Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Lo mejor es esperar para la vivienda de alquiler. Pueden ser años.

Creo que lo simplificas enormemente. He vistos casas que en los últimos 9 meses casi no se venden y están bajando.

Pisos puede ser que aguante algo más, pero el encarecimiento de la financiación afecta a la mayoría de compradores, y eso SIEMPRE ajusta precios a la baja.

Tú no simplificas nada.
Los precios a la baja son nominales o reales?.
La bajada de 10% es una cosa normal.
Según tú de cuánto va a ser la bajada. 20-30-40%?
Cuánto fue la subida desde 2020 por ejemplo.
Que horizonte tiene el que necesita una casa para vivir y en lugar de comprar alquila?
Podía seguir hasta el infinito.
Lo más importante:
Que criterio vas a seguir para comprar y acertar el tope de bajada?

10% es "normal"? Se anuncia una casa por 550k y me dices que es "normal" que puedan al final.venderla por 600k o 500k? Pues no. Sin duda se vendera por menos, pero cuando se baja tanto el precio es porque el vendedor a puesto precio de tontos. En mi urbanizacion la variación de precios de los pisos de características parecidas durante años económicos parecidos (es decir, años hasta ahora).no han variado a penas ni un 3%. 

Yo me fijo en precio metro cuadrado y las últimas cifras de €/m2 en Colmenar y Rivas están bajando desde Febrero.

Desde 2017 he podido evidenciar en al menos Colmenar subidas de 50% es decir casa comprada en 2017 por 300k (inc IVA) y poco mas de 5 años despues en el boom del.covid se vendió por 450k (SIN iva). tecnicamnete es una subida de algo más de 50%. 10% al año...no es normal.

Cual es el criterio? Para mi facil (recuerda que vengo del sector y hasta cuento con ciertos datos "no-publicos"). Hubo escaladas hasta 2018/9, pero mas lineales y logicas. El precio metro cuadrado en una zona como Colmenar hasta el 2018/9 refleja subida más orgánica, por mejores en la zona y gente deseando vivir ahí. Nada que ver con el covid. Ese precio es justo. No precios apartir de 2018/9. Como lo he comprobado? Solo he visto una vivienda venderse en menos de nada y por el precio que pedían (asumo algo menos, pero no ese 10% que indicas tu porque el precio era MUY razonable), y esa tenía el precio m2 ajustado al de ese año 2018/9. Se vendió sin problema. Las otras 20 casas que seguimos...ahí siguen la gran mayoria meses y meses despues. Y toda vivienda que se ha vendido en Rivas (pocas, la mayoria ahi siguen) ha bajado precio al menos dos veces y reflejando casi un 15% antes de venderse, y estoy seguro que se vendió incluso por algo menos del precio después de la 2a bajada, por lo cual.mas de un 15% de bajada.

La mayoría de vivienda usada salía hasta hace un mes al mercado un 20% por encima de un precio razonable.

Ahora, yo no estoy hablando de alquiler o no alquiler, si mejorar esperar y pagar o no alquiler etc. Una casa vale lo que vale, el que tú pagues más por ella porque mientras tienes que pagar alquiler no justifica que le asignes a esa casa en esa zona y con esas calidades un €/m2 más alto, se justifica porque a TI (te pongo como ej aunque creo que no es tu situacion) te saldrá más caro esperar porque mientras pagas alquiler. No es mi caso, y como digo ese factor no entra como computo del.valor razonable de una vivienda.

Yo no digo que los pisos no estén bajando, pero tú no dices cuánto van a bajar.

Pisos en el mismo bloque. Nunca son iguales y por tanto no tienen el mismo precio.
El primero vale menos, el último también, el 7 recibe la luz en invierno y el 4, 5, 6 no, valen menos, el que vende puede tener más prisa en vender y lo pone más barato, el que compra no quiere hacer obras y paga más, el que compra va a hacer obras de todas formas y quiere pagar menos, un piso está más reformado que otro, un piso tiene una reforma que gusta al que compra y así hasta el infinito. Los factores que determinan el precio son innumerables y por tanto una variación del 10% es normal.
Entiendes porque un piso puede variar su precio un 10%?

Parece que sabes hasta el dinero que tienen los que se cruzan contigo por la calle y lo siento no me lo creo.

Si dices que han subido un 20% los dos últimos años. Por que no compraste?


Todo el mundo sabe que el precio de venta siempre es menor que el precio del anuncio y nadie sabe los precios que se pagan. Pero tú si y además tienes estadísticas y seguimientos.

Lo de que la empresa no paga nada es así, la empresa hace sus cuentas con el coste total si el trabajador no es rentable lo echarán... Esos impuestos se le quitan al rebajador de lo que genera con ese trabajo.

También hay que tener en cuenta el entorno en el que estamos, y yo vuelvo a decir que no creo que salgan los números pero la inflación para la vivienda lo convierte en un activo con ingresos crecientes, y algunos también pueden verlo por ese lado, aunque ahora con las limitaciones afecta a esto y puedes tener gastos crecientes e ingresos que limitan su crecimiento.

Eso si que no lo veo porque el si vas a vivir toda tu vida en... Ese es el problema que si tú trabajas en una gran ciudad puedes decir que vas a vivir ahí toda tu vida y equivocarte mucho menos que en otros lados, principalmente porque si pierdes tu empleo en Madrid encontrarás otro parecido pero en pequeñas ciudades o pueblos no, puedes tener un empleo con buenas condiciones pero que de perderlo no encontrarás nada semejante y te tendrás que ir.

Además estos sitios pueden quedar totalmente abandonados y que no recuperes nunca el dinero que pagaste, y vuelvo a poner el caso de Pioz, pero que se podrían poner muchas otras pequeñas ciudades, En el caso de Béjar fue una de las ciudades más importantes de la industria textil de este país, incluso hay dichos y refranes citando a "los ricos de Bejar" si un pasa por allí dese una vuelta a ver si los encuentra y peor panorama futuro hay ... Soria... Y prácticamente cualquier ciudad de la España vaciada que no sea la capital de provincia ni un punto logístico importante.

Yo lo compararía la rentabilidad neta con la rentabilidad neta de la renta fija (bono aleman) descontando impuestos en ambos casos, a menos que tengas un previsión de futuro que justifique otra cosa o sea para diversificar u otro motivo.

Y hay que tener en cuenta los gastos iniciales y la mayor iliquidez de tener el inmueble, y el riesgo que con la inseguridad jurídica actual yo al menos le considero mucho más que a la renta fija del bono aleman y holandes.

En 2008 o en muchos casos no hace falta calcular mucho, la rentabilidad neta está por debajo de la rentabilidad neta del bono aleman sin considerar riesgos, por lo que nada que pensar.

De nuevo hay diferencias en precios de loa pisos, en segunda mano menos. Lo qie te aseguro es que pisos de dos habitaciones como el mío mirando hacia el interior de la urbanización con una plaza parking, sobre 320-335k. Eso es una variación de 5%. Que sube o baja el mercado? pies lógico que varíe el precio a lo largo del tiempo. Pero en cualquier momento, la tasación hoy en día de pisos parecidos raramente te Dan una diferencia de 10%. Pero bueno, quizás en otras zona pueda ser más típico, en pisos de urbanizaciones las tipologias de pisos son más estándar. Pero bueno, si hay mucho pardillo imagino que pasen de tasar un piso y qiizas en vez de pagar los 335k, paguen 368k (ese 10%). Yo eso pocas veces lo he visto.

Y sobre porque no compre, que no entiendo esa pregunta de pataleta, pero bueno contesto. Por temas serios de salud de la vida. La prioridades estaban en otras cosas, eso no quita que sabia que era buen momento de comprar. Para lo bueno y para lo malo, mi vida no es tan sencilla como entrar en un foro, para sacar pecho en los comentarios (muchas veces perdiendo las formas y tacto), ir a trabajar,  contar mi dinero, comprar viviendas e ir a dormir. Si nunca has tenido problemas serios en la vida que ha reemplazado durante varios años tu interés por la vivienda, pues me alegro por ti.

Ah y porque conozco precios de cierre (que efectivamenteno estan publicados en idealista)? Fácil, ya que te resistes a aceptar que algunos pueden tener más información que tu: estaba en una empresa que compraba datos de Idealista, Forocasa y de Registro. Ya te dije, trabajaba en el sector y no me refiero precisamente a en una inmobilaria de la esquina, creeme.

NO conoces los precios de cierre, ni tu ni nadie.
Yo vendo un piso en 350 y después de pagar plusvalía e IRPF me quedan 250, ese es mi precio de cierre. Ese piso lo vende mañana mi hija que lo ha heredado y su precio de cierre es 350.
Diferencia 40%. Estos datos solo los conoce el que vende no están en Fotocasa,  Registro y similares

Sigues sin decir cuanto han de bajar para que tu compres.

No puedes llevar tu caso particular de no comprar al general, porque mucha gente estará al contrario, acaban de heredar y ahora pueden pagar mucho mas.

Las diferencias de precio son muy claras, un piso 7, con sol en invierno, no vale lo mismo que un 1,2,3,4,5,,6. Los pisos no están todos igual conservados, los compradores también tienen sus preferencias y quieren unos un piso reformado, otros un piso a reformar, etc. Los vendedores no están en la misma situación.  Una diferencia de un 10% es muy fácil en circunstancias normales.

Totalmente de acuerdo.
Un notario no se compra un piso en su primer destino, un juez tampoco y un profesor de instituto tampoco. Lo mismo con un estudiante, un trabajador desplazado y etc.
Pero siempre hablo de gente que si va a quedarse normalmente en ese pueblo.

Pregunta: Precios de cierre? Donde se puede ver eso? Porque es la madre de toda la historia, la falta de informacion. Sabemos cuando y por cuanto se anuncian, pero no sabemos cuando ni por cuanto (ni tan siquiera si) se venden. (Ya comenté de casos donde se retira el anuncio y es porque pasaron al alquiler o directamente han decidido esperar unos meses).

Esa es una de las causas de las burbujas, que me los quitan de las manos (cuando a lo mejor no ha tenido ni una puñetera visita).

Creo recordar que en GB hay un listado publico, pero en este pais de tahures y picaresca... en fin...

Pero yo eso lo veo complicado, al menos en gente joven con un salario decente.

Los funcionarios es un mundo distinto pero por ejemplo trabajadores de perfiles de industria en la VW o asociadas en Pamplona que lleven 10-15 años trabajando en ese sitio ¿usted cree que se puede considerar ese destino como definitivo? Si cierra VW ahí habrá una crisis regional seguramente te en ese sitio y se verán sin empleo o con un peor empleo si se quieren quedar, una casa que vale menos de lo que pagaron y/o emigrar... Yo creo que la situación de cada uno es muy distinta y eso hay que valorarlo.

Yo estuve en una pequeña ciudad trabajando y tenía un salario comodo allí, pero es que la sensación de "si me echan no encuentro nada igual ni parecido sin mudarme" era una realidad. Los precios vs alquileres eran altos (precio de compra unas 25 veces el alquiler anual)  pero es que además cuando el alquiler es tan bajo la rentabilidad neta con respecto a la bruta es muy baja porque hay gastos de deterioro del inmueble, averías, derramas... Que son bastante parecidos en un piso en Madrid que alquilas por 700€ en su día a un piso en una pequeña ciudad que pagabas 300€.

Sinceramente ni me lo planteaba, pero en cuanto tienes que pagar 700 y pagando 25 veces alquiler anual en un sitio donde sabes que si tú quieres tendrás siempre un trabajo similar sin tenerte que mudar es muy distinta.

Esto no es exclusivo del mercado inmobiliario. Las acciones de las empresas aún siendo fungibles al contrario de los pisos como bien has explicado.
Las motivaciones para tener una acción en cartera pueden variar mucho: uno la quiere tener porque da un buen dividendo, otro la tiene porque quiere tener exposición al mercado X de tal región, otro está especulando a que la van a opar... Para cada uno de ellos las acción tiene un valor diferente y posiblemente también con diferencias de más del 10%.
Al final el precio de mercado es el cruce entre el potencial comprador más optimista y el potencial vendedor más pesimista.

Supongo que te refieres al bono alemán a 10 años. En tu opinión, ¿cuántos puntos porcentuales por encima de ese bono tendría que dar el alquiler neto después de impuestos para compensar iliquidez, riesgos...?