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Hoy estamos contentos. He preguntado en el juzgado y me han confirmado que, a menos de un mes de la subasta, ya han dictado el Decreto de Adjudicación y han hecho la Tasación de Costas y ambos documentos están en proceso de ser notificados al demandado, lo que ya no depende de ellos sino del Servicio Común de Notificaciones y Embargos (SCNE), que ya es harina de otro costal.

¿Por qué nos extrañamos tanto cuando un juzgado hace las cosas como deben hacerse y se toma su trabajo de servir al ciudadano en serio?

El documento básico en las subastas judiciales es el ahora llamado Decreto de Adjudicación, que en la ventas judiciales forzosas hace las veces que en las compraventas privadas hace la escritura notarial. Sirve de título y es el documento que llevamos al Registro para inscribir nuestra propiedad. Para elaborarlo no hace falta más requisito que ponerse a ello y es tan válido si apenas ocupa dos folios como si al secretario se le ha ido la olla y le ocupa quince o veinte folios. Con las plantillas que tienen en los juzgados, podría hacerse uno perfectamente válido en apenas veinte minutos.

Pero realmente no es efectivo hasta que es firme y eso no ocurre hasta que se le haya notificado al demandado y haya transcurrido el plazo que tiene para recurrirlo. Aunque realmente no todos los juzgados lo notifican, jejeje en España, como siempre, cada uno va a su aire. 

Lo acompañan los Mandamientos de Cancelación de cargas, expedidos por duplicado, por los que el juzgado ordena al registrador que cancele la inscripción ejecutada por la que el bien salió a subasta y todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Este documento ya no es tan rápido de redactar porque antes la parte actora (banco acreedor) tiene que haber presentado las facturas con sus gastos y con los intereses para que el secretario judicial elabore la Tasación de Costas, que no es válida hasta que se le notifica al demandado y transcurre el plazo este que tiene para recurrirla. 

Hasta que la Tasación de Costas no sea firme no se pueden elaborar los mandamientos de Cancelación de Cargas,  elaboración que tampoco tiene por qué llevar más de quince o veinte minutos.

El caso es que hace años, muchos años, lo que entonces se llamaba Auto de Adjudicación se podía entregar en primer lugar y luego, semanas (o meses) más tarde, se entregaban los Mandamientos de Cancelación. El registrador no te registraba el Auto hasta que lo acompañabas de los Mandamientos, pero al menos, al tener el Auto, ya podías ir solicitando la Posesión, pagabas el ITP y si querías lo llevabas al registro y lo retirabas y así ya cogías preferencia.

Pero ahora no. Un buen día los juzgados empezaron a negarse a darnos los Autos de Adjudicación hasta que no tuvieran también los Mandamientos de Cancelación, y como estos tardan más por tenerse que esperar a que la Tasación de Costas hubiera sido notificada y fuera firme, pues ya tenías la demora asegurada.

Así hasta llegar al desastre actual en que, como muestra de que a los empleados judiciales les importa un comino el servicio al ciudadano, siguen el siguiente trámite hasta la entrega de la documentación:

  1. El demandante entrega las facturas
  2. El secretario se toma su tiempo en hacer la Tasación de Costas en vez de los 10 minutos que nos llevaría a cualquiera.
  3. Se envía la Tasación de Costas para que sea notificada al demandado.
  4. Una vez la Tasación de Costas es firme, el juzgado se vuelve a tomar su tiempo para elaborar los Mandamientos de Cancelación de Cargas y el Decreto de Adjudicación.
  5. Una vez dictado el Decreto de Adjudicación, se envía para que también sea notificado al demandado.
  6. Una vez el Decreto de Adjudicación es firme, se le entrega al adjudicatario testimonio del mismo y los Mandamientos de Cancelación.

Este es un resumen aproximado, porque la única verdad es que cada juzgado lo hace de una manera. Teniendo en cuenta que en algunas localidades, Madrid por ejemplo, las notificaciones tardan lo que no está escrito, nos podemos hacer una idea del coste temporal de tramitar los documentos de las subastas judiciales.

En cambio, lo que han hecho en el juzgado al que me he referido en el primer párrafo ha sido lo siguiente:

  1. La secretaria ha dictado el Decreto de Adjudicación dos días después de la subasta
  2. Los demandantes han entregado sus facturas unos días después de la subasta
  3. La secretaria ha realizado la Tasación de Costas inmediatamente
  4. Actualmente se están notificando a la vez el Decreto de Adjudicación y la Tasación de costas, con lo que en vez de dos notificaciones, este trámiten se va a resolver en una misma notificación.

Y en cuanto dicha notificación se haya llevado a cabo, elaborarán los Mandamientos de Cancelación y me los darán junto con el Decreto de Adjudicación, con lo que el plazo de tramitación se habrá reducido a la tercera parte de lo que viene siendo habitual. 

Se conoce que a este juzgado si le importamos los ciudadanos y que la secretaria que lo dirige está realmente decidida a llevar sus trabajo al día y no está dispuesta a ir poco a poco acumulando el retraso que en otros juzgados se acaba convirtiendo en los cuatro o cinco meses que están tardando en proveer (dar respuesta) a los escritos que reciben.

Pobrecilla, seguro que en vez de promoverla profesionalmente la acabarán arrinconando.

  1. en respuesta a valdez
    #38
    Jotaerre

    Hola, valdez, deberías basarte en el 673 LEC:

    "Artículo 673 Inscripción de la adquisición: título

    Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria."

    Porque, aunque se refiera a que es el título inscribible (cuando la inscripción no es obligatoria), solo se expide el testimonio una vez firme el Decreto de adjudicación, y así debe hacerse constar ("es firme"); hasta entonces, podría ser objeto de recurso y anularse, por el 454 bis:

    "Artículo 454 bis Recurso de revisión

    1. (...)
    Cabrá recurso directo de revisión contra los decretos por los que se ponga fin al procedimiento o impidan su continuación."

    Saludos,

    2 recomendaciones
  2. en respuesta a valdez
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #36
    valdez

    Muchas gracias,

    Tengo problemas con el ayuntamiento por estos motivos, podria indicarme que ley regula esto?

    Saludos y gracias de antemano.

  4. en respuesta a valdez

    La fecha de entrega del testimonio del decreto de adjudicación, que está reflejada en el sello que estampan al entregártelo.

  5. #34
    valdez

    Buenos dias,

    Para liquidar los impuestos despues de la compra de una vivienda en subsata, que fecha se tiene en cuenta??

    1. El decreto de adjudicacion
    2. El decreto testimoniado de la adjudicacion

    Saludos y gracias de antemano.

  6. en respuesta a davor9
    #33
    Jotaerre

    No, cuanto menos trabajo les des, mejor.

    1 recomendaciones
  7. en respuesta a Jotaerre
    #32
    davor9

    De todas maneras , ¿siempre tiene que quedar reflejado en el juzgado bajo petición?
    Si por ejemplo el ejecutado me da las llaves , sigo teniendo que hacer algún trámite con el juzgado para que se de fe o tomen nota ?

    Gracias

  8. en respuesta a davor9
    #31
    Jotaerre

    Buenas tardes, davor, si te refieres a pedirla al Juzgado de la ejecución, depende: para algunos, con su propio decreto firme basta, otros piden que esté registrado, o al menos el pago del ITP.
    Si es mediante juicio por precario, con la adjudicación firme basta.
    Saludos,

  9. #30
    davor9

    Buenas tardes ,

    Se puede pedir la posesion del inmueble sin haber ido al registro a ponerlo a nuestro nombre?
    Que documentos o tramites son necesarios para solicitarlo ?

    Gracias y saludos

  10. #29
    Jotaerre

    Buenas, Cervegol, tampoco, como por las derramas, es tan pacífico el tema, y los argumentos serían, aparte de que hasta la firmeza no es definitiva la transmisión, que sin ella no puedes inscribir, y que la fecha del testimonio es para Hacienda la del hecho imponible a efectos del ITP.
    Espero que ello te de margen para negociar, al menos, si no quieres problemas con la Cdad., ni ellos contigo...
    Saludos,

    1 recomendaciones
  11. en respuesta a Cervegol

    Si ese señor es abogado lo sabe de sobra. Ningún decreto ni sentencia tienen ningún valor mientras no sean firmes. En cualquier caso, ¿por qué te preocupas? Tú paga lo que te corresponde y olvídate. Allá ellos si son tan lerdos de demandarte por unas cuotas que nunca en ningún caso te van a poder cobrar.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #27
    Cervegol

    Gracias Tristan, pero me confunde el art 17.11 de la LPH.Por cierto me dedico a las subastas desde hace unos años, pero esto no me habi ocurrido nunca, y ademas es un piso para mi hijo no para venderlo, todo lo que se pueda ahorrar bienvenido sea..Cuando hable mañana con el abogado de la comunidad que es el que me dijo que tenía que pagar desde la fecha del decreto de adjudicacion y no desde el testimonio,firmeza¿en qué me baso.? En equiparar la firmeza co escritura publica....
    Por cierto soy de Zaragoza, si alguna vez tienes problemas con algún Juzgado de aqui, puedo ayudarte,Un saludo

  13. en respuesta a Cervegol

    Las derramas, igual que las cuotas corrientes, les corresponde pagarlas al ex propietario, pero si no lo haces tú en su lugar te podrán demandar y embargar. O sea, que las tendrás que pagar tú.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    #25
    Cervegol

    Perdona por ser repetitivo, pero es que no me había aclarado mucho co el foro.Tengo otra pregunta..en los tres años anteriores hay derramas.Segun el art 9 de la Ley de propiedad horizontal me tengo que hacer cargo de los gastos generales¿ y de las derramas..? A partir de junio del año pasado ya no se pagan derramas pero me piden las derramas de los dos años anteriores.El art 17.11 de esa ley dice que de las derramas se hará cargo el que fuera propietario en el momento de su exigibilidad.No se a quien corresponde el pago de esas derramas,se aprobaron por la comunidad cuando yo no era propietario.entiendo que la comunidad carece de personalidad juridica y por tanto a mi no me obligan.He encontrado jurisprudencia en ambos sentidos.¿Que opinas.?.Gracias

  15. en respuesta a Cervegol

    Hola Cervegol. Te respondo lo mismo que en el otro lado donde has hecho esta misma consulta.
    Respecto a las deudas de comunidad. Diles a esos señores que no vayan de listos, que independientemente de cuando se haya dictado el decreto de adjudicación, en estas cosas lo importante es cuando haya adquirido la firmeza, que en ocasiones como la tuya no sucede hasta varios meses después. La fecha que cuenta es la que figura en el sello que el secretario le pone cuando te entregan el testimonio del decreto.

  16. en respuesta a flormar
    #23
    Cervegol

    Buenas tardes.Me presento por vez primera en el foro, saludos a todos. Mi pregunta es la siguiente: art 9.1 de la LPH pagar ala comunidad de propietarios el año en curso y los 3 anteriores. resulta que me dieron el decreto de adjudicacion el 24 de noviembre del año pasado y el testimonio de adjudicacion el 18 de febrero de este año.Cualde los dos documentos hay que tener en cuenta para computar los tres años anteriores porque claro no es lo mismo.Segun el testimonio de adjudicacion me ahorraría un año

  17. en respuesta a flormar
    #22
    flormar

    El 7 de noviembre,que me equivoque

  18. en respuesta a Jotaerre
    #21
    flormar

    por lo que veo el juzgado de mi proceso debe de ser de los eficaces ,pues la subasta fue el 7 de diciembre y casi tienen ya la posesion y eso que esta pendiente el tema de la maquinaria ,yo tenia la esperanza de que se demorara pero veo que ya ees inminente

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