Triquiñuelas para ahorrar costes en las subastas

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En uno de los últimos comentarios del último post, en el que por cierto se suscitó una controversia interesantísima, manifesté sin rubor que tengo dos varas de medir, una para mis compañeros de profesión y otra para los bancos. Entre bomberos no me gusta que nos pisemos la manguera, pero respecto a los bancos...  ¡a por elloooooos!

En este sentido, me han hecho una consulta que viene muy a cuento y que consiste en lo siguiente:

Supongamos una propiedad valorada en un millón de euros y que sale a subasta por una deuda de ciento cincuenta mil. No hay cargas posteriores a la hipoteca ejecutada. Naturalmente la subasta queda desierta porque, como comentábamos en el post anterior, para que la adjudicación fuera firme la puja debería alcanzar los setecientos mil euros o de lo contrario, la misma quedaría en suspenso durante varios meses en los cuales trescientos mil de nuestros queridos euros estarían en la cuenta del juzgado en vez de estar en casita, con sus hermanitos. Precisamente por eso, con esas cifras nadie se arriesga a que vengan los listos de siempre a mejorar la postura.

Como quedó desierta, se debe aplicar el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

El caso es que la parte actora (demandante), un banco o caja de ahorros, decide adjudicárselo por la cantidad adeudada y en calidad de ceder el remate y, mientras el secretario se pone a hacer la tasación de Costas, el demandante dispone de un tiempo precioso para buscar cliente.

Lo encuentra y, contando con la aquiescencia del deudor, pide el pago en dos partidas diferentes. Por un lado un cheque nominativo que cubre la deuda total y el resto en efectivo. Este resto en efectivo es una cifra muy importante. 

Que no se altere el público, que ya le oigo toser en la platea. Por favor los coléricos y los idealistas que abandonen la sala. Esta lectura es solo para gente pragmática. "Aquí no venimos a hablar de ética",  me advirtieron en el post anterior, y me parece bien.

Por lo visto la entidad financiera ha encontrado a un cliente-inversor dispuesto a pagar lo que le piden, con el compromiso de que posteriormente el deudor podrá recuperar su propiedad y recomprar el bien dando un margen adecuado de beneficio al que pone el dinero.

Están todos de acuerdo, pero cuando el inversor y el demandado se ponen a echar cuentas ambos coinciden en que la comisión que pide el abogado de la caja es desorbitada, ciclópea y abusiva. El cheque nominativo les parece bien, incluso un poco más. Pero el resto es, definitivamente, mucho dinero. No les importa que sea negro, lo que les molesta es que sea tanto.

Lo que pregunto a los ilustres lectores que han aguantado hasta aquí es si es posible quitarse de en medio al banco, a estas alturas de la función, con la subasta declarada desierta y con la parte actora habiendo pedido la adjudicación en calidad de ceder el remate.

  1. en respuesta a Jotaerre
    #32
    19/01/17 20:59

    Gracias jotaerre por la aclaración.

  2. en respuesta a luisjer
    #31
    19/01/17 19:05

    Hola, luisjer, y aunque no haya cascada del precio: a diferencia de los procesos entre particulares, el abogado del banco no tiene poder de decisión, lo traslada todo al departamento X del banco, éste a la oficina, ésta al jefe de otro departamento, etc...
    Si no tienes ya un contacto o es una operación al por mayor, puede llegar a ser desesperante, por éso muchos optan por comprar al banco tras su adjudicación.
    Saludos,

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #30
    19/01/17 17:04

    Bueno, no creo sea mi caso porque nunca me fijo en viviendas habituales, asi que esta ley no creo que se aplique. Aun asi gracias por el comentario. De las cesiones por mi corta experiencia veo que si fuera un trato directo estaria muy bien, pero es todo a base de un lio de departamentos intermedios donde no sabes si hay un efecto cascada del precio reclamado realmente por el banco para la cesion. Ya sabes... el 3% de Pujol multiplicado por el numero de manos que pasa tu caso. Pero es solo una suposicion...

    Un saludo de nuevo

  4. en respuesta a luisjer
    #29
    19/01/17 16:21

    No, no, las cesiones pueden ser muy interesantes. Su único inconveniente es que si el banco te cede el remate, el mismo tendría su origen en el banco y, por lo tanto, se te aplican de lleno las perjudiciales cláusulas de la Ley 1/2013, la llamada Ley Anti-desahucios.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #28
    19/01/17 15:58

    Hola tristan!! Si tranquilo, lo del curso lo tengo presente hace tiempo. Me apunte para recibir info justo cuando lo publicaste en subastanomics. No parece que me vaya a dedicar a esto, el objetivo es comprar mi casa, pero si tienes razon formacion y/o asesoramiento es basico. Esto lo que pasa que me surgio antes que haya ningun curso. Si hubiera sido subasta si hay literatura y demas, pero las cesiones son como una cosa opaca y escasa en informacion clara.

    Bueno... pues veo que me tratan de tangar por lo que me sugieres. Ya me parecia a mi raro eso del IVA. La comunicacion con las entidades financieras es...digamos poco claro, vamos que no vale la pena. Igual tu opinas distinto. Por lo que estoy sacando en conclusion veo que o vas a subasta o mejor no vale la pena el esfuerzo.

    Bueno te queria agradecer la constestacion.

  6. en respuesta a luisjer
    #27
    19/01/17 12:53

    Olvida todo eso y vuelve a empezar. Para la cesión solo tienes que pagarles el precio de la cesión y punto. Ya está.

    Y luego, varios meses después, cuando el juzgado te entregue la documentación, entonces te vas a Hacienda y tributas por ITP como un buen ciudadano de bien y provecho.

    Y yo, por mi parte aprovecho para recordarte que pronto voy a poner a la venta un curso de subastas que puede evitarte la ruina en la que puedes caer si insistes en participar en subastas judiciales sin haberte formado mínimamente, como tu pregunta parece indicar.

  7. #26
    19/01/17 11:30

    Buenas, os pido una opinion. Volviendo a las cesiones y conseguimos que nos pasen la entidad financiera una cantidad X más un IVA al 21℅. La pregunta es tributaria. Se entiende si no voy mal que en una cesión de remate la propiedad iría del demandado al cesionario, sin pasar por la entidad financiera. Eso significa que si los dos son persona física habría un itp, no un iva. Claro, si el banco se la adjudica igual si tiene que tributar IVA y es posible al 21, pero no creo que sea el fin de la cesión que pagues todo lo que debe el demandado con costas y también impuestos como si tú fueras el banco. A ver qué opináis. He visto en algún artículo que distinguían entre cesión antes de la conclusión de subasta y después. En esta segunda sugerían que había dos trasmisiones y no una. Hablo de un artículo del notario de Córdoba.

  8. en respuesta a davor9
    #25
    18/01/17 16:03

    Estas en lo cierto.

    Saludos.

  9. en respuesta a Jotaerre
    #24
    18/01/17 14:00

    En todo caso , entiendo que es difícil que te la acepten , viendo el montón de subastas que quedan desiertas , si fuera más habitual se harían pujas bajísimas a la espera que te la acepten ( creo).

  10. en respuesta a davor9
    #23
    18/01/17 13:49

    Hola, davor9, que te la acepten o no dependerá del Juzgado.
    Y si es una ejecución hipotecaria, no se alza nada. En todo caso, sería el embargo, no el bien, pero en este caso no hay tal, así que la ejecución queda en suspenso, a expensas de que el banco pida reanudarla.
    Saludos,

  11. #22
    18/01/17 12:51

    Y en el supuesto de una casa valorada y comprada en plena burbuja :

    Valor de subasta : 800.000
    cantidad adeudada : 750.000

    Pongamos que a día de hoy esas casas no se venden ni a 400.000

    Que pasa si se ofrecen 100.000 ? Te la pueden aceptar?
    Y si queda desierta y al banco no le interesa quedarsela por el 50% , se ''alza el bien'' , pero que quiere decir eso exactamente? que sucede con la casa y la deuda ???

  12. en respuesta a Jotaerre
    #21
    25/11/10 14:16

    Algunos jueces y secretarios (en este caso secretaria) creen que tienen bula para todo. Y casi que es verdad, la tienen.

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