Reflexión personal sobre fijo o variable

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Reflexión personal sobre fijo o variable
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Reflexión personal sobre fijo o variable
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#1

Reflexión personal sobre fijo o variable

Hace unos pocos meses, escribí eso en mi blog "Con los tipos actuales del Euribor (primavera de 2019) ¿Nos interesa un tipo fijo en la hipoteca?" ... no, no he cambiado de idea y sigo pensando que la forma de afrontar esta cuestión, sigue siendo la misma que ahí indiqué, no se trata solo de una cuestión de sumas y restas (precio final), sino al mismo tiempo de la seguridad (o ausencia de ella)  que nos puede aportar un sistema u otro. 

Por razones que no vienen al caso, y de forma indirecta, estoy en estos momento consultado sobre un par de operaciones con garantía hipotecaria, y la oferta de las entidades financieras se va directo a interés fijo, lo del variable, a no ser que insistas algo, es que algunos/as gestor/a,  ni lo ofrecen. 

Con lo cual la cuestión que le planteo es el porqué …. Ya que soy un convencido de normalmente no hay malas respuestas, lo que si abunda son las preguntas mal planteadas.

¿Entonces, si las entidades financieras promueven en general; en interés fijo, no será porque tienen la percepción y estudios les indicas que les va a ser más rentableLa respuesta no es sencilla precisamente, aunque lo pudiera parecer. 

Yo entiendo que hay dos factores: 

  • 1 -  La banca “no suele hacer apuestas”. 

  • 2 – En los mercados existen coberturas mediante derivados financieros (*) para que unas operaciones pactadas a muchos años, no supongan quebranto posible, es decir y para que nos entendamos, una especie de seguro que les garantiza que no van a perder dinero en estos casos. 

 Con lo cual, y remarcando de nuevo que la opción de variable, puede suponer un problema en algún momento de la vida de unas operaciones que de media alcanzan los 25 años, nos encontremos con una subida de cuota que nos pueda suponer un buen dolor de cabeza, aunque la media pudiera resultarnos mas favorable ¿los indicios que indico nos encaminan a en térmicos económicos y de coste global, el variable nos supondrá un menor desembolso? 

La respuesta no la tengo (ni yo ni nadie) se trata solo de reflexiones en voz alta y si procede abrir el debate !!!!

(*) No soy nada especialista en derivados.




#2

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

yo estoy en trámites también de solicitar hipoteca y no se que elegir. 

Como bien dices a todos los bancos físicos donde he solicitado información tan solo me han indicado sus ofertas de hipotecas con interés fijo, así que como bien dices, si los ofertan es por algo...

Aunque si bien me tira atrás lo del primer año con interés fijo al 1.99%, sigo pensando que si en tu cabeza está el amortizar en menos de 15 años te sale a cuenta escoger un interés variable...
#3

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Bueno, la banca no suele hacer apuestas, pero no sería la primera vez que se equivocan e invierten en el sector equivocado o conceden préstamos a quién no deben, etc. Supongo que el gran tamaño y manejo masivo de fondos de muchos bancos les facilita el perder la perspectiva de su negocio y las malas decisiones.
No obstante, no suelen tirar a perder dinero, y han perdido mucho (o dejado de ganar) con el interés negativo que llevamos desde hace tiempo que no se vio venir, y menos su mantenimiento prolongado. Creo que ahora simplemente tratan de asegurar un mínimo de rentabilidad en las hipotecas y dejar de depender del interés variable que tan mal resultado está dando. Pero también creo que en cuanto empiece a subir el Euribor, empezarán a encarecer el tipo fijo que ofrecen para aprovechar la coyuntura, con lo cual volveremos a ver un auge del variable.
Vamos, que creo que la reacción de la banca es un poco a posteriori, no a priori, según el momento se van adaptando.

Un saludo

#4

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

A corto parece mejor el variable, pero tampoco tengo yo bola de cristal ... jejeje .... porque la deuda soberana a 10 años, está en negativo para todos los estados de la U.E:, bueno Grecia tal vez no, pero ahí lo que pesa es la prima de riesgo .... 
 
15 son muchos años, però lla base paredce la lógica ..... 

Aunque como bien indica Leopol72, no hacen apuestas, pero si han tomado malas decisiones en algunas ocasiones, con lo cual garatias de que su perspectivas a futuro son correctas, no las tenemos. 

Por cierto, todos los bancos intentan contratar a fijo, pero si se puede pactar a variable, no han eliminado el producto de su cartera. 


#5

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

¿No tendrán cobertura en derivados financieros? Con lo cual de producirse error en la percepción de tipos bajos durante muchos años, se traspasa a los inversores en mercados de estas coñas ???
#6

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Si no los tienen, quizás deberían...

Un saludo

#7

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Al banco lo que le interesa es ganar más, con tipo fijo gana y con variable también. Así que si ahora gana más con fijo ofertará fijo y penalizará el variable que ya se ven diferenciales que cortan la respiración.

Lo que debe hacer el tomador de hipotecas es dejarse de especular y ver sus posibilidades de pagar la hipoteca con un euribor razonable de 3 entonces si tienes un diferencial de esos bonitos al 1.8 % no te va a hacer mucha gracia la cosa.

Si vas a pagar la hipoteca de 30 años en 15 años pues te haces tu supertabla en excel te harán falta unas cuantas y ves si el euribor sube en 5 años a lo bestia lo que le sucederá a tu bolsillo.

Hay que ver que si ganas 5000 y compras una vivienda en 100.000 pues lo mismo el euribor te la trae al fresco.

Creo que el banco ha visto mayor fuente de ingresos en el tipo fijo y no en el variable y lo potencia y la gente se dará al final la hostia con diferenciales de 1,7 que el segundo año quedarán por debajo del tipo fijo y si el clima cambia cogeran gripe.

Yo dependiendo del perfil un 1.75 a 30 años tipo fijo con vinculación de nómina y seguros de vida y hogar financiados o tipo fijo 30 años al 1.95 % con seguros baratos y nómina me parece una pasada. 

Lo que no me parece una pasada es una hipoteca con 1 año de antigüedad con salida al 2 y E+1.1% ya que a mi me quedan 5 años de hipoteca y tengo E+0.16% y se lo que es que sin diferencial practicamente se llegue a pagar una barbaridad.


#8

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Estoy de acuerdo contigo. Nosotros estamos eligiendo hipoteca y descartamos el variable, porque ahora mismo no creo que sea el mejor momento para cogerlo (si tu hipoteca es a 30 años) y porque dependiendo en que año suba el Euribor te afectara más o menos. 

Es decir, no es lo mismo una subida los primeros años de hipoteca que los últimos, ya que si te sube al principio y luego baja, la cuota se re calcula y aunque luego baje te quedará mucho más capital pendiente y solo habrás pagado interés (en una hipoteca a 15 años es poco probable, pero a 30…). 

Nosotros al final hemos sacado un tipo fijo de 1.44% a 30 años sin productos vinculados, solo nómina. Y por mucho que el Euribor este en negativo 30 años a mí personalmente me compensa pagar un poco más y dormir tranquila. Y si algún día sube, sabré que cogí el tipo fijo cuando el tipo fijo valía la pena (igual que tú con tu variable E+0,16). 

#9

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Ya de poco sirve hablar de a cuanto estaban los diferenciales hace 10 años. 

La hipoteca uno la tiene que coger sabiendo su capacidad de pago mensual, y no prediciendo cosas sobre las que no se tienen control. 

Una vez sabiendo lo que puedes pagar al mes, haces los cálculos. 30 años son muchos, y nos guste o no, es posible tanto que nos vayamos al paro como que nos asciendan, como que heredemos. Podremos tener los mismos problemas para pagar que para no pagar. 

Un Euribor tendría que llegar al 2/3% en 30 años para igualar la cuantía media de las cuotas totales del préstamo a tipo fijo... cada mes van cambiando los tipos, así que ese "2/3" puede recalcularse arriba o abajo según el momento de la firma.

Pero seamos conscientes de que hay que tener un plan y saber cumplirlo. Ejemplo: Cuota tipo fijo 800€ y cuota variable 700€, bien, cojamos la variable y GUARDEMOS los 100€ de diferencia. Esos de los que presumen los que pagan tranquilidad, y que se destinen a cubrir la posible contingencia futura de una subida de euribor. Cuanto más pase el tiempo, menos intereses quedarán por pagar y menos daño pueden hacer esas subidas de euribor que pueda haber. Muy alto tiene que resultar el euribor para que a falta de 10 años pagues 900 de cuota con mucho menos capital por amortizar, y si aun así fuera el caso ya has guardado 100 euros todos los meses simulando que pagabas 800, para poder pagar 900. 

El problema es que el dinero en el bolsillo quema, y preferimos que lo tenga el banco. 
#10

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Seamos conscientes que una cuota de 800 paveques a 30 años  tipo fijo es una hipotecade 190.000 a 210.000 pavos. Si en lugar de llevarte la subida a 20 años te la llevas a 5 te darás cuenta que con tu plan amortizas un colín y que pagas una cuota de 925 euros
#11

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Por supuesto, que cada uno haga lo que quiera.
Si quieres pensar que en 5 años estamos en tipos del 2 o 3%, perfecto...

#12

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Yo pienso igual que raiko05.

Además, yo soy de la convicción que si el banco te ofrece algo con mucho interés (por ejemplo los fijos ahora) es porque A ELLOS les interesa, es lo que les hará ganar a ellos, no a ti. Y aquí o gana la banca o ganas tú. 

Otra cosa que mucha gente obvia también son las comisiones por amortizaciones parciales. Como norma general, hacer una amortización parcial con hipoteca fija sale mucho más caro de comisiones que en variable, lógicamente porque el tipo de interés que ofrecen está calculado a esos años que firmas, y si lo rebajas les jorobas.

Pero entiendo que haya gente que prefiere pagar la misma cuota de hipoteca para toda la vida útil de la hipoteca, o sea los próximos 30 años, y dormir más tranquilo...
#13

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

La comisión por amortización parcial hay hipotecas a tipo fijo que no la tienen. 

Y en cuanto al debate, esta claro que nadie sabe predecir el futuro. Ya es decisión personal de cada uno decantarse por una opción o por otra. Suerte que podemos elegir.
#14

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Yo tengo un par de hipotecas, una al euribor más 0,55 y la otra a 0,55%, la primera viene de  2003  y la segunda de 2007,  corresponde a la ejecución de una opción de compra realizada en 2004, legal, pasada por registro de la propiedad, etc. ..... tuve la fortuna de no comprar en 2007, porque me estaría tirando de los pelos !!!!, compré en 2004 y por un asunto fiscal del vendedor no se efectuó la transmisión hasta 2007 ....  y en 2008 una se rfue al 5,875% y la otra al 5,45% (más o menos), de la 5,875% que gue la peor me acuerdo hasta del pico .... y la cuota se dispara que asusta !!!!
 
Por ello comento siempre lo del "valor de la seguridad" ... y sigo pensando lo mismo que con hipotecas que ahora ofrecen a euribor más 0,89 o no sé si alguna a 0,79 puntos, en 20, 25 o 30 años, las probabilidades de que ocurra "como siempre", es decir que salga al final más barato un variable, son más altas a que nos salga mejor un tipo fijo, ahora bien, si en un par de años la cosa se dispara al 5,875% del ejemplo, mas de uno/a las puede pasar canutas.

Lo que indica raiko5 en su respuesta 9, es muy interesante, y de hecho es una solución teórica excelente, aprovechar las posibilidades de que el variable resultase más barato, con una hucha de reserva,  por si  tenemos la sorpresa en algun año concreto .... el problema de esto, por ello le llamo "teórico" es una cosa que se llama disciplina, y esto, al igual que el sentido común, son cualidades que lamentablemente no están de moda, si hiciéramos estadísticas de perfiles personales, los ciudadanos con un elevado sentido común y mucha disciplina, apuesta que no serían mayoría en un parlamento !!!! 
#15

Re: Reflexión personal sobre fijo o variable

Creo que has conseguido una buenisimas condiciones, no creo que te arrepientas a lo largo de los treita años de la hipoteca. Dormir tranquilo no tiene precio. Podrias decir con que entidad la has conseguido? 

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