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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Precio histórico de la vivienda en USA

De todos los blogs de economía a los que estoy suscrito, uno de mis preferidos (aparte de varios de rankia) es Euribor, donde hace unos días encontré este estupendo gráfico que nos muestra el precio de la vivienda en Estados Unidos desde 1890 hasta hoy, ajustando el precio del dólar a la inflación.

Está basado en los precios de viviendas estándar, no nuevas, para hacer un seguimiento de su valor como inversión a lo largo del tiempo y excluyendo el efecto de la inflación, de manera que al dólar de 1890 le han añadido la inflación de los últimos 120 años para que el precio resultante sea igual al dólar de hoy en día. En el gráfico el punto de referencia para 1890 es 100, de forma que una vivienda estándar vendida por 100.000 dólares aquél año (ajustados a dólares de hoy), se habría vendido en 66.000 dólares en 1920 y en 199.000 dólares en el año 2006.

El inquietante resultado no puede ser más esclarecedor. Excepto en el periodo de entreguerras, el precio de la vivienda se mantuvo históricamente en una banda bastante estrecha, hasta que en 1997 se disparó, llegando casi a doblarse en el año 2006. Lo lógico sería que el precio de la vivienda volviera a su nivel usual, como ocurrió tras las fulgurantes subidas de los años 70 y 80, habiendo hecho ya parte de su recorrido pero quedándole aún un 25% de bajada según la proyección del gráfico.

Nadie tenemos una bola de cristal que nos indique dónde estará el precio en el 2011 y el 2012, pero no parece que la vivienda tenga el propósito de volver a las emocionantes subidas de años pasados. Tendremos suerte si en España los precios se mantienen como están. Además aún hay muchos subasteros lamiéndose las heridas de las penosas inversiones hechas entre 2007 y 2008. De manera que haremos bien en contener nuestro optimismo antropológico y en ser más prudentes con nuestras pujas, dejando para mejor ocasión esos piques de los que últimamente he sido testigo. Para comprar pésimo ya están los bancos. Nosotros debemos sacar el máximo jugo de nuestro capital, precisamente porque sabemos que no siempre es posible.

Una cosa más, ¿Por qué en España nuestros economistas no hacen gráficos tan magníficos? Estas cosas siempre vienen de USA.

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  1. #1

    Alejperez

    Muy interesante e informativo, por cierto, "¿Por qué en España nuestros economistas no hacen gráficos tan magníficos? Estas cosas siempre vienen de USA."

    Puede ser porque de estar tan claro sería más complicado manipular el tema??? :)

    Saludos

  2. #2

    Augur

    De entrada creo que no hay datos mínimamente fiables de evolución del precio de la vivienda.

    Tristán, según tu experiencia ¿cuales son los datos más fiables de la vivienda en España?

  3. #3

    Feinmann

    Aquí teneis unas interesantes gráficas: http://www.economist.com/media/houseprice2/Economist_HPI_July_09_Chart.swf

    Vean la grafica de precio contra ingresos medios. Se ven tres máximos y dos mínimos coincidentes con lo que se ve el la grafica norteamericana. Se nota tambien que la fase en EEUU está adelantada respecto de España, lo que no es novedad, siempre lo ha estado.

    ¿porque en España no se hacen estas gráficas? porque somos un pais anumérico. A la gente le salen ronchas de pensar en ciencias, en general, y en matemáticas en particular.

  4. #4

    Kretan

    en respuesta a Augur
    Ver mensaje de Augur

    https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/413081-que-responda-solo-vivienda?page=2

    Aquí, en su día fabriqué un grafico 'similar' de lo que había en españa con datos del INE de inflación desde el 85 y datos de precios que puso en la primera página del link Madoz.

    http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/115403-resumen-de-ideas-por-que-esto-solo-puede-ir-peor.html

    Y aquí está algo similar para varios paises.

  5. #5

    Alberto2010

    Mi opinión es que tardaremos muchos años en volver a ver crecer el precio de la vivienda en España, máxime teniendo en cuenta la situación de nuestra economia, la cual vislumbra un panorama poco alentador.

    USA es un país con una politica mucho mas liberal en vivienda que en España, aquí posiblemente nadie publica estos gráficos, porque el sector financiero de este pais no tiene ningun interes en que se sepa que su exposición al ladrillo,está ampliamente sobrevalorada.

    Me imagino que los que esteis comprando en subastas ahora mismo, estareis comprando realmente a precios muy muy bajos,lo cual no es nada facil, sino no alcanzo a ver la rentabilidad de las operaciones en subastas,teniendo en cuenta el panorama actual.

  6. #6

    El sujeto pasivo

    Quizá porque están muy ocupados haciendo política y sirviendo a su amo. Caso de hacerlos tendrían presunción de falsedad y nadie medianamente serio los tendría en cuenta.

  7. #7

    Daniel Bravo

    Lo que si es cierto es que con un estudio de la cesta del consumo se demuestra que las personas desde el S.XIX dedican cada vez más dinero a vivienda y ocio y menos a comida. Esto puede explicar una tensión al alza relativa en el precio de la vivienda con respecto al resto de bienes.

    Como curiosidad, cada vez dedicamos menos presupuesto a alcohol y tabaco. Se ve que en 1870 la gente era más viciosa.

    Saludos!!!

  8. #8

    Madoz

    En un foro de subastas y subasteros, lo politicamente incorrecto es pretender que se extienda la idea de que el precio de la vivienda sube, porque lo mejor será ser transparente en las bajadas, para reducir competencia en las subastas, pero oscuro y secreto en la subidas, que son el beneficio que se tiene que ocultar.
    El que haya subastas con más concurrencia y transparencia, es positivo para todos, porque esa falta de transparencia en el mercado, es el principal beneficio de unos subasteros sobre otros, que aprovechan la "información privilegiada" en su exclusivo beneficio.
    Lo de que una compra es precipitada, habrá que verlo con más distancia, pero para los que no pretendemos especular en este mundillo, lo único que nos importa, es que no nos salpique tanta sangre de embargos y precipitaciones de "subasteros" que también quisieron aprovecharse del siempre sube.
    Nadie puede hablar de subida y yo menos, pero lo que si que veo, es una divergencia entre un 25 por ciento o un 75 por ciento de bajada que se baraja, por lo que yo nunca sería tan iluminado, de proyectar nada sobre el futuro.
    Eso es lo que pretendo destacar, nada más y nada menos.
    Un saludo

  9. #9

    Sibarsky

    Este gráfico, como bien reza en el margen inferior, procede del libro "Irrational Exuberance", del profesor Robert Shiller. En el primer capítulo (o el segundo, no recuerdo bien) aparece esta gráfica, acompañada de amenas explicaciones sobre el tema. Una de ellas dice algo así como que le fue muy difícil construir esa gráfica, sobre todo en ciertos períodos (años 50) en los que carecía de datos. Y que de hecho, antes de contruirla por sí mismo (y con la ayuda de sus estudiantes), no consiguió ninguna referencia a otra similar. Así que el mérito se lo atribuiremos a este grande de la Behavioral Finance.

    Por cierto, en el libro la gráfica viene acompañada de otras variables, como el precio de la mano de obra, de los materiales... Interesante la subida en los últimos años, en la que ninguno de los factores considerados parece afectar. Lo dicho: Exhuberancia irracional, o especulación sin límites.

    S2

  10. #10

    Comstar

    ¿Por qué en lugar de ver los negocios a la baja no se ven también las posibilidades para ir al alza?

    Se me ocurren varias ideas (son ocurrencias, no consejos).
    - Si los banqueros tienen dinero, ¿por qué no hacer negocios que tengan a los banqueros como clientes?
    - Aunque hoy cerraran las agencias espaciales del mundo entero, siempre seguiremos ocupando tecnología aeroespacial para mantener los satélites que están allá arriba.
    - Cada día hay más usuarios y menos programadores, porque a la gente no le gusta la matemática y lo le gusta pensar. Aprender informática, inglés y chino parece ser una buena opción.

  11. #11

    Berpi

    El ladrillo paga un 10% en impuestos y gastos. Sólo para recuperar la inversión ya debe haber una revalorización importante. Me temo que eso no va a ocurrir en mucho, mucho tiempo. La única forma de inversión será comprar muy, muy barato y vender sólo un poco menos barato.

  12. #12

    Feinmann

    en respuesta a Alberto2010
    Ver mensaje de Alberto2010

    En muchas ocasiones ves los anuncios en los medios de (des)información y te preguntas ¿que están vendiendo? y realmente, no venden nada. Preguntas y te dicen que es cuestión de imagen corporativa y gaitas similares.

    Luego, llega y publican una noticia negativa para los anunciantes. Rápidamente una llamada de los anunciantes al medio diciendo que, vista la política de comunicación del medio, están considerando retirar la publicidad. En el medio correspondiente se forma una trifulca. El director llama al redactor y le recuerda la política de la casa, así como la elevada oferta de redactores en el mercado. Mano de santo, ese redactor se lo pensará mucho antes de volver a publicar una noticia así.

    Ahora , con el elevado volumen de anuncios de inmobiliarias, constructoras y bancos, en plena burbuja se le ocurre a un redactor publicar una gráfica así y ¿que futuro podría esperar en el medio de (des)información en que trabaje?

    La información asimétrica no es solo información privilegiada de quienes manejan el cotarro, sino información sesgada facilitada al público en general. Por esos los blogs están ganando terreno a los medios de (des)información.

  13. #13

    Feinmann

    Repito la gráfica: http://www.economist.com/media/houseprice2/Economist_HPI_July_09_Chart.swf

    Vean la gráfica de precio contra ingresos medios. Se ven tres máximos y dos mínimos, como dije. Podriamos pensar que este último máximo es la burbuja, pero si lo cruzamos con el gráfico que nos ha proporcionado Kretan, el segundo máximo sería el first sell off, por lo que el suelo estaría por debajo del bear trap. Por tanto, en el mínimo nos podríamos remontar a precios anteriores a 1.988. Además, como las burbujas tienen la mania de descender a velocidades entre 2-3 veces la subida, y durar ente 1/2 y 1/3 de lo que duró la subida, estaíamos hablando de una burbuja de larga duración, 35 años, con un tiempo de caida de 10-15 años. Por favor, contradinganme, y ¡tengan razon! porque prefiero estar equivocado, ya que la conclusión es pa'cag.rse.

  14. #14

    Alberto2010

    en respuesta a Feinmann
    Ver mensaje de Feinmann

    Totalmente de acuerdo Feinmann.
    Lamentablemente, es así de triste, pero a día de hoy es muy complicado encontrar prensa tradicional con información objetiva, yo suelo leer mucha prensa extranjera.
    Aunque todos los medios de comunicación tienen su color político y tienen también quien les inyecta dinero, normalmente cuando se tratan temas extranjeros, en este caso España, no se les suele ver tanto el plumero.
    Es en un medio extranjero,donde apareció la gráfica, como no podia ser de otra manera...
    Un saludo.
    Alberto.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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