¿Qué pasa si hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca?
¿Qué pasa si hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca?
Cuando dos personas son propietarias de una vivienda pero solo una figura como titular de la hipoteca (o paga las cuotas en la práctica), pueden surgir dudas sobre quién responde ante el banco y qué puede reclamar cada parte. Te explicamos qué dice la ley, qué riesgos existen y cómo resolver la situación.
Si hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca, la situación legal no es la misma para todos: depende de si ambos firmasteis el préstamo ante el banco o si solo uno de los dos es titular de la hipoteca, aunque la vivienda sea de los dos.
Vamos a verlo con detalle, con las implicaciones legales de cada escenario y las soluciones reales para resolverlo.
Qué ocurre cuando una vivienda tiene dos propietarios pero solo uno asume el pago de la hipoteca.
¿Qué pasa si hay dos propietarios y uno solo paga la hipoteca?
Todo depende de un matiz: ser propietario de la vivienda no es lo mismo que ser titular de la hipoteca. Si ambos firmasteis el préstamo, sois deudores solidarios y el banco puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los dos. Si solo uno es titular, el banco solo puede reclamarle a él, aunque la vivienda entera responde como garantía.
El propietario es quien figura en la escritura de compraventa y en el Registro de la Propiedad como dueño de la vivienda. El titular de la hipoteca es quien ha firmado el préstamo con el banco y se compromete a devolverlo.
Ambos firmasteis la hipoteca: sois deudores solidarios ante el banco, pague quien pague en la práctica.
Solo uno es titular de la hipoteca: el banco solo puede reclamarle la deuda a él, no al otro propietario.
Lo habitual es que ambas condiciones coincidan, pero es perfectamente legal que no sea así, por ejemplo cuando uno de los cónyuges no cumple los requisitos de solvencia que pide el banco.
Si ambos firmasteis la hipoteca: deudores solidarios
Cuando dos personas firman juntas un préstamo hipotecario, se convierten en deudores solidarios frente al banco (artículo 1.137 del Código Civil). El banco puede exigir el pago completo de la deuda a cualquiera de los dos titulares, sin importar qué porcentaje de la propiedad tenga cada uno ni quién haya estado pagando las cuotas hasta ahora.
Si uno de los titulares deja de pagar su parte, el otro no puede limitarse a abonar el 50%: para evitar que el impago derive en una reclamación o en el inicio de una ejecución hipotecaria, tendrá que asumir el 100% de la cuota mientras dure la situación.
Situación
Qué puede hacer el banco
Qué puedes hacer tú
Ambos sois titulares y uno deja de pagar
Reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los dos
Asumir la cuota completa para evitar el impago y reclamar después a tu codeudor
Uno de los titulares está en paro o sin ingresos
No distingue la causa: la deuda sigue siendo solidaria
Valorar una novación temporal (carencia hipotecaria, ampliación de plazo) o una liberación de deudor
Queréis que solo uno siga siendo titular
Debe aceptar la novación y evaluar la solvencia del que se queda solo
Solicitar una novación con liberación de deudor o una subrogación
El derecho de reembolso: puedes reclamar la diferencia
Pagar de más no significa perder ese dinero: el artículo 1.145 del Código Civil reconoce al codeudor que paga más de lo que le corresponde el derecho a reclamar al otro la parte que debería haber pagado, con los intereses correspondientes. Es lo que se conoce como acción de reembolso.
Si solo uno es titular de la hipoteca, pero hay dos propietarios
Si solo una persona firmó el préstamo (por ejemplo, la hipoteca está a nombre de un solo cónyuge aunque la vivienda sea de los dos), el banco únicamente puede reclamar la deuda a quien firmó el contrato: el otro propietario no tiene ninguna obligación personal de pagar frente al banco.
Sin embargo, la vivienda completa, con independencia de a nombre de quién esté la hipoteca, actúa como garantía real del préstamo. Si el titular deja de pagar y el banco inicia una ejecución hipotecaria, la vivienda puede embargarse y subastarse igualmente, y ambos propietarios perderían su parte aunque uno de ellos nunca haya debido nada personalmente al banco.
¿Cómo repartir el pago entre los propietarios?
Al margen de lo que hayáis firmado con el banco, entre vosotros rige otra regla: salvo que exista un acuerdo distinto, cada propietario debe contribuir a los gastos de la vivienda (incluida la hipoteca) en proporción a su porcentaje de propiedad. Si sois propietarios al 50% pero solo uno paga, el otro está generando una deuda con su copropietario, no solo un favor.
Para evitar conflictos, conviene dejar por escrito un acuerdo privado que recoja quién paga qué parte, qué ocurre si uno deja de aportar la suya y cómo se compensará esa diferencia si en el futuro se vende la vivienda o se cambia la titularidad.
¿Cómo salir de esta situación?
Si la situación de que solo uno pague se ha vuelto insostenible o simplemente queréis regularizarla, estas son las vías más habituales, de menor a mayor complejidad:
Extinción de condominio
El propietario que no paga cede su parte de la vivienda al que sí paga, que se queda como único dueño y asume el 100% de la deuda. Consulta cómo funciona una extinción de condominio y qué impuestos y gastos conlleva.
Novación con liberación de deudor
Si ambos sois titulares de la hipoteca, podéis pedir al banco una novación de la hipoteca para que uno de los dos quede liberado del préstamo, siempre que el que se queda demuestre solvencia suficiente para asumirlo en solitario.
Venta de la vivienda
Si optáis por vender la vivienda con hipoteca, podéis cancelar el préstamo con el dinero de la venta y repartir lo que quede según el porcentaje de propiedad de cada uno. Suele ser la opción más sencilla cuando ninguno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
Reclamación judicial
Si el acuerdo privado no se respeta y el copropietario que no paga se niega a compensar al que sí lo hace, puedes reclamar en vía judicial lo pagado de más.
Si te quedas con la vivienda: opciones si necesitas ampliar o refinanciar la hipoteca
Si optas por la extinción de condominio, quedarte como único propietario suele exigir compensar en metálico a quien cede su parte, y esa compensación normalmente implica ampliar el capital de tu hipoteca actual o, si tu banco no te ofrece buenas condiciones para esa ampliación, cambiar la hipoteca de banco mediante una subrogación. En ambos casos, conviene entrar con una cuota que no dependa del euríbor mientras resuelves el reparto.
Recuerda que estas son opciones a valorar solo si necesitas nueva financiación como consecuencia del reparto; si tu banco actual te ofrece condiciones igual de buenas para la ampliación, puede salirte más a cuenta quedarte donde estás y evitar los gastos de subrogación.
Casos particulares: pareja, divorcio y cambios de titularidad
Esta situación cambia ligeramente según el contexto concreto en el que se produzca:
Si es tu pareja, casados o no
Esta situación es especialmente frecuente entre parejas, tanto casadas como no casadas. Si estáis valorando poner la vivienda a nombre de los dos o quitar a uno de los dos como propietario, tienes más detalle en cómo poner la vivienda a nombre de los dos miembros de la pareja.
Si lo que preocupa es qué pasaría si el propietario que paga la hipoteca falleciera, conviene revisar si el préstamo cuenta con un seguro de vida vinculado a la hipoteca, ya que puede cubrir total o parcialmente la deuda pendiente y evitar que el resto de propietarios tenga que asumirla de golpe.
Preguntas frecuentes
Sí, es perfectamente legal. Dos personas pueden figurar como propietarias de una vivienda en el Registro de la Propiedad aunque solo una de ellas haya firmado el préstamo hipotecario. Eso sí, muchos bancos prefieren que todos los propietarios sean también titulares del préstamo, así que conviene confirmarlo antes de firmar.
Si solo un cónyuge es titular de la hipoteca, es el único obligado frente al banco a devolver la deuda, aunque la vivienda sea de los dos. El otro cónyuge no tiene que responder personalmente del préstamo, pero si el titular deja de pagar, la vivienda puede embargarse igualmente porque actúa como garantía del crédito, con independencia de a nombre de quién esté la hipoteca.
La deuda sigue siendo solidaria: el banco puede reclamar el 100% de las cuotas al titular que sí tiene ingresos, sin importar que el otro esté en paro. Si la situación se prolonga, se puede negociar con el banco una carencia temporal, una ampliación de plazo o una novación que libere de la hipoteca al titular sin ingresos, si el otro demuestra solvencia suficiente para asumirla en solitario.
Sí, si ambos firmasteis la hipoteca como titulares. La deuda es solidaria (artículo 1.137 del Código Civil), así que el banco puede exigir el pago completo a cualquiera de los titulares con independencia del porcentaje de propiedad que tenga cada uno. Si pagas más de tu parte, puedes reclamar después la diferencia a tu copropietario.
Para dejar de ser titular de la hipoteca manteniendo la propiedad (o al revés) hace falta el visto bueno del banco mediante una novación con liberación de deudor, o bien una extinción de condominio si lo que cambia es también la propiedad. En ambos casos el banco evaluará la solvencia de quien se quede como único titular antes de aprobar el cambio.
Si el fallecido era titular de la hipoteca, su parte de la deuda pasa a sus herederos, salvo que exista un seguro de vida vinculado al préstamo que la cubra total o parcialmente. Si era propietario pero no titular del préstamo, su parte de la vivienda se transmite igualmente a sus herederos a través de la herencia, con independencia de quién siga pagando la hipoteca.
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