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¿Recordáis una de las primeras películas de Garci titulada "Las verdes praderas" protagonizada por Alfredo Landa en la que el prota estrenaba un chalet en un pueblo de la sierra pero que acababa tan harto de la vida de urbanización y que terminaba quemándolo? Pues el próximo 14 de abril se subasta una magnífica parcela de 1.140 m2 en Becerril de la Sierra pero el feliz adjudicatario no va a tener siquiera la oportunidad de construir el chalet de su vida y luego quemarlo. Más bien acabará quemándose él a lo bonzo en las puertas del juzgado cuando vea la que le ha caído encima.

Este es el bien a subastar tal como lo describen en el edicto de subasta:

URBANA: PARCELA DE TERRENO en el término municipal de Becerril de la Sierra (Madrid) al sitio de los Eriales de la Nava, en el Guerrero, de caber mil ciento cuarenta metros cuadrados. Linda, por el este con... (.)

Inscripción: inscrita en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo... (.)

TIPO DE LA SUBASTA: Ciento veinte mil euros

Los subasteros aplicados, cuando examinamos el expediente judicial, lo primero que hacemos siempre es leer la Certificación de cargas y así, si hay muchas, nos ahorramos continuar estudiando el expediente. En este caso no hay más carga que la propia hipoteca ejecutada y así lo manifiesta el registrador de la propiedad cuando dice sucintamente (demasiado sucintamente) que:

(.) aparecen las inscripciones primera a séptima y la anotación A, única de toda clase efectuadas, de las que solo están vigentes las inscripciones sexta y séptima y la anotación letra A de la finca mil cuarenta y uno (.)

Todo correcto entonces, no hay cargas, podemos asistir tranquilamente a la subasta.

Pero algunos subasteros, que ya las hemos visto de todos los colores, no nos conformamos con lo que nos diga el señor registrador, y menos aún si lo dice con semejante brevedad, y nos tomamos la molestia de leer cuidadosamente los asientos registrales. Concretamente en el de la hipoteca ejecutada en este procedimiento, la inscripción empieza así:  INSCRIPCIÓN 7ª DE HIPOTECA 1/2

¿Comooorrrggg? ¿Han escrito 1/2 o son imaginaciones mías? Confirmado, la inscripción continúa: Es objeto de este asiento la CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE UNA MITAD INDIVISA (.) Las mayúsculas no son mías, son del propio Registro.

No hay duda, leída la escritura de hipoteca mi incertidumbre queda plenamente confirmada. Por mucho que ponga en el edicto, lo que aquí se subasta es solo la mitad indivisa de la parcela y quien se la adjudique podrá ser llamado perfectamente "tonto de capirote". Pese a lo mucho que me gustaría ver a más de uno despeñándose en este barranco, acabo chivándole a la funcionaria mi descubrimiento, más que nada para evitar la ruina de algún novato, que son quienes suelen tropezar en estos baches.

Supongo que la suspenderán, para publicarla mejor en un nuevo edicto, pero si no es así, quedáis advertidos.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #19
    31/01/13 18:16

    Muchas gracias, así da gusto preguntar!

  2. en respuesta a Subastián
    -
    #18
    31/01/13 17:13

    Hola Subastian, bienvenido al blog. El problema de la Posesión se entiende mejor si la definimos como "el hecho de estar en el uso de un bien, teniendo derecho a ello". En el caso que nos ocupa, el titular del 50% y el adjudicatario del otro 50% tienen derecho a disfrutar de la Posesión, pero el caso es que quien la disfruta es el primero y no el segundo. Son hechos consumados y previos a la subasta por la que el segundo se hace con la propiedad de su 50%.

    Otro ejemplo, en el caso de un alquiler, es obvio que es el inquilino quien disfruta de la Posesión.

    Y otro, en el caso de un okupa, el tipo disfruta de la Posesión, pero lo hace en precario porque no tiene título legítimo para hacerlo. Luego a la calle por bicho.

    Y finalmente, en el caso de una subasta, el demandado continúa disfrutando de la Posesión hasta que el juzgado se la quite y se la entregue al nuevo propietario.

  3. #17
    30/01/13 19:14

    Muy buenas Tristán,

    Es este mi primer mensaje en Rankia, así que me desvirgo felicitándote en primer lugar por el blog y lanzando la primera consulta de unas cuantas que preveo vendrán...

    Dices que independientemente de los propietarios que tenga una parcela, la posesión sólo corresponde a uno de ellos.
    1. ¿Esto es así aunque no se haya pactado nada al respecto?
    2. ¿Qué ocurre entonces si dos compran una propiedad al 50%, no es la posesión compartida?
    3. En el caso planteado en tu post, el adjudicatario del 50% no puede disfrutar de la posesión tanto como el otro copropietario si éste no tiene algún título que diga lo contrario? ¿Puede el otro ostentar la posesión de toda la parcela?

    Mi nick, por cierto, no es más que un juego de palabras fácil con mi nombre, pero no soy subastero. El mundillo inmobiliario me gusta, eso sí, y a partir de este blog el de las subastas se me hace muy interesante. Gracias, pues!

    PD: Puedes mover la consulta si lo crees conveniente, claro está.

    Saludos cordiales

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #16
    08/04/10 19:10

    En ese caso el poseedor, ex-propietario de 1/2 indivisa, se queda sin título que respalde su Posesión. Ahora bien, como adjudicatario de esa 1/2 indivisa, nada te señala como preferente a la hora de reclamar la Posesión. hay que tener encuenta que también hay otros copropietarios.
    Eso sí, por pedir que no quede, que a lo mejor suena la flauta y te la dan.

  5. #15
    08/04/10 14:50

    Yo añadiría lo que anuncian algunos edictos de subastas: "Situación posesoria: La adquisición de esta mitad indivisa no da lugar a la inmediata entrega de la posesión, que puede corresponder a un tercero no demandado en esta ejecución."

    Es decir, si te adjudicas una mitad indivisa, no puedes reclamar la posesión si ni el poseedor ni su posesión han sido objeto de demanda.

    Ahora bien ¿si el ejecutado por su mitad indivisa es además el único poseedor, podría entonces reclamarse?

  6. en respuesta a Franlodo
    -
    #14
    07/04/10 21:26

    Independientemente de cuántos propietarios tenga una vivienda, la Posesión la tiene uno de ellos.
    Respecto a las siguientes preguntas, me remito al estudio minucioso del propio término "propiedad individsa". No, no se puede dividir.

  7. #13
    07/04/10 20:46

    Una pregunta de un lego en la materia ...

    Suponiendo que alguien consiguiera una semipropiedad indivisa, ¿podría reclamar su parte e irse a vivir? Si la mitad de la propiedad es mía, tendré el mismo derecho que el otro usuario a su uso ¿o no?.

    ¿Una propiedad indivisa no se puede partir? En este caso es una finca, ¿no se puede parcelar?

    Gracias por sacarme de mi ignorancia.

  8. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #12
    06/04/10 21:25

    Las inscripciones registrales publican derechos reales o gravámenes de carácter real inmobiliario y, excepcionalmente derechos personales, contratos de arrendamiento y opciones de compra. Su duración es casi indefinida y, efectivamente, se anotan con números ordinales.

    Las anotaciones de embargo publican indistintamente derechos reales y personales, así como situaciones jurídicas y suelen tener una caducidad establecida.
    Se anotan con letras.

  9. #11
    06/04/10 21:06

    Dos preguntas:

    ¿Qué diferencia hay entre una inscripción y una anotación?.
    ¿Las inscripciones se hacen con números ordinales y las anotaciones con letras?

    Gracias de antemano.

  10. #10
    06/04/10 03:23

    Resulta conveniente aclarar que, de conformidad con el artículo 399 del Código Civil – a salvo lo dispuesto en el art. 217 del Reglamento hipotecario -, todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Ahora bien, la admisión jurídica de hipotecar una parte proindiviso de una finca, no significa la posibilidad fáctica de su concertación. Las hipotecas sobre un proindiviso de una finca se han encontrado rodeadas de una enorme dificultad, por las trabas impuestas por las entidades financieras, pues éstas no se arriesgar a prestar dinero con una garantía parcial.

    En cuanto a la referencia al edicto judicial, creo entender que se ha incoado una ejecución hipotecaria con el objeto de vender en pública subasta la mitad indivisa de una parcela – objeto de la hipoteca. Aunque pudiese aceptarse como suficiente la transcripción de los datos registrales – vid. artículo 668 de la LEC: “… identificación de la finca, que se efectuará en forma concisa,…”-, parece cuanto menos curioso que en el edicto anunciando la subasta no se haga ninguna referencia a que el objeto de la misma es una mitad indivisa y, en consecuencia, debería publicarse un nuevo edicto, pues parece contravenir claramente lo dispuesto en el artículo 646 de la LEC. De todas formas, como señala Tristán mucho cuidado con las fincas en proindiviso.

    Un saludo.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #9
    05/04/10 22:39

    Gracias de nuevo. Por contestar mi duda y por lo que estoy aprendiendo en tus entradas sobre el género humano...

  12. en respuesta a Barrancos
    -
    #8
    05/04/10 21:50

    Barrancos, el banco solo ha embargado esa sexta parte indivisa y solo sacará a subasta la parte de ese hermano. La cantidad que reclama estará bien clara en la propia anotación de embargo y no puede reclamar nada más a menos que solicite (y le concedan) una amplición de embargo.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #7
    05/04/10 21:20

    Gracias Tristan mas claro agua.
    Saludos.

  14. en respuesta a Eltiotino
    -
    #6
    05/04/10 21:14

    Hola Eltiotino, significa que la hipoteca se constituyó exclusivamente sobre la mitad indivisa que pertenecía a uno de los dos copropietarios y que, por tanto, lo que sale a subasta es solo esa mitad indivisa. Si la compras, no serás el propietario de la parcela, sino solo de la mitad indivisa.

  15. #5
    05/04/10 21:06

    Hola y perdonad pero no acabo de entender eso de:CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE UNA MITAD INDIVISA.
    Entiendo que es la mitad de una propiedad lo que se vende?entonces eso no se puede vender si la otra parte no quiere no?
    Como va el tema este?
    Saludos.

  16. #4
    05/04/10 20:24

    Buenas tardes.

    De la escena de la compra de armas del peliculón "Ronin" (1998 dir. John Frankenheimer) http://www.imdb.com/title/tt0122690/

    "Cuando hay alguna duda... es que no hay duda. Es lo primero que te enseñan."

  17. #3
    05/04/10 20:24

    Descuida que si cae alguno de esa espabila para toda la vida. ¿Quién no ha aprendido a base de tropiezos? Quien más o quien menos ha tenido sustos en sus comienzos, Se puede tener suerte y salir airoso o no tenerla y aprender de ello para la siguiente .No deja de ser ni mas tonto ni mas listo. Saludos

  18. #2
    05/04/10 18:40

    Hola Tristán,quisiera hacerte una consulta: Un familiar ha heredó una 1/6 parte de la casa paterna y los hermanos están pensando venderla,pero uno de ellos tiene problemas financieros y el banco ha embargado su parte de la herencia.La duda es que hará el banco,si solo tiene derecho a esa sexta parte o puede reclamar mas dinero(hasta la totalidad de la deuda que tiene ese hermano con la entidad financiera).Gracias por adelantado

  19. #1
    05/04/10 15:36

    De estas he visto muchas y seguiremos viéndolas mientras haya tanto incompetente por los juzgados empezando por jueces, secretarios y funcionarios.

    Pero, si he de ser sincero, esta "selva" me gusta por que si bien es cierto que suele caer algún "tonto de capirote", también es cierto que podemos aprovecharnos de la información inexacta que nos presentan algunas veces.

    Saludos cordiales

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