Cuando a mfmelo le da por contar algunos éxitos

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Se ha producido estos días en el blog una conversación que no hace más que traerme a mi bandeja de entrada correos de alumnos de Triunfa Con Las Subastas que me preguntan dónde y cómo encontrar subastas como esa de la que habla un tal Manuel.

Y es que cuando a mfmelo le da por ponernos los dientes largos, se le da como a nadie.

Es un hilo que ha pasado bastante desapercibido porque los de Rankia han eliminado la sección de últimos comentarios de la barra lateral. Les he pedido que lo repongan, pero mientras lo deciden, os sugiero que os suscribáis al blog.

 iSe trata del siguiente hilo entre un lector y mfmelo, en la que el último cuenta con naturalidad su último éxito.

Copio y pego:

 

Dice Charly: Llevo tiempo leyendo el post, y sinceramente cuando escribe MFmelo , bajo mi apreciación , es quien dice las cosas mas " Claritas" . No tiene filtros y eso me gusta. Y aun más cuando ya he leído en varias ocasiones que se adjudica subastas por precios irrisorios.

"Manifestado lo del punto 3, te diré que el valor o tipo de subasta tiene cierta importancia, pero yo en esta semana me he adjudicado dos fincas y he pagado por ellas el 3% y la otra el 1% y es muy posible se me apruebe remate, pero esto es muy largo de contar y no lo voy a hacer".

Tenia entendido, después de hablar con algunos funcionarios de los juzgados, que aunque no se cubra la deuda, el LAJ tenia unos  "mínimos"  para aprobar la puja para en caso de ser locales , vivienda habitual o 2ª residencias y que por menos del 25% no adjudicaban nada ( eso me dijo la funcionaria ), pero ahora veo que NO, que las rústicas las adjudican por nada y menos.
Un saludo y continuo leyendo este blog tan instructivo para los novatos como yo. 

 

Responde Mfmelo: 

Pues siguiendo con aquellas aclaraciones diré:

1.- En año 2.019 salieron a subasta 8 lotes, u 8 fincas. Son de Cataluña.
2.- La reclamación, siempre es ficticia y dividida o multiplicada, era de 100.000 €.
3.- Ese día no sé que pasaba, pero en las subastas nadie participaba.....
4.- Así que dividí la reclamación total, 100.000 €, entre las fincas y sus cuotas y me salía dar +- 12.500 € por cada una de ellas (en unas tenía que dar más y otras menos, por porcentajes de tipos).
 5.-  DIGRESIÓN:  en las subastas presenciales cuando salían tantas fincas, se iban subastando una detrás de otra y cuando se cubría la reclamación total, con la previsión para intereses, gastos y costas, la subasta de las fincas aún no subastadas se suspendía y la deuda había sido saldada, el actor se llevaba el dinero de su reclamación y el deudor seguía con sus fincas restantes, limpias de cargas en el procedimiento presente. Pero en las subastas electrónicas esto no ocurre y HAY QUE TENERLO MUY EN CUENTA PARA GANAR DINERO, QUE ES DE LO QUE SE TRATA ESTE NEGOCIO,  al igual que otros, no somos sociedades sin ánimo de lucro (que gracia eso de sociedades sin ánimo de lucro, con los sueldos y prebendas de sus administradores).
6.-  Por lo dicho en el punto 5 y sabiendo que esto es lo cotidiano, ya que el juzgado del expediente no está enterado de cómo va la subasta, ni le importa, pues fui a por todas las fincas.
7.- El deudor y aún propietario era una empresa. El acreedor un banco. Por  detrás tenían varios embargos de otros bancos.

8.- Fue sin sujeción a mínimos y sin tramos.   Pues yo empiezo a pujar por todas y ofreciendo  100 € por cada una.  Van pasando las horas y veo que nadie puja y ya estaba preparado para cubrir los mínimos necesarios para no perder el tiempo. A las 17/00 horas del día 20 ofrecen por el lote nº 1: 50.000 € y por el lote nº 2: 50.000 € sin contemplaciones. No eran las mejores, ni las peores fincas del lote, simplemente eran las 1 y 2, así que deduje que era el representante del banco, que dijo: “se acabó,  50 + 50 y ya no quiero seguir más”. 
9.- Yo estuve estudiando si seguir subiendo en todas o pasar del tema y ver qué pasaba con las otras 6, ya que había hecho pujas por  un valor residual y demasiado escaso. Pero estudiando el expediente con más atención vi que podía adjudicarme las 6 fincas restantes en el precio de 100 € cada una y que el banco se quedara con los lotes 1 y 2. Así lo hice. Llego la hora 18/00, la subasta terminó y colorín colorado las 6 fincas me he adjudicado. No he tenido que rematar y ya me devolvieron la diferencia de lo ofrecido y aprobado remate y a la espera me aprueben decreto de adjudicación.

Estudia, trabaja, persevera, ofrece con cabeza y cuanto menos mejor, que como en éste caso nunca se sabe y mientras tanto recibe un cordial saludo.

 

 

 

Así, con su acostumbrada naturalidad nos ha contado el relato de un súper éxito de los que no son nada frecuentes. 

Creedme, esto que ha contado Mfmelo no es nada frecuente. Si te cae una de esas en toda la vida ya os podéis sentir muy afortunados. Y no es lo que debemos salir a buscar en las subastas.

Pero la cosa sigue y es cuando el exitoso subastero nos ofrece su clase magistral:

 

Pues así es y así ha sido y así es siempre y todo se basa en el artículo 670.4  y en especial el siguiente párrafo:
"(...) Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente" 

 Y pronostico que cuando empiecen a decidir de nuevo sus señorías y tengan que quitarse trabajo acumulado, el citado párrafo se va a aplicar de forma aún más genérica y con menos escrúpulos. 

Los LAJ intervienen en la compra-venta judicial para  cumplir con la ley, no es parte en los procedimientos y les trae, por regla general, al pairo lo que suceda, siempre que las partes estén +- de acuerdo y no se opongan a sus decisiones, que siempre intentarán sean lo más parecida a la ley y su interpretación. 

En este caso en concreto lo que me llevó a ofrecer cantidades tan ridículas era que la empresa deudora llevaba muchos años sin actividad y en paradero desconocido. 

De todas formas me han devuelto una retención por una oferta de un piso por 50 € y la decisión la ha tomado otro LAJ, junto al ministerio fiscal, pero esa finca la tengo en seguimiento y cuando vuelva a salir ofreceré 100 €, a ver si ahora me aceptan o seguimos subiendo, pero lo que no voy a hacer es subir por subir. Hay que estudiar bien las ofertas para que no perdamos el tiempo, ni hacérselo perder a nuestros dineros. 

Tengo otra oferta en una casa en la que he ofrecido el 10% del valor de mercado y a la LAJ no le gusta aprobar el remate por ese precio y no sabe cómo evitarlo y me tiene entretenido no admitiéndome los documentos que le presento, lo cual hago por varios medios, pero la pobre está ahí erre que erre y quiere ser la Robín Hood española, al final tendrá que ceder y optar por aprobar remate o desestimarlo, a mí me da igual, lo que quiero es que sea rápido.

 

Respecto a la AEAT.
No existe ningún LAJ, es la propia agencia la que decide y si ofreces muy poco no te la aprobarán, al menos no la primera vez.
En la AEAT  se ha de cumplir el requisito mínimo de cubrir toda la deuda y saber la deuda es un poco complicado, no imposible.

Es en la TGSS donde no puedes dar menos del 25%, pero a partir de ahí, me han aprobado muchas y uno de los requisitos es conocer también la deuda, ya que si ésta es del 28%, por ejemplo, pues has de irte a esa cantidad mínima. Hay forma de conocer dicha deuda, pero es largo y complicado y de momento no voy a decirlo, aunque por privado más de uno insiste y pido no sigan haciéndolo, cuando lo considere oportuno diré la forma.

Respecto a que de mayor quieres ser como yo, pues te vas a llevar una decepción: en mi casa he quitado todos los espejos, están prohibidos desde hace unos años y todo es por qué un día ví a un tipo que no me gusto nada y siempre era cuando estaba yo presente ante el cristal.

 

Y sigue y sigue...

Ese tipo de adjudicaciones no son de ahora, son de siempre, tanto en presenciales, como en electrónicas. 

Las presenciales me eran mejores porque se enteraba menos gente, iba a todas las que me permitía el dinero y el tiempo y en preferencia las de mi tierra, sin descartar chollos de otros lugares.

Las electrónicas las ve demasiada gente y lo que hay que hacer es participar en muchas, para ello trabajar mucho y no tener descansos veraniegos, ni fiestas de ningún tipo. Con el tiempo te acostumbras y estás de vacaciones siempre, ya que puedes estar en la playa, como dice Tristán, en la nieve, etc y estar pujando y pendiente de que no se pase la hora y si hay que madrugar, pues se hace o se paga a alguien para que lo haga, hay tiempo para todo, incluso para disfrutar trabajando, si eso es trabajar, que para mí no lo es.

El ofrecer 50 €, 100 €, 500€, etc no es lo normal y cotidiano, pero yo no tengo remordimientos en hacer dichas ofertas y te aseguro que lo narrado en las 8 de Cataluña son reales y en la de 50€ por el piso también y cuando vuelva a salir lo intentaré de nuevo y si no me lo aceptan sólo pido lo decidan pronto. Para eso hay que estudiar mucho las subastas y lo que se puede hacer en cada lote.

De todas formas en los tiempos que vienen va haber mucho donde escoger, cantidad y calidad, y lo que va a faltar es capital y mantener lo adjudicado al menos 1 año, que será el tiempo mínimo que tendremos que pasar una vez se levante la "alarma del Corona", todo contando que se encuentre la vacuna y la cura, sino vamos al desastre económico nuclear, pero una vez pasado el mencionado: muchas oportunidades esperando.

Y tras esta serie de verónicas el matador se gira hacia en tendido y saluda.

Siempre genio y figura.

 

  1. en respuesta a Sofiaveli
    #40
    27/04/20 19:32
    El mercado libre ha bajado un poco. Los propietarios aún no lo saben, pero en cuanto puedan salir de sus casas y vean lo que ha pasado mientras aplaudían en los balcones, se les van a caer los palos del sobrajo.

    Sin embargo el mercado para inversores es otra cosa muy diferente. Ahí viene lo bueno: https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-04-27/fondos-ladrillo-pinchan-burbuja-ventas-estado-alarma_2565863/?utm_source=emailsharing&utm_medium=email&utm_campaign=BotoneraWeb
  2. #39
    27/04/20 16:18
    Hola, yo quería saber si realmente ahora e sun buen momento par alas subastas cuando va a estar todo muy parado y puede haber mucho tipo d eprotecciones a los possedores de pisos, me atrae pero no quiero verme atrapado como casos que hemos leído, no habrá igual d eoportuniddes en el mercado libre sin tener que ir a subastas en los tiempos que van a venir?

    Gracias!
  3. #38
    27/04/20 02:58
    Buenas noches, acabo me registrar y entrar al blog porque se ha referido en un comentario del curso de Tristán (soy estudiante nocturno del curso) y mi sorpresa ha sido ¡mfmelo!. ¡Qué gran descubrimiento! Por lo leído y estudiado ya admiraba a Tristán y Jotaerre, pero lo que ha narrado mfmelo... es ya admiración desde ya. Me acabo de hacer currista (valga el símil en el mundo taurino con el Faraón de Camas). ¡Además paisano mío! Eres un crack. 
  4. en respuesta a Vipsanio
    #36
    25/04/20 21:31
    En mi caso, lo que me interesa es el garaje, es en una zona que por los cambios regulatorios va a ser complicado aparcar y es por lo que dices. Entiendo que la deuda va contra todos los bienes y que si uno de los lotes cubre la deuda, al ser telemática y no poder suspender, puede pujarse por lo mínimo. Estaré atento a la subasta por si salta la sorpresa. Gracias por la respuesta, estoy empezando a leer el tema y se agradece que la gente se preste a echar una mano con las dudas a los novatos
  5. en respuesta a Viranteam
    #35
    25/04/20 03:15
    Cuando tienes dos lotes, debes fijarte en el tipo de cada uno para que la subasta quede firme (70%) o bien 50% (y esperar contrapartida). Como cualquier otra vamos.

    Ahora bien, entiendo que lo preguntas para sólo pujar por la deuda y a ver si pasa...te digo que a veces cuando el lote 1(piso) cubre deuda con su subasta y todos se olvidan del 2( normalmente añejo de garage o trastero), pujando por algo simbólico he visto adjudicaciones. Todo depende del funcionario de turno y de las prisas que lleven. No obstante si te quieres asegurar ya sabes, 70% de tipo.

    **Todo esto entendiendo que hablas de judiciales.

    Suerte!
  6. en respuesta a Pecks
    #34
    24/04/20 14:04
    Completamente de acuerdo y si ha eso añadimos que desaparecen comentarios...
    No habra llegado la censura podemita o la ultravox?
    Y hoy tampoco me apetece salir
  7. en respuesta a Txuliren
    #33
    22/04/20 23:39
    Y si yo no ofrezco aquí mis productos, ¿dónde los ofrezco? ¿Tú me abres tu casa para que ponga allí la pancarta publicitaria?
  8. en respuesta a Pecks
    #32
    22/04/20 23:03
    Se ha convertido en un foro para marketinear productos y  para que cada uno venda su burra plus publicidad plus info institucional,... el.formato.anterior, los foreros antiguos y los comentarios sin ánimo de lucro no volverán, esto ya es un cocinado de cursos, charlas, bienquedismo, gafapastismo,... Quién te ha visto y quién te ve. Quien lleva tiempo aquí sabe de lo que hablo. Saludos a Enola gay que en gloria esté. 
  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #31
    22/04/20 22:49
    ¿Soy yo sólo o la web de Rankia me parece que cada vez es menos "usable" y menos amigable su navegación? ¿Le pasa a alguien más?

    En mi opinión el diseño a empeorado con el tiempo. Se han eliminado los comentarios recientes del lateral. Y el nuevo sistema de ordenación de los comentarios es algo caótico al principio (antiguos o recientes). Además, el aspecto general del blog me parece más triste y poco llamativo. Hace un año era más visual, te atraía más el contenido nada más verlo, ahora es lo contrario..........no sé, sólo es una opinión.
  10. en respuesta a Viranteam
    #30
    22/04/20 20:00
    me refiero a que si la deuda es de 150 K, se entiende que el % de de deuda para cada es el mismo que el % del tipo de cada lote sobre el total, estoy en lo cierto?
  11. #29
    22/04/20 09:48
    Yo tengo una duda, cuando una subasta hay dos lotes, el primero referido a una vivienda y el segundo referido al garaje, cuanto se considera el % del tipo para cada lote? El ejemplo que expone el artículo divide la deuda a partes igualesyentre yyfincas ypuedenyser análogay) y el tipo igual, pero en el caso de vivienda +lote alguien sabría decirme que dice la ley al respecto?
  12. en respuesta a Tristán el subastero
    #28
    20/04/20 21:05
    Ya estamos con los plagios....
  13. en respuesta a mfmelo
    #27
    20/04/20 16:31
    Jejeje, pues, ojo, porque se ha registrado Thor hace poco, y no vaya a darte con su Mjölnir por poner acento a Marvel...
  14. en respuesta a Jotaerre
    #26
    20/04/20 15:56
    Es cierto, las prisas en tener que ir a hacer cosas y una vez escrito no puedes cambiarlo pasados unos minutos.
    Márbel == Márvel

    Saludos.
  15. #25
    20/04/20 15:51
    Tengo otra anécdota, que ya la contaré otro día, para que todo no sea hoy y haya saturación, de una vivienda y un señor con muuuuuucho dinero, al menos lo aparentaba y después demostró que los tenía.............pobre hombre, el hombre rico.

    Saludos y cuando acabemos con ese registro, lo contaremos todo.
  16. en respuesta a mfmelo
    #24
    20/04/20 13:02
    ¿Conoces a Márbel Verdú? Lo tuyo es pura ciencia ficción, desde luego...;)

    Pues, SIN RODEOS (su última peli, creo), acabemos de comentar tu tema registral, del que ya hablamos en otro hilo:

    Hay un detalle que evidencia que muchos LAJs (de la capital de provincia, para más inri, pues es de su competencia) no han tramitado nunca un verbal contra una calificación registral, porque el art. 328 LH les obliga a trasladar la demanda a todos los interesados (“recibido el expediente, el Secretario judicial a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días”), es decir, sin que haga falta pedirlo.
    Y parece obvio que si se discute una resolución judicial, el Juzgado que la dictó es claramente interesado (tanto, que también está legitimado para recurrir, aunque nunca lo hagan, como sí los Notarios o la AEAT, sin ir más lejos).

    Pues, bien, pese a que uno se molesta en pedir expresamente que se emplace como interesado al Juzgado u organismo adjudicador, con cita de los arts. aplicables, el LAJ casi siempre echa mano de la plantilla del Decreto de admisión, y considera "demandado" al "interesado"... o, como en el caso de mfmelo, sencillamente decide que "no se admite a trámite la demanda contra el Juzgado", sin argumentarlo en absoluto.

    Ante lo cual, o el Juez le enmienda la plana antes de dictar Sentencia, o esta no podrá ser contraria a ese Juzgado, porque se le vulneraría el derecho a ser oído... ya que, recordemos, el art. 328 LH le impone al LAJ la obligación de emplazar a los interesados, una norma procesal imperativa que no habría respetado.

    En fin, saludos,


  17. en respuesta a mfmelo
    #23
    20/04/20 12:57
    Pero cuéntalo en un post de invitado. No me obligues otra vez robar contenidos como un simple plagiador
  18. #22
    20/04/20 12:09
    Acabo de recibir vía correo electrónico la tasación de costas y el decreto de adjudicación para que pague los ITP, allí son caros, en mi tierra sería más caro el R.P.  y las cuotas comunitarias.

    Saludos.
  19. en respuesta a Pepeluis1972
    #21
    20/04/20 12:02
    Por fin uno que lo coge: esto va de maletines y con abogado por si acaso.

    Saludos.

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