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Hace unos años un amigo mío participó en una subasta judicial para comprarse una parcela. Yo estudié todo el procedimiento pero me era imposible acompañarle a la subasta, así que le di toda clase de indicaciones y lo deje en sus manos. El día de la subasta me llamó para recibir instrucciones de última hora y me preguntó si le iba a hacer falta el DNI, porque se lo había dejado en una de sus carteras. El problema tuvo solución porque sí llevaba el permiso de conducir, y se lo aceptaron en el juzgado, pero podría haber sido de otra manera.

La guía de la voy a hablar hoy trata de todas esos pequeños detalles que no por pequeños dejan de tener su importancia. Constantemente estoy recibiendo consultas acerca de este tipo de cosas, dudas sobre si se puede asistir a una subasta con un poder notarial, o cómo hay que ingresar el dinero de la fianza o qué documentos hay que llevar al Registro de la Propiedad. Todos los subasteros conocemos las respuestas, pero los novatos se pondrían a preguntar y no pararían en un mes. Es así.

Respecto al autor, todos los lectores de este blog ya le conocen sobradamente. Sus atinados comentarios le dan vida y rigor. Pues resulta que ha escrito tres pequeñas guías que son esenciales para los novatos. Cada una de ellas trata específicamente  de un tipo de subastas: Judiciales, de Hacienda y de la Seguridad Social

Que nadie espere encontrar legislación o resolución de problemas, al estilo de su habitual colaboración con este blog. Eso lo reserva para el blog y para los clientes que le consultan directamente en su web  Subastas Únicas, por cierto, a precios realmente competitivos. Quien esté interesado en una determinada subasta y quiera asegurarse de que no va a meter la pata, no tiene más que contactar con él a través de la web y pasito a pasito le va a llevar de la mano hasta el final por un precio testimonial.

Por ejemplo la "Guía práctica para comprar en subastas de juzgados" se divide en tres capítulos:

  • Fase I) La información que se debe recoger del juzgado. La identificación de la finca. La valoración, etc. etc.
  • Fase II) La subasta. Todo lo que hay que hacer desde la consignación hasta las posturas y el comportamiento.
  • Fase III) Si uno es adjudicatario, lo que hay que hacer hasta registrar la finca y pedir la posesión.

El precio de la guía es de 30 euros, caro si tenemos en cuenta su reducida extensión, pero baratísimo si lo que valoramos es que en ellas están resumidos diez años de práctica subastera. Vamos, que merece la pena aflojarse el bolsillo y así asegurarnos de no meter la pata el día de nuestro estreno en el negocio de las subastas.

AÑADIDO EL 27 NOV 2010: Ojo, que esta guía solo es interesante para los novatos totalmente primerizos. Aqellos que ya se han estrenado con algunas compras no le encontraran la misma utilidad.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #20
    14/12/10 12:59

    Tristan,
    Cobras el 6% sobre el total del precio de adjudicación?
    O sobre la tasación del inmueble?
    Saludos.

  2. en respuesta a Landri
    -
    #19
    29/11/10 16:07

    Si es que es muy sencillo. Basta un simple poder que capacite al subastero para:

    Concurrir y participar en toda clase de subastas judiciales y extrajudiciales, públicas o privadas; adquirir mediante dichas subastas cualquier clase de fincas rústicas o urbanas o participaciones indivisas de las mismas, incluso bienes muebles; presentar proposiciones, mejorarlas o retirarlas; ceder y aceptar remates; promover reclamaciones contra adjudicaciones provisionales o definitivas; constituir y retirar depósitos y fianzas, tomar posesión de los bienes muebles o muebles que se le adjudiquen; comparecer con la autoridad judicial correspondiente a cualquier
    clase de lanzamiento; seguir expedientes por todos sus trámites, y firmar las correspondientes escrituras de adjudicación con los pactos y estipulaciones procedentes.

    En cuanto a precauciones respecto al subastero yo me aseguraría de que tenga una experiencia amplia y de que se rige por un código moral. O sea, que es persona y que tiene escrúpulos.

  3. en respuesta a Fcalvo
    -
    #18
    29/11/10 13:31

    Aprovechando que estáis tocando el tema "tangencialmente", os sugiero (creo que puede ser una inquietud de muchos lectores), es decir sugiero a Tristán, que toquéis el tema de la representación en las subastas. Aunque nunca he comprado nada, digamos que sí sigo el mercado de mi zona por si sale un tipo de inmueble concreto que ando buscando, y dado que según tengo entendido, ya no se pueden ceder los remates, y que por otro lado aconsejáis no hacerse el listo y dejarse asesorar por un profesional, entiendo interesante que detalléis que fórmula utilizáis para actuar en nombre del inversor, y a la inversa, qué precauciones deberíamos tomar los futuribles inversores a la hora de "contratar" a un subastero.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #17
    28/11/10 13:23

    En este sistema de colaboración está el capital (inversor) que pone el dinero y el trabajador (que soy yo) que lo gestiona todo, hasta la venta.

    Una vez vendido es cuando se conoce el beneficio, restando del importe de la venta, no solo los gastos producidos sino el coste fiscal de la operación.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #16
    28/11/10 13:18

    Claro, pensé en hacer algo parecido; pero hubiera sido un libraco, en vez de una guía. Precisamente todo esto que cuentas y algo más es lo que hay que analizar de forma personalizada y es lo que hago cuando solicitan mis servicios.

    La casuística es tan enorme que hay para una enciclopedia. Como yo me dirijo a un segmento de personas que desconocen el mundo de las subastas, pero están interesadas en ellas, si haces una enciclopedia se asustan porque es imposible asimilar con una simple lectura todo los inconvenientes que pueden aparecer en una subasta.

  6. en respuesta a Ninot
    -
    #15
    28/11/10 12:50

    Eh Ninot, que del 5% nada de nada. Cobro un 6% innegociable y a pagar simultáneamente a pago del precio del remate. Aunque a los muy amigos o familiares más o menos cercanos les puedo hacer la gracia de cobrarles en especie, es decir poner a mi nombre un 6% de la propiedad, tanto si lo que quieren es venderla como si la quieren para disfrutarla. Sería algo así como un ahorro para la vejez.

    El sistema de Francisco tampoco me parecería mal. Es más, me gusta.

  7. en respuesta a Fcalvo
    -
    #14
    28/11/10 12:37

    Se trata de una guía básica de subastas y como tal está bien como tal como está.

    Otra cosa es que la quieras ampliar para ir poco a poco completándola hasta convertirla en una "guía completa de subastas". En ese caso tendrías que profundizar en conceptos como el orden de prelación de las cargas, el rango registral, deudas inherentes a la propiedad (IBI y Comunidad de propietarios), las tercerías de dominio, subastas de propiedades arrendadas, simulación de contratos, disoluciones de proindiviso (es lo que más me preguntan), etc. En fin profundizando un poco en los distintos problemas juridicos que los subasteros nos encontraremso con seguridad al poco de empezar en este negocio.

    Lo que yo no haría ni de coña, y estoy seguro que tú tampoco, sería dar a conocer tu particular "know how", esos trucos que te hacen especial y que te dan esa ventaja competitiva que te puede dar el plus necesario para quedarte en última instancia con la subasta. Eso resérvalo para tí y tus clientes, como es natural.

  8. en respuesta a Sam32
    -
    #13
    27/11/10 20:16

    Hola Sam32 las guías las remito al correo de cada cliente en formato pdf.

  9. en respuesta a Kretan
    -
    #12
    27/11/10 20:08

    Gracias Kretán le échare un vistazo. Aunque yo siempre he pensado que lo importante es el contenido no el continente.

    Por un lado, para ofrecer un precio asequible, debes reducir los costes a la mínima expresión.

    Por otro lado, siempre he dicho que mi guía es un "cuaderno de campo" y es todo lo que no debemos olvidar a la hora de planificar una subasta.

    Saludos y muy agradecido

    Francisco Calvo

  10. en respuesta a Ninot
    -
    #11
    27/11/10 19:45

    La diferencia es muy simple, Tristán se involucra personalmente en todo el proceso, tanto de investigación como de representación, adjudicación y toma de posesión.

    En mi caso, el trabajo lo realiza el que quiere comprar. Yo solo le asesoro a distancia.

    En mi web digo que si alguien quiere que me involucre personalmente en todo el desarrollo de la subasta tiene que pedirme presupuesto y os puede asegurar que no es inferior a lo que cobra Tristán.

    La diferencia es que el cliente haga todo el trabajo o que el cliente quiera que lo haga yo. En función de lo que quiera cobro 60 euros o 6.000 euros. Es cuestión de horas dedicadas y el precio de cada hora.

    Con mis clientes inversores vamos al 50% del beneficio. Es decir el que pone el dinero tiene derecho al 50% de los beneficios y el que pone el trabajo (en esta caso yo) el otro 50%. Yo no cobro nada hasta que se vende.

    Este es mi sistema de trabajo desde que empecé y os puede asegurar que ninguno está descontento. Otra cosa es que el margen se haya estrechado y que ya no haya operaciones interesantes. Pero para mí haciendo una operación al año estoy servido porque ahora le dedico el tiempo a operaciones difíciles, con márgenes muy altos.

    Hoy por hoy, el beneficio está en el olfato. En encontrar esas operaciones con elevado margen pero que debido a su complejidad nadie suele estar interesado. Para antes de final de año tengo preparadas dos más otras dos para enero y febrero. Si al final salen y soy capaz de comprar, aunque tarde en vender tengo garantizada mi supervivencia en los próximos años.

    Los momentos que estamos viviendo me han obligado cambiar mi estrategia. De comprar mucho con margen normal del 30/40% a comprar poco con amplísimos márgenes.

    Saludos

  11. en respuesta a Fcalvo
    -
    #10
    27/11/10 16:14

    Es tirar piedras sobre mi propio tejado ... ¿pero de verdad por 60€ ofreces todo tipo de asesoramiento sobre un caso en concreto? Es que me parece tiradísimo de precio.

    Tristán ha comentado que él también hace algo similar (pero con su presencia físicamente) y creo recordar que cobraba sobre el 5% del precio de adjudicación. ¿Dónde está la diferencia? Porque si compro un bien por 200.000€ (pongamos que precio de mercado fuese 280.000€) yo pagaría gustosamente a Tristán 10.000€ (5%) porque aún así em he ahorrado 70.000€.

    Pero claro, si tu lo haces por 60€ .. aunuqe bueno luego iría a Murcia y nos haríamos una "cena épica".

    Saludos.

  12. en respuesta a Ninot
    -
    #9
    27/11/10 15:33

    Quizás me falta dar un poco más de información y diferenciar una de la otra.

    En la guía para participar facilito la guía y se pueden pedir todas las aclaraciones sobre la misma. Lo que no puedes es pedirme que te asesore sobre un caso concreto.

    En la información para participar, además de la guía ofrezco todo el asesoramiento necesario sobre un caso concreto y facilito un número de teléfono para que, además por este medio, me pregunten todo lo que se quiera, también sobre el caso concreto sobre el que se está trabajando.

    La guía es una especie de "cuaderno de campo" para seguir todos los pasos que son necesarios para participar en una subasta.

    Pero, es que además no cierro las puertas a aclarar cualquier duda. La web la hice porque, lamentablemente en la actualidad, los que nos dedicamos a las subastas disponemos de bastante tiempo ya que como hemos dicho hasta la saciedad, la mayoría tienen que ser descartadas al primer vistazo y me sirve de distracción. Pero claro algo hay que cobrar al menos para cubrir los costes de mantenimiento de la página.

    Toda mi sabiduría la he compartido gratuitamente en este blog con mis intervenciones y con mi aportación a aclarar muchas y variadas dudas y dando luz a estrategias que pueden ponerse en práctica.

    Saludos

  13. #8
    27/11/10 15:25

    FCalvo, ¿Qué diferencia hay entre INFORMACIÓN PARA PARTICIPAR EN JUZGADOS y GUÍA PRÁCTICA PARA COMPRAR EN SUBASTAS DE JUZGADOS? ¿No debiera estar una incluida en la otra?.
    ¿No sería mejor editar una INFORMACIÓN y/o GUIA que englobara todos los tipos de subastas, aunque el precio subiera (si una vale 60 ó 30 €, la global 100 ó 50 €, por poner algún ejemplo)?
    Por lo demás decirte que me alegro de que haya sitios como el tuyo para aumentar conocimientos o acudir ante pequeñas dudas que pueden evitar grandes problemas.
    Saludos.

  14. en respuesta a Fcalvo
    -
    #7
    27/11/10 13:44

    Hola Francisco,

    Yo creo que deberías adjuntar a cada producto 1 o 2 páginas para que podamos ver a modo de ejemplo de que trata y como está redactado.

    Yo tengo dudas por ejemplo sobre esto (INFORMACIÓN PARA PARTICIPAR EN JUZGADOS. 60,00 euros Información específica relacionada con las subastas que celebran los juzgados, tanto los de primera instancia, como los de instrucción, penales y de lo social. No me queda claro qué se está ofertando ni el alcance que tiene.

    Saludos.

    PD: Cuando reciba la guía de los juzgados ya expondré públicamente mi parecer sobre la misma.

  15. en respuesta a Fcalvo
    -
    #6
    27/11/10 13:09

    Yo te hago una 'recomendacion' podrías editarlo en forma de libro con su ISBN y todo en http://www.lulu.com/es/publish/index.php?cid=es_tab_publish siempre hay a quien nos gusta tener algo en formato de libro, miratelo a ver si te interesa que no conozco las condiciones pero podría ser interesante.

  16. en respuesta a Joan de egara
    -
    #5
    27/11/10 12:47

    Muy agradecido por el concepto que tienes de mí.

    Te la enviaré el lunes a tu correo.

    Acepto sugerencias para ir mejorándola, ya que a veces se puede pasar algún detalle que pudiera ser interesante que se contemplara, especialmente viniendo de un letrado.

    También se lo digo a Tristán. ¿Qué añadirías según tu experiencia y que no consta en la guía?

    Saludos cordiales

  17. en respuesta a Fcalvo
    -
    #4
    27/11/10 12:33

    Hola Francisco,
    Yo no soy profesional de las subastas, soy abogado y no acostumbro a pisar mucho los juzgados, pero por 30 euros creo que vale la pena tener esa información de alguien como tú, al que la reputación en este blog le avala. Acabo de realizar mi pedido. Nunca se sabe.
    Un saludo a todos.
    Joan.

  18. #3
    27/11/10 11:40

    Hola a todos y gracias a Tristán por su elogios.

    Si alguien ha visitado mi web verá que está destinada a personas que no tienen experiencia y que tienen el miedo y la inquietud lógicas del principiante porque, además de novato, uno se juega el dinero.

    Por tanto, que no espere nadie encontrar fórmulas mágicas. Los que ya conocen el mundo de las subastas no encontrarán nada nuevo; pero los que no lo conocen es una guía que les permitirá adentrarse teniendo la seguridad de que lo que están haciendo es lo correcto.

    Recuerdo un caso que expuso Tristán donde alguien había comprado un piso que no se había construido. Pues bien, si esta persona hubiera tenido mi guía, no le habría sucedido.

    La guía resume todo aquello que yo hago cada vez que me intereso por una subasta. Otra cosa es que detecte que es una subasta complicada y que hará falta alguna estrategia, que son las que me gustan. Pero esto es imposible escribirlo porque cada una es diferente. Ahora bien, si alguien contacta conmigo, y una vez analizada por mí la subasta, sí que le indico lo que procede hacer para comprar al menor precio posible.

    Cualquier duda que tenga el comprador sobre el contenido de la guía solo tiene que ponerse en contacto conmigo a través del correo electrónico para resolvérsela.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo

  19. #2
    26/11/10 22:28

    Parecen interesantes,desde luego si por ese precio me descubren algo que no sepa
    y me ahorran un montón de problemas,bienvenidas sean.

    ¿Pero solo están en versión descargable no?

  20. #1
    26/11/10 22:01

    Bufff si hubiera tenido algo así cuando empecé en esto, que te den el caldo gordo hecho, y trucos... eso vale mucho!! Y conociendo la experiencia de FCalvo, seguro que es un diamante en bruto esa guía.

    Saludos

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