Opiniones: compra de segunda vivienda

Hola a todo el foro..llevo unos días leyendo estas páginas y la verdad que agradecería vuestras opiniones respecto a esta cuestión que se me presenta:

Mi mujer y yo estamos pensando en comprar una segunda vivienda. Pero me gustaría conocer vuestras opiniones y recomendaciones a la hora de cómo gestionar dicha compra ya que existen algunas particularidades y se me escapa el tema de desgravación del IRPF (por ejemplo) entre otras demás cosas, paso a enumerar las particularidades:

- Estamos casados, con separación de bienes.
- La casa y la hipoteca es de mi mujer en un 100%.
- Tenemos la intención de alquilar la actual e irnos a vivir a la nueva casa.
- Con el alquiler de la primera, pagaríamos su letra y nos sobran unos € 300 más al mes.
- Nuestros ingresos son de € 53.000 (mi mujer € 20.400 y yo € 32.600) netos anuales sin contar los beneficios obtenidos del alquiler de la 1 vivienda.
- Nuestras edades son de 28 y 29 años.

Cuestiones:
- A que valor del préstamo hipotecario podríamos alcanzar, solicitando los 2 la hipoteca? Y si lo hago yo solo?
- Cual sería la mejor opción para solicitar la hipoteca? A nombre de los 2? Solo a mi nombre?
- Si yo solo solicito la hipoteca, cual sería la manera de actuar para que ella también figure en un % de propiedad de la nueva vivienda?
- Al ser menores podemos optar por alguna hipoteca joven con un buen tipo de interés?

Seguramente necesitéis mas datos, no dudéis en solicitármelos.

Muchas gracias!
Hipo

Hola Hipopotamo,

Creo recordar que para segunda vivienda no hay desgravación fiscal, a no ser que realicéis declaración por separado y la segunda vivienda la compres tú y te empadrones en ella como residencia habitual. Para poder acceder a la deducción por vivienda has de vivir en esa vivienda y estar empadronado en ella como tu residencia habitual. De lo que sí podéis beneficiaros seguro es de las deducciones por alquiler y de las ayudas que preste tu Comunidad Autónoma.

Las hipotecas para segunda vivienda exigen bastantes más garantías. En ningún caso os van a prestar por más del 80% y el tipo se va a ir probablemente por encima de Euribor +1%. Si la haces para tí como primera vivienda encontraras mejores condiciones.

Un cordial saludo.

Muchas gracias por la respuesta...y por tu opinion.
Entonces entiendo que lo mejor es sacarla a mi nombre (para obtener mejores condiciones en la hipoteca y un % mayor de $ prestado),por lo tanto....
- puedo empadronarme en esta nueva vivienda y mi mujer seguir en la primera estando casados?
- en caso que podamos estar empadronados en distintos domicilios,podemos alquilar una de las viviendas y desgravarnos al mismo tiempo?
- por ultimo,hasta que cuantia podrian darme a mi solo?

muuuchas gracias

Alguna opinión al respecto?

Sobre esto y generalizando yo en abril escribí esto …….
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/278332--que-hay-que-tener-cuenta-solicitar-hipoteca

Aquí en la solicitud no te tendrán en cuenta el posible alquiler que consigas, el análisis lo harán sobre lo que ya tienes en estos momentos, por tanto

53.000 € ¿son netos?, si lo son las cuentas son estas

53.000 x 30% = 15.900 de capacidad de pago anual entre la hipoteca actual y la futura, puede que encuentres alguna entidad más generosa en el análisis y calcule sobre un 35%, en este caso son 53.000 x 35% = 18.550, si entre las dos hipotecas por cuota os quedais por debajo de esta cifra anual, no creo que tengas problema por este lado, si bien me temo que lo 35% no te será fácil, por cuanto y en tanto en los análisis bancarios es de suponer que consideren que tipos Euribor al 1,40% no durarán 30 años, y el análisis de concesión lo hagan con el 35%, pero calculando un interés de pongamos el 4%, con lo que nos iríamos alrededor del 30%.

Otra cosa a considerar es que debes ser muy preciso al plantear el tema a tu banco o caja (o a los bancos y cajas que “pasees”), en que LA COMPRA SUPONDRÁ TU RESIDENCIA HABITUAL, lo cual no tiene nada que ver que sea la segunda que compres, como si es la octava, lo que delimita los porcentuales a prestar sobre el valor de tasación es LA RESIDENCIA, a veces se puede confundir con primera vivienda, cuando se dice “primera vivienda” se supone que es donde resides, no es la primera vivienda que compras. Esto lo digo, porque en mi rollo (el del enlace) observarás, siempre y cuando tengas la infinita paciencia de leerlo (hace falta paciencia, lo reconozco), que a efectos % sobre el valor de la vivienda para residencia habitual prestan un 80%, pero para otras residencias no habituales, es difícil incluso que lleguen al 70%.

Yo de ti cuando me pasease por bancos y cajas, nunca hablaría de segunda casa, hablaría siempre de que compro una nueva casa que es donde voy a vivir …. ¿y la que tienes?, no … no, si me traslado a esta, la que ahora vivo la destinaré a alquiler, pero yo desterraría de mi vocabulario “segunda vivienda”, porque se puede prestar a confusión y además por lo que veo seria falso.

Para terminar, no puedo ni debo opinar si tu solo o con tu esposa, esto es más un tema de derechos económicos entre vosotros, y esto cada uno ……., yo también estoy casado, bueno esto no es importante, pero llevamos muchos años conviviendo juntos, por tanto casados o no que más daría, y entendemos que aunque uno de los dos tenga la suerte de percibir más ingresos que el otro es un “accidente económico”, los bienes que entrar en casa son de la familia (los hijos incluidos) y no damos relevancia a quien los recibe, pero insisto esta ha sido hasta hoy nuestra opción personal, y puede valer para nosotros, pero no para otras familias.

Saludos.-

Luego te cuento lo de la desgravación (otra respuesta).

Ejemplo de desgravación fiscal si no es la primera vez que uno compra su casa.

No soy técnico en esto, pero por lo que sé va a así:

Pongamos un ejemplo.
Una persona (sujeto pasivo le llaman los de la Agencia Tributaria, joder es que me parece hasta despectivo), compra su casa hace 5 años por 150.000 euros, que sumando los impuestos y gastos se fue a 165.000 € de coste final, pidió una hipoteca de 147.000 €, el primer año pago 10.000 por cuotas, el segundo 12.000, el tercero, 13.000, el cuarto 14.000, y el quinto año 13.000 al haber bajado los intereses, con lo cual y presuntamente de dedujo por renta los
18.000 en el primer año por el pago de la parte no financiada.
10.000 también en el primer año de cuotas mensuales, si bien como el renta hay un límite de 18.000 anuales, que quedo sin poder meter estos 10.000 (ver nota * al final).
12.000 el segundo
13.000 el tercero
14.000 el cuarto
13.000 el quinto.
Total …….. 80.000 € “metidos” en rentas pasadas.

Ahora se compra una casa por 230.000 € más gastos e impuestos por 23.000 = 253.000 de inversión total, pues bien hasta que no haya pagado 80.000 euros de esta nueva casa (que debe suponer la vivienda residencia habitual, si no, no vale) no podrá desgravar ni un solo euro, a partir de los 80.001 ya podrá.

(*) Nota: Lo que no sé es si en estos 80.000 de este ejemplo, los 10.000 que no “entraron” en la renta del primer año cuenta o no cuentan.

A ver si un tipo algo más “empollado” de esto de la fiscalidad, confirma lo que yo creo.

Hola Xavier, muchisimas gracias por tu respuesta, me ha sido de gran utilidad. como importante rescato lo del cambio de vocabulario, totalmente de acuerdo y a partir de ahora lo tendré mucho en cuenta.

Por otro lado, tu post me lo había leido ya (está en favoritos para releerlo y que nada se me pase por alto en el momento de definir la operacion).
Las cuentas que hice eran como las tuyas (un 30% de nuestros ingresos netos, detinados a pagar las 2 hipotecas) pero la verdad que no me apetece que la vivienda que ya hemos comprada y que tiene ya una hipoteca, también se vea afectada en este nuevo contrato, es decir, que para que me den esta nueva hipoteca me pidan como aval la casa anterior.. no se si me explico. Como lo ves?¿? será posible?¿?¿?

Por ultimo y sin molestarte mas, comentarte que esto viendo que las hipotecas joven de Caja Madrid (euribor + 0.33 para el 80% y + 0.59 en caso de solicitar el 100%) son de lo mejorcito a lo que podemos acceder hablando de entidades fisicas y no on line.. de todas maneras tengo que verlo en Caja Duero pero es que piden demasiados compromisos me parece.... que opinion me darias al respecto?

Un abrazo y muchas gracias por enésima vez.

Bien por el resumen, esto si que lo conocía, pero me interesa conocer cual sería la mejor manera de encararlo, como por ejemplo esta vivienda comprarla a mi nombre para no tener que esperar a amortizar lo que ya ha amortizado mi mujer del primer piso.... y demas.

A ver si algun experimentado en el tema puede darnos una orientación con la decisión mas conveniente.

Muchas gracias nuevamente por tus palabras..

Hipo