Compra vivienda - Venta de vivienda

Hola a todos,

Tengo una vivienda en propiedad libre de cargas comprada en el año 2013. Actualmente está alquilada y me está rentando unos 600€ netos lo que me supone una rentabilidad en torno al 10%.  Actualmente vivo en otra vivienda de alquiler por 750€/mes y con trazas de que el alquiler me lo puedan subir a corto-medio plazo. Estoy barajando la compra de una vivienda que sería mi vivienda habitual y para ello me planteo dos opciones:

1-Hipotecar mi primera vivienda para obtener la liquidez necesaria para dar la entrada de la nueva vivienda. Con ello creo que podría conseguir del orden de 80-85.000€ (sobre el 80% del valor de tasación/venta).

2- Vender la vivienda actual y aportar con la venta una buena entrada para la segunda vivienda. 

Compraríamos una vivienda del orden de los 300.000€, pero tenemos la duda de si merecerá la pena el conservar la primera vivienda aunque ello nos suponga tener que solicitar mas capital y con ello pagar mas intereses. La opción que mas nos convence es la primera ya que con el alquiler cubriríamos el 65% de la cuota de la hipoteca. 

¿Se os ocurre alguna opción? Se admiten todo tipo de comentarios (con respeto claro...).

Abrazos,

Con la opción 1 te metes en dos hipotecas, lo primero sería ver si te las van a conceder. Después, ver si merece la pena, solo en gastos ya se va un buen dinero. En mi opinión personal, es mejor vender la primera sin prisas, si se puede hacer a buen precio, y comprar la segunda también sin prisas y mucho mas holgadamente. Pero cada persona es un mundo.

Difiero del anterior.

Tienes un activo pagado que te renta al 10% segun tu. Otra cosa es que en realidad sea el 10% neto. Pero da igual. Estas pensando en venderlo para hipotecarte.

Es decir vender algo que te da 10% cada mes para comprar algo por lo que vas a pagar 2% cada mes.

Economicamente no tiene sentido. No caigas en la trampa de "pagar mas intereses" por odio a los bancos. Por cierto, si en tu alquiler tienes perspectiva de que te lo suban, tambien tendras tu perspectiva de subir el tuyo... quizas no en la misma cuantia pero si en la misma direccion.

Puede que sea la unica opcion porque andes corto de cash o no quiera tomar riesgos, pero economicamente te estarias empobreciendo.

Es dificil decir mas sin saber ahorros, sueldos, perspectivas etc

Saludos

Hola why so serius,

La vivienda que tengo en propiedad me costo 40.000 en el año 2013, y despues de descontar gastos de compraventa, reforma, intereres de la hipoteca, etc... nos habremos gastado alrededor de 72.000€.  Actualmente percibimos 650€ de renta mensual de los cuales 600 son netos una vez descontada la comunidad y la parte proporcional del IBI anual. Por eso brutos serían 10,8% y neto 10%.

 Nuestros ahorros actuales son alrededor a los 12.000€. Yo tengo una antigüedad en el trabajo de 3 años y mi mujer de 7. Actualmente indefinidos y sin trazas de que esto cambie a medio plazo (el largo nunca se sabe). Nuestros ingresos conjuntos superan por poco los 3.000€ (sin contar la renta de alquiler).

Lo cierto es que nuestra alquilada actualmente es de 2 dormitorios y los de 3 ya se situan en una horquilla demasiado cercana a los 900-1000€. Es por ello que estamos valorando la opcion de compra ya que el segundo crio vendrá tarde o temprano. 

Me podrías explicar a que te refieres con que me estaría empobreciendo...?

abrazos.

Yo no vendería un activo que te está generando un 10% anual. No tiene sentido. Prefiero pedir hipoteca y pagar un interés pequeño y mantener la vivienda, yo lo veo claro.

Estoy completamente de acuerdo en lo que dices.

Te dice que te empobrecerías porque estás cerrando un negocio con una rentabilidad del 10%, y eso no tiene sentido, salvo que la hipoteca te la den a unos intereses del 12% que entonces si tendría sentido.

Es mejor seguir cobrando el 10% y pedir una hipoteca al 2.5%, que vender y destinar la pasta a la hipoteca nueva.

Es muy raro lograr esas rentabilidades, y no es nada fácil, de forma que yo la conservaría como "oro en paño". Ni me plantearía venderla, ni remotamente. 

Te lo dije en el primer mensaje y te lo han dicho abajo. A simple vista se ve que conseguir un retorno del 10% y pagar un interes del 2%, se ve que te llevas el 8% de diferencia. Por tanto, cada mes/ano eres mas rico. Si el activo que te da un 10% te lo cargas, solo pagas un 2%, por lo tanto cada mes/ano eres mas pobre (comparativamente).

Tu tienes un piso valorado en 100k que genera 7.2k al ano. Y pagarias digamos 2k sobre 300k de intereses al ano. Si lo vendes, no tendrias ningun piso, y pagarias digamos 2k sobre 200k al ano. En el escenario anterior te llevabas 5.2k limpios al ano (te haces mas rico). En el escenario nuevo, 0.

Para los que estamos familiarizados con inversiones esto es simple, pero si no lo ves lo mejor es hacer un antes y despues de cada escenario. Como me has pillado con tiempo y me gustan estas cosas (mentira, es solo porque me gustan!) he hecho un modelo rapido que lo muestra (numeros inventados y simplificados pero validos). En el se demuestra con numeros la primera idea de mi primer mensaje. El punto de indiferencia es precisamente el punto en el que el interes de la hipoteca es igual al retorno de tu piso, y por encima es mejor venderlo.

Dicho esto, ganando 3000 al mes y queriendo comprar una propiedad de 300k ahi ya teneis vosotros que pensar riesgos. Vais justos. Necesitarias que os tasaran AMBOS pisos al 80-85% para que os dieran el prestamo. 300k + 45k (gastos) - 12k (ahorros) - 85k (piso 1) = 248k dividido entre 300k = 82% tasacion sobre piso nuevo suponiendo que os tasan a 85% el piso antiguo.

Teneis que ver vosotros el riesgo que estais dispuestos a asumir.

Yo no me dedico a evaluar riesgos en un banco, pero si fuera mi pasta no te la daba. Piso 1 alquilado con los riesgos que conlleva, si me lo adjudico gestionar que se me atrinchere el inquilino, familia con 1 nino y otro en camino que si vienen mal dadas elige la familia antes que pagar deudas, y (salvo circunstancias especiales que obviamente no conozco) ganando 3k + 600 al mes de alquiler y con solo 12k ahorrados.

Un piso que os pidan 1000 de alquiler como el que dices, debe costar unos 170-180k segun mis calculos. Desde mi punto de vista estais apuntando demasiado alto.

Saludos

Como te comentaba Why So Serious, tienes una buena inversión que te da un 10% neto anual (no tienes hipoteca ni cargas?) y creo que deberías conservarla.

El piso nuevo que te planteas comprar creo que es muy caro para los ingresos y los ahorros que tenéis. Estamos además en un máximo de un mercado inmobiliario alcista y no es buen momento para comprar (como sí lo era 2013). Si fuera el banco tampoco asumiría el riesgo de dejarte el dinero.

Total, que yo conservaría mi buena inversión y aguantaría el chaparrón de la pequeña subida que experimentan los alquileres. Esperaría un momento más propicio para adquirir una nueva vivienda buscando una rebaja de un 25% sobre el precio actual, que sobre 300.000 euros, entre un precio más bajo, menos impuestos etc sería mucho dinero.

Saludos