Hola amigo
Eso pasa cuando vas a la universidad y allí te educan y resulta que no sabes usar una calculadora financiera. Y cuando pasa el tiempo te das cuenta de que aprendiste nada.
La deuda es poder.
Digamos que compraste una casa por $150K, con términos de 30 años al 6%, con pagos de $893.33 P+I. Meses después de arrepientes y quieres vender, pero la casa no tiene valor agregado. No la compraste como inversion, si no para vivir en ella. Por qué no vender inmediatamente su propiedad por $155K con $5k de inicial usando arbitraje, excepto cambiar el interés a 9% y los términos a 40 años via seller finance?
Echemos un vistazo a la estructura de la deuda hipotecaria original:
- N= 360
- I= 6%
- PMT= $899.33 P+I
- PV= $150,000
- FV= 0
Ahora echemos un vistazo al arbitraje Hipotecario:
- N= 480
- I= 9%
- PMT= $1,157.04 P+I
- PV= $150,000
- FV= 0
Nada mal, verdad? $1,157.04 - $899.33 equivale a $257.51 Flujo de caja positivo. Pero que pasa si la deuda se paga temprano. Digamos en un lapso de 2 años..
Así luciría en nuestra calculadora financiera.
Saldo del arbitraje de Hipoteca: $149,160.93
- Hipoteca subyacente: $146,202.23
- Dinero Para USTED $2,958.70 (LIBRE DE IMPUESTOS)
- + Pagos por 24 mes (24x257.51) + $6,180.24
Esto es un total de $9,138.94 en dos años con una casa sin capital. No está mal, o si? Y OJO, hablamos de una casa de $150,000.. En Miami No hay casas de $150,000 al menos que sean distressed. El promedio real es $450,000, así que si usamos la misma formula, ganaríamos $30,000 o un poco mas. Nada mal para una casa nueva que compramos sin plusvalía.
Cómo puede ser esto? Es sólo otra maravilla de usar el valor de tiempo-dinero para resolver problemas. Estan empezando a entender por qué me gusta las deudas (del lado correcto) como una herramienta para comprar y vender bienes raíces?
Lo que es increíble, es cuanto más largo sea el pago, más grande sera el spread en los saldos de la deuda. Según mi contador, la diferencia en los saldos de spread es libre de impuestos. (Esto significa más dinero en su bolsillo.) Como de costumbre, asegúrese de consultar con asesores legales y fiscales expertos antes de utilizar cualquier técnica de financiación de propietario.
Vuelvo a insistir el porque la importancia de comprar activos que generen flujo de caja o dividendos. Cuando usted compra un activo que genere ingresos, usted puede hacer magia con un poco de educación, creatividad y buen uso de la calculadora financiera..
Quiero dejar claro que no estoy en contra de que especulen en basuras que producen nada. Solo digo que si lo van hacer, pues usen dinero que no es de ustedes y eso lo pueden hacer comprando como les invito a que lo hagan. Así en caso de perder dinero (que lo harán) no les dolerá tanto..
Ustedes queridos lectores no saben lo bueno que es ganar dinero mientras juegas Golf o Estas de Viaje o Estas con tus hijos o con tu Esposa/Esposo o incluso tomando vino. No saben lo rico que es tener una linea HELOC digamos de $300,000 y hacer dos prestamos de $150K (por ejemplo) al 12% anual intereses solo Y ganarte 5 puntos ($15,000) esa semana, vender los prestamos al 10% y ganarte 2% extra y pasarte el resto del mes haciendo lo que te da la gana (si te da la gana).
O comprar un activo usando las técnicas que les muestro y saber que puede venir un crash como el del 2008 y tener la tranquilidad de que no perderán dinero, porque compraron a precio de vacas muertas.
O saber que con solo subir $10 dolares de alquiler a un multi, pueden aumentar la plusvalía de forma exponencial.
PODER!Estas técnicas son tan poderosas, que si usted tiene digamos que $300,000 cash y lo pone en un banco CD al 2% anual Y usted toma prestado sobre esos $300K otros $300K al 5%, tu delta sera del 3% anual.
Si no mueves ese dinero, si no tocas nada, después de 15 años, tu deposito ganara dinero mas que el banco.
Porque? Porque después de ese lapso de tiempo, la deuda pagara mas capital que intereses, mientras que tu linea de crédito queda intacta.
Esta es la razón por la que los banqueros nunca pierden, porque usan la estrategia de arbitraje extendido en usted. Toman su rendimiento de ahorro regular al 1% y lo prestan a otros clientes a tasas más altas 6% contando los puntos), y pueden hacerlo 10 veces más. No sólo hacen esto con clientes regulares como tú y yo, sino también con el gobierno.
Los bancos piden prestado a la Reserva Federal a tasas bajas y luego prestan ese mismo dinero al Departamento del Tesoro (Letras del Tesoro), beneficiándose del diferencial.Usted puede creer que usted está en desventaja con los banqueros, el pago de honorarios y tasas más altas. Pero, de hecho, gracias al sistema de arbitraje, ya estás ganando. Digamos, por ejemplo, que se le concede un préstamo comercial al 6,0% y un CD comercial que rinde un 3,0%. E
n segundo lugar, dado que usted es una corporación, todos los intereses pagados sobre la deuda se convierten en gastos fiscales y deducciones. Por último, existe el poder de los retornos compuestos.
Mientras que el monto de los intereses que usted paga en su préstamo disminuye debido a la amortización, el monto que se le paga en su CD aumenta debido a la capitalización. a lo largo de 15 años: CD de $100,000 que rinde al préstamo del 3% $100,000 a una tasa del 6% al final de 15 años habría recibido más intereses del banco que lo que usted pagó.
Y estoy hablando de que no ha tocado el préstamo en absoluto!!!!!
ESTRATEGIAS: COMPRAR CARO, VENDER BARATO.
sta técnica es frecuente con los inversores experimentados, sobre todo en el sector inmobiliario comercial. En New York City, los inversores y Traders de deudas hacen este tipo de transacciones todos los días en los Bienes Raíces Comerciales. California también es un Estado donde este tipo de operaciones es común. Y aunque es común en el sector comercial de la industria, no es tan común en el sector residencial inmobiliario (aunque es perfectamente legal también). Lo que pasa es que el sector residencial usualmente involucra a compradores, vendedores y brokers pocos sofisticados. Este tipo de operación es mas liquido que la compra-venta de propiedades tradicional Y usualmente es mucho mas rentable.
CASO:
Se encontró una casa donde los propietarios heredaron una residencia familiar y vivían fuera de la ciudad. La propiedad estaba en un vecindario económico medio y los propietarios estaban desesperados por salir de esa propiedad porque les estaba costando dinero y no tenían interés en alquilar y lidiar con inquilinos. En ese momento, la casa valía $400,000, y los propietarios habían acordado venderla via Seller Finance. Todos los que habían hecho una oferta los habían dejado bajos en precio. A pesar de que estaban ansiosos por vender, también eran reacios a tomar un precio que era sustancialmente bajo.
Se les hizo una oferta sobre su precio de venta, con $0 de inicial. Todo lo que tendrían que hacer es aceptar una Hipoteca que tenía mejores garantías que su casa. La Hipoteca era por $430,000. Después de que se les mostró la evaluación de la casa que era la garantía para de la Hipoteca, que estaba en el rango de precios de $600,000, ellos estaban más que felices de aceptar el trade..
Por qué cambiaría una Hipoteca de $430,000 por una casa de $400,000? Porque se pago sólo $250,000 por la Hipoteca (que en ese entonces era NP, de ahi el masivo descuento de 58.14 centavo de dollar) Ahora tenemos una casa con el titulo libre y limpio de $400,000 por solo $250,000. La propiedad se alquilo por un año, pero se decidio vender por diversos motivos que no vienen al caso.
La casa se había apreciado a unos $420,000-$430,000. Se encontró un comprador inversionista y se le vendió por $380,000 en efectivo (para salir rapido de la casa y ademas para que así el comprador inversionista tuviese un equity instantáneo de $50,000). Así que por matemáticas superiores, se pago $250,000 por la deuda, se cambio la hipoteca por la casa y se vendió la casa por $380,000. Eso es un beneficio de $130,000 por pagar en exceso por una casa y luego venderla por menos de lo que se pago por ella. Para añadir salsa a este trato, también se disfruto de flujo de caja de alquiler mensual durante un año.
Esta es una gran técnica para aquellos inversores que se especializan en deudas. Es una estrategia magnifica para aquellos que compraron deudas hipotecarias al por mayor, o con fuerte descuento. Como dije al inicio, en los Bienes Raíces comerciales en NYC, esto es extremadamente común.
Si un propietario está dispuesto a aceptar este tipo de operaciones, a menudo no es una tarea difícil, podrían intercambiar la deuda hipotecaria no solo por Bienes Raíces, pero también por cualquier otra propiedad personal, tales como coches, barcos, aviones o incluso piscinas.
Para evitar un evento imponible (taxes) tanto para todas las partes involucradas, se creo una hipoteca que estaba asegurada contra la deuda que había comprado. Incluso había una cláusula de sustitución de colaterales en el contrato.
La hipoteca se compró con un HELOC sobre un edificio al 4,7% anual.. Básicamente se hizo $130,000+. sin dinero propio.
En esta operacion todo el mundo gano dinero. Win-Win-Win para todas las partes.
Imagina todo esto a nivel federal..
Es Magia pura!
PD" Solo los imbeciles usan su dinero para invertir.. Los economistas "modernos" son como la religion.. Se mean cuando les dices las palabras magicas
PRUEBALO!!
