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Hola Tristán, como sigues? Que tal el veranito? Confió que todo bien.

Soy seguidor de tu blog y me atrevo a comentarte un caso que me ha pasado, por si me pudieras dar tu opinión, si no te quita mucho tiempo.

Te cuento. Me adjudico una finca en una ETJ en la que la parte ejecutante es la comunidad de propietarios. Tiene dos cargas previas, sendas hipotecas de la misma entidad bancaria. Cuando la LAJ le dirige oficio a dicha entidad a fin de solicitarle el estado actual de sus créditos, esta contesta indicando que sobre la finca en cuestión la carga que existe es la que se detalla a continuación, y describe tan solo la segunda hipoteca.

A la vista de la contestación de la entidad bancaria, la LAJ realiza la minoración del avaluó teniendo en cuenta esa información, señalando como tipo de subasta el valor del avaluó pericial judicial menos la carga indicada por la entidad bancaria actualizada.

Convocada la subasta, accedo a las actuaciones judiciales y, tras comprobar la minoración de cargas y que la misma coincide con lo manifestado por el banco, participo y me adjudico el bien. Existe sobrante que le es entregado al acreedor posterior, que resulta ser la misma entidad bancaria.

La sorpresa viene ahora, cuando al inscribir el titulo de adjudicación en el Registro de la Propiedad observo como la primera hipoteca sigue subsistente y sin cancelar, habiéndose tan solo anotado por nota marginal la reducción indicada por el banco sobre la segunda hipoteca.

Es decir, que ahora me encuentro con esa carga anterior, que es la primera hipoteca, que el banco silenció o no manifestó que seguía vigente cuando respondió al oficio recibido del juzgado.

A continuación mi pregunta…

¿Pido nulidad de actuaciones desde que se realizó la fijación del tipo de subasta, por no coincidir lo manifestado por el banco con la realidad?

Pues lo cierto es que como postor no creo que deba “tragarme” (como tu dirías) esa primera hipoteca.

Por otro lado, también se me ocurre ponerle una demanda declarativa al banco por indemnización de daños y perjuicios provocados por su contestación aportada a las actuaciones, y fijando el importe que se reclama en la cantidad total que por esa primera hipoteca debo ahora.

¿Tú que harías?

Muchas gracias de antemano por tu atención.

 

Mi opinión

Pues comenzamos bien la vuelta al cole.

Lo primero es comentar que esta es la primera vez en que me encuentro un caso parecido. En 29 años de invertir en el negocio de las subastas nunca he sufrido ni he visto sufrir a nadie por este motivo. No digo que no haya sucedido nunca, solo que yo no me he enterado.

No es normal que el banco se equivoqué al emitir el Certificado de Deuda.

Si la subasta fuera de Hacienda y todavía no se hubiera emitido el Certificado de Adjudicación, la solución más sencilla y rápida sería pedirles que cancelaran la subasta y le devolvieran el dinero al adjudicatario. Pero nuestro amigo nos dice que se trata de un procedimiento judicial, una Ejecución de Títulos Judiciales. Y además ya ha finalizado el procedimiento, la parte actora ha cobrado su deuda e incluso se le ha entregado el sobrante al acreedor posterior (que es el mismo banco) y seguramente el procedimiento haya sido archivado...

Me temo que nuestro amigo va a tener que pleitear. Yo no lo dudaría y llamaría a Jotaerre.

 

  1. #30
    Damafre
    Pero en esa nulidad por vicio en el consentimiento, a quién demando, migcc? Si pido nulidad de actuaciones me puede decir el Juzgado que obtuvo el tipo de subasta de la información facilitada por el banco, y no habría nulidad. Ellos siguieron el procedimiento marcado en la LEC. Y si demando solicitando que se declare nula la subasta por vicio en el consentimiento, contra quién la interpongo? En teoría contra todo aquel que pudiera verse afectado por el fallo, esto es, la ejecutante, el banco, el acreedor que embargó el sobrante....
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  2. #29
    migcc
    Yo me plantearía solicitar la nulidad por vicio en el consentimiento y olvidarme lo antes posible.
  3. en respuesta a mfmelo
    #28
    Pepeluis1972
    gracias por compartir tus experiencias....mfmelo...

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  4. #27
    mfmelo
    Lo narrado y expuesto en este post nos puede pasar a todos.
    Si tomas una desición basada en datos erroneos suministrados y administados por juzgado de turno, el resultado será erróneo y la culpa, para mi, será del que suministró la información, el banco, y quien tiene el deber de corregir dicho problema es el intermediario, que además tiene el poder suficiente para hacerlo.

    Muy recientemente me han aprobado una vivienda con una hipoteca anterior, vigente y sin cancelar y con la información suministrada por el banco se puso el tipo de la subasta, descontando a la tasación lo que quedaba de hipoteca.

    En otra ocasión compré exactamente igual a lo narrado una finca por la TGSS y cuando pedí al banco la liquidación actualizada para el pago de la deuda descontada, la caja de ahorros me pedía el doble de la deuda aportada en el procedimiento. Como no estaba de acuerdo, esperé a que saliera a subasta y adjudicármela por el 70%, que era además muy inferior a la reclamación a terceros.

    Hay más, pero lo dejo para otro rato.

    Saludos y lo dicho con estos juzgados y leyes, poco nos pasa.
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  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #26
    Pepeluis1972
    desde luego.....eres un tipo realmente "extraño" en éste rebaño.....y como diria Julio Iglesias...."y lo sabes"....jajaja.
    Un abrazo amigo....amigos....miembros de éste movimiento iniciado por éste "señor" tan y tan peculiar.....y como dice Geoff.....que siga ésta página y grupo como hasta ahora....por los siglos de los siglos.....y que cada uno le ponga su final.

    JL
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  6. en respuesta a Geoff007
    Queridos, amigos, el día que alguien diga estas cosas de vosotros, jubilaros, porque más alto no podréis llegar. A partir de aquí ya todo será cuesta abajo. Gracias, Geoff.
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  7. #24
    Geoff007
    Hola Hector, hermano mio! Para mi siempre Tristan!

    Mi comentario tiene nada que ver con esto, pero paso por aqui para una vez mas darte la gracias por educarme!

    Cuando tuve que irme de NY o Wall Street porque una maquina era mejor que yo, fueron dias muy duros. Leyendote y aceptando tu educacion, mi vida es 10,000 veces mejor que antes.

    Te debo mucho!! Eres no solo un gran educador o maestro, pero encima eres un tio Honesto con dos cojones!

    Eres Carismatico, nunca dejes esta pagina ni la tuya personal.. En un mundo al borde del socialismo y la sociedad "Cancel" necesitamos de gente dispuestas ayudar hacer del projimo mas prospero.

    Es la unica forma de vencer esos resentimientos sociales tan absurdos como rastreros y rancios.

    Tu quizas no lo veas ahora, pero la historia te juzgara con gloria como hoy lo hago yo.. Si Hoy puedo decir que "tengo algo" fue gracias a TU educacion!

    Dios te bendiga estimado PROFESOR!



    MIL GRACIAS, MIL MIL MIL MIL GRACIAS!
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  8. #23
    Damafre
    Buenos días a todos. Mi falta de experiencia en estos lugares me ha hecho que, tras estar más de media hora escribiendo mi respuesta, al darle a enviar comentario, se me ha perdido todo. Por Dios¡¡¡¡¡¡

    A empezar de nuevo.
    Tristán, sí que fue difícil conseguir la anotación por nota marginal de la deuda actualizada de la 2ª hipoteca. Tuve que convencer a la LAJ de que eso era posible ordenarlo en el mismo Decreto de Adjudicación (yo es la primera vez que lo he visto), ya que no se había hecho antes. Utilicé el argumento de que si yo quería ahora vender la finca, el tercero debería conocer al menos la situación registral de las cargas previas, entre ellas, la 2ª hipoteca.

    Respecto del comentario de Jotaerre, debo pedir disculpas pues mi información no debió ser clara cuando indiqué que el sobrante de la subasta fue a parar al mismo banco. En efecto fue así, pero no como consecuencia de ser acreedor posterior registral, sino por tener ese sobrante embargado en virtud de un Decreto procedente de otra ejecución de título judicial de otro Juzgado entre las mismas partes. Con lo cual, nos quedamos con que el banco solo cometió el error cuando informó de su carga en mi procedimiento, no pudo conocer de la certificación de cargas emitida por el Registrador pues sus créditos estaban inscritos con anterioridad al embargo de mi ejecución.

    Aclarado esto y respecto de la demanda que sugieres, Jotaerre, para instar la cancelación de la 1ª hipoteca, no sé de qué forma o qué tipo de acción ejercitar para ello. Quizás sea algo aventurado solicitar  que un juez cancele un derecho real de hipoteca que realmente se debe sin una previa declaración de daño producido, pienso. Qué tal un suplico que contenga 1º declaración del daño producido, 2º indemnización del mismo fijando su importe en la deuda actualizada de la hipoteca a día de la sentencia, 3º condena al banco a realizar dicha indemnización mediante el otorgamiento de carta de pago de la hipoteca, ordenando su cancelación en el plazo de un mes, bajo apercibimiento de ejecutarla a su costa.

    Qué os parece?

    Por cierto, otra cuestión. Siguiendo la recomendación de Jotaerre, tras el requerimiento notarial al banco para saber el estado de su crédito sobre la finca, me podría encontrar con que la entidad ejecutara judicialmente dicha carga por impago. Estaría jodido pues los motivos de oposición son escasos, como sabéis, no? He pensado, para frenar esa posibilidad, tener mi demanda preparada para presentarla máximo a los 5 días del requerimiento notarial, con el fin de oponer prejudicialidad civil al proceso de ejecución hipotecaria que pudiera instar el banco. Qué os parece, o que se os ocurre?

    Ahh, otro dato que quizás sea importante, no sé..Las dos hipotecas son del 2002, y de la misma fecha. Importes de 100.000 y de 66.000 euros. O sea, la segunda no se hizo para pagar la primera, entiendo.

     Por cierto, otra cuestión. Siguiendo la recomendación de Jotaerre, tras el requerimiento notarial al banco para saber el estado de su crédito sobre la finca, me podría encontrar con que la entidad ejecutara judicialmente dicha carga por impago. Estaría jodido pues los motivos de oposición son escasos, como sabéis, no? He pensado, para frenar esa posibilidad, tener mi demanda preparada para presentarla máximo a los 5 días del requerimiento notarial, con el fin de oponer prejudicialidad civil al proceso de ejecución hipotecaria que pudiera instar el banco. Qué os parece, o que se os ocurre?
     
     Por último, Tristán, indicabas que nunca te habías encontrado con un caso similar. Pues a mí me ha pasado ya dos veces. En otra ocasión el banco informó que sobre una hipoteca de 147.000 € se debían 16.000 €, y yo sabía que eso no podía ser. En esta ocasión era yo el ejecutante. Al final salió bien. Ya os contaré el desarrollo en otro post, si os interesa. 

    Gracias por vuestra paciencia y perdón por la extensión del comentario. Espero los vuestros. Saludos¡¡¡¡¡ 
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  9. #22
    Pepeluis1972
    joer....cada vez más interesante cuando entro a ver qué hay de nuevo en éste post....
    siento lo que estás pasando compañero....pero ya sabes que por mucho que controles siempre puede haber alguna liebre que salta.....y no tengamos un cartucho rápido....
    osea....que en la certificación de cargas el banco debió "advertir" de todas las cargas,tanto anteriores como posteriores,....y no lo hizo....error que convierte a nuestro compañero Damafre en pasto de lo que muchas veces puede pasar en éstos procedimientos.....pues a ver cual seria la dirección más apropiada ahora para solucionar sin perder lo comentado....
    Suerte con el Banco....a ver si entran en razón y no tengas que llegar a mayores.
    Saludos como siempre.

    JL

  10. en respuesta a Jotaerre
    #21
    carqueixa
    Hasta un hombre inteligente y culto como usted, Jotaerre, no se sustrae a los estereotipos: " con tu mensaje ambivalente, pareces gallego".
    En Galicia, como en todas partes, cada uno es un mundo; es lo que tiene la naturaleza humana.
    Un saludo.
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