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Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga

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Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga
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Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga
#1

Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga

Buenas tardes, soy nuevo en el foro, de modo que antes de nada agradezco la oportunidad de participar a quién corresponda.

Lo que vengo a exponer es un poco enrevesado. No obstante voy a tratar de ser lo más conciso posible, procurando además no entrar en valoraciones.

El pasado 15 de noviembre mi mujer y yo firmamos un contrato de arras penitenciales para la compra de un inmueble en el centro de Madrid. Como parte compradora transferimos 46.000 euros a la propiedad, representada por una pequeña inmobiliaria. El plazo para escriturar vencía el 30 de diciembre, si bien la inmobiliaria nos presionó para firmar lo antes posible dado que el propietario era "un señor mayor muy enfermo". De hecho fueron dos hermanas de este señor las que intervinieron su representación, con poder notarial. Cabe añadir en este punto que estas hermanas son las que acudieron a la inmobiliaria y las que a todas luces deciden poner a la venta el inmueble.

Efectuados los trámites necesarios por nuestra parte (tasación,y obtención del préstamo hipotecario) convenimos firmar el 15 de diciembre. A tal fin nos trasladamos desde Bruselas, donde residimos actualmente. Sin embargo la firma no se pudo llevar a cabo porque la parte vendedora no acreditó ante notario la propiedad del piso al 100%, tal y como demostraron los trámites registrales posteriores (la finca objeto de compraventa no figuraba inscrita únicamente a nombre del transmitente sino también a nombre de una persona ya fallecida). La parte vendedora no aceptó una firma con condición suspensiva, lo que al entender del banco podría haber contribuido a resolver el problema actual. El banco expidió un certificado corroborando que la imposibilidad de firmar era atribuible a la parte vendedora. De vuelta en Bruselas, después de un numero importante de llamadas, vencido el plazo inicial (30 de diciembre), y esperando una resolución amistosa que no fuera otra que la consecución de la operación, como parte compradora tuvimos a bien firmar un anexo de ampliación de arras en los mismos términos inicialmente pactados, esto es, sin establecer penalizaciones adicionales u otras consecuencias negativas para la parte vendedora ante un nuevo incumplimiento, estableciendo la nueva fecha límite del 28 de febrero de 2018.

Cercano este segundo vencimiento, la inmobiliaria nos revela el fallecimiento del propietario del piso "hace tres semanas", es decir, no nos lo comunicó inmediatamente, a pesar de haber llamado con regularidad para interesarnos por cómo transcurrían las gestiones. La inmobiliaria nos plantea un segundo aplazamiento, ante lo cual respondemos mediante un burofax que propone una rebaja del precio de compraventa en 6.000 euros, visto que el notario al cargo de la adjudicación de la herencia nos habla de "al menos dos o tres meses más" de espera y de que en total anticipamos, al menos, de cuatro meses de retraso para hacer con la vivienda adquirida lo que consideremos más oportuno (reformar, habitar o alquilar). A lo largo de los siguientes días la inmobiliaria no nos da una respuesta clara.

El 26 de febrero entra en escena un abogado en representación de las dos hermanas del fallecido. Nos hace saber que "resulta imposible el cumplimiento de la obligación en el plazo señalado. Desgraciadamente se trata de una circunstancia sobrevenida, inesperada y por supuesto ajena a la voluntad de las Sras. XXX. En cualquier caso, no hay ninguna duda en el deseo de continuar con la venta de la vivienda por parte de mis clientes. Se trata de mantener el precio inicial y agilizar la adjudicación y partición de la herencia de Don XXX.. Pongo en antecedentes al abogado, pues no sabía del rol de la inmobiliaria ni de lo que había sucedido con anterioridad al fallecimiento del propietario. El abogado, con una actitud muy proactiva me manifiesta que nuestra propuesta de reducción del precio de compraventa le parece más que razonable pero que por supuesto lo debe consultar. Nos traslada el enfado de la parte vendedora con la inmobiliaria. Entretanto les recuerdo que ya allá por noviembre se nos había prometido vaciar y limpiar el piso, pero que a esa fecha el inmueble seguía igual (los últimos inquilinos, ancianos y fallecidos a finales de los 90 acumularon mucha basura). Por último el abogado nos describe el panorama de los herederos, siete personas, entre ellos herederos no forzosos. Nos traslada además que está en disposición de asegurar que, de seguir adelante con la compraventa, la parte vendedora estará lista, a más tardar, el 30 de junio. Dos días después y ya vencido el plazo marcado por la ampliación inicial de las arras (2 de marzo), el abogado nos vuelve a contactar y nos trasmite que sus representados rechazan nuestra propuesta por entender que "no son responsables de la situación que están viviendo ni del tiempo necesario para tramitar la aceptación de la herencia, insistiendo en su deseo de cumplir con la operación el los términos inicialmente pactados". A esta afirmación respondo que por nuestra parte tampoco nos consideramos responsables, pero que los retrasos conllevan el riesgo de devaluar el esfuerzo invertido y la exigencia implícita de justicia distributiva, pues con cada mes que acaba se genera un coste de oportunidad. La rebaja propuesta 6.000 euros es irrisoria en compración con la indemnización que en principio nos corresponde a tenor del contrato firmado. Para nosotros es una cuestión de nobleza. Para reforzar nuestros argumentos y dejar clara nuestra buena disposición, pues en todo momento seguimos queriendo cerrar la operación le entrego al abogado una carta para estas dos señoras, procurando hacer uso de todo el tacto posible y sin entrar en amenazas legales.

Y ese es el dibujo a día de hoy. El abogado ha quedado en volver a insistir en nuestra propuesta, dado que la parte vendedora es más numerosa y sería poco gravoso en comparación con lo que estamos dejando de ingresar o la oportunidad perdida.

Me gustaría recibir consejo al respecto de cómo movernos la semana que viene, visto que, sin ánimo de faltar, la parte vendedora parece un poco "cerril" y no accede a negociar una rebaja. He recordado la hipotética restitución doblada que en teoría nos corresponde. No queremos entrar en pleitos, no queremos perder el piso, pero al mismo tiempo consideramos tremendamente injusto que seamos nosotros los perjudicados económicamente.

Espero su respuesta, disculpen la longitud del post.

#2

Re: Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga

Novedades, para terminar de enrevesar el asunto. He preguntado al banco por el famoso artículo 28 de la Ley Hipotecaria, por si nos afectara (fue el abogado de los propietarios el que me puso sobre aviso). Hasta hoy no sabía de ese artículo y probablemente haya pecado de "bobo" sólo por mencionarlo. Muy probablemente el banco me retirará la hipoteca en vista de que en el testamento del propietario figuran herederos no forzosos. Tengo una angustia enorme, no sé qué hacer.

Aunque a buen seguro más de uno estará familiarizado con el artículo 28 según extraigo de otra página "su limitación supone que  hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos(nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.

Se que las posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso son casi nulas... pero el banco es el banco.

Y mientras tanto la propiedad espera que mueva ficha. Insisto, no sé qué hacer

#3

Re: Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga

No me extraña que no sepas qué hacer, menudo circo.

¿por qué firmaste las arras sin ver en la nota simple que estaba todo perfecto?

Yo intentaría recuperar la pasta y olvidarme del asunto, vete a saber cuándo van a solucionar el asunto, y si lo solucionan y quieres que te llamen para empezar de nuevo, pero eso de tener 46.000 volando voy, volando vengo no me mola.

No sé si podrás pedir el doble de arras, ya que si el banco no te da la hipoteca por esas movidas, no vas a estar en condiciones de pedir nada.

Yo creo que intentaría recuperar la pasta, y olvidarme del asunto, demasiado lioso todo.

Suerte.

Método, disciplina y tiempo

#4

Re: Segundo vencimiento arras penitenciales e hipotética tercera prórroga

EStoy contigo... visto el circo mejor salirse si se puede y a verlas venir.... di que no quieres esperar más, que entiendes la situación y que te devuelvan tu pasta... lo complicado será que se proceda a ello.. la verdad verse en una así es tener muy mala suerte.