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Ejemplo perfecto de lo que en España se entiende por dación en pago:

Buenos días, nos gusta mucho tu blog y nos vendría muy bien un consejo urgente: hemos entregado la casa al banco, con una deuda de 169.000€ de la hipoteca mas unas deudas con el banco de 30.000 (pagares sin fondos que nosotros habíamos cobrado) mas unos gastos que nos pusieron y que sumaron 203.000€. A la subasta como no había ningún comprador se quedó el banco Caja Madrid con la casa que esta tasada en 174.000€. El procurador solicitó la adjudicación de la finca por el 50% de su valor de tasación, esto es por 87.200€. Yo firmé el acta de subasta pero ahora nos damos cuenta que nos dejan con mas deudas que antes. Han dicho que hay 5 días para hacer un recurso, no se que podría yo hacer ya que tiempo antes he firmado con el banco ante el notario que entrego la casa por mi voluntad. Ahora no me parece justo que me dejen con tanta deuda porque la casa vale mucho más. Si esto se queda así cómo nos perjudica a nosotros ya que lo hemos perdido todo.

En España no existe la dación en pago de deudas. Así de sencillo. No existe, no está legislada, no es legal. A lo que estamos llamando "dación" es a que el deudor vaya al banco y entregue las llaves de su piso diciendo que se vuelve al altiplano. Eso ni es dación ni es nada ni sirve para nada. Mejor dicho, sirve solo si realmente te vuelves al altiplano, donde no llega el largo brazo de los bancos españoles.

Si eres español, no soluciona nada darle las llaves al banco, ni siquiera aunque lo hagas ante notario, porque el banco no puede quedarse con la casa así como así. El proceso pasa por ejecutar la hipoteca y sacar la propiedad a subasta.

Solo habría servido de algo si el banco hubiera aceptado firmar una cláusula renunciando a posteriores demandas. Pero claro, eso no lo va a hacer, prefiere perseguirte por los siglos de los siglos.

 

Postdata 7 diciembre: Ojo, que a lo que en España  se está  llamando "dación en pago" no lo es, tal y como se entiende en USA, donde llega el pepito de turno, le deja las llaves al del banco, firma un papelito y la propiedad pasa inmediatamente al banco. Eso es una dación en pago.

Lo que se hace en España, según los casos es muy distinto:

1- Si al banco le interesa, porque la valoración del inmueble es claramente superior a la deuda, entonces se realiza una compra-venta, en la que el pago es la cancelación de la hipoteca, como indica Rjavier en los comentarios.

2- Si la compraventa a cambio de la hipoteca es imposible, porque la deuda es superior al valor de la casa, entonces se compensa la diferencia con un crédito personal.

3- Finalmente, también hay casos en los que no es viable hacer una compraventa, por ejemplo si hay cargas posteriores. Entonces lo menos lesivo es que haya subasta judicial, pactando con el deudor un precio de adjudicación por parte del banco y un crédito personal para compensar la diferencia hasta el valor de la deuda.

Algo así debieron pactar con el protagonista del post, pero en plan cutre y olvidando lo esencial, pactar el precio de adjudicación para estar seguros del crédito personal que tendría que asumir después de la subasta.

  1. #26
    Sáenz

    Una puntualización. Es cierto que en España no existe la posibilidad de ceder el inmueble para liberarse de la deuda de forma general, pero sí existen otras opciones:

    1. Responsabilidad limitada a bien hipotecado. El art. 140 Lh permite acordar un préstamo del que sólo se responderá con los bienes hipotecados. La verdad es que nunca he visto uno.

    2. Entrega de bienes. Se pueden entregar bienes para pagar la deuda. Ya sea para rebajar el importe de lo debido según el valor que se le dé al bien en el momento de la entrega, ya para rebajar el importe por lo que el acreedor obtenga al enajenar el bien (datio pro solvendo), ya para cancelar totalmente la deuda a cambio de los bienes (datio pro soluto). Están contemplados en el art. 1175 Cc.

    Estas opciones no son automáticas para el deudor, sino que necesitan acuerdo con el acreedor. En el momento de contraer la deuda o posteriormente.

    No conozco lo suficiente el sistema anglosajón (buscaré el artículo de Tristán), pero a simple vista, supongo que los dos están bien mientras se sepa qué se firma. El sistema español da más garantías al acreedor, por lo que éste se puede permitir prestar más cantidad y a menor interés. El anglosajón es menos garantista para el acreedor, por lo que éste pedirá intereses más alto de lo que hubiera pedido en el sistema español (suponiendo el resto de circunstancias iguales). Eso me recuerda que un amigo de Riesgo del Santander me decía que todos sus préstamos en UK están hípergarantizados, que los impagos son mínimos (incluyendo lo recuperado judicialmente). Eso cuadraría con la idea de que, al no tener garantía personal, los bancos ingleses piden unas garantías muy superiores.

    Por cierto, me parece recordar que, al menos en UK, el impago de la hipoteca transmite la propiedad al acreedor. Es decir, no es una facultad del deudor, sino que el acreedor también la puede hacer valer (en España no se podría, al menos en territorio de derecho común, por el art. 1859 Cc). Pero ya digo que no me acuerdo bien, y en EEUU no tiene por qué ser también así.

    1 recomendaciones
  2. en respuesta a Rjavier
    #25
    Franciscoelx

    Muchas gracias por sus consejos Rjavier, estoy intentando seguir las negociaciones con el banco, pero al mismo tiempo estoy haciendo gestiones de ventas como Vde.me dice, lo malo es que no hay compradores en estos momentos para estos importes, en fin de todos modos muchas gracias por su amabilidad,
    un abrazo

  3. en respuesta a Franciscoelx
    #24
    Rjavier

    Si la operación es mal negocio para el Banco no te va a aceptar la dación, si lo es relativamente como parece ser el caso los bancos no "dan pisos" ni regalan alquileres, lo único que hacen a veces es cobrar un alquiler moderado a los antiguos propietarios.
    Mi consejo es que actúes rápido y valores la posibilidad de vender el chalet aunque sea ganando poco, con eso canceles la hipoteca y te quede algo de remanente para comprar algo modesto o para pagar los alquileres durante algunos años. Tu incumplimiento puede ser doloroso para las cuatro personas mayores pero tienen que valorar la mejor opción porque podeis perder todo. Porque si el prestamo hipotecario es de 750.000 saldrá a subasta por mucho más, es mas que probable que nadie puje y que el banco se lo lleve por el 50%, con lo que no se cubra ni siquiera la deuda y os quedeis sin propiedad, sin uso y además debiendo dinero.
    O sea, no abandones la negociacion con el banco, pero valora poner en paralelo al opción de la venta. Si esta es inviable probablemente también lo sea la otra opción.

    1 recomendaciones
  4. en respuesta a Franciscoelx

    Hola Franciscoelx, yo veo bastante crudo que el banco acepte el trágala de ese contrato que, aparentemente, tiene toda la pinta de ser fraudulento. ¿Es mencionado en la escritura de hipoteca? ¿Está inscrito en el registro de la Propiedad?

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #22
    Djsaenz

    Creo que Tristán ya explicó en un post pasado, que en otros paises (p.ej. USA), sí existía la dación en pago, pero no en España. De hecho explicaba las ventajas (y desventajas) del sistema de subastas en UK, que era bastante diferente al español.

  6. en respuesta a Inversius
    #21
    Franciscoelx

    Buenos dias agradeceria a la persona que me pueda informar, tengo un chalet tasado en 1.205.000 euros, y tengo un prestamo hipotecario de 750.000 euros, esta vivienda la construyeron mis padres y mis suegros y la aportaron a una sociedad mia, a cambio de dicha aportacion hicimos un contrato de arrendamiento de alquiler de dicha vivienda a favor mio y de mi esposa y nos comprometiamos a cuidar y vivir con nosotros a las cuatro personas mayores es decir a nuestros padres y suegros que eran los dueños de dicha finca, este alquiler es durante vivan estas cuatro personas mayores, pero nunca antes que yo cumpla los 65 años, y en caso de incumplimiento del contrato, la propiedad tendria que abonar una cantidad por cada año del contrato.
    Como la propiedad no puede hacer frente a dicho prestamo, le hemos dicho al banco de entregar la vivienda en dacion en pago, pero como tenemos el compromiso del contrato y tenemos que llevarnos a las cuatro personas mayores a vivir con nosotros, le hemos dicho al banco que hacemos la dacion en pago dejamos el contrato sin valor pero a cambio que no entregue un piso para vivir con las personas mayores.
    El banco dice que podria coger la dacion en pago, pero que un piso a cambio no puede darlo, y le pregunto que como vamos a resolver el contrato existente, y nos dice que lo tienen que estudiar
    Me gustaria saber si este contrato tiene fuerza para seguir negociando con el banco y poder llegar algun arreglo favorable para las dos partes ya que dicho chalet tiene una tasacion alta
    muchas gracias a quien me pueda dar un consejo

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