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Mi explicación para algunos precios de adjudicación alucinantes

 

Si alguien se cree que la locura que se ha desatado con los precios de adjudicación de algunas subastas es algo exclusivo de las subastas electrónicas que se vaya olvidando. Está sucediendo a todos los niveles, con las subastas, con los lotes de pisos okupados que comercializan los bancos y los grandes fondos buitre, con las pocas gangas que ofrecen las inmobiliarias, etc.

El motivo lo explico a continuación.

 

A veces los árboles nos impiden ver el bosque

Cuando en el 2009 comenzaron a caer en picado los precios de los pisos y la gente se preguntaba como eran posibles semejantes caídas, mi opinión fue que los precios no estaban cayendo tanto como parecía sino que simplemente lo que estaba ocurriendo era que se estaban dando cuenta de que el último 20% de la subida previa había sido un espejismo y, simplemente, el espejismo se estaba volatilizando.

Sí, justo antes del estallido los compradores estaban comprando y los vendedores estaban vendiendo, pero las compraventas reales que se estaban cruzando a esos precios exorbitantes eran mínimas, del todo punto insuficientes para considerar que aquellos precios eran reales.

Precisamente en eso consisten las burbujas y sus pinchazos. Vendedores y compradores llevaban dos años comprando y vendiendo a precios ficticios. Las primeras bajadas de precios no fueron bajadas sino simplemente la desaparición del sueño y la vuelta a la realidad.

Como yo no me creí ese último tramo de subida, para mi se trató simplemente de que el precio real se estaba imponiendo.

Si aquel aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda no hubiera sido acompañado de una crisis económica mundial de proporciones ciclópeas, la cosa no habría pasado de ahí, pero la llegada de la crisis y el aumento descomunal del desempleo motivaron que los precios se desmoronaran en los siguientes años de crisis.

Ahora bien, resulta que el último 20% de la caída tampoco fue real, de forma que las últimas poquísimas compraventas que se cruzaron a precios irrisorios no se han sostenido en el tiempo. 

Y en cuanto han mejorado las condiciones económicas,
el número de parados ha descendido
y los precios de los alquileres han subido...

A los inversores se les ha ido el miedo y se han dado cuenta a toda leche de que los precios de 2014 y 2015 no eran reales y se han puesto a invertir a toda leche.

O sea, que ahora, con las subidas de precios está pasando lo mismo que en el 2009 pero al revés. No son tales subidas de precio sino simplemente la constatación de que el último tramo de bajadas fue un espejismo debido al ínfimo volumen de compraventas.

Esa es mi explicación a lo que ha pasado en 2017 y a por qué he tenido que comprar a cincuenta mil euros pisos por los que pagué treinta y cuatro mil en 2016.

 

Pero ojo, el mercado lo estamos moviendo los inversores

Según las estadísticas el 35% de las compraventas se están llevando a cabo sin financiación.

¿Qué nos dice eso?

Muy sencillo, que el ciudadano de a pie por ahora no está entrando en el mercado inmobiliario. 

¿Y esto es bueno o malo?

Para mi es estupendo, porque para cuando las gacelas empiecen a entrar en el mercado yo espero estar sin liquidez y completamente comprado y entonces podré sentarme a esperar las verdaderas subidas de los precios mientras rentabilizo los activos por alquiler. Quizás lo vea desde Miami. O desde Aspen, a donde me voy en 15 días para ir acostumbrándome a cruzar el charco.

 

Y la explicación de los increíbles precios de adjudicación es...

 Obviamente lo comentado más arriba explica en parte porqué ahora estamos pagando más que en el 2015 y 2016 por los mismos activos, pero no explica la locura que se ha desatado en algunas subastas y con los lotes de pisos okupados que comercializan los fondos y los bancos.

La explicación a esto último es tan sencilla como lo siguiente:

Los inversores que están entrando en el mercado NO son profesionales sino unos mierdecillas que no tienen ni puta idea de valorar los activos que están comprando.

¿Tan sencillo como eso?

Sí, así de sencillo.

Tristán, siempre has sido un faltón, ¿a qué viene insultarles? Además, en qué te basas para decir que están valorando mal los activos. Quizás ellos tengan razón y los equivocados seáis los inversores viejunos que os habéis quedado en el 73 como un ciprés.

Pues me baso, jovencito, en que a mi ha estado a punto de pasarme algo muy parecido por haberme fiado de las herramientas de valoración que tan de moda se están poniendo en internet.

 

AVISO A LOS NAVEGANTES: Las valoraciones de internet son una puta mierda. 

(Con honrosas excepciones que me callo)

Además, adolecen de los mismos defectos que los tasadores profesionales. Ambos, herramientas online y tasadores yerran por exceso, al menos un 20% por encima del verdadero valor de los activos valorados.

Se que este blog lo siguen muchos tasadores que ahora mismo estarán muy cabreados por estas afirmaciones.

Lo lamento mucho, chicos, ¡pero es que no dais una!

Entiendo que os conviene inflar las peritaciones judiciales porque cuanto más valoréis los activos mayores son vuestros honorarios. 

También entiendo que hagáis lo mismo cuando valoráis cientos de pisos para los fondos de inversión. ¿A mayor valoración mayores honorarios, como sucede con las peritaciones judiciales? Lo ignoro, pero recientemente he tenido en mi mano muchas de estas tasaciones hechas para cierto banco español y he alucinado con las tasaciones hechas este mismo verano.

Lo que no entiendo es que las valoraciones realizadas por las herramientas online sean incluso más exageradas que las vuestras. Al fin y al cabo son gratuitas y los dueños de la herramienta no obtienen ningún beneficio por sobrevalorar las viviendas.

¿Les estará pagando el gobierno, que es el máximo interesado en que por fin suban los precios para que la construcción se despierte de su letargo y el paro se volatilice como azucarillos en aguardiente? 

También lo ignoro. Y nunca he sido muy creyente de las conspiraciones.

El caso es que en diciembre he estado muy activo comprando aquí y allí, en subastas y fuera de éstas y, concretamente, he estado a punto de meter la pata adquiriendo un lote de 15 pisos que estaba huérfano y que me ofrecieron con mucho cariño. 

Naturalmente que yo tengo mi propio método de valoración que es el que enseño en el curso Triunfa Con Las Subastas, pero en esta ocasión tenía que dar mi respuesta en una tarde y para valorar bien 15 pisos yo necesito al menos dos días de intenso trabajo. 

Así que me puse con las herramientas de valoración online y los resultados fueron tan optimistas que inmediatamente respondí que sí, que me quedaba con el lote. Lamentablemente, durante los dos días siguientes los valoré con mi método y el resultado fue tan deprimente que tuve que tragarme el sapo de desdecirme y confesar al gestor del fondo que mi palabra vale tan poco como las herramientas de valoración que había empleado el primer día.

¿Y qué herramientas utilicé?

Principalmente las tres siguientes:

1) La herramienta de Bankia

2) La herramienta de Trovimap

y 3) precioviviendas.com

Así, por ejemplo, una vivienda de 90 m2 y 3 dormitorios en la calle Adora de Madrid la herramienta de Bankia la valora en 152.000 euros y la de Trovimap la valora en 116.000, cuando cualquier inmobiliaria de la zona nos dirá que ese es territorio comanche y que si el piso está en mal estado su valor no pasa de 80/85.000 euros y que el último vendido, que estaba recién reformado, se vendió en 95.000 euros. El precio en el lote era de 75.000 euros. Un precio cojonudo según las herramientas pero ruinoso según la realidad.

O este otro ejemplo de otro piso de 69 m2 en la calle Guadalete de Madrid, valorado por la herramienta de Bankia en 140.000 euros, por la de Trovimap en 122.000 y entre 122 y 150.000 por la herramienta de precioviviendas.com y cuyo precio en el lote era de 86.000 euros. Pero cuyo valor real no pasa de 90.000 euros si está en mal estado y de 100.000 euros si está en buen estado. Esto lo supe en cuanto llamé al agente inmobiliario que conozco que se mueve bien por esa zona.

Y así hasta 15 viviendas con todas las cuales me pasó tres cuartos de lo mismo.

 

¿Y los inversores que están pagando muy por encima de lo razonable están valorando con estas herramientas?

No me cabe ninguna duda.

De hecho, lo siguiente que hice después de la vergonzante llamada telefónica al gestor del fondo para tirar mi palabra a la basura fue pasar por las herramientas todas las subastas en las que he participado sin éxito este otoño y las que los precios de adjudicación me parecieron marcianos. En todas las ocasiones, sin excepción, el precio de adjudicación ha dejado de parecer exorbitante en cuanto aceptas como valoración real la broma que proporciona la herramienta online.

Haced también vosotros la misma prueba y luego compartid los resultados en los comentarios del post.

Así que no cabe otra conclusión que deducir que los aspirantes a inversores de pacotilla están valorando los pisos de esta forma tan poco profesional.

Y atención, porque siempre que a la subasta asista uno de estos tontolaba con sus valoraciones "online", el resto de postores no tenemos absolutamente nada que hacer. 

Mejor crucemos los dedos para que todos aprendan de una puta vez a valorar las viviendas subastadas.

 

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  1. en respuesta a clanderjander
    -
    #80
    15/01/18 12:11

    Huelga decir que las personas de gran éxito son las que mejor saben elegir a sus colaboradores.

    Está claro que uno no puede saber de todo por eso es imprescindible saber elegir en quien te apollas.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #79
    15/01/18 11:37

    La experiencia no se compra nunca y vale su peso en oro, el conocimento sí. Y en este punto entraríamos en lo de que si pagas cacahuetes, obtienes monos.

    De todos modos te doy la razón, evidentemente lo mejor es saber uno mismo lo que se hace, y el encontrar buenos profesionales de cualquier asunto es harto difícil, eso es así siempre.

    Pero también, en mi corto paso por este mundo de las subastas me doy cuenta, que el campo que se abarca es muy amplio, tienes que saber casi de todo, derecho administrativo, derecho civil, derecho concursal, fiscal, gestión de la liquidez y de una empresa en general, urbanismo, arquitectura (si reformas), saber posicionar y vender inmuebles, saber tasar, informática y programación, saber negociar y tener don de gentes ...y así un largo etc. en el que seguro que me dejo mil más...como dice un amigo, uno no puede saber de todo, es imposible, así que es tan amplio el asunto que te ves obligado a ir metiendo a la "caja de herramientas" a diversos profesionales, de los que tirar cuando se de el caso.

    Y claro, muchos no serán lo que buscas y otros colmarán tus expectativas y las superarán incluso con creces, pero creo que es imposible no apoyarse en nadie a no ser que lleves 30 años en esto y seas cuasi un superhombre...vamos a no ser que seas Tristán ;-)

  3. en respuesta a clanderjander
    -
    Top 100
    #78
    15/01/18 10:54

    No estoy de acuerdo. Cuando dependes del conocimiento de terceros, eres como un ciego guiado por un lazarillo.
    Y no puedes estar seguro de que el lazarillo se está comiendo solo el queso que tú le das o si también está pegando mordiscos por otro lado. Y otras veces el lazarillo asegura que ve pero en realidad ve menos que el propio ciego.

    Por mi parte, mis grandes errores los he cometido siempre por estar mal asesorado. Y eso que yo no soy de los que buscan asesoramiento gratuito. Por eso ahora soy de la opinión de que cuantas más cosas conozca por mi mismo mejor cuidaré de mis negocios.

  4. en respuesta a Aitorbk
    -
    #77
    15/01/18 10:42

    "o alquilando dicho conocimiento".

    Tú si que sabes. Yo lo he dicho siempre, el conocimiento no es la barrera de entrada pués este se compra, la barrera es la liquidez (o la capacidad de financiación).

  5. en respuesta a Geoff007
    -
    #76
    15/01/18 10:38

    Como dices sin riesgo no hay negocio.. y es cuando entiendes y mides correctamente el riesgo y lo aminoras con conocimiento (o alquilando dicho conocimiento) que se realiza negocio.

    Yo tengo familia politica y amigos en Minnesota (incre'ible touchdown ayer de los Vikings) y en Chicago.. lo mismo ser'ia cuesti'on de observar la situaci'on y comprar por la zona.

  6. en respuesta a Aitorbk
    -
    #75
    14/01/18 08:42

    Aitbork, Hola estimado amigo. Lo que dices es 100% cierto. Esas casas por $300 dolares son zonas que ni Aleppo (Recuerdas esa ciudad que Obama le metio 27,600 bombas solo en el 2016 apoyando a los terroristas? Pues no exagero) de negros americanos. Pero sabes que amigo. Las riquezas se hace precisamente comprando cuando todos temen Y cuando pocos ven oportunidades.

    A Michigan le van a meter unos 180,000 millones en "reformas" en Febrero. Y mientras la mayoria de las personas se quejan de que es un viejo oeste, los emprendedores (aquellos que son capitalistas y huelen la sangre) No miran el problema, miran el potencial solucion.

    La diferencia entre tu posts y el mio. Mientras dices una gran gran verdad, Yo expongo la gran verdad del futuro porque tengo mi dinero metido ya en el medio oeste de USA. O me educo o me jodo. Aambos decimos la verdad, solo que tomamos diferentes perspectiva.

    De todos modos, repito, lo que dices es cierto. Y por ende, ese tipos de Deals hay que tomarlo como de alto riesgos. Pero pienso que ahora mismo el Risk/Reward Y el P/E inmobiliario es extremadamente favorable Y no va a durar mucho tiempo, ya que como nosotros (al menos como yo) hay millones de Hienas buscando el olor a sangre.

  7. en respuesta a Juan1980
    -
    #74
    14/01/18 08:13

    Exacto amigo Juan. Pero esos tan baratos son lugares que ni Irak (cortesia de Los Democratas). Pero hay otras areas menos malas, donde se puede meter el dinero HOY (No ayer, HOY).

    Edificios de 20 unidades por 50,000 dolares y no miento. Pero la situacion era tan atroz con ese gobierno democrata alli, que ni nosotros quisimos meternos en el 2015. Fuimos, analizamos y todo y no valia la pena porque no habian garantias juridicas y las pudredumbres tipicas de los Democratas. Sin embargo, No olvidemos que en Febrero Trump se Apresta a firmar la mayor inversion urbana de todos los tiempos (o la segunda mayor) por 1,7 Trillones de dolares. 900,000 mil millones viniendo del sector privado en forma de prestamos y el resto por los contribuyentes Y se estima que ira destinado a todos esos estados destruidos por los Democrap.

    Pero eso va a cambiar ahora con la reforma fiscal de Trump, que como explique antes, va a forzar a los ciudadanos de esos estados a votar republicanos o van a pagar mas impuestos que en la union sovietica ("exagero bastante aqui jajaa"). Pero si, entiendes la idea.

    Estos son los precios post Trump reforma. Aun asi es una baratela.

    24 unidades por 240 mil dolares, osea, a $10,000 la unidad.
    www.loopnet.com/Listing/12901-12911-W-Chicago-St-Detroit-MI/10944539

    Y esta? 9 unidades que se alquilan en 600 al mes cada una (unos 64,800 anuales brutos en ingresos) Digamos que te cueste (tomando un analisis conservador) el 50% en costos. Te quedarian 32,400 netos anualmente. Si compraste esta propiedad con un prestamista privado, probablemente te darian un 90% del 185,000. Osea, TU pondria 18,500 de tus bolsillos. Por lop que 32,400 anuales netos serian un 100%+ en tu inversion en tu primer año.

    www.loopnet.com/Listing/17131-Gitre-St-Detroit-MI/9722068

    Y que me dices de esta? 3 apartamentos por $61,000 dolares (osea que pondrias de tu dinero menos de $10,000)con un Cap rate anual del 20% (mejor que vender drogas) http://www.loopnet.com/Listing/3792-Clements-St-Detroit-MI/9206786/

    Te dije que no pagas impuestos de tus ingresos por alquiler en USA por algo llamado "depreciación?".

    Este es el momento de meter hasta el alma en esos estados destruidos por los democratas. En meses podrias refi y pagar a los prestamistas privados y hacer un BRRR. En 5-10 años seran Millonarios con muchos ceros a la izquierda.

    Recordatorio."

    www.investors.com/politics/editorials/how-decades-of-democratic-rule-ruined-some-of-our-finest-cities

    PD: MI firma (Mis socios y yo) hemos decidido que es mejor irnos por Illinois, especificamente en Chicago Y alli tenemos ahora mismo 13 Flips en camino con un "spread" salvaje a 2 años de espectativa. Illinois es otro estado destruido por los Democratas, Pero retiene mas cash per capita que Michigan. Pero este 2018 estoy 1000% seguro que mis socios y yo vamos a ir a Detroit como Pirañas oliendo sangre. Te invito a que si puedes, hagas lo mismo (con educacion claro esta)

    www.investors.com/politics/commentary/chicago-illinois-fiscal-crisis-may-soon-spread-to-other-states-and-cities

  8. en respuesta a Juan1980
    -
    Top 100
    #73
    12/01/18 12:28

    El banco no está interesado en inflar los precios de la subasta más que para cobrar su deuda. Una vez se asegura cobrar, el resto no le importa.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 10
    #72
    12/01/18 07:59

    Interesante! Son buenos precios. Me llama la atención que sean las dos subastas con bancos como acreedores. Pensaba que los bancos tendían prácticamente en todos los casos a sobrevalorar los activos y que pujarían mucho más para ir inflando los precios en subasta..

  10. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 10
    #71
    12/01/18 07:57

    Gracias por la explicación!

    Entiendo, se va el dinero en impuestos y las propiedades no se revalorizan porque no hay ninguna expectativa de cambio en la economía de la zona.

    El artículo no lo he podido leer, no tengo suscripción a Bloomberg.

  11. #70
    12/01/18 04:23

    Buenas noches.

    Llevo un tiempo pensando en empezar en el mundo de las subastas, como no tengo ni idea y como todo en la vida hay que informase y aprender antes de tirarse al ruedo, he estado leyendo vuestras opiniones y me gustaría aprender de vosotros y sobre todo valorar vuestros consejos. Me imagino lo que estáis pensando, si no tienes ni idea no te metas saldrás perdiendo, pero soy muy cabezón y hasta que no me meto la ostia no paro. Os iré preguntado dudas que me surgen y vuestra opinión cuando vea un activo que me pudiese interesar.
    Un saludo

  12. en respuesta a trag0m
    -
    #69
    11/01/18 19:38

    Es desesperante y no es un sarcasmo.
    Yo me siento igual que los alemanes en la segunda guerra mundial después de llevar Hitler 3 años en el poder: frustrado, impotente, dolido, humillado, jodido y un largo etc, tengo depresión (post parto, sin haber parido). Me dan ganas de ir a echarles una mano a los juzgados en los que tengo expedientes y sin cobrar nada.
    Las leyes, en lo que respecta a las comunicaciones, son del siglo XIX, tanto en plazos como en las formas de hacerlas.

    En resumen y para que se entienda:
    ME TIENEN HASTO LOS MISMOS HUEVOS, SON UNOS HIJOS DE......SUS PADRES Y SUS MADRES.

    No sé como desahogarme.

  13. en respuesta a mfmelo
    -
    #68
    11/01/18 19:14

    La justicia española tiene un mal bastante endémido, llamado notificatiquis.
    Al ejecutado y a los acreedores se les dice o al menos lo saben, cuándo se va a celebrar la subasta y se sabe a ciencia cierta (el boe es de público acceso, como el registro de la propiedad, pero gratis) con un error de un día (por la prorroga) cuando acaba. Así que me digan, comparto tu opinión, que sentido tiene volver a notificar otra vez al acabar la subasta, al final ¿cuántas notificaciones se hacen en todo un proceso? 200. A mi parecer.

    Actualizo, no es gratis del todo, hay que pagar la conexión a internet, pero lo mismo se hace (pagar) en el registro de la propiedad.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #67
    11/01/18 17:05

    El blog de Tristán es gratis, y no es una basura, y además es entretenido y didáctico!

    PS: Eso de poner un botón gigante de "click aquí" y que no pase nada? Es una analogía? :-P

  15. en respuesta a Juan1980
    -
    #66
    11/01/18 14:31

    Juan1980, te contesto yo,

    Las casas normalmente las venden por 300 a 3000 d'olares en las zonas peligrosas. si vale un dolar, o le han pegado fuego, o es un laboratorio de crack o venden alli o al lado.

    Y no puedes sentarte a esperar que mejore la zona porque la poblacion decrece.. y los impuestos son brutales.

    ejemplo:
    https://www.bloomberg.com/news/articles/2015-03-11/detroit-comeback-derailed-as-taxes-kill-homeowner-dreams

  16. en respuesta a Geoff007
    -
    Top 10
    #65
    11/01/18 13:17

    Hola Geoff, es cierto que en Detroit se podían comprar casas independientes con su parcela por un dólar? Por qué no se vendían? Tan hundida está la ciudad o es que hay muchos impuestos recurrentes a la propiedad, property tax o algo así?

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #64
    11/01/18 11:56

    Lo único que nos hace falta en las subastas es que pongan plazos obligados a los administradores públicos, a los demandados y acreedores.

    Una vez que la subasta se ha celebrado YA NO HAY QUE NOTIFICAR NADA MÁS, NADA MÁS, se han de cumplir unos plazos y estos son fijos, pase lo que pase, se ofrezca la cantidad que se ofrezca.

    Con cariño y aprecio: ¡¡MALDITOS ROEDORES DE LA JUSTICIA!!

    Saludos.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #63
    11/01/18 11:49

    Esa Señora (señoritinga, diría yo) es otra lista socialista, al igual que lo fue el "ASTUTO", el cual se ha cargado su partido, su región (aún) y a su propia economía. Esta es otra "ASTUTA", ¡¡QUE TÍA MÁS LISTA!!. ¡¡Como miran por los demás!!. Después si los jueces les llaman dirán que es que les tienen ganas y que lo suyo es política. No señores/a políticos/a, ustedes han de cumplir con las leyes, que crean en sus parlamentos y que nos hacen sufrir y padecer a los demás y no saltárselas a la torera.
    Mi deseo para este año es que al honrado, honesto, buena persona, etc del Ilustrísimo Señor Don Manuel Chaves González (Manuel María Chaves González es un político español, ex-presidente de la Junta de Andalucía entre 1990 y 2009 y ex-presidente del Partido Socialista Obrero Español entre 2000 y 2012) le metan en la cárcel por el resto de sus días, al igual que a su sucesor el también muy Ilustre y prestigioso Señor Don José Antonio Griñan y no lo digo por antipatía personal, son gente que me caen bien, es más les tengo en gran estima y aprecio, pero soy persona al que le gusta que se haga justicia y que no se reparta el dinero público de forma arbitraria, siendo condenado yo y el resto de la población (no política) al pago de sus desmanes.

    Saludos.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #62
    11/01/18 11:35

    ¡¡Dios te oiga!!. De momento yo no tengo constancia de otra cosa. Saben de lo que les informamos.

  20. Top 100
    #61
    11/01/18 11:17

    Que algunos precios de adjudicación sean alucinantes no quiere decir que todos lo sean y que el negocio de las subastas se haya acabado. Como he dicho aquí mismo unos comentarios más arriba, somos muchos los que estamos comprando con éxito. Y no porque seamos excepcionales sino porque hacemos los deberes.

    Aquí una subasta de un piso de Madrid cuyo resultado es más que aceptable: SUB-JA-2017-73916

    Y aquí otra más reciente de un piso en el centro de Madrid: SUB-JA-2017-83136

    Quien tenga ojos para ver que lo vea.


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