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Hay un tipo de deudor moroso que, muy lejos de aceptar su situación y el hecho de que su casa va a ser subastada, se pone creativo y comienza a elaborar retorcidas estrategias encaminadas a defraudar a los acreedores o al adjudicatario de la subasta. Por ejemplo, el arrendamiento fraudulento.

A estas alturas, tras haber estado casi 30 años invirtiendo mis dineros en el negocio de las subastas, ya he conocido todas las variantes posibles de esta estrategia y puedo decir que ninguna de ellas lleva a ninguna parte a menos que alguien con conocimientos y dos dedos de frente se haya puesto al frente de la misma.

A mi me lo han pedido muchas veces pero siempre me he negado en redondo a ayudar a morosos a defraudar a sus acreedores. El motivo es que yo, a diferencia de la mayoría de los abogados, me puedo permitir el lujo de elegir a quien ayudo y a quién no, y hace mucho que decidí pasar por esta vida sin hacer el mal. Y sin ayudar a que otros lo hagan.

Y por qué será, que entre todas las estrategias posibles, la primera que siempre se les ocurre a los morosos creativos es la de apañar un arrendamiento fraudulento. Es decir, una apariencia de alquiler con una tercera persona.

Y por cierto, siempre a un precio ridículo.

No hace mucho traje a este blog el caso de un moroso que se había pasado cien pueblos con su estrategia creativa, fingiendo el arrendamiento fraudulento más descacharrante que nadie puede imaginar. El tipo tuvo mucha suerte y la broma le ha durado desde 2012, gracias a la necedad del acreedor y a las tragaderas del juez. Aunque algo me dice que el recorrido de la broma ya ha llegado a su fin.

O este otro ejemplo impagable de un listillo que inscribió por delante del embargo de Hacienda un arrendamiento fraudulento por un plazo 50 años, prorrogables por otros 20 años y por un precio irrisorio de solo cuatrocientos euros al mes por un pisazo por el que se podrían cobrar tranquilamente más de dos mil. Según me cuentan a éste tampoco le salió bien la jugada.

Este es el fraude más frecuente del negocio de las subastas, deudor que que mete un falso inquilino y simula un arrendamiento en fraude de acreedores, invariablemente a un precio de alquiler ridículo y por unos plazos eternos.

La buena noticia para nosotros, los inversores inmobiliarios, es que estos arrendamientos fraudulentos consiguen ahuyentar al 95 por ciento de los potenciales postores de la subasta. El otro 5 por ciento de los inversores, sabemos que una cosa es decir que la casa está arrendada y otra cosa muy distinta es demostrarlo.

Lo genial de esto es que el moroso marrullero no consigue retrasar la toma de posesión, más allá de unos pocos meses, pero que su «genial» idea ha provocado una caída muy notable del precio de adjudicación.

O sea, que en el pecado llevan la penitencia. No solo no consiguen permanecer en la vivienda sino que además, el resultado final es que su casa se malvende a un precio de derribo. Y es que esta subespecie de moroso recalcitrante, que no se conforma con su sino, bien merece una buena ración de realidad.

Pero ojo, que esta ración no se la puede aplicar cualquiera. Si eres novato y no estás bien asesorado lo más probable es que al final seas tú quien pague la osadía de entrar en el negocio de las subastas en paños menores. Aquí se viene bien formado o bien asesorado… o se pagan las consecuencias.

A continuación un YouTube que grabé hace unos meses cuando me encontré con este mismo problema...

 

         

 

No es este el sitio ni el momento para explicar pormenorizadamente lo que hay que hacer cuando nos adjudicamos una subasta afectada por un arrendamiento fraudulento, pero sí voy a dar tres consejos:

1) Hay que asistir a la vista oral con el mejor abogado posible: La vista oral del artículo 675 de la L.E.C., en la que se resuelve sobre la licitud del contrato de arrendamiento es de vital importancia para el adjudicatario y en ella se lo juega todo. La decisión que tome el juez no se puede recurrir, motivo por el que insisto en que la asistencia a esta vista oral se ha de preparar concienzudamente. Aquí no vale ir acompañado por el primo Joaquinito, que estudió Derecho.

2) La clave está en demostrar con todos los argumentos posibles que el arrendamiento es falso.

3) No está de más mencionarle previamente al inquilino ficticio las consecuencias penales derivadas del artículo 257 del Código Penal y comentarle que las sufrirá si en la vista oral no es capaz de demostrar que el alquiler no es un arrendamiento fraudulento. Quizás así consigamos que se acobarde y renuncie a continuar con el fraude.

Ese sería el momento ideal de ofrecerle algunos eurillos a cambio de la entrega inmediata de la posesión, naturalmente firmando el documento apropiado.

1. Será castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses:
1.º El que se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores.
2.º Quien con el mismo fin realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.

2. Con la misma pena será castigado quien realizare actos de disposición, contrajere obligaciones que disminuyan su patrimonio u oculte por cualquier medio elementos de su patrimonio sobre los que la ejecución podría hacerse efectiva, con la finalidad de eludir el pago de responsabilidades civiles derivadas de un delito que hubiere cometido o del que debiera responder.

Y vosotros, queridos lectores que me aguantáis con santa paciencia, ¿os habéis encontrado algún arrendamiento fraudulento en vuestro largo caminar?

 

  1. en respuesta a Skorzeny
    #10
    Jotaerre
    Entiendo, y comparto tu impresión, pero el 704.2 habla de que "tan pronto como conozca su existencia" (el LAJ) se le requerirá el título, lo que ya lleva al 675.
    Saludos,
  2. en respuesta a Jotaerre
    #9
    Skorzeny
    Gracias Jotaerre. No te falta razón. Como la finca ya había sido adjudicada, lo que he defendido es que por el art. 704.2 la pretensión solo la pueden formular el ejecutante o el interesado. Y si el "arrendatario" pretende tener algún derecho que vaya al procedimiento correspondiente (675.4). 
    Por otro lado, ni soñando pienso que vaya a cobrar ninguna renta. El enemigo pretenderá obligarme a ir a un desahucio para ganar tiempo, sin más. Un abrazo.
  3. en respuesta a Skorzeny
    #8
    Jotaerre
    Hola, Skorzeny, en mi modesta opinión, el ejecutado sí puede presentar el contrato de arrendamiento, por el 661.1 LEC ("Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo..."), pero a quien se cita a la comparecencia es al ocupante.
    Y, si dices que la renta es superior a la de mercado, todo el tiempo que pueda ganar deberá ir pagándotela, o perderá igual la posesión por impago.
    Saludos, 
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  4. #7
    Skorzeny
    Os comento un caso con el que estoy lidiando en estos momentos. Hace unos meses me adjudico un garaje en un juicio hipotecario. Me llama un abogado y me pide una cantidad de dinero para entregarme la posesión. El tipo con muy malas maneras y amenazante. Le mando a paseo (con exquisita educación). Al cabo de un tiempo presenta en el Juzgado un contrato de arrendamiento y se decreta una comparecencia. Recurro, argumentado -entre otras cosas- que el ejecutado no está legitimado para defender intereses de terceros (la supuesta arrendataria, que creo que es su pareja). Y en eso llega la Covid-19 y se para todo. Lo curioso del caso es que la renta no solo no es inferior a la de mercado sino claramente superior. Esto me hace pensar que lo único que intenta es arañar un tiempo y que la "arrendataria" es insolvente. 
  5. #6
    manuel triton
    Ahhh se me olvidaba cómo el contrato no fue reconocido me tienen que pagar el tiempo que transcurrió desde mi adjudicación hasta la posición del bien.
    Como no se anden listos al igual  pierden algún otro bien son morosos empedernidos como tú dices Tristán.
  6. #5
    manuel triton
    Claro que si después de algunas adjudicaciones en estos años el caso más notable fue de un local comercial que me llevó varios años de pleitos y espera.Pero como dices el contrato fraudulento me hizo comprarlo a muy buen precio.
    Después de juicio por precario, consegui la posesion del inmueble ya que las artimañas de contrato fraudulento no se sostenían por ningún lado duración ilimitada y a precio de casi tener que pagarle el antiguo propietario al supuesto inquilino.Mas que el contrato era entre familiares directos en fin que no había por donde cogerlo.

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  7. #4
    mfmelo
     
    Por regla general los he ganado y después de la demora pertinente e insistencia en la posesión se ha ganado a los inquilinos y ex-propietarios.
     Sólo hubo uno en año 2.001 que tuve que allanarme y era muy buen piso con garaje y trastero que me adjudiqué en muy buen precio, pero lo tenían muy bien atado y con varios años de inquilino. Todo mentira, pero.....Me hice el remolón y no accedía a cederles el derecho, pero me plantearon la denuncia con pruebas contundentes, facturas, etc y a llorar la pérdida. Les pedí unos 500 € por los gastos y pañuelos, me los dieron y colorín, colorado. 
     
    De todas formas la cosa no es fácil y en las subastas que hay contrato de locación hay que estudiarlas bien, ya que puedes perder el tiempo y las ilusiones. 
     
    Saludos. 
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  8. en respuesta a Dr. Z
    #3
    Fiscaly
    Sin ser experto en la materia porque no es mi negociado... lo único que he visto que ha funcionado es cuando se acredita que no constituye vivienda habitual del inquilino (precepto que viene incluido en la normativa).

    Caso: abuelita que la meten en una residencia los hijos y por no pagar un trastero para todos los bártulos, siguen con el alquiler.
  9. en respuesta a Dr. Z
    Claro que la hay: pasar por caja.
  10. #1
    Dr. Z
    ¿y para los de renta antigua hay solución, aparte de esperar?
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