanitae está forzando la máquina, yo no sé por qué, está tan segura de que los préstamos se van a llenar, sea como sea, que se permite el lujo de subir dos de golpe, cuando tiene dos proyectos de equity sin completar la financiación
Urbanitae está forzando la máquina, yo no sé por qué, está tan segura de que los préstamos se van a llenar, sea como sea, que se permite el lujo de subir dos de golpe, cuando tiene dos proyectos de equity sin completar la financiación
Os paso mi due dilligence para el primero
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO VILLA SOLANA
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: Urbanitae
Promotor: AVENIA INVESTMENTS S.L. (Avenia Capital)
Objeto declarado: Financiación parcial de los costes de reforma y reposicionamiento de una vivienda unifamiliar de lujo ubicada en la urbanización El Herrojo, parcela 170, Benahavís (Málaga).
Importe del préstamo (Tramo A): 1.150.000 €
Importe total del préstamo (Tramo A + Tramo B): 2.240.000 €
Aportación del gestor (declarada): 2.058.690 € (47,9% del total)
Plazo: 24 meses (+6 meses de prórroga opcional)
Tipo de interés: 10,5% anual simple
Rentabilidad total estimada: 21% (retorno mínimo garantizado de 18 meses = 15,75%)
Pago de intereses: a vencimiento (bullet)
Inversión mínima: 500 €
Comisión Urbanitae (Tramo A): 51.750 € + IVA (4,5% del importe)
TAE del promotor: 20,488%
Tipo de interés de demora: 1,5% mensual con capitalización mensual
Cesión del préstamo: No está permitida
Garantías anunciadas:
- Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 140%).
- Prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV propietaria del activo.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV.
- Mandato irrevocable de venta (precio mínimo del 80% del valor de tasación).
- Project Monitor: Sí (supervisa certificaciones de obra y desembolsos).
´- Agente de Garantías: No se ha facilitado el contrato ni la identidad de la entidad.
- Contrato de préstamo: No se ha facilitado.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (13 de febrero de 2026)
- AVENIA INVESTMENTS S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 3288 de Benahavís desde el 28 de mayo de 2025.
- La superficie registral es de 428,70 m² construidos (278,30 m² en planta baja + 150,40 m² en sótano).
- La superficie de la parcela es de 1.000 m².
- Existen cargas por ITP (36.400 €) y retención IRNR (54.600 €) con plazo de 5 años.
- No consta hipoteca a favor de los inversores de Urbanitae en la fecha de la nota simple.
2.2 Ficha Catastral
- La superficie de la parcela es de 1.000 m².
- La superficie construida es de 499 m².
- El año de construcción es 2002.
- Catastro y Registro coinciden en parcela de 1.000 m².
2.3 Informe de Tasación TINSA (16 de febrero de 2026)
- El valor de tasación es de 2.169.305,81 €.
- El valor hipotecario es de 2.169.305,81 €.
- La visita se realizó el 13 de febrero de 2026 y la tasación caduca el 15 de agosto de 2026.
- La superficie comprobada por el tasador es de 656,31 m² construidos (282,16 m² en planta baja + 374,15 m² en sótano).
- La ocupación en planta baja es de 389,14 m² y la superficie útil es de 567,25 m².
- El inmueble se encuentra en situación de "Fuera de Ordenación Relativa" por excesos de edificabilidad (38,16 m² sobre rasante) y ocupación (139,14 m², un 55,7% por encima del máximo permitido del 25%).
- No se ha aportado el certificado de eficiencia energética.
- El estado de conservación es Regular/Medio.
- Los plazos estimados de venta son de 6 a 9 meses.
2.4 Escrituras de Propiedad
- Las condiciones urbanísticas originales (1998) establecen: parcela mínima 1.000 m², edificabilidad 0,244 m²/m², ocupación máxima 25%, altura máxima 2 plantas.
- La edificabilidad máxima permitida es de 244 m² y la ocupación máxima de 250 m².
- Existe una escritura de subsanación de obra nueva (13 de julio de 2004) que declara 428,70 m².
2.5 Certificados Municipales y Certificado de Antigüedad
- El Ayuntamiento de Benahavís certifica que no consta expediente sancionador abierto sobre la vivienda.
- Existe licencia de primera ocupación desde el 16 de marzo de 2006.
- El certificado de antigüedad acredita que todas las construcciones son anteriores a 2016.
- Las superficies certificadas son: planta baja 282,16 m², sótano 374,15 m², porches 59,05 m², terrazas 52,55 m², total 656,31 m².
- La distribución real incluye 6 dormitorios (4 en planta baja + 2 en sótano).
2.6 Planos de Reforma (Abril 2025)
- El promotor del proyecto de reforma es ELITE FONDO APARTAMENTO 2 S.L.
- La obra incluye "fase de derribo" y "fase de nueva construcción" (demoliciones estructurales y nuevas construcciones).
- La distribución reformada del sótano incluye garaje, sala de juegos, gimnasio, 2 dormitorios y 2 baños.
- La obra no es una simple reforma interior, sino una reconstrucción parcial.
2.7 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)
- El objeto del préstamo es financiar el CapEx y costes asociados a la reforma integral.
- Los recursos propios comprometidos por el gestor son 2.058.690 €.
- AVENIA INVESTMENTS S.L. tiene un patrimonio neto de 378.388,66 € y un resultado del ejercicio de 808.049,46 €.
2.8 Estatutos de la SPV: "ELITE FONDO APARTAMENTO 2, S.L."
- El capital social es de 500.000 €.
- El objeto social es la compraventa y promoción inmobiliaria.
- La SPV NO es propietaria del activo (la Nota Simple acredita que el propietario es AVENIA INVESTMENTS S.L.).
2.9 Estudio de Mercado (Urbanitae, mayo de 2026)
- El estudio utiliza una parcela de 1.608 m² (INCORRECTA, la real es 1.000 m²).
- El precio objetivo es de 5.805.000 € (9.000 €/m²).
- La media de los testigos de venta es de 9.806 €/m², pero no se ajustan por diferencias de parcela, estado o calidad.
- El propio estudio advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros.
2.10 Resumen Económico del Proyecto
- Los costes totales ascienden a 4.298.690 €.
- Los ingresos brutos por venta son 5.805.000 €.
- El resultado neto estimado es de 662.027 € (11% sobre ventas).
- El valor de tasación post-reforma estimado es de 4.021.306 €.
- El coste de construcción es de 1.852.000 € (2.871 €/m²).
2.11 Cronograma del Proyecto
- La compraventa del activo se realizó en mayo de 2025.
- La firma del préstamo Urbanitae está prevista para julio de 2026.
- La obtención de licencia e inicio de obras está prevista para julio de 2026 (contradicción con otras fuentes).
- El Tramo B se desembolsará en marzo de 2027.
- La finalización de obras está prevista para Q4 2027.
- La venta y repago está prevista para Q2 2028.
2.12 Presentación del Proyecto (Avenia Capital)
- Existe una contradicción sobre el estado de las licencias: la presentación dice "obtained", el folleto dice "en tramitación" y el cronograma sitúa la obtención en julio de 2026.
- La reforma implica una "total rebuild >50%", lo que confirma que las obras son de gran envergadura.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 Precio de compra del activo
El coste total de adquisición asciende a 1.864.091 € (1.820.000 € de compra + 7.691 € de costes + 36.400 € de ITP). El valor de tasación actual (2.169.306 €) supera el coste de adquisición en 305.214 € (16,4%), lo que es positivo.
3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado
El valor post-reforma estimado es de 4.021.306 € (valor actual + coste de reforma de 1,852 M €). El precio de venta objetivo es de 5.805.000 €, lo que supone una plusvalía de 1.783.694 € (44% por encima del valor post-reforma). Este margen es muy elevado y depende de ejecutar una reforma de máxima calidad y encontrar un comprador dispuesto a pagar una prima significativa.
3.3 LTV real sobre el valor actual
La deuda total (Tramo A + Tramo B) es de 2.240.000 €. El valor de tasación actual es de 2.169.306 €. El LTV total es del 103,3%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual de la vivienda en 70.694 €. El LTV del Tramo A es del 53,0%, lo que proporciona un colchón de 1.019.306 €.
3.4 LTV real incluyendo intereses
Los intereses totales del préstamo (24 meses) ascienden a 377.750 €. La deuda total más intereses es de 2.617.750 €. El LTV total con intereses es del 120,7%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual en 448.444 €.
3.5 Escenario de ejecución con obra parada tras desembolsar el Tramo B
Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B (es decir, después de que se haya ejecutado la mayor parte de la reforma pero sin que el valor post-reforma se haya materializado), el activo se encuentra en un estado peor que el inicial por las demoliciones y obras a medias. El valor estimado con obra parada sería inferior a 2.169.306 € (deterioro del 20-50% según el estado de la obra). Con una deuda total + intereses de aproximadamente 2,59 M € (a los 18 meses), el déficit estimado con un deterioro del 30% sería de 1,07 M €. Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos.
3.6 Viabilidad del proyecto
El coste total del proyecto es de 4.298.690 € y los ingresos netos por venta (objetivo) son de 5.514.750 €. El margen bruto es de 1.216.060 € (22% sobre ingresos netos) y el margen neto estimado es de 662.027 € (11% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio es del 32,2% en 24 meses. El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. Sin embargo, el margen es ajustado y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad.
3.7 Estructura del préstamo Urbanitae
De los 1.150.000 € invertidos por el Tramo A, aproximadamente 407.213 € (35,4%) se destinan a intereses y comisiones. Esto significa que solo 742.787 € (64,6%) se utilizan realmente para la reforma.
4. FORTALEZAS
Gestor con experiencia acreditada
- Avenia Capital cuenta con más de diez años de trayectoria en la Costa del Sol y ha completado diez proyectos con éxito, incluyendo villas de lujo. Sus socios fundadores acumulan una amplia experiencia en el sector financiero e inmobiliario, con más de 4.000 millones de euros en gestión de activos.
Garantía hipotecaria de primer rango
- El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con una responsabilidad hipotecaria del 140%. El Tramo A tiene un LTV del 53% sobre el valor actual, lo que proporciona un colchón de 1.019.306 €.
Ubicación prime
- La vivienda se encuentra en El Herrojo, La Quinta, una de las zonas residenciales más exclusivas de Benahavís, con fácil acceso a Marbella y Puerto Banús. La demanda de compradores internacionales de alto poder adquisitivo es constante.
Capital propio del gestor
- El promotor ha comprometido 2.058.690 € en el proyecto (48% del coste total). Su capital está por delante en el riesgo, ya que las garantías hipotecarias cubren el préstamo a los inversores.
Riesgo de construcción reducido
- Al tratarse de una reforma sobre una estructura existente, el riesgo constructivo es menor que en una obra de nueva planta.
Paquete de garantías adicionales
- Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con prenda de acciones, prenda de cuentas bancarias y mandato irrevocable de venta.
Project Monitor independiente
- La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos mensuales reduce el riesgo de desviaciones.
Comercialización profesional
- La venta del activo se llevará a cabo por un agente inmobiliario de reconocido prestigio.
Tasación reciente - La tasación fue realizada el 13 de febrero de 2026 por TINSA, una sociedad homologada.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Riesgo urbanístico grave
El activo se encuentra en situación de "Fuera de Ordenación Relativa" por excesos de edificabilidad (38,16 m²) y ocupación (139,14 m², un 55,7% por encima del máximo permitido del 25%).
En esta situación, la normativa solo permite obras de conservación y mantenimiento, prohibiendo expresamente demoliciones, nuevas construcciones, reformas estructurales o cualquier obra que suponga un incremento del valor de expropiación
Los planos del proyecto incluyen "fase de derribo" y "fase de nueva construcción". Si la administración descubre que se han ejecutado obras ilegales, podría ordenar la demolición de todo lo construido.
5.2 Discrepancia en la superficie de la parcela
El folleto y el estudio de mercado indican una parcela de 1.608 m², pero la Nota Simple, el Catastro y la tasación de TINSA confirman que la parcela real es de 1.000 m². Esta diferencia del 37,8% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta. El precio de venta objetivo de 9.000 €/m² es muy difícil de justificar con los comparables reales de la zona (3.151-5.982 €/m² según TINSA). A
demás, el comprador final podría tener serias dificultades para obtener financiación hipotecaria, ya que los bancos suelen ser muy cautelosos con inmuebles que presentan discrepancias registrales y, especialmente, con aquellos que se encuentran en situación de fuera de ordenación, lo que reduciría el mercado potencial de compradores y podría obligar a reducir el precio de venta para atraer a compradores al contado.
5.3 Licencia de obras no obtenida
El folleto indica que la licencia está "en tramitación", la presentación del proyecto afirma que "todas las licencias están obtenidas" y el cronograma sitúa la obtención en julio de 2026 (después de la firma del préstamo). Los inversores asumen el riesgo de que la licencia no se obtenga o de que se obtenga una licencia que no cubra todas las obras proyectadas.
5.4 Estructura societaria inconsistente
Los estatutos de la SPV indican que debería ser la propietaria del activo, pero la Nota Simple acredita que el titular registral es AVENIA INVESTMENTS S.L. La garantía de prenda de acciones de la SPV no es efectiva porque la SPV no es propietaria del activo. Para que esta garantía fuera efectiva, el activo debería estar en propiedad de la SPV o pignorarse las acciones de AVENIA INVESTMENTS S.L., ninguna de las cuales se ha acreditado.
5.5 Riesgo de sobreendeudamiento
El LTV total sin intereses es del 103,3% y con intereses del 120,7%. Si el promotor incumple, el valor actual de la vivienda no cubre la deuda total. El Tramo A está bien cubierto (53% LTV), pero el Tramo B asume un riesgo elevado.
5.6 Riesgo de comercialización
El precio de venta objetivo (9.000 €/m²) es muy superior a los comparables de la zona (3.151-5.982 €/m²). El estudio de mercado utiliza una parcela incorrecta (1.608 m² en lugar de 1.000 m²) para justificar el precio. Si el precio objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo.
A esto se añade que el comprador final podría encontrar obstáculos para obtener una hipoteca, dado que las entidades bancarias suelen rechazar o condicionar severamente la financiación de inmuebles con discrepancias registrales o en situación de fuera de ordenación, lo que limita aún más el mercado potencial y podría alargar los plazos de venta más allá de los 6-9 meses estimados por el tasador.
5.7 Riesgo de ejecución con obra parada
Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B, el valor del activo se deteriora por las demoliciones y obras a medias. El LTV total con intereses es del 120,7%. Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos. El Tramo A también perdería porque el valor del activo se ha deteriorado y la deuda total incluye el Tramo B.
5.8 Riesgo de viabilidad económica
El margen neto estimado es del 11% sobre ventas (662.027 €). Cualquier desviación en los costes o en el precio de venta reduce drásticamente el margen. El coste de construcción de 2.871 €/m² es elevado para una reforma. Si los costes aumentan un 10% (185.000 €), el beneficio neto se reduciría a 477.027 € (8,2% sobre ventas).
5.9 Ausencia de certificado de eficiencia energética
La tasación de TINSA advierte que no se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta de la vivienda. Esto podría retrasar la comercialización futura.
5.10 Falta de documentación clave
No se han facilitado el contrato de préstamo ni el contrato de agente de garantías. Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.
5.11 Riesgo de iliquidez de la inversión
La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (24-30 meses)
. 5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción
La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 24 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.13 Riesgo de la advertencia del estudio de mercado
El estudio de mercado de Urbanitae advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los testigos de venta utilizados para justificar el precio objetivo.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Superficie de la parcela
El folleto y el estudio de mercado indican 1.608 m², mientras que la Nota Simple, el Catastro y TINSA confirman 1.000 m². El precio de venta objetivo de 9.000 €/m² se calcula sobre una parcela incorrecta. Esta diferencia del 37,8% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta.
Discrepancia 2: Licencia de obras
El folleto indica "en tramitación", la presentación dice "obtained" y el cronograma sitúa la obtención en julio de 2026. El inversor no sabe si la licencia está obtenida o no. Si la licencia no se obtiene, el proyecto no puede comenzar. Si la licencia es parcial, las obras ejecutadas pueden ser ilegales.
Discrepancia 3: Propiedad del activo vs. SPV
La Nota Simple acredita a AVENIA INVESTMENTS S.L. como propietaria. Los estatutos de la SPV y los planos de reforma indican que ELITE FONDO APARTAMENTO 2 S.L. es el promotor. La garantía de prenda de acciones de la SPV no es efectiva porque la SPV no es propietaria del activo.
Discrepancia 4: Objeto del préstamo
El folleto habla de "reforma interior", pero los planos muestran demoliciones y nuevas construcciones ("total rebuild >50%"). La situación de Fuera de Ordenación prohíbe estas obras. Si las obras son ilegales, el inversor está financiando una actividad que la ley prohíbe.
Discrepancia 5: Estado de la licencia
Si la licencia es solo para "reforma interior", no cubre las demoliciones y nuevas construcciones que muestran los planos. Las obras ejecutadas fuera de licencia serían ilegales.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.
Posibles consecuencias para el proyecto:
3.1 Precio de compra del activo
El coste total de adquisición asciende a 1.864.091 € (1.820.000 € de compra + 7.691 € de costes + 36.400 € de ITP). El valor de tasación actual (2.169.306 €) supera el coste de adquisición en 305.214 € (16,4%), lo que es positivo.
3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado
El valor post-reforma estimado es de 4.021.306 € (valor actual + coste de reforma de 1,852 M €). El precio de venta objetivo es de 5.805.000 €, lo que supone una plusvalía de 1.783.694 € (44% por encima del valor post-reforma). Este margen es muy elevado y depende de ejecutar una reforma de máxima calidad y encontrar un comprador dispuesto a pagar una prima significativa.
3.3 LTV real sobre el valor actual
La deuda total (Tramo A + Tramo B) es de 2.240.000 €. El valor de tasación actual es de 2.169.306 €. El LTV total es del 103,3%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual de la vivienda en 70.694 €. El LTV del Tramo A es del 53,0%, lo que proporciona un colchón de 1.019.306 €.
3.4 LTV real incluyendo intereses
Los intereses totales del préstamo (24 meses) ascienden a 377.750 €. La deuda total más intereses es de 2.617.750 €. El LTV total con intereses es del 120,7%, lo que significa que la deuda total supera el valor actual en 448.444 €.
3.5 Escenario de ejecución con obra parada tras desembolsar el Tramo B
Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B (es decir, después de que se haya ejecutado la mayor parte de la reforma pero sin que el valor post-reforma se haya materializado), el activo se encuentra en un estado peor que el inicial por las demoliciones y obras a medias. El valor estimado con obra parada sería inferior a 2.169.306 € (deterioro del 20-50% según el estado de la obra). Con una deuda total + intereses de aproximadamente 2,59 M € (a los 18 meses), el déficit estimado con un deterioro del 30% sería de 1,07 M €. Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos.
3.6 Viabilidad del proyecto
El coste total del proyecto es de 4.298.690 € y los ingresos netos por venta (objetivo) son de 5.514.750 €. El margen bruto es de 1.216.060 € (22% sobre ingresos netos) y el margen neto estimado es de 662.027 € (11% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio es del 32,2% en 24 meses. El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. Sin embargo, el margen es ajustado y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad.
3.7 Estructura del préstamo Urbanitae
De los 1.150.000 € invertidos por el Tramo A, aproximadamente 407.213 € (35,4%) se destinan a intereses y comisiones. Esto significa que solo 742.787 € (64,6%) se utilizan realmente para la reforma.
4. FORTALEZAS
Gestor con experiencia acreditada
- Avenia Capital cuenta con más de diez años de trayectoria en la Costa del Sol y ha completado diez proyectos con éxito, incluyendo villas de lujo. Sus socios fundadores acumulan una amplia experiencia en el sector financiero e inmobiliario, con más de 4.000 millones de euros en gestión de activos.
Garantía hipotecaria de primer rango
- El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con una responsabilidad hipotecaria del 140%. El Tramo A tiene un LTV del 53% sobre el valor actual, lo que proporciona un colchón de 1.019.306 €.
Ubicación prime
- La vivienda se encuentra en El Herrojo, La Quinta, una de las zonas residenciales más exclusivas de Benahavís, con fácil acceso a Marbella y Puerto Banús. La demanda de compradores internacionales de alto poder adquisitivo es constante.
Capital propio del gestor
- El promotor ha comprometido 2.058.690 € en el proyecto (48% del coste total). Su capital está por delante en el riesgo, ya que las garantías hipotecarias cubren el préstamo a los inversores.
Riesgo de construcción reducido
- Al tratarse de una reforma sobre una estructura existente, el riesgo constructivo es menor que en una obra de nueva planta.
Paquete de garantías adicionales
- Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con prenda de acciones, prenda de cuentas bancarias y mandato irrevocable de venta.
Project Monitor independiente
- La supervisión de las certificaciones de obra y los desembolsos mensuales reduce el riesgo de desviaciones.
Comercialización profesional
- La venta del activo se llevará a cabo por un agente inmobiliario de reconocido prestigio.
Tasación reciente - La tasación fue realizada el 13 de febrero de 2026 por TINSA, una sociedad homologada.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Riesgo urbanístico grave
El activo se encuentra en situación de "Fuera de Ordenación Relativa" por excesos de edificabilidad (38,16 m²) y ocupación (139,14 m², un 55,7% por encima del máximo permitido del 25%).
En esta situación, la normativa solo permite obras de conservación y mantenimiento, prohibiendo expresamente demoliciones, nuevas construcciones, reformas estructurales o cualquier obra que suponga un incremento del valor de expropiación
Los planos del proyecto incluyen "fase de derribo" y "fase de nueva construcción". Si la administración descubre que se han ejecutado obras ilegales, podría ordenar la demolición de todo lo construido.
5.2 Discrepancia en la superficie de la parcela
El folleto y el estudio de mercado indican una parcela de 1.608 m², pero la Nota Simple, el Catastro y la tasación de TINSA confirman que la parcela real es de 1.000 m². Esta diferencia del 37,8% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta. El precio de venta objetivo de 9.000 €/m² es muy difícil de justificar con los comparables reales de la zona (3.151-5.982 €/m² según TINSA). A
demás, el comprador final podría tener serias dificultades para obtener financiación hipotecaria, ya que los bancos suelen ser muy cautelosos con inmuebles que presentan discrepancias registrales y, especialmente, con aquellos que se encuentran en situación de fuera de ordenación, lo que reduciría el mercado potencial de compradores y podría obligar a reducir el precio de venta para atraer a compradores al contado.
5.3 Licencia de obras no obtenida
El folleto indica que la licencia está "en tramitación", la presentación del proyecto afirma que "todas las licencias están obtenidas" y el cronograma sitúa la obtención en julio de 2026 (después de la firma del préstamo). Los inversores asumen el riesgo de que la licencia no se obtenga o de que se obtenga una licencia que no cubra todas las obras proyectadas.
5.4 Estructura societaria inconsistente
Los estatutos de la SPV indican que debería ser la propietaria del activo, pero la Nota Simple acredita que el titular registral es AVENIA INVESTMENTS S.L. La garantía de prenda de acciones de la SPV no es efectiva porque la SPV no es propietaria del activo. Para que esta garantía fuera efectiva, el activo debería estar en propiedad de la SPV o pignorarse las acciones de AVENIA INVESTMENTS S.L., ninguna de las cuales se ha acreditado.
5.5 Riesgo de sobreendeudamiento
El LTV total sin intereses es del 103,3% y con intereses del 120,7%. Si el promotor incumple, el valor actual de la vivienda no cubre la deuda total. El Tramo A está bien cubierto (53% LTV), pero el Tramo B asume un riesgo elevado.
5.6 Riesgo de comercialización
El precio de venta objetivo (9.000 €/m²) es muy superior a los comparables de la zona (3.151-5.982 €/m²). El estudio de mercado utiliza una parcela incorrecta (1.608 m² en lugar de 1.000 m²) para justificar el precio. Si el precio objetivo no se alcanza, el promotor podría tener dificultades para repagar el préstamo.
A esto se añade que el comprador final podría encontrar obstáculos para obtener una hipoteca, dado que las entidades bancarias suelen rechazar o condicionar severamente la financiación de inmuebles con discrepancias registrales o en situación de fuera de ordenación, lo que limita aún más el mercado potencial y podría alargar los plazos de venta más allá de los 6-9 meses estimados por el tasador.
5.7 Riesgo de ejecución con obra parada
Si la obra se para después de desembolsar el Tramo B, el valor del activo se deteriora por las demoliciones y obras a medias. El LTV total con intereses es del 120,7%. Ambos tramos perderían proporcionalmente porque no hay prioridad entre ellos. El Tramo A también perdería porque el valor del activo se ha deteriorado y la deuda total incluye el Tramo B.
5.8 Riesgo de viabilidad económica
El margen neto estimado es del 11% sobre ventas (662.027 €). Cualquier desviación en los costes o en el precio de venta reduce drásticamente el margen. El coste de construcción de 2.871 €/m² es elevado para una reforma. Si los costes aumentan un 10% (185.000 €), el beneficio neto se reduciría a 477.027 € (8,2% sobre ventas).
5.9 Ausencia de certificado de eficiencia energética
La tasación de TINSA advierte que no se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es un requisito legal para la venta de la vivienda. Esto podría retrasar la comercialización futura.
5.10 Falta de documentación clave
No se han facilitado el contrato de préstamo ni el contrato de agente de garantías. Los inversores no pueden conocer con exactitud las condiciones legales de la operación, el alcance de las garantías, el orden de cobro en caso de ejecución o los gastos asociados.
5.11 Riesgo de iliquidez de la inversión
La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (24-30 meses)
. 5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción
La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 24 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.13 Riesgo de la advertencia del estudio de mercado
El estudio de mercado de Urbanitae advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los testigos de venta utilizados para justificar el precio objetivo.
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Superficie de la parcela
El folleto y el estudio de mercado indican 1.608 m², mientras que la Nota Simple, el Catastro y TINSA confirman 1.000 m². El precio de venta objetivo de 9.000 €/m² se calcula sobre una parcela incorrecta. Esta diferencia del 37,8% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta.
Discrepancia 2: Licencia de obras
El folleto indica "en tramitación", la presentación dice "obtained" y el cronograma sitúa la obtención en julio de 2026. El inversor no sabe si la licencia está obtenida o no. Si la licencia no se obtiene, el proyecto no puede comenzar. Si la licencia es parcial, las obras ejecutadas pueden ser ilegales.
Discrepancia 3: Propiedad del activo vs. SPV
La Nota Simple acredita a AVENIA INVESTMENTS S.L. como propietaria. Los estatutos de la SPV y los planos de reforma indican que ELITE FONDO APARTAMENTO 2 S.L. es el promotor. La garantía de prenda de acciones de la SPV no es efectiva porque la SPV no es propietaria del activo.
Discrepancia 4: Objeto del préstamo
El folleto habla de "reforma interior", pero los planos muestran demoliciones y nuevas construcciones ("total rebuild >50%"). La situación de Fuera de Ordenación prohíbe estas obras. Si las obras son ilegales, el inversor está financiando una actividad que la ley prohíbe.
Discrepancia 5: Estado de la licencia
Si la licencia es solo para "reforma interior", no cubre las demoliciones y nuevas construcciones que muestran los planos. Las obras ejecutadas fuera de licencia serían ilegales.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa.
Posibles consecuencias para el proyecto:
- Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la reforma.
- Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
- Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
- Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos) de invertir en la Costa del Sol.
- Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta de 6-9 meses podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.
- Plazo insuficiente: El plazo de 24 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
8. CONSIDERACIONES FINALES
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la reforma integral de una vivienda de lujo, pero esta reforma incluye demoliciones y nuevas construcciones que la ley prohíbe en una vivienda en situación de Fuera de Ordenación Relativa.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo de 5,805 M € y no hay desviaciones significativas. Sin embargo, el margen es ajustado (11% sobre ventas) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de alto riesgo. El activo está en Fuera de Ordenación, las obras incluyen demoliciones y nuevas construcciones prohibidas, la licencia no está obtenida, la SPV no es propietaria, la deuda total supera el valor actual del activo y el precio de venta objetivo es muy ambicioso. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
¿Qué protege al inversor?
¿Qué está financiando realmente el inversor?
El inversor está financiando la reforma integral de una vivienda de lujo, pero esta reforma incluye demoliciones y nuevas construcciones que la ley prohíbe en una vivienda en situación de Fuera de Ordenación Relativa.
¿Es viable el proyecto?
El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo de 5,805 M € y no hay desviaciones significativas. Sin embargo, el margen es ajustado (11% sobre ventas) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo.
¿Es segura la inversión?
La inversión es de alto riesgo. El activo está en Fuera de Ordenación, las obras incluyen demoliciones y nuevas construcciones prohibidas, la licencia no está obtenida, la SPV no es propietaria, la deuda total supera el valor actual del activo y el precio de venta objetivo es muy ambicioso. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
¿Qué protege al inversor?
- La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita).
- El colchón del LTV del Tramo A (53% sobre el valor actual).
- El Project Monitor.
- El mandato irrevocable de venta.
¿Qué NO protege al inversor?
- La situación de Fuera de Ordenación y la posible ilegalidad de las obras.
- La invalidez de la prenda de acciones (la SPV no es propietaria).
- El sobreendeudamiento del activo (deuda total > valor actual).
- La falta de licencia de obras.
- El precio de venta objetivo muy ambicioso y la parcela incorrecta.
- Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.
- La falta de documentación clave (contrato de préstamo y de agente de garantías).
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta múltiples banderas rojas:
- Riesgo urbanístico grave: El activo está en Fuera de Ordenación y los planos muestran demoliciones y nuevas construcciones prohibidas. Si la administración descubre obras ilegales, podría ordenar la demolición de todo lo construido.
- Discrepancia en la parcela: El estudio de mercado utiliza 1.608 m² cuando la realidad es 1.000 m². El precio de venta objetivo de 9.000 €/m² es difícil de justificar.
- Estructura societaria inconsistente: La SPV no es propietaria, lo que invalida la prenda de acciones.
- Licencia no obtenida: Hay contradicciones entre los documentos.
- Sobreendeudamiento: La deuda total supera el valor actual del activo.
- Precio de venta muy ambicioso: Muy superior a los comparables de la zona.
- Falta de documentación clave: No se han facilitado contratos clave.
- Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre y pueden disparar los costes.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad del 10,5% anual (21% total) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
Recomendación
No invertir en esta oportunidad tal como está planteada.
El riesgo es demasiado alto. Las obras planificadas son de muy alto riesgo de legalidad, la parcela utilizada para justificar el precio es incorrecta, la prenda de acciones no es efectiva, la deuda total supera el valor actual, el precio de venta objetivo es muy ambicioso y los riesgos geopolíticos añaden incertidumbre.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo urbanístico grave, que la garantía hipotecaria protege al Tramo A pero el Tramo B asume un riesgo elevado, que el precio de venta objetivo es muy ambicioso, que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto y que la inversión es ilíquida durante 24-30 meses. El Tramo A está mejor protegido que el Tramo B, pero ambos tramos comparten la misma hipoteca y están expuestos a los mismos riesgos estructurales.
10. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Proyecto Villa Solana" presentada por Urbanitae presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística. El activo se encuentra en situación de Fuera de Ordenación Relativa por excesos de edificabilidad y ocupación.
Las obras planificadas incluyen demoliciones y nuevas construcciones que la ley prohíbe expresamente.
La parcela utilizada para justificar el precio de venta es incorrecta. La SPV no es propietaria del activo, lo que invalida la prenda de acciones. La licencia de obras no está obtenida. La deuda total supera el valor actual del activo. El precio de venta objetivo (9.000 €/m²) es muy ambicioso y muy superior a los comparables de la zona.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional.
No se han facilitado el contrato de préstamo ni el contrato de agente de garantías. La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 10,5% anual (21% total en 24 meses) no compensa el riesgo asumido, especialmente el riesgo urbanístico que puede hacer ilegales las obras y provocar su demolición.
RECOMENDACIÓN: NO INVERTIR.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.