Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

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Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual
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Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual
#1

Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

Hola a todos,

Os planteo la siguiente cuestión a ver que opináis vosotros,

Actualmente tenemos una hipoteca (mi pareja y yo) de la que nos queda por pagar 85.000€ y 16 años, valor aprox. de la vivienda 240.000€. Hemos comprado otra vivienda nueva por valor de 390.000€+39.000 de IVA, la cual se va a destinar a vivienda habitual. La intención es no vender la primera vivienda, y ahora viene la duda.

Sin vender la primera vivienda, tendríamos que solicitar una segunda hipoteca de aproximadamente 110.000€. Cuál de las siguientes opciones os parece más interesante:

-Solicitarle al banco una ampliación de la actual hipoteca o subrogarla a otro banco por valor de 195.000€, de tal forma que la segunda vivienda quedaría sin hipotecar.
-Cancelar la hipoteca actual y solicitar una hipoteca para la nueva vivienda de 195.000€ ,
-Dejar la hipoteca de la primera vivienda y pedir una segunda hipoteca para la segunda vivienda de 110.000€

Información adicional:
 
-Condiciones de la hipoteca actual: 

Euribor+0.4 sin comisiones
Vinculaciones: una nómina, seguro de hogar, gasto con tarjeta de 1000€ por semestre y domiciliación de tres recibos.

-Ingresos combinados con las pagas prorrateadas:

5000€ mensuales aprox. (x 12 pagas anuales)

-Fiscalidad:

En el país vasco disponemos de un crédito fiscal para deducir la vivienda habitual de 35.000€ por contribuyente, del cual habremos consumido cada uno a lo largo de los 10 años que llevamos pagando la hipoteca unos 15.000€,  por lo tanto aún nos quedarían 20.000€ de crédito fiscal. Sólo es deducible la vivienda habitual, es decir, en nuestro caso por la segunda vivienda que hemos comprado.

Pues eso es todo, quedo a la espera de vuestras opiniones, comentarios y sugerencias.

Muchas gracias a todos.
#2

Re: Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

Si lo entiendo bien, para comprar esta nueva finca, solo os hace falta 110.000 €, con lo cual  entre las dos hipotecas vuestra deuda va a ser en total de 195.000 € ¿cierto? 

Seguimos, si pides 195.000 por una finca que te van a tasar cercano a 390, entonces la hipoteca será del orden del 50%, por tanto dudo que por esta parte vayas a tener ningún problema en conseguirla, si dispones de ingresos para el pago de las cuotas y el vencimiento final de la hipoteca no se va más allà de los 75 años.

Firmaria la nueva y con la liquidez que no utilicé, cancelaría la hipoteca de los 85.000 € 

Lo que yo haría, e hice no hace muchos años, unos 12 .... es tener las mínimas cosas hipotecadas, porque si bien es cierto que si uno no puede pagar, ha firmado con la garantía de todos sus bienes presentes y futuros, la realidad es que la banca cuando hay un problema, primero va contra la casa, y una vez subastada, si no llega, busca otros bienes.

Bajo esta premisa, el tener dos cosas hipotecadas, no te da ninguna libertad, si tienes algo libre y algo se tercia, vendes lo no hipotecado, por mejor o peor precio, pero solo dependes de ti, no del banco ... 

Lo del interés ahora no es comparable, porque te van a proponer a fijo y bastante por debajo del 2%, que tal como están las cosas no es mal plan ... historicamente y por medias, siempre fue mejor el variable, aunque te pueda dar un tirón en un momento puntual, pero tal como están las cosas hoy, como indican los economistas "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras". 
#3

Re: Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

Como dice Petersen, lo mejor sería hipotecar solo una de las viviendas, el problema es que el banco no te deje, ya que para él, cuantos mas bienes involucrados, mejor. De hecho, es posible que aunque fuera suficiente garantía teórica con la segunda, no os deje y os obligue a meter también la primera.
También es verdad que en vuestro caso, intervienen las deducciones de vivienda que podéis perder, los costes y las condiciones de las hipotecas, etc.
Vamos, que lo tenéis que estudiar y mucho

Un saludo

#4

Re: Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

No conozco el régimen foral vasco, de hecho ya sabes que son muchos los temas fiscales que me superan, por tanto desconozco si para la nueva vivienda hay deducciones, si fuera el régimen general del resto de la comunidades autónomas, salvo error por mi parte, al dejar la actual vivienda habitual, ya no tendrían derecho a nuevas deducciones, ni por la antigua, por haber dejado, repito, de constituir primera residencia, y para la nueva ya no se podría.

Si en Euskadi pueden deducir incluso las que se compran ahora, entiendo que al final estaría hipotecado un 50% de la misma, no hay ninguna norma que obligue a destinar todos lo ahorros que uno posee a la adquisición, se puede guardar los 85.000 € perfectamete para cancelar posteriormente la hipoteca de la actual vivienda.

Vale, ¿va a perder estos 20.000 € de crédito fiscal? pues me temo que si, lo haga como lo haga, porque al dejar de constituir primera residencia, ya no tendrá derecho a ellos, que luego por el régimen foral vasco pueda deducir los futuros de la nueva vivienda, pues bien, pero me parece que los actuales 20, por dejar, insisto, de ser vivienda habitual, da lo mismo con una hipoteca o con tres, los pierde si o si. 

No convengo contigo amigo leopol72, en esto de que los bancos quieren "agarrar" todo ... vale, si, muy a menudo, pero en una hipoteca al 50% de tasación o incluso si le sabe baja y es al 55%, el banco no va a pedir garantía adicional, no tiene sentido y no es justificable, y si además como indica la ponencia, los ingresos son de 5.000 €, por el 35% estamos en 1.700 € mensuales de capacidad de pago, con lo cual mientras entre la cuota actual y la futura no los supere, creo que no tendrá ninguna dificultad, porque el banco va a considerar las dos cuotas a pagar, no tendrá en cuenta que cancelará una, esto es un futuro, y los análisis los hacen en base al presente, al menos en lo que es capacidad de pago, al margen luego que revisen si tales ingresos van a permanecer, como si es contrato fijo, es salario recurrente o son variables, etc. 

Tal vez yo sea un tipo raro, en realidad me temo que es un hecho demostrado, en mi última compra solo precisaba del 60% del coste ¿hipotequé aquella nueva vivienda? no, no .... hipotequé otra al 80%, una que tenía libre de cargas y destiné ese dinero a la nueva compra, informando al banco de ello y además consta claramente en la escritura de hipoteca ¿porqué?  muy fácil, al menos a mi entender, si tuviera problemas algún día y me subastan la casa, no he visto ni leido en la vida  que se te devuelva el cambio, se pierde la casa entera, porque alguien en la subasta la acaba comprado por el precio de la deuda a lo sumo !!!, con lo cual hipotequé aquella hasta las trancas, al 80%, y la nueva libre de cargas, tal vez soy de un rarito de narices !!!!!!!

De acuerdo que este tipo de "tejemanejes" no siempres son posibles, son absolutamente legales, pero no todo el mundo tiene otra vivienda libre de cargas para el "invento", no obstante la seguridad futura y el tener "cintura" para actuar ante problemas de la vida, es mas importante para mi que el ahorro de un 0,10 ó 0,20 en el tipo de interés, por ejemplo. 
#5

Re: Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

Lo de las consideraciones fiscales del Pais Vasco lo tendrá que ver él ya que no somos de alli y no conocemos las particularidades.

En el caso actual puede que le dejen hipotecar una sola ya que el importe a solicitar es relativamente bajo, pero hay que tener en cuenta la hipoteca de la primera vivienda, si la mantienen, al segundo banco no le va a hacer gracia. Y si la cancelan, el importe a solicitar será mayor...

En mi caso particular, teniendo una vivienda ya hipotecada, para comprar la segunda tuve que cancelar la primera hipoteca y hacer una nueva con el nuevo banco que incluía las dos fincas, fue una p...    pero era la única manera ya que el importe era bastante alto, por eso digo lo que digo, claro que no es efectivamente ampliable a todos ni estadísticamente significativo dada la pequeñez de la muestra, je je.

Un saludo

#6

Re: Petición segunda hipoteca o ampliación/subrogación hipoteca actual

Yo tuve suerte (o las circunstancias) porque la finca que te he puesto de ejemplo era una opción de compra de 2003, que ejecutamos (escrituramos) en 2007, a precio de finales de 2003 más IPC'S, menos alquileres pagados en aquellos casi tres años. En 2007 los bancos iban locos para dar hipoptecas a demanda solvente (o mas o menos solventes creo que éramos) y por tanto no pusieron ninguna pega, porque si me iba al banco de enfrente, posiblemente también nos darían en si interesa ..... pero es evidente que el mismo caso en 2009, 2010 .... vete a saber tu si la respuesta hubiera sido otra.

Saludos !!!!

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