Moratoria hipotecaria: qué queda vigente y cómo aplazar las cuotas
Moratoria hipotecaria: qué queda vigente y cómo aplazar las cuotas
Si no puedes pagar la cuota, la moratoria que recuerdas de la pandemia ya no existe. Repasamos qué queda en pie del Código de Buenas Prácticas, qué requisitos pide el Banco de España y qué puedes negociar con tu banco si no encajas en ninguna medida pública.
Cuando la cuota se come el presupuesto, lo primero que aparece en la cabeza es la palabra moratoria hipotecaria: aquel aplazamiento que muchas familias pidieron durante la pandemia y que permitía dejar de pagar durante unos meses. El problema es que casi todo lo que se lee sobre el tema sigue describiendo un marco legal que ya no está en vigor.
A día de hoy, en España no existe ninguna moratoria hipotecaria de aplicación general que puedas pedir por el simple hecho de tener dificultades. Lo que sí existe es un paquete de medidas permanentes para deudores en situación grave, y un margen de negociación privada con tu banco que casi nadie explota bien. Vamos a separar una cosa de la otra.
Moratoria hipotecaria: claves y opciones para afrontar dificultades en el pago de la hipoteca.
La moratoria legal y la sectorial del COVID se agotaron hace años: no se pueden solicitar.
El Código de Buenas Prácticas de 2022 para hogares de clase media cerró su ventana de solicitud el 31 de diciembre de 2025 (30 de junio de 2026 para los afectados por la DANA).
Sigue plenamente vigente el Código de Buenas Prácticas de 2012, con carencia de capital de hasta cinco años, ampliación de plazo hasta 40 años y, en su caso, quita o dación en pago.
Fuera de esos supuestos, la vía real es una carencia o una novación pactada con tu entidad, que alivia la cuota pero encarece el préstamo.
Ninguna medida se aplica de oficio: todas hay que solicitarlas por escrito y con documentación completa.
Qué es una moratoria hipotecaria y por qué casi nunca es lo que crees
Una moratoria hipotecaria es un aplazamiento temporal del pago de las cuotas del préstamo. En su versión más estricta (la que se aprobó en 2020) el banco dejaba de cobrar cuota durante un periodo determinado y tampoco devengaba intereses por ese aplazamiento. Esa figura nació de una norma excepcional y desapareció con ella.
Lo que hoy ofrecen las entidades cuando alguien pide "una moratoria" es casi siempre otra cosa: una carencia. Y la diferencia importa mucho, porque afecta directamente a cuánto acabas pagando.
Moratoria, carencia y novación: tres conceptos que se confunden a diario
Tres figuras distintas
Moratoria: suspensión del pago de la cuota completa durante un tiempo tasado por una norma. Es una medida excepcional y hoy no hay ninguna abierta con carácter general.
Carencia: dejas de amortizar capital durante un periodo y pagas solo intereses (carencia parcial) o ni siquiera eso (carencia total). El capital no desaparece: se traslada al futuro.
Novación: el acuerdo formal con tu banco que modifica las condiciones del préstamo, ya sea para introducir esa carencia, alargar el plazo o cambiar el tipo de interés.
Si quieres profundizar en cómo funciona el acuerdo formal y cuánto cuesta firmarlo, tienes el detalle en el artículo sobre novación y subrogación de hipoteca.
¿Sigue existiendo la moratoria hipotecaria en España?
No en el sentido que la mayoría busca. Las tres grandes moratorias que se han aprobado en la última década están cerradas, y conviene saber por qué para no perder tiempo llamando al banco a pedir algo que ya no puede concederte.
La moratoria del COVID: legal y sectorial, ambas agotadas
El Estado aprobó en 2020 una moratoria legal para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad económica derivada de la pandemia, complementada por una moratoria sectorial pactada por las patronales bancarias. Ambas tenían plazos de solicitud cerrados y ambas expiraron. Buena parte de los contenidos que siguen posicionando para esta búsqueda describen todavía sus requisitos (pérdida de empleo, caída del 40% de facturación, cuota superior al 35% de los ingresos) como si se pudieran pedir hoy. No es así.
El Código de 2022 para la clase media: la ventana se cerró
Con la escalada de tipos de 2022 se creó un Código de Buenas Prácticas transitorio (Real Decreto-ley 19/2022) pensado para hogares que no eran vulnerables en sentido estricto pero a los que la subida del euríbor había disparado la cuota. Permitía congelar la cuota doce meses ampliando el plazo hasta siete años, o pasar de variable a fijo.
Era una medida coyuntural con fecha de caducidad. Tras varias prórrogas, el plazo general para solicitarla terminó el 31 de diciembre de 2025, y la extensión específica para residentes en las localidades afectadas por la DANA venció el 30 de junio de 2026. Hoy ya no se pueden cursar solicitudes al amparo de ese código.
Quien firmó una novación al amparo del código de 2022 antes del cierre conserva las condiciones pactadas: lo que ha vencido es el plazo para pedirla, no lo ya concedido.
Lo que sí sigue en pie: el Código de Buenas Prácticas de 2012
El Real Decreto-ley 6/2012 creó un código de adhesión voluntaria para las entidades, sin fecha de caducidad, dirigido a deudores que se encuentran en el llamado umbral de exclusión. Prácticamente todo el sector está adherido, y la lista de entidades se publica periódicamente en el BOE.
Este es el único mecanismo público al que puedes acogerte hoy, y sus medidas son bastante más potentes que las de cualquier moratoria temporal: una carencia de capital de hasta cinco años a un tipo reducido, ampliación del plazo hasta los 40 años y, si el plan no funciona, quita de deuda o entrega de la vivienda.
¿Quién puede acogerse? el umbral de exclusión, en euros
El primero es un límite de ingresos de la unidad familiar, expresado en veces el IPREM anual de catorce pagas. Como el IPREM lleva congelado en 600 € mensuales desde 2023, en 2026 el indicador anual sigue siendo de 8.400 €, lo que deja los umbrales así:
Situación de la unidad familiar
Límite de ingresos anuales
Peso mínimo de la cuota sobre los ingresos netos
Caso general
3 veces el IPREM: 25.200 €
Más del 50%
Algún miembro con discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente para trabajar
4 veces el IPREM: 33.600 €
Más del 40%
Parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con grado igual o superior al 33%; discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%; enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador
5 veces el IPREM: 42.000 €
Más del 40%
El tercer requisito es el que más gente pasa por alto: hace falta que haya empeorado tu situación. Se cumple de dos formas alternativas. La primera, que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de los ingresos que se va en la cuota) haya subido comparando el momento de la solicitud con la situación de hace cuatro años. La segunda, que haya aparecido alguna circunstancia familiar de especial vulnerabilidad.
El matiz relevante: si ese incremento de la tasa de esfuerzo es de al menos 1,5 veces, el paquete de medidas que el banco debe ofrecerte es sensiblemente mayor. Es la diferencia entre dos años de carencia y cinco.
Las circunstancias de especial vulnerabilidad
La norma las enumera de forma cerrada, sin que se puedan extender a otros supuestos no previstos:
Familia numerosa.
Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
Unidad familiar con un menor de edad.
Algún miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad incapacitante de forma permanente para trabajar.
Convivencia en la misma vivienda con familiares hasta el tercer grado en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave incapacitante.
Presencia de una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual.
Deudor mayor de 60 años.
El límite de precio de la vivienda, la fórmula que suele decidirlo todo
Además de los requisitos personales, la vivienda tiene que encajar en un límite de precio. No es un tope plano: se calcula cruzando el precio de adquisición sin impuestos, los metros cuadrados construidos y el precio medio por metro cuadrado de la provincia en el año en que compraste, según el Índice de Precios de la Vivienda.
Para la reestructuración y la quita se admite un exceso del 20% sobre ese valor de referencia, con un tope absoluto de 300.000 €. Para la dación en pago desaparece ese margen y el tope baja a 250.000 €. Las viviendas compradas antes de 1995 toman como referencia el precio medio de ese año.
Es habitual cumplir el límite para reestructurar la deuda y no cumplirlo para la dación en pago: son dos cálculos distintos sobre la misma vivienda.
Qué te ofrece el Código: carencia de cinco años y euríbor menos 0,10%
Si el banco verifica que estás en el umbral de exclusión y que la vivienda cumple el límite de precio, tiene un mes para presentarte un plan de reestructuración. El contenido de ese plan no lo decide la entidad a su gusto: lo fija la norma según cuánto haya subido tu tasa de esfuerzo.
Medida
Esfuerzo multiplicado por 1,5 o especial vulnerabilidad
Esfuerzo incrementado por debajo de 1,5
Carencia en la amortización de capital
5 años
2 años
Ampliación del plazo
Hasta 40 años desde la concesión del préstamo
Hasta 7 años más, sin superar 40 desde la concesión
Interés durante la carencia
Euríbor menos 0,10% en préstamos variables; el tipo fijo vigente en los préstamos a tipo fijo
El tipo que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo
Cláusulas suelo
Dejan de aplicarse
Dejan de aplicarse
Comisión por amortización anticipada
Sin coste durante los 10 años siguientes
Sin coste durante los 10 años siguientes
El tipo de la carencia es la pieza más valiosa del paquete para quien tiene una hipoteca variable. Con el euríbor a 12 meses cerrando julio de 2026 en el 2,855% de media, aplicar euríbor menos 0,10% durante cinco años supone pagar intereses por debajo del diferencial que tienes firmado. El capital que dejas de amortizar se traslada a una cuota final o se prorratea entre las cuotas restantes.
Cuando termina la carencia, si sigues en el umbral de exclusión puedes pedir un segundo plan de reestructuración con otros cinco años, siempre que no sea la propia salida de la carencia lo que te haya devuelto a esa situación.
Si el plan no es viable: quita y dación en pago
El plan se considera inviable cuando, después de aplicar todas esas medidas, la cuota resultante sigue superando el 50% de los ingresos de la unidad familiar. En ese caso el banco está obligado a informarte de las dos medidas siguientes.
La quita es una reducción del capital pendiente. No es obligatoria para la entidad, que puede rechazarla sin motivar su decisión, pero puede solicitarse incluso con la ejecución iniciada y anunciada la subasta, y el banco tiene un mes para responder.
La dación en pago es el último escalón: entregas la vivienda y la deuda queda cancelada. Aquí los requisitos se endurecen —hace falta que la vivienda sea la única en propiedad, que el préstamo se concediera para comprarla y que no haya otros bienes con los que responder— pero, a diferencia de la quita, cumplidas las condiciones la entidad adherida debe aceptarla, y puedes permanecer dos años en la vivienda pagando una renta asumible.
Cómo se solicita y qué documentación te van a pedir
La solicitud se presenta ante tu entidad, por escrito, acompañada de la documentación que acredita cada requisito. Conviene preparar la carpeta completa antes de entregar nada: el plazo de un mes que tiene el banco para responder empieza a contar desde que la documentación está completa, no desde que apareces por la oficina.
Ingresos: certificado de renta de los miembros de la unidad familiar, últimas nóminas, certificado de prestaciones o subsidios por desempleo y, si eres autónomo, certificado de cese de actividad de la AEAT o del órgano autonómico competente.
Convivientes: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento referido al momento de la solicitud y a los seis meses anteriores, y declaración de discapacidad o dependencia si procede.
Titularidad de bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de cada miembro de la unidad familiar y escrituras de compraventa y de constitución del préstamo.
Declaración responsable del deudor sobre el cumplimiento de los requisitos del umbral de exclusión, según el modelo aprobado por la comisión de seguimiento.
Dos detalles que suelen provocar fricción con la entidad y que conviene tener claros. El plan debe comprender la deuda hipotecaria completa, incluidos capital vencido, intereses de demora, comisiones por impago y costas judiciales: no es correcto que el banco te exija ponerte al día antes de aplicar el Código. Y elevar el acuerdo a escritura pública no es obligatorio; si se hace, lo paga quien lo solicite.
Si la entidad deniega la solicitud sin motivo o el plan que ofrece no se ajusta a lo que marca la norma, cabe reclamar: primero ante el servicio de atención al cliente del banco y, después, ante el Banco de España.
Si no encajas en el Código: la moratoria pactada con tu banco
La mayoría de quienes buscan una moratoria no llegan al umbral de exclusión. Tienen trabajo, ingresos por encima de esos límites y una cuota que se ha vuelto incómoda, no imposible. Para ese perfil no hay medida pública: hay negociación. Y al banco le interesa negociar, porque una ejecución hipotecaria también le cuesta tiempo y dinero.
Carencia total o parcial: cuánto alivia y cuánto encarece
Es la fórmula más habitual. Durante un periodo pactado (normalmente entre seis meses y dos años) dejas de amortizar capital. En la carencia parcial sigues pagando intereses; en la carencia total no pagas nada y los intereses se acumulan al capital pendiente, que es la opción más cara.
El alivio es inmediato y el coste, diferido. Sobre un préstamo con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un tipo del 3,5%, así quedan las tres opciones:
Opción
Cuota mensual
Intereses adicionales
Seguir igual
870 €
Referencia
Carencia de capital durante 12 meses
438 € el primer año y 902 € después
Unos 2.040 €
Ampliar el plazo de 20 a 25 años
751 €
Unos 16.495 €
Cálculo orientativo con sistema de amortización francés y tipo constante. La lectura es clara: la carencia es barata pero corta, y la ampliación de plazo es cómoda pero cara. Si el problema es un bache de doce meses, la carencia. Si el problema es estructural, ampliar plazo resuelve de verdad la cuota a costa de muchos más intereses.
Cambiar el tipo de interés o mover la hipoteca de banco
Cuando la cuota se ha disparado por la revisión del índice, el problema no es de liquidez sino de tipo. Ahí la conversación con la entidad va por otro camino: pasar de variable a tipo fijo, rebajar el diferencial o revisar las bonificaciones que estás pagando sin usar. En el artículo sobre mejorar las condiciones de tu hipoteca están las palancas concretas que se pueden poner sobre la mesa.
Si tu banco no se mueve, siempre queda llevarte el préstamo a otra entidad. Las mejores hipotecas para subrogación compiten precisamente por ese perfil, aunque conviene recordar que la subrogación exige superar el estudio de riesgos de la nueva entidad: si ya arrastras impagos, esta puerta se cierra.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.58 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Antes de decidir, mira también hacia dónde apunta el índice. Nuestra previsión del euríbor para 2026 y 2027 ayuda a calibrar si merece la pena aguantar en variable o blindarse en fijo, y la comparativa de hipotecas variables permite ver qué diferenciales se están firmando hoy.
Qué pasa si ya has dejado de pagar
El orden importa. Una carencia pactada antes del primer impago es una operación rutinaria; pedirla con cuatro cuotas atrasadas es mucho más difícil, porque el banco ya te ha reclasificado internamente.
Aun así, hay margen legal. La entidad no puede dar por vencido el préstamo de inmediato: la Ley 5/2019 exige superar 12 cuotas impagadas o el 3% del capital concedido durante la primera mitad de la vida del préstamo, y 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad. Y la solicitud del Código de Buenas Prácticas sigue siendo posible mientras no se haya anunciado la subasta.
Si la situación ya ha escalado, conviene entender qué viene después: el proceso de embargo y subasta tiene fases con plazos concretos, y el impago tampoco convierte la deuda en un asunto penal: la respuesta a si un juez puede obligarte a pagar la hipoteca es que sí, pero por la vía civil y en una fase avanzada. Para los casos de impago prolongado durante años el escenario es distinto y el margen, mucho más estrecho.
La suspensión extraordinaria de lanzamientos que estuvo vigente desde la pandemia decayó en febrero de 2026 al no convalidarse el Real Decreto-ley 2/2026. No cuentes con ella.
Errores frecuentes al pedir una moratoria
Esperar a acumular impagos. El momento de negociar es cuando aún estás al corriente y puedes demostrar que el problema es temporal.
Aceptar la primera propuesta del banco. Puedes presentar tu propio plan de reestructuración y la entidad está obligada a analizarlo y a motivar el rechazo.
Confundir aplazar con ahorrar. Ninguna carencia reduce la deuda: la reordena y casi siempre la encarece.
Firmar una ampliación de capital sin necesitarla. Si el banco aprovecha la novación para meter más deuda, el problema de cuota vuelve más adelante y agravado.
Olvidar el resto de la ecuación. Si hay otras deudas además de la hipoteca, la solución puede no estar en el préstamo hipotecario sino en un plan global de refinanciación.
No revisar quién paga qué tras una ruptura. En una separación con una hipoteca en común, ambos titulares siguen respondiendo frente al banco aunque el convenio diga otra cosa.
Si no tienes claro qué vía te conviene, en Rankia Hipotecas puedes consultar tu caso con un especialista sin coste y contrastar si la negociación con tu entidad o el cambio de banco tiene recorrido en tu situación.
Preguntas frecuentes
No existe ninguna moratoria de aplicación general. Las moratorias del COVID caducaron y el Código de Buenas Prácticas de 2022 cerró su plazo de solicitud el 31 de diciembre de 2025. Lo que sigue disponible es el Código de Buenas Prácticas de 2012 para deudores en umbral de exclusión y la negociación privada de una carencia con tu banco.
En una moratoria se suspende el pago de la cuota completa por mandato de una norma excepcional. En una carencia dejas de amortizar capital durante un tiempo pactado con el banco y sigues pagando intereses, salvo que sea una carencia total. La carencia no elimina deuda: la traslada al futuro.
Un mes desde que presentas la solicitud junto con la documentación completa que acredita que estás en el umbral de exclusión. En el caso de la quita, el plazo de respuesta también es de un mes desde que se acredita que el plan de reestructuración es inviable.
Sí, siempre que no se haya anunciado todavía la subasta de la vivienda. Además, el plan de reestructuración debe incluir la deuda hipotecaria completa: capital vencido, intereses de demora, comisiones por impago, gastos y costas. El banco no puede exigirte ponerte al día antes de aplicar el Código.
La adhesión es voluntaria y la lista de entidades adheridas se publica periódicamente en el BOE. Si tu entidad no figura, no está obligada a aplicar las medidas y solo queda la vía de la negociación privada. El Código se aplica a toda la cartera de las entidades adheridas, incluso si el préstamo ha sido cedido o titulizado.
Depende del capital pendiente, del plazo restante y del tipo. En un préstamo con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un tipo del 3,5%, doce meses de carencia de capital bajan la cuota de unos 870 € a 438 €, la elevan después a unos 902 € y suponen alrededor de 2.040 € más de intereses.
Una carencia pactada no es un impago y no te incluye en ficheros de morosidad. Ahora bien, la operación queda registrada como refinanciación en la Central de Información de Riesgos del Banco de España, y las entidades pueden tenerlo en cuenta al estudiar futuras solicitudes de crédito.
Puedes reclamar. El primer paso es el servicio de atención al cliente de la entidad y, si la respuesta no te satisface o no llega, el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Son motivos habituales de reclamación que no se te informe del Código, que se deniegue sin justificar el incumplimiento de requisitos o que el plan ofrecido no respete las condiciones de la norma.
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