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Hoy estamos contentos. He preguntado en el juzgado y me han confirmado que, a menos de un mes de la subasta, ya han dictado el Decreto de Adjudicación y han hecho la Tasación de Costas y ambos documentos están en proceso de ser notificados al demandado, lo que ya no depende de ellos sino del Servicio Común de Notificaciones y Embargos (SCNE), que ya es harina de otro costal.

¿Por qué nos extrañamos tanto cuando un juzgado hace las cosas como deben hacerse y se toma su trabajo de servir al ciudadano en serio?

El documento básico en las subastas judiciales es el ahora llamado Decreto de Adjudicación, que en la ventas judiciales forzosas hace las veces que en las compraventas privadas hace la escritura notarial. Sirve de título y es el documento que llevamos al Registro para inscribir nuestra propiedad. Para elaborarlo no hace falta más requisito que ponerse a ello y es tan válido si apenas ocupa dos folios como si al secretario se le ha ido la olla y le ocupa quince o veinte folios. Con las plantillas que tienen en los juzgados, podría hacerse uno perfectamente válido en apenas veinte minutos.

Pero realmente no es efectivo hasta que es firme y eso no ocurre hasta que se le haya notificado al demandado y haya transcurrido el plazo que tiene para recurrirlo. Aunque realmente no todos los juzgados lo notifican, jejeje en España, como siempre, cada uno va a su aire. 

Lo acompañan los Mandamientos de Cancelación de cargas, expedidos por duplicado, por los que el juzgado ordena al registrador que cancele la inscripción ejecutada por la que el bien salió a subasta y todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Este documento ya no es tan rápido de redactar porque antes la parte actora (banco acreedor) tiene que haber presentado las facturas con sus gastos y con los intereses para que el secretario judicial elabore la Tasación de Costas, que no es válida hasta que se le notifica al demandado y transcurre el plazo este que tiene para recurrirla. 

Hasta que la Tasación de Costas no sea firme no se pueden elaborar los mandamientos de Cancelación de Cargas,  elaboración que tampoco tiene por qué llevar más de quince o veinte minutos.

El caso es que hace años, muchos años, lo que entonces se llamaba Auto de Adjudicación se podía entregar en primer lugar y luego, semanas (o meses) más tarde, se entregaban los Mandamientos de Cancelación. El registrador no te registraba el Auto hasta que lo acompañabas de los Mandamientos, pero al menos, al tener el Auto, ya podías ir solicitando la Posesión, pagabas el ITP y si querías lo llevabas al registro y lo retirabas y así ya cogías preferencia.

Pero ahora no. Un buen día los juzgados empezaron a negarse a darnos los Autos de Adjudicación hasta que no tuvieran también los Mandamientos de Cancelación, y como estos tardan más por tenerse que esperar a que la Tasación de Costas hubiera sido notificada y fuera firme, pues ya tenías la demora asegurada.

Así hasta llegar al desastre actual en que, como muestra de que a los empleados judiciales les importa un comino el servicio al ciudadano, siguen el siguiente trámite hasta la entrega de la documentación:

  1. El demandante entrega las facturas
  2. El secretario se toma su tiempo en hacer la Tasación de Costas en vez de los 10 minutos que nos llevaría a cualquiera.
  3. Se envía la Tasación de Costas para que sea notificada al demandado.
  4. Una vez la Tasación de Costas es firme, el juzgado se vuelve a tomar su tiempo para elaborar los Mandamientos de Cancelación de Cargas y el Decreto de Adjudicación.
  5. Una vez dictado el Decreto de Adjudicación, se envía para que también sea notificado al demandado.
  6. Una vez el Decreto de Adjudicación es firme, se le entrega al adjudicatario testimonio del mismo y los Mandamientos de Cancelación.

Este es un resumen aproximado, porque la única verdad es que cada juzgado lo hace de una manera. Teniendo en cuenta que en algunas localidades, Madrid por ejemplo, las notificaciones tardan lo que no está escrito, nos podemos hacer una idea del coste temporal de tramitar los documentos de las subastas judiciales.

En cambio, lo que han hecho en el juzgado al que me he referido en el primer párrafo ha sido lo siguiente:

  1. La secretaria ha dictado el Decreto de Adjudicación dos días después de la subasta
  2. Los demandantes han entregado sus facturas unos días después de la subasta
  3. La secretaria ha realizado la Tasación de Costas inmediatamente
  4. Actualmente se están notificando a la vez el Decreto de Adjudicación y la Tasación de costas, con lo que en vez de dos notificaciones, este trámiten se va a resolver en una misma notificación.

Y en cuanto dicha notificación se haya llevado a cabo, elaborarán los Mandamientos de Cancelación y me los darán junto con el Decreto de Adjudicación, con lo que el plazo de tramitación se habrá reducido a la tercera parte de lo que viene siendo habitual. 

Se conoce que a este juzgado si le importamos los ciudadanos y que la secretaria que lo dirige está realmente decidida a llevar sus trabajo al día y no está dispuesta a ir poco a poco acumulando el retraso que en otros juzgados se acaba convirtiendo en los cuatro o cinco meses que están tardando en proveer (dar respuesta) a los escritos que reciben.

Pobrecilla, seguro que en vez de promoverla profesionalmente la acabarán arrinconando.

  1. #47
    Blancagullo
    Buenas de nuevo. Finalmente voy a ejercer mi derecho de retracto puesto que aunque firmé el contrato de alquiler en 2016 y está inscrito en el registro de la propiedad, si consta como alquilado en el decreto de adjudicación. 
    Mi consulta seria que a raiz de solicitar lnota simple actualizada he visto que existe una anotación preventiva de embargo de AEAT y expediente de dominio contra el anterior propietario , e inscrita conposterioeidad a la subasta y cesión de remate al actual propietario pero anterior al derecho de adjudicación. En el caso de conseguir la propiedad de la vivienda he de asumir ese embargo o no?
  2. #46
    Blancagullo
    Buenas de nuevo. Ya me ha enviado el nuevo propietario el decreto de adjudicación del 14/07 y en el se reconoce q mi piso está arrendado( envié hace como un año escrito al juzgado informando y aludiendo de mi interés en ejercer mi derecho de tanteo). Mi pregunta es si tengo derecho al mismo ya que en el decreto costa el arriendo, aun habiendo firmado el contro de alquiler en 2016 cuando eliminaros ese derecho antes implícito. Y si así lo tengo o puedo luchar por él que plazo tengo para ejercerlo, ya q el decreto de djudicación me lo han enviado hoy
  3. #45
    Blancagullo
    Ya pero entre que me envíe la adjudicación y yo le envíe documentación, ya estaremos fuera del plazo del mes de preaviso para hacerlo, y no podrá. El problema es que también creo que debido a la fecha en la que firmé el contrato(1 de octubre de 2016), si se da esta circunstancia de cambio de propietario, con preaviso de tres meses me lo pueden resolver en cualquier momento, independientemente de si llega la renovación anual o no
  4. en respuesta a Blancagullo
    Te lo puede resolver el nuevo.
  5. #43
    Blancagullo
    Eso pensaba. De esta manera ya no tiene lugar la resolucióndel contrato al no ser ya el propietario.
    Muchas gracias!!
  6. en respuesta a Blancagullo
    Si ya tiene el CERTIFICADO DE ADJUDICACIÓN, entonces ya es el propietario.
  7. #41
    Blancagullo
    Hoy he contactado con el nuevo propietario que ya tiene el decreto de adjudicación y me lo va a facilitar.Este documento no le otorga ya la propiedad?
    Sino es así no creo q pueda resolverse antes del vencimiento de mi contrato de alquiler, el 1 de octubre, por lo que sí tendría que abandonarlo, no?
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