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La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

 

Una de las cosas en las que más he insistido a los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas es en la necesidad de que el secretario judicial dicte el decreto de aprobación del remate una vez concluye la subasta con un adjudicatario definitivo.

Es decir, que tanto si la puja del adjudicatario ha superado el 70% y, por lo tanto, la adjudicación es definitiva, como si no ha sido así, pero ya se han llevado a cabo los trámites para conseguir un definitivo, la obligación del secretario judicial es formalizar la compraventa en las condiciones aceptadas por el juzgado.

Y ello porque el artículo 670.7 de la L.E.C dice que...

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

Es decir, que mientras el secretario judicial no haya aprobado "oficialmente" el remate, el deudor puede pagar toda la deuda y suspender la subasta, ¡incluso meses después de celebrada la subasta y pagado el precio!

Y creedme que estas cosas suceden, como veremos a continuación.

Sabiendo esto, el adjudicatario que no quiera tener futuros problemas con su reciente adjudicación debe insistirle al secretario judicial lo que sea necesario para forzarle a aprobar el remate oficialmente. Aunque para ello tenga que leerle palabra a palabra el artículo 671.1 de la L.E.C, que aporto un poco más abajo.

Pero... ¿alguien puede presumir de haber convencido alguna vez a un secretario judicial de algo?

Lo mejor que puede hacer quien se encuentre en esta situación es rematar el precio de la subasta a toda leche.

El caso es que hace unos días recibí el siguiente correo:

 

Hola Tristán, me tomo la libertad de formularte una consulta en la confianza de que me puedas ayudar. 

En una subasta celebrada en Ibiza en la primavera de 2018,  mi representada ofrece una postura superior al 70% del valor de tasación, por lo que es emplazada para realizar la consignación  de la diferencia entre el depósito previo y precio del remate en el correspondiente plazo de 40 días, lo que se lleva a efecto dentro de dicho plazo. Hasta aquí todo normal.

La ejecutada interpone diferentes recursos y presenta escritos sin fundamento alguno que van siendo rechazados uno por uno. Por ejemplo, renuncia y cambia de abogado, renuncia de la procuradora, etc.

Mi representada solicita en el mes de octubre y después de haber acreditado el pago de la totalidad del remate en plazo, el dictado del Decreto de Adjudicación a su favor, pero el letrado de la administración de justicia interpreta que previamente hay que completar la tasación de  Costas. Hasta aquí todo normal.

Así las cosas,  tras diferentes escaramuzas procesales y tras la aprobación de la Tasación de Costas, en el presente mes de marzo de 2019 la ejecutada acredita el ingreso del principal, intereses y costas, solicitando la anulación de la subasta y la adjudicación a su favor de la finca subastada.

Desde mi punto de vista no cabe en modo alguno acceder a lo solicitado toda vez que el art 670.7 de la LEC refiere tal posibilidad  al "momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante", lo que no puede suceder tras haberse pagado el precio por un tercero, en este caso mi representada,  pero el letrado de la administración de justicia parece que dice  que no hubo Decreto de aprobación de Remate, porque la práctica en los juzgados de Ibiza es omitirlo y dictar directamente el decreto de Adjudicación, pero que , en ausencia del decreto de Aprobación del remate, resultaría de aplicación dicho apartado 7 del articulo 670 y procede la anulación de la subasta.

En mi opinión se trata de una interpretación equivocada, porque la ausencia de Decreto de Aprobación de Remate es un defecto formal que no puede resultar invalidante, toda vez que la Aprobación del Remate es imperativa en los supuestos en que se supera el 70% del Valor de Tasación y, en todo caso, dicha aprobación está insita, tácita pero inexcusablemente, en la Diligencia por la que se requirió a mi representada para el ingreso del precio ofertado.

Me gustaría poder conocer tu opinión experimentada y si conoces algún precedente en el que se haya enjuiciado un supuesto semejante. Muchas gracias por anticipado.

 

Lo primero que quiero decir es que el artículo 670.1 de la L.E.C. no puede ser más preciso:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

O sea, que se dejen de chorradas los secretarios judiciales vagos que no se quieren molestar en hacer su trabajo. ¿Qué es eso de que la práctica en Ibiza es omitirlo? ¿La práctica en Ibiza es pasarse por el culo las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Desgraciadamente esta es una práctica que no solo se produce en los juzgados de Ibiza sino que es habitual en muchos otros juzgados del resto de España. Se trata, ni más ni menos, de las pocas ganas de trabajar que tienen muchos secretarios judiciales que creen que porque ahora se les llame LAJ (Letrados para la Administración de Justicia) pueden hacer lo que quieran, aunque, como en este caso y en otros similares, ello suponga un grave perjuicio y deterioro de los derechos de los ciudadanos.

En el curso Triunfa Con Las Subastas hemos tratado de estos asuntos hasta la saciedad y la conclusión es que para evitar que el deudor liquide su deuda y suspenda la subasta hay que hacer dos cosas:

1) Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate.

y 2) Ingresar el precio del remate a la mayor brevedad.

Y tener en cuenta que siempre que les sea posible los secretarios judiciales van a hacer todo lo posible para perjudicar al adjudicatario. Esta es una de las máximas inmutables del negocio de las subastas.

Y por cierto, que estoy completamente de acuerdo con el letrado que me remite el correo cuando opina que en este caso, la aprobación de remate está  incluida tácitamente en la diligencia judicial por la que el juzgado requirió a la adjudicataria para el ingreso del precio ofertado. Porque, ¿a cuento de qué reclamarle el pago del remate si éste no se hubiera aprobado?

Y posiblemente sea este detalle lo que les salve de que la subasta sea suspendida.

Sobre este asunto de la aprobación del remate y del momento límite para que el deudor pague su deuda y suspenda la subasta aún se podrían decir varias cosas que prefiero dejar para otro lugar y mejor ocasión.

Y vosotros, ¿habéis tenido algún problema relacionado con este asunto?

 

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  • Subastas
  1. #72
    13/10/22 16:32
    Estimados
    En mi caso hemos ganado una subasta con una puja superior al 70%.
    Solicitamos decreto aprobación de remate por teléfono hasta la saciedad.
    Comparecimos como parte interesada con procurador y en el propio escrito solicitamos la aprobación del remate.
    Ejecutante/ejecutado presentaron escrito de satisfacción extraprocesal 4 días después de la subasta, sin haberse aprobado el remate por decreto.
    Sin perjuicio a lo anterior, si no nos lo conceden vamos a pleitear, ya que existen artículos que nos protegen de este mal proceder:
     Art. 19 LEC:
    1. Los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y podrán renunciar, desistir del juicio, allanarse, someterse a mediación o a arbitraje y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero.
    Art. 6 CC:
    2. La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros. 

    En mi opinión, el decreto de aprobación de remate del 670.1 no tiene complicación jurídica alguna - el retraso es injustificable. Por ello el legislador en el 670.1 ha querido que los efectos sean a partir del día siguiente al fin de la subasta; no se puede liberar el bien después, ni hay retraso que valga. 
    El rematante ha depositado 5% y podría perderlo de no pagar - se merece una seguridad, una cierta exclusividad mientras duren sus condiciones suspensivas de pago. Lo contrario sería un tiro al pie al sistema de adjudicación del 670 lec.
    Luego existe el certificado electrónico de la subasta, que se emite el día siguiente y sería la "verificación" (en términos lec 1881) del remate.

    En línea de la lec 1881 acompaño este párrafo que me parece resume lo que el legislador tenía como referencia en el 2000:
    En la lec 1881 había la verificación del remate y la aprobación del remate. De la dicción literal del artículo 1498 LEC de 1881, el momento hasta el cual el deudor puede liberar los bienes pagando las responsabilidades perseguidas es antes de verificarse el remate, después quedará la venta irrevocable. Podría dudarse entonces si como tal debería entenderse el momento en que se dictaba el auto de aprobación de remate o el anterior, previsto en el art. 1503, en que se anunciaba por el Secretario el precio del remate y el nombre del mejor postor en el acto de subasta. La solución la ofrece el art. 1509 pues habla de que, verificado el remate, lo aprobará el Juez (auto de aprobación de remate, actual decreto de adjudicación). Es decir, que la aprobación es distinta y posterior a la verificación del remate y así, del tenor literal del art. 1498 LEC se desprende que era hasta el momento de anunciar el precio del remate y el nombre del mejor postor (actual certificado de la mejor puja). 

    Alguna opinión? Experiencia interesante? Jurisprudencia a considerar?
  2. en respuesta a Juvero
    -
    Top 100
    #71
    08/10/22 17:13
    Vaya cóctel de ignorancia, Juvero. Si era tu primera subasta, al menos podrías haber aprovechado el camino para aprender cosas.
  3. en respuesta a mauro1983
    -
    #70
    08/10/22 15:47
    Buenas Mauro:

    Yo no soy ni subastero, ni me volveré tan siquiera a meter en una subasta nunca más. No recibí información al respecto y la poca que me dieron era difusa y contradictoria, pero por mi experiencia te cuento un poco.

    El deudor o la persona que es objeto del embargo tiene la posibilidad de pagar la deuda y recuperar el bien hasta la adjudicación. Da igual lo que ponga la ley del remate o adjudicación, siempre será la adjudicación. En el juzgado claramente te dicen que se posicionan del lado del deudor. Una vez que se ha procedido a la adjudicación ya es tuyo 100% seguro, hasta entonces no. El problema es que desde el remate hasta la adjudicación pueden pasar 6 -9 meses y obviamente ya has tenido que pagar el total y no dispones ni del bien ni del dinero. En mi caso desde la adjudicación hasta el lanzamiento pasaron otros 4 meses , es decir que todo el procedimiento ronda los 12 meses de duración si finalmente se lleva a cabo. (Una vez tengas la adjudicación debes ir de inmediato al registro)

    Si pagara el deudor dentro del plazo tendrías que poner un recurso para que te devuelvan el dinero, o bien el depósito o la totalidad si ya pagaste todo. Desconozco cuánto tiempo tardan en devolverlo.

    Recomendación, paga lo antes posible porque aceleraras el proceso y si esperas casi a agotar los 40 días hábiles habrás perdido otros dos meses más.

    El recurso de reposición no vale para nada es una coletilla, pero realmente no cabe recurso de reposición una vez subastado el bien según me dijeron en el juzgado.

    Espero que esta información sea de ayuda y tengas suerte.

    Saludos
  4. en respuesta a Juvero
    -
    Nuevo
    #69
    08/10/22 12:14
    Hola buenas Juvero, estoy en una situacion muy parecida a la que cuentas, te han llegado a aclarar este tema?
  5. en respuesta a Miguelsubastero
    -
    Top 100
    #68
    24/09/22 17:25
    Vergüenza de juzgado, que se pasa el texto de la Ley por el arco de triunfo.
  6. Nuevo
    #67
    24/09/22 13:21
    Hola, enhorabuena por el magnífico y todavía súper vigente artículo sobre la imperiosa necesidad de aprobación de remate por el LAJ.

    En mi caso soy el máximo postor superando el 70% de uno de los dos lotes de la subasta. Como había leído este artículo, en n seguida mandé un escrito al juzgado para recordad tal obligación y solicitar el decreto de aprobación de remate.

    El juzgado dice que los plazos le dan igual y que prefieren esperar a “que se aclare” otro lote.

    ¿Cuánta más mano izquierda tengo que tener? 

    ¿Puedo pedir responsabilidades si por cualquier razón el deudor paga la deuda antes?
  7. en respuesta a Josebaldo
    -
    Top 100
    #66
    30/11/21 07:55
    No lo creo.
  8. Nuevo
    #65
    29/11/21 19:30
    Buenas tardes, he sido el mejor postor de la subasta de una licencia de taxi, por supuesto rebasando el 50% de su tasación.
    Como consta en las bases, Articulo 671.1 de la L.E.C.,  a los dos días,   me  me pongo en contacto telefónicamente , con el Juzgado que subasto el bien, para informarme de la situación del expediente, me presento como que había sido el mejor  postor y que tenia que hacer, me contesta una persona, me dice que al parecer ese bien ya había sido cambiado de nombre y se encontraba a nombre de otra persona, por lo que me hiciera a la idea que casi con toda seguridad la subasta se suspendería, pero que esto llevaba tiempo y que llamara pasado mes y medio. (con la fianza retenida).
    Según tengo entendido en el registro de bienes muebles sigue a nombre de la persona que se la embargo, pero en el ayuntamiento la licencia la han cambiado de nombre.
    Que puedo hacer para que se cumpla el articulo 671.1?
    En caso de que se suspenda la subasta puedo pedir daños y perjuicios?
    Gracias a todos y que tengan un buen día
    Jose Luis

  9. en respuesta a Juvero
    -
    #64
    06/04/21 20:46
    Hola Juvero,

    Si puedes paga cuanto antes mejor y así das más guerra.

    Mucha suerte y felicidades!
  10. #63
    06/04/21 12:57
    Buenos días:

    Quería hacer una consulta a ver si alguien pudiera echar un cable.

    He sido ganador de una subasta de un inmueble habiendo sobrepasado el 70 % del valor, el juzgado ya me ha notificado el remate a mi favor y ahora se abre el plazo de 40 días para consignar la diferencia entre el deposito y el total.

    La pregunta es la siguiente, por lo visto el deudor estaría ahora en disposición de pagar la deuda que tiene pendiente, entonces ¿ es posible ya aprobado el remate a mi favor que pueda levantar el embargo en el recurso de reposición u otro , o ya aprobado el remate no es posible levantar el embargo? ¿Y si fuera posible hasta cuando? Por un lado la ley parece decir que sólo puede pagar hasta el remate, pero por otro lado también se habla de hasta la ejecución.

    En ésta situación que sería mas recomendable esperar al recurso si lo hubiera y sin sobrepasar los 40 días para pagar la totalidad o ingresarlo de inmediato.

    Gracias

    Un saludo
  11. en respuesta a Pecks
    -
    Nuevo
    #62
    03/11/19 22:31

    Muchas gracias por la respuesta.Así lo haré

  12. en respuesta a Andrés García López
    -
    #61
    03/11/19 20:05

    ¿Y eso que te dice el funcionario no te hace sospechar?

    Vete, en cuanto puedas, al juzgado en persona y averigua allí como está todo el asunto. Es mucho tiempo el que ha pasado y puede que finalmente no te hayas adjudicado nada (aún siendo el máximo postor).

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