¿Dejo de pagar la hipoteca?

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Subastas judiciales: ¿Dejo de pagar la hipoteca?

Dejar de pagar la hipoteca no es la mejor idea

Me están escribiendo algunos desesperados, asfixiados por su hipoteca, que ya no pueden hacer frente a sus cuotas, preguntando que opciones tienen. Yo solo soy subastero (parece un contrasentido preguntarle a un subastero, pero así es) y lo único que puedo decirles es qué ocurrirá si dejan de pagar.

En primer lugar mencionaré lo obvio, lo que todo el mundo sabe: España no es Estados Unidos, aquí por el préstamo respaldado con la hipoteca no responde solo la vivienda, sino todos los bienes presentes y futuros. A eso volveremos luego.

La primera consecuencia de que España no sea un estado de la Unión es que para resolver el problema no basta con ir al banco y entregarles las llaves (dación en pago), sino que tendremos que sentarnos y negociar ésta, que casi nunca será posible, y que si lo es hará que nos dejemos un buen matojo de pelos en la gatera pues el banco nos obligará a pagarle la diferencia entre la deuda y el valor actual del piso, tasado por el mismo banco, esta vez muy cautamente.

Si la dación en pago no es viable, la única otra opción que nos podría solucionar el problema sería la concesión de uno o dos años de carencia total (sin intereses ni amortización), para que nos podamos centrar en lo importante, la mejora de nuestro negocio o la búsqueda de empleo, sin la comedura de coco que suponen las cuotas mensuales de la hipoteca. Pero esta solución no está disponible para "casi" nadie.

En mi opinión, la mejor solución es vender con tiempo la vivienda, con o sin beneficio, y empezar de nuevo, sin casa en propiedad, pero con la tranquilidad de no tener deudas ni agobios. Lamentablemente, el entorno actual de crisis, dificultara que realicemos una buena venta.

El bacalao comienza si no hemos podido o no hemos sabido seguir uno de los caminos anteriores: Los intereses de demora comienzan a correr desde el minuto uno y siguen sumando hasta el final del proceso y son elevados, muy elevados, oscilando entre el 18% y el 29%, guauuuu...

A los intereses de demora se les suman las costas judiciales, es decir, los honorarios del letrado y del procurador. Aunque no todos los abogados cobran como los de los bufetes más importantes, 400 euros por hora, lo cierto es que la suma final sube un buen pico.

Finalmente, los gastos judiciales, suelen ser el chocolate del loro, aunque no siempre. Consisten en los gastos de registros, publicaciones en los BOES, etc.

Una vez impagada la tercera cuota de la hipoteca, el cliente entra en mora y la hipoteca es ejecutada, procedimiento al que es inútil resistirse gastando dinero en abogados y que ineludiblemente acaba antes o después en la subasta judicial.

Pero que nadie crea que con la subasta se acaba el problema. Nada de eso. Si el banco no ha conseguido saldar la deuda, aún puede embargar el resto de tus propiedades o de las propiedades de tus avalistas ¡¡¡SORPRESA!!!, presentes o futuras, hasta que el total de la deuda haya sido saldado.

Y lamentablemente, lo usual en estos días es que los bancos, no solo no estén saldando la deuda completa, sino que se estén viendo obligados a quedarse con la propiedad, eso sí, a la mitad del valor de tasación, con lo que la deuda queda vigente en una cuantía bastante importante.

Así que, si estáis pensando en dejar de pagar vuestra hipoteca, quizá no sea la mejor idea.
  1. en respuesta a Djsaenz
    #18
    10/09/10 17:39

    Tiene derecho de tanteo, pero no la obligación de comprártelo. Y ojo, que según la comunidad también tiene derecho a exigirte que le devuelvas las ayudas recibidas y a que le pagues el 20% del precio de la venta.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #17
    10/09/10 17:35

    O sea, que entonces, si deseo vender mi piso, el gobierno autonomico no esta obligado a comprarmelo? Yo creia que si. Gracias por la respuesta.

  3. en respuesta a Djsaenz
    #16
    10/09/10 17:12

    La vivienda de VPO se puede subastar como otra cualquiera. Lo que pasa es que el organismo que la ha subvencionado tiene derecho de tanteo, con lo que puede evitar la subasta y quedársela para pasarla al siguiente de la lista.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #15
    10/09/10 15:13

    Si la vivienda es de VPO, pasa lo mismo? O tiene el gobierno obligacion de comprarla al banco al precio de tasacion? Gracias. (Perdon por mi ignorancia:).

  5. #14
    17/11/09 14:24

    Hola Olivia, en parte tienes razón. Mi opinión es que antes de dejar de pagar la hipoteca hay que estar muy seguro porque es un camino sin retorno (o con un retorno extremadamente caro). Por otra parte soy de los que pienso que si no se está seguro de que se va a poder seguir pagando la hipoteca hasta el final, lo mejor es dejarla de pagar cuanto antes. lo que quiero decir es que es estúpido pedirle prestado a la familia para continuar pagando una pocas letras si no se está seguro de que nuestra situación económica va a mejorar en breve.

  6. #13
    Anonimo
    17/11/09 14:03

    Vamos a ver, nos dices que la mejor opción no es dejar de pagar la hipoteca, obviamente nadie deja de pagar la hipoteca por capricho, sera porque no tiene el dinero, asi que todos sabemos que lo peor es dejar de pagar la hipoteca. el problema es que la tenemos que dejar de pagar por narices porque en nuestra cuenta no entra un puto duro... asi que como en mi caso, que no tengo avalista, ni propiedades ni nada de nada, el banco me puede llevar a jucio y cobrarme lo que considere oportuno, pero a ver como lo cobran incluso descontandome de un supuesto sueldo que tuviera tardarian miles de años en recuperar el dinero y ya yo estare difunta para ese entonces. Asi que si los del banco son inteligentes van a tener que hacer lo mejor para ellos que es una dación o se van a quedar con un monton de miles de euros pendientes de pago de por vida.

    y que conste que estoy intentando vender por un precio ridiculo desde hace bastante tiempo "asi que sea lo que dios quiera y lo quue el banco diga.......ellos veran

  7. #12
    28/09/09 21:44

    Hola Moises, desgraciadamente para los hipotecados, la cosa no es como la has contado, sino exactamente al revés.

  8. #11
    Anonimo
    28/09/09 21:40

    YO TENGO POR SOBRE ENTENDIDO QUE SALIO UN DECRETO EN EL CUAL FUE APROBADO QUE DICE QUE SI EL BANCO NO LIQUIDA SU DEUDA DESPUES DE SUBASTAR UN INMUEBLE LE DAN POR CULO AL BANCO Y EL CLIENTE QUEDA LIBRE EL 100%, PUESTO SE SOBRE ENTIENDE QUE SI EL BANCO NO PIDIO DOBLE GARANTIA HIPOTECARIA NI AVALISTAS CREIA Q LA CASA COMO GARANTIA ERA SUFICIENTE PUES AHORA QUE LA MAME EL BANCO Y LE DEN POR EL CULO, HE VISTO GENTE FIRMAR HIPOTECAS CON EL DNI CON DIRECTORES Q TENIAN ATRIBUCIONES, MI EMAIL [email protected] UN SALUDO Y SUERTE A TODOS

  9. #10
    Anonimo
    07/09/09 12:58

    En cualquier caso la carencia en el pago de los préstamos sería a descontar de la deuda, no de los intereses, bajando la cuota de la hipoteca, aunque en muchos casos no sería suficiente. En el capital privado muchos inversores solo firman hipotecas si hay dacción en pago con pacto retro. Es la última moda; se evitan así procedimientos de embargo largos y tediosos.
    La idea de hacer un apartado para ventas desesperadas es buena, pero te puede llegar una avalancha de emails todos los días... a ver como se puede gestionar.
    Un saludo

  10. #9
    Anonimo
    06/09/09 00:22

    Por mi experiencia: las daciones en pago de deduda que se estan haciendo, se estan admitiendo en los Registros de la Porpiedad, debido a que en esa deuda no solo incluyen la deuda hiptoecaria, sino ademas, algun prestamo personal, las deudas de las tarjetas, etc... asi "salvan" el famoso pacto comisorio......
    tambien doy un consejo, hoy en dia se puede pedir una novación de las hipotecas, por el cual se aplicaria una "carencia" de dos años.... por cierto en estos casos, y deberian los interesados o los que lo puedan cosneguir que los gastos son minimos, exención del Impuesto de actos Juridicos, aranceles especificos en notarias y resgistro...
    Quizas eso "pueda salvar" algun caso que otro, esperando que en dos años la "cosa" mejore..... o tener mas tiempo para vender "como sea".....

  11. #8
    04/09/09 23:56

    Yo había pensado más bien en que los que pudieran aprovechar esos precios "desesperados" fueran más bien los lectores del blog. Por una parte algunos "desesperados" consegirían vender antes del último gong, y por otra, algún que otro lector podría hacer una buena inversión.
    Pero la cosa aún está muy verde en mi cabeza, estoy pensando en cuál sería la mejor manera de incorporarlo al blog.

  12. #7
    04/09/09 23:29

    Tristan, hay blogs y foros enteros sobre ese tema en ingles, se llaman propiedades BMV (Bellow Market Value), gente que se dedica a poner anuncios en el periodico, carteles por la calle, etc... Del estilo de "Tienes problemas para pagar la hipoteca? Divorcios?... Podemos ayudarte!", y son particulares o no tan particulares que tienen dinero efectivo y quieren comprar bajo precio de mercado, hay libros sobre el tema...

  13. #6
    04/09/09 21:52

    Hola IurisCivilis, ese sería un camino para legalizar de facto la dacion en pago, siempre que se cumplieran los requisitos enumerados en el enlaze que mencionas, porque de lo contrario empezarían inmediatamente los abusos por parte de los usureros. Ya sabes, te presto 100.000 por esta casa que vale 800.000 y si no me has pagado en un año, me quedo con la casa (pacto comisorio a lo bestia).

  14. #5
    Anonimo
    04/09/09 19:27

    Lamentablemente la situación es que la describes perfectamente en tú artículo. Sin embargo, cuando no se puede hacer frente a los pagos no cabe otra solución que apechugar con lo que venga.
    En cuanto a la dación en pago que mencionas, resulta interesante conocer que el pacto comisorio o posibilidad pactar una cláusula contractual al constituirse el contrato de garantía mediante la cual en el caso de incumplimiento de la obligación principal, el acreedor quedará facultado a quedarse en propiedad la cosa objeto de la garantía, no se encuentra expresamente prohibido en el Código Civil para los casos de contratos de prenda e hipoteca. Tal prohibición la deduce la doctrina y jurisprudencia de una interpretación del artículo 1859 del CC cuando establece taxativamente la prohibición de no apropiabilidad del acreedor. Dice el citado precepto que: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”. Sin embargo, si se encuentra expresamente prohibido para los casos de contratos de anticresis, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1884.2 del CC. Dice este precepto que: “El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.”

    Como señala, acertadamente señala el Notario Ángel Serrano de Nicolás, en la Revista Online del Ilustre Colegio Notarial de Madrid n.º 23 (http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=1585&seccion_ver=0), la admisión del pacto comisorio, en su modalidad de pacto marciano, evitaría una desproporción abusiva entre el valor de la finca adjudicada y la deuda que se extingue, como vía preferente o exclusiva y para que sea viable en la práctica, requiere tener presentes, al menos, unas serie de cuestiones que se pueden leer en el enlace que facilitado.

    Ampliar la información en este link: https://www.rankia.com/blog/echevarri/2008/09/pantanos-jurdicos-la-subrogacin-de-de.html

    Un saludo Tristán.

  15. #4
    04/09/09 19:13

    Gracias Maty, lo he leído y está muy interesante.
    Dalamar, ya llevo algún tiempo pensando en eso, pero no se muy bien cómo hincarle el diente. Sería una sección llamada algo así como "Ventas desesperadas" en la que subastados inminentes pudieran hacer un último intento de venta antes de que les caiga el telón.

  16. #3
    04/09/09 16:30

    Curiosamente ayer hablaba con uno de mis jefes (nacionalidad Iralandesa) y me decia que compro su propiedad en el 2004 y que la queria vender para comprar otra mayor pero que despues de 5 anios pagando la hipoteca y el desposito incluido al ver otras similares en venta se ha dado cuenta que debe mas de lo que puede sacar!!! Creo que le queda a Espana burbuja para rato!!!

    Si realmente esa gente esta desesperada que ponga anuncios en tu blog, que seal realmente competitivos a precios de mercado e intente vender, pero nada de precios pre-burbuja! Seguro que algun inversor aparece.

    Saludos,

    Daniel

  17. #2
    Anonimo
    04/09/09 13:02

    He reseñado tu anotación.

    Lectura aconsejada:

    Consumer Eroski No puedo pagar la hipoteca, ¿qué opciones tengo?

  18. #1
    Anonimo
    04/09/09 12:43

    Es triste pero cierto, para muchos las cosas se están poniendo muy complicadas. Ahora hay una cosa que yo no tengo clara, si el banco se adjudica por el importe de su deuda, y está ejecutando la hipoteca con el tipo de la tasación que figuraba cuando se hizo la escritura, aunque la tasación actual halla bajado, es problema del banco y si su deuda queda cubierta con la vivienda en ese caso no intentarían ir contra vienes futuros, no? claro está que siempre pueden pedir una tasación actual para el procedimiento, pero no estoy seguro, si está pactado en la escritura el precio que queda tasado para subasta. Esto en el caso de que no puje nadie y se quedén con la vivienda. Pero si hay algún postor y lo coje por un precio menor que la deuda, entonces si que lo tienen mal los embargados.
    Un saludo Tristán

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