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Cuando el banco te engaña con la carga anterior

Hola Tristán, como sigues? Que tal el veranito? Confió que todo bien.

Soy seguidor de tu blog y me atrevo a comentarte un caso que me ha pasado, por si me pudieras dar tu opinión, si no te quita mucho tiempo.

Te cuento. Me adjudico una finca en una ETJ en la que la parte ejecutante es la comunidad de propietarios. Tiene dos cargas previas, sendas hipotecas de la misma entidad bancaria. Cuando la LAJ le dirige oficio a dicha entidad a fin de solicitarle el estado actual de sus créditos, esta contesta indicando que sobre la finca en cuestión la carga que existe es la que se detalla a continuación, y describe tan solo la segunda hipoteca.

A la vista de la contestación de la entidad bancaria, la LAJ realiza la minoración del avaluó teniendo en cuenta esa información, señalando como tipo de subasta el valor del avaluó pericial judicial menos la carga indicada por la entidad bancaria actualizada.

Convocada la subasta, accedo a las actuaciones judiciales y, tras comprobar la minoración de cargas y que la misma coincide con lo manifestado por el banco, participo y me adjudico el bien. Existe sobrante que le es entregado al acreedor posterior, que resulta ser la misma entidad bancaria.

La sorpresa viene ahora, cuando al inscribir el titulo de adjudicación en el Registro de la Propiedad observo como la primera hipoteca sigue subsistente y sin cancelar, habiéndose tan solo anotado por nota marginal la reducción indicada por el banco sobre la segunda hipoteca.

Es decir, que ahora me encuentro con esa carga anterior, que es la primera hipoteca, que el banco silenció o no manifestó que seguía vigente cuando respondió al oficio recibido del juzgado.

A continuación mi pregunta…

¿Pido nulidad de actuaciones desde que se realizó la fijación del tipo de subasta, por no coincidir lo manifestado por el banco con la realidad?

Pues lo cierto es que como postor no creo que deba “tragarme” (como tu dirías) esa primera hipoteca.

Por otro lado, también se me ocurre ponerle una demanda declarativa al banco por indemnización de daños y perjuicios provocados por su contestación aportada a las actuaciones, y fijando el importe que se reclama en la cantidad total que por esa primera hipoteca debo ahora.

¿Tú que harías?

Muchas gracias de antemano por tu atención.

 

Mi opinión

Pues comenzamos bien la vuelta al cole.

Lo primero es comentar que esta es la primera vez en que me encuentro un caso parecido. En 29 años de invertir en el negocio de las subastas nunca he sufrido ni he visto sufrir a nadie por este motivo. No digo que no haya sucedido nunca, solo que yo no me he enterado.

No es normal que el banco se equivoqué al emitir el Certificado de Deuda.

Si la subasta fuera de Hacienda y todavía no se hubiera emitido el Certificado de Adjudicación, la solución más sencilla y rápida sería pedirles que cancelaran la subasta y le devolvieran el dinero al adjudicatario. Pero nuestro amigo nos dice que se trata de un procedimiento judicial, una Ejecución de Títulos Judiciales. Y además ya ha finalizado el procedimiento, la parte actora ha cobrado su deuda e incluso se le ha entregado el sobrante al acreedor posterior (que es el mismo banco) y seguramente el procedimiento haya sido archivado...

Me temo que nuestro amigo va a tener que pleitear. Yo no lo dudaría y llamaría a Jotaerre.

 

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  1. #20
    05/09/20 07:37
    Buenas, pues, una vez completado el puzzle = todavía no ha hablado con el Banco, y ya que debe hacerlo para liquidar, subrogarse, actualizar, etc... la 2ª hipoteca que es anterior a su adjudicación, quizás entonces acabe todo, porque tampoco es descartable que la 1ª hubiera sido pagada con la 2ª, o con esa posterior al embargo, del mismo Banco.

    Si, por contra, le dicen que la 1ª está vigente, creo que podemos descartar un error del Juzgado, es decir, que solo hubiera pedido al Banco que certificase el saldo de la 2ª, pero no de la primera, porque de la respuesta del Banco hablando de "cargas" parece deducirse que no fue así (y no costaría nada comprobarlo).

    Entonces, toda la responsabilidad sería del Banco, que difícilmente podrá justificar su error, ya que recordemos que: al expedir la certificación de cargas por el embargo, el Registro debió comunicársela como acreedor posterior, luego recibió ese requerimiento del Juzgado y, finalmente, otro para acreditar y poder entregarle el sobrante (672.2 LEC), así que habría tenido hasta 3 ocasiones de darse cuenta de esa supuesta omisión, y eso debería jugar en su contra en una demanda de cancelación.

    Saludos,
  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #19
    04/09/20 22:38
    Ojo, no eres un llorica. He utilizado esa expresión para los que se asustan enseguida, pero esta claro que tu controlas y que sabes donde estás.  Y que tienes motivos de sobra para quejarte, eso desde luego.
  3. en respuesta a Damafre
    -
    Top 100
    #18
    04/09/20 22:35
    Flipante todo, Damafre. Estás claro que lo has hecho bien, pero que has sido víctima de un error del banco. También increíble que consiguieras que el registrador anotara esa nota marginal.

    Lo que comenta Jotaerre sería la mejor solución, porque no tendrías que suspender la subasta y tampoco tendrías que pagar la primera hipoteca. A condición de que ganes la demanda, claro.
  4. en respuesta a Damafre
    -
    #17
    04/09/20 21:59
    Hola, Damafre, espero que los demás vean tu mensaje, porque se ha publicado enmedio debido a la cuarentena.
    Aclarado que pensabas (mal) que la primera hipoteca se cancelaría "por omisión" en un certificado que no la menciona, obviamente lo primero es preguntar al banco.
    Y, como esa respuesta habla de "cargas", más que anular la subasta (por la dificultad de recuperar lo pagado), puestos a demandar al banco, previo requerimiento notarial, lo haría para obtener la cancelación.
    Saludos, 
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #16
    04/09/20 17:46
    Lo que le faltaba a esta intriga llena de equívocos, agentes dobles gallegos y pistas falsas: una cuarentena...
  6. Top 100
    #15
    04/09/20 16:58
    El adjudicatario me ha escrito diciendo que ya ha hecho un comentario. Supongo que, si es nuevo en Rankia, ahora estará en ese periodo de demora que siempre tienen los primeros comentarios de los recién registrados.
  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    Nuevo
    #14
    04/09/20 15:52
    Ya te digo... la próxima vez intentaré ser menos gallego...
  8. en respuesta a Adjudicatario
    -
    #13
    04/09/20 15:40
    Jajaja, menudo lío, que diría Jordi Hurtado, has montado con tu mensaje ambivalente, pareces gallego, un saludo.
  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #12
    04/09/20 14:18
    Hola a todos. Yo soy quien inició esta consulta y el adjudicatario que tiene ahora la carga en cuestión. Lo primero agradecerte la creación de este post, donde podré leer las opiniones que se ofrezcan. Quiero también poner de manifiesto que no vengo a lloriquear, como pueda parecer, pues no soy nuevo en esto, solo cambiar impresiones por si alguna vez os ocurrió algo parecido. De cualquier forma, considero tu blog como el más especializado y mejor entendido del tema de subastas, por eso me he atrevido a exponer mi caso, rogando disculpas si este canal no fuera el adecuado.
    Voy a intentar aclarar o dar respuesta a algunas dudas que habéis planteado. Como postor, me entero de la subasta por el BOE cuando se está celebrando. Acudo a las actuaciones judiciales y compruebo la certificación de cargas, la contestación dada por el acreedor anterior y la minoración de cargas que realiza la LAJ. La entidad contesta en los siguientes términos al oficio que se le libra solicitando información de su derecho:
     

    Y refiere un número de préstamo, que se corresponde con la 2ª hipoteca, su capital pendiente, sus intereses, etc, arrojando un saldo total que es el que la LAJ descuenta del avalúo pericial judicial de la finca subastada. Es decir, que debió entender, al igual que yo, que al manifestar textualmente: "...la situación actualizada de las cargas afectas a dicha finca...", y no indicar nada respecto de la 1ª hipoteca, sencillamente no se debía. Tras la adjudicación, no exenta de vicisitudes que no vienen al caso pero que duraron 2 años, me encargué de que la contestación de la entidad bancaria fuera inscrita mediante nota marginal en el Registro, lo que se ha llevado a cabo al margen de la inscripción correspondiente a la 2ª hipoteca. Tras las indagaciones oportunas, que no pude realizar con carácter previo, me informo de que la 1ª hipoteca fue ejecutada judicialmente años antes, finalizando el proceso por la rehabilitación del préstamo, con un capital vivo en el 2016 de 52.000 €. 
    Cuento con que mi siguiente paso debe ser confirmar con la entidad bancaria el estado actual de su crédito, refiriéndome a la 2ª hipoteca; y si me informan que la 1ª también está pendiente, elegir una de las dos vías que proponía en mi consulta: o nulidad de actuaciones por la información errónea facilitada por la entidad bancaria (quizás menos viable), o indemnización de daños y perjuicios causados por su contestación, que no cumplió con la exactitud que obliga el art. 657 respecto de la información requerida a los acreedores anteriores.
    Espero no haber sido muy pesado y haber aclarado algo más el asunto.
    Agradeceré como siempre vuestras sugerencias. Saludos¡¡¡

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Nuevo
    #11
    04/09/20 13:31
    No, disculpad la confusión, simplemente soy un lector de tu blog que hasta ahora no había escrito nunca, pero te llevo leyendo e intentado aprender años. Simplemente me parecía un nick curioso...

    A ver si el adjudicatario real te cuenta como acaba esta historia.
  11. en respuesta a Adjudicatario
    -
    Top 100
    #10
    04/09/20 12:57
    ¿Tú eres el adjudicatario que me envió el correo que he pegado en este post?
  12. en respuesta a Pepeluis1972
    -
    #9
    04/09/20 12:55
    No tienes de qué disculparte, realmente ese mensaje se podía leer de dos formas ("tenga", "debería" ¿él o yo?).
    Saludos,
  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8
    04/09/20 12:51
    Exacto....si no es "Adjudicatario" el usuario al que le ha sucedido el tema....Tristán....escríbele y que responda, si quiere, cómo van el asunto....a mí me ha dado la sensación que era lla misma persona.....pero ya sabeis que a veces pasa como con el wasap....se malinterpretan los escritos....disculpad si ha sido así....
    un saludo amigos.

    JL
  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #7
    04/09/20 10:43
    ... si no lo ha hecho ya como "Adjudicatario", claro.
  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #6
    04/09/20 10:41
    jejeje, le voy a escribir un correo y que entre aquí y aclare la situación
  16. #5
    04/09/20 10:39
    Buenas, pues servidor no da por hecho nada, porque tampoco sabemos si pretendió la cancelación registral de la primera hipoteca simplemente aportando la certificación que el Banco remitió al Juzgado (pues la minoración de la segunda hipoteca puede pedirla el ejecutante, por el art. 657.2 LEC), o pensaba que con su adjudicación sería suficiente... lo que denotaría poco conocimiento.

    Y ahora se plantea, además, la duda de si el usuario "Adjudicatario" es ese adjudicatario, como Pepeluis parece interpretar, ya que su mensaje puede leerse tanto en primera como en tercera persona... ¿?

    Saludos,
  17. en respuesta a Adjudicatario
    -
    Top 100
    #4
    04/09/20 10:14
    No me extrañaría nada. Esto es muy frecuente en las subastas. Alguien que se pone a subastar sin tener ni pajolera idea de por dónde van los tiros. Consigue comprar una subasta, de repente oye un disparo a lo lejos y enseguida se tira al suelo y se pone a lloriquear. 

    Ojo, que no estoy afirmando que este sea el caso que nos ocupa hoy. Es obvio que tras la inscripción de su adjudicación las dos hipotecas anteriores deben permanecer inscritas hasta que el banco acreedor emita una carta de pago o firme una escritura de extinción de las dos primeras hipotecas. Pero se supone que alguien medianamente espabilado debería saber esto y, por lo tanto, debería haber confirmado la subsistencia de la deuda de la primera hipoteca antes de ponerse a lloriquear. Yo doy por hecho que esto ha sido así.
  18. #3
    04/09/20 10:08
    Buenas a todos despues de vacaciones...los que hayan podido y querido...por supuesto.
    Interesante aportación  a algo tan singular como lo comentado....por favor adjudicatario.....ya nos dirás cómo termina el asunto.....tan interesante como curioso y peligroso.....
    Un saludo a todos y empieza la fiesta....

    JL
  19. Nuevo
    #2
    04/09/20 07:07
    Quizás la primera carga esté cancelada en el banco económicamente, y solamente tenga que cancelarla en el registro. Creo que debería hablar con el banco antes de nada.
  20. #1
    03/09/20 21:41
    Buenas, pero quizás no haga falta, ya me había quitado las gafas, pero había mucha cola en la cabina; total, para llegar a la escena del crimen y encontrarme con que falta una pieza del puzzle:

    ¿Le ha dicho el Banco que esa hipoteca anterior esté vigente? Porque puede que su certificación de saldo sea correcta, y el Registro desde luego no es el villano de esta película: ¿a santo de qué va a cancelar una carga ANTERIOR?

    Tendremos que esperar a la secuela, que, como suele suceder, igual no colma las expectativas...

    Saludos,


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