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En el anterior post me lié con los tasadores de viviendas y al final no comenté el problema por el que me consultaba mi amable lector vizcaíno.

Os transcribo su mail:

Te envío este correo para saludarte, y de paso mostrarte un ejemplo de los problemas de las tasaciones en los procedimientos en los que la garantía a ejecutar es un embargo, y por tanto, algo unilateral, y no una hipoteca de mutuo acuerdo en la que alguien le “abre la puerta al tasador”.

Existe un procedimiento tributario de apremio con una deuda, y previa a la ejecución, se solicita la tasación de la finca. El deudor, como es muy habitual últimamente, está desaparecido. En los casos de fincas urbanas con números catastrales, viviendas, etc… la tasación es relativamente sencilla (aunque siempre se realice sin ver el inmueble, claro, por ser un procedimiento forzoso). En el caso que nos ocupa, se trata de una finca rustica, y el tasador, en un alarde de imaginación, hace un informe argumentando que se puede valorar sin necesidad de identificar la finca. (ver al final del post)

Pero el dilema que nos traslada es el siguiente:

  1. ¿Sacamos a subasta la finca sin verla, para que luego nos puedan pedir responsabilidad patrimonial a nosotros si vienen mal dadas?
  2. ¿Guardamos el expediente en el cajón para no arriesgar con un trabajo que está “con pinzas”?
  3. ¿Lo sacamos en semana santa para que quede desierto?
  4. ¿Solicitamos otro tasador un poco menos imaginativo?
  5. ¿Publicamos en la web la tasación integra, para que todos los interesados vean lo mismo que he visto yo? (Yo me decanto por esta…)

En fin, un abanico de posibilidades para un problema muy difícil de solucionar, y supongo que también muy peliagudo para los que tienen la mala costumbre de comprar sin ver.

Es decir, que saben o sospechan que la parcela está en determinado polígono rústico pero no la han ubicado con exactitud. Ya comenté en el post anterior que esta situación es bastante frecuente en las subastas de terrenos, especialmente si son rústicos y que es extremadamente peligroso para el inversor no darle la importancia debida pues puede ocurrir que la parcela exista solo registralmente, es decir de forma virtual y no en la realidad. Resumiendo, que se puede acabar pagando dinero por nada.

 

Es curioso el aprieto en el que un tasador negligente puede poner a la Administración. Sin embargo dudo mucho que en ningún juzgado español se plantearan las dudas del lector viscaíno.  No se si por las tragaderas del secretario o simplemente porque les importa un huevo.

 

¿Y vosotros qué opináis que habría que hacer en este caso?

 

                            

 

 

  1. en respuesta a paccorro
    -
    #12
    10/02/13 00:17

    Con las hipotecas es diferente, porque a la tasación se puede llegar por un acuerdo entre las partes.

  2. #11
    09/02/13 22:10

    Esto de la tasación no lo llego a entender. Caso real de una finca rústica que ha salido a subasta. Tiene tres hipotecas de entidades bancarias diferentes y con distinta tasación:
    A) 282.000 € año 2002
    B) 90.000 € " 2008
    C) 430.000 € " 2009

    ¿Cómo se explica esta disparidad existente en la valoración, ante un mismo bien?

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #10
    08/02/13 23:30

    Pues lo mismo que el 75% que pretenden imponer...

  4. en respuesta a Draco
    -
    #9
    08/02/13 00:18

    Es alucinante que valoren en doscientos mil euros la mitad indivisa de un piso cuya totalidad no vale ni doscientos cincuenta mil euros. ¿Qué esperan lograr actuando así aparte de que los bienes vayan a adjudicación directa?

  5. #8
    07/02/13 23:22

    Volviendo al tema de las grandes infladas en las tasaciones de ssocial y hacienda, no entiendo porque no empiezan a sacar las valoraciones catastrales que me da que están mas acordes con la realidad aunque no siempre.

  6. #7
    07/02/13 20:14

    A río revuelto, ganancias de pescadores.

    Cuando me encuentro con operaciones como esta, que lamentablemente son más de la cuenta, me entra un gusto cercano al orgasmo porque sé que voy a estar en la subasta más solo que LA UNA. Y me dedico a investigar...... dónde estará el puñetero bancal??? Cuáles son los linderos ??? algunos de ellos o la mayoría del año del catapún. Habrá alguna obra encima???? Será ahora urbano o industrial???? O es una puñetera mierda????

    Con estas operaciones disfruto como un enano..........me he encontrado de todo......pero también he encontrado alguna pepita de oro.....

  7. en respuesta a Exiliado
    -
    #6
    07/02/13 11:29

    Hoy en día, gracias a las nuevas tecnologías y la facilidad de acceso a la información de precios de oferta, hay algfunas personas que han llegado a decirme "Relamente hace falta ir a ver ese piso?" y SI, es necesario.

    Qué pasa si taso un piso que no existe porque la casa la han tirado?
    Que pasa si esa casa no llegó a terminarse?

    En más de una ocasión he debido taar un piso sin verlo, porque no me han permitido entrar en él (pero siempre lo indico en la tasación y lo minusvaloro como mantenimiento deficiente por prudencia). Mi deber, como mínimo es llegar, picar en la puerta e intentar verlo. Y si puedo probar a otra hora del día.

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    #5
    07/02/13 11:21

    Como siempre, Oh docto Jotaerre, tu posicionamiento juridico es magnificamente inatacable. Mi aparentemente extremista opinion se encuentra basada en la tozuda y constante oposicion que la experiencia propia hace a tal presuncion de inocencia. No sabria decir cuantas parcelas urbanas tasadas e incluso hipotecadas en pequeñas fortunas han resultado ser viales, o parques infantiles y zonas verdes donadas al ayuntamiento de turno por la junta de copropietarios de la urbanizacion "el constructor se piro con la tela" a cambio de regularizar el chiringito, y poner luz y recogida de basuras. Yo he visto tasaciones judiciales con fotos del adosado a subastar incluidas, que luego resultaba ser un peñote granitico que nunca se habia dinamitado, y chalets serranos con tasaciones millonarias hechas sobre plano, que se transmutaban en el transformador electrico de la urbanizacion, o en la piscina/tanque primario de la depuradora de fecales.
    Cuando el tasador empieza a poner excusas de este tipo... vade retro, algo huele a podrido en Dinamarca.

  9. #4
    07/02/13 10:57

    Estoy de acuerdo en términos genéricos, pero al tasador en cuestión hay que aplicarle la tan manida presunción de inocencia ;), porque en el párrafo transcrito no dice que no haya visitado la parcela catastral en la que está incluida la registral embargada, puede haberlo hecho y comprobado que toda ella está en el mismo estado, concluyendo que da igual qué espacio concreto ocupe ésta en aquélla.

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    #3
    07/02/13 10:47

    Identificar el bien a tasar in situ es absolutamente fundamental, y aunque a priori pueda parecer que este tasador tiene su puntito de razon, la realidad suele quitarla con sorprendente asiduidad. Aunque la finca matriz este conceptuada como pasto o pradera de categoria 1, si este incompetente tasador se hubiera tomado su trabajo con la honradez, profesionalidad y pundonor de los que hace muy bien en tener a gala Andresgmendoza, tal vez podria haber visto que, justo encima de la parcelita de marras, se encuentran los cuatro pilares de una torre de alta tension que cruza el prado, o se ha producido un corrimiento de tierras y es ahora un cenagal, o que la descripcion agricola data de 1864, y el terreno es hoy por hoy un poligono industrial, o que una vena de agua subterranea ha producido un hundimiento, y de los profundos emana una peste a petroleo que no te menees, o el brillo inequivoco de aureas pepitas lavadas y labradas por las aguas y los siglos.

    Y respondiendo a la pregunta que plantea Tristan al final de su intervencion, yo siempre he creido en la tremenda capacidad pedagogica de una repetidora del doce.

  11. #2
    07/02/13 10:09

    Te explico lo que hago yo en estos casos:

    1.-El Colegio de APIs al que pertenezco, es también un punto de información Catastral, en el que presentando mi nombramiento como Perito en un procedimiento contra determinada persona, puedo consultar los bienes que tiene esa persona en el Catastro. Suele dar resultado, y con la ficha catstral, puedo localizar en un plano el bien y encontrarlo con un GPS o similar. Los metros y los linderos ayudan mucho a la hora de identificar un terreno rústico.

    2.-Si No tiene ese bien registrado a su nombre, todavía puedo hacer una búsqueda en la web del Catastro con la dirección postal.Si tampoco encuentro nada, llamo al Abogado para intentar localizar algún recibo de IBI

    3.-Si aun así no encuentro nada, me toca hacer labor de campo. Me voy al Ayuntamiento del Pueblo, y pregunto, pregunto, pregunto. En alguna ocasión, el propio alguacil del pueblo me ha llevado en su coche al terreno en cuestión. Una vez encontrado el lugar, lo geoposiciono y hago una búsqueda en la web del Catastro para contrastar que los metros y linderos coinciden.

    Nunca he dejado un terreno rústico sin identificar, me haya costado más o me haya costado menos. Siempre hay medios para averiguar, pero entiendo que a la administración no siempre tiene interés en moverse.

  12. #1
    07/02/13 09:59

    Bueno, en este caso me gustaría ver la descripción de la finca embargada según el expediente, porque el tasador habla de localizar "la finca registral", de lo que podría deducirse que en el registro sí está identificada con su superficie, lindes, etc..., aunque no en el catastro, donde parece estar aún integrada en una parcela mayor, toda rústica y con el mismo cultivo, de ahí que el tasador no lo considere necesario (ni creo que sea su misión, sino la de un topógrafo) a efectos de sus cálculos.

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