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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

 

Una de las cosas en las que más he insistido a los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas es en la necesidad de que el secretario judicial dicte el decreto de aprobación del remate una vez concluye la subasta con un adjudicatario definitivo.

Es decir, que tanto si la puja del adjudicatario ha superado el 70% y, por lo tanto, la adjudicación es definitiva, como si no ha sido así, pero ya se han llevado a cabo los trámites para conseguir un definitivo, la obligación del secretario judicial es formalizar la compraventa en las condiciones aceptadas por el juzgado.

Y ello porque el artículo 670.7 de la L.E.C dice que...

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

Es decir, que mientras el secretario judicial no haya aprobado "oficialmente" el remate, el deudor puede pagar toda la deuda y suspender la subasta, ¡incluso meses después de celebrada la subasta y pagado el precio!

Y creedme que estas cosas suceden, como veremos a continuación.

Sabiendo esto, el adjudicatario que no quiera tener futuros problemas con su reciente adjudicación debe insistirle al secretario judicial lo que sea necesario para forzarle a aprobar el remate oficialmente. Aunque para ello tenga que leerle palabra a palabra el artículo 671.1 de la L.E.C, que aporto un poco más abajo.

Pero... ¿alguien puede presumir de haber convencido alguna vez a un secretario judicial de algo?

Lo mejor que puede hacer quien se encuentre en esta situación es rematar el precio de la subasta a toda leche.

El caso es que hace unos días recibí el siguiente correo:

 

Hola Tristán, me tomo la libertad de formularte una consulta en la confianza de que me puedas ayudar. 

En una subasta celebrada en Ibiza en la primavera de 2018,  mi representada ofrece una postura superior al 70% del valor de tasación, por lo que es emplazada para realizar la consignación  de la diferencia entre el depósito previo y precio del remate en el correspondiente plazo de 40 días, lo que se lleva a efecto dentro de dicho plazo. Hasta aquí todo normal.

La ejecutada interpone diferentes recursos y presenta escritos sin fundamento alguno que van siendo rechazados uno por uno. Por ejemplo, renuncia y cambia de abogado, renuncia de la procuradora, etc.

Mi representada solicita en el mes de octubre y después de haber acreditado el pago de la totalidad del remate en plazo, el dictado del Decreto de Adjudicación a su favor, pero el letrado de la administración de justicia interpreta que previamente hay que completar la tasación de  Costas. Hasta aquí todo normal.

Así las cosas,  tras diferentes escaramuzas procesales y tras la aprobación de la Tasación de Costas, en el presente mes de marzo de 2019 la ejecutada acredita el ingreso del principal, intereses y costas, solicitando la anulación de la subasta y la adjudicación a su favor de la finca subastada.

Desde mi punto de vista no cabe en modo alguno acceder a lo solicitado toda vez que el art 670.7 de la LEC refiere tal posibilidad  al "momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante", lo que no puede suceder tras haberse pagado el precio por un tercero, en este caso mi representada,  pero el letrado de la administración de justicia parece que dice  que no hubo Decreto de aprobación de Remate, porque la práctica en los juzgados de Ibiza es omitirlo y dictar directamente el decreto de Adjudicación, pero que , en ausencia del decreto de Aprobación del remate, resultaría de aplicación dicho apartado 7 del articulo 670 y procede la anulación de la subasta.

En mi opinión se trata de una interpretación equivocada, porque la ausencia de Decreto de Aprobación de Remate es un defecto formal que no puede resultar invalidante, toda vez que la Aprobación del Remate es imperativa en los supuestos en que se supera el 70% del Valor de Tasación y, en todo caso, dicha aprobación está insita, tácita pero inexcusablemente, en la Diligencia por la que se requirió a mi representada para el ingreso del precio ofertado.

Me gustaría poder conocer tu opinión experimentada y si conoces algún precedente en el que se haya enjuiciado un supuesto semejante. Muchas gracias por anticipado.

 

Lo primero que quiero decir es que el artículo 670.1 de la L.E.C. no puede ser más preciso:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

O sea, que se dejen de chorradas los secretarios judiciales vagos que no se quieren molestar en hacer su trabajo. ¿Qué es eso de que la práctica en Ibiza es omitirlo? ¿La práctica en Ibiza es pasarse por el culo las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Desgraciadamente esta es una práctica que no solo se produce en los juzgados de Ibiza sino que es habitual en muchos otros juzgados del resto de España. Se trata, ni más ni menos, de las pocas ganas de trabajar que tienen muchos secretarios judiciales que creen que porque ahora se les llame LAJ (Letrados para la Administración de Justicia) pueden hacer lo que quieran, aunque, como en este caso y en otros similares, ello suponga un grave perjuicio y deterioro de los derechos de los ciudadanos.

En el curso Triunfa Con Las Subastas hemos tratado de estos asuntos hasta la saciedad y la conclusión es que para evitar que el deudor liquide su deuda y suspenda la subasta hay que hacer dos cosas:

1) Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate.

y 2) Ingresar el precio del remate a la mayor brevedad.

Y tener en cuenta que siempre que les sea posible los secretarios judiciales van a hacer todo lo posible para perjudicar al adjudicatario. Esta es una de las máximas inmutables del negocio de las subastas.

Y por cierto, que estoy completamente de acuerdo con el letrado que me remite el correo cuando opina que en este caso, la aprobación de remate está  incluida tácitamente en la diligencia judicial por la que el juzgado requirió a la adjudicataria para el ingreso del precio ofertado. Porque, ¿a cuento de qué reclamarle el pago del remate si éste no se hubiera aprobado?

Y posiblemente sea este detalle lo que les salve de que la subasta sea suspendida.

Sobre este asunto de la aprobación del remate y del momento límite para que el deudor pague su deuda y suspenda la subasta aún se podrían decir varias cosas que prefiero dejar para otro lugar y mejor ocasión.

Y vosotros, ¿habéis tenido algún problema relacionado con este asunto?

 

56 comentarios (mostrando del 41 al 57)

Añadir comentario
  1. #41

    Deofficio

    Buenos días a todos , os llevo siguiendo desde hace tiempo pero hasta hoy no escribo nada.
    Me he encontrado con un caso muy particular que os quiero plantear:
    En ETJ se hace la realización del bien en apremio judicial procediendo a subasta de una finca. Mi cliente puja el 75% y al tiempo se le notifica aprobación del remate.
    En esto emerge una legitima parte que es la hija del deudor embargado el cual ha fallecido recientemente, y esta deudora subrogada por aceptar la herencia insta nulidad de actuaciones y alega haber llegado a acuerdo extrajudicial notarial con el ejecutante para saldar la deuda.De todo esto no tenia constancia el juzgado hasta el día de ayer.
    A mi cliente no le han notificao aún mas que la aprobación del remate de todo esto me he enterado al pasarme por el juzgado a hablar con una amiga.
    Como veis el tema? Ella alegará evidentemente vulneración de derecho fundamental procesal en base a la tutela judicial efectiva y derecho de contradicción, eso entiendo que es lo que debe alegar.
    Mi cliente no entiende nada. Yo personalmente estoy esperando la notificación para alegar, pero sobre la resolución de la nulidad no hay ulteior recurso y no sé como fundamentarlo para defender los intereses de mi cliente. Considero que es una falta de diligencia debida el hecho de no haber comunicado al juzgado por ninguna de las partes el hecho de la subrogación y del acuerdo extrajudicial.Por tanto no debería perjudicar esto a mi cliente. ¿Que opináis?

  2. #42

    Tristán el subastero

    en respuesta a Deofficio
    Ver mensaje de Deofficio

    Si tu cliente hubiera investigado la subasta como es debido habría averiguado que el deudor había fallecido. Entonces se habría preguntado si sus herederos habían sido convenientemente notificados. Si lo vemos desde el punto de vista de tu cliente, menuda putada, pero si nos ponemos en la piel de los herederos, no parece de recibo perder una propiedad porque no se les haya notificado la celebración de la subasta. Yo aquí veo falta de formación por parte de tu cliente y falta de diligencia (y quizás pasotismo) por parte del acreedor y de los herederos del deudor. Ahora a ver por dónde sale el juzgado.

  3. #43

    Deofficio

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    A ver puntualizando, la obligación de notificar el fallecimiento recae legalmente sobre quien acepta la herencia -jurisprudencia consolidada- a efectos de poder postularse como sucesor procesal, no corresponde a nadie más, pues en este caso nadie más en el proceso debiera saber el hecho del fallecimiento formalmente .
    Más alla de eso mi cliente solicitó el expediente del procedimiento desde el inicio denegandose por parte del juzgado alegando como causa protección de datos personales,ante lo cual evidentemente se realizo pertinente queja a efectos de ulterior recurso, que en su caso seguramente se interpondrá con los fundamentos que procedan.
    La alternativa era investigar de forma extrajudicial ante lo cual mi cliente no estaba tampoco por la labor, y en todo caso no habría afectado mucho al fin en si mismo del objetivo: quedarse con la finca, pues habría pujado igualmente.Lo cual al final ha ocurrido lo mejor que podría ocurrir a mi cliente, puesto que de haberlo puesto en conocimiento del juzgado se le habría notificado a la sucesora y esta habría pagado la deuda etc y mi cliente se habría quedado sin el bien.

    En todo caso aquí la cuestión seria saber si alguien de los aquí presentes ha conocido caso similar en los antecedentes de hecho, y saber que fundamento de derecho uso para oponerse a la resolución estimativa de la petición de nulidad de actuaciones, si se hubiera dado el caso de estimarse, que según la jurisprudencia yo creo que se desestimará favoreciendo a mi cliente por falta de diligencia debida como dice en varias sentencias el TC.

  4. #44

    Tristán el subastero

    en respuesta a Deofficio
    Ver mensaje de Deofficio

    A ver, Deofficio, yo soy un analfabeto jurídico que apenas sabe leer y escribir en comparación con lo mucho que se de subastas. Y cuando la palma el deudor y aún así decido participar en la subasta lo hago sabiendo que los herederos la podrán tumbar en cualquier momento anterior a la inscripción registral de mi título (o al menos hasta la firmeza del decreto de adjudicación, pero a veces ni eso). De hecho he corrido ese riesgo muchas veces. La mayoría de ellas con notable éxito y algunas pocas con triste fracaso. No me hace falta conocer la doctrina consolidada en el Tribunal Supremo para haber experimentado en mis carnes esto que digo varias veces.

    En cualquier caso, respecto a la subasta de tu cliente, parece que los herederos le comunicaron al acreedor su interés en solucionar el asunto e incluso lo hicieron en una notaría. Aquí s epodría decir mucho sobre esos letrados que están negociando con el deudor y no se molestan ni siquiera en decir en el juzgado que habrá que suspender la subasta. Esto último lo comento no porque sea vuestro caso, sino porque es muy frecuente. Nada sabemos sobre si el acreedor estaba en tratos con los herederos antes de la aprobación de remate o si la cosa empezó después. Pero eso no importan mucho si lo vemos desde la perspectiva de los herederos.

    Ya te digo que no soy letrado, pero si tuviera que apostar lo haría en vuestra contra. No por nada, solo porque me gusta ganar.

  5. #45

    Deofficio

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Claro si te gustará perder sería extraño.bueno os diré cómo acaba , la doctrina del TS y TC al final es lo que cuenta si se quiere llegar hasta el final,claro.
    También he llevado casos que justamente ha ocurrido lo contrario a lo que comentas. pero bueno hay casos y casos...

  6. #47

    Víctor Rodriduez

    Buenas tardes. Creo que mi caso viene al hilo de lo que aquí comentan ustedes. Soy adjudicatario de 3 lotes de inmuebles. La subasta se realizó en Octubre del 18 y la aprobacion del remate lan recibi en febrero de este año. Posteriormente, presenté escrito según recoge el 670.6, para pedir hipoteca, expedir testimonio y paralizando así los 40 días hábiles para consignar el resto del remate, Hace unos se me notificó, recogí testimonio y se me indicaba que me quedan 8 días hábiles para completar el remate. Hasta aquí todo correcto. La cuestión es que no sé si dentro de esos 8 días me va a dar tiempo a consignar el remate, es una cantidad importante y trabajando en ello estoy pero no sé si lo conseguiré. Mi duda: si no completo el remate la deudora puede liberar inmuebles pagando principal, intereses y costas? Según el 672.7 dice que en cualquier momento anterior a la aprobacion del remate o adjudicación al ejecutante puede hacerlo. Me consta que hay otros postores que pujaron. Entiendo que lo normal sería que la LAJ notificara al siguiente postor pero para eso, debe expedir nueva aprobacion de remate para ese postor. Entonces, se puede interpretar que mientras el segundo postor recibe la nueva aprobacion, el ejecutado tiene unos días para para consignar principal, intereses y costas o, por el contrario, que prevalecen los intereses del segundo postor y el deudor ya no puede pagar su deuda. Teniendo en cuenta que todas las leyes son interpretables,con cualquier sabia opinión, quedare muy agradecido. Muchas gracias.

  7. #48

    Víctor Rodriduez

    en respuesta a Víctor Rodriduez
    Ver mensaje de Víctor Rodriduez

    Perdón, para no confundir a nadie, aclaro que es el 670.7 el que recoge que el deudor puede liberar los inmuebles en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicacion del ejecutante. Bajo mi punto de vista, no es lo suficientemente claro, caben interpretaciones, además teniendo en cuenta lo que dice el 653 en relación a la Quiebra de subasta. Agradecido de ante mano por cualquier comentario.

  8. #49

    tonigs

    en respuesta a Víctor Rodriduez
    Ver mensaje de Víctor Rodriduez

    A priori según mis conocimientos se puede liberar hasta que se pague el remate, si tú quiebras la subasta le regalas al deudor tu depósito y tendrá que pagar la diferencia entre deuda y depósito.

    Espero haberte ayudado

  9. #50

    Víctor Rodriduez

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Muchas gracias. Que pierdo el depósito soy consciente pero que el deudor pueda pagar y liberar sigo teniendo mis dudas. Consulté a mi abogado y me dijo que se puede interpretar según convenga.

  10. #53

    tonigs

    en respuesta a Víctor Rodriduez
    Ver mensaje de Víctor Rodriduez

    Hay jurisprudencia que pueden liberar hasta que se paga o incluso hasta que se adjudique o eso dice mi abogado (Jotaerre). Piensa una cosa eso va a criterio del LAJ y del Juez, a quien van a favorecer al pobrecito que pierde su casa o a un listillo subastero? En mi experiencia se suele ayudar al pobrecito. Por cierto tiene tu abogado jurisprudencia al respecto? A mi cuando me lo razona es con jurisprudencia ya buscada.

    670.7 "En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor"

  11. #56

    jrlmadrid

    en respuesta a Víctor Rodriduez
    Ver mensaje de Víctor Rodriduez

    con todos mis respetos, a nadie se le ocurre pujar sin tener el dinero de la puja, lo ha dicho Tristán mil veces y es de cajón, te va a salir caro y quizá aprendas o quizá no pero no intentes interpretar las leyes pq son bastante claras, tienes un plazo para rematar, si no lo haces toca perder el deposito.

  12. #57

    Andrés García López

    Hola a todo el mundo. Primero felicidades por este rinconcito tan interesante.
    En estos temas soy bastante neófito, y en relación a algunos posts que he leído, me está pasando algo parecido con los plazos establecidos.
    Resulta que finalizó una subasta el 25 de marzo y la puja más alta fue la mía. De hecho no pujó nadie más, y pujé por encima del 70 %. La cuestión es, que ha día de la fecha no se me ha notificado el remate a mi favor. ¿Es normal después de tanto tiempo?. Cuando llamo al juzgado, el funcionario de turno, me dice que no saben nada más porqué hubo problemas con esa subasta.

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  • Tristán el subastero

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