Rentabilidad arrendamiento local comercial.

Hola, antes de nada pedir disculpas si este no es el subforo adecuado para exponer mi duda, pero creo que es en el que mejor encaja. Ruego a los moderadores lo muevan si lo consideran oportuno. Aprovecho para solicitar la creación de un subforo "inversiones alternativas".

La cuestión es que soy arrendador de un local comercial, comprado como inversión tras muchos años de duro esfuerzo. Debido a la crisis y atendiendo a las difíciles circunstancias por las que atraviesa el país, he rebajado la renta considerablemente, para no perder al inquilino, con el que estoy muy contento.

El problema es que la rentabilidad anual que arroja el alquiler es un miserable 3,5%, impuestos aparte. Sé que en circunstancias normales el valor del local se actualizaría como mínimo con el IPC, con lo que la rentabilidad real de la inversión sería superior, pero en este entorno económico en que los bienes inmobiliarios se devaluan no se cumple esta premisa.

Así pues nos hemos estado planteando si sería buena idea vender (no es buen momento) y reorientar el capital obtenido a otra inversión.

Os ruego que empaticéis conmigo y os pongáis en mi lugar. ¿Qué haríais?¿Habríais invertido inicialmente en un bien inmobiliario que os arrojase una rentabilidad del 3,5%?

Puntualizo que la inversión inicial ha sido elevada (en torno a 600.000 euros)

Para saber la rentabilidad del local a día de hoy, preguntaría cual es el precio de mercado actual de tu local.

Puede que lo compraras a 600.000 y que ahora no paguen más de 450.000, con lo que tu rentabilidad sería del 4,66%.

De todas maneras si tienes inquilino, yo recomendaría aguantar e ir cobrando, ya venderás cuando lo tengas vacio.

Saludos

Con el inquilino estoy realmente contento pues paga puntualmente, aunque creo que le está costando arrancar debido al difícil entorno económico en el que vivimos. No obstante aunque me dejase el local lo alquilaría rápido nuevamente, es un local de hostelería que está bastante bien.

Yo tengo alguna cosa alquilada, y si ... ahora en términos porcentuales no es rentable, pero esto va por épocas, yo creo que en una inversión a largo plazo y mirar el momento no es el plan. Yo por ejemplo en 1997 compré una finca, y a partir de 1999 el alquiler se hacia cargo de la hipoteca, y algunos cafés (además), ahora la tengo alquilada en un 25% menos de lo que percibía en 2007, pues vale ...... aguantarse tocan ..... tenemos otra comprada el el 2001, y la hipoteca a partir del tercer o cuarto año, también quedaba compensada con el alquiler, ahora no porque está pagada ¿el inquilino no pide rebaja? no, no pide, pero si pidió renovación de electrodomésticos, pues adelante todos nuevos (Miele o Bosch no ....) .... al final la rentabilidad de estas cosas va, en mi opinión, por medias ..... hoy por hoy el principal activo que debemos resguardar es el que tu comentas "un buen inquilino" y si a éste hay que rebajarse un 20% pues se hace, ya vendrán mejores tiempos ¿verdad que en términos contable-fiscales la amortización es del 3%, o sea mas de 33 años? pues debemos pensar en dicho términos, no en 33 pero si tal ves en 12 ó 15 años.

Si, yo creo que este tipo de inversiones hay que verlas a largo plazo. El precio del inmueble puede fluctuar (a la baja en estos momentos), pero a largo plazo generalmente este dato carece de importancia, dado que es de suponer que su valor irá como mínimo a la par de la inflacción. Y los incrementos de renta juegan a nuestro favor, eso está claro.

Lo que está claro es que en estos tiempos el que tiene un "buen inquilino" tiene un tesoro. Al igual que tú yo intento colaborar en todo lo que puedo, poniendo pasta de mi bolsillo si hace falta. Es "Quid pro quo".

Referente a lo del plazo de amortización...imaginemos que hemos liquidado el préstamo hipotecario y reinvertimos los beneficios del arrendamiento y obtenemos de ellos una rentabilidad del 3,5%. Digamos que estamos aplicando interés compuesto. Podemos concluir que el plazo de amortización real se reduce, ¿no?

Se me olvidava: desde 2007 he aplicado una rebaja del 30%.

Correcto

Yo me tengo por un inversor a largo .... no me ido mal …. Tanto en fincas como en bolsa, que suelo meter ahí algo y me olvido, y claro a los 8, 10 o 12 años …… es mas difícil perder que ganar …… en las fincas igual, España es culturalmente un país de propietarios, con lo cual los precios volverán a remontar ¿Cuándo? Ni idea …… ¿Cómo antes a medias de 12-15% anual? ni de coña, esto ni es, ni fue sostenible en el tiempo …..

La última finca que compré fue en 2005 y a pesar de la crisis, hoy no he visto ninguna de similar en metros – antigüedad – ubicación – altura del edificio, cuyo precio hoy rebajando un 15-20% del que anuncian (y por el precio que anuncian no creo que las vendan en este momento, puede que si con rebajas del 15 ó 20%) suponga empatar con nuestra compra en 2005, pero en el ínterin hemos estado cobrando el alquiler a los estudiantes que ahí tenemos instalados (full equipe, que significa muebles nuevos, del Ikea, tampoco es cuestión de ….. ADSL incluida, servicio de técnico de mantenimiento de pequeñas reparaciones incluido, seguro también, copia de llaves para no volver a casa a buscarlas ….., y si quieren una impresora wi-fi compartida estoy dispuesto a ponerla si pagan los toners), pues su hacemos la suma …….. mal … pues no ……. aún considerando la hipoteca. Tal vez estoy en un error pero yo no tomo ni un euro de los alquileres, por fortuna no estado en el desempleo en mi vida, y mi señora estuvo sin empleo durante 15 día en lo últimos 20 años …….. todo va para hipoteca y los demás que ya no la tienen sus ingresos se destinan a pagar las hipotecas de las otras, de esta forma se hace “patrimonio”, ¿es un error? Yo creo que no, pero ¿Qué opinaré el día que se meta un inquilino que parece bueno, y nos sale rana? No sé …. puede que cambie de opinión, pero llevo años con esto, mas de 15 años y no me ha pasado nunca, ahora bien si te pones a elegir, te salen los exigentes en precio, es que yo haría igual …. prefiero menos rentabilidad y desde luego menos problemas, al final el problema mas importante no es que no te paguen, el problema es cuando dejen la finca no te sea posible dejarla de nuevo en perfecto estado de revista con una escoba (o dos) y si hace tiempo que no pintas, pues una mano de pintura.

En fin ahora nos toca "aguantar" ..... vendrán mejores tiempos, no como antes, pero mejores que ahora, seguro.

Por curiosidad,¿has calculado la TIR de tus inversiones inmobiliarias? (o la rentabilidad a lo bruto). Digo incluyendo todo, seguros, reformas, impuestos, comunidad...
Seguro que es muy buena.
No obstante, haces bien al tener cuidado con extrapolar a futuro, es cierto que la inversión inmobiliaria ha sido un éxito para nuestros padres y hasta el 2007, pero es que los años que van de los 60 al 2007 han sido quizá los mejores de la historia económica de España. Aun sin considerar que la crisis perdurara, es difícil que se repita otro período así.
Y otra cosa, ¿cómo lo tienes organizado fiscalmente? Lo digo porque si lo tienes directamente a IRPF a lo mejor te interesaba mirar la posibilidad de montar una SL.
Un saludo

Disculpas por inmiscuirme...pero me interesa lo de la organización fiscal. Yo lo tengo directamente a IRPF. ¿Qué ventajas reportaría una SL?