Me voy a subrogar a una Hipoteca de constructor y Caixanova (NovaCaixaGalicia) no me quiere quitar el suelo

Vamos a subrogarnos mi mujer y yo a una hipoteca de CAIXANOVA (Novacaixagalicia). Se trata de una casa que cuesta 220.000 euros y vamos a pedir 120.000€ y nos dan estas condiciones: Euribor + 0.75% revisión anual y sin comisiones, excepto cancelación TOTAL 1%. A 25 años con una cuota mensual de 569 euros
Esa hipoteca constituida hace un año tiene un suelo del 3% y un techo del 15% y según Caixanova es innegociable.
Después de un primer contacto se muestran dispuestos a condonar la comisión de Subrogación de 150 € "con el beneplácito de los responsables".
No sería necesario hacer la tasación, ni nos piden a mi mujer ni a mi (en realidad se la concederían a ella sola si queremos pues es funcionaria) seguro de vida (aunque lo haremos igual pero con quien queramos).
Se justifican diciendo que para nuevas condiciones habría que hacer una novación que nos costaría 250€ pero las condiciones actuales serían peores, o en su caso nos pedirían vinculaciones excesivas o inaceptables.
Mientras tanto, como somos clientes de hace mucho tiempo con Ing. y tenemos las nóminas y ahorros, nos conceden hipoteca sin problema euribor + 0,59% y con seguro de vida de 20 euros al mes para mi mujer. Por supuesto sin ningún tipo de comisión y además Ing nos devuelve 2% recibos luz, agua, gas y teléfono y 2% gasolineras GALP. En la cuenta naranja nos da el 1.49% TAE de interés. En Caixanova os podéis imaginar que de eso nada, además de no querernos quitar el suelo.
Echando cuentas aproximadas:
Ahorro respecto a no subrogarse: entre 1.600 y 1.860 euros de IAJD sobre la hipoteca, y 272 euros de la tasación. Ahorro Gastos Notaría Hipoteca entre 216 y 309 euros. Ahorro Gastos Registro Hipoteca entre 122 y 175 euros. Tampoco sería necesario seguro de vida, ni domiciliar nómina. Ahorro máximo: 2.616€. Ahorro mínimo: 2.210 euros.
Lo amortizaríamos entre 3 y 5 años con la hipoteca de Ing Direct.

¿Podemos hacer algo?

¿El IAJD en Galicia sobre la Hipoteca cuál es? En teoría hay una rebaja hasta final de 2011 pero NO LO ENCUENTRO POR NINGÚN LADO.

Gracias por vuestro interés y espero que me podáis ayudar en este mi primer mensaje en el foro

Te tendrías que mirar pero que muy bien el caso concreto de Galicia, pero en la mayor parte de España el IAJD es de un 1% sobre la responsabilidad hipotecaria (que suele ser un 150% del importe de la hipoteca), por lo que estaríamos hablando de unos 1.800 euros. Ojo, el IAJD no se paga en subrogaciones, sino en hipotecas nuevas...

Por lo tanto, entiendo que lo que te sale a cuenta es subrogarte en caixanova e inmediatamente llevártela a ING o a donde mejores condiciones te ofrezcan (te puede salir a cuenta mirarte estas promociones de hipotecas o el comparador de hipotecas y pedir cuanta más información mejor). Pero que sepas que, si piensas que te conviene contratar la hipoteca directamente con otro, estás en tu derecho de exigir al constructor que te entregue la vivienda libre de cargas (y por tanto, que pague él la cancelación de la hipoteca con caixanova)... aunque ya te digo que creo que esto no te interesa, por el tema del IAJD.

s2

Lo del IAJD de Galicia lo digo porque en octubre de 2010 salió una noticia diciendo que la Xunta lo bajaba un 25% como mínimo hasta finales de 2011 y prorrogable, pero en el cálculo de gastos de Ing te salen valores medios para toda España, de hecho me pone 1860 euros, y creo que será menos.
¿¿Puedo subrogarme a la de Caixanova e inmediatamente cambiarme a Ing Direct sin gastos??
Muchas gracias Fernando

Bien, hace unos minutos que acabo de hablar con el responsable de Caixanova. Dice que con lo del suelo no se puede hacer nada porque desde la Asesoría Jurídica de la entidad dicen que en las nuevas hipotecas sí lo están quitando pero que en las ya constituidas, como esta subrogación, no lo pueden hacer.
Me da que no se puede rascar mucho más, salvo que hagamos la hipoteca con ellos porque por gastos nos conviene, y luego eleve yo una protesta por escrito a la entidad y al Banco de España en su caso a través de la OCU, de la que soy socio.

Sí que puedes subrogarte e inmediatamente cambiarte, y de hecho suele ser lo más rentable hacerlo así, pero no necesariamente será sin gastos... lo más seguro es que la hipoteca de Caixanova lleve una bonita cláusula de penalización, con el nombre de "comisión por cancelación anticipada", y probablemente ascienda a un 1% del importe pendiente de la hipoteca. Saca números, porque si la hipoteca tiene esa comisión por cancelación anticipada, y el IAJD es más bajo, te puede salir a cuenta exigir al constructor que te entregue la vivienda libre de cargas (y por tanto, que pague él la cancelación de la hipoteca con caixanova), que estás en tu derecho, o si no que te pague él al menos la mitad de esa comisión de cancelación... eso sería suficiente para que ya te sea rentable la subrogación y luego cambio.

s2

No entiendo. La hipoteca a la que me subrogaré tiene un 1% por CANCELACION TOTAL. ¿Dices que puedo exigir que pague el promotor ese 1% y me subrogo, con lo cual esa condición quedaría eliminada y en el futuro Caixanova ya no puede aplicarmela si cancelo la hipoteca en su totalidad?

En absoluto. Lo que te dice es que tienes dos opciones despues de hacer numeros. Hacer la hipoteca con caixa galicia y luego pasarla a ing con lo cual tu pagarias el 1% por cancelacion o irte a ing directamente por lo que no te subrogarias en el prestamo de caixagalicia. Pagarias el AJD pero te evitarias el 1% de cancelacion.

Ok, gracias, ya lo he entendido :)