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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Dación en pago que no es tal

Ejemplo perfecto de lo que en España se entiende por dación en pago:

Buenos días, nos gusta mucho tu blog y nos vendría muy bien un consejo urgente: hemos entregado la casa al banco, con una deuda de 169.000€ de la hipoteca mas unas deudas con el banco de 30.000 (pagares sin fondos que nosotros habíamos cobrado) mas unos gastos que nos pusieron y que sumaron 203.000€. A la subasta como no había ningún comprador se quedó el banco Caja Madrid con la casa que esta tasada en 174.000€. El procurador solicitó la adjudicación de la finca por el 50% de su valor de tasación, esto es por 87.200€. Yo firmé el acta de subasta pero ahora nos damos cuenta que nos dejan con mas deudas que antes. Han dicho que hay 5 días para hacer un recurso, no se que podría yo hacer ya que tiempo antes he firmado con el banco ante el notario que entrego la casa por mi voluntad. Ahora no me parece justo que me dejen con tanta deuda porque la casa vale mucho más. Si esto se queda así cómo nos perjudica a nosotros ya que lo hemos perdido todo.

En España no existe la dación en pago de deudas. Así de sencillo. No existe, no está legislada, no es legal. A lo que estamos llamando "dación" es a que el deudor vaya al banco y entregue las llaves de su piso diciendo que se vuelve al altiplano. Eso ni es dación ni es nada ni sirve para nada. Mejor dicho, sirve solo si realmente te vuelves al altiplano, donde no llega el largo brazo de los bancos españoles.

Si eres español, no soluciona nada darle las llaves al banco, ni siquiera aunque lo hagas ante notario, porque el banco no puede quedarse con la casa así como así. El proceso pasa por ejecutar la hipoteca y sacar la propiedad a subasta.

Solo habría servido de algo si el banco hubiera aceptado firmar una cláusula renunciando a posteriores demandas. Pero claro, eso no lo va a hacer, prefiere perseguirte por los siglos de los siglos.

 

Postdata 7 diciembre: Ojo, que a lo que en España  se está  llamando "dación en pago" no lo es, tal y como se entiende en USA, donde llega el pepito de turno, le deja las llaves al del banco, firma un papelito y la propiedad pasa inmediatamente al banco. Eso es una dación en pago.

Lo que se hace en España, según los casos es muy distinto:

1- Si al banco le interesa, porque la valoración del inmueble es claramente superior a la deuda, entonces se realiza una compra-venta, en la que el pago es la cancelación de la hipoteca, como indica Rjavier en los comentarios.

2- Si la compraventa a cambio de la hipoteca es imposible, porque la deuda es superior al valor de la casa, entonces se compensa la diferencia con un crédito personal.

3- Finalmente, también hay casos en los que no es viable hacer una compraventa, por ejemplo si hay cargas posteriores. Entonces lo menos lesivo es que haya subasta judicial, pactando con el deudor un precio de adjudicación por parte del banco y un crédito personal para compensar la diferencia hasta el valor de la deuda.

Algo así debieron pactar con el protagonista del post, pero en plan cutre y olvidando lo esencial, pactar el precio de adjudicación para estar seguros del crédito personal que tendría que asumir después de la subasta.

  1. #1

    Donvito

    Conclusion que los bancos son unos hijos de p...., te lo dice un subastero de Asturias. Seguro que a esta probe gente les engañaron y pensaban que les iban a condonar la deuda a cambio de la vivienda. Se habla muy mal de los subasteros ( que los conozco buenos y malos ) pero de bancos no conozco uno bueno. Saludos a todos y felicidades por el blog Tristan.

  2. #2

    Jexs71

    Ya no sé si te inventas los casos o que mi capacidad de asombro tenía unos límites muy escasos.
    Es que cuesta que entre en la cabeza que a estas alturas alguien se meta en este fregado sin consultar con un abogado o, al menos, teclear en San Guguel "proceso dación pago" para ver de qué va el tema.

    De hecho, el proceso que comentas es mas un embargo en toda regla que una daciónen pago como tal. He visto ambos procesos y el embargo, y posterior subasta, funciona como cuenta este señor y una dación es un proceso consensuado entre entidad y deudor tal que si se deben 200.000 y la vivienda se valora en 170.000, el deudor sigue teniendo una deuda de 30.000 mas gastos que se refinancia, a veces pidiendo garantías adiccionales en forma de avalistas, a veces "a pelo".

    Saludos

  3. #3

    Jexs71

    en respuesta a Donvito
    Ver mensaje de Donvito

    Donvito (curioso nick para quien llama hijos de puta a los bancos): presta dinero sin esas garantías en esas cantidades y luego nos cuentas tu experiencia.

    Saludos

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jexs71
    Ver mensaje de Jexs71

    La dación en pago con tal no está legislada en España, de manera que para soslayar esa deficiencia legislativa los bancos actúan como dices. Negocian con el deudor de manera que éste pierda la casa y además le quede un crédito a equis años por la diferencia. Como las subastas quedan desiertas, el banco se debe adjudicar la propiedad por la cantidad que previamente hayan acordado. Así la diferencia a pagar mediante el nuevo crédito es conocida de antemano. Es una especie de derrumbe controlado.

    Sin embargo parece que a este señor no le contaron todos los detalles y, sobre todo, que no acordaron con él el precio al que el banco se iba a adjudicar la subasta. Con las consecuencias que vemos.

    Por cierto, no me invento ningún caso. Lo que pasa es que publico solo los más tremendos o inverosímiles. Pero todos son reales. Solo les retoco un poco la ortografía.

  5. #5

    Jexs71

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si no digo que los inventes pero es que la realidad supera a la mas disparatada ficción.

    Saludos

  6. #6

    Siete

    Una muestra más de la Usura "legalmente permitida" por pate del banco y de la falta de conocimiento de la gente.
    Solo puedo pensar que el banco no les conto toda la verdad y que los expropietarios no se informaron.
    Qué asco me da la banca...
    Enhorabuena Tristán.

  7. #7

    Donvito

    en respuesta a Jexs71
    Ver mensaje de Jexs71

    Hola en respuesta a jexs71, solo comentarle que a pesar de mi mote, creo que NO soy de los pocos hijos de p..... que hay por ahí, solo me dedico a ir a por los inmuebles que creo que merecen la pena y aunque lo hago para ganar dinero, no creo que sea muy malo, te explico, yo soy subastero pero N0 soy prestamista, nunca hice ningun prestamo, ni tengo pensado hacerlo, creo que debiera de ser tema de la banca, asi que no me meto, pero si les llamo hijos de p.... porque sé de ejecutados que quisieron ampliar los plazos de pago o llegar a algun tipo de acuerdo y la banca cerrada en banda los ejecutoó, personas que a lomejor debian poco dinero al banco y no quisieron llegar a un acuerdo y les quitaron la vivienda por muy poca deuda, ademas no soy un subastero de los que voy y mejoro la postura de otro cuando adjudicó un inmueble por debajo del 70% a pesar que a mi me lo hicieron variaS VECES, y cuando adjudico un inmueble hablo con el ejecutado para intentar llegar a un acuerdo y alquilarle la vivienda sin necesidad que se enteren de sus problemas los vecinos y la familia, bueno saludos a [email protected]

  8. #8

    Wimeldo

    Muy buenas,

    Yo creo que la dación en pago de deuda si se hace en España, pero siempre que estén de acuerdo las dos partes.
    Al final todo depende de las circunstancias y las cantidades.
    Entiendo que si la deuda se aproxima al 50% del valor establecido para subasta, el banco acepta la dación, porque en caso de ejecución -aunque seas Español y millonario- tendrá que sacar a subasta la finca y adjudicársela por el 50% del valor que se fijó para subasta en la escritura de hipoteca. Si encima eres extranjero, con mas motivo te la aceptaran, por los costes de abogado y porque se les complica mucho acceder a la vivienda, se alarga el proceso y se encarece. Todo ello para conseguir lo mimo, es decir quedarse la casa por el 50% del valor de subasta, pero 3 años después y restando los gastos e intereses.

    Saludos.

  9. #9

    Bancarius

    en respuesta a Wimeldo
    Ver mensaje de Wimeldo

    Saludos desde los lacayos del desalmado enemigo:

    Sólo informaros que en este momento se están produciendo daciones de pago a carretones en situaciones donde la deuda se corresponde con el 100 % de tasación (actual claro), pactándose alquileres entorno al 4 % de la misma.
    Es curioso ver el nivel de parte de los intervinientes y al mismo tiempo el jadeo que generan afirmaciones carentes del mínimo rigor.

  10. #10

    Tebar

    en respuesta a Donvito
    Ver mensaje de Donvito

    Donvito, en este blog se ha comentado varias veces que nunca hay que alquilar a los ejecutados la vivienda que acaban de perder porque al poco tiempo tampoco te la pagarán a tí.
    ¿Qué suerte has corrido en tus casos?

  11. #11

    Donvito

    en respuesta a Tebar
    Ver mensaje de Tebar

    Hola sinceramente no me columpio pidiendo mucho de alquiler, compro pisos baratos, con poca carga y pido poco de alquiler al ejecutado, para ellos es bueno porque sin enterarse nadie siguen viviendo alli, y para mi porque me pagan gastos de comunidad y tengo los pisos utilizados con contratos de alquiler a 5 años, y pasado ese tiempo me lo pueden recomprar o puedo seguir con ellos de alquiler o rescindir el alquiler y vender a un tercero, de todas todas le gano al piso, respecto a como pagan el alquiler tengo sólo un impagado, pero tampoco creo que sea demasiado, toco madera que de momento sufro sólo ese impagado, pero te repito les pido alquileres muy muy ajustados, no puedes pedir un dineral de alquiler, porque entonces te dicen que sí para seguir viviendo allí pero tienen pensado no pagarte, mientras que si pides un precio muy ajustado de alquiler te lo pueden pagar y siguen viviendo en su piso, bueno saludos a todos.

  12. #12

    Rjavier

    Muy interesante este comentario sobre la "dación" sobre todo para prevenir a posibles personas involucradas.
    He visto bastantes casos de daciones, muchas veces no cubren la deuda y los inmuebles salen a subasta; en estos casos si no se "atan" muy bien todos los cabos el resultado puede ser peligroso.
    Sin embargo en algunos casos la dación puede ser muy conveniente si se negocia bien. Es cuando el deudor consigue reunir suficiente patrimonio para "cubrir" la TOTALIDAD de la deuda; lo malo es que estos casos no están al alcance de todos. Cuando la dación es por la totalidad no debe haber problema porque se realiza como una compra-venta en la que el pago supone la orden de cancelación de la hipoteca en el mismo acto.

  13. #13

    Crayola

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Esto es el pan de todos los días, pero lo que más me ha gustado es lo de que "sólo les retoco un poco la ortografía". Descarnador.

  14. #14

    Manuel alicante

    Buenos días.
    Tristán, creo que te equivocas. Las daciones en pago por el total de la deuda sí que son posibles. Y los bancos las hacen.
    Estoy con Bancarius y con Rjavier.

  15. #15

    Jotaerre

    Claro, lo que no está legislado es que una ejecución hipotecaria pueda terminar con la dación en pago, pero esta posibilidad (como cualquier pacto voluntad de las partes) existe legalmente, aunque no consiste en una simple entrega de llaves, obviamente.

  16. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Manuel alicante
    Ver mensaje de Manuel alicante

    PARA WIMELDO, BANCARIUS, RJAVIR Y MANUEL ALICANTE:

    Ojo, que lo que estáis llamando "dación en pago" no lo es tal y como se entiende en USA, donde llega el pepito de turno, le deja las llaves al del banco, firma un papelito y la propiedad pasa inmediatamente al banco. Eso es una dación en pago.

    Lo que se hace en España, según los casos es muy distinto:

    1- Si al banco le interesa, porque la valoración del inmueble es claramente superior a la deuda, entonces se realiza una compra-venta, en la que el pago es la cancelación de la hipoteca, como indica Rjavier.

    2- Si la compraventa a cambio de la hipoteca es imposible, porque la deuda es superior al valor de la casa, entonces se compensa la diferencia con un crédito personal.

    3- Finalmente, también hay casos en los que no es viable hacer una compraventa, por ejemplo si hay cargas posteriores. Entonces lo menos lesivo es que haya subasta judicial, pactando con el deudor un precio de adjudicación por parte del banco y un crédito personal para compensar la diferencia hasta el valor de la deuda.

    Algo así debieron pactar con el protagonista del post, pero en plan cutre y olvidando lo esencial, pactar el precio de adjudicación para estar seguros del crédito personal que tendría que asumir después de la subasta.

    Como veo que la redacción del post ha dado lugar a malentendidos, voy a subir esta explicación.

  17. #17

    Rastaman

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristan que pasa en USA cuando hay cargas posteriores?, supongo que como aquí tal y como expones en el punto 3.

  18. #18

    Wimeldo

    en respuesta a Bancarius
    Ver mensaje de Bancarius

    Hombre, para esto están los foros, para que los que sabéis, iluminéis a los que ignoramos.
    Aunque será mas difícil, también existe la posibilidad de que alguien que lo sabe casi todo, aprenda algo de los demás.
    Al final de cada hilo, siempre quedan aclaradas todas las afirmaciones "carentes de rigor" como tu dices. Insisto, yo creo que se trata de eso.

    Saludos.

  19. #19

    Inversius

    en respuesta a Tebar
    Ver mensaje de Tebar

    Si el precarista que ha perdido su casa no tiene intención de irse, lo mejor es alquilarselo, pues pasa de precarista a inquilino, el procedimiento de echar a un inquilino es mas rápido que a un precarista y barato y además puedes reclamarle los meses. Ahora bien, a medio-largo plazo todos los deudores acaban por dejar de pagar su renta según mi experiencia, independientemente de la renta a pagar.

  20. #20

    Inversius

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola a todos

    COmo sabeis, el banco puede elegir ir por una subastas extrajudicial ante notario, he intentando ir a varias de estas, por lo que he visto en la mayoría de los casos son fruto de la entrega de posesión con anterioridad (y dación de pago seguramente pactado) y enmascaran en este procedimiento rápido.
    También es lógico, si no hay dación en pago y pacto de entrega de posesión es mejor ir po la judicial por parte del banco para que en el mismo porcedimiento te entregue la posesión.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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