Dudas compra piso. Subrogacion de hipoteca e impuestos.

Buenas tardes,

soy nuevo por aquí, a pesar de que os conozco y leo desde hace tiempo. Últimamente con mas asiduidad puesto que estoy pensando en comprarme un piso(junto a mi pareja).

EL caso es que hoy estuvimos viendo uno que nos ha gustado y por el que estoy decidido a "pujar". Pide 205.000€ y le voy a ofrecer un poco menos (+-5000).

Hablando un poquito con el vendedor, me comento que tiene una hipoteca con ibanesto (le quedan unos 60.000€) y me ofreció subrogarme a ella si me interesa (Tiene Euribor +0.40% y seguro hogar). A él se le veía mas puesto que a mi, que soy completamente novato. Me comento que de esa manera me ahorraría los gastos de formalizar (escriturar) la nueva hipoteca (Cerca de 6000€? puede ser esto?). Que quizás pudiera interesarme.

Tengo unos 35000€ ahorrado, y para subrogarme a esa hipoteca, necesitaría ampliar el crédito hipotecario con esa entidad. No se cual es el valor de tasación del piso, pero para ampliar seria necesario tasarlo? He visto que iBanesto solo da hasta un 70% y quizás yo necesite un poquito mas. Me concederían la ampliación de hipoteca?

Por otro lado, también me ofreció la idea de que el pagase el impuesto de transmisiones patrimoniales (creo que es un 7%, lo que supone otro buen pellizco). Esto se me hace raro, por que: ¿no seria mas fácil descontarlo del precio? Hay algo escondido?

Agradecería si me resolvéis las dudas planteadas, puesto que estoy pez, y comentarme que os parece la operación. Si bien es verdad, el vendedor parecía familiarizado con el tema de compraventa y se mostró muy colaborador.

Muchas gracias de antemano.
Saludos

Es mejor que lo hagas en banca convencional( el diferencial podria ser 0.45% al 80% de tasacion(sotasa)
Lo que te ahorras al subrogarte es el impuesto de actos juridicos documentados(ajd) que aproximadamente es un 1.7% de la total responsabilidad hipotecaria

Subrogarte a una hipoteca supone un ahorro muy importante respecto a hacértela nueva, siempre que las condiciones de la hipoteca sean buenas (como es el caso). El problema es que en una subrogación creo que no se puede modificar el importe... y en tu caso, con sólo 60.000 euros no haces nada!! A ver si alguien aclara este aspecto...

Y desde luego, para cualquier hipoteca nueva o ampliación de hipoteca, te van a exigir una tasación, da igual el banco que sea... de eso sí que no te libras.

Respecto al ITP, también a mí me extraña la jugada... si en vez de eso lo descontara del precio, tendría que pagar menos plusvalías!! Raro, raro....

s2

Muchas gracias Fernan2, una respuesta muy clara.
Agradeceria si alguien puede confirmar la ampliación de crédito en una subrogacion.

Respecto a ITP, puede que esa oferta sea el margen que tiene para rebajar el precio. Ahi me has dado una buena pista, ofreciendole pagarlo yo, a cambio de reducir coste.

Muchas gracias

Pues sí que me gustaría darte buenas pistas, pero en este caso... ¿qué vas a ganar tú de que te bajen el precio por pagar el ITP? La única ventaja que veo de firmar un precio menor es precisamente el ahorro en el ITP, pero eso ya no va a tu costa!! Y firmar un precio menor, siendo que pagas lo mismo (aunque por otros conceptos) tiene sus inconvenientes: Te complicas la valoración para la hipoteca (diga lo que diga la tasación, el banco tendrá también en cuenta el precio pagado), la desgravación que podrás hacer será sobre un importe menor, y a la hora de venderlo tendrás que asumir mayores plusvalías... para ti, es mucho mejor pagar caro y que él se coma el ITP!! Lo que no es mejor es para él, que tendrá que pagar más plusvalías, por eso digo que lo veo raro. Vamos, que salvo que quiera blanquear dinero o quiera dejarlo sin pagar y que tú te comas el marrón, no se me ocurre cómo le puede beneficiar más pagar el ITP que descontártelo del precio. Asegúrate muy mucho de que, en el mismo momento de la firma (nada de "mañana"), él deja el dinero entregado para el ITP...

s2

Si se pyuede ampliar el credito sin problemas. Ademas es algo curioso porque si quieres incluir en la ampliación del credito un personal te crugen con unas condiciones altisimas, pero si presentas por ejemplo una factura de un coche para comprartelo en ese momento estan encantados. La verdad es que no le veo logica...pero que banco la tiene, no?

Gracias a todos.
Alguien puede decir que es lo que hay que saber para subrogarse a una hipoteca que ofrece un particular?
Encuentro mucha información para subrogaciones entre bancos, pero que hay entre particulares? Funciona igual?
A la hora de valorar la hipoteca a la que podria subrogarme, tengo que analizarla como si fuera una otra hipoteca, o hay que mirar algo mas?

Muchas gracias de nuevo.
Saludos

Si te puedes subrogar con un particular, siempre y cuando la entidad financiera lo autorice. Conlleva una comision de subrogacion que habras de preguntar