Cuando se habla de hipotecas, la mayoría de personas se fija casi exclusivamente en dos cosas: el tipo de interés y la cuota mensual.
Sin embargo, en muchos casos, el verdadero encarecimiento de una hipoteca no viene del interés, sino de todo lo que viene “incluido” en ella.
Productos que, sobre el papel, parecen inofensivos y que prometen reducir el tipo, pero que a largo plazo pueden terminar costando mucho más de lo que aparentan.
Hablamos de las bonificaciones.
El mensaje habitual del banco
La propuesta suele sonar más o menos así:
“Si domicilias la nómina, contratas el seguro con nosotros y utilizas algunos de nuestros productos, te bajamos el tipo de interés”.
A primera vista, el planteamiento parece lógico. Menos interés implica, aparentemente, una mejor hipoteca. El problema es que en ese momento casi nadie se hace la pregunta clave:
¿El ahorro en intereses que generan esas bonificaciones compensa realmente el mayor coste de los productos vinculados frente a otras opciones del mercado? Y la respuesta, en muchas ocasiones, es que no.
Qué hay realmente detrás de una bonificación
Cuando un banco ofrece una bonificación, lo que está haciendo es un intercambio muy concreto:
Por un lado, el cliente acepta contratar productos que, en muchos casos, no son los más competitivos del mercado o cubren necesidades por encima de las propias.
A cambio, el banco reduce unas décimas el tipo de interés del préstamo.
El problema es que ambas partes del intercambio no se perciben igual:
El tipo de interés más bajo y la cuota reducida son visibles desde el primer día.
El coste real de los seguros y servicios vinculados queda difuminado, repartido año tras año.
Por eso, el análisis correcto no es pensar:
“Paso del 3,5% al 2,5%, perfecto”.
La pregunta adecuada es:
¿Cuánto ahorro en intereses gracias a la bonificación y cuánto me cuesta mantener esos productos frente a contratarlos por mi cuenta?
Un ejemplo con números
Veámoslo con un caso sencillo. Imaginemos una hipoteca de 80.000 euros a 20 años, con un tipo nominal del 3,50%. Sin ninguna bonificación, el coste total en intereses ronda los 31.000 euros. El banco ofrece bajar el tipo hasta el 2,50%, pero a cambio pide contratar:
seguro de hogar,
seguro de vida,
y algún producto adicional.
A simple vista, el ahorro parece evidente: casi 10.000 euros menos en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Hasta aquí, todo parece encajar. El problema surge cuando se comparan esos seguros con alternativas del mercado. En este ejemplo, el sobrecoste de los productos vinculados asciende a unos 510 euros al año. Es decir, cada año se está pagando más de lo necesario únicamente para mantener la bonificación. Cuando se suman todos los años, el resultado para este caso es que el ahorro en intereses no compensa el coste adicional de los productos. De hecho, al final de la vida del préstamo, el coste neto es 589 euros superior al de una hipoteca sin bonificaciones y con los seguros contratados de forma independiente.
El factor clave: el tiempo
Aquí aparece el matiz más importante de todos. En este ejemplo, las bonificaciones sí tienen sentido durante los primeros años, concretamente durante los primeros 10 años. A partir de ese punto, mantenerlas empieza a destruir valor y resulta más eficiente cancelar los productos vinculados y quedarse únicamente con la hipoteca.
Conclusión
La conclusión no es que las bonificaciones sean malas. Tampoco que haya que aceptarlas siempre. En algunos casos simplemente son necesarias para que el banco apruebe la operación, incluso después de negociar condiciones. La clave es otra:
Hacer los números.
Separar el préstamo de los productos.
Revisar periódicamente si sigue teniendo sentido mantener las bonificaciones.
