Atrapada en el infierno judicial

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Apenas lleva un mes la reforma a la Ley Hipotecaria y a algunos ya les han empezado a llegar los problemas:

Hola Tristan te envio a ti esta pregunta porque por mucho q lea no encuentro respuesta. Me adjudique por cession de remate la subasta de un bloque que segun nota simple está constituido por dos locales commerciales, los mandamientos firmes son de fecha 10 mayo de 2013, ahora estaba esperando por la possesion, pero por mi sorpresa debido a la entrada de la nueva ley el segretario suspendio la possesiones desde el 15 de mayo al 17 de junio, creo por no pillarse los dedos. Ahora el antiguo dueño y deudor ha presentado un incidente extraordinario gracias a la disposicion cuarta. Mi pregunta es ahora la ley no pensò en quien se adjudicò la suasta en buena lid ha pagado el precio de subasta, en mi caso ha aceptado el hipoteca inscrita precedentemente, me adjudiquè la finca por la segunda hipoteca inscrita. Ahora no se como los juzgados van actuar hacia nosotros ademas para resolver tal incidente en mi caso en el partido judicial de donde partenece la finca estan dando fecha por la vista en marzo 2014. Que hago yo en el mientras??? Tengo que pagar el prestamo q he abierto para pagar la subasta, el edificio no es vivienda habitual (son locales y el antiguo dueño sigue lucrandose de ellos ganando dinero de los alquileres) te agradesco cualquier informacion para aclarar la posicion de quien comprò de buena fe y a un paso de tenerlo todo por una ley que se supone no retroactiva se encuentra en problemas bastantes gordos

En resumen, que esta mujer que me hace la consulta está metida en un buen lío que, en el mejor de los casos, puede solucionarse dentro de un año. ¿No es alucinante que le hayan dado fecha para marzo del 2014? Y si se le tuercen mucho las cosas puede que se quede enganchada en la madeja judicial entre resoluciones y recursos mientras por el horizonte se le echa encima la ola de los intereses de demora de la primera hipoteca. 

Por un lado, si el Decreto y los Mandamientos de Cancelación ya son firmes, como apunta, no entiendo que haya ningún problema en inscribir el título y contactar con los inquilinos para que le empiecen a pagar a ella en vez de al demandado. No tendría ni que pedir la Posesión pues en este momento no la tiene el ex-propietario sino que la disfrutan los arrendatarios. 

Yo creo que la disposición transitoria le habría pillado por el lado de los intereses de demora si aún no fuera firme la Tasación de Costas, pero si dice que los Mandamientos de Cancelación ya son firmes, con mayor razón lo será la Tasación de Costas. En fin, que no entiendo nada y que lo aclare, si puede.

Y por otro lado resaltar el peligro de adjudicarse bienes con cargas anteriores, aunque estén más o menos controladas y la locura de asistir a subastas con dinero prestado por un tercero.

En fin, que vaya lío.

POSTDATA: Esto me lo acaba de enviar la protagonista de este problema:

Hola Tristan de ante mano quiero darte la gracias por haberte interesado a mi caso. 
Primero la tasación de costas es firme y los mandamientos tambien pagué las tasas a recaudacion y fui al registro muy contenta a inscribir la propriedad a mi nombre. Despues de unos 10 dias me han llamado diciendo que la inscripcion estaba suspendida porque la secretaria no habia especificado cual eran los intereses principales moratorio etc, y porque no habia aportado la situacion arrendaticia de los locales. Ahora presenté un escrito ( tuve que buscar abogado y procurador) para la aclaracion, y commenté que uno de los inquilinos hubiera venido voluntariamente a presentar el contrato de alquiler para asi pagarme a mi o depositar el dinero en el juzgado. Premetto que dicho contrato es nulo lo han firmado despues de la fecha de subasta pero la secretaria como suspendió la tomas de possesion me dijo que aunque fuera el muchacho para alla no se lo podia recoger. Ahora el sinverguenza del antiguo dueño ha abierto un negocio en el segundo local, ¿como digo lo de la situacion arrendaticia si no me dan la possesion?? ¿Hago una declaracion notarial y espero q alguien diga que me he pasado y me meta en problemas?? Por lo de la primera hipoteca he ido unas 8 veces a Caixa para saber como hacer para empezar a pagar, le he traido hasta los mandamientos firmes pero me han dicho que hasta no este inscrita a mi nombre en el registro no puedo hacer nada. Ahora tu que sabes mas por favor guiame un poco. Aqui en el juzgado ademas dicen que como no tengo la possesion no puedo optar a requerir los alquileres, yo habia pensado escribir a los inquilinos pero me han dicho que no tiene valor.

De entrada se me ocurre que si el pedazo de incompetente del secretario judicial hubiera dictado el Decreto y los Mandamientos conforme a Derecho esta joven ya podría tener inscritos sus títulos pero ¿que se puede esperar de un zopenco capaz de parar una posesión porque el demandado haya presentado un incidente por cláusulas abusivas (por lo visto ese ha sido el argumento) con el ánimo de aminorar la deuda pendiente? Y encima el INDOLENTE señala la vista oral en marzo del 2014.

¿Opiniones?

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #15
    05/07/13 11:33

    Mi comentario solo respondía al hecho de suspender:

    ..."pero ¿que se puede esperar de un zopenco capaz de parar una posesión porque el demandado haya presentado un incidente por cláusulas abusivas (por lo visto ese ha sido el argumento) con el ánimo de aminorar la deuda pendiente? Y encima el INDOLENTE señala la vista oral en marzo del 2014."

    Aunque hubiera inscripción registral de los mandamientos, procedería la suspensión como efecto legal al interponer el incidente extraordinario de óposición.

    El señalamiento depende de la agenda del juzgado, en barcelona los hay para novembre.

    Saludos,

  2. en respuesta a Bru Xota
    -
    #14
    03/07/13 09:54

    Hola Bru Xota. El secretario judicial sí es un incompetente desde el momento que no sabe dictar un Decreto de Adjudicación ni unos Mandamientos de Cancelación de Cargas en condiciones de ser aceptados e inscritos en el Registro de la Propiedad. El que estos errores sean tan frecuentes no les quita a los secretarios judiciales ni un ápice de responsabilidad. Eso por un lado.

    Por el otro lado, resulta que uno de los dos locales subastados tiene un inquilino "real", por lo que respecto a este local no iba a ser necesario ni posible entregarle la Posesión a la adjudicataria porque dicha posesión la tiene y la va a retener el arrendatario durante la vigencia de su contrato de alquiler. Por lo que el procedimiento respecto a ese local termina con la entrega del Decreto de Adjudicación.

    En el segundo local se ha colado el demandado simulando un arrendamiento.

    Y finalmente, señalar para dentro de un año la vista oral de un asunto tan manifiesto como este denota no ya incompetencia, sino verdadera desidia y falta de amor por el trabajo y por las cosas bien hechas.

    Pero esta es solo mi opinión, como supongo que tú tendrás la tuya propia.

  3. #13
    02/07/13 22:51

    La disposición transitoria cuarta de la ley 1/2013, de 14 de mayo, en su párrafo 2, al establecer el incidente extraordinario de oposición determina la suspensión del procedimiento hasta su resolución. Estableciendo que es aplicable (el incidente) “a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente”.
    Como ves, el secretario judicial no es un "pedazo de incompetente", ha aplicado la ley!

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    28/06/13 16:51

    Perdon por mi parte, mi expresividad escrita es nula.
    Ya pensaba que despues de leerte tanto tiempo al final no me estaba enterando de nada.

    Gracias por atenderme.

  5. en respuesta a Muelle
    -
    #11
    28/06/13 16:44

    Perdón Muelle, tienes razón. Te refieres a que en vez de ir pagando la hipoteca anterior sería buena idea comprarla por si finalmente se suspende la adjudicación, para así poder reclamar la hipoteca en lugar de perder las cuotas pagadas en nombre de tercero. Sí, en este caso sería una opción si la adjudicataria fuera una profesional y dispusiera del dinero para ello. Lo malo es que ni siquiera tenía dinero para adjudicarse esta subasta y tuvo que ayudarse con un préstamo familiar. No creo que tuviera dinero para comprar la primera hipoteca.

    Aparte de que eso no siempre es interesante ni posible.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #10
    28/06/13 16:24

    Igual lo entendi mal. Entendi que sigue la hipoteca precedente que hay que seguir pagando, entonces hay que pagar la hipoteca del otro no vaya a ser que ganes el año que viene y te comas todos los intereses de demora, o bien comprarla y, o dejarse ganar y reclamarla posteriormente o ganar y cancelarla.

  7. en respuesta a Muelle
    -
    #9
    27/06/13 21:42

    ¿Lo dices en serio? ¿Con la subasta ya celebrada y el demandado recurriendo? ejem, ejem...

  8. #8
    27/06/13 20:53

    Seria este un buen caso para comprar la hipoteca?

  9. #7
    25/06/13 21:19

    hablando desde la no profesionalidad sobre el tema y como un sujeto con ganas de aprender sobre estos fallos de la justicia para evitarlos en la medida de lo posible en el futuro y de en especial de como resorverlos,
    Me da la impresión de que el juez que paraliza el proceso es el que produce el fallo mayor puesto que si no me equivoco ,realiza dicha paralización del proceso DESPUÉS de la adjudicación, por tanto si esto es así la adjudicataria como tercera de buena fe debería de ser plena propietaria de derecho, y la reclamación del inquilino por intereses moratorios estaríamos en las mismas,hubiera tenido validez si se hubiera realizado antes de la adjudicación pero no tendría efecto después de dicha adjudicación, pero si la paralización ha surtido efecto y ha realizado la paralización y evita que la nueva adjudicataria tome posesión por unas y por otras pienso que no podrá tomar posesión hasta la vista oral donde se resuelvan estos problemas.

    la vista oral me parece vergonzoso la cantidad de tiempo que ha dado para realizarse. un saludo y estaré muy atento de ver como se soluciona el tema pues yo me he visto en un par de situaciones similares pero con infinitamente mayor suerte.gracias.

  10. en respuesta a roger.montana
    -
    #6
    25/06/13 21:00

    Pues yo opino que con defectos subsanables o sin ellos el Decreto de Adjudicación es perfectamente válido y habiendo pagado el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales la joven novata lo tiene todo en regla para ser considerada la legítima propietaria de ambos locales comerciales. Independientemente de que pueda o no inscribir su título, algo que por cierto no es obligatorio, Alessandra es la propietaria y tiene derecho a exigir a los inquilinos que le abonen a ella las mensualidades.

    Otra cosa es que uno de los inquilinos es precisamente el demandado, arrendamiento que a ella no le interesa reconocer y para cuyo Lanzamiento va a necesitar la ayuda del juzgado en el que se ha ejecutado la subasta.

    Y respecto a que en el juzgado le hayan dicho que debe esperar a tener la Posesión para reclamar los alquileres... para mondarse de risa. Al inquilino "real" le tiene que exigir la mensualidad ya. Y al otro, ya veremos.

  11. #5
    25/06/13 20:49

    ya sabemos todos como van estos asuntos...gracias al error de dicho secretario judicial me temo que tocará esperar a dicha vista oral donde se debe de solucionar dichos fallos garrafales y que la adjudicataria pueda inscribir sus fincas.

    Mientras tanto los inquilinos disfrutaran de unos maravillosos alquileres gratuitos sin pagar ni un euro, en mi caso cuando adquirí un local al tiempo me enteré de que el inquilino que había en el bajo no había pagado un euro desde que le embargaron el local al dueño,además de tampoco pagar la comunidad ni nada...osea que siento desilusionarte pero si los inquilinos tienen unas pocas de luces evitarán dar facilidades a la adjudicataria, vamos que esto es un cachondeo en toda regla y como dice el dicho: en rio revuelto ganancia de pescadores... y pérdidas para los adjudicatarios claro está.

    siento no ayudar pero está la cosa difícil.

  12. #4
    25/06/13 19:33

    Esto me lo acaba de enviar la protagonista de este problema:

    Hola Tristan de ante mano quiero darte la gracias por haberte interesado a mi caso.
    Primero la tasación de costas es firme y los mandamientos tambien pagué las tasas a recaudacion y fui al registro muy contenta a inscribir la propriedad a mi nombre. Despues de unos 10 dias me han llamado diciendo que la inscripcion estaba suspendida porque la secretaria no habia especificado cual eran los intereses principales moratorio etc, y porque no habia aportado la situacion arrendaticia de los locales. Ahora presenté un escrito ( tuve que buscar abogado y procurador) para la aclaracion, y commenté que uno de los inquilinos hubiera venido voluntariamente a presentar el contrato de alquiler para asi pagarme a mi o depositar el dinero en el juzgado. Premetto que dicho contrato es nulo lo han firmado despues de la fecha de subasta pero la secretaria como suspendió la tomas de possesion me dijo que aunque fuera el muchacho para alla no se lo podia recoger. Ahora el sinverguenza del antiguo dueño ha abierto un negocio en el segundo local, ¿como digo lo de la situacion arrendaticia si no me dan la possesion?? ¿Hago una declaracion notarial y espero q alguien diga que me he pasado y me meta en problemas?? Por lo de la primera hipoteca he ido unas 8 veces a Caixa para saber como hacer para empezar a pagar, le he traido hasta los mandamientos firmes pero me han dicho que hasta no este inscrita a mi nombre en el registro no puedo hacer nada. Ahora tu que sabes mas por favor guiame un poco. Aqui en el juzgado ademas dicen que como no tengo la possesion no puedo optar a requerir los alquileres, yo habia pensado escribir a los inquilinos pero me han dicho que no tiene valor.

    ¿Alguna opinión?

  13. #3
    25/06/13 15:52

    muy buenas tardes, mi experiencia fué adjudicarme un local arrendado y tras recibir la carta certificando que ya eramos propietarios (un proceso lento) tras recibirla fuimos al registro,pero nos mandaron un defecto subsanable pues teniamos que mandar la confirmación de si el local estaba ocupado por inquilinos o una declaración jurada diciendo que no lo estaba, nosotros lo que hicimos fué realizar un contrato de arrendamiento con el inquilino y posteriormente presentarlo en el registro y ya ahí si que nos aceptaron la entrada en el registro de la finca, ya que con el nuevo contrato de alquiler el inquilino rechaza dicho derecho de retracto anunciado por el compañero fcalvo.

    En resumen, a ver si la actora en cuestión pudiera realizar un contrato de arrendamiento con los inquilinos,y con una certificación del juzgado diciendo que es propietaria pudiera registrar la finca. todo esto si el fin de la actora es lucrarse de los alquileres que suponemos que este es el fin y no "vaciar" dichos locales.

  14. #2
    25/06/13 10:37

    Como bien dices, Tristán, la posesión la tiene el inquilino, así que tiene que dirigirse a ellos, demostrar que es el nuevo propietario y percibir los alquileres.

    Pero, claro, tenemos un problema, y es lo que se manifiesta en la instancia que tiene que dirigir al registrador para inscribir el título. Hay o no hay arrendatarios??? Porque si los hay, tiene que notificarles para que puedan ejercitar el posible derecho de retracto, si es que el contrato no es superior a cinco años.

    Teniendo al anterior propietario enfrentado, a ver quién dice una cosa siendo otra.

    Y, desde luego, ir a una subasta con dinero prestado por un banco no es lo más aconsejable.

    Un lío.........

  15. #1
    25/06/13 09:37

    Todo el lío se resume en dos solamente, el penosísimo funcionamiento de la justicia, lento y, por lo que parece, con poca preparación técnica, pues no sabe ni cómo actuar, y, por otro, la penosísima casta política demagógica que sigue legislando como quien tira dados, cambiando regulación, provocando inseguridad jurídica y sin comprobar los efectos secundarios de sus decisiones...

    Aún me sorprendo de que haya algún extranjero intentando invertir un euro ahí si no es con compadreo político.

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